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Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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La SCPI de commerce à capital fixe gérée par Foncia Pierre Gestion est de nouveau ouverte aux souscriptions. La société escompte collecter plus de 21 M€, tout en prévoyant une clause de déplafonnement. Le prix de souscription reste inchangé, à 960 € par part.

Une augmentation de capital chasse l’autre… Deux mois après la clôture de sa 13e augmentation de capital, la SCPI Foncia Pierre Rendement s’est de nouveau ouverte aux souscriptions.

Objectif de collecte supérieur à 21 M€. Cette année, l’objectif est un peu en deçà des exercices précédents. La société de gestion vise une collecte nette de 21,12 M€, contre 33,6 M€ l’an dernier. Foncia Pierre Gestion a toutefois prévu une clause de déplafonnement, lui permettant d’accroître, le cas échéant, sa collecte de 30% supplémentaire. Ouverte depuis le 18 juin, l’opération doit prendre fin au plus tard le 17 juin 2019, ou sera close par anticipation si le montant visé est entièrement souscrit avant cette date. Contrairement aux précédentes opérations de levée de fonds, qui s’accompagnaient d’une revalorisation du prix de souscription (+1,05% en 2017), celui-ci reste cette fois inchangé, à 960 € par part.

Pas de revalorisation du prix de souscription. Une stabilité qui s’explique par une plus faible progression de la valeur d’expertise (+0,78% à patrimoine identique) et de la valeur de reconstitution par part (+0,95%) que l’an dernier (+1,81% pour la valeur de reconstitution). En conséquence, le prix de souscription, tout en restant supérieur à la nouvelle valeur de reconstitution (929,41 €), n’en représente plus que 103,29%, contre 104,27% l’an dernier. Danièle François-Brazier, Directeur Général de Foncia Pierre Gestion, expliquait d’ailleurs lors des dernières Assises de la Pierre Papier et de l’Investissement Immobilier qu’elle veillerait désormais à ce que le prix de souscription de ses SCPI soit « au plus proche de la valeur de reconstitution ». D’où la réduction, année après année, de la « prime » à l’entrée que doivent acquitter les nouveaux souscripteurs des SCPI de Foncia Pierre Gestion.

Des indicateurs toujours au vert. Côté indicateurs de gestion, Foncia Pierre Rendement reste dans le haut de la fourchette des SCPI du marché. Elle continue à afficher un excellent taux de distribution (4,59% en 2017) et des taux de rendement (TRI) sur plus longue période parmi les plus élevés de sa catégorie. Son taux d’occupation financier reste au-delà des 95% (95,53% en moyenne sur 2017, 95,40% à fin mars 2018), donc très au-dessus, là encore, de la moyenne du marché. Des bons résultats qui s’expliquent par la stratégie de croissance contrôlée dont la SCPI fait l’objet depuis plusieurs années, et qui lui permettent de concentrer ses investissements sur des biens de qualité. L’an dernier, elle a investi plus de 40 M€ au travers d’une vingtaine d’opérations, et s’apprêterait à finaliser trois acquisitions dans les prochaines semaines. Foncia Pierre Rendement, essentiellement investie en immobilier français – et à plus de 65% en région parisienne -, s’est toutefois ouverte aux investissements étrangers, qui représentaient, à fin 2017, 4% de ses actifs.

Frédéric Tixier


A propos du groupe Foncia Pierre Gestion(i)
Depuis près de 30 ans, le Groupe Foncia développe, au travers de sa filiale Foncia Pierre Gestion, une compétence reconnue dans le domaine de la gestion des SCPI, et en particulier des SCPI de Rendement. Foncia Pierre Gestion gère 5 SCPI réputées pour le niveau et la régularité de leurs performances, et souvent saluées par la presse économique et patrimoniale, détenues par plus de 17 500 porteurs de parts, propriétaires d’un patrimoine de près de 500 lignes d’actifs immobiliers (commerces, bureaux). Ce patrimoine, régulièrement évalué par des experts indépendants, représente une valeur d’expertise de plus de 980 millions d’euros hors droits. Il a procuré en 2017 à chaque détenteur de part un rendement moyen allant de 4,48 % à 4,98 % avant impact fiscal.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI de bureaux gérée par Foncia Pierre Gestion prolonge le délai de l’augmentation de capital, entamée en décembre 2016, jusqu’au 30 juin 2018. Placement Pierre, qui a généré un taux de distribution de 5,16% l’an dernier, espère collecter encore une quinzaine de millions d’euros supplémentaires.

