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La SCPI ActivImmo boucle sa 6e acquisition

La SCPI dédiée au secteur logistique, lancée l’an dernier par Alderan, vient d’acquérir un parc d’activité d’environ 20 000 m². Elle aura investi aux alentours de 20 M€ depuis fin juin. Et confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.

Et de 6… Un peu plus d’un an après son lancement, la SCPI ActivImmo vient de boucler sa 6e acquisition. Il s’agit cette fois d’un parc d’activités, « Le Parc des Colonnes », situé dans le département des Deux-Sèvres (79). Il comprend cinq bâtiments à usage mixte d’activités et de bureaux, pour une surface utile d’environ 20 000 m². L’ensemble est loué « dans sa quasi-totalité » à 22 locataires, précise Alderan, la société de gestion de la SCPI.

20 M€ investis depuis fin juin

Comme lors de la précédente opération, annoncée fin juillet – un ensemble immobilier de près de 4 800 m² situé en Seine-et-Marne (77)-, le prix d’acquisition n’a pas été communiqué. Si l’on en croit le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, la plateforme seine-et-marnaise a dû se négocier autour de 7 M€. La plateforme deux-sévrienne, quant à elle, autour de 12 M€. La société de gestion annonçait en effet dernièrement un pipe d’acquisition résiduel de l’ordre de 30 M€. Contre 46 M€ fin août… « Ces deux acquisitions représentent un investissement total d’environ 20 M€ », confirme Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. Qui annonce également plusieurs autres opérations « signées avant la fin de l’année ».

Objectif de 6% maintenu

ActivImmo semble donc parfaitement en phase avec ses objectifs d’investissements. Nourris par une collecte qui reste conséquente. En avril dernier, les souscriptions, en dépit de la crise sanitaire et du confinement, demeuraient soutenues. Fin juin, la SCPI affichait une collecte cumulée de 27,1 M€. Soit un doublement de sa capitalisation sur le 2e trimestre. Le 3e trimestre s’annonce tout aussi prometteur, puisqu’ActivImmo espère dépasser le seuil des 50 M€ avant la fin de l’année. En termes de rentabilité, les clignotants sont aussi toujours au vert. La profitabilité des dernières acquisitions, et celles envisagées prochainement, permettent à la société de gestion de maintenir l’objectif d’un taux de rendement de 6% en 2020.

Pression sur le secteur logistique ?

Pour 2021, les perspectives restent positives. Mais la baisse des rendements, que l’on constate désormais sur les plateformes logistiques, ne risque-t-elle pas de peser sur les performances futures d’ActivImmo ? Pour l’instant, la SCPI ne s’estime pas touchée par ce recul des taux. Intervenant sur des actifs de bien plus petite taille que les entrepôts XXL -les plus affectés par ce phénomène-, elle ne note pas de recul sensible des rendements à l’acquisition. A suivre.

 

Frédéric Tixier


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel

Argan : ses entrepôts résistent à la crise

La foncière spécialiste des entrepôts premium affiche une très forte progression de son résultat net sur le 1er semestre. Elle maintient un objectif de 140 M€ de revenus locatifs en 2020. Son cours de Bourse est presque revenu à son niveau d’avant-confinement.

« Malgré les incertitudes qui persistent notamment quant aux conséquences économiques de cette crise, nous estimons être en bonne position pour y faire face. Et maintenons notre objectif de 140 M€ de revenus locatifs pour l’exercice 2020 », explique Jean-Claude Le Lan, fondateur et président du conseil de surveillance d’Argan.

Résultat net semestriel en hausse de 59 %

Les comptes semestriels publiés en fin de semaine dernière par la foncière spécialiste en logistique ont effectivement de quoi rassurer. Argan affiche en effet une « très forte progression » de son résultat net récurrent. Une hausse qui s’explique toutefois essentiellement par les effets de l’acquisition du portefeuille Cargo, en 2019. Une opération, équivalente « à huit années de développement », qui avait fait bondir le patrimoine d’Argan de 60 %. Et s’apprécier de respectivement 47 % et 52 % ses revenus locatifs annualisés et son résultat récurrent. Ces indicateurs font donc néanmoins mieux que prévu. Sur les six premiers mois de l’année, les revenus locatifs augmentent de 54 %. Et le résultat net récurrent de 59 %.

