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Le projet de fusion-absorption autour d’Epargne Foncière approuvé par les associés

La Française REM avait annoncé en novembre dernier le projet de fusion-absorption des SCPI Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège par la SCPI Epargne Foncière. Les associés des différents véhicules ont donné leur accord. Lorsque l’opération sera validée par l’AMF, Epargne Foncière deviendra la plus imposante SCPI du marché, avec une capitalisation de plus de 4,3 Md€.

L’ambitieux projet de fusion-absorption menée par La Française autour d’Epargne Foncière, la plus imposante de ses SCPI de bureaux, est sur la bonne voie. Les associés des différents véhicules impliqués dans l’opération – Epargne Foncière, Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège – se sont en effet « exprimés favorablement sur ce regroupement, lors d’assemblées générales extraordinaires qui se sont tenues le 15 janvier 2021 », vient d’annoncer la société de gestion.

Un effet rétroactif au 1er janvier 2021

Pour mémoire l’opération, dévoilée en novembre dernier, prévoit la fusion de cet ensemble de SCPI au sein d’Epargne Foncière. Avec un effet rétroactif au 1er janvier 2021. Lors de l’annonce, le marché des parts des différents véhicules a été suspendu. Il ne reprendra que lorsque l’opération sera finalisée. La parité retenue est de 0,92 part d’Épargne Foncière pour une part de Multimmobilier 2. De 1,02 part d’Épargne Foncière pour une part de Pierre Privilège. Et de 0,32 part d’Épargne Foncière pour une part d’Eurofoncière 2. Classiquement, le projet prévoit un mécanisme de rompu ou de remboursement en numéraire, dans les cas où l’un des associés des SCPI absorbées ne pourrait pas obtenir en échange de toutes ses parts un nombre entier de parts d’Épargne Foncière. A l’issue du processus, le patrimoine des 3 SCPI absorbées sera transmis à Epargne Foncière.

L’effet de taille du rapprochement

La fusion-absorption reste toutefois encore soumise à l’obtention du visa AMF, « attendu pour mars prochain », précise La Française. Une fois finalisée, elle donnera naissance à la plus grande SCPI du marché en termes de capitalisation. Déjà créditée d’une capitalisation de 3 Md€ au 31 décembre dernier, Epargne Foncière pèsera en effet alors plus de 4,3 Md€. Cet effet de taille est d’ailleurs l’un des objectifs affichés par La Française. Pour justifier le rapprochement entre ces quatre SCPI, la société de gestion explique notamment tout l’intérêt d’obtenir une surface financière plus importante. Qui permettra à Epargne Foncière de mener des projets d’acquisition de plus grande envergure. Et de disposer de davantage de moyens pour rénover, rajeunir et assurer le renouvellement de son patrimoine.

Une gamme plus lisible

La fusion permet aussi à la société de gestion de pallier la baisse « tendancielle » de la collecte des SCPI absorbées. C’est déjà un argument que La Française avait utilisé lors du rapprochement, en 2019, de ses deux SCPI européennes «Europimmo ». Surtout, cette opération donne plus de lisibilité à la gamme de la société de gestion. Qui avait bien conscience, comme l’expliquait déjà son ancien président, en janvier 2020, que certaines de ses SCPI ne correspondaient plus nécessairement à la demande du marché. « Les véhicules généralistes de taille moyenne peinent à trouver leur clientèle. Et ce en dépit de très bons fondamentaux immobiliers », reconnaissait-il alors. Ajoutant qu’il était « de plus en plus nécessaire de disposer, soit de produits généralistes dotés d’une taille critique importante, soit de produits identifiables en raison d’une stratégie dédiée ».

