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Foncière Magellan lance un nouveau FPCI dédié au renouvellement urbain en régions

La société de gestion indépendante, spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en régions, lance le FPCI IMMOVAL/2020. Réservé aux investisseurs avertis, il vise une collecte de 30 M€. Côté SCPI, la Foncière des Praticiens poursuit son développement.

Foncière Magellan poursuit son développement. La société, fondée en 2010 par Steven Perron, s’était fait connaîtrepar une offre initialement axée autour du club deal. Agréée en tant que société de gestion depuis 2014, elle a depuis lors procédé au lancement de plusieurs véhicules professionnels. A ces OPPCI ou fonds dédiés est venue s’ajouter en 2017 une SCPI, la Foncière des Praticiens. La foncière lance aujourd’hui le FPCI IMMOVAL/2020, axé sur la thématique du renouvellement urbain en régions.

FPCI IMMOVAL/2020, axé sur la thématique du renouvellement urbain en régions

Foncière Magellan est un spécialiste de l’investissement en régions. Lui-même acteur régional – une partie de ses équipes est basée à Nantes -, il revendique une excellente connaissance des spécificités locales, des métropoles régionales et de leurs forces – une forte dynamique démographique et de création d’emplois -, pour les pôles les plus attractifs. Mais aussi de leurs faiblesses. « Le parc immobilier en région est vieillissant », souligne ainsi Steven Perron. Et donc souvent obsolète. Il est en inadéquation avec les nouveaux modes de travail et les besoins des locataires. Ou générateur de mauvaises performances énergétiques. Ce sont précisément ces parcs immobiliers démodés, mais situés dans des métropoles dont Foncière Magellan croit fermement au potentiel, que vise le nouveau FPCI IMMOVAL/2020. « C’est un produit engagé dans le renouvellement urbain des territoires. Et engagé pour un immobilier durable », affirme Steven Perron.

Un véhicule réservé aux investisseurs avertis

IMMOVAL/2020 investira en effet dans des « projets immobiliers de création de valeur en régions ». Pour les transformer et les configurer aux dernières normes environnementales. Le fonds, qui vise 100 M€ d’investissements, interviendra au travers de prises de participation dans des sociétés dédiées. Dans quelles métropoles ? Celles dont la croissance démographique et économique est la plus forte. Lyon, Aix-Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux et, bien sûr, Nantes. Le véhicule espère générer un rendement (TRI) de 7% par an. Sur une durée de blocage estimée au maximum à 8 ans[1]. Attention, il s’agit d’un fonds réservé aux investisseurs avertis. Le prix de la part est fixé à 100 000 €, avec une collecte cible de 30 M€. La période de souscription sera clôturée au 31 décembre 2020.


Une SCPI dédiée au secteur de l’immobilier de santé

Rappelons que les FPCI présentent l’avantage, même lorsqu’ils sont investis dans des actifs immobiliers, de sortir du champs d’imposition à l’IFI. Ils bénéficient également d’une exonération d’impôt sur les revenus et les plus-values au-delà de 5 ans de détention. Foncière Magellan, qui affiche un encours sous gestion de plus de 900 M€ fin 2019, poursuit par ailleurs le développement de la SCPI Foncière des Praticiens. Ce véhicule, lancé en 2017, est positionné sur un créneau très spécifique : l’immobilier de santé. Créée à l’origine pour accompagner un acteur du monde médical – le 3e opérateur de cliniques privées en France -, elle s’est ouverte au public fin 2019. Ce qui a eu notamment pour effet de doper le niveau de ses souscriptions. Sa collecte trimestrielle a ainsi doublé entre le 3e et le 4e trimestre 2019.

La SCPI Foncière des Praticiens, un rendement de 5,10% en 2019

Fin 2019, Foncière des Praticiens était ainsi en mesure de réaliser son deuxième investissement. La SCPI a acquis un centre médico-sportif, Vivalto Sport, situé à Saint-Grégoire, au nord de Rennes. Son prix d’acquisition : 4,9 M€. Assorti d’un rendement net de 6,65%. L’investissement vient s’ajouter au patrimoine de la SCPI, déjà propriétaire d’une maison médicale à Annecy. Le taux d’occupation financier de Foncière des Praticiens est pour l’heure dans le haut de la fourchette (97,08%). Et les loyers perçus lui ont permis de servir un taux de distribution (DVM) de 5,10% en 2019. Un taux au-dessus de la moyenne et obtenu, qui plus est, via la signature de baux sécurisés de long terme. La SCPI reste toutefois pour l’heure d’une très faible taille : 8,9 M€ de capitalisation fin 2019. Foncière Magellan espère booster la collecte pour atteindre un rythme annuel de l’ordre de 12 M€.