Pour une fois, Placement Pierre est en dessous de ses objectifs… La SCPI à capital fixe, née de la fusion en juin 2015 de Placement Pierre Select 1, Fininpierre et Rocher Pierre 1, avait entamé, en décembre 2016, sa seconde augmentation de capital, dans la foulée du succès de la précédente.

Plus de 30 M€ collectés – Cette opération, lancée le 23 décembre dernier, visait une collecte maximale de 51 M€. D’un montant nominal de 22,95 M€, elle devait porter le capital social de la SCPI à plus de 150 M€ par l’émission de 150 000 parts nouvelles, assortie d’une prime d’émission fixée à 187 € par part, soit un prix d’émission de 340 € (+7,94% de revalorisation par rapport au prix précédent). Au 30 septembre dernier, Placement Pierre n’avait toutefois recueilli qu’environ 34 M€ de souscriptions nouvelles, soit une quinzaine de millions en deçà de l’objectif. D’où la décision prise par la société de gestion de prolonger la période de l’augmentation de capital, dont la clôture était initialement fixée au 22 décembre 2017, jusqu’au 30 juin 2018. Si le quota n’a donc pas été rempli, la SCPI signe néanmoins une collecte fort honorable, supérieure à celle de sa précédente augmentation de capital (environ 31,5 M€), bouclée en octobre 2016.

Plus de 63 M€ investis à fin septembre – Placement Pierre, dont la capitalisation dépasse désormais les 300 M€ (318 M€ au 30 septembre), n’a pas réduit pour autant son programme d’investissements. Au 30 septembre dernier, le bulletin trimestriel annonçait « plusieurs investissements pour un montant global de 63 M€ ‘’acte en main’’ » depuis le début de l’année. Et un « pipeline » d’acquisitions en cours de signature de plus de 31 M€… Parmi les principales opérations de l’année, un immeuble de bureaux situé à Antony (92), acquis en janvier dernier pour un montant global de 22 M€, et 2 autres immeubles à proximité immédiate de Toulouse, pour un total de 21 M€.

Maintien des dividendes en absolu – Placement Pierre, qui avait distribué un dividende global de 16,29 € par part en 2016 (soit un taux de rendement sur valeur de marché de 5,16%) a déjà procédé au versement de 3 acomptes au titre de 2017, de 4,05 € chacun. A supposer que le dernier acompte soit d’un montant identique, le niveau absolu du dividende 2017 devrait donc avoisiner celui de 2016. Mais, compte tenu de la progression du prix acquéreur moyen, qui devrait se trouver selon toute probabilité au niveau du prix de souscription (340 €, soit 7,6% de plus que le prix acquéreur moyen 2016), le taux de rendement 2017 devrait a priori s’afficher sous le seuil des 5%. Rappelons que Foncia Pierre Gestion est connue pour la régularité et l’homogénéité de ses performances, régulièrement distinguées aux Assises de la Pierre Papier et de l’investissement immobilier. Elle fait aussi partie des rares sociétés de gestion à calculer le rendement moyen de sa gamme. En avril dernier, ce taux de rendement interne ressortait à 10,46% par an sur la période 2006/2016 . Sur la même durée, le TRI de Placement Pierre s’établissait à 9,15%.

Frédéric Tixier

A propos de Foncia Pierre Gestion(i)
Depuis près de 30 ans, Foncia groupe a déployé par le biais de sa filiale Foncia Pierre Gestion une expertise reconnue dans le domaine de la gestion des SCPI et en particulier des SCPI de rendement. En tant que société de gestion de portefeuille, elle est placée sous le contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Foncia Pierre Gestion gère 5 SCPI représentant une capitalisation de près de 950 M€. Ces SCPI sont détenues par plus de 16 500 associés, avec plus de 450 actifs immobiliers sous gestion (bureaux et commerces) de près de 400 000 m². Au 31 décembre 2016, la valeur d’expertise de l’ensemble du patrimoine géré par Foncia Pierre Gestion s’élève à près de 800 M€ hors droits.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Et de 13… La SCPI de commerce gérée par Foncia Pierre Gestion entame une nouvelle augmentation de capital. Collecte cible minimale : 33,6 M€. Soit à peu près l’équivalent des capitaux levés lors de la précédente opération, clôturée en décembre dernier. Le prix de souscription, qui passe à 960 €, est revalorisé de 1,05%.