Une capitalisation de plus de 4,3 Md€ pour la future Epargne Foncière

Ces produits identifiables, La Française en disposait déjà. Avec un véhicule dédié à l’immobilier francilien (LF Grand Paris Patrimoine). Un autre à l’investissement paneuropéen (LF Europimmo). Auxquels s’ajoute l’atypique SCPI viticole, LF Les Grands Palais. Quant au produit généraliste, Epargne Foncière, il est désormais très clairement doté d’une taille critique conséquente…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul. (31/10/2020).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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La Française : 23,6 milliards d’euros sous gestion en immobilier

Le pôle immobilier de La Française a réalisé une collecte brute de 3,7 Md€ en 2019. C’est 16% de plus qu’en 2018. La collecte nette en SCPI s’affiche à 707 M€. Le groupe conserve son statut de première société de gestion de SCPI, avec une capitalisation de près de 9,2 Md€

« Le contexte de taux bas a agi en faveur des placements immobiliers », explique La Française dans le communiqué annonçant ses résultats 2019. Le groupe, dans son ensemble, enregistre une collecte de 5,6 Md€. Mais c’est le « pilier » immobilier, La Française REM notamment, qui recueille la majorité des nouveaux capitaux. Ce qui porte le niveau de ses encours sous gestion en immobilier à 23,6 Md€.

La Française : une collecte brute de 3,7 Md€ en immobilier

La collecte brute en immobilier bondit en outre de 16% par rapport à 2018. Pour s’établir, en 2019, à 3,7 Md€. La Française bénéficie de son ouverture à l’international. 32% des sommes collectées proviennent en effet d’investisseurs étrangers, notamment asiatiques. Le groupe a conquis de belles signatures. Samsung Securities, pour l’acquisition du Crystal Park. CMNE et CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board) sur le développement de la Foncière du Grand Paris. Ou encore des investisseurs sud-coréens en co-investissement dans le D-Square, au Luxembourg. Xavier Lépine, le président du directoire, s’en félicite. Et y voit la preuve de l’installation de La Française en tant « qu’acteur incontournable pour les investisseurs étrangers ». «La Corée du Sud qui a été, en 2019, le 2einvestisseur en France, a confié près de la moitié de ses transactions au Groupe », rappelle-t-il.


Rebond de la collecte en SCPI

Côté SCPI, l’envolée est également spectaculaire. L’ensemble des véhicules gérés par La Française REM réalise une collecte brute de 865 M€, et de 707 M€ en net, selon l’IEIF. Soit plus du double qu’en 2018, une année il est vrai de fort recul pour l’ensemble du marché. Et pour La Française en particulier. La collecte 2019 se concentre néanmoins autour de trois produits phares. Epargne Foncière, LF Europimmo et LF Grand Paris Patrimoine recueillent à eux seuls 93% des souscriptions nettes. Un constat qui pourrait amener la société de gestion à revoir l’étendue et la composition de sa gamme. Une éventualité qui fait partie des « réflexions permanentes » de La Française REM, comme le reconnaissait Marc Bertrand, son président, il y a quelques semaines. Sans que cette question soit totalement à l’ordre du jour.


Les performances sont au rendez-vous

Côté performances, les SCPI du groupe sont au rendez-vous. Epargne Foncière, le vaisseau amiral (2,65 Md€ de capitalisation), affiche un taux de distribution équivalent à la moyenne du marché : 4,40%. Certains véhicules spécialisés font mieux. C’est le cas pour LF Opportunité Immo, avec 5,04%. Ou EuroFoncière 2, avec 4,43%. D’autres moins bien. Comme LF Europimmo, à 4,05%. En revanche, cette dernière, comme d’autres véhicules de La Française, a procédé à la revalorisation de ses parts l’an dernier. Elles affichent une variation annualisée (VPM) de 1,48% en 2019. LF Europimmo a d’ailleurs renouvelé l’exercice le 1er mars dernier, comme quatre autres SCPI. Résultat : la performance globale s’en trouve améliorée, et s’établit donc, peu ou prou, dans la moyenne du marché. Ces revalorisations de parts attestent de la qualité des actifs détenus par les SCPI du groupe, dont la valeur de réalisation aurait progressé de 0,93% à 4,31% l’an dernier.