Frédéric Tixier

[1] 6 ans minimum prorogeable de 2 fois un an.


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L’interview de Steven Perron, Foncière Magellan

Métropoles régionales : attractivité confirmée


A propos de Foncière Magellan(i)

Foncière Magellan est une société de gestion indépendante spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 380 000 m² et de 900 millions d’euros d’actifs sous gestion.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

La foncière, qui a amélioré sa croissance organique depuis le début de l’année, a profité d’une fenêtre de tir favorable sur les marchés obligataires pour placer une émission de 500 M€ à 10 ans et offrant un coupon de 1,5%. C’est le meilleur taux jamais obtenu par Foncière des Régions pour une émission de même nature.

Après un premier trimestre marqué par le succès de son augmentation de capital, et d’une amélioration de sa croissance organique, Foncière des Régions vient d’annoncer le placement d’une nouvelle émission obligataire.

Amélioration du profil financier – D’un montant de 500 M€, à échéance 2027, l’émission bouclée le 13 juin offre un coupon fixe de 1,5%, soit un spread de 85 points de base. Foncière des Régions profite ainsi de la détente amorcée sur les taux obligataires ces trois derniers mois. Lundi, le taux référent de l’OAT 10 ans touchait en effet, à 0,6060%, son plus bas niveau depuis le début de l’année. La foncière, qui avait déjà procédé à une émission obligataire en mai 2016 – sa première émission de « green bond » – à un taux de 1,875%, pour un montant et une échéance identique, obtient en outre les meilleures conditions de taux pour une émission de même nature. Elle précise par ailleurs avoir lancé une offre de rachat en numéraire sur une partie d’une souche obligataire portant un intérêt fixe au taux de 1,75%, échéance septembre 2021. Toutes ces opérations visent également les mêmes objectifs : diversifier les sources de financements, baisser le coût moyen de la dette (2,2% à fin 2016) et en allonger la maturité (5,7 ans à fin 2016).

En avance sur son programme d’investissement – Cette nouvelle émission servira également à couvrir l’ambitieux programme d’investissement de Foncière des Régions (1 Md€, en contrepartie de 600 à 800 M€ de cessions), et sur lequel la foncière est d’ailleurs en avance. A la fin du 1T 2017, elle annonçait 508 M€ d’acquisitions, pour un rendement instantané de 5,1%. Ce dynamisme se retrouve également coté indicateurs d’activités. Sur le 1er trimestre 2107, la croissance organique du groupe a bondi de +1,7% (contre +0,2% en 2016), et les loyers bruts affichaient une progression de 4%. FDR estimait d’ailleurs, lors de la présentation de ses comptes trimestriels, maintenir sa croissance organique annuelle entre 1,5% et 2%. Des résultats et des perspectives qui conduisaient le bureau d’analyse Invest Securities à renouveler, fin avril dernier, sa recommandation d’achat sur le titre, relevant même son objectif de cours à 86 € (vs 85 €). L’action Foncière des Régions clôturait, le 13 juin, en hausse de 0,11% à 82,89 €.

A propos de Foncière des Régions(i)
Acteur de référence de l’immobilier tertiaire, Foncière des Régions a construit son développement et son patrimoine autour d’une valeur clé et caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 19 Md€ (12 Md€ en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la France, l’Allemagne et l’Italie, Foncière des Régions est aujourd’hui le partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu’elle accompagne dans leur stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l’immobilier de demain.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière a lancé mardi 10 janvier une augmentation de capital de 348 M€, extensible à 400 M€, au prix de 78,79 € par action. Les actionnaires bénéficient d’un délai de priorité jusqu’au 12 janvier. Le succès du placement privé, clos aujourd’hui, a déjà permis l’activation de la clause d’extension.