Qualité et … régularité. Les SCPI de Foncia Pierre Gestion, la société de gestion dirigée par Danielle François-Brazier, ne se contentent pas d’afficher, année après année, parmi les meilleurs taux de rendement interne (TRI[1]) du marché : elles enchaînent aussi, avec régularité et succès, les augmentations de capital.

13e augmentation de capital pour Pierre Rendement – Outre Foncia Placement Pierre, dont l’ouverture du capital a débuté en décembre dernier, c’est de nouveau au tour de Foncia Pierre Rendement de faire une nouvelle fois appel public à l’épargne. Sa dernière augmentation de capital, clôturée par anticipation en décembre dernier également, lui avait permis de recueillir, selon Danielle François-Brazier, « plus de 35 millions » de capitaux, soit un peu plus que le montant initialement prévu (33,25 M€). C’est un montant de même ampleur que vise cette nouvelle augmentation de capital. Pierre Rendement devrait émettre 35 000 parts nouvelles (comme en 2016), mais au prix de souscription de 960 €, soit 10 € de plus (+1,05%) que l’an dernier (950 €). Au total, la SCPI vise donc une collecte de 33,6 M€, sachant qu’une clause de surallocation (20% supplémentaire) lui permet de porter éventuellement ce montant à plus de 40 M€.

Prix de souscription au-dessus de la valeur de reconstitution – Comme d’habitude chez Foncia Pierre Gestion, le prix de souscription de cette nouvelle opération se situe au-dessus de la valeur de reconstitution. Les nouveaux entrants devront donc, comme les précédents souscripteurs avant eux, payer une prime pour entrer au capital de Pierre Rendement. Une prime justifiée, à postériori, par le rendement global dégagé par cette SCPI ces dernières années (TRI de 5,57% à 5 ans, de 8,52% à 10 ans). La prime est toutefois moins importante que les années précédentes. Si elle a pu monter au-delà de 7,5% en 2014 et 2015, elle s’établissait à 5,05% en mai 2016, lors de sa 12e augmentation de capital. Sur la base de la valeur de reconstitution à fin 2015 (Foncia Pierre Gestion n’a pas encore communiqué la valeur à fin 2016, qui devrait logiquement s’avérer supérieure), le prix de souscription s’affiche avec une surcote de 6,16%.

A propos du groupe Foncia Pierre Gestion(i)
Depuis près de 30 ans, le Groupe Foncia développe, au travers de sa filiale Foncia Pierre Gestion, une compétence reconnue dans le domaine de la gestion des SCPI, et en particulier des SCPI de Rendement. Foncia Pierre Gestion gère 5 SCPI réputées pour le niveau et la régularité de leurs performances, et souvent saluées par la presse économique et patrimoniale, détenues par plus de 16 500 porteurs de parts, propriétaires d’un patrimoine de plus de 460 immeubles (commerces, bureaux). Ce patrimoine, régulièrement évalué par des experts indépendants, représente une valeur d’expertise de près de 800 millions d’euros hors droits. Il a procuré en 2016 à chaque détenteur de part un rendement moyen allant de 4,65 % à 5,16 % avant impact fiscal.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Le taux de rentabilité interne (TRI) calcule la rentabilité d’un investissement dans des parts de SCPI en tenant compte de l’évolution de la valeur de la part et des revenus fonciers distribués (hors impôts) sur la période d’analyse.

scpiLa SCPI paquebot du groupe Foncia Pierre Gestion a entamé sa 12e augmentation de capital le 2 mai dernier. Deux mois à peine après la clôture par anticipation de l’émission précédente… Le prix d’émission est porté à 950 €, contre 930 € auparavant. Pierre Rendement aurait déjà investi les 37,2 M€ collectés lors de la précédente levée de fonds.

