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SCPI Fiducial Gérance : les rendements résistent, les valeurs progressent

Fiducial Gérance vient de communiquer les résultats 2020 de ses SCPI et autres véhicules immobiliers et forestiers. Les rendements s’affichent globalement en baisse, mais masquent quelques progressions des dividendes nominaux. En raison d’une revalorisation parfois importante de la valeur des parts.  

Rendement en hausse pour Sélectipierre 2 « Paris », une SCPI majoritairement investie en bureaux. Rendement en forte baisse pour Logipierre 3 « Résidences services », quant à elle essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées. Et bonne résistance globale des rendements pour les trois autres SCPI à capital variable gérées par Fiducial Gérance en 2020, dont les baisses sont plus circonstanciées et dans l’épure de la moyenne du marché. Comme l’annonce la société de gestion dans un communiqué, ses résultats 2020 sont en tout cas en phase avec les objectifs, révisés par prudence lors du premier confinement.

Progression de la valeur des parts pour plusieurs SCPI

Il convient d’ailleurs de signaler que plusieurs des SCPI de Fiducial Gérance compensent le recul relatif de leurs rendements par une réévaluation – parfois importante – de la valeur de leurs parts. Cette hausse, qui a pour effet mécanique de réduire le « TDVM[1] », masque dans certains cas la progression de la valeur nominale des dividendes servis. Pierre Expansion, qui s’est récemment recentrée sur le secteur de la santé, a par exemple distribué 11,25 € par part au titre de 2020. Contre 11 € en 2019. Mais, compte tenu de la forte revalorisation du prix moyen de ses parts, passé de 220 à 261 €, son taux de distribution se replie, passant de 5% à 4,31%.


Sélectipierre 2 Paris : hausse du dividende et de la valeur des parts

La hausse du rendement de Sélectipierre 2 Paris (passé de 3,56% à 4,07%) aurait quant à elle été encore plus importante sans une nouvelle revalorisation du prix des parts. Celles-ci progressent pour la 5e année consécutive. Passant, cette fois, d’une valeur moyenne de 701,95 € en 2019 à 712,29 € en 2020. Le dividende 2020 est évidemment lui aussi en progression. Sélectipierre 2 aura finalement distribué 29 € par part l’an dernier. Contre 25 € en 2019. Signalons toutefois que sur ces 29 €, 5 € sont issus de plus-values de cession. En 2019, ces plus-values n’entraient qu’à hauteur de 1 € du montant distribué.

Logipierre 3 Résidences services : touchée de plein fouet par la crise sanitaire

Logipierre 3 Résidences services a quant à elle été « touchée de plein fouet par la crise sanitaire », reconnaît Fiducial Gérance dans le dernier bulletin semestriel de la SCPI. Son dividende passe de 70 à 28 € par part. La chute est plus que brutale. Les associés présents avant le début de la crise auront toutefois bénéficié d’une revalorisation importante du prix de leur part. Celui-ci est passé de 1 456 € à 1 600 € à compter du 1er mars 2020. Soit une hausse de 9,90%. Pour mémoire, Logipierre 3 Résidences services avait déjà revalorisé son prix de souscription en 2019, à hauteur de 6,43%. Si le rendement 2020 est donc en forte baisse (de 5,03% à 1,81%), la performance globale de la SCPI (DVM + VPM) est en revanche deux fois plus élevée qu’en 2019. Elle passe en effet de 6,74% à 12,70%…

Bonne résistance des SCPI commerce

Ficommerce s’est pour sa part diversifiée à l’international l’an dernier. En investissant dans des retail parks suisses. Ce qui lui vaut l’ajout d’une précision géographique à son patronyme, qui devient Ficommerce « Europe ». A l’instar, d’ailleurs, des autres SCPI de Fiducial Gérance, dont le positionnement – géographique ou sectoriel – est désormais ajouté à sa dénomination antérieure. Ficommerce Europe connaît une baisse de son dividende (de 10,50 € à 9,50 € par part) qui ramène son rendement à la moyenne du marché (4,13% vs 4,57% en 2019). L’autre SCPI commerce, Buroboutic (rebaptisée Buroboutic Métropoles), connaît une évolution similaire, un peu moins accentuée. Son dividende passe de 11,80 à 11,40 € par part, son taux de rendement de 4,42% à 4,27%.

