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Quel impact le confinement a-t-il eu sur l’épargne et l’immobilier ?

Dimanche 5 juillet, l’émission « Osez investir » sur Sud Radio revenait sur les principaux constats et enseignements, côté épargne et, surtout, immobilier, de la période de confinement. Avec trois spécialistes pour répondre aux questions de Thomas Binet[1] : Bernard Cadeau, Stéphane Desquartier et Guy Marty. Extraits.

 

Quels principaux enseignements peut-on tirer, en matière d’épargne et de comportement de ceux qui la gèrent, de la période de confinement ? Bernard Cadeau, ancien président du réseau Orpi France, en distingue au moins cinq. D’abord, la « sidération », conséquence de cet arrêt brutal du marché. Ensuite, la capacité d’adaptation, tant des professionnels que des particuliers. Grâce, bien sûr, à la généralisation de la pratique du digital. « Le 4e point, c’est le constat que l’envie et le besoin en logements sont toujours aussi forts », précise Bernard Cadeau.

Un besoin en logements toujours aussi fort

Une tendance qui va de pair avec le 5e point : l’immobilier s’affirme plus que jamais comme une valeur refuge. La crise a toutefois signifié un coup d’arrêt pour le marché. 2019 était l’année de tous les records. Et 2020 promettait de faire mieux encore. Mais le confinement a gelé 100 000 transactions. Depuis le 11 mai, un phénomène de rattrapage est à l’œuvre. Mais suffira-t-il à compenser ce décalage temporel ? Sur le logement neuf, c’est clairement impossible. Ce sont aussi 100 000 logements de moins qui seront construits en 2020. Stéphane Desquartier, fondateur de La Maison de l’Investisseur, rappelle l’impact que ce déficit aura en termes d’emplois perdus. Concernant le phénomène du rattrapage, il est plus circonspect. « Le besoin est revenu. Mais l’intention n’est pas totalement repartie », considère-t-il.

Moins d’intentions fortes qu’avant la crise

Un point que confirme en partie Guy Marty, pour le segment des SCPI. « La SCPI n’est pas sur le registre des besoins, mais sur celui des intentions. Ces intentions, ce sont l’épargne et la préparation de la retraite », explique-t-il. Mais, bonne nouvelle, si le fort rythme de collecte qui prévalait avant la crise s’est assagi, il n’a pas disparu pour autant. Car les souscriptions ne se sont jamais taries. Et elles demeurent très largement supérieures aux rachats, qui restent d’ailleurs marginaux. Plus globalement, s’il y a aujourd’hui encore moins d’« intentions fortes » qu’avant la crise, c’est peut-être aussi parce que le marché n’est plus aussi favorable. Avant le confinement, le niveau atteint par les prix de l’immobilier dans certains emplacements faisait déjà réfléchir. Et le robinet du crédit, abondant depuis plusieurs années, venait d’être en partie resserré par les autorités de tutelle.

De nouvelles envies en matière d’habitat

Résultat : avec la remontée – partielle et légère, mais néanmoins réelle – des taux d’intérêt, et le durcissement des conditions d’octroi des crédits, une partie des acquéreurs potentiels est aujourd’hui écartée du marché. En revanche, les nouvelles envies des Français en matière d’habitat créent de nouvelles perspectives. L’envie de campagne et de verdure pourrait, de fait, revitaliser des marchés ruraux plutôt sinistrés ces dernières années. A supposer qu’il s’agisse bien d’une nouvelle tendance durable…

[1] Thomas Binet est l’animateur de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio, diffusée tous les dimanches matin à 9 h 42.


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Xavier Lépine : « des stress tests financiers aux stress tests économiques… »

Dimanche 26 avril, Xavier Lépine, président du Groupe La Française, et Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, étaient en direct sur Sud Radio, dans l’émission « Osez investir ». Au menu : l’épargne, le chômage, la reprise, l’immobilier de bureaux. Et des pistes sur le modèle économique d’après-crise. Extraits.

Thomas Binet[1] – Guy Marty, les Français, on le sait, sont de grands épargnants. Mais la crise va ponctionner une partie de cette épargne. Vers où devrait-elle s’investir dans les mois, années à venir ?

Guy Marty – Vous savez, c’est toujours pareil. Curieusement, en 2019, il y a eu beaucoup de déclarations selon lesquelles les Français n’épargnaient pas comme il fallait. Ils étaient trop prudents ! Ils plaçaient trop sur les livrets, au lieu d‘aller vers l’aventure et vers le risque, et la rentabilité ! Maintenant que nous sommes dans la crise, on s’aperçoit que, finalement, ce qu’ils faisaient n’était pas si mal que ça. Aujourd’hui, ils épargnent. C’est normal puisqu’on dépense moins. Mais l’on est en train de nous dire : « ce n’est pas bien, cela va gêner la reprise si vous gardez trop d’argent ». Je pense qu’il faut arrêter de faire des procès d‘intention aux Français. Quand nous épargnons, c’est notre argent. En outre, historiquement, les Français n’épargnent pas si mal que ça.

Thomas Binet – Considérez-vous que l’épargne va repartir, va pouvoir financer des choses dans les mois à venir ? Ou que l’on est dans une situation où cela sera compliqué ?