Un taux d’occupation proche de 100 %

La publication semestrielle d’Argan révèle d’autres facteurs positifs. Notamment une légère revalorisation de la valeur du patrimoine. L’ANR par action progresse lui aussi. De + 0,5 % droits compris (61,4 €). Et de + 0,4 % hors droit (56 €). Une variation qui s’explique par la revalorisation du patrimoine (+ 0,2 €). Mais surtout par une progression du résultat net (+ 2,1 €) supérieure à celle du dividende. Les comptes semestriels montrent également une amélioration du coût de la dette (1,65 % vs 1,70 %), en partie en raison des refinancements mis en place pour couvrir l’opération Cargo. Enfin, le taux d’occupation des entrepôts Argan reste au top : 98 %, vs 99 % au 1er semestre 2019.

Un contexte favorable au secteur logistique

La foncière bénéficie donc d’un contexte favorable à l’activité logistique. On le sait, ce secteur de l’immobilier s’est avéré plus résilient que d’autres durant la période de confinement. Argan y ajoute la qualité de ses entrepôts « premium » et celle de ses locataires, eux aussi évoluant « dans des secteurs qui ont fait preuve de résilience », précise la foncière. Laquelle poursuit son développement, désormais placé sous le signe de la neutralité carbone. Argan vient en effet d’annoncer la mise en place, dès septembre prochain, de sa première cellule au bilan « carbone neutre ». Implantée sur un site en restructuration à Croissy-Beaubourg (77), elle permettra d’économiser environ 60 tonnes d’émission de CO2 tous les ans. Ce type de dispositif (incluant pompe à chaleur, éclairage LED, centrale photovoltaïque) sera à l’avenir systématiquement proposé aux clients d’Argan.

Un cours boursier de retour vers ses plus hauts

Le positionnement et les résultats de la foncière sont en tout cas appréciés des investisseurs. Le cours d’Argan est revenu à des niveaux de moins de 10 % inférieurs (83,2 € à l’ouverture le 17 juillet) à ses plus hauts d’avant-confinement (90,4 €, le 20 février). Après être passé par un plus bas de 56,4 €, le 17 mars. La prime sur le dernier ANR reste donc élevée (48,5 % sur la base du cours d’ouverture du 17 juillet). Un niveau qui reflète, comme l’écrit le bureau d’analyse Invest Securities, « l’enthousiasme mondial pour le secteur ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Argan(i)

Argan est l’unique foncière française de développement et de location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Au 31 décembre 2019, son patrimoine représente 2,9 millions de mètres carrés, se décomposant en 85 entrepôts implantés en France exclusivement, valorisé 2,7 Mds€ et générant 140 M€ de revenus locatifs annualisés. Argan est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

Immobilier d’entreprise : les investisseurs toujours présents

Plus de 47 milliards d’euros seraient prêts à s’investir sur le marché. Bien plus que les biens disponibles à la vente. Mais la baisse des valeurs des actifs immobiliers est inéluctable. Reste à savoir dans quelles proportions… 

Les investisseurs en immobilier d’entreprise sont toujours présents. Une enquête menée par Cushman & Wakefield auprès d’un panel de 176 opérateurs, fin avril, constate que 66 % d’entre eux sont encore « actifs sur le marché ». Et prêts à s’engager. Mieux encore, ces investisseurs indiquent disposer de plus de 47 milliards d’euros à investir. Contre seulement 17 milliards d’euros d’actifs à arbitrer. Un écart important entre la demande et l’offre d’actifs immobiliers.  Qui laisse espérer que la baisse attendue de leur valeur, à laquelle le marché s’attend désormais, pourrait être d’une ampleur limitée.

Baisse plus limitée qu’attendue des valeurs de l’immobilier

Nils Vinck, directeur général et directeur Capital Markets France de Cushman & Wakefield, considère en effet que ces volumes prévisionnels permettent « de minimiser les anticipations de remontée des taux de rendement prime (opérations Core et Core+) ». « Car la compétition s’annonce intense entre les acquéreurs », précise-t-il. Une grande majorité d’entre eux n’a pas, pour l’instant, fait évoluer sa stratégie d’investissement. Certains envisagent néanmoins de réduire la part de leur allocation dédiée au secteur du commerce. Au profit des secteurs logistiques et résidentiels, considérés comme plus résilients. Ces derniers seront également les moins impactés par la baisse des prix attendue. Leurs taux de rendement devraient remonter « d’environ 25 points de base », estiment les investisseurs.