Succès sur toute la ligne pour Foncière des Régions. L’augmentation de capital lancée le 10 janvier à l’ouverture de la Bourse est en passe de se conclure sur un appel au marché de 400 M€.

Augmentation de capital avec suppression du droit préférentiel – L’opération, réalisée sans droit préférentiel, mais avec un délai de priorité accordé aux actionnaires jusqu’au 12 janvier inclus, était déjà couverte à hauteur de 56% du montant initial de l’augmentation de capital (348 M€) par les engagements de souscription d’une partie des actionnaires. ACM Vie, actionnaire à hauteur de 8,75%, s’était en effet engagé pour un montant maximal de 20 M€, Predica, actionnaire à hauteur de 6,69 % pour un montant maximal de 28,5 M€, et Delfin SARL, actionnaire à hauteur de 27,77 %, pour un montant maximal de 150 M€. Elle s’accompagnait d’un placement privé auprès d’investisseurs institutionnels, sur la part non souscrite par ces principaux actionnaires, qui a lui aussi rencontré un franc succès. Plusieurs fois sursouscrit, il a entraîné l’activation de la clause d’extension, portant le montant de l’augmentation de capital à 400 M€.

Refinancement des besoins généraux du groupe – Cette levée de fonds est présentée comme ayant pour objet le refinancement des besoins généraux du groupe, y compris les projets d’acquisition. Elle servira donc à financer la récente acquisition espagnole (270 M€ pour un portefeuille d’hôtels), ainsi que d’autres développements en bureaux. Pour mémoire, FDR avait émis son premier « green bond » en mai dernier pour financer ses acquisitions certifiées HQE. L’opération en cours ne modifie pas sensiblement le profil de la société. « Le nombre d’actions n’est augmenté que de 7,5%, la dilution de l’ANR Epra (82,4€ au 30 juin dernier) est infime (0,3%), et l’ANR triple net (70,7€) sera légèrement bonifié », écrit en effet le bureau d’analyse Invest Securities dans la note qu’il consacre à l’augmentation de capital. Le marché n’a toutefois pas réagi positivement à la nouvelle. Le titre FDR perdait 1,95% en clôture mardi 10 janvier au soir, et -0,62% supplémentaire le mercredi, pour s’établir à 80,54 €, soit 2,22% au-dessus du prix d’émission.

A propos de Foncière des Régions
Acteur de référence de l’immobilier tertiaire, Foncière des Régions a construit son développement et son patrimoine autour d’une valeur clé et caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 18 Md€ (11 Md€ en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la France, l’Allemagne et l’Italie, Foncière des Régions est aujourd’hui le partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu’elle accompagne dans leur stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l’immobilier de demain.

symbiosisLa foncière vient de lancer avec succès sa première émission obligataire « verte », d’un montant de 500 M€. A échéance 2026, elle offre un coupon fixe de 1,875%. Elle servira à financer ou refinancer des actifs de bureaux bénéficiant d’une certification HQE[1] ou BREEAM[2]. Une émission qui traduit l’amélioration des conditions de financement des foncières ces dernières semaines.

« L’émission a été sursouscrite plus de 5 fois », précise le communiqué publié ce matin par la Foncière des Régions. Le succès rencontré par son premier placement obligataire « vert » témoigne une nouvelle fois l’intérêt toujours aussi vifs des investisseurs pour les foncières cotées.

Amélioration des conditions de financement – Les fonds recueillis serviront à financer ou refinancer des actifs de bureaux « bénéficiant d’une certification HQE (cible minimum 9/14) ou BREEAM (Very Good au minimum » précise la Foncières de Régions. Ils permettront également à la société de poursuivre sa stratégie de diversification de ses sources de refinancement, d’abaisser le coût moyen de sa dette (2,8% à fin 2015) et d’allonger sa maturité (5 ans à fin 2015). Le coupon servi, à 1,875%, est 137 pb au-dessus du taux de référence, témoigne par ailleurs de l’amélioration des conditions de refinancement des foncières ces derniers mois. Foncière des Régions, notée BBB par S&P, obtient en effet les mêmes conditions que Klepierre, notée A- par S&P, qui avait elle-même procédé à une émission de même durée (10 ans) et à coupon identique…

A propos de Foncière des Régions
Acteur de référence de l’immobilier tertiaire, Foncière des Régions a construit son développement et son patrimoine autour d’une valeur clé et caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 18 Md€ (11 Md€ en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la France, l’Allemagne et l’Italie, Foncière des Régions est aujourd’hui le partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu’elle accompagne dans leur stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l’immobilier de demain.