Guy Marty – Pour la reprise, il y aura évidemment beaucoup d‘épargne de précaution.  Il y aura un certain temps pendant lequel on ne saura pas « ce que vont devenir les choses ». De toute façon, l’épargne est toujours utile d’une façon ou d’une autre. Quand on met de l’argent sur le livret A, cela finance le logement social. Quand on met de l’argent sur les fonds en euros des contrats d’assurance-vie, cela finance les emprunts d‘Etat. Donc, de toute façon, l’épargne, elle « se pose » quelque part. Donc, elle sert à l’économie. Il est vrai qu’il serait plus souhaitable qu’elle finance assez directement, ou l’immobilier, ou les entreprises. Mais arrêtons les mauvais procès…

Thomas Binet – Xavier Lépine, plus de 10 millions de Français sont en chômage partiel – un million de plus que la semaine dernière – soit un salarié sur deux dans le secteur privé. Le risque que ce chômage partiel se transforme en chômage pur et dur est donc grandissant. A l’issue de la précédente crise, celle de 2008, on avait enregistré 1 million de nouveaux demandeurs d‘emploi. Croyez-vous que nous revivrons une situation similaire, voir plus complexe, dans les mois et années à venir ?

Xavier Lépine[2] – Je dirais plus complexe, mais pas similaire. Quand il y avait crise financière ou crise économique, il y avait crise de l’appareil de production. Ici, c’est une crise sanitaire, on le sait. Mais, surtout, il n’y a, au stade actuel, pas de destruction d‘entreprise, pas de destruction de matériels ou d‘équipements, comme dans une guerre. C’est un arrêt pur et simple de la production. Qui pour le moment, et durablement souhaitons-le, est soutenue, en tout cas autant que nécessaire, par les Etats, directement, et les banques centrales. Donc, effectivement, cela crée, à court terme, un chômage partiel énorme. Pour savoir s’il se transformera en chômage durable, il faut attendre le détail des modalités de déconfinement et le rythme de redémarrage de l’économie.

Thomas Binet – Les conditions du déconfinement seront connues la semaine prochaine…

Xavier Lepine – Ce qui est absolument certain, c’est qu’il y aura moins de consommation. J’entendais la fin de la discussion avec Guy Marty : effectivement, les réserves de précaution seront plus importantes. Et il y aura moins de consommation. Et également moins d‘investissements de la part des entreprises. Parce que les entreprises investissent pour répondre à une demande. Si la demande est plus faible, l’investissement aussi. Donc effectivement, il y aura, en tout cas pendant un certain temps, un chômage beaucoup plus important, c’est certain.

Thomas Binet – Est-ce que vous reprendriez à votre compte la formule présidentielle. Selon laquelle « il faut sauver l’économie, quoi qu’il en coûte ». Ce qui signifie, a priori, plus de dettes et… plus d‘impôts.

Xavier Lépine – Je pense que c’est un problème assez philosophique. Aujourd’hui on estime à peu près à 10 % la baisse du PIB en France, sur l’année 2020. Le PIB de la France est de 2 220 milliards d‘euros. 10 %, c’est donc 220 milliards d’euros de PIB en moins. Alors, « quoi qu’il en coûte », cela signifie 220 milliards d’euros. Ce qui veut dire, si l’on considère qu’il s’agit « d’économiser » 500 000 vies, qu’une vie « vaut » 500 000 euros (je ne comprends pas).C’est un peu cynique, mais c’est mathématique… C’est donc un choix de société. Et ce choix a manifestement évolué. Lors de la dernière grande pandémie – celle de 1968, 1969 -, les gens n’avaient pas été confinés. Parce que les mentalités étaient différentes. Aujourd’hui, la réponse, c’est « quoi qu’il en coûte » …

Guy Marty – On voit bien que la crise sanitaire est gérée très différemment, en Allemagne par exemple, qu’en France. Le confinement est beaucoup moins sévère en Allemagne. Que pensez-vous des conditions de la reprise en Allemagne, par rapport à la France ?

Xavier Lépine – Il y a une double approche. Il y a une approche globale par le pacte social. Qui est très différent d’un pays à l’autre. Pour les pays « du Nord », le travail est assuré. Presque « quoi qu’il en coûte »… Dans les pays « du Sud », y compris la France, l’implication n’est pas la même. Les salariés placent souvent la prise en compte du risque potentiel avant l’obligation de production… Et c’est tout le problème de l’Europe. C’est une unité politique faible, qui assemble des pays dont les pactes sociaux sont à géométrie variable. L’autre approche, c’est la situation spécifique de l’Allemagne. Son pacte social repose sur un avantage comparatif. L’Allemagne maîtrise toute la chaine de l’industrie chimique, y compris la fabrication des tests sanguins. Il lui est donc plus facile de tenir le pacte social du « quoi qu’il en coûte »…

Thomas Binet – Cette crise est génératrice de menaces, mais peut-être aussi d’opportunités. Lesquelles, selon vous ?

Xavier Lépine – Ces opportunités sont, selon moi, très importantes. La crise a accéléré des tendances de fond. Ces vingt dernières années, la croissance mondiale a avoisiné les 5 % par an. C’est gigantesque. Le PIB a progressé de 60 %. Quand, dans le même temps, la population n’augmentait « que » de 25 %. Cela a permis de sortir de la pauvreté près d’un milliard d’individus. Génial ! Mais il y a un prix à payer. Ce prix, ce sont des problèmes sociaux dans tous les pays développés. Le mouvement des Gilets jaunes, en France, en est un exemple. Mais ce prix, c’est aussi le réchauffement climatique. La crise accélère la prise en compte de ces phénomènes sociaux et environnementaux. Et l’urgence d’imaginer un nouveau modèle économique.

Thomas Binet – C’est-à-dire ?

Xavier Lépine – Ce qui se faisait à petit pas, et parfois à contre-cœur, va s’imposer. La crise sanitaire pointe du doigt les fragilités de nos systèmes. A la différence de la crise de 2008, qui avait débouché sur la mise en place de stress tests financiers, elle va conduire à la mise en place de stress tests économiques. Les entreprises vont mesurer le risque de non-production en cas de confinement. Elles vont sans doute relocaliser une partie de leur appareil productif. Elles vont simplifier leurs processus. Ce sont des opportunités énormes pour les entreprises, mais aussi pour les Etats.