Chute plus brutale pour le segment des centres commerciaux

La chute pourrait être plus brutale pour le segment des centres commerciaux. Le marché s’attend à une décompression des taux de l’ordre de 100 points de base. Le secteur du commerce dans son ensemble devrait moins souffrir. La remontée des taux oscillerait entre 25 et 50 points de base. Contre 20 points pour le secteur du bureau. En tout état de cause, les investisseurs ne s’attendent pas à un retour « à la normale » avant 2021. Entre temps, les loyers se seront aussi corrigés . De l’ordre de -5 % à -15 % pour les loyers de bureaux. Et plus de 15 % pour les loyers de commerce. Seules les valeurs locatives du secteur logistique devraient se maintenir…

Un premier trimestre encore porteur

En attendant la réalisation de ces anticipations « pas si pessimistes », les données du 1er trimestre 2020 attestent que le marché était bien, avant la crise, sur une phase ascendante. BNP Paribas Real Estate évalue le volume des investissements en immobilier d’entreprise, en France, à 7,5 Md€ sur les trois premiers mois de l’année. Soit une hausse de 46 % par rapport au 1er trimestre 2019. Mais le spécialiste de l’immobilier prévient. « Les marchés immobiliers n’échapperont pas à la crise. Et les volumes investis s’afficheront à la baisse pour l’année 2020 », estime-t-il. Côté rendement, son analyse conduit à revoir ses prévisions de début d’année.


Des différences plus marquées en fonction du profil de risque

« Le scénario d’une compression du taux « prime » n’est pas complètement écarté. Mais nous anticipons plutôt un maintien des valeurs sur les actifs core », écrit-il. Les taux moyens pourraient en revanche s’orienter à la hausse. Avec des différences plus marquées en fonction du profil de risque. « Les qualités intrinsèques des biens, leurs localisations, et leurs états locatifs seront des facteurs encore plus déterminants dans la valorisation des actifs », conclut BNP Paribas RE.

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers: facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

ActivImmo verse son premier acompte trimestriel, en phase avec ses objectifs

La SCPI dédiée au secteur logistique, lancée l’an dernier par Alderan, va distribuer son 1er acompte trimestriel. Il correspond à un rendement annualisé de 6,02%. En phase, donc, avec son objectif de 6%. Et ActivImmo, qui vient de finaliser sa 3e acquisition, a bon espoir de maintenir ce niveau de rentabilité sur l’ensemble de l’année…  

Si de plus en plus de SCPI s’intéressent au secteur de la logistique, porteur depuis plusieurs années, certaines ont même choisi d’en faire leur critère d’investissement exclusif. C’est le cas d’ActivImmo, une SCPI lancée l’an dernier par Alderan. Son objectif : investir majoritairement dans des entrepôts, des locaux d’activité, de logistique urbaine ou « du dernier kilomètre ».

Logistique, un secteur qui semble échapper à la crise

La SCPI intervient sur un secteur qui semble, pour l’heure, échapper à la crise. En témoigne la dernière étude publiée par Cushman & Wakefield. Les capitaux investis sur le segment des grands entrepôts ont atteint, au 1er trimestre 2020, un niveau jamais égalé. Supérieur à 1,4 milliard d’euros. Et équivalent à près de 20% de l’ensemble des investissements en immobilier d’entreprise du trimestre… ActivImmo n’intervient pas exactement sur le même marché. Ses « cibles » sont de plus petite taille. « Entre 1 et 5 millions d’euros, soit des locaux d’une surface comprise entre 1 000 m² et 7 000 m² en fonction de leur localisation », précisait la SCPI lors de sa création. Ces actifs n’en présentent pas moins les mêmes caractéristiques sectorielles. Et sont en outre susceptibles d’offrir des niveaux de rentabilité bien supérieurs à ceux délivrés par les plus grandes surfaces.

