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La SCPI Elysées Pierre prochainement distribuée par les CGP

La plus que trentenaire SCPI gérée par HSBC REIM sera bientôt disponible en dehors des réseaux bancaires du groupe. Après 10 ans d’absence… Et des arguments de poids : un résultat 2020 en progression, et un dividende 2020 inchangé depuis 2017.

« Bienvenue aux CGP » : le message qui s’affiche désormais sur le site de HSBC REIM est en soi une mini-révolution… Car, depuis maintenant près de 10 ans, la SCPI Elysées Pierre n’était plus distribuée que via les réseaux du groupe HSBC. Et avec une certaine parcimonie.

La vente du réseau HSBC France en cours de finalisation

Une décision prise, à l’époque, en raison d’une mauvaise expérience avec les conseillers indépendants sur le marché anglais. Mais remise en cause, depuis quelque temps déjà, par la nouvelle direction de HSBC Global Asset Management. Laquelle constatait -et déplorait- le poids trop important des réseaux du groupe dans la distribution des produits de gestion collective. Une prise de conscience bien évidemment accélérée par la « revue stratégique » -selon le terme politiquement correct utilisé en interne- des activités d’HSBC. L’ouverture aux réseaux de Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) intervient d’ailleurs au moment même où la vente de l’activité banque de détail d’HSBC France serait sur le point d’aboutir[1]

Elysées Pierre : des rendements inférieurs à la moyenne du marché

Pour l’heure, aucun partenariat n’a encore été signé. Côté HSBC REIM, on explique simplement que « la porte est désormais ouverte ». Les premiers accords de distribution ne devraient donc sans doute pas intervenir avant le 1er trimestre 2021. Mais les CGP répondront-ils à l’appel du gestionnaire d’Elysées Pierre ? La SCPI, l’une des plus anciennes (1984) et des plus imposantes sur le marché des bureaux (2,2 Md€ de capitalisation), ne brille pas par l’excellence de ses rendements. Sur les 5 dernières années, son taux de distribution (DVM) est passé de 4,72% (2015) à 3,71% (2019). Des taux inférieurs à la moyenne du marché des SCPI. Mais Elysées Pierre a d’autres arguments à faire valoir.

Mais des revenus résilients sur le long terme

Si elle n’est guère généreuse en termes de dividendes, elle l’est en revanche davantage en termes de revalorisation du prix de ses parts. Sur les 5 dernières années, celui-ci est passé de 700 € à 825 €[2]. Plus de 18% d’augmentation. Ce qui explique pourquoi, en matière de TRI (Taux de Rendement Interne), Elysées Pierre, avec un niveau de 8,63% annualisé sur 10 ans, se situe plutôt en bonne place sur le marché des SCPI. Sa force, en réalité, comme l’expliquait Dominique Paulhac, le président du directoire d’HSBC REIM à pierrepapier.fr en octobre 2017, « c’est à la fois la valorisation du patrimoine et la génération d’un rendement résilient sur le long terme ».

Résultat 2020 en hausse

Une résilience qui donne toute sa mesure aujourd’hui. Elysées Pierre, placée à 95,5% en immeubles de bureaux, essentiellement franciliens, ne semble pas avoir souffert de la crise sanitaire. Son résultat 2020 devrait même se situer à un niveau supérieur à celui de 2019 (26,8 €). «Il devrait franchir la barre des 27 € », explique-t-on chez HSBC REIM. Côté dividendes, donc, aucune baisse en perspective. Comme les années précédentes, depuis 2017, il s’établira à 30 € par part. La différence entre le résultat et le dividende proviendra, comme ce fut le cas au cours des précédents exercices, de la distribution d’une partie des plus-values engrangées. La SCPI dispose en effet d’un stock de 17 € par part de plus-values distribuables. Soit plus de 6 mois de loyers. Des réserves qu’elle reconstitue d’ailleurs chaque année, en procédant à la vente -avec bénéfice- d’une partie de son patrimoine.