Guy Marty – Quel sera l’impact de la crise actuelle sur le secteur de l’immobilier d’entreprise ?

Xavier Lépine – On a tous réalisé que le télétravail, c’était possible. Certains salariés vont sans doute se dire qu’aller au bureau trois jours par semaine, et télétravailler les deux autres, c’est une super idée. Cette demande, surtout dans les zones très denses où le temps de transport est plus long, est en train d’émerger. Il est donc possible que les entreprises, sous cette pression, adoptent de nouvelles formes d’organisation. Qui conduirait à réduire leurs propres demandes en postes de travail. Donc en actifs de bureaux. Il y aura aussi un impact sur le concept de coworking. Qui regroupe en réalité deux aspects : proximité, et densification. Ce concept de densification va perdre en acceptabilité. Le coworking reste en revanche une sorte de laboratoire pour les grandes entreprises. Qui peuvent ainsi offrir à leurs salariés des espaces de travail plus conviviaux, sans s’engager sur le long terme…

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Ecouter le podcast de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio


[1] Thomas Binet est l’animateur de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio, diffusée tous les dimanches matin à 9 h 42.
[2] Xavier Lépine est le président du groupe La Française. Il publie régulièrement ses réflexions et prises de position à découvrir sur le site de La Française.

Coronavirus : vers la baisse de l'immobilier ?

Faut-il s’attendre à une baisse de l’immobilier ? Nous avons vu souvent sur pierrepapier.fr que si le marché immobilier devait se retourner, cela ne pourrait provenir que d’un choc externe.

Le Coronavirus est-il ce choc ?

Tout peut encore s’arranger. Mais que devriez-vous faire si l’immobilier entrait dans une crise sérieuse ?

SOMMAIRE :

Où en  sommes-nous ?

Le coronavirus est d’abord un sujet délicat. L’épidémie concerne des personnes qui souffrent, et parfois meurent. Difficile de ne pas penser aux victimes, présentes ou futures.

C’est aussi un sujet complexe, pour trois raisons.

  • D’abord, au moment où j’écris ces lignes, qui peut dire où nous en sommes ? On ne peut rien faire d’autre que retenir son souffle en espérant que le virus sera rapidement jugulé. Tout est encore possible. L’arrêt de l’épidémie, comme le pire.
  • Ensuite, même à supposer que l’épidémie soit enfin arrêtée, comment évaluer les dégâts déjà causés sur l’économie ? Et si elle s’aggrave, jusqu’où ira-t-elle et comment affectera-t-elle les entreprises de la zone euro ? Puis la consommation ? Puis l’emploi ?
  • Enfin, l’effet psychologique ne se contrôle pas. Or la santé du marché immobilier est hautement dépendante de facteurs purement psychologiques.
    • Si un nombre suffisant d’acheteurs potentiels se mettent en position d’attente, les vendeurs ne peuvent plus vendre. Le marché se grippe.
    • Les acheteurs attendent encore plus. Le nombre de transactions baisse, et les prix aussi. L’inverse est vrai également : si le moral repart, les transactions aussi, et bientôt les prix.

Il n’y a donc aucune visibilité pour l’instant. Je vais donc envisager le pire – ceci ne vaut ni jugement, ni prévision – et examiner quelques principes de la gestion de patrimoine qui ne devraient surtout pas être oubliés dans cette éventualité. Surtout s’il y avait une baisse de. l’immobilier.

Baisse de la Bourse

On dit souvent que la Bourse anticipe. La Bourse est plutôt une girouette, qui indique à tout moment le sens du vent. Mais le vent tourne ! Il ne faut donc pas trop s’attarder sur les variations quotidiennes de la Bourse, ni sur ses humeurs changeantes.

En revanche, ses mouvements violents doivent être pris au sérieux. Il y a quelques semaines, elle ne se souciait pas des premières alertes sur l’épidémie de coronavirus. Au cours des derniers jours, elle a brutalement baissé. Si l’épidémie prenait de grandes proportions, la Bourse continuerait de baisser en anticipation des problèmes qui frapperaient de nombreux aspects de la vie économique. Peut-on alors imaginer que le marché immobilier ne serait pas touché à son tour ? Après coup, il serait facile de dire que, comme d’habitude, la baisse de la Bourse a précédé celle de l’immobilier.

Mais cette histoire n’est pas encore écrite. Imaginons que l’épidémie soit bientôt endiguée, que les échanges normaux retrouvent leur rythme, que la vie reprenne son cours. Alors la Bourse remontera, et il ne se sera rien passé sur l’immobilier.

À ce moment précis, tous les scénarios sont encore possibles. Mais imaginons la pire des évolutions, à savoir une aggravation de l’impact de l’épidémie, donc une baisse de tous les marchés. Que faudrait-il faire ?

Tous les placements connaissent des hausses et des baisses.

Si vous venez d’acheter un appartement et que soudain les prix de l’immobilier commencent à baisser, cela ne veut pas dire que vous avez pris une mauvaise décision. Une baisse conjoncturelle n’est pas une tendance longue. Or le logement en France est tiré, fortement et pour longtemps, par la démographie.

Une baisse n’est dangereuse que si l’on est obligé de vendre. Mais si vous venez d’acheter, vous allez garder votre appartement assez longtemps pour connaître des jours meilleurs, des prix meilleurs. Dans cinq, dix ou quinze ans, que vous importera si en cours de route les prix ont momentanément baissé ?