4 milliards d’euros d’investissements

Pour « alimenter » en actifs ses SCPI, mais aussi les autres véhicules et mandats sous gestion du groupe, La Française a par ailleurs procédé à un très vigoureux programme d’investissements l’an dernier. Plus de 4 Md€ d’acquisitions ont été réalisées, via sa plateforme européenne présente à Paris, Francfort et Londres. Parmi les opérations les plus emblématiques ? L’acquisition, pour le compte de 7 SCPI du groupe, de l’immeuble M, dans le 17eparisien, intégralement loué à l’opérateur de coworking WeWork. Une opération estimée à près de 150 M€… Ou d’un actif de bureau en Allemagne (Essen), valorisé autour de 75 M€, acquis conjointement par trois SCPI, dont LF Europimmo. L’année 2019, pour La Française, s’est également placée sous le signe de l’innovation. La société de gestion vient notamment d’officialiser le lancement de la première SCPI viticole du marché

Frédéric Tixier

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Revalorisation des prix des parts de SCPI à La Française


A propos de La Française REM(i)

La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Revalorisation du prix des parts de SCPI à La Française et chez Perial AM

Les prix de souscription de cinq des neuf SCPI d’entreprise de La Française sont révisés à la hausse. Une augmentation qui varie de 1,46% à 3,33% selon les véhicules. Chez Perial, le prix de SCPI PF Grand Paris est majoré de 4%. Des hausses effectives depuis le 1er mars dernier.

L’année 2019 s’était déjà soldée par une revalorisation importante de la valeur moyenne des parts de SCPI. Pondérée prorata temporis, leur hausse ressortait à 1,20%. Contre un VPM[1] moyen de seulement 0,8% en 2018. Le signe que la valeur des patrimoines détenus par les SCPI s’est globalement appréciée l’an dernier. Mais également que celles qui ont procédé à des revalorisations de parts ont su judicieusement choisir leurs actifs. Et les gérer correctement.

Le reflet de la qualité d’une gestion

C’est d’ailleurs l’argument mis en avant par La Française REM pour expliquer la révision, à la hausse, du prix de souscription de 5 de ses SCPI. « La revalorisation des patrimoines de nos SCPI reflète avant tout la qualité de notre gestion », considère ainsi Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française Real Estate Managers. Une gestion qui passe, d’abord, par la sélection des investissements. Mais aussi par l’optimisation et la rénovation du parc immobilier existant. Afin de « répondre aux nouveaux enjeux de transition énergétique et d’usages des locataires utilisateurs », ajoute Marc-Olivier Penin. Cette gestion a profité à l’ensemble des SCPI du groupe. Toutes, en effet, affichent une hausse de leur valeur de réalisation. C’est-à-dire de la valeur de leur patrimoine, calculée à dire d’experts.

Revalorisation des parts de 5 SCPI à La Française

Ce ne sont toutefois que 5 véhicules, parmi les 9 SCPI d’entreprise existantes, qui voient leurs prix rehaussés. Les revalorisations s’étalent de 1,46% à 3,33%. La plus forte hausse revient à LF Grand Paris Patrimoine (+3,3%). A noter que cette SCPI repositionnée sur l’investissement francilien avait déjà relevé le prix de sa part en septembre 2018. Vient ensuite Epargne Foncière, la SCPI « paquebot » du groupe (plus de 2,6 Md€ d’encours sous gestion fin 2019). Déjà revalorisé en début d’année 2019, son prix passe cette fois de 810 € à 827 €. Soit une hausse de 2,10%. Celui d’Eurofoncière 2 progresse de 1,98% (257 € vs 252 €). Et celui de Pierre Privilège de 1,55% (853 € vs 840 €). Quant à LF Europimmo, la SCPI qui a récemment fusionné avec Europimmo Market, sa valeur progresse de 1,46%. Contre 1,48% en 2019.


Hausse de 4% du prix de souscription de PF Grand Paris

Côté Perial AM, c’est le prix de la SCPI PF Grand Paris qui bénéficie d’une forte revalorisation : +4%. C’est la 3eannée consécutive que ce véhicule (ex-PF1) révise la valeur de ses parts. Investie depuis sa création – il y a plus de 50 ans… – dans l’immobilier francilien (85% du patrimoine fin 2019), la SCPI bénéficie à plein de la hausse de ce marché. En mai 2019, son prix de souscription avait déjà progressé de 3,6%. Et de 4,9% en mai 2018. Pour mémoire, PF Grand Paris a distribué un rendement de 4,38% à ses actionnaires l’an dernier.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.


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Collecte et dividendes en hausse pour les SCPI Perial en 2019


A propos de La Française REM(i)

La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.