Ambitions renouvelées pour 2021

Fiducial Gérance, qui gère également le fonds de fonds immobilier Fidimmo (4,15% de rendement annuel moyen) et, depuis le 1er janvier 2021, la SCPI Capiforce Pierre[2], dresse donc un bilan globalement positif de l’exercice 2020. Il affiche des « ambitions renouvelées » pour 2021. S’appuyant sur des « fondamentaux robustes qui ont déjà prouvé leur résilience ». Et la volonté « d’intensifier une relation de proximité avec les locataires ». La société de gestion rappelle l’intensification de ses engagements en matière de développement durable (avec l’objectif d’une labellisation ISR pour Pierre Expansion Santé). Elle annonce aussi le lancement prochain d’un nouveau groupement forestier d’investissement, GFI Forecial.

Frédéric Tixier


[1] Taux de distribution sur valeur de marché. Ce taux est égal à la division du dividende brut de l’année par le prix de la part acquéreur moyen de l’année.
[2] Auparavant gérée par Paref Gestion.


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI depuis plus de 40 ans. Elle gère pour le compte de tiers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, des Fonds d’Investissements Alternatifs Immobiliers et des Groupements Forestiers. Avec 2 milliards d’euros d’actifs gérés, répartis à travers 7 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaires et différenciantes (bureaux parisiens, commerce, santé, résidences gérées, résidentiel, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers et un fonds de fonds immobilier. Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance bénéficie de la solidité d’un grand groupe et de ses compétences pluridisciplinaires.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Fiducial Gérance adopte un nouveau positionnement pour cette SCPI aujourd’hui diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. La part des actifs santé devrait à terme représenter 70% du patrimoine.

Nouvelle étape dans le développement de Pierre Expansion. Cette petite SCPI d’un peu plus de 50 M€ de capitalisation était déjà passée en capital variable en début d’année. Elle va maintenant changer de stratégie d’investissement. Ses associés doivent en effet approuver le 17 décembre prochain son recentrage sur les actifs de « santé et de bien-être ». Et son changement de dénomination…

De Pierre Expansion à Pierre Expansion Santé

Pour matérialiser sa nouvelle stratégie de gestion, le nom de la SCPI deviendrait Pierre Expansion Santé. Le véhicule aura alors pour objectif d’investir « principalement, dans des classes d’actifs dédiés à la santé et au bien-être ». Telles que, précise le nouvel objet, les résidences services seniors, les EHPAD, les établissements de soins. Mais aussi les cabinets médicaux, les pharmacies, les laboratoires. Ainsi que tous lieux dédiés au bien-être, aux soins à la personne, au sport, et à la nutrition… Cette évolution ne se fera bien évidemment pas en un jour. « Nous allons arbitrer des actifs matures ou jugés non stratégiques pour passer progressivement de 40% d’actifs orientés « santé » à 70 % du portefeuille », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Déjà une exposition importante au secteur des résidences gériatriques

Fin 2019, le patrimoine de la SCPI était composé à hauteur de 30% d’actifs de bureaux. Les locaux commerciaux en représentaient 41%. Et les résidences gériatriques 29%. Une répartition qui n’a pratiquement pas évolué depuis lors. Les deux projets d’acquisition étudiés en début d’année ont en effet été ajournés. En raison de la crise sanitaire, et « dans l’attente de nouvelles informations concernant les locataires », précise le bulletin de Pierre Expansion du 1er semestre. Il s’agissait en l’espèce d’une boutique située au centre de Toulouse. Et d’un restaurant implanté au sein d’une zone commerciale. Des actifs qui ne correspondent plus aux nouvelles cibles de la SCPI.