Il en est de même si vous avez acheté des SCPI d’entreprise – les fameuses SCPI « rendement » – et que l’on entre soudain dans une crise économique. Les revenus vont momentanément souffrir, puis les choses rentreront dans l’ordre. Ce ne serait pas la première fois !

Autrement dit, la logique des placements long terme est que l’on est gagnant si l’on n’est pas obligé de vendre en période économiquement difficile.

Ou, et c’est encore plus important, si l’on n’est pas tenté de vendre à ce moment-là.

L’épargne et le patrimoine se gèrent à long terme

Mais comment ne pas être tenté de prendre de mauvaises décisions au mauvais moment ?

Il existe au karaté un exercice qui fascine toujours le débutant. Le professeur lui demande de mettre son bras en avant, et lui dit qu’il va appuyer dessus pour essayer de le faire baisser. Évidemment, quand le professeur appuie, l’élève peut se crisper autant qu’il le veut, le bras descend sous la poussée. Puis le professeur demande à l’élève de regarder le mur devant lui, par exemple à une dizaine de mètres, et d’imaginer une ligne qui va de son épaule, passe par son bras, et touche un point du mur. Puis le professeur appuie, encore plus fort, et cette fois-ci l’élève arrive à résister et maintient son bras horizontal.

C’est une leçon qui vaut pour la gestion de patrimoine. Il faut savoir regarder loin ! Si l’attention, la réflexion, les décisions ne sont pas englouties dans la conjoncture immédiate mais sont portées vers les dix ou quinze prochaines années, alors on est bien plus efficace.

L’immobilier aussi

Vous êtes en train de rembourser les mensualités d’un appartement mis en location. Et voilà soudain une baisse de l’immobilier . Où est le problème tant que vous avez un locataire, et tant que vous remboursez votre crédit ? Un jour vous aurez fini de payer, et vous aurez amélioré votre patrimoine. C’est là-dessus qu’il convient de maintenir l’attention, en sachant que les marchés baissent, puis remontent. Dans cette mesure la patience est parfois une qualité : si vous souhaitez vendre, il faut parfois attendre un moment plus favorable.

Autre exemple. Vous avez commencé à acheter des parts de SCPI dans un système de versements programmés, à raison d’un virement mensuel. Le marché immobilier baisse. Pourquoi vous interrompre ? Si vous continuez, mois après mois, vous vous constituez du capital. Imaginons que l’année suivante la crise économique batte son plein, et que les parts de votre SCPI baissent elles aussi. Pourquoi vous interrompre ? Après tout, non seulement vous continuez de vous constituer un capital, mais surtout vous achetez des parts moins cher, donc vous en achetez un plus grand nombre. Vous serez gagnant quand tout ira mieux et que les parts progresseront à nouveau.

En gardant l’attention sur l’objectif à long terme, on se branche sur l’essentiel : votre épargne ou votre patrimoine doivent vous accompagner de nombreuses années…le long terme, c’est pour dire que vous allez vivre longtemps !

On peut gagner plus en période de crise

Voilà bien un sujet paradoxal. Tout le monde sait ce qu’il faudrait faire… et pratiquement personne ne le fait !

Commençons par le marché turbulent qu’est la Bourse, nous reviendrons ensuite à une.  baisse. éventuelle de l’immobilier.

Vous avez 30 ans, ou 40, ou 50. Vous prendrez votre retraite entre 60… et 70 ans. Quelle est, aujourd’hui, la meilleure Bourse que vous pourriez souhaiter ? Eh bien, une mauvaise Bourse, la plus désespérée possible. Parce que vous êtes en période de constitution d’épargne. Or c’est bien quand la Bourse est basse qu’il faudrait acheter. Pourquoi pratiquement personne ne le fait ?

Baisse du moral

La première raison pour laquelle personne n’achète vraiment quand il le faudrait, est purement psychologique. Le rôle des media, des économistes et des experts en tous genres est de commenter pour nous ce qui est en train de se passer. Ce ne sont pas des conseillers en gestion de patrimoine ! Vous pensez peut-être que je suis dur, mais rappelez-vous : les media ont-ils fait des « couvertures » en 2009 ou en 2010 pour dire que c’était le moment d’acheter des actions ? Vous auriez pourtant gagné beaucoup d’argent…

Il en sera toujours ainsi, parce que si la Bourse baisse, c’est que tout le monde est inquiet. Si tout le monde est inquiet, personne n’est acheteur. Et la boucle est bouclée, on n’achète pas quand il le faudrait.

Il est donc nécessaire d’oublier un instant les violences et frayeurs de l’actualité, et de se souvenir qu’il est dans la nature de la Bourse de baisser, puis de remonter. Et de se souvenir surtout que si l’on est en phase de constitution de patrimoine, les moments de déprime, donc les moments où les actions ne sont pas chères, sont les meilleurs moments pour acheter.

Mais il y a un autre problème.

Incertitude 

L’autre raison pour laquelle il est vraiment difficile de profiter des baisses, est plus pratique. Comment s’y prendre ?

On comprend la difficulté. Les actions ont baissé de près de 10 % au cours des trois derniers jours de Bourse. Dois-je acheter ? Mais si la baisse continue, je vais perdre beaucoup… Puis un jour la Bourse a déjà baissé de 40 %, mais les spécialistes et les amis pensent qu’elle va encore baisser car la situation est vraiment devenue grave. Dois-je acheter ? Pas sûr, si la baisse se poursuit…

C’est aussi pour cela, du fait de cette difficulté diabolique, que la plupart des gens achètent… quand la Bourse est plutôt bonne !