« Cette nouvelle augmentation de capital va permettre de poursuivre le développement de Foncia Pierre Rendement par des investissements immobiliers sécurisés, principalement situés à Paris et en région parisienne », explique Danielle François-Brazier, Directeur Général de Foncia Pierre Gestion.

Un TRI annualisé de 9,54% sur 10 ans – Une promesse qui a toutes les chances d’être tenue, quand on regarde le chemin parcouru par cette structure née de la fusion, en 2002, de 4 petites SCPI. Entre fin 2003 et fin 2014, le prix de ses parts est passé de 540 € à 910 €, soit une progression de 68,5%. Deux fois mieux que la moyenne de la catégorie… Les SCPI de Foncia Pierre Gestion affichent par ailleurs l’un des meilleurs TRI (Taux de Rendement Interne) annualisé sur 10 ans, estimé par la société de gestion à 11,03%. Une performance effectivement très au-delà de la moyenne de la catégorie SCPI d’entreprises, qui s’établit à 8,62% selon les données IEIF. Foncia Pierre Rendement n’est certes pas la plus rentable des SCPI du groupe (TRI de 9,54% sur 10 ans), mais se situe néanmoins dans le peloton de tête de sa catégorie (22e position). Son taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), 5,05% en 2015, la classe également dans la 1ère moitié des SCPI d’entreprise. Le fruit d’une gestion « serrée », qui a permis à Foncia Pierre Rendement d’aligner ces dernières années des taux d’occupation très élevés (supérieurs à 95%), ceux-ci s’établissant encore à 95,12% à fin mars 2016.

Prix d’émission supérieur à la valeur de reconstitution – Des résultats qui autorisent la société de gestion à proposer une nouvelle fois aux souscripteurs un prix d’émission supérieur à la valeur de reconstitution[1] de la SCPI. La nouvelle augmentation de capital est en effet orchestrée sur la base d’un prix de souscription de 950 € (en hausse de 2,15% par rapport à la levée de fonds clôturée le 29 février dernier), soit environ 5% de plus que la valeur de reconstitution au 31 décembre 2015[2]. L’opération, qui s’est ouverte le 2 mai dernier, vise à recueillir un peu plus de 33 M€, par l’émission de 35 000 parts nouvelles. Les 37,2 M€ collectés lors de la précédente levée de fonds auraient quant à eux déjà été intégralement investis. Foncia Pierre Rendement, qui a effectivement acquis le 12 novembre 2015, pour près de 23 M€, une galerie commerciale proche des Champs-Elysées, ne signale toutefois pas d’investissements réalisés au cours du 1er trimestre 2016.

Cette opération porte à 5 le nombre de SCPI d’entreprise à capital fixe en cours d’augmentation de capital.

A propos du groupe Foncia Pierre Gestion(i)
Depuis plus de 25 ans, le Groupe Foncia développe, au travers de sa filiale Foncia Pierre Gestion, une compétence reconnue dans le domaine de la gestion des SCPI et en particulier des SCPI de Rendement. Foncia Pierre Gestion gère 5 SCPI réputées pour le niveau et la régularité de leurs performances, et souvent saluées par la presse économique et patrimoniale, détenues par plus de 15.000 porteurs de parts, propriétaires d’un patrimoine de plus de 460 immeubles (commerces, bureaux). Ce patrimoine, régulièrement évalué par des experts indépendants, représente une valeur d’expertise de 760 millions d’euros droits inclus. Il a procuré en 2015 à chaque détenteur de part un rendement moyen allant de 4,80 % à 5,68 % avant impact fiscal.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Valeur d’expertise du patrimoine +/- Valeur nette des autres actifs + Droits et commissions de souscription
[2] Valeur par part estimée à 904,31 € – Valeur de reconstitution au 31/12/2015 (305 991 928,40 €) divisé par le nombre de parts au 31/12/2015 (338 370)

nuitLes nouveaux souscripteurs participant à l’augmentation de capital en cours devront payer 7,5 % de plus que la valeur de reconstitution pour cette SCPI investie principalement en commerces qui a toujours privilégié la protection du capital des associés.