A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère plus de 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 44 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Depuis mercredi 6 février, Pierre papier recense pour vous ces premières publications.


Frédéric Tixier

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Plus d’une trentaine est déjà disponible. Il s’agit pour l’heure de données en partie provisoires. Pierre papier a recensé pour vous ces premières publications.

Les données officielles, collectées par l’ASPIM et l’IEIF, ne seront disponibles que dans quelques jours. Seront alors notamment dévoilés le niveau de la collecte des SCPI et leur taux de distribution moyen en 2018. Ce dernier devrait tourner autour de 4,40%, en léger retrait donc par rapport à 2017 (4,44%).

Les premières publications sont encourageantes

Les premiers chiffres publiés par les sociétés de gestion, soit via des communiqués, soit via leur derniers bulletins trimestriels, ne reflètent qu’en partie cette tendance. Sur les 32 SCPI d’entreprises recensées à ce jour (à la date de la rédaction de l’article, le tableau de suivi a été actualisé depuis lors), 8 affichent en effet des taux de distribution en hausse par rapport à 2017. C’est le cas notamment des deux SCPI de Corum (aux premières marches du podium, comme en 2017), de deux des SCPI de Perial (PF Grand Paris et PFO2), et des SCPI Foncière Remusat chez Voisin, Efimmo chez Sofidy, et Pierre Capitale chez Swiss Life REIM France.


Des reculs assez limités

Plusieurs SCPI publient des résultats identiques à ceux de 2017. C’est le cas d’Epargne Pierre chez Voisin (5,97), d’Interpierre France chez Paref Gestion (5,26%) et de Pierval Santé chez Euryale Asset Management (5,05%). On sait également que les SCPI de Primonial REIM devraient afficher des rendements identiques à ceux de l’an passé, a priori supérieurs à 4,50%. Deux SCPI nouvellement créées – donc sans référence 2017 – délivrent pour leur part des rendements annualisés de très bonne facture (Kyaneos Pierre et Cœur de Régions). Le reste de l’échantillon accuse des replis, mais somme toute assez modérés, de -0,01% par exemple pour Novapierre Allemagne chez Paref Gestion (4,70%, nets d’impôt, taux provisoire) jusqu’à -0,30% pour Multimmobilier 2 à La Française

Revalorisation du prix des parts

Il convient également de noter qu’une bonne partie du recul du taux de distribution peut s’expliquer par la revalorisation du prix des parts. Rappelons en effet que le taux DVM – distribution sur valeur de marché -, qui mesure officiellement le rendement d’une SCPI, résulte du rapport entre dividendes distribués et prix de la part, dont l’évolution est mesurée par la variation du prix moyen (VPM). Si, à dividendes constants, ce prix moyen augmente, en raison d’une revalorisation du prix de la part (elle-même conséquence de l’appréciation de la valeur des actifs composant le patrimoine d’une SCPI), le taux de rendement diminue mécaniquement. C’est ce qui s’était notamment produit en 2017, le prix moyen des parts des SCPI s’étant revalorisé de 1,79%. Compte tenu de la probable augmentation de la valeur d’expertise des immeubles, on s’attend à ce que ce prix moyen soit une nouvelle fois en progression en 2018. Ce qui constitue une mauvaise nouvelle pour le rendement affiché, certes, mais pas nécessairement pour les porteurs de parts de SCPI dont la valeur du patrimoine se retrouverait ainsi révisée à la hausse…

Frédéric Tixier

La division immobilière du groupe La Française vient d’annoncer une collecte brute de plus de 3 Md€ en 2018. C’est 800 M€ de mieux (+40%) qu’en 2017. La part recueillie par les SCPI à destination des particuliers est en revanche en recul (700 M€ vs 800 M€).

L’assagissement de la collecte en SCPI, qui s’est confirmée au 1ersemestre 2018, touche toutes les sociétés de gestion. La Française GREIM, la division immobilière de la société de gestion filiale du Crédit Mutuel Nord Europe, et l’un des poids lourds du marché des SCPI, n’échappe pas à la règle.