ActivImmo procède à sa 3e acquisition

Le rendement moyen des deux premières acquisitions réalisées par ActivImmo, en novembre et janvier dernier, serait ainsi supérieur à 8%. Celui de la dernière opération qu’elle vient d’annoncer, ce 28 avril, n’est pas encore communiqué. Mais il devrait se situer dans une fourchette assez proche. ActivImmo s’est en effet portée acquéreur d’un nouveau bâtiment d’activités situé à Lieusaint, en Seine-et-Marne (77). Sa surface locative totale est de 1 556 m². Il est entièrement loué dans le cadre de deux baux d’une durée résiduelle supérieure à 10 ans. Ses locataires sont ATHP Assistance Technique[1] et France Lubrifiants Services[2]. ActivImmo ne compte pas en rester là. « Une acquisition supplémentaire devrait être finalisée d’ici la fin du mois de mai », précise Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. Et d’autres opérations, en cours de négociation, pourraient se concrétiser d’ici fin septembre…

Une collecte qui se maintient

Malgré la crise, la SCPI continue donc à investir. Preuve que le marché de l’entrepôt est loin d’être au point mort. Et si ActivImmo peut se permettre de poursuivre des négociations, c’est qu’elle dispose de la trésorerie nécessaire. Sa collecte, modeste dans l’absolu, n’a pas perdu en vigueur. « En mars, nous avons réalisé notre meilleur mois », constate Pauline Collet. Et avril se présente plutôt bien. Le niveau des souscriptions nettes devrait être supérieur à 2 millions d’euros. Un montant certes en retrait par rapport au mois précédent. Mais en phase avec ceux constatés lors des deux premiers mois de l’année. Fin avril, la capitalisation de la SCPI aura franchi les 15,5 M€. Et Alderan a bon espoir que la collecte continue de progresser. Car «de nouveaux distributeurs nous ont rejoints depuis le début du confinement », se félicite Pauline Collet.

Nouvelle augmentation du capital statutaire

La SCPI envisage d’ailleurs une nouvelle augmentation de son capital statutaire. Fixé à 19,2 M€ depuis décembre, il devrait être rehaussé « très fortement ». La société de gestion va convoquer ses associés à une AGE[3] d’ici la fin du mois de mai, afin de valider cet objectif. Si les clignotants sont au vert côté collecte et investissement, qu’en est-il côté dividende ? Vert également… ActivImmo va en effet verser d’ici la fin de la semaine son premier acompte trimestriel. Fixé à 9,18 € par part, « ce versement correspond à un rendement annualisé de 6,02 %, légèrement au-dessus de notre objectif de 6 % », précise la société de gestion.

Objectif de rendement annuel de 6% maintenu

Sera-t-elle en mesure de maintenir ce niveau de distribution sur l’ensemble de l’exercice ? La réponse est, pour l’instant, oui. Sous condition, toutefois. Que le « pipe » d’acquisitions en cours se concrétise. Si tel était le cas, les loyers générés par ces nouveaux actifs devraient permettre de tenir le cap fixé…

Frédéric Tixier


[1] Une entreprise de maintenance et d’ingénierie d’équipements industriels, de systèmes oléo-hydrauliques et de pneumatiques
[2] Une entreprise spécialisée dans la distribution de combustibles et produits annexes
[3] Assemblée Générale Extraordinaire


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Le secteur logistique peut sortir gagnant de la crise

Peu de transactions locatives sur le 1er trimestre 2020, selon la dernière étude C&W. Mais un record en termes de volume d’acquisitions. La crise n’a pas entamé l’appétit des investisseurs pour le secteur logistique. Et ses avantages relatifs pourraient encore le favoriser au cours des prochains mois. Analyse.

« La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 360 000 m² au 1er trimestre. Son démarrage le plus faible des 15 dernières années », constate le courtier Cushman & Wakefield dans sa dernière étude consacrée au secteur logistique en France.

A peine 20 transactions locatives sur le secteur logistique au 1er trimestre 2020

Le confinement, qui a « écrêté 1/6e du trimestre », est évidemment à l’origine de l’essentiel de ce ralentissement. Mais il n’est pas seul en cause. « Le démarrage aurait été faible, mais dans de moindres proportions », considère C&W. Ce qui est clair, c’est que la crise coronavirus a mis à l’arrêt des pans entiers de l’économie. A peine 20 transactions locatives sur les 3 premiers mois de l’année. « Ce chiffre n’était jamais descendu au-dessous de 30 », rappelle le courtier. Et ensuite ? « Le 2e trimestre pourrait être encore plus atone », pronostique C&W. Et reprendre progressivement au second semestre. Mais sans doute selon de nouvelles règles. La crise risque notamment de mettre entre parenthèses certains projets. Surtout dans le neuf. « Les lancements en blanc ralentiront au cours des prochains mois », prédit le courtier.


