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Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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La Française : 23,6 milliards d’euros sous gestion en immobilier

Le pôle immobilier de La Française a réalisé une collecte brute de 3,7 Md€ en 2019. C’est 16% de plus qu’en 2018. La collecte nette en SCPI s’affiche à 707 M€. Le groupe conserve son statut de première société de gestion de SCPI, avec une capitalisation de près de 9,2 Md€

« Le contexte de taux bas a agi en faveur des placements immobiliers », explique La Française dans le communiqué annonçant ses résultats 2019. Le groupe, dans son ensemble, enregistre une collecte de 5,6 Md€. Mais c’est le « pilier » immobilier, La Française REM notamment, qui recueille la majorité des nouveaux capitaux. Ce qui porte le niveau de ses encours sous gestion en immobilier à 23,6 Md€.

La Française : une collecte brute de 3,7 Md€ en immobilier

La collecte brute en immobilier bondit en outre de 16% par rapport à 2018. Pour s’établir, en 2019, à 3,7 Md€. La Française bénéficie de son ouverture à l’international. 32% des sommes collectées proviennent en effet d’investisseurs étrangers, notamment asiatiques. Le groupe a conquis de belles signatures. Samsung Securities, pour l’acquisition du Crystal Park. CMNE et CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board) sur le développement de la Foncière du Grand Paris. Ou encore des investisseurs sud-coréens en co-investissement dans le D-Square, au Luxembourg. Xavier Lépine, le président du directoire, s’en félicite. Et y voit la preuve de l’installation de La Française en tant « qu’acteur incontournable pour les investisseurs étrangers ». «La Corée du Sud qui a été, en 2019, le 2einvestisseur en France, a confié près de la moitié de ses transactions au Groupe », rappelle-t-il.


Rebond de la collecte en SCPI

Côté SCPI, l’envolée est également spectaculaire. L’ensemble des véhicules gérés par La Française REM réalise une collecte brute de 865 M€, et de 707 M€ en net, selon l’IEIF. Soit plus du double qu’en 2018, une année il est vrai de fort recul pour l’ensemble du marché. Et pour La Française en particulier. La collecte 2019 se concentre néanmoins autour de trois produits phares. Epargne Foncière, LF Europimmo et LF Grand Paris Patrimoine recueillent à eux seuls 93% des souscriptions nettes. Un constat qui pourrait amener la société de gestion à revoir l’étendue et la composition de sa gamme. Une éventualité qui fait partie des « réflexions permanentes » de La Française REM, comme le reconnaissait Marc Bertrand, son président, il y a quelques semaines. Sans que cette question soit totalement à l’ordre du jour.


Les performances sont au rendez-vous

Côté performances, les SCPI du groupe sont au rendez-vous. Epargne Foncière, le vaisseau amiral (2,65 Md€ de capitalisation), affiche un taux de distribution équivalent à la moyenne du marché : 4,40%. Certains véhicules spécialisés font mieux. C’est le cas pour LF Opportunité Immo, avec 5,04%. Ou EuroFoncière 2, avec 4,43%. D’autres moins bien. Comme LF Europimmo, à 4,05%. En revanche, cette dernière, comme d’autres véhicules de La Française, a procédé à la revalorisation de ses parts l’an dernier. Elles affichent une variation annualisée (VPM) de 1,48% en 2019. LF Europimmo a d’ailleurs renouvelé l’exercice le 1er mars dernier, comme quatre autres SCPI. Résultat : la performance globale s’en trouve améliorée, et s’établit donc, peu ou prou, dans la moyenne du marché. Ces revalorisations de parts attestent de la qualité des actifs détenus par les SCPI du groupe, dont la valeur de réalisation aurait progressé de 0,93% à 4,31% l’an dernier.


4 milliards d’euros d’investissements

Pour « alimenter » en actifs ses SCPI, mais aussi les autres véhicules et mandats sous gestion du groupe, La Française a par ailleurs procédé à un très vigoureux programme d’investissements l’an dernier. Plus de 4 Md€ d’acquisitions ont été réalisées, via sa plateforme européenne présente à Paris, Francfort et Londres. Parmi les opérations les plus emblématiques ? L’acquisition, pour le compte de 7 SCPI du groupe, de l’immeuble M, dans le 17eparisien, intégralement loué à l’opérateur de coworking WeWork. Une opération estimée à près de 150 M€… Ou d’un actif de bureau en Allemagne (Essen), valorisé autour de 75 M€, acquis conjointement par trois SCPI, dont LF Europimmo. L’année 2019, pour La Française, s’est également placée sous le signe de l’innovation. La société de gestion vient notamment d’officialiser le lancement de la première SCPI viticole du marché

Frédéric Tixier

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A propos de La Française REM(i)

La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Revalorisation du prix des parts de SCPI à La Française et chez Perial AM

Les prix de souscription de cinq des neuf SCPI d’entreprise de La Française sont révisés à la hausse. Une augmentation qui varie de 1,46% à 3,33% selon les véhicules. Chez Perial, le prix de SCPI PF Grand Paris est majoré de 4%. Des hausses effectives depuis le 1er mars dernier.