[1] Haute Qualité Environnementale
[2] BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) est la méthode d’évaluation du comportement environnemental des bâtiments développée par le Building Research Establishment (BRE), un organisme privé britannique de recherche en bâtiment.

berlinFoncière des Régions, via sa filiale en Allemagne Immeo, a annoncé le 29 octobre le lancement d’une OPA volontaire sous conditions sur le capital de la société Berlin IV A/S, une société immobilière cotée à la bourse de Copenhague et détenant un portefeuille de logements de 2 735 lots dans le centre de Berlin.

La SIIC française détiendrait déjà indirectement 25,27% des droits de vote et 5,18% du capital de Berlin IV. Elle bénéficierait par ailleurs d’engagements d’apports irrévocables d’autres actionnaires représentant plus d’un tiers des droits de vote et du capital. L’objectif de FDR est d’obtenir plus de 90 % des droits de vote et du capital.

Si l’opération est menée à son terme (avant fin 2015, espère la FDR), la foncière pourrait contrôler un portefeuille qu’elle estime « à 348 M€, dont 212 M€ part du groupe, composé de 135 immeubles dont 70 % ont été construits avant 1918 et sont situés dans le centre de Berlin ». Ce portefeuille de 1ère qualité, qui génère actuellement 16 M€ de loyers présente « un potentiel de création de valeur très important ». FDR compte mener un travail de property management intensifié grâce à une reprise en gestion directe du patrimoine, auparavant externalisée. FDR précise que la valeur métrique moyenne, de 1 790 €, « laisse augurer d’un potentiel de marge sur vente de 50 % ». Le portefeuille, qui bénéficie d’ores et déjà d’autorisations de mise en copropriété pour plus de 30 %, sera cédé progressivement à partir de 2017 ».

Après cette opération, 55 % du patrimoine résidentiel allemand de Foncière des Régions sera situé dans les villes en croissance de Berlin, Hambourg, Dresde et Leipzig, contre 36 % début 2015.

Présente sur le marché du résidentiel allemand depuis 2005, la SIIC a pour ambition « d’y poursuivre la rotation qualitative de son patrimoine de 3,3 Md€ (2 Md€ part du groupe) et de continuer son renforcement sur des villes dynamiques et attractives ».

Le titre FDR était en hausse de 1,26% vers 11h00 le 29 octobre. Sur la base d’un cours de 85,32 €, la capitalisation du groupe s’établissait à 5,68 Md€.

A propos de Foncière des Régions (i)
Acteur de référence de l’immobilier tertiaire, Foncière des Régions a construit son développement et son patrimoine autour d’une valeur clé et caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 17 Md€ (11 Md€ en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la France, l’Allemagne et l’Italie, Foncière des Régions est aujourd’hui le partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu’elle accompagne dans leur stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l’immobilier de demain. Le titre Foncière des Régions est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 – FDR), admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les indices éthiques FTSE4 Good, DJSI World et Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20).
Foncière des Régions est notée BBB / Stable par Standard and Poor’s.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

OPCVMLes revenus locatifs sur les neuf premiers mois de l’année de Foncière des Régions se sont élevés à 422,9 millions d’euros (+ 11% et + 0,2% à périmètre constant). La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) bénéficie toujours d’un excellent taux d’occupation financier de 96,7% (contre 95,8% à fin 2013).

Au cours du dernier trimestre, le groupe a réalisé 535 millions d’euros d’investissements, dont 316 millions d’acquisitions de bureaux en France et de logements en Allemagne. Foncière des Régions a par ailleurs renforcé son leadership dans les hôtels via sa filiale Foncière des Murs, qui a lancé une augmentation de capital d’environ 200 millions d’euros suivie par ses principaux actionnaires.

Après un volume record de cessions en début d’année, le succès des réinvestissements au cours du troisième trimestre et la gestion dynamique des financements permettent en effet de confirmer l’objectif 2014 d’une croissance du Résultat Net Récurrent EPRA (stable par action).

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