Mais un record en termes d’investissements

Côté investissements, le 1er trimestre 2020 marque en revanche un début d’année record. Il affiche un volume de 1,4 milliard d’euros. « Un niveau qui dépasse, à lui seul, le rythme de plusieurs années pleines », souligne C&W. Et s’avère bien supérieur à celui du 1er trimestre 2019, année pourtant au final exceptionnelle. Les trois premiers mois ont aussi été marqués par une montée en taille des opérations. Trois acquisitions de portefeuille dépassent à elles seules le milliard d’euros. Et ce sont les grands fonds d’investissement internationaux qui ont mené la danse. SCPI et OPCI, en revanche, « sont restés en retrait de ce paysage hautement concurrentiel », constate le courtier.


L’immobilier logistique pourrait sortir gagnant de la crise

Le secteur logistique, dont la montée en puissance se confirme, pourrait en outre sortir gagnant de la crise. Son poids représente désormais près de 20% du volume total investi en immobilier d’entreprise. Or, selon le courtier, l’appétit des investisseurs pour ce type d’actifs est toujours aussi vif. D’autant que les secteurs de la distribution et de la logistique ont démontré « leur capacité d’adaptation et de résilience dans un contexte inédit de fonctionnement », souligne C&W. Contrairement à d’autres cycles de retournement, l’immobilier logistique est donc en situation favorable face à « d’autres classes d’actifs plus sinistrées ». Il n’en reste pas moins que, à l’instar des autres secteurs, ce sont les actifs prime qui bénéficieront le plus de cet intérêt renouvelé. Les dernières transactions démontrent d’ailleurs que les actifs de type core+ ont drainé l’essentiel des volumes.

Maintien de la prime de risque pour les actifs prime

Il risque d’en être de même en termes de rendement. Comme le rappelle C&W, « la juste appréciation du risque sera plus que jamais de rigueur ». Le « premium », c’est-à-dire l’écart entre le rendement des actifs et le taux des obligations d’Etat, devrait rester intact pour les actifs prime. De l’ordre de 4%. Mais il n’en sera pas nécessairement de même pour les « acquisitions plus incertaines » …

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : un marché à plus de 40 milliards en 2019

41,5 milliards d’euros ont été investis en France, en 2019, en actifs d’immobilier d’entreprise. C’est près de 20% de plus qu’en 2018. SCPI et OPCI représentent environ 15% du marché, selon BNP Paribas Real Estate.

C’est une très forte accélération, sur la seconde partie de l’année, qui permet au marché de l’investissement en immobilier d’entreprise français d’établir un nouveau record. Avec 41,5 Md€ investis en 2019, il progresse de 18,9% par rapport à 2018. Un exercice déjà considéré comme historique…


Les SCPI représentent 14% du marché de l’investissement en 2019

Pour BNP Paribas Real Estate, qui établit ces statistiques, ce résultat s’explique par « un contexte économique résistant ». Et par des « taux financiers très bas ». Ces deux facteurs ont poussé les investisseurs à « augmenter leurs allocations en immobilier ». Parmi eux, ce sont une nouvelle fois les fonds d’investissements qui ont mené la danse. Avec 51% des investissements réalisés, ils augmentent encore leur part relative. Celle-ci n’était que de 34% en 2017. Les compagnies d’assurance se situent en deuxième position, avec 15%. Loin derrière, les SIIC s’affichent à 5%, et les OPCI à seulement 1%, comme en 2018.  Quant aux SCPI, elles se positionnent en 3e position, avec 14%. Loin de leur score de 2017 (31%).


Remontée du commerce et forte hausse de la logistique et des entrepôts

Si les bureaux restent l’actif le plus prisé des investisseurs (plus de 60% des montants investis), c’est du côté des commerces, des entrepôts et des locaux d’activités que la croissance est la plus forte. L’investissement en commerces bondit de 37%. Avec environ la moitié des flux en faveur des pieds d’immeuble de centre-ville. Les centres commerciaux, en dépit d’un sentiment de marché négatif, tirent néanmoins leur épingle du jeu. BNP Paribas RE souligne notamment les portefeuilles phares vendus par le groupe Casino, pour près d’un milliard d’euros au total. Les secteurs logistique et locaux d’activité enregistrent, quant à eux, un quasi-doublement des flux acquéreurs. Les services sont également bien orientés. L’hôtellerie, notamment, affiche une progression de 50% par rapport à 2018.