L’année 2019 s’était déjà soldée par une revalorisation importante de la valeur moyenne des parts de SCPI. Pondérée prorata temporis, leur hausse ressortait à 1,20%. Contre un VPM[1] moyen de seulement 0,8% en 2018. Le signe que la valeur des patrimoines détenus par les SCPI s’est globalement appréciée l’an dernier. Mais également que celles qui ont procédé à des revalorisations de parts ont su judicieusement choisir leurs actifs. Et les gérer correctement.

Le reflet de la qualité d’une gestion

C’est d’ailleurs l’argument mis en avant par La Française REM pour expliquer la révision, à la hausse, du prix de souscription de 5 de ses SCPI. « La revalorisation des patrimoines de nos SCPI reflète avant tout la qualité de notre gestion », considère ainsi Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française Real Estate Managers. Une gestion qui passe, d’abord, par la sélection des investissements. Mais aussi par l’optimisation et la rénovation du parc immobilier existant. Afin de « répondre aux nouveaux enjeux de transition énergétique et d’usages des locataires utilisateurs », ajoute Marc-Olivier Penin. Cette gestion a profité à l’ensemble des SCPI du groupe. Toutes, en effet, affichent une hausse de leur valeur de réalisation. C’est-à-dire de la valeur de leur patrimoine, calculée à dire d’experts.

Revalorisation des parts de 5 SCPI à La Française

Ce ne sont toutefois que 5 véhicules, parmi les 9 SCPI d’entreprise existantes, qui voient leurs prix rehaussés. Les revalorisations s’étalent de 1,46% à 3,33%. La plus forte hausse revient à LF Grand Paris Patrimoine (+3,3%). A noter que cette SCPI repositionnée sur l’investissement francilien avait déjà relevé le prix de sa part en septembre 2018. Vient ensuite Epargne Foncière, la SCPI « paquebot » du groupe (plus de 2,6 Md€ d’encours sous gestion fin 2019). Déjà revalorisé en début d’année 2019, son prix passe cette fois de 810 € à 827 €. Soit une hausse de 2,10%. Celui d’Eurofoncière 2 progresse de 1,98% (257 € vs 252 €). Et celui de Pierre Privilège de 1,55% (853 € vs 840 €). Quant à LF Europimmo, la SCPI qui a récemment fusionné avec Europimmo Market, sa valeur progresse de 1,46%. Contre 1,48% en 2019.


Hausse de 4% du prix de souscription de PF Grand Paris

Côté Perial AM, c’est le prix de la SCPI PF Grand Paris qui bénéficie d’une forte revalorisation : +4%. C’est la 3eannée consécutive que ce véhicule (ex-PF1) révise la valeur de ses parts. Investie depuis sa création – il y a plus de 50 ans… – dans l’immobilier francilien (85% du patrimoine fin 2019), la SCPI bénéficie à plein de la hausse de ce marché. En mai 2019, son prix de souscription avait déjà progressé de 3,6%. Et de 4,9% en mai 2018. Pour mémoire, PF Grand Paris a distribué un rendement de 4,38% à ses actionnaires l’an dernier.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.


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A propos de La Française REM(i)

La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.

A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère plus de 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 44 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Depuis mercredi 6 février, Pierre papier recense pour vous ces premières publications.


Frédéric Tixier

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Plus d’une trentaine est déjà disponible. Il s’agit pour l’heure de données en partie provisoires. Pierre papier a recensé pour vous ces premières publications.

Les données officielles, collectées par l’ASPIM et l’IEIF, ne seront disponibles que dans quelques jours. Seront alors notamment dévoilés le niveau de la collecte des SCPI et leur taux de distribution moyen en 2018. Ce dernier devrait tourner autour de 4,40%, en léger retrait donc par rapport à 2017 (4,44%).

Les premières publications sont encourageantes

Les premiers chiffres publiés par les sociétés de gestion, soit via des communiqués, soit via leur derniers bulletins trimestriels, ne reflètent qu’en partie cette tendance. Sur les 32 SCPI d’entreprises recensées à ce jour (à la date de la rédaction de l’article, le tableau de suivi a été actualisé depuis lors), 8 affichent en effet des taux de distribution en hausse par rapport à 2017. C’est le cas notamment des deux SCPI de Corum (aux premières marches du podium, comme en 2017), de deux des SCPI de Perial (PF Grand Paris et PFO2), et des SCPI Foncière Remusat chez Voisin, Efimmo chez Sofidy, et Pierre Capitale chez Swiss Life REIM France.