Un véhicule défensif par excellence

Une opération importante, par la taille, serait d’ailleurs en cours de finalisation. Elysées Pierre, qui affiche par ailleurs un taux de recouvrement des loyers de 96,8% sur le 2e trimestre, est donc bien partie pour garder le cap, celui d’un véhicule défensif par excellence. C’est sans doute cette qualité que les CGP pourront apprécier dans un contexte d’incertitude. Elysées Pierre, qui a subi, comme l’ensemble du marché, un gros trou d’air dans sa collecte au 2e semestre (20 M€ vs 296 M€ sur l’ensemble de l’exercice 2019), a déjà mis en place les outils juridiques pour accueillir ces éventuelles nouvelles souscriptions.

Augmentation de la commission de souscription

Sa dernière assemblée générale a dû entériner le relèvement du capital social, passé de 1 à 2 Md€. Ainsi qu’une « légère » augmentation de la commission de souscription, passée quant à elle de 6% à 8 %… Reste un point de détail, qui risque de rebuter certains distributeurs : un minimum de souscription qui reste, pour l’heure, fixé à 41 250 €[3]

Frédéric Tixier


[1] Selon Reuters, des discussions entre le groupe bancaire britannique et le fonds d’investissement américain Cerberus seraient sur le point d’aboutir. Les 270 agences de l’ex-CCF seraient « bradées » pour un euro symbolique…
[2] Depuis le 23 juillet 2019
[3] 50 parts à 825 € pour une première souscription


Lire aussi

Elysées Pierre s’apprête à revaloriser son prix de souscription

L’interview de Dominique Paulhac, Elysées Pierre


A propos de HSBC REIM(i)

HSBC REIM (France), société de gestion agréée par l’AMF sous le n° GP08000013, est la filiale du groupe HSBC dédiée à la gestion immobilière pour compte de tiers. Elle met à la disposition de ses clients, particuliers et institutionnels, une expertise complète dans le domaine de l’Asset Management Immobilier. HSBC met en œuvre, au sein de sa filiale HSBC REIM (France), les compétences d’une équipe pluridisciplinaire. Qui apporte à la résolution de chaque question le savoir-faire et l’expérience de spécialistes de l’immobilier.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : des prix de souscription à la hausse

Depuis le 1er juin, près d’une dizaine de SCPI ont revalorisé – à la hausse – leur prix de souscription. Les progressions s’échelonnent entre +0,4% et +4%. PFO fut la 1ère à ouvrir le bal.

Après deux autres des SCPI gérées par Perial, PFO2 en avril, et PF Grand Paris en mai, la SCPI historique de la société de gestion dirigée par Eric Cosserat procédait à l’augmentation du prix de ses parts, passé de 946 € à 966 € (voir « Perial : +2,11% pour la SCPI PFO »

Juin : revalorisation des parts de PFO, Immo Placement, Cœur de Ville, Cœur de Région

Quelques semaines plus tard, c’était au tour d’Immo Placement, la SCPI à capital fixe gérée par Voisin, d’entrer en augmentation de capital et de faire passer son prix de souscription à 870 € (voir « Immo Placement : +2,35% »). Fin juin enfin, ce sont les deux SCPI de Sogenial qui revalorisaient le prix de leurs parts. Cœur de Ville, le véhicule « historique » de la société de gestion, procédait en effet à une nouvelle revalorisation, seulement six mois après la précédente (+1,5% de revalorisation le 31 décembre 2018). Cette nouvelle augmentation, qui porte le prix de la part à 206 € (vs 203 € précédemment), est du même ordre de grandeur (+1,48%). Cœur de Régions, l’autre SCPI de Sogenial, pourtant lancée en décembre dernier (voir « Double cœur chez Sogenial »), annonçait elle aussi une revalorisation du prix de ses parts, forcément plus modeste (de 620 € à 622,50 €, soit une hausse de 0,40%).

