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Fiducial Gérance ajuste les acomptes trimestriels de ses SCPI

Fiducial Gérance dévoile à son tour l’impact attendu de la crise sur la rentabilité de ses SCPI. Les acomptes trimestriels sur dividendes du 1er trimestre 2020 sont soit maintenus à 100 % de leur niveau 2019. Soit réduits, au pire, à 80 %. Les réductions pourraient être plus sévères au 2e trimestre. Mais la société de gestion n’exclut pas d’utiliser les réserves constituées.

« Les encaissements des loyers au 1er trimestre sont conformes à nos attentes »… Fiducial Gérance, gestionnaire de 5 SCPI investies en immobilier d’entreprise, n’envisage donc pas, dans un premier temps, de réduire trop drastiquement leurs premiers acomptes trimestriels sur dividendes. La situation permet en effet « une distribution au 1er trimestre 2020 proche des objectifs initiaux », explique-t-elle dans un communiqué publié le 28 avril.

Un premier acompte trimestriel « proche des objectifs initiaux »

Proche des objectifs initiaux signifie un niveau de distribution au 1T 2020 plus ou moins identique à celui constaté au 1T 2019. Deux des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance vont ainsi verser un acompte trimestriel équivalent à 100 % de celui de l’an dernier. C’est le cas pour Sélectipierre 2, une SCPI majoritairement investie en bureaux, de taille intermédiaire (396 M€). Et pour Pierre Expansion, une SCPI diversifiée de beaucoup plus petite taille (42 M€). Dont le capital a d’ailleurs été variabilisé l’an dernier. En revanche, pour Ficommerce, la plus importante en termes de capitalisation (700 M€ fin 2019), seul 90,2 % du montant de l’acompte de l’an dernier sera versé. Ficommerce est en effet très exposée au secteur du commerce (81 % de ses actifs sous gestion).

Révisions plus sensibles pour les SCPI exposées au commerce et à l’hôtellerie

Révision de même ampleur pour Buroboutic, avec un versement équivalent à 89,66 % de l’acompte 2019. Cette SCPI n’est pourtant exposée qu’à hauteur de 50 % de son patrimoine aux actifs de commerce. La baisse est en revanche plus rude pour Logipierre 3. Cette SCPI est en effet essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées (95 % fin 2019). Des secteurs « plus sensibles à la crise actuelle », comme le reconnaît Fiducial Gérance. Conséquence : l’acompte du 1er trimestre est fixé à seulement 80 % de son niveau de l’an dernier. Et les révisions, pour l’ensemble de ces SCPI, pourraient être plus drastiques au 2e trimestre. Fiducial Gérance prévient : « l’impact du confinement, et la fermeture d’un grand nombre d’établissements, nous obligeront vraisemblablement à diminuer sensiblement la distribution ». De quelle ampleur ? Fiducial Gérance reste, pour l’instant, relativement vague.


Ajustements spécifiques à chaque trimestre

Les prochains acomptes seront ajustés « en fonction des perspectives d’encaissement, actif par actif, locataire par locataire ». Il faudra attendre le 3e trimestre, et « une meilleure visibilité », pour ajuster « plus sereinement » la distribution annuelle. Fiducial Gérance préfère de fait attendre, comme bon nombre de sociétés de gestion, d’avoir une vision plus précise de l’ampleur de la crise post-confinement. Ce n’est qu’alors que « les réserves pourront le cas échéant être utilisées pour conforter les distributions ». Le niveau de ces RAN (report à nouveau) à fin 2019 n’a pas été communiqué par la société de gestion. L’étude des rapports annuels 2018 des 5 SCPI permet d’avoir une estimation de leur importance.