Des reculs assez limités

Plusieurs SCPI publient des résultats identiques à ceux de 2017. C’est le cas d’Epargne Pierre chez Voisin (5,97), d’Interpierre France chez Paref Gestion (5,26%) et de Pierval Santé chez Euryale Asset Management (5,05%). On sait également que les SCPI de Primonial REIM devraient afficher des rendements identiques à ceux de l’an passé, a priori supérieurs à 4,50%. Deux SCPI nouvellement créées – donc sans référence 2017 – délivrent pour leur part des rendements annualisés de très bonne facture (Kyaneos Pierre et Cœur de Régions). Le reste de l’échantillon accuse des replis, mais somme toute assez modérés, de -0,01% par exemple pour Novapierre Allemagne chez Paref Gestion (4,70%, nets d’impôt, taux provisoire) jusqu’à -0,30% pour Multimmobilier 2 à La Française

Revalorisation du prix des parts

Il convient également de noter qu’une bonne partie du recul du taux de distribution peut s’expliquer par la revalorisation du prix des parts. Rappelons en effet que le taux DVM – distribution sur valeur de marché -, qui mesure officiellement le rendement d’une SCPI, résulte du rapport entre dividendes distribués et prix de la part, dont l’évolution est mesurée par la variation du prix moyen (VPM). Si, à dividendes constants, ce prix moyen augmente, en raison d’une revalorisation du prix de la part (elle-même conséquence de l’appréciation de la valeur des actifs composant le patrimoine d’une SCPI), le taux de rendement diminue mécaniquement. C’est ce qui s’était notamment produit en 2017, le prix moyen des parts des SCPI s’étant revalorisé de 1,79%. Compte tenu de la probable augmentation de la valeur d’expertise des immeubles, on s’attend à ce que ce prix moyen soit une nouvelle fois en progression en 2018. Ce qui constitue une mauvaise nouvelle pour le rendement affiché, certes, mais pas nécessairement pour les porteurs de parts de SCPI dont la valeur du patrimoine se retrouverait ainsi révisée à la hausse…

Frédéric Tixier

La société de gestion vient d’annoncer un nouvel investissement, un immeuble de bureaux situé à Levallois-Perret (92). Il s’agit de l’ancien siège social de Bouwfond. Trois SCPI sont concernées par cette acquisition : Eurofoncière 2, Multimmobilier 2, et Pierre Privilège. Epargne Foncière s’est quant à elle portée acquéreur d’une résidence de tourisme.

Après Montreuil, en octobre, Levallois-Perret en novembre… La Française REM continue à investir pour le compte des SCPI du groupe. Il s’agit cette fois d’un immeuble de bureaux « idéalement situé dans le quartier Ouest des Affaires », une opération annoncée le 23 novembre dernier.

Livraison en septembre 2018 – En cours de restructuration, l’immeuble développera à terme 3 575 m², répartis en R+7. La livraison est prévue en septembre 2018, avec en ligne de mire l’obtention d’une certification BBC Effinergie Rénovation PEQA. Le communiqué de La Française précise que cet immeuble « a longtemps abrité le siège de Bouwfond » et a été « libéré en totalité durant l’été 2017 ». L’opération a été réalisée pour le compte des SCPI Eurofoncière 2, Multimmobilier 2, et Pierre Privilège. Le 28 novembre, La Française annonçait un autre investissement, réalisé cette fois au profit de la seule SCPI Epargne Foncière : l’acquisition en VEFA, auprès de Linkcity Sud-Est, d’un complexe hôtelier de type résidence de tourisme 4 étoiles situé à Cavalaire-sur-Mer, et qui sera exploité par Odalys, n°2 européen des résidences de tourisme.

Modification des délais de jouissance – Deux des SCPI concernées par ces opérations ont par ailleurs récemment modifié le délai de jouissance de leurs parts. Il s’agit de Multimmobilier 2 et d’Epargne Foncière. Les parts émises après le 22 novembre 2017 porteront jouissance le 1er jour du 1er mois suivant le mois de souscription, contre le 1er jour du 6e mois auparavant. La Française a en effet adopté une gestion « réactive » du délai de jouissance de ses SCPI. Lorsque l’écart entre la collecte constatée et le rythme des investissements peut poser problème, elle procède à l’allongement de ce délai de jouissance. C’est ce qui s’est passé en début d’année 2017, notamment sur Multimmobilier 2, dont le délai de jouissance a été porté du 1er jour du 4e mois suivant la souscription au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.  A l’inverse, lorsque les acquisitions réalisées ou programmées sont en avance sur la collecte estimée, la société de gestion réduit le délai de jouissance, comme elle vient de le faire sur les deux SCPI précédemment citées…

Frédéric Tixier

A propos de La Française Global REIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2016, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société