Hausses et baisses, l’investisseur qui gagne

Imaginons que vous ayez réussi à vous hisser au-dessus de l’ambiance de catastrophe, et que vous souhaitiez acheter dans cette période. Comment faire ? Il vous parait raisonnable de consacrer, disons, trente mille euros dans cette initiative courageuse. Procédons par étapes.

  • La Bourse vient de baisser brutalement de 10 % ? Personne ne peut dire si la situation va s’aggraver, ou si l’épidémie du coronavirus va enfin être jugulée. Eh bien, investissez cinq mille euros en Bourse. Si elle remonte, vous aurez bien joué.
  • En fait, la baisse se poursuit, on est maintenant à 25 %. Est-ce le plus bas ? Personne, objectivement, ne peut jamais le dire. Vous investissez de nouveau cinq mille euros.
  • Trois mois plus tard, on constate que l’épidémie de coronavirus est enfin jugulée. La baisse de la Bourse a été cette fois-ci aussi importante qu’en 2002, ou qu’en 2008, c’est-à-dire de 50 %. Vous ne vous posez plus de questions, vous investissez à nouveau cinq mille euros.
  • Encore trois mois plus tard, on ne parle plus du coronavirus, la page de. l’angoisse est enfin tournée. Mais la Bourse continue à se trainer, elle monte un peu, puis descend tout autant, puis remonte un tout petit peu. Les media n’en parlent plus… Eh bien, vous mettez à nouveau cinq mille euros en actions.
  • Quand vous aurez investi les trente mille que vous aviez envisagé, si la Bourse n’a toujours pas repris de belles couleurs, vous oubliez le tout en vous disant que de toute façon vous avez investi dans de bonnes conditions.

Quelques mois, ou quelques années plus tard, vous verrez dans la valeur de votre portefeuille que vous avez fait une excellente opération…mais il fallait oser, et vous l’avez fait.

Voir l’explication concrète sur la période 2007 – 2017, donc au travers de catastrophe de 2008, dans l’article L’art de la performance.

La baisse de l’immobilier en Bourse

Voici un phénomène intéressant. Les. alertes sur le coronavirus se sont intensifiées ces jours-ci. Les prix de l’immobilier n’ont pas encore bougé, évidemment, et pourtant l’immobilier en Bourse a suivi le mouvement des marchés financiers, en baissant de 8 %. Eh oui, quand la Bourse baisse, tout baisse, y compris le compartiment immobilier !

Cela veut dire que vous pouvez pratiquer les achats en baisse boursière, comme nous l’avons vu, en mettant une sécurité dans votre portefeuille : en achetant des SIIC, ou des OPCVM immobiliers.

L’un des intérêts de ce choix est que l’immobilier en Bourse baisse comme le reste mais ses rendements sont alors plus élevés que ceux des autres actions. De plus, avec le temps, même si les actions en général restent moroses, les performances des SIIC finissent par s’aligner sur celles de l’immobilier réel.

La baisse de l’immobilier

Bon, vous avez suivi mon raisonnement sur les achats en baisse, mais ce n’est pas la Bourse qui vous intéresse. Vous préférez rester dans l’immobilier sans passer par le marché financier et ses variations fortes. Il reste donc l’investissement en logement, et les SCPI ou OPCI.

Imaginons, puisque c’est le sujet ici, que  l’épidémie de coronavirus se prolonge, et que le marché immobilier se grippe. Moins d’acheteurs. Cela se fera sentir au bout d’un certain temps, sur les prix des logements et sur les valeurs de parts de SCPI (ou OPCI).

Là, on n’est plus en Bourse, les évolutions sont beaucoup plus lentes. On est donc dans un scénario où il y aurait, pour quelques années, une crise sérieuse…horreur ! Mais vous êtes en période de constitution de patrimoine, et vous réfléchissez à long terme.

La dernière grande crise immobilière date des années quatre-vingt-dix. Je connais des personnes qui ont eu l’intelligence ou la chance, et parfois aussi les moyens, d’acheter un appartement en 1996 ou 1998. Je peux vous dire que leur prix d’achat fait rêver aujourd’hui… Quant à ceux ou celles qui ont eu la chance ou le courage d’acheter des parts de SCPI dans ces années où tout le monde désespérait et de l’immobilier et des SCPI, voilà de vrais gagnants.

Donc s’il n’y a pas de crise sérieuse, ce que nous souhaitons tous pour des questions de santé voire de vies sauvées, il y aura eu plus d’inquiétude que de mal. Mais s’il devait y en avoir une, n’oubliez pas de vous rappeler quel type d’investisseur vous êtes.  En constitution de patrimoine ? Alors, si vous le pouvez, ne laissez pas passer…

Baisse de la Bourse ? Baisse de l’immobilier ?

Résumons-nous. À ce jour j’ignore totalement quelle sera l’issue de l’épidémie de coronavirus. Je ne peux m’empêcher d’avoir une pensée émue pour les victimes. J’espère que tout rentrera dans l’ordre le plus tôt possible. Mais je n’ai pas de boule de cristal.

Je voulais donc vous alerter, et je vous remercie de m’avoir lu jusqu’ici, sur le fait que ces périodes de drame et d’incertitude sont à haut risque dans la gestion de patrimoine. Ce sont en effet les moments où :

  • Quelques-uns, mais quelques-uns seulement, mettent à profit ce type de périodes pour accélérer la constitution de leur patrimoine
  • Certains gardent la tête froide, maintiennent leur discipline d’épargne, et s’en réjouiront ensuite quand les marchés remonteront, comme ils le font toujours
  • Beaucoup de gens prennent en fait de mauvaises décisions, pénalisantes pour leur patrimoine à long terme, en interrompant ce qu’ils avaient commencé à faire

Si ces quelques lignes permettent à plus de personnes de se situer dans la deuxième catégorie, j’en serai heureux. Et tant mieux pour ceux qui auront le courage de jouer en première catégorie !