De nouvelles cibles en termes d’acquisition

Qui précise toutefois vouloir s’intéresser en priorité à des biens du secteur santé « localisés en régions au sein de métropoles établies ». Afin de « capter un complément de rendement pour un risque contenu ». La composition actuelle de son patrimoine, principalement composé d’actifs parisiens (56% fin 2019), permet en attendant de disposer de revenus réguliers. Depuis le début de l’année, Pierre Expansion a maintenu un niveau de distribution identique à celui de 2019. En dépit des craintes qu’exprimait Fiducial Gérance en avril dernier, le montant de l’acompte du 2e trimestre s’est en effet établi à 2,50 € par part. Soit 100% de l’acompte du 2e trimestre 2019. La société de gestion ne donne en revanche pour l’instant aucune indication sur le rendement final estimé pour 2020.

Eligible au plan d’épargne programmée

En avril, elle n’excluait pas l’utilisation des reports à nouveau pour doper les dividendes annuels. Le RAN de Pierre Expansion à fin 2019 s’établissait à 5,45 € par part. Soit l’équivalent de plus de deux trimestres de distribution. La SCPI a donc les moyens, si elle le souhaite, de maintenir un revenu identique à celui de l’an dernier. Pour mémoire, la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 11 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Fin 2019, elle affichait aussi un taux de rendement interne sur 10 ans plutôt conséquent : 9,39 %. Des arguments qui, outre le recentrage de la stratégie et la mise en place d’un service d’investissement programmé -auquel Pierre Expansion Santé est désormais éligible-, devraient aider à conquérir de nouveaux souscripteurs.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

52% des SCPI ont versé un acompte sur dividende inférieur à celui du 1er trimestre de l’an dernier

C’est le chiffre estimé par l’IEIF dans l’une de ses dernières publications. A fin mars, la baisse moyenne constatée est de 15% (pondérée par la capitalisation). Un tiers des SCPI a maintenu un niveau d’acompte identique. Les SCPI de commerces et spécialisées dans l’hôtellerie sont, logiquement, les plus touchées.

C’est la prudence qui domine… Une majorité de SCPI a décidé de baisser, dans des proportions plus ou moins importantes, le niveau de leur 1er acompte sur dividende de l’année. L’IEIF, qui a compilé les données disponibles fournies par les sociétés de gestion à fin mars[1], estime qu’elles sont 52% à avoir versé un acompte 2020 inférieur à celui du 1er trimestre 2019.

Une baisse moyenne de 15%

Toujours selon l’IEIF, la baisse moyenne constatée est de 15% (moyenne pondérée par les capitalisations). On le sait, certaines sociétés de gestion ont acté des diminutions encore plus élevées. C’est le cas notamment d’Amundi Immobilier qui annonçait, dès le 15 avril dernier, des reculs compris entre 20% et 30%. La société de gestion a en effet décidé de retenir une approche « maximaliste ». Et de répercuter, dès le 1er acompte, le risque maximal de perte estimé par ses « crash test ». D’autres ont préféré ne matérialiser qu’une partie de ce risque extrême. C’est le cas notamment de sociétés comme Perial AM, Sofidy, Immovalor Gestion, ou de Fiducial Gérance. Les reculs annoncés sont alors dans cette fourchette moyenne de 6% à 18% estimée par l’IEIF.


14% des SCPI ont augmenté leur 1er acompte 2020

D’autres gestionnaires ont choisi une autre approche, qualifiée de pragmatique : distribuer les loyers effectivement perçus, sans pour autant sous-estimer les risques à venir. Sur le 1er trimestre, le taux de défaut ayant été extrêmement faible, le premier acompte est donc souvent en phase avec celui de l’année précédente. C’est le cas, par exemple, pour Primonial REIM. Il en sera sans doute autrement pour l’acompte du 2e trimestre. Période au cours de laquelle les reports -ou annulation- de loyers auront été plus conséquents. Mais toutes les SCPI n’affichent pas, pour l’heure, de recul de leurs résultats. Selon les données de l’IEIF, sur l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise ou résidentiel non fiscale, 33% ont maintenu un 1er acompte 2020 identique à celui de 2019.