700 M€ de souscriptions brutes en SCPI

Le niveau de ses souscriptions brutes en SCPI, qui atteignait 800 M€ en 2017, est en recul (700 M€) pour la première fois depuis plusieurs années. Le repli des souscriptions nettes est encore plus sensible, le total des nouveaux encours recueillis par les SCPI gérées par La Française passant de 656 M€ en 2017 à environ 300 M€ en 2018. S’ajoutent à ce montant les quelque 238 M€ collectés sur Pierval Santé, la SCPI spécialisée gérée par Euryale Asset Management, mais commercialisée par LaFrançaise. Avec Epargne Foncière et LF Europimmo, dont les prix de souscription viennent d’être revus à la hausse, ces trois SCPI concentrent l’essentiel des souscriptions nettes de l’année écoulée.

Fort développement côté clientèles institutionnelles

La Française réalise en revanche une collecte record auprès des investisseurs institutionnels. Grâce à ses trois centres de gestion pouvant sourcer des actifs à travers toute l’Europe – et à une équipe de développement couvrant également l’Asie et le Canada -, la société de gestion a recueilli près de 2 Md€ de nouveaux encours en 2018 – contre 1,2 Md€ en 2017 -, dont près de 40% auprès d’investisseurs étrangers. La Française GREIM s’est également montrée très active sur le front des acquisitions, affichant des montants de transactions (2,5 Md€) et d’investissements (2,1 Md€) à peu près similaires à ceux de l’an dernier (respectivement 2,8 Md€ et 2,3 Md€). Les acquisitions conclues en 2018, précise LaFrançaise, sont réparties « pour 88 % sur des actifs de bureaux, 5 % sur des locaux commerciaux et 7 % sur d’autres actifs, dont les résidences gérées (seniors et tourisme), les locaux d’activités ou encore l’habitation ».

Plus de 19 Md€ d’encours sous gestion

La Française GREIM – avec désormais plus de 19 Md€ d’encours immobiliers sous gestion – rappelle par ailleurs dans un communiqué ses ambitions européennes et son implication sur le projet Grand Paris. Et affirme vouloir poursuivre son engagement en matière d’innovation. Après le lancement récent de sa nouvelle solution d’épargne immobilière dédiée aux comptes-titres – l’OPCI OPSIS Epargne Immobilière -,le groupe annonce le lancement prochain « d’un fonds collectif investi sur la thématique du viticole »…

Frédéric Tixier


A propos de La Française(i)

Depuis plus de 40 ans, le Groupe La Française développe des expertises spécifiques d’Asset Management pour compte de tiers. Ancrée sur quatre pôles d’activité – Valeurs Mobilières, Immobilier, Solutions d’Investissements et Financement Direct de l’Économie – La Française déploie son modèle multi-spécialiste auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale, tant en France qu’à l’international. Forte de ses 639 collaborateurs, La Française gère 65,8 milliards d’euros d’actifs – au 1er janvier 2019 – à travers ses implantations à Paris, Francfort, Genève, Hambourg, Stamford (CT, USA), Hong Kong, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Séoul et Singapour. En tant qu’acteur responsable et par une approche de long terme, le Groupe intègre les défis de demain pour forger ses convictions d’aujourd’hui. La Française bénéficie de la solidité du Crédit Mutuel Nord Europe (CMNE) son actionnaire majoritaire.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les prix de souscription d’Epargne Foncière et de LF Europimmo, deux SCPI gérées par la Française REM, seront revalorisés le 21 janvier prochain de respectivement 1,25% et 1,48%. Leurs rendements prévisionnels sur 2018 sont en léger retrait par rapport à 2017.

Epargne Foncière, la SCPI « paquebot » de la Française REIM – plus de 2,25 Md€ de capitalisation au 1er janvier -, et LF Europimmo, le premier véhicule de la société de gestion totalement dédié à la zone euro, vaudront plus cher dans une semaine…

Epargne Foncière, en progression de 1,25%

Le prix de souscription d’Epargne Foncière passera en effet de 800 € à 810 € le 21 janvier prochain, soit une revalorisation de 1,25%. Une hausse un peu inférieure à celle que la SCPI avait opérée l’an dernier à pareille époque, son prix de souscription progressant alors de 1,91% (800 € vs 785 €).  A ce niveau, la valeur d’acquisition d’Epargne Foncière reste dans le bas de la fourchette autorisée¹, en s’établissant à 92,22% de sa valeur de reconstitution (878,37 € au 31/12/2017).