Utilisation possible des reports à nouveau

La mieux dotée était alors Pierre Expansion, avec un RAN alors équivalent à 240 jours de distribution (du dividende 2018). Venait ensuite Logipierre 3, avec 197 jours. Puis, très en retrait, Sélectipierre 2 et Ficommerce, avec 39 jours. Buroboutic, quant à elle, affichait un RAN de 20 jours seulement. Ces montants ont pu varier depuis lors. Ils permettent simplement de constater que parmi les deux SCPI les plus « exposées », Logipierre 3 semble mieux armée pour résister au choc que Buroboutic… Mais Fiducial Gérance reste confiant. Et rassurant. « Nous sommes convaincus que les revenus de nos SCPI resteront largement positifs », explique la société de gestion. En rappelant que les SCPI vont continuer à offrir à leurs associés une bonne mutualisation des risques. Et une réduction de la volatilité des revenus. « Même si ces derniers ne seront pas au niveau attendu en 2020 ». Dont acte.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Comme prévu, la société de gestion annonce le lancement d’une offre de souscription de parts de SCPI sous forme de versements programmés. Deux des SCPI de Fiducial Gérance sont éligibles à ce nouveau service : Ficommerce et Buroboutic.

Après Corum, La Française REIM, Voisin, Primonial REIM, et prochainement Perial AM, c’est Fiducial Gérance qui se lance aujourd’hui dans l’épargne immobilière programmée. Comme annoncé en mars dernier, la société de gestion vient de mettre en place un service permettant aux épargnants de souscrire à des parts de SCPI sous forme de versements réguliers.

Lisser les cycles des marchés

Cette technique de fractionnement, bien connue des investisseurs boursiers, fait donc de plus en plus d’émules parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Son avantage : lisser les à-coups des marchés en « moyennant » le prix de revient de ses placements. Comme il est illusoire d’espérer systématiquement investir au plus bas d’un cycle et d’en sortir au plus haut, mieux vaut en effet fractionner son investissement en plaçant de manière régulière et étalée dans le temps une partie de la somme initialement prévue. De cette manière, l’investisseur acquiert plus de parts (actions, parts de fonds d’investissement, parts de SCPI…) lorsque les marchés sous-jacents sont en baisse et, bien sûr, moins lorsqu’ils remontent. Mais il a profité de toutes les phases, et a réduit le risque d’entrer sur son placement au plus mauvais moment, c’est-à-dire juste avant un repli.

Constituer une épargne progressivement

La technique des versements programmés revêt d’autres avantages. Elle permet également de commencer à épargner sans attendre d’avoir constitué un capital à placer, tout en ajustant le montant de ses versements en fonction de ses revenus. Appliqué au cas spécifique des SCPI, cet atout est important car il positionne l’investissement sur la durée, en phase donc avec le statut de moyen/long terme inhérent à ce type de véhicule. En outre, si la variation du prix des parts des SCPI est certes beaucoup moins volatile que celle d’une action, les versements programmés sont aussi un moyen de traverser plus sereinement les différents cycles que rencontrent également les marchés immobiliers.

Versements mensuels ou trimestriels

Le service proposé par Fiducial Gérance permet une fréquence de prélèvement mensuelle ou trimestrielle. Deux des SCPI de la société de gestion y sont éligibles : Ficommerce, une SCPI qui vient tout juste de revaloriser son prix de souscription, et Buroboutic, une autre SCPI de commerce passée en capital variable en 2017. L’investisseur doit au minimum investir chaque mois, ou chaque trimestre, l’équivalent de la valeur d’une part de la SCPI sélectionnée, soit 230 € pour Ficommerce ou 267 € pour Buroboutic. A condition qu’il soit déjà détenteur d’au moins 10 parts de la SCPI choisie… Si tel n’est pas le cas, il devra donc, préalablement à la mise en place des versements programmés, procéder à un premier versement équivalent à la valeur de ces 10 parts. Le service, précise Fiducial Gérance, « peut être modifié ou interrompu sur simple demande, et sans frais ».