Les SCPI commerces et hôtellerie plus touchées

Elles sont même 14% à l’avoir augmenté, de 5% en moyenne[2]. C’est le cas, par exemple, de la SCPI Cœur de Régions, chez Sogenial Immobilier. Ou de Vendôme Régions, chez Norma Capital. Cette « résistance » des revenus diffère bien sûr selon la spécialisation de la SCPI. Ce sont logiquement, écrit l’IEIF, « les SCPI spécialisées en commerces et dans l’hôtellerie qui ont le plus, en proportion, ajusté leur acompte ». Il s’agit en effet des secteurs dont l’activité a été la plus durement touchée par le confinement. 91% des SCPI commerces ont ainsi réduit leur 1er acompte, de 17% en moyenne. Aucune ne l’a augmenté. Les SCPI diversifiées sur plusieurs classes d’actifs -dont, souvent, le commerce- sont 83% à avoir baissé leur acompte. Mais de seulement 13% en moyenne.

Les SCPI de bureaux plus résilientes ?

Les SCPI de bureaux semblent avoir été les plus résilientes. 42% d’entre elles affichent des niveaux de distribution inchangés. Et elles ne sont que 37% à accuser un recul. Mais celui-ci est, en moyenne, plus élevé que pour les autres catégories de SCPI : 18%. S’agissant d’une moyenne pondérée par les capitalisations, les décisions prises par les plus grosses SCPI de bureaux du marché -comme celles d’Amundi- expliquent sans doute en partie ce taux plus important. Mais il pourrait aussi refléter les craintes d’un impact plus sévère que prévu des conséquences de la crise économique sur les actifs de bureaux…

Frédéric Tixier


[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et Immobilier résidentiel (non fiscales) du 1er trimestre 2020 – Mai 2020 – IEIF

[2] Moyenne pondérée par les capitalisations


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Fiducial Gérance ajuste les acomptes trimestriels de ses SCPI

Fiducial Gérance dévoile à son tour l’impact attendu de la crise sur la rentabilité de ses SCPI. Les acomptes trimestriels sur dividendes du 1er trimestre 2020 sont soit maintenus à 100 % de leur niveau 2019. Soit réduits, au pire, à 80 %. Les réductions pourraient être plus sévères au 2e trimestre. Mais la société de gestion n’exclut pas d’utiliser les réserves constituées.

« Les encaissements des loyers au 1er trimestre sont conformes à nos attentes »… Fiducial Gérance, gestionnaire de 5 SCPI investies en immobilier d’entreprise, n’envisage donc pas, dans un premier temps, de réduire trop drastiquement leurs premiers acomptes trimestriels sur dividendes. La situation permet en effet « une distribution au 1er trimestre 2020 proche des objectifs initiaux », explique-t-elle dans un communiqué publié le 28 avril.

Un premier acompte trimestriel « proche des objectifs initiaux »

Proche des objectifs initiaux signifie un niveau de distribution au 1T 2020 plus ou moins identique à celui constaté au 1T 2019. Deux des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance vont ainsi verser un acompte trimestriel équivalent à 100 % de celui de l’an dernier. C’est le cas pour Sélectipierre 2, une SCPI majoritairement investie en bureaux, de taille intermédiaire (396 M€). Et pour Pierre Expansion, une SCPI diversifiée de beaucoup plus petite taille (42 M€). Dont le capital a d’ailleurs été variabilisé l’an dernier. En revanche, pour Ficommerce, la plus importante en termes de capitalisation (700 M€ fin 2019), seul 90,2 % du montant de l’acompte de l’an dernier sera versé. Ficommerce est en effet très exposée au secteur du commerce (81 % de ses actifs sous gestion).

Révisions plus sensibles pour les SCPI exposées au commerce et à l’hôtellerie

Révision de même ampleur pour Buroboutic, avec un versement équivalent à 89,66 % de l’acompte 2019. Cette SCPI n’est pourtant exposée qu’à hauteur de 50 % de son patrimoine aux actifs de commerce. La baisse est en revanche plus rude pour Logipierre 3. Cette SCPI est en effet essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées (95 % fin 2019). Des secteurs « plus sensibles à la crise actuelle », comme le reconnaît Fiducial Gérance. Conséquence : l’acompte du 1er trimestre est fixé à seulement 80 % de son niveau de l’an dernier. Et les révisions, pour l’ensemble de ces SCPI, pourraient être plus drastiques au 2e trimestre. Fiducial Gérance prévient : « l’impact du confinement, et la fermeture d’un grand nombre d’établissements, nous obligeront vraisemblablement à diminuer sensiblement la distribution ». De quelle ampleur ? Fiducial Gérance reste, pour l’instant, relativement vague.