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Coronavirus, une crise économique pas du tout comme les autres

Quand l’investisseur gagne

Ce qui s’est passé entre 2020 et 2050

Épargnez les épargnants, ils ne sont pas coupables !

On connait la chanson. Premier couplet : les Français épargnent trop et ne consomment pas assez. Deuxième couplet : les Français épargnent mal en se détournant de l’économie réelle. Et si on changeait de streaming ?

L’antienne est reprise à l’envi dans les chroniques de « vulgarisation économique » des grands médias. Elle tourne en boucle, comme les scies musicales sur les radios « djeunes ». Mais nul ne cherche pas à savoir pourquoi il en est ainsi. Creusons un peu. Cela nous donnera l’occasion de rendre hommage à la clairvoyance d’une catégorie de Français, celle qui épargne. Car elle le fait fort à propos et bien mieux que ce que l’on prétend.

Les Français épargnent trop ?

Rendez-vous compte : les dépôts en comptes courants, livrets défiscalisés et sur les fonds en euros des assurances vies viennent d’atteindre leur sommet à 3 300 milliards d’euros. Et d’en conclure de façon péremptoire : cet argent qui dort serait mieux employé dans la consommation. Il éviterait ainsi au moteur de la croissance de caler. Français, videz vos bas de laine et dépensez !

La conclusion de Jean-Marc Daniel[1] est plus éclairée. Cet économiste réputé constate que le bas de laine des Français se remplit au moment où se creusent le déficit public et l’endettement. Dans sa grande sagesse, le Français qui épargne sait pertinemment qu’un jour ou l’autre, il faudra rembourser la dette. C’est lui qui en fera les frais, sous forme d’augmentation d’impôts ou d’inflation. L’épargnant français est tout bonnement prévoyant et remédie d’instinct au laxisme budgétaire de l’État.

Les Français épargnent mal ?

Vous voyez bien : ils boudent les actions et préfèrent les produits de taux. Des placements qui ne rapportent plus grand-chose. Oui, mais qui bénéficient d’une garantie en capital et d’une fiscalité nulle ou avantageuse. Le maître-mot est lâché : fiscalité. On oublie un peu vite que l’épargne est un revenu non dépensé… qui a préalablement supporté l’impôt. A un taux compris entre 14% et 45% !

N’est-elle pas là l’explication de l’aversion au risque de l’épargnant français ? La constitution de son épargne lui a déjà suffisamment coûté pour qu’il n’ait pas envie de la mettre en péril. Alors quand il la place, il va au plus rassurant. Une fois ses livrets pleins, il se risque à l’immobilier, qu’il n’a vu qu’augmenter au cours de ces 25 dernières années. Conséquence, la collecte de la pierre-papier non cotée[2] ne s’est jamais aussi bien portée.

Les Français n’aiment pas la Bourse ?

Même le logement locatif, malgré ses contraintes de gestion, retrouve des couleurs… Moins d’un ménage sur huit serait actionnaire direct d’une entreprise cotée (contre un sur trois au Royaume-Uni). Dites-leur qu’ils ont tort. Dites-leur que, sur très longue période (30, 40, 50 ans), ce sont les actions qui se révèlent être le placement le plus profitable. Ils vous répondront qu’ils n’ont ni la confiance ni la motivation. 30 ans, c’est trop long, surtout qu’au jour le jour, la volatilité boursière est usante pour les nerfs. Et puis, dans notre pays, c’est mal vu d’être actionnaire. Si l’on veut faire venir en Bourse davantage d’épargnants français, peut-être serait-il judicieux de commencer par leur redonner confiance en l’avenir. D’abord, en réduisant les déficits publics. Et, de préférence, en économisant sur le train de vie de l’État.

Hymne à l’action

Ensuite, en rendant justice à l’économie de marché telle qu’elle est pratiquée dans notre pays. Avec son niveau de protection sociale et son système redistributif, la France ne fait quand même pas figure de héraut du capitalisme sauvage. Ne nous leurrons pas, il faudra aussi prodiguer beaucoup de leçons de solfège économique avant que l’épargnant français entonne l’Hymne à l’action. Mais pour lancer la musique, l’État pourrait donner le tempo. Par exemple, en permettant au contribuable de déduire, au moins pour partie, ses pertes en Bourse de son revenu imposable. Ou quel qu’autre dispositif du genre.

Investissement public profitable à tous

Gageons que l’on verrait un apport massif de capitaux dans l’économie réelle, tout spécialement dans le secteur des nouvelles industries de haute technologie, si prometteuses. « Cadeau fait aux riches » ne manqueront pas de crier certains irréductibles. Non, juste un investissement public (probablement peu onéreux) dans un formidable levier de croissance actionné par tous les épargnants. Et profitable à tous : à la prospérité économique du Pays, à l’emploi et au pouvoir d’achat. A l’avenir.

Christian Micheaud

[1] Publiée dans « Les Échos » du 23 janvier 2020
[2] SCPI, OPCI…


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logoIEIF-150Le colloque de rentrée de l’IEIF donne la parole aux acteurs du changement

Pourquoi avoir choisi la tour Carpe Diem pour organiser le colloque de rentrée de l’IEIF intitulé « Immobilier : 2013 et après… » ?

Guy Marty : La tour Carpe Diem qui vient d’être inaugurée à La Défense est un beau témoin de notre monde qui change. A l’IEIF nous préférons des expériences concrètes aux réflexions prospectives trop déconnectées de la réalité. Carpe Diem est la première  tour de nouvelle génération construite dans le quartier d’affaires de l’ouest parisien. L’architecte Robert A. M. Stern a fait un travail remarquable. Il faut entrer à l’intérieur pour comprendre comment la qualité de vie de ses occupants a été prise en compte. Et justement nous voulons inviter les participants à notre colloque sur l’état de la question de l’immobilier durable.