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

L’imposante SCPI de commerce du groupe Fiducial Gérance augmente le prix de sa part de 0,88%. La société de gestion annonce également la mise en place d’un nouveau service permettant à ses clients de se constituer une épargne immobilière « sur mesure ».

Comme nous l’anticipions en février dernier, Ficommerce, la SCPI de commerce à capital variable de Fiducial Gérance, va procéder à la revalorisation de son prix de souscription le 1er avril prochain.

Prix de souscription en hausse de 0,88%

La valeur des parts de Ficommerce, qui n’avait pas été modifiée depuis l’opération de fusion entre les SCPI Cifocoma 3, Cifocoma 4 et Ficoma, en 2013, passera de 228 € à 230 €, soit une progression de 0,88%. A ce niveau, le nouveau prix de souscription correspond très exactement à la valeur de réalisation de la SCPI fin 2017. Rappelons que Ficommerce, qui a absorbé BTP Immobilier en 2017, fait partie des trois SCPI de Fiducial Gérance dont le dividende distribué en 2018 progresse par rapport à l’exercice précédent (10,50 € par part, vs 10,30 €). Son rendement est également en hausse, à 4,61% vs 4,42%.

Investissements et taux d’occupation en hausse

Ces bons résultats, qui s’accompagnent d’une hausse du report à nouveau, résultent d’une politique d’arbitrage soutenue au cours des deux dernières années. Sur cette période, la SCPI a acquis pour 55 M€ de nouveaux actifs – à un taux de rendement moyen de 5,67% -, et annonce un « pipe » d’opérations de 15 M€ sur les premiers mois de 2019. Elle annonce également un programme de cessions, « signées ou sous promesse » d’une trentaine de millions d’euros, dont un portefeuille de 30 actifs non stratégiques de 21,7 M€ signé en octobre dernier. Compte tenu de cette stratégie, et d’une gestion locative plus pointue, Ficommerce affiche une hausse significative de son taux d’occupation financier, passé, en moyenne, de 88,8% en 2017 à 91,3% en 2018. « La sélection rigoureuse des investissements conjuguée à la vente d’actifs matures ou non stratégiques, alliée à une collecte volontairement maîtrisée contribuent à l’amélioration de la performance de cette SCPI », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Commerces, mais pas que

Rappelons que Ficommerce, avec une capitalisation de près de 670 M€ fin 2018, se situe à la 4position, en termes d’encours, des SCPI de commerces. Ce type d’actifs est effectivement majoritaire au sein de son patrimoine, qui reste néanmoins positionné à hauteur de 15% sur les bureaux. Ficommerce demeure encore, en revanche, 100% franco-française. Fiducial Gérance, dont on attend toujours prochainement l’annonce d’un changement de nom (Fiducial Asset Management ?), annonce en tout cas la mise en place d’un nouveau service à compter du 1er avril, permettant aux souscripteurs de se constituer une épargne immobilière « sur mesure ». A suivre.

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les deux SCPI de Fiducial Gérance procèdent à une nouvelle revalorisation de leurs prix de souscription à compter du 1er mars prochain. En l’espace de 5 ans, la valeur de leurs parts a été multipliée par 1,5 et 1,8…

Les porteurs de parts de Logipierre 3 et de Sélectipierre 2, deux des SCPI gérées par Fiducial Gérance, ont déjà bénéficié en 2018 de rendements très largement positifs. Les taux de distribution (DVM) respectifs des deux véhicules (4,71% et 3,68%) et, surtout, leurs performances globales (DVM plus revalorisation du prix moyen des parts – VPM -) se situent, à respectivement 21,45% et 7,84%, bien au-delà de celle de la moyenne du marché (5,17% en 2018). L’année 2019 commence par une autre bonne surprise : la révision, à la hausse, de la valeur de leur patrimoine.