Plus 1,48% pour LF Europimmo

De son côté, le prix de LF Europimmo passe de 1 015 € à 1 030 €, soit une hausse de 1,48%. Une progression quasi identique à celle opérée lors de sa dernière revalorisation (1,5%), en avril 2017. Le prix de souscription de LF Europimmo se positionne quant à lui à peu près au niveau de sa valeur de reconstitution (1 026,40 € au 31/12/2017).


Des rendements prévisionnels en légère baisse

Les deux SCPI n’ont pas encore publié leurs bulletins trimestriels du 4trimestre, mais affichent déjà en ligne leurs taux de rendements prévisionnels, en léger retrait par rapport à 2017. Celui d’Epargne Foncière devrait s’établir à 4,46% (vs 4,54% en 2017), et 4,18%pour celui de LF Europimmo (4,22% en 2017). Les deux SCPI, qui bénéficient d’une collecte soutenue, ont continué à investir l’an dernier, toutes deux s’étant d’ailleurs récemment renforcées en Allemagne (à Essen, pour Epargne Foncière, à Bamberg pour LF Europimmo). Leurs taux d’occupation financier sont en amélioration, même si LF Europimmo a subi au 3trimestre un recul de ce ratio, en raison de la livraison en VEFA d’un immeuble de bureaux lyonnais fin août.

Une fusion envisagée…

A noter que LaFrançaise envisage une fusion de ce véhicule avec son autre SCPI dédiée à l’investissement en zone euro, Europimmo Market, qui pâtit d’une absence de collecte. Une commission restreinte, composée des membres de surveillance des deux SCPI, étudie le dossier…

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Le prix de souscription d’une SCPI doit être compris dans une fourchette de plus ou moins 10% par rapport à sa dernière valeur de reconstitution, sauf à justifier de l’écart auprès de l’AMF…

 

Deux des SCPI gérées par La Française REIM, Epargne Foncière et Multimmobilier 2, viennent d’acquérir un ensemble commercial de 12 125 mdans la région d’Essen, en Allemagne. Sa particularité : il a été livré en 2018 et affiche d’entrée de jeux un taux de remplissage de 100% …

Tous les investisseurs en immobilier ne boudent pas nécessairement les centres commerciaux. Deux des SCPI gérées parLa Française REIM – dont Epargne Foncière, l’une des plus grosses capitalisations du marché des SCPI d’entreprise – viennent en tout cas, en dépit du « retail bashing » ambiant, de réaliser une importante acquisition dans ce secteur.

12 125 mde surfaces commerciales et hôtelières

Les deux véhicules se sont portés acquéreurs du parc commercial QuartierWEST, situé à Essen, à l’ouest de l’Allemagne. Ce complexe, d’une surface de 12 125 m2, se répartit sur deux niveaux comprenant des espaces de vente au rez-de-chaussée (de 460 à 4 500 m2), et des locaux et espaces hôteliers aux étages supérieurs. Achevé en 2018, il est déjà entièrement loué à six locataires via des baux à long terme. Au sein d’une zone « bien établie et en plein développement », il s’intègre « dans le quartier résidentiel d’Altenessen et du nouveau projet d’aménagement de Wohnen am Krupp-Gürtel » et devrait donc en outre « bénéficier d’une clientèle croissante à proximité immédiate », précise le communiqué de La Française. Le prix de la transaction n’a pas encore été communiqué. A titre de comparaison, Novapierre Allemagne, spécialiste à la fois du territoire allemand et des retail parks (qui constituent l’essentiel de son patrimoine), a réalisé récemment une opération d’ampleur similaire (12 900 m2) et dans une zone géographique proche (à Münster, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie), en déboursant 24 M€, selon notre confrère CFNews Immo.