Pour vous y aider Jean Carassus interviendra sur le thème « à quoi s’attendre » ?

Les normes ne cessent de changer dans un maelstrom impressionnant tout comme les procédures d’homologation et les nouvelles contraintes à prendre en compte dans les rapports entre propriétaires et locataires. Jean Carassus, professeur à l’école des Ponts Paris Tech, livre un point de vue riche et dynamique sur la question. Sans minimiser les nouvelles contraintes il saura aussi faire part de son enthousiasme sur les formidables potentialités de la révolution qui est en marche. Le train est lancé à vive allure, et d’ailleurs Stanislas de Chalambert lui succédera à la tribune en mettant l’accent sur les échéances à venir… dès 2015.  Les investisseurs sauront à quoi s’attendre.

Pour les investisseurs, aux côtés du développement durable, la mise en œuvre du « Grand Paris » reste difficile à appréhender ?

Oui c’est le deuxième axe de réflexion du colloque. Avec son talent d’historien Bernard Roth nous rappellera que l’histoire de la capitale est jalonnée de grands projets dont heureusement beaucoup d’entre eux n’ont pas vu le jour. Mais cette promenade dans le Paris rêvé nous l’avons réservée pour la fin de la journée avant de monter au 35 ème étage de la tour pour admirer la ville en fin d’après-midi (16h30) autour d’un cocktail où les participants pourront se retrouver pour échanger, car les colloques de l’IEIF c’est aussi ce qui se passe en dehors de l’auditorium… Quant au « Grand Paris » d’aujourd’hui, il est mouvant et instable.  C’est pourquoi nous avons invité Nicolas Buchoud, le tout nouveau président du « Cercle Grand Paris de l’Investissement Durable » pour nous dire ce qui se fera et ce qui ne se fera pas. Là aussi les investisseurs sauront à quoi s’en tenir.

Justement les investisseurs qui allouent une part de leurs actifs dans l’immobilier le font souvent car pour eux l’immobilier est synonyme de visibilité longue. Ces multiples changements ne modifient-ils pas la donne ?

La crise a fait prendre conscience aux institutionnels que l’immobilier n’était pas assez présent dans leur allocation d’actifs. Ils sont prêts à accompagner le mouvement pourvu qu’il soit suffisamment balisé. Leur retour sur l’immobilier est structurel et ce grand virage pris ne sera pas remis en cause quand les effets de la crise s’estomperont. Plusieurs grands investisseurs institutionnels viendront témoigner en ce sens le 22 octobre.

Qui sont ces investisseurs ?

Aujourd’hui on a affaire à une très forte pluralité d’investisseurs. Bien sûr les compagnies d’assurances restent centrales que ce soit pour leur gestion des contrats d’assurance-vie ou leurs fonds propres. A leurs côtés, on a vu se créer ou se développer ou venir en France beaucoup de fonds aux origines et aux finalités diverses. Ce sont les fonds de pension, les fonds souverains ou des fonds répondant à d’autres objectifs de gestion et d’épargne. Enfin, les collecteurs d’épargne que sont les banques, les compagnies d’assurance-vie et les sociétés de gestion indépendantes ont pris une place significative. Tous ces acteurs interviennent sur le marché en sélectionnant les actifs répondant à leur gestion, mais tous s’interrogent sur l’évolution de cette classe d’actifs, à court et à moyen terme. Lors  du colloque Laurent Flechet, président de Primonial REIM, Nadra Moussalem, Co-Head chez Colony Capital Europe et Jean-Pierre Quatrhomme, Président d’Immovalor Gestion répondront à ces interrogations en décrivant leur propre stratégie. Très concrètement, ils expliqueront ce qu’ils ont fait en 2013, et ils livreront à l’auditoire comment ils préparent 2014 et 2015. Là aussi ce sera du concret !

Dans cet environnement qui change la politique de gestion de l’Etat pour son patrimoine propre est également un facteur à prendre en compte pour l’industrie immobilière ?

Les acteurs de l’industrie immobilière au sens large doivent prendre en compte la gestion plus dynamique du patrimoine de l’Etat qui semble se dessiner bien au-delà des cessions qu’il opère pour rembourser une petite partie de sa dette. Le député de la Meuse, Jean-Louis Dumont qui est le président du Conseil Immobilier de l’Etat va venir pour dresser les enjeux de la transformation des immeubles détenus par l’Etat et les collectivités publiques qui prennent maintenant mieux en considération l’adéquation des besoins de leurs services avec l’état de leur patrimoine. Cession, promotion, rénovation et restructuration de ce patrimoine concerne toute la chaîne des intervenants de l’industrie immobilière. Si ces transformations s’accélèrent l’enjeu est de taille.

C’est donc un programme assez dense que vous avez dessiné pour ce colloque ?

Oui mais c’est nécessaire quand on veut que de grands professionnels nous livrent leur retour d’expérience. Notre ennemi ce sont les propos de café du commerce qu’on entend dans beaucoup trop de réunions. D’ailleurs même pour camper l’environnement économique dont ne saurait s’extraire l’immobilier, nous avons demandé à Jean-Marc Daniel de regarder les perspectives au regard de sa vision d’historien qui évite une réflexion abstraite et devrait permettre d’éclairer la situation actuelle au regard des crises précédentes. Enfin s’il y a domaine où la crise produit des ravages, c’est bien celui de l’information. Jean-François Grazi dont le groupe Business Immo est devenu le leader de l’information de l’industrie immobilière conclura la journée en nous expliquant  comment l’évolution de l’information va marquer nos métiers et d’ailleurs aussi les marchés immobiliers.