+6,43% pour Logipierre 3

Logipierre 3, une SCPI dédiée à l’investissement en résidences services et murs d’hôtels, va en effet procéder à une nouvelle revalorisation de son prix de souscription. Celui-ci passera, à compter du 1er mars prochain, de 1 368 € à 1 456€, soit une hausse de 6,43%. Rappelons que la valeur des parts de Logipierre 3 avait déjà connu une très forte progression en 2018, suite à la variabilisation du capital de la SCPI décidée en 2017. Lors de la réouverture aux souscriptions, en avril 2018, le prix de Logipierre 3 (dont la valeur de la part a été dans le même temps divisée par 2) avait augmenté de près de 16% (à 1 368 €, contre un dernier prix d’exécution fin mai 2017 de 1 182 € – 2 364 €, divisé par deux -). En fait, depuis 2014, date à partir de laquelle la valeur des parts de la SCPI s’est appréciée année après année, le prix d’entrée dans Logipierre 3 a quasiment été multiplié par 1,5…


Et +1,44% pour Sélectipierre 2

Côté Sélectipierre 2, une SCPI spécialisée dans les bureaux « prime » parisiens, c’est un peu la même histoire. Son prix de souscription sera de nouveau revalorisé, également à compter du 1er mars prochain, en passant de 695 € à 705 € (soit une hausse de 1,44%). Sélectipierre 2 avait elle aussi déjà connu une progression du prix de ses parts en 2018 (+6,27%), en raison de l’appréciation de la valeur de ses actifs parisiens, mais également en 2017 (+22,5%) en raison, cette fois, de sa transformation en SCPI à capital variable. Depuis 2014, la valeur de ses parts a quant à elle été multipliée par 1,8 !


Fourchette basse par rapport à la valeur de reconstitution

Des progressions assez exceptionnelles donc, qui s’expliquent par un changement de stratégie de valorisation rendu possible par la variabilisation du capital. L’objectif est désormais de davantage « coller » aux valeurs d’expertise, même si les prix des deux véhicules se situent toujours dans la fourchette basse de l’écart autorisé avec la valeur de reconstitution (à environ 90% de la valeur de reconstitution estimée pour 2018). Faut-il donc s’attendre à de nouvelles revalorisations l’an prochain ? « Les valeurs d’expertise se stabilisent, et nous considérons que, pour ces deux SCPI en tout cas, les modalités de fixation du prix dans le bas de la fourchette de valorisation sont conformes à notre stratégie de croissance maîtrisée », explique-t-on chez Fiducial Gérance. Une autre SCPI, Ficommerce, spécialiste du commerce de centre-ville, dont le prix de souscription (228 €) n’a lui pas varié depuis 2014, pourrait bien en revanche procéder, en cours d’année, à une mise à niveau de la valeur de ses parts…

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance ont collecté plus de 25 M€ en 2018. Quatre sur cinq affichent des dividendes en hausse ou stables par rapport à 2017. Leurs taux de distribution 2018 (DVM) sont globalement au-dessus de la moyenne du marché.

« Pour la 3année consécutive, les SCPI de rendement de Fiducial Gérance affichent une progression de leur distribution », annonce la société de gestion dans un communiqué publié aujourd’hui.

Dividendes en hausse

La gamme des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance, profondément remaniée ces dernières années, compte désormais cinq véhicules, dont quatre à capital variable. Leur repositionnement, dans une logique de complémentarité et de différenciation, s’est d’ailleurs poursuivi en 2018 avec la variabilisation du capital de Logipierre 3, une SCPI dédiée à l’investissement en résidences services et murs d’hôtels. Sur ces cinq SCPI, trois affichent effectivement des dividendes en hausse. C’est le cas précisément pour Logipierre 3, dont le dividende par part passe de 60,5 € à 64,5 €. Celui de Sélectipierre 2, un véhicule spécialisé dans les bureaux « prime » parisiens qui a procédé à une importante revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, progresse de 24 € à 25 €, contre une augmentation de 10,30 € à 10,50 € pour le dividende de Ficommerce, SCPI spécialisée en commerce ayant absorbé BTP Immobilier en 2017. En revanche, le dividende de Pierre Expansion reste stable, à 11 €, et celui de Buroboutic baisse légèrement, de 12,15 € à 11,60 €.