4acquisition de l’année pour Epargne Foncière

L’opération d’acquisition est portée à hauteur de 60% par Epargne Foncière, la plus imposante des SCPI gérée par La Française (2,2 Md€ de capitalisation fin septembre). Celle-ci réalise ainsi son 4investissement de l’année, après un immeuble de bureau en VEFA au 3trimestre (à Lyon, pour près de 30 M€), les murs d’un Carrefour Market (à Nice, pour 29,5 M€) au 2e trimestre, et l’immeuble de bureaux de la Coupole (à Paris, dans le 15arrondissement, pour plus de 61 M€), au 1er trimestre. Soit au total près de 90 M€ d’investissements au cours des 3 premiers trimestres, un niveau exactement en phase avec sa collecte nette sur la même période (86,7 M€). La SCPI, qui a également procédé à plusieurs opérations d’arbitrage, a amélioré sa rentabilité locative, faisant passer son taux d’occupation financier au-dessus de la barre des 90% fin septembre (contre 89,4 % fin 2017).

Et une 3e acquisition pour Multimmobilier 2

Pour Multimmobilier 2, il s’agit de la troisième opération annuelle. Cette SCPI diversifiée, en situation de surinvestissements fin 2017, et qui affichait une collecte nette de 34,8 M€ et une capitalisation de 818 M€ fin septembre, n’a en effet ajouté à son patrimoine, au cours du 3trimestre, que les murs d’une résidence Pierre & Vacances située à Deauville (prix d’acquisition de 15 M€, quote-part de 80%), et ceux d’un ensemble de bureaux en région toulousaine (prix d’acquisition, 15,5 M€, quote-part de 50%). A l’inverse d’Epargne Foncière, son taux d’occupation financier s’est détérioré au cours des derniers mois, passant de 92,7% fin 2017 à 90,1% fin septembre.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placementimmobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les délais de jouissance d’Epargne Foncière et de Multimmobilier 2, qui avaient été réduits en novembre dernier, repartent à la hausse. Le prix de la part d’Epargne Foncière est revalorisé à compter du 2 février, à 800 €, contre 785 € auparavant.

Nouvelle modification « provisoire » du délai de jouissance d’Epargne Foncière et de Multimmobilier 2, deux SCPI de bureaux gérées par La Française Real Estate Managers.

Gestion active du délai de jouissance – A compter du 9 février prochain, ces délais seront en effet portés au 1er jour du 4e mois suivant le mois de la souscription. Cette révision conduit à une augmentation du délai de jouissance pour les parts de ces deux SCPI qui avaient bénéficié, à l’inverse, le 22 novembre dernier, d’une substantielle réduction. Le délai de jouissance était alors passé, à compter de cette date, du 1er jour du 6e mois au 1er jour du mois suivant le mois de souscription. Cette gestion « active » du délai de jouissance permet de concilier la capacité d’investissement de la SCPI – qui dépend du niveau de sa collecte – et les délais d’acquisition sur le marché des actifs immobiliers. Une collecte élevée et des délais d’acquisition qui s’allongent poussent à accroître les délais de jouissance, et réciproquement. Un levier que les sociétés de gestion peuvent utiliser de manière discrétionnaire, et qui permet également d’assurer l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés.

Augmentation du prix de souscription – Ce principe d’égalité explique également en partie la revalorisation du prix des parts. Lorsque la valeur du patrimoine détenu par une SCPI a évolué, elle est tenue de répercuter cette variation sur le prix de souscription. La réglementation oblige en effet à fixer ce dernier à plus ou moins 10% autour de la valeur de reconstitution[1]. Compte tenu de la hausse continue des prix de l’immobilier, cette valeur de reconstitution est le plus souvent en progression d’une année sur l’autre. A fin 2016, celle d’Epargne Foncière s’établissait à 850,39 € et son prix de souscription, modifié en janvier de cette même année, à 785 €. Soit dans la fourchette basse de l’écart autorisé (765 €/935 €). Anticipant sans doute une nouvelle appréciation du patrimoine d’Epargne Foncière – très active l’an dernier sur le front des acquisitions, comme la plupart des SCPI du groupe -, La Française REM a décidé de porter le prix de souscription de cette SCPI à 800 € à compter du 2 février prochain, soit une hausse de 1,91%.

Frédéric Tixier

A propos de La Française Global REIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2016, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l’estimation des frais liés à la reconstitution de son patrimoine. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles détenus et de la valeur nette des autres actifs de la société.