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Malgorzata Cieslak-Belgy, MNK Partners : « Le marché immobilier polonais offre aujourd’hui l’un des meilleurs momentum »…

MNK Partners vient d’ouvrir un bureau à Varsovie. Et d’y réaliser son premier investissement, pour le compte du fonds MNK One. Malgorzata Cieslak-Belgy, directrice des investissements et responsable de ce nouveau bureau, livre sa vision des marchés immobiliers d’Europe centrale et orientale. Interview.

MNK Partners a ouvert un bureau à Varsovie en décembre dernier. Avec quel objectif ?

Malgorzata Cieslak-Belgy – MNK Partners est un structureur et un gérant de solutions immobilières pan-européennes. Notre ambition est de nous positionner sur des actifs de qualité, y compris et notamment ceux localisés dans des marchés émergents. Parce qu’ils constituent potentiellement des sources de croissance et de création de valeur pour nos clients. Nous avons identifié que les pays d’Europe centrale et d’Europe de l’Est figuraient parmi les plus attractifs dans une perspective de long terme. Ce nouveau bureau à Varsovie, après ceux de Paris et de Luxembourg, constitue donc un poste avancé et stratégique au cœur de cette Europe continentale qui, en dépit de la crise sanitaire, demeure dans un cycle de pleine croissance durable. Nous pensons notamment que la Pologne offre aujourd’hui l’un des meilleurs momentum. Parce que son marché immobilier est en train de passer du statut de marché primaire au statut de marché secondaire.

Quelles sont les autres caractéristiques des marchés immobiliers d’Europe centrale et orientale ?

Malgorzata Cieslak-Belgy – Pour les raisons économiques que j’évoquais, les pays d’Europe centrale et de l’Est attirent les capitaux internationaux. Les grandes entreprises étrangères recherchent des bureaux ou des locaux d’activité, et privilégient les actifs de dernière génération. De ce point de vue, le marché polonais, qui se distingue par la jeunesse de son parc, répond parfaitement à leurs attentes. Les immeubles de bureaux sont, pour beaucoup d’entre eux, des immeubles intelligents, connectés, et aux dernières normes environnementales. Ce qui n’est pas le cas dans la plupart des pays d’Europe de l’Ouest, où le parc existant est globalement plus ancien.

Et en termes de flux d’investissement  ?

Malgorzata Cieslak-Belgy – Le marché immobilier polonais est moins mature que ceux des pays occidentaux. Si on le compare au marché français, par exemple, il a attiré seulement 4,2 Md€ d’investissements sur les trois premiers trimestres de 2020. Contre 11 Md€ pour le marché français. Mais il est le principal marché d’Europe centrale et orientale, concentrant plus de 50% des flux de capitaux. Et se caractérise par une forte présence des investisseurs internationaux. A la différence, là encore, du marché français, où les investisseurs nationaux représentent près de 60% des transactions. Autre différence notable : le poids très important du secteur logistique, qui a représenté près de 50% des investissements en 2020.

Quid des rendements ?

Malgorzata Cieslak-Belgy – Actuellement, le rendement prime des meilleurs immeubles de bureaux se situe au niveau de 4,5%. Et jusqu’à 5,75% dans certaines villes régionales. Les actifs logistiques se négocient autour de 6,25%. Ceux rattachés à la catégorie du « dernier kilomètre », situés à Varsovie, tournent autour de 5,5%. Les actifs commerciaux ont été les plus affectés par la crise sanitaire. Mais les retail parks ont plutôt bien résisté, avec des rendements affichés de l’ordre de 6,8% actuellement. A titre de comparaison, je rappelle que les taux prime actuels sur le marché français sont de l’ordre de 2,75% pour les bureaux, de 3% pour les commerces, et de 4% pour les actifs logistiques.


Vous avez annoncé une première acquisition en Pologne. Sur quel actif ? Et pour le compte de quel véhicule ?

Malgorzata Cieslak-Belgy – MNK Partners a effectivement réalisé sa première opération polonaise. Il s’agit d’un immeuble de bureaux à usage mixte (showroom et bureaux) situé à Varsovie. Livré fin 2016, il est entièrement loué à G Poland, le distributeur exclusif de grandes marques internationales de prêt-à-porter et d’accessoires de luxe en Pologne. La durée du bail résiduelle est de 8 ans ferme. Et le contrat prévoie une option d’achat pour le locataire, ce qui sécurise la sortie de cet investissement d’une valeur de 11,5 M€. Cette acquisition a été menée pour le compte du fonds MNK One[1]. L’allocation géographique de ce dernier est donc dorénavant répartie entre la Pologne (26,4%), le Portugal (33,3%) et l’Irlande (40,6%).

Vous n’êtes pas les seuls investisseurs d’origine française à vous intéresser aux marchés européens centraux et orientaux. Qu’est-ce qui vous différencie ?