Juillet : revalorisation des parts de Kyaneos Pierre, Pierrevenus, Vendôme Régions, Eurovalys, Elysées Pierre

En juillet, c’est Kyaneos Pierre, la SCPI sociétale dédiée au logement distinguée par les Grands Prix « Technologie & Innovation Immobilière » édition 2019, et Pierrevenus, chez Foncia Pierre Gestion, qui procédaient aux premières annonces mensuelles. Le prix de souscription de Kyaneos Pierre, revalorisé pour la 1ère fois à peine un an après la création de la SCPI, progresse néanmoins significativement, de 4% (voir « Kyaneos Pierre augmente son prix de souscription »). Celui de Pierrevenus, plus modestement, s’apprécie en moyenne de 1,9%, contre +3,2% en 2018 et +0,8% en 2017. Rappelons que Pierrevenus fait l’objet d’une « double cotation », en raison d’une stratégie de distribution différenciée : selon la cible, son prix de souscription est passé à 281,14 € ou à 263 € (voir « Pierrevenus : +1,9% »). Enfin, quelques jours avant les annonces de revalorisation de la valeurs des parts d’Eurovalys, chez Advenis REIM (voir « SCPI Eurovalys : +1,5% »), et la suspension du marché des parts d’Elysées Pierre, chez HSBC REIM (voir « Elysées Pierre s’apprête à revaloriser son prix de souscription »), c’est Vendôme Régions, chez Norma Capital, qui procédait à l’augmentation de son prix de souscription. La SCPI active en régions, qui a récemment réalisé plusieurs acquisitions (voir « Vendôme Régions investit en bureaux lillois »), a en effet porté le prix de ses parts le 11 juillet dernier de 640 € à 655 €, soit une progression de 2,34%.

Frédéric Tixier

Elysées Pierre s’apprête à revaloriser son prix de souscription

La SCPI de bureaux essentiellement francilienne gérée par HSBC REIM a suspendu le marché de ses parts le 1er juillet dernier. Elle annoncera prochainement la revalorisation de son prix de souscription, inchangé depuis janvier 2016.

La dernière revalorisation du prix de souscription d’Elysées Pierre, SCPI « historique » lancée en 1986 et aujourd’hui gérée par HSBC REIM, remonte à janvier 2016 (voir « Nouvelle augmentation du prix des parts d’Elysées Pierre »). Actuellement fixé à 800 €, il devrait être révisé à la hausse d’ici quelques jours.

SCPI Elysées Pierre : le marché des parts est suspendu

Le marché des parts d’Elysées Pierre est en effet suspendu depuis le 1er juillet dernier, et devrait se rouvrir le 23 juillet. Une opération à laquelle la SCPI procède systématiquement avant d’annoncer son nouveau prix de souscription. HSBC REIM, qui confirme le relèvement prochain de la valeur des parts de la SCPI, en communiquera le niveau prochainement. A quelle hausse faut-il s’attendre ? HSBC REIM pratique une politique du « prix juste », et considère, commel’expliquait Dominique Paulhac, directeur des Affaires immobilières d’HSBC France – la société de gestion d’Elysées Pierre – à pierrepapier.fr en octobre 2017, parfaitement justifié de faire payer une prime à l’entrée aux nouveaux actionnaires (voir l’interview de Dominique Paulhac).

SCPI Elysées Pierre : prime à l’entrée pour les nouveaux actionnaires ?

Lors de la dernière revalorisation, début 2016, réalisée à peine quelques mois après deux précédentes augmentations (voir « Elysées Pierre : nouvelle augmentation des parts pour la SCPI d’HSBC REIM »), le prix de souscription (800 €) représentait ainsi 106,92% de la valeur de reconstitution fin 2015 (748,23 €), soit un montant situé dans le haut de la fourchette autorisée (de 90% à 110% de la valeur de reconstitution). Or, depuis trois ans, le patrimoine de la SCPI, essentiellement investi à Paris et en région parisienne, s’est encore considérablement apprécié. Fin 2018, la valeur de reconstitution d’Elysées Pierre ressortait à 793,15 €, soit une progression de 6%, réduisant ainsi à néant la surcote du prix de souscription actuel (100,8% de la valeur de reconstitution fin 2018). Si HSBC REIM vise à rétablir le même niveau de surcote que lors de la précédente revalorisation du prix de souscription, il faut donc s’attendre à un nouveau prix de l’ordre de 850 €. Soit une progression du prix de souscription d’environ 6%…