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Propos recueillis par Christophe Tricaud
Rédacteur en Chef Pierrepapier.fr

berger-lefebvreCe n’est pas forcément une mauvaise chose pour les SCPI et les SIIC qui pourraient être les grandes gagnantes de la réforme limitant l’avantage des fonds en euros aux plus petits contrats.

Pas un mot sur l’immobilier dans les dix propositions concluant le rapport des députés Karine Berger et Dominique Lefebvre (voir ci-dessous). Certains s’en offusqueront, d’autres y verront le peu de poids des autorités en charge de l’immobilier dans le gouvernement. Faut-il pour autant se morfondre ? Pas sûr ! En tout cas la pierre-papier passée sous silence pourrait être la grande gagnante des réformes mises sur orbite par ce rapport sur l’épargne longue. La principale mesure vise à réorienter la plus grande part de la collecte de l’assurance-vie (quelques 1 400 milliards d’euros) actuellement gérée par des contrats en euros avec une garantie du capital à la clé vers des contrats en unités de compte par nature plus risqués. En préconisant de remettre en cause, au-delà d’un certain niveau d’encours par ménage, l’avantage fiscal des contrats en euros, les rapporteurs entendent rediriger l’épargne investie en assurance-vie vers les entreprises. Pour avoir droit au maintien d’un cadre fiscal attrayant, les titulaires de gros contrats devraient souscrire des contrats en unités de compte (contrats UC) et aux contrats « Euro-Croissance ». Cette mesure concernerait les encours de contrats de plus de 500 000 € détenus par les 1% des ménages les plus aisés afin de réorienter une partie des placements de ces ménages vers des actifs plus risqués et plus utiles à l’économie.

A ce stade, on voit mal comment le législateur viendrait à distinguer entre les différentes unités de compte, sauf à créer une nouvelle usine à gaz qui n’est plus dans l’air du temps au moment où le maître-mot est la simplification. On peut donc espérer pour les Français qui, à bon droit craignent les marchés financiers, la possibilité de conserver une épargne adoptant un profil de risque assez sécurisé. Et quel est le support de cette épargne toute trouvée : la pierre papier, bien sûr !

Notons simplement que cette destination n’a rien d’antagoniste avec la volonté affichée des rapporteurs de soutenir le financement des entreprises puisque la prise en charge du financement de l’immobilier d’entreprise est la principale raison d’être de la pierre-papier qui permet par ailleurs aux épargnants d’investir collectivement sur ce segment qui leur est interdit dans les faits d’investir en direct (trop gros, trop compliqué). Voilà qui ferait les choux gras des SCPI qui n’ont pas attendu pour prendre le relais des contrats en euros aux rendements devenus indigents. Selon les sociétés de gestion, la distribution des SCPI par le biais des contrats d’assurance-vie a représenté l’an dernier entre 10 et 30 %. Mais la nouvelle donne pourrait aussi profiter aux sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) avec des unités de comptes spécialement investies sur ce compartiment de la cote. Ce serait une belle revanche après leur exclusion des plans d’épargne en action (PEA) il y a tout juste un an.

Pierrepapier.fr

Les dix recommandations du rapport Berger Lefebvre

1 – Poursuivre la politique de redressement des finances publiques et de réduction de la dette.

2 – Stabiliser le taux d’épargne actuel des ménages, veiller à l’équilibre des incitations fiscales respectives en faveur de l’épargne immobilière et de l’épargne financière et les garantir pour la durée du quinquennat.

3 – Réorienter et mobiliser à hauteur de 15 à 25 milliards d’euros par an et 100 milliards d’ici la fin du quinquennat l’épargne financière des ménages en faveur des entreprises et plus spécifiquement des PME et des ETI.

4 – Poursuivre fermement les négociations engagées au plan international pour tenir compte du contexte propre de notre économie et adapter les règles prudentielles et les normes comptables à la réalité des risques et à la stabilité des encours.

5 – Consolider la confiance des ménages français dans l’épargne populaire en confortant l’épargne réglementée.

6 – Stabiliser l’épargne salariale et l’épargne retraite et renvoyer l’adaptation éventuelle de ces deux dispositifs et l’unification souhaitable de leurs régimes fiscaux et sociaux respectifs comme la mise en place de l’épargne dépendance à la négociation des partenaires sociaux sur la protection sociale.

7 – Stabiliser et généraliser, en dehors de l’épargne réglementée, le prélèvement social sur les revenus de l’épargne financière au taux actuel de droit commun de 15,5%.

8 – Conforter l’assurance-vie et réaménager, sans la bouleverser, sa fiscalité spécifique pour renforcer la nature de long terme de ce support d’épargne, redonner aux assureurs des marges de manœuvre dans l’allocation d’actifs en faveur de l’économie productive et inciter les épargnants les plus à même de le faire vers le financement des entreprises.

9 – Dans le respect de l’engagement pris par le Président de la République de stabiliser ces dispositifs fiscaux pour la durée du quinquennat, mieux cibler les dispositifs fiscaux incitant au financement direct dans les fonds propres des entreprises (ISF, PME, FCP/FCPI, dispositifs Madelin) et en limiter les effets d’optimisation fiscale préjudiciables à une allocation optimale de ces fonds au bénéfice de l’économie. Sous réserve des conclusions des prochaines Assises de l’entreprenariat, mettre en place un PEA PME.

10 – Réexaminer la légitimité et l’efficacité des autres dispositifs de défiscalisation particulièrement incitatifs de l’épargne.