Ajustements spécifiques à chaque trimestre

Les prochains acomptes seront ajustés « en fonction des perspectives d’encaissement, actif par actif, locataire par locataire ». Il faudra attendre le 3e trimestre, et « une meilleure visibilité », pour ajuster « plus sereinement » la distribution annuelle. Fiducial Gérance préfère de fait attendre, comme bon nombre de sociétés de gestion, d’avoir une vision plus précise de l’ampleur de la crise post-confinement. Ce n’est qu’alors que « les réserves pourront le cas échéant être utilisées pour conforter les distributions ». Le niveau de ces RAN (report à nouveau) à fin 2019 n’a pas été communiqué par la société de gestion. L’étude des rapports annuels 2018 des 5 SCPI permet d’avoir une estimation de leur importance.


Utilisation possible des reports à nouveau

La mieux dotée était alors Pierre Expansion, avec un RAN alors équivalent à 240 jours de distribution (du dividende 2018). Venait ensuite Logipierre 3, avec 197 jours. Puis, très en retrait, Sélectipierre 2 et Ficommerce, avec 39 jours. Buroboutic, quant à elle, affichait un RAN de 20 jours seulement. Ces montants ont pu varier depuis lors. Ils permettent simplement de constater que parmi les deux SCPI les plus « exposées », Logipierre 3 semble mieux armée pour résister au choc que Buroboutic… Mais Fiducial Gérance reste confiant. Et rassurant. « Nous sommes convaincus que les revenus de nos SCPI resteront largement positifs », explique la société de gestion. En rappelant que les SCPI vont continuer à offrir à leurs associés une bonne mutualisation des risques. Et une réduction de la volatilité des revenus. « Même si ces derniers ne seront pas au niveau attendu en 2020 ». Dont acte.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’AGE des associés de Ficommerce qui devait approuver le projet de fusion entre les deux SCPI de commerce à capital variable de Fiducial Gérance n’a pas obtenu le quorum nécessaire. Une nouvelle convocation est prévue pour le 11 mai prochain.

Le projet de fusion-absorption de BTP Immobilier par Ficommerce, qui a conduit à la suspension partielle du marché des parts de Ficommerce (compensation des retraits par les souscriptions, sans création de parts nouvelles), et totale pour BTP Immobilier depuis le 1er janvier dernier, suit son cours. Mais l’approbation de l’opération par les associés de Ficommerce, réunis le 27 avril dernier, n’a pu avoir lieu, faute de quorum. Une nouvelle assemblée est convoquée pour le 11 mai prochain.

A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec 1,6 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 8 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers 

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le projet de fusion entre les deux SCPI de commerce à capital variable de Fiducial Gérance se précise. La parité d’échange prévue est de 16 parts nouvelles Ficommerce pour 9 parts BTP Immobilier. Le traité de fusion est établi depuis le 13 mars dernier, et déposé au tribunal de commerce.

Le projet de fusion-absorption de BTP Immobilier par Ficommerce, qui a conduit à la suspension partielle du marché des parts de Ficommerce (compensation des retraits par les souscriptions, sans création de parts nouvelles), et à la suspension totale pour BTP Immobilier depuis le 1er janvier dernier, suit son cours. Comme prévu, le groupe de travail mixte ad hoc, composé de membres des conseils de surveillance des deux SCPI, a établi un projet de traité de fusion.

Assemblée générale mixte le 27 avril – Déposé au greffe du tribunal de commerce de Nanterre, il sera présenté aux actionnaires lors de l’assemblée générale mixte qui se tiendra le 27 avril prochain. L’évaluation de l’actif et du passif de BTP Immobilier conduit à un actif net apporté de 58 235 270,14 €, soit un rapport d’échange de 1,787 entre les droits sociaux de BTP Immobilier et de Ficommerce. Et, « à titre indicatif », 16 parts sociales nouvelles de Ficommerce pour 9 parts sociales de BTP Immobilier, explique Fiducial Gérance, qui précise : « le capital de Ficommerce sera augmenté au titre de l’absorption de BTP Immobilier en conséquence de l’émission de parts sociales destinées à être réparties entre les associés de BTP Immobilier, selon le rapport d’échange ci-dessus et en considération de l’option entre versement complémentaire ou remboursement du rompu résiduel exercée par les associés qui n’auront pas droit à un nombre entier de parts ». En attendant le résultat du vote, le marché des parts de Ficommerce sera lui aussi suspendu à compter du 1er avril prochain.

Distribution exceptionnelle de plus-values – BTP Immobilier figure cette année en 1ère position du palmarès des SCPI les plus rentables. Elle affiche en effet un taux de rendement (DVM) de 9,55%, ce qui la place très loin devant le deuxième de la catégorie immobilier d’entreprise, Corum (6,45%). Cette rentabilité exceptionnelle tient précisément au versement de 17 € par part (sur un total de dividende par part de 35,90 €) au titre des plus-values de cession réalisées en 2016. Le rendement de Ficommerce, pour sa part, est en baisse, à 4,96% vs 5,04% en 2015, mais reste au-delà de la moyenne de sa catégorie, les SCPI de commerces (4,77% en 2016).

Fiducial Gérance poursuit donc comme prévu la restructuration et la rationalisation de sa gamme de SCPI, selon l’objectif déjà exposé par les dirigeants en novembre dernier. A noter que le capital de Buroboutic est variabilisé depuis le 21 décembre dernier.

A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec 1,6 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 8 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Un projet de fusion entre les deux SCPI de commerce à capital variable de Fiducial Gérance sera prochainement proposé aux actionnaires des deux entités. L’opération envisagée a déjà un impact sur le marché des parts. Elle s’inscrit dans la stratégie plus globale de rationalisation de sa gamme de la société de gestion.

Fiducial Gérance poursuit la restructuration de sa gamme de SCPI. Après avoir procédé à la fusion de trois SCPI de bureaux à capital fixe, puis à la variabilisation du capital de Buroboutic, opération validée par les actionnaires le 21 décembre dernier, elle entame, comme prévu, le rapprochement entre deux de ses SCPI de commerce à capital variable, Ficommerce et BTP Immobilier.

Marché des parts suspendu – Le projet de fusion-absorption de BTP Immobilier par Ficommerce, dont les modalités pratiques sont en cours d’examen par un groupe de travail mixte composé de membres des conseils de surveillance des deux SCPI, sera soumis au vote des associés en avril prochain. Mais il est déjà porteur de conséquences pour les porteurs de parts. En effet, depuis le 1er janvier, le marché des parts (souscriptions et retraits) de BTP Immobilier est suspendu. Celui de Ficommerce le sera également à compter du 1er avril prochain, sachant que Fiducial Gérance a décidé de ne créer aucune part nouvelle depuis le 1er janvier. Depuis cette date, seuls les retraits compensés par des souscriptions sont acceptés. Ce marché secondaire restera opérationnel jusqu’au 31 mars.

Poursuite de la rationalisation – Cette opération s’inscrit dans la stratégie de rationalisation dans laquelle Fiducial Gérance s’est engagée depuis plusieurs mois. L’objectif, déjà exposé par les dirigeants en novembre dernier, est de rendre la gamme plus compacte, ne conservant qu’un produit diversifié (Buroboutic), « pour un 1er investissement en SCPI », expliquaient-ils, face à des produits purs, typés commerces (Ficommerce, précisément), bureaux (Selectipierre 2), résidences hôtelières (Logipierre 3), ou résidentiel (Logipierre 1), pour permettre aux clients finaux ou à leurs intermédiaires de « composer leurs propres allocations ». Une politique qui s’inscrit d’ailleurs dans une volonté plus globale d’optimiser le développement de la société de gestion. Outre cette rationalisation, Fiducial Gérance a annoncé dernièrement les autres points clefs de son nouveau plan stratégique : valorisation et rajeunissement du patrimoine, politique d’arbitrage des actifs non stratégiques, relance maitrisée de la collecte, et affectation d’une ligne de crédit revolving pour anticiper les investissements.

Reprise des investissements – Toutes ces opérations n’empêchent pas la société de gestion de dérouler son programme d’investissement. Fiducial Gérance vient d’annoncer l’acquisition, pour le compte de Ficommerce, de trois nouveaux locaux commerciaux en pieds d’immeuble, pour un total de 6,3 M€ (acte-en-main) : une boutique Orange dans le centre-ville de Bayonne, une boutique Swarovski dans le centre piétonnier de Mulhouse, et un supermarché Diagonal à Paris. Ces opérations, effectuées au 4e trimestre, portent à un peu plus de 7 M€ les acquisitions effectuées par la SCPI en 2016 (une autre acquisition a été réalisée au 1er trimestre), qui a par ailleurs procédé à plusieurs arbitrages au cours de l’année. Un rythme qui devrait s’accélérer l’an prochain, compte tenu de la mise en place de la nouvelle stratégie…

A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec 1,6 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 8 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Ce n’est pas quatre, mais trois de ses SCPI que Fiducial Gérance va prochainement fusionner. La SCPI absorbante, Sélectipierre 2, avalera Croissance Immo et Sélectipierre 1 pour donner naissance à une nouvelle SCPI forte d’un patrimoine de plus de 315 M€. Fiducial revendique le statut de 1re SCPI en termes d’allocation sur le segment de l’immobilier tertiaire à Paris intra-muros.

Annoncée lors de la publication de ses comptes annuels, confirmée par ses derniers bulletins trimestriels, la fusion de ses SCPI de bureaux envisagée par Fiducial Gérance est désormais officielle. Mais, à la différence du projet initialement présenté aux conseils de surveillance des entités concernées, ce n’est pas quatre, mais seulement trois SCPI qui sont impliquées dans l’opération.

Décision des AGE

Les représentants des associés avaient en effet formellement approuvé le projet de traité de fusion-absorption par Sélectipierre 2 de Sélectipierre 1, Croissance Immo et Pierre Expansion. Les assemblées générales extraordinaires qui se sont tenues les 23 et 24 juin derniers ont visiblement exclu Pierre Expansion de l’opération. Les nouvelles parités de fusion n’ont pas fait l’objet, à notre connaissance, d’une publication, mais elles devraient logiquement s’établir, comme dans le projet initial, à respectivement 5 parts de Sélectipierre 2 pour 8 parts de Croissance Immo, et 56 parts de Sélectipierre 2 pour 9 parts de Sélectipierre 1. « Sélectipierre 2, qui garde sa dénomination, a été retenue comme société absorbante compte tenu de l’importance de son patrimoine, 182 M€, de manière à minimiser les frais de mutation et de fiscalité sur les plus-values immobilières », explique Fiducial Gérance dans un communiqué publié aujourd’hui.

Une SCPI de bureaux à plus de 300 M€

Les trois SCPI, à capital fixe, ont des patrimoines comparables, comportant une proportion très importante de bureaux (70%), ainsi que des locaux commerciaux (19%), situés majoritairement (90%) à Paris intra-muros et en région parisienne. Ce qui permet à Fiducial Gérance de revendiquer, pour le nouvel ensemble, le statut de 1re SCPI en termes d’allocation sur le segment de l’immobilier tertiaire à Paris intra-muros. Forte d’un patrimoine estimé à plus de 315 M€, Sélectipierre 2 figure effectivement parmi les SCPI de bureaux les plus présentes sur le secteur parisien. En termes de capitalisation, ce quasi-doublement de son capital devrait la propulser dans les 25 premières SCPI de bureaux du marché. Pour les associés concernés, cette opération, comme le précise Fiducial Gérance, leur permettra de « bénéficier d’une meilleure mutualisation des risques locatifs et d’une meilleure politique d’acquisition ». Car cette fusion « ouvre la porte vers une nouvelle étape de développement ». Fiducial Gérance ne précise pas en revanche quel sort sera réservé à Pierre Expansion, la plus petite de ses SCPI de bureaux en termes de capitalisation.

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A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est un des principaux acteurs du marché des SCPI indépendantes avec 1,7 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 12 SCPI et 6 groupements forestiers. Au 31 décembre 2015, Fiducial Gérance se positionne parmi les principaux groupes de gestion de SCPI indépendants et figure parmi les grands gérants de SCPI de « Commerces » (Ficommerce, Buroboutic et BTP Immobilier) avec une part de marché représentant plus de 25% dans cette catégorie.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

sofidyFiducial Gérance vient d’annoncer avoir renégocié la dette de Ficommerce. Une opération qui réduit d’environ 40 points de base le coût annuel de la dette de cette SCPI spécialiste des murs de boutiques. Selon Fiducial Gérance, ce refinancement permettrait de dégager 0,033% de rendement supplémentaire pour les associés. En 2015, Ficommerce a distribué un dividende de 5,04%, soit l’un des plus élevé dans la catégorie SCPI de commerce à capital variable.

Les SCPI aussi peuvent optimiser leur passif… Même si la plupart font beaucoup moins appel à l’effet de levier de la dette que les foncières cotées en bourse[1], elles peuvent néanmoins avoir recours à des financements extérieurs, ne serait-ce que pour disposer de la trésorerie suffisante pour gérer le décalage entre les acquisitions d’immeubles et le versement des souscriptions. Toute amélioration de leurs conditions de financement a donc un impact direct sur leur résultat et leur capacité à distribuer des dividendes.

Economie annuelle de 40 points de base –  Fiducial Gérance, société de gestion indépendante en charge de la gestion de 12 SCPI, vient d’annoncer la renégociation de la dette de Ficommerce. Cette SCPI spécialiste des murs de magasins (82% des actifs), notamment en province (58%) affichait une capitalisation de 552,7 M€ au 31 décembre dernier. Selon Fiducial Gérance, sa dette (46 M€) représentait moins de 10% de ses actifs immobiliers, et était constituée de quatre emprunts hypothécaires à échéance in fine 2016 et 2019. La renégociation entamée courant 2015 et finalisée en mars dernier aura permis à la fois d’allonger la maturité de la dette et d’en réduire le coût financier. Celle-ci est désormais constituée d’un seul emprunt hypothécaire de 47 M€, contracté auprès un seul établissement financier, d’échéance in fine à 10 ans, soit en 2026. « Ce refinancement permet à la SCPI de sécuriser sa dette sur les dix années à venir et de bénéficier d’une plus grande flexibilité financière en ouvrant la possibilité de remboursements anticipés au gré des arbitrages d’actifs et en introduisant une part amortissable à hauteur de 10% », explique Fiducial Gérance dans son communiqué. L’opération lui permet également de profiter de conditions de taux plus favorables puisque Fiducial estime que le coût annuel de la dette de Ficommerce bénéficiera d’une économie « d’environ 40 points de base », soit 0,4%.

Impact sur le dividende potentiel – Patrick Lenoël, Directeur Général de Fiducial Gérance, estime également que cette opération de refinancement permettra de dégager « 0,033% de rendement supplémentaire pour les associés ». Selon les estimations de Fiducial, avant renégociation de la dette, le dividende 2016 devrait être compris dans une fourchette de 11,10 € à 11,60 €, soit un niveau stable par rapport à 2015 (11,50 € par part), année au titre de laquelle Ficommerce avait offert un rendement DVM de 5,04%, l’un des plus élevé dans la catégorie SCPI de commerce à capital variable. Avec le « booster » de la renégociation, il y a donc de fortes chances pour que le dividende 2016 se situe dans le haut de la fourchette. Ce qui, sous réserve d’un maintien du prix de souscription à son niveau actuel (228 € depuis le 22 août 2013), permettrait à Ficommerce d’afficher un rendement de l’ordre de 5% l’an prochain…

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[1] Les foncières cotées à Paris affichaient un ratio d’endettement moyen de 43,1% en 2015

 

A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est un des principaux acteurs du marché des SCPI indépendantes avec 1,7 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 12 SCPI et 6 groupements forestiers. Au 31 décembre 2015, Fiducial Gérance se positionne parmi les principaux groupes de gestion de SCPI indépendants et figure parmi les grands gérants de SCPI de « Commerces » (Ficommerce, Buroboutic et BTP Immobilier) avec une part de marché représentant plus de 25% dans cette catégorie.

(i)Information est extraite d’un document officiel de la société