SCPI Elysées Pierre : d’importantes plus-values potentielles

Rappelons qu’Elysées Pierre, qui affiche l’une des plus grosses capitalisations du marché (2,26 Md€ fin mars 2019), a distribué des dividendes quasi stables à ses actionnaires au cours des dernières années (33 € par part entre 2014 et 2016, 30 € depuis 2017), dividendes d’ailleurs en partie issus des réserves dont dispose la SCPI. A la tête d’un patrimoine historique très bien situé, Elysées Pierre génère en effet régulièrement d’importantes plus-values lorsqu’elle procède à des cessions d’actifs, comme ce fut encore le cas en 2018. L’an dernier, Elysées Pierre a réalisé cinq cessions, toutes gagnantes, dont notamment celle d’un actif à Courbevoie, vendu pour 55,9 M€, soit près de 6 fois sa valeur comptable (9,7 M€) ! La SCPI, qui renouvelle progressivement son parc, a également procédé à 4 acquisitions l’an dernier, dont deux opérations en VEFA, pour un total de 184,2 M€. Compte tenu d’une collecte nette en forte hausse (117 M€ en 2018, vs 43 M€ en 2017), la SCPI disposait d’une trésorerie nette en progression de 13% sur 2018 (123 M€).

SCPI Elysées Pierre : première acquisition en 2019

Des sommes qu’Elysées Pierre, qui a encore collecté près de 60 M€ au 1er trimestre 2019, a en partie utilisées au cours du second trimestre en procédant à l’acquisition d’un immeuble en VEFA, le « Native », situé à Montigny-le-Bretonneux. Ce projet de 19 000 m² aurait été acquis, selon notre confrère CFNEWS Immo & Infra, pour environ 100 M€. La SCPI précise travailler actuellement sur d’autres projets d’acquisition en 1ère et 2couronnes parisiennes. Pour mémoire, Elysées Pierre a offert ses dernières années des taux de distribution inférieurs à la moyenne du marché (3,75%, vs 4,35% en 2018), mais affiche en revanche, compte tenu de la revalorisation régulière et importante du prix de ses parts, parmi les meilleurs TRI (taux de rendement interne) sur courte et longue période (7,61% sur 5 ans, 8,29% sur 10 ans à fin 2018).

Frédéric Tixier


A propos d’HSBC REIM(i)

HSBC REIM (France), société de gestion agréée par l’AMF sous le n° GP08000013, est la filiale du groupe HSBC dédiée à la gestion immobilière pour compte de tiers. Elle met à la disposition de ses clients, particuliers et institutionnels, une expertise complète dans le domaine de l’Asset Management Immobilier. HSBC met en œuvre, au sein de sa filiale HSBC REIM (France), les compétences d’une équipe pluridisciplinaire, qui apporte à la résolution de chaque question le savoir-faire et l’expérience de spécialistes de l’immobilier.

A propos d’Elysées Pierre(i)

Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris – Île de France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants. Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Île de France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25% des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions, dans des immeubles qualitatifs répondant aux demandes locatives de marché. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI gérée par HSBC REIM vient de se porter acquéreur d’un immeuble de bureaux situé dans le Val d’Europe, pour 32,2 M€. Le vendeur est la SCPI Accès Valeur Pierre, gérée par BNP Paribas REIM, qui avait acquis ce même bien, en mai 2011, pour 29 M€. Elysées Pierre a par ailleurs modifié le délai de jouissance de ses parts.

Les immeubles s’échangent aussi entre SCPI… Accès Valeur Pierre, l’une des SCPI de bureaux gérées par BNP Paribas REIM, vient en effet de céder l’immeuble Citalys, situé au cœur du pôle tertiaire du Val d’Europe, en Seine-et-Marne, à un autre véhicule immobilier grand public, la SCPI Elysées Pierre.