Malgorzata Cieslak-Belgy – La présence locale et l’expertise. Nous avons décidé de mettre en place une équipe de professionnels dédiés et présents localement. C’est, selon moi, le seul moyen d’avoir une connaissance intime des marchés immobiliers locaux, et d’assurer une relation de confiance avec nos partenaires. C’est aussi la meilleure façon de s’imprégner des cultures locales, et des tendances sociétales et économiques. En étant sur place, nous savons de quoi nous parlons. J’ai moi-même plus de 25 ans d’expérience des marchés immobiliers européens, majoritairement acquise sur les marchés d’Europe centrale et orientale. Et je peux vous dire que les actifs immobiliers ne se gèrent pas de la même manière selon les pays…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


[1] MNK One est une solution immobilière de rendement paneuropéenne réservée aux investisseurs professionnels et institutionnels, proposée sous la forme d’un FIAR luxembourgeois.


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A propos de MNK Partners(i)

MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers. Nous structurons et gérons pour nos investisseurs et mandants des solutions d’investissement immobilier innovantes et à haut potentiel de valorisation à travers l’Europe. Forts de notre expérience de l’investissement, de la gestion d’actifs et de notre approche pertinente de la structuration financière et fiscale, nous nous efforçons avec les plus grandes vigilance et bienveillance de convertir les opportunités identifiées en des succès tangibles.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Interpierre Europe Centrale, la nouvelle SCPI de Paref Gestion, s’ouvrira aux souscriptions le 3 septembre prochain. Son crédo : cibler, dans les grandes métropoles telles que Varsovie, Prague, ou Budapest, des actifs offrant un rendement supérieur à 6%.

Paref Gestion poursuit l’enrichissement de sa gamme de SCPI internationales. Le gestionnaire d’actifs, filiale de la foncière Paref, vient de lancer un onzième véhicule dédié, cette fois, aux marchés immobiliers d’Europe centrale.

Focus sur les grandes métropoles d’Europe centrale

Interpierre Europe Centrale, comme son nom l’indique, investira « de manière sélective et ciblée dans l’immobilier tertiaire en Europe centrale (Pologne, République tchèque, Hongrie) », explique Paref Gestion. Plus précisément, ses acquisitions seront concentrées sur les « grandes métropoles les plus dynamiques sur le plan économique ». Telles que Varsovie, Cracovie, Wroclaw, Prague ou encore Budapest. Les actifs cibles devront en outre afficher un rendement supérieur à 6 %. Paref Gestion rappelle que les économies d’Europe Centrale affichent des taux de croissance bien supérieurs à la moyenne des pays européens. Et qu’elles bénéficient d’une main-d’œuvre qualifiée « moins onéreuse que dans les pays voisins ». Ce qui attire investisseurs et entreprises internationales.

Bureaux et plateformes logistiques en ligne de mire

D’après le site CFNews Immo & Infra, Interpierre Europe Centrale vise un volume d’investissement d’environ 200 M€. Ce patrimoine à constituer comporterait « une vingtaine d’immeubles de bureaux et de plateformes logistiques ». Plusieurs acquisitions seraient déjà à l’étude. Cette nouvelle SCPI sera gérée par Rémi Juzanx, actuellement aux manettes de Novapierre Résidentiel. Il pourra s’appuyer sur les compétences de Paref Investment Management, la société en charge des services de gestion immobilière et des fonctions support du groupe Paref. Paref Gestion compte également s’assurer des services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Pologne, République  tchèque et Hongrie. BNP Paribas Real Estate Poland serait sur les rangs.


Poursuite du développement international

Paref Gestion, avec cette nouvelle SCPI, déroule un plan de développement mis en place bien avant la crise sanitaire. Précurseur sur le créneau de l’international, avec le lancement dès 2014 de Novapierre Allemagne, la société de gestion avait réaffirmé en mars 2019 ses ambitions européennes. Un autre véhicule spécialisé sur une classe d’actifs spécifique voyait d’ailleurs le jour en fin d’année dernière. Avec Novapierre Italie, déclinaison du concept « un pays, un sous-jacent immobilier » -installé par Novapierre Allemagne (spécialisée sur le secteur du commerce outre-Rhin) et Novapierre Résidentiel (spécialisée sur le secteur résidentiel en France)-, Paref Gestion misait sur le potentiel du tourisme outre-alpin. Le développement de cette nouvelle SCPI a évidemment été freiné par la crise sanitaire…

Ouverture aux souscriptions à compter du 3 septembre

Interpierre Europe Centrale, on l’aura compris, sera quant à elle diversifiée sur plusieurs segments de l’immobilier d’entreprise. Mais également sur plusieurs pays. A la différence, par exemple, de la SCPI « Interpierre » historique, Interpierre France[1]. Interpierre Europe Centrale ne s’ouvrira toutefois aux souscriptions qu’à compter du 3 septembre prochain. Le prix de souscription est actuellement de 250 €. Le minimum de souscription est de 10 parts. Et le délai de jouissance est fixé à 6 mois.

Frédéric Tixier


[1] Spécialisée dans l’investissement en bureaux et locaux d’activités situés dans les régions françaises les plus dynamiques.


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,6 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2019).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société