Nouvelle contraction des taux de rendement de l’immobilier d’entreprise

Cet engouement des investisseurs pour les actifs immobiliers a évidemment provoqué la hausse de leur valeur. Et la compression de leurs rendements. Le taux « prime » dans Paris QCA passe « en dessous de la barre des 3% », constate BNP Paribas RE. Les actifs de commerce subissent en revanche peu de variation. Les taux de rendement des retail parks, par exemple, restent stables depuis 3 ans, à 4,5%. Les pieds d’immeuble parisiens accusent un léger repli, passant sur la période de 2,75% à 2,50%. La compression des taux prime en logistique est elle beaucoup plus nette. Alors qu’elle se situait à 4,75% fin 2018, elle s’affiche aujourd’hui autour de 4%…

Frédéric Tixier


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 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les gérants d’Allianz Global Investors, aussi, aiment la logistique

Les gestionnaires des fonds immobiliers d’AllianzGI considèrent que les foncières cotées européennes restent boursièrement attractives. Parmi leurs secteurs de prédilection, les bureaux, certains marchés alternatifs, mais surtout, la logistique.

« Les foncières cotées offrent de la visibilité dans un monde qui en manque… » : pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, gérant et co-gérant des fonds immobiliers d’Allianz Global Investors – dont Allianz Foncier, lauréat des Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier, édition 2019 -, l’attrait relatif de leur classe d’actif de prédilection ne fait aucun doute.

Immobilier coté : un refuge face à la montée des incertitudes

Face à la montée des incertitudes – deux fois plus fortes qu’il y a dix ans -, l’immobilier coté offre toujours les mêmes atouts : un statut de valeur refuge, et l’accès à la performance de l’immobilier physique, la liquidité en plus… Les foncières cotées, ce sont en outre des rendements récurrents et… en croissance. « L’immobilier, c’est tout sauf l’inertie. Entre 2003 et 2018, la croissance annualisée des loyers s’est établie à 2,2% », rappellent les gérants d’Allianz Global Investors, pointant également les solides cash-flow générés par les foncières cotées (marge opérationnelle de 70%…). En dépit de l’engouement des investisseurs pour ce type de valeurs, ces dernières années, et plus particulièrement depuis début 2019 (progression de plus de 20% de l’indice IEIF Eurozone au 31 octobre), leur attrait boursier reste en outre d’actualité. « Le patrimoine des foncières offre encore d’importantes réserves de valeur de réévaluation et de développement » considèrent Victor Kittayaso et Thierry Cherel, persuadés que les taux de rendement de l’immobilier, pourtant déjà très bas, peuvent encore se compresser.

Foncières cotées : plus de sélectivité s’impose

Pour les deux gérants, qui rappellent que les cours des foncières européennes offrent pour leur part une décote attractive d’environ 10% sur la valeur de leurs actifs nets réévalués (ANR), il est toutefois exclu de miser les yeux fermés sur l’ensemble du secteur. Et de s’en tenir au seul critère de la décote pour sélectionner les titres de leurs portefeuilles. Pour choisir les valeurs à potentiel, Victor Kittayaso et Thierry Cherel adoptent une analyse multicritères : l’évolution des marchés sous-jacents de la foncière, son accès aux marchés de capitaux, la stratégie de la foncière, son capital humain et sa capacité à créer du levier, donc de la valeur. C’est en cherchant la cohérence au sein de cette « matrice d’adéquation stratégique » que les gérants extraient les titres qui viendront composer leurs portefeuilles, aujourd’hui surexposés sur plusieurs secteurs, dont celui de la logistique, des bureaux et de certains sous-secteurs alternatifs (résidences étudiantes et garde-meubles).

Foncières cotées : le secteur logistique, même surcoté, reste attractif

Le secteur logistique représentait ainsi 14,2% du portefeuille d’Allianz Foncier (investi sur la zone euro) et 21,2% de celui d’Allianz Immo (investi sur toute l’Europe) fin septembre dernier. Affichant pourtant déjà une surcote moyenne de près de 30% par rapport à leurs ANR, les titres du secteur vont globalement « continuer à bénéficier de l’essor du commerce en ligne, dont le taux de croissance dépasse les 10% par an », considèrent Victor Kittayaso et Thierry Cherel. La demande pour les entrepôts est également boostée par les acteurs de la distribution, qui cherchent à disposer de bases à l’intérieur ou à proximité des villes pour livrer les produits commandés via internet (logistique dite du dernier kilomètre). Faute d’emplacements disponibles, le taux de vacance de la classe d’actifs a ainsi franchi à la baisse le cap des 5%. Et les loyers sont en progression de 5,1% sur les derniers mois.

Foncières spécialisées en logistique : Argan, seul acteur coté à Paris

Plusieurs acteurs cotés sont présents sur le marché de la logistique, qui attire effectivement de plus en plus d’investisseurs, y compris des SCPI (voir « Logistique : une année record en perspective »). Les gérants d’Allianz Global Investors se refusent à citer leurs valeurs préférées, mais rappellent que le leader mondial est américain (Prologis), et que Segro (UK) domine le marché européen. En Europe, on trouve également plusieurs opérateurs logisticiens belges, WDP ou Montéa, ou suédois, Wihlborgs Fastigheter et Catena. L’unique représentant sur la cote française, Argan, qui vient de mettre la main sur une partie de la logistique du distributeur Carrefour (voir « Argan change de dimension »), a déjà progressé en Bourse de plus de 63% depuis le début de l’année…

Frédéric Tixier


A propos d’Allianz Global Investors (i)

Allianz Global Investors est un gestionnaire d’actifs de premier plan qui compte plus de 790 professionnels de l’investissement présents dans 24 bureaux à travers le monde. AllianzGI gère plus de 543 milliards d’euros d’actifs pour les particuliers, les family offices et les investisseurs institutionnels (données au 30 juin 2019). Le terme « actif » constitue la clef de voûte de notre vocabulaire. Nous mettons en œuvre une approche résolument active de la création de valeur pour nos clients. Notre démarche n’est pas guidée par des motivations commerciales : nous cherchons avant tout à répondre à leurs besoins en apportant une réelle valeur ajoutée, au-delà d’un simple gain économique. Nous investissons sur le long terme, en capitalisant sur notre expertise innovante de l’investissement et nos ressources mondiales. Notre objectif est d’offrir des prestations de premier plan à nos clients, où qu’ils soient dans le monde et quels que soient leurs besoins d’investissement.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

520 M€ ont été investis en immobilier logistique au 1er trimestre 2017, en France, selon Cushman & Wakefield. C’est encore une fois « l’un des meilleurs démarrages de la décennie », constate le courtier qui s’attend à une année exceptionnelle, potentiellement capable de dépasser le record de 2007 (2,5 Md€ annuels)

Alors que 2016 fut une année active sur le front des cessions de grands entrepôts, 2017 devrait être celle de l’acquisition de portefeuilles déjà constitués. « Les trois portefeuilles arbitrés au 1er trimestre 2017 ont concentré à eux seuls 75% des volumes traités en immobilier logistique », constate en effet Cushman & Wakefield dans la dernière étude qu’il consacre au marché des entrepôts en France.

Montée en puissance des fonds d’investissement généralistes – Le courtier recense 520 M€ investis sur ce segment au 1T 2017. C’est à peu près autant que sur l’ensemble du 1er semestre 2016, ce qui laisse « présager une année exceptionnelle, voire un dépassement du record de 2007 – environ 2,5 Md€ » -, explique Cushman & Wakefield. Le marché des entrepôts, « animé par l’arrivée des investisseurs généralistes en 2016 », devrait en effet continuer à attirer les capitaux cette année. « Les pure players restent les principaux intervenants sur cette classe d’actif au 1er trimestre 2017, mais fonds d’investissement généralistes, compagnies d’assurance et nouveaux entrants asiatiques sont en embuscade ; et continuent de démontrer leur propension à investir sur des portefeuilles de grande taille » analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield.

Demande placée, une note encourageante – La demande placée – 664 000 m2 – est quant à elle soutenue par le « e-commerce et la poursuite du redéploiement des chaînes d’approvisionnement de la grande distribution », constate le courtier. Un volume certes inférieur à celui de l’exceptionnel 1T 2016 (890 000 m2), mais qui s’inscrit néanmoins « dans la tranche haute des meilleurs démarrages observés ces dernières années ». Pour Cushman & Wakefield, quelques tensions haussières sur les loyers peuvent être signalées sur les plateformes logistiques de dernière génération. « Sur les marchés de l’Île-de-France et de Lyon, le loyer prime s’établit respectivement à 55 €/m²/an et 47 €/m²/an, ces valeurs s’échelonnant de 41 à 44 €/m²/an sur les autres marchés de la dorsale », explique-t-il. Pour mémoire, BNP Paribas Real Estate estimait quant à lui le taux de rendement « prime » en Île-de-France à 5,50 % à la fin du 4e trimestre 2016.

A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société