Transaction à 32,2 M€

Livré en 2010, cet actif avait initialement été acquis en VEFA auprès de CBRE Global Investors, dans le cadre d’une opération locative clef en main pour l’une des filiales de Canon. Accès Valeur Pierre l’avait acquis, comme en atteste son dernier rapport annuel, pour environ 29 M€, en date du 17 mai 2011. La transaction annoncée ces derniers jours valorise l’immeuble à 32,2 M€, net vendeur. Accès Valeur Pierre réalise donc une plus-value de l’ordre de 3 M€ sur l’opération. La SCPI Elysées Pierre, l’acquéreur, récupère quant à elle un actif de 9 100 m2, stratégiquement situé sur un nœud autoroutier et ferroviaire, labelisé HQE, et entièrement loué à Canon et à EDF dans le cadre de baux sécurisés de 6 ans.

123 M€ d’acquisitions sur le 1ertrimestre 2018

L’opération vient s’ajouter aux deux acquisitions déjà réalisées par la SCPI gérée par HSBC REIM sur le 1ertrimestre 2018, l’immeuble « Lebon-Lamartine », situé à Villejuif (94), pour 95 M€, et l’immeuble « Inovel Parc Sud » situé à Velizy (78), pour 28 M€. Elysées Pierre, qui disposait fin2017 d’un solde à investir de plus de 130 M€, rattrape ainsi le retard dans son programme d’investissement. La SCPI a d’ailleurs d’autres dossiers en cours de finalisation. Elle continue parallèlement le recentrage de son portefeuille, en se délestant d’actifs jugés non stratégiques. Deux cessions ont ainsi réalisé au cours du 1ertrimestre, générant au passage d’importantes plus-values.

Près de 50 M€ de plus-values de cessions

Les deux immeubles cédés ont en effet respectivement conduit à la constatation de 41 M€ et 6,3 M€ de plus-values nettes comptables, soit au total 17,21 € de plus-value nette par part. « Ces plus-values augmentent très significativement les réserves distribuables qui, à fin mars, représentent près de 9 mois de loyers et positionnent Elysées Pierre parmi les SCPI ayant le meilleur ratio de prévoyance (réserves distribuables sur coupon annuel) », détaille ainsi le directoirede la SCPI dans son dernier édito trimestriel. Elysées Pierre a déjà distribué un premier acompte sur dividende de 7,5 € par part en avril dernier, intégrant précisément 1,40 € issu de plus-values nettes après impôts. Rappelons que la SCPI, dont le prix de souscription est fixé à 800 € depuis janvier 2016, a récemment modifié le seuil de souscription pour les primo-investisseurs. Elle vient également d’abaisser le délai de jouissance de ses parts. Celui est passé, depuis le 2 juillet, au 1erjour du 2etrimestre qui suit le trimestre de souscription, contre le 1er jour du 3trimestre auparavant.

Frédéric Tixier


A propos d’Elysées Pierre
Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris – Ile-de-France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants. Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Ile-de-France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25 % des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions, dans des immeubles simples à gérer et en conformité avec les exigences des locataires. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.

A compter du 1er mai prochain, le seuil minimum de parts à la souscription pour les nouveaux associés sera fixé à 50 (soit 40 000 €), contre 100 actuellement (80 000 €).

Une mesure que vient d’annoncer HSBC REIM (France), la société de gestion d’Elysées Pierre, et qui ne concerne donc que les primo-accédants à la SCPI. Pour rappel, une fois associé, il n’y a plus de minimum pour les souscriptions ultérieures.

A propos d’Elysées Pierre
Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris – Île de France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants. Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Ile-de-France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25 % des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions, dans des immeubles simples à gérer et en conformité avec les exigences des locataires. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.