Depuis le 28 Juillet 2014 Foncia Pierre Rendement a ré-ouvert son capital. Sa 10ème augmentation de capital de 35.000 parts au prix de souscription de 910 euros par part présente une particularité. Le prix des nouvelles parts est supérieur de 7,5 % aux 846,30 euros de la valeur de reconstitution de la SCPI (valeur du patrimoine + droits et commissions de souscription). Le fait est assez rare pour le souligner. Toutes les SCPI ne peuvent se permettre d’attirer le chaland en exigeant une prime qui a le mérite de rassurer les anciens associés toujours craintifs à l’idée d’une dilution de la valeur de leurs parts. Surtout quand cette crainte est attisée comme aujourd’hui par des tensions sur le marché de l’investissement qui provoquent une tension des rendements immobiliers à l’acquisition.

Visiblement, cette barrière ne gêne pas vraiment l’opération en cours et Danielle François-Brazier, directeur général de la société Foncia Pierre Gestion escompte avec sérénité que 20 000 parts, sur les 35 000 proposées au public d’ici le 27 juillet 2015, auront été souscrites d’ici la fin de l’année.

Mais pourquoi dont payer plus cher que ça ne vaut ? Sauf à remettre en cause le conservatisme des experts qui restent toujours prudents sur l’évolution des valeurs, il faut simplement reconnaître que les souscripteurs de la SCPI Foncia Pierre Rendement de 2014 acceptent de le faire parce qu’ils y trouvent leur compte. En instantané, sur la base des derniers comptes publiés, ceux de l’année 2013, le loyer quittancé par part atteint 53 euros, procurant aux parts un rendement immobilier de 5,99 % sur la base du prix moyen constaté en 2013 (884,89 euros). C’est près du double que ce que peut espérer l’acquéreur d’un studio bien acheté à Paris. D’autant que si les valeurs de l’immobilier de commerce continuent de progresser un peu partout en France, la tendance est plus fragile pour le résidentiel. Ce loyer a permis de dégager un bénéfice par part de la SCPI de 46,85 euros, donnant lieu à une distribution de 46,80 euros, offrant un rendement des parts de 5,29 % (supérieur à la moyenne des SCPI en 2013 : 5,11%). A noter que le poste travaux s’inscrit en moyenne à 400 000 euros, ce qui est faible (2,6 % des loyers quittancés) en raison de la forte présence de commerces dont les travaux facturés à la SCPI ne concernent que les parties communes alors que les locataires assurent le principal des aménagements et de l’entretien.

La performance globale des parts de Foncia Pierre Rendement a par ailleurs été boostée l’an dernier par une revalorisation du prix moyen de la part de 2,92 %, portant la performance globale à 8,21 % sur l’année. Ce qui a permis à cette SCPI de figurer aux avant-postes de l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise. La revalorisation progressive du prix des parts est une marque de fabrique de Foncia. Comme l’explique Danielle François-Brazier « bien que les SCPI soient un produit de rendement, nous sommes soucieux chez Foncia de veiller à la protection du capital ». Et c’est en regardant l’évolution du prix des parts de Foncia Pierre Rendement que l’on comprend mieux pourquoi les souscripteurs acceptent de payer une prime sans barguigner. Les plus chagrins pourront se consoler en constatant que la commission de souscription comprise dans le prix des parts n’est que de 8 %, un record à la baisse pour les SCPI à capital fixe.

Plus parlant que le taux de rendement interne (TRI) à 10 ans affiché par les parts (10,27 % contre 8,27 % pour l’ensemble des SCPI), l’évolution du prix des parts est instructive. Le prix de souscription est passé de 540 euros à la fin 2003, à 910 euros aujourd’hui, soit une progression de 68 ,5 %. Sur cette période, l’évolution du prix moyen des parts de SCPI calculée par l’IEIF a atteint 32,15 %. Foncia Pierre Rendement a donc vu le prix de ses parts progresser plus de deux fois plus vite que ses pairs ! Pour compléter cette analyse de la gestion de la SCPI, remarquons que le loyer par part est passé en 10 ans de 41,35 euros à 53 euros, quand l’érosion monétaire n’a porté le montant initial qu’à 47,65 euros. Là aussi la SCPI a fait deux fois mieux ! C’est le fruit d’une gestion serrée qui a permis un taux d’occupation de rester toujours sur la crête des 96 % (96,61 % en moyenne sur 2013, 97,05 % à la fin septembre 2014).

Le pari n’était pas gagné quand Danielle François-Brazier a entrepris la fusion de quatre petites SCPI en 2002, trois ans après que Foncia Pierre Gestion ait hérité de leur gestion. Quand la SCPI Georges V Rendement, avant de prendre le nom de Foncia Pierre Rendement, a absorbé Finipierre 3, Revenus Boutique et Pierre Rendement, l’ensemble ne pesait pas lourd. A la fin 2004, le patrimoine est composé de 78 immeubles développant 35 000 mètres carrés. Les 10 augmentations de capital qui rythmeront la décennie permettront de porter ce patrimoine à 162 immeubles et 105 645 mètre carrés. Ainsi en arbitrant assez peu (les cessions n’ont pas dépassé 750 000 euros en 10 ans) et en conservant l’essentiel des actifs en portefeuille, la SCPI investie majoritairement en commerces en région parisienne (seulement 6,87 % en bureaux) a vu la surface moyenne de ses biens passer de 455 à 652 mètres carrés. Plus encore que la surface unitaire, la taille acquise par le fonds immobilier lui permet aujourd’hui d’acquérir des actifs plus importants. Les dernières acquisitions font ainsi état de l’achat des murs d’une école de commerce situés dans le 11ème arrondissement de la capitale pour un prix de 4,9 millions d’euros lui procurant un rendement immobilier de 7,33 %. A ses côtés, on trouve un local commercial acheté dans le quinzième arrondissement acquis lui aussi avec un bail de 6 ans fermes pour le même montant sur la base d’un rendement immobilier de 6,50 %. En s’éloignant un peu de Paris, la SCPI trouve davantage de rendement à Franconville (95) avec un local commercial payé 3,2 millions pour un rendement de 7,8 %. Mais si vous demandez à Danielle François-Brazier l’investissement dont elle est le plus fière, elle vous répond immédiatement le salon de coiffure du 1 avenue du président Wilson dans le bon seizième arrondissement de la capitale (voir photo) pour près de 4 millions. Ce n’est pas seulement la femme élégante qui parle alors, mais aussi la redoutable négociatrice qui attend l’heure du renouvellement du bail dont elle sait bien qu’il est manifestement libellé à un loyer sensiblement en dessous du marché. Quant aux 18 millions attendus pour les souscriptions de 2014, ils sont déjà partiellement mobilisés pour les engagements d’achat d’une boutique de 155 m² rue saint Sulpice (75006) pour 3,3 millions d’euros et pour un local commercial de 1 550 m² rue du Hameau (75015) pour 6,23 millions d’euros. On le voit dans ces dernières acquisitions un recentrage sur des surfaces commerciales prime est opérée car comme l’indique la dirigeante  « je me méfie aujourd’hui des grandes surfaces de sortie de ville qui font peser un trop gros risque unitaire en cas de départ du locataire ».

Christophe Tricaud
Pierrepapier.fr

À propos de la SCPI Foncia Pierre Rendement
En 2013, pour la période de 10 ans (2003/2013), le Taux de Rendement Interne de la SCPI s’établit à 10,27 %. Le TRI 5 ans ressort à 6,81 %, celui à 15 ans ressort à 12,39 % Le taux d’occupation moyen financier atteint 96,61% en moyenne sur l’année 2013.
Le résultat de l’année est de 46,85 euros par part avec un versement de dividende annuel de 46,80 euros par part.
Le taux de distribution sur la valeur de marché ressort à 5,29% et parallèlement, le prix moyen pondéré acquéreur de la part est passé de 859,82 euros en 2012 à 884,89 euros en 2013 soit une évolution de 2,91 %.
Avec un prix de souscription de 910 € sur cette nouvelle augmentation de capital, le prix de la part évolue de 2,82% par rapport au prix de souscription de 885 € sur la précédente augmentation de capital.
Le patrimoine se répartit à Paris (22,52 %) en région parisienne (32,80 %) et en métropole régionale (44,68%). Il comprend des boutiques à hauteur de 41,89 %, des locaux commerciaux (45,07 %), des bureaux (6,87 %) et un compartiment divers (6,07%) comprenant des locaux d’activités, des laboratoires en pied d’immeuble et un centre de séminaires.