Rendements globalement au-dessus de la moyenne du marché

Trois véhicules sur cinq connaissent également une variation du prix moyen de leurs parts (VPM). C’est le cas notamment pour Logipierre 3, qui affiche, du fait de l’opération de variabilisation du capital, une forte progression, de +16,74%. Les parts de Sélectipierre 2, qui profite de la revalorisation de son patrimoine parisien, progressent quant à elles de 4,16%. Celles de Pierre Expansion, une SCPI de bureaux dont le rapprochement avec Sélectipierre 2 avait un temps été envisagé, et la seule dont le capital soit encore fixe, subissent un léger recul, de 1,56%. Côté taux de distribution (DVM), c’est-à-dire le niveau des dividendes rapporté au prix moyen de la part sur l’année, les SCPI Fiducial Gérance se situent, tout du moins pour trois d’entre elles, au-dessus de la moyenne du marché 2018 (4,35% selon les dernières statistiques ASPIM/IEIF). En termes de performance globale (DVM et VPM), deux véhicules sortent du lot, avec des taux supérieurs à 5,17% (moyenne du marché 2018).


Collecte globale de 25 M€

La collecte nette 2018 en SCPI de Fiducial Gérance est quant à elle très inférieure (25,4 M€) à celle réalisée en 2017 (85 M€). Elle s’est surtout portée sur Ficommerce (14,5 M€) et Buroboutic (7,1 M€), cette dernière, diversifiée sur tout type d’actifs, ayant par ailleurs connu une année très active sur le plan des acquisitions (73 M€ de transactions). Une dynamique qui semble se poursuivre en 2019, la SCPI ayant déjà procédé à plusieurs opérations « signées à un rendement moyen de 6,40% acte en main », précise Fiducial Gérance. La société de gestion propose d’ailleurs, pour relancer la collecte de Buroboutic, 3 mois de revenus équivalent au délai de jouissance aux nouveaux souscripteurs. Une « promotion » valable du 1er février au 31 mai 2019…

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestionindépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

L’AGE des associés de Ficommerce, réunie le 11 mai dernier, a approuvé le projet de fusion entre les deux SCPI de commerce à capital variable de Fiducial Gérance. Le marché des parts de la nouvelle entité pourrait rouvrir « courant juillet », indique la société de gestion.

Le projet de fusion-absorption de BTP Immobilier par Ficommerce, qui a conduit à la suspension partielle du marché des parts de Ficommerce (compensation des retraits par les souscriptions, sans création de parts nouvelles), et totale pour BTP Immobilier depuis le 1er janvier dernier, est désormais validé.

Reprise du marché des parts courant juillet – Les associés des deux entités ont très majoritairement approuvé (à plus de 96% dans les deux cas) le rapprochement entre les deux SCPI. Avant de rouvrir le marché des parts de Ficommerce, l’entité fusionnée, diverses opérations sont encore à accomplir, et notamment la gestion des rompus. Du côté de Fiducial Gérance, on indique que cette réouverture pourrait intervenir « courant juillet ».

A propos de Fiducial Gérance(i)
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L’AGE des associés de Ficommerce qui devait approuver le projet de fusion entre les deux SCPI de commerce à capital variable de Fiducial Gérance n’a pas obtenu le quorum nécessaire. Une nouvelle convocation est prévue pour le 11 mai prochain.

Le projet de fusion-absorption de BTP Immobilier par Ficommerce, qui a conduit à la suspension partielle du marché des parts de Ficommerce (compensation des retraits par les souscriptions, sans création de parts nouvelles), et totale pour BTP Immobilier depuis le 1er janvier dernier, suit son cours. Mais l’approbation de l’opération par les associés de Ficommerce, réunis le 27 avril dernier, n’a pu avoir lieu, faute de quorum. Une nouvelle assemblée est convoquée pour le 11 mai prochain.

A propos de Fiducial Gérance(i)
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 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Un projet de fusion entre les deux SCPI de commerce à capital variable de Fiducial Gérance sera prochainement proposé aux actionnaires des deux entités. L’opération envisagée a déjà un impact sur le marché des parts. Elle s’inscrit dans la stratégie plus globale de rationalisation de sa gamme de la société de gestion.

Fiducial Gérance poursuit la restructuration de sa gamme de SCPI. Après avoir procédé à la fusion de trois SCPI de bureaux à capital fixe, puis à la variabilisation du capital de Buroboutic, opération validée par les actionnaires le 21 décembre dernier, elle entame, comme prévu, le rapprochement entre deux de ses SCPI de commerce à capital variable, Ficommerce et BTP Immobilier.

Marché des parts suspendu – Le projet de fusion-absorption de BTP Immobilier par Ficommerce, dont les modalités pratiques sont en cours d’examen par un groupe de travail mixte composé de membres des conseils de surveillance des deux SCPI, sera soumis au vote des associés en avril prochain. Mais il est déjà porteur de conséquences pour les porteurs de parts. En effet, depuis le 1er janvier, le marché des parts (souscriptions et retraits) de BTP Immobilier est suspendu. Celui de Ficommerce le sera également à compter du 1er avril prochain, sachant que Fiducial Gérance a décidé de ne créer aucune part nouvelle depuis le 1er janvier. Depuis cette date, seuls les retraits compensés par des souscriptions sont acceptés. Ce marché secondaire restera opérationnel jusqu’au 31 mars.

Poursuite de la rationalisation – Cette opération s’inscrit dans la stratégie de rationalisation dans laquelle Fiducial Gérance s’est engagée depuis plusieurs mois. L’objectif, déjà exposé par les dirigeants en novembre dernier, est de rendre la gamme plus compacte, ne conservant qu’un produit diversifié (Buroboutic), « pour un 1er investissement en SCPI », expliquaient-ils, face à des produits purs, typés commerces (Ficommerce, précisément), bureaux (Selectipierre 2), résidences hôtelières (Logipierre 3), ou résidentiel (Logipierre 1), pour permettre aux clients finaux ou à leurs intermédiaires de « composer leurs propres allocations ». Une politique qui s’inscrit d’ailleurs dans une volonté plus globale d’optimiser le développement de la société de gestion. Outre cette rationalisation, Fiducial Gérance a annoncé dernièrement les autres points clefs de son nouveau plan stratégique : valorisation et rajeunissement du patrimoine, politique d’arbitrage des actifs non stratégiques, relance maitrisée de la collecte, et affectation d’une ligne de crédit revolving pour anticiper les investissements.

Reprise des investissements – Toutes ces opérations n’empêchent pas la société de gestion de dérouler son programme d’investissement. Fiducial Gérance vient d’annoncer l’acquisition, pour le compte de Ficommerce, de trois nouveaux locaux commerciaux en pieds d’immeuble, pour un total de 6,3 M€ (acte-en-main) : une boutique Orange dans le centre-ville de Bayonne, une boutique Swarovski dans le centre piétonnier de Mulhouse, et un supermarché Diagonal à Paris. Ces opérations, effectuées au 4e trimestre, portent à un peu plus de 7 M€ les acquisitions effectuées par la SCPI en 2016 (une autre acquisition a été réalisée au 1er trimestre), qui a par ailleurs procédé à plusieurs arbitrages au cours de l’année. Un rythme qui devrait s’accélérer l’an prochain, compte tenu de la mise en place de la nouvelle stratégie…

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Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec 1,6 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 8 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.
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sofidyFiducial Gérance vient d’annoncer avoir renégocié la dette de Ficommerce. Une opération qui réduit d’environ 40 points de base le coût annuel de la dette de cette SCPI spécialiste des murs de boutiques. Selon Fiducial Gérance, ce refinancement permettrait de dégager 0,033% de rendement supplémentaire pour les associés. En 2015, Ficommerce a distribué un dividende de 5,04%, soit l’un des plus élevé dans la catégorie SCPI de commerce à capital variable.

Les SCPI aussi peuvent optimiser leur passif… Même si la plupart font beaucoup moins appel à l’effet de levier de la dette que les foncières cotées en bourse[1], elles peuvent néanmoins avoir recours à des financements extérieurs, ne serait-ce que pour disposer de la trésorerie suffisante pour gérer le décalage entre les acquisitions d’immeubles et le versement des souscriptions. Toute amélioration de leurs conditions de financement a donc un impact direct sur leur résultat et leur capacité à distribuer des dividendes.

Economie annuelle de 40 points de base –  Fiducial Gérance, société de gestion indépendante en charge de la gestion de 12 SCPI, vient d’annoncer la renégociation de la dette de Ficommerce. Cette SCPI spécialiste des murs de magasins (82% des actifs), notamment en province (58%) affichait une capitalisation de 552,7 M€ au 31 décembre dernier. Selon Fiducial Gérance, sa dette (46 M€) représentait moins de 10% de ses actifs immobiliers, et était constituée de quatre emprunts hypothécaires à échéance in fine 2016 et 2019. La renégociation entamée courant 2015 et finalisée en mars dernier aura permis à la fois d’allonger la maturité de la dette et d’en réduire le coût financier. Celle-ci est désormais constituée d’un seul emprunt hypothécaire de 47 M€, contracté auprès un seul établissement financier, d’échéance in fine à 10 ans, soit en 2026. « Ce refinancement permet à la SCPI de sécuriser sa dette sur les dix années à venir et de bénéficier d’une plus grande flexibilité financière en ouvrant la possibilité de remboursements anticipés au gré des arbitrages d’actifs et en introduisant une part amortissable à hauteur de 10% », explique Fiducial Gérance dans son communiqué. L’opération lui permet également de profiter de conditions de taux plus favorables puisque Fiducial estime que le coût annuel de la dette de Ficommerce bénéficiera d’une économie « d’environ 40 points de base », soit 0,4%.

Impact sur le dividende potentiel – Patrick Lenoël, Directeur Général de Fiducial Gérance, estime également que cette opération de refinancement permettra de dégager « 0,033% de rendement supplémentaire pour les associés ». Selon les estimations de Fiducial, avant renégociation de la dette, le dividende 2016 devrait être compris dans une fourchette de 11,10 € à 11,60 €, soit un niveau stable par rapport à 2015 (11,50 € par part), année au titre de laquelle Ficommerce avait offert un rendement DVM de 5,04%, l’un des plus élevé dans la catégorie SCPI de commerce à capital variable. Avec le « booster » de la renégociation, il y a donc de fortes chances pour que le dividende 2016 se situe dans le haut de la fourchette. Ce qui, sous réserve d’un maintien du prix de souscription à son niveau actuel (228 € depuis le 22 août 2013), permettrait à Ficommerce d’afficher un rendement de l’ordre de 5% l’an prochain…

ficommerce

[1] Les foncières cotées à Paris affichaient un ratio d’endettement moyen de 43,1% en 2015

 

A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est un des principaux acteurs du marché des SCPI indépendantes avec 1,7 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 12 SCPI et 6 groupements forestiers. Au 31 décembre 2015, Fiducial Gérance se positionne parmi les principaux groupes de gestion de SCPI indépendants et figure parmi les grands gérants de SCPI de « Commerces » (Ficommerce, Buroboutic et BTP Immobilier) avec une part de marché représentant plus de 25% dans cette catégorie.

(i)Information est extraite d’un document officiel de la société