Elysées Pierre, l’une des plus anciennes et plus importantes SCPI de bureaux du marché, gérée par HSBC REIM, vient d’investir 95 M€ dans un immeuble en région parisienne. Elle n’avait procédé qu’à deux acquisitions en 2017. Son rendement, l’an dernier, s’est établi à 3,76%.  

Seulement deux acquisitions en 2017 -L’opération a été réalisée avec Icade Promotion qui transmet le bien, dont la livraison est prévue pour le 4e trimestre 2019, assorti d’un bail ferme de neuf ans contracté avec la société Orange, futur locataire de l’immeuble. Elysées Pierre s’assure ainsi à terme d’un revenu sécurisé, généré par un actif aux meilleurs standards des normes environnementales et énergétiques. Elle rattrape également un certain retard dans son programme d’investissement. En octobre dernier, comme l’expliquait Dominique Paulhac, Directeur de la Direction des Affaires Immobilières d’HSBC France, la SCPI disposait en effet d’un solde à investir d’environ 130 M€, n’ayant procédé l’an dernier qu’à deux acquisitions : le 2e étage de la Tour Areva, située à La Défense (1 place de la coupole), acheté le 20 juillet 2017 (rendement de 6,53%) ; et le 7e étage de la Tour Atlantique, situé à La Défense (81 avenue du Général de Gaulle), acheté le 10 octobre 2017 (rendement de 5,80%).

Cessions génératrices de plus-values – La SCPI, qui vise comme le rappelle son gestionnaire, « la valorisation du patrimoine et la génération d’un rendement résilient sur le long terme », s’est également par ailleurs employée à rajeunir son patrimoine existant. Soit en procédant à des travaux de rénovation ; soit en cédant des actifs devenus non stratégiques. Ces opérations de cessions sont d’ailleurs génératrices d’importantes plus-values de cession -notamment les actifs détenus dans le quartier « Delage » de Courbevoie, en cours de réalisation-, qui viennent s’ajouter aux importantes réserves dont disposait déjà Elysées Pierre (10,76 € par part à fin 2016). Une cagnotte qui lui permet de compenser la baisse des revenus constatée en 2017, résultat d’un recul sensible des taux d’occupation.

Baisse du dividende – La SCPI, qui constatait néanmoins à la fin du dernier trimestre 2017 « une relocation plus rapide des immeubles vacants », affichait en effet à cette même date un taux d’occupation financier de 81,97%, contre 87,78% à fin 2016. Une situation qui devrait s’améliorer prochainement, si l’on en croit les détails fournis dans les derniers bulletins trimestriels, mais qui conduit de fait à un léger recul des loyers facturés en 2017 (-2,42%), dont le montant (87,94 M€) s’affiche peu ou prou au même niveau qu’en 2015 (87,95 M€), après avoir atteint un pic à 90,12M€ en 2016. Elysées Pierre fait le choix de réduire la partie des dividendes issus de ces revenus fonciers dans des proportions encore plus importantes (26,70 € par part, contre 29,47 € en 2016, soit -9,4% de baisse), tout en prélevant moins de plus-values distribuables sur ses réserves (3,30 € par part, contre 3,53 € en 2016). Résultat, le dividende global (30 € par part), conforme aux anticipations, recule d’un peu plus de 9% (33€ en 2016), conduisant à un taux de distribution de 3,76%, en retrait par rapport à 2016 (4,13%). La performance globale des parts s’affiche à 5,24%, compte tenu d’une variation du prix de ces dernières de 1,48% l’an dernier. Rappelons qu’Elysées Pierre avait procédé en 2015 et 2016 à deux importantes revalorisations, conduisant à une progression du prix de souscription de près de 23% en un peu plus d’un an…

Frédéric Tixier


A propos d’Elysées Pierre(i)
Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris – Île de France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants. Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Ile-de-France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25 % des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions, dans des immeubles simples à gérer et en conformité avec les exigences des locataires. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Elysées Pierre, l’une des plus anciennes et plus importantes SCPI du marché, fait partie des « valeurs sûres » de l’univers de la pierre-papier. L’an dernier, elle a toutefois surpris par une revalorisation très importante de son prix de souscription, et une baisse de son résultat net. Des éléments, parmi d’autres, sur lesquels Dominique Paulhac, Directeur de la Direction des Affaires Immobilières d’HSBC France – la société de gestion d’Elysées Pierre -, apporte son éclairage. Et distille son lot de bonnes nouvelles à venir…

Dominique PAULHAC
Directeur de la Direction
des Affaires Immobilières
HSBC France

Comment qualifierez-vous le style de gestion et le positionnement d’Elysées Pierre ?

Dominique Paulhac – Elysées Pierre est une SCPI investie en bureaux – et uniquement en bureaux – et en Ile-de-France – et uniquement en Ile-de-France. Pourquoi ? D’abord, parce que nous considérons que Paris et sa région figurent parmi les meilleurs emplacements, au niveau mondial. Il est inutile, selon nous, d’aller chercher ailleurs ce qui fait la valeur d’un bien immobilier : sa rareté et un environnement économique favorable défini par le niveau de concentration de la population, des talents, et de la richesse produite. Ensuite, parce que les bureaux, même s’il est clair que de nouveaux usages sont en train d’émerger, demeureront durablement des lieux d’échanges et donc de création de valeur. Enfin, parce que notre expérience et celle de nos équipes nous poussent -avec bon sens- à rester sur notre « terrain » historique. Qui, je le répète, est exceptionnel…

Et votre style de gestion ?

Dominique Paulhac – Notre credo, c’est à la fois la valorisation du patrimoine et la génération d’un rendement résilient sur le long terme. Je vous rappelle qu’Elysées Pierre a fêté l’an dernier ses 30 ans d’existence et dépasse désormais le seuil des 2 Md€ de capitalisation. Ce qui en fait l’une des plus anciennes et des plus importantes SCPI du marché. Et valide, je pense, notre stratégie de gestion fondée, si je dois résumer, sur deux grands principes : éviter tout développement dilutif et privilégier les savoir-faire internes et la proximité. Ce dernier point signifie que nos équipes (35 personnes au total, dont une vingtaine sont dédiées à la gestion immobilière proprement dite) assurent à la fois la gestion stratégique de nos actifs (asset management), mais également leur gestion opérationnelle (property management). Nous pilotons en direct les opérations de maintenance, les travaux, et gérons les relations avec les locataires. Autant dire que nos équipes ont, de ce fait, une connaissance « intime » du patrimoine immobilier d’Elysées Pierre. Une proximité qui présente beaucoup d’avantages – maîtrise des coûts, rapidité et pertinence d’éventuelles mesures correctrices, etc. -, et qui légitime une nouvelle fois le choix stratégique d’implantation de nos investissements en Ile-de-France.

Et quid du développement « non dilutif » ?

Dominique Paulhac – C’est un point essentiel. Nous refusons systématiquement d’investir dans des actifs dont le rendement serait inférieur à celui du dividende que nous escomptons distribuer aux porteurs de parts. De la même manière, nous attachons beaucoup d’importance au niveau de valorisation des parts d’Elysées Pierre. Nous tenons à émettre au prix « juste », celui qui ne lèse pas les actionnaires existants – en évitant leur dilution capitalistique -, et reste cohérent, pour les nouveaux entrants, avec la valeur réelle du patrimoine constitué.

C’est ainsi que vous justifiez la hausse de 23%[1] du prix de la part d’Elysées Pierre sur un an glissant en 2016 ? Et le fait que le prix de souscription représente aujourd’hui plus de 105% de la valeur de reconstitution[2] ?

Dominique Paulhac – Le fait de fixer un prix de souscription supérieur à la valeur de reconstitution correspond parfaitement avec notre philosophie du prix « juste ». Il nous semble normal, compte tenu des engagements que nous prenons envers les porteurs de parts, que les nouveaux souscripteurs « payent », en quelque sorte, une prime à l’entrée. Rappelons que la hausse dont vous faites état est à rapporter aux années 2014 et 2015, et nous semble en ligne avec l’augmentation des valeurs de l’immobilier d’entreprise sur cette période.

Précisément, pour maintenir un dividende de 33 € par part en 2016, compte tenu de la baisse du résultat net de 5,5%, vous avez utilisé 3,53 € en provenance de plus-values réalisées. En 2017, il est également prévu de piocher dans les réserves pour maintenir un dividende de l’ordre de 30 € par part. Cette politique a-t-elle vocation à durer ?

Dominique Paulhac – A fin 2016, nous disposions de 10,76 € de réserve par part. Ce qui, à supposer que notre résultat net ne se redresse pas – ce qui ne figure pas dans nos prévisions -, et que nous soyons amenés à compenser sa baisse par l’utilisation de plus-values à hauteur d’environ 10% du résultat distribué, nous permettrait de « tenir » pendant au moins trois exercices. Mais cela sans compter sur le renouvellement de notre « stock » de plus-values. Or, je ne peux pas donner d’informations trop précises, mais nous avons toutes les raisons de penser que la vente prochaine de l’un de nos actifs va accroître de manière très conséquente le niveau de nos réserves…

Le montant de vos investissements annuels a été divisé par 3,5 entre 2014 (165 M€) et 2016 (47 M€), alors même que le niveau de la collecte nette est resté constant (117 M€/109 M€). Pourquoi un tel décalage ?

Dominique Paulhac – D’abord il convient de relativiser les chiffres car, si on fait le cumul des investissements de 2014 et de 2015, on obtient un montant assez proche de la collecte sur ces deux années. L’investissement n’est pas une activité linéaire, et des effets de calendrier d’exécution peuvent se traduire par des décalages d’un exercice sur l’autre. Ceci dit, comme je l’expliquais précédemment, nous refusons d’investir dans des actifs qui ne nous semblent pas en mesure d’assurer le rendement souhaité pour nos porteurs de parts. Depuis la mi-2016, nous avons effectivement beaucoup de mal, compte tenu des tensions sur le marché immobilier, à trouver des immeubles qui correspondent à ces critères. De ce fait, nous disposons aujourd’hui d’un important solde à investir (environ 130 M€). Mais, là encore sous réserve de réalisation, nous sommes à un stade avancé de négociations sur trois dossiers importants qui vont nous permettre d’utiliser, et dans des conditions attractives, cette trésorerie excédentaire.

Plus globalement, quelle est aujourd’hui votre analyse sur les marchés de l’immobilier physique et les perspectives, en termes de rendement, pour les porteurs de parts de SCPI ?

Dominique Paulhac – La tension que j’évoquais précédemment sur les marchés immobiliers est en train de décroître. Et le flux de souscriptions exceptionnel qui s’adresse aux SCPI depuis plusieurs mois me semble lui aussi en train de ralentir. Ce qui devrait progressivement ramener le marché vers des niveaux de couple prix/rendement plus raisonnables. Quant au placement SCPI, je pense que sa performance va tendre tendanciellement vers un taux de rendement global (dividende et valorisation des parts confondus) de l’ordre de 5%. Enfin rappelons que ce produit peut dans l’avenir jouer son rôle traditionnel – mais, attention, qui n’est pas parfait, et peut subir des décorrélations ponctuelles… – de protection contre l’inflation.

Y a-t-il des projets en cours chez HSBC REIM ? Le lancement d’un OPCI avait été évoqué il y a quelques mois ?

Dominique Paulhac – Nous sommes effectivement en phase de réflexion très avancée sur ce sujet. Il ne s’agira pas, en tout cas, d’un OPCI grand public généraliste. Notre ambition est plutôt de nous positionner sur le créneau de la location meublée non professionnelle, une option ouverte aux OPCI depuis la loi Macron d’août 2015.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


[1] L’an dernier, le prix de la part d’Elysée Pierre est passé à 800 € (21 janvier 2016), après avoir déjà été augmenté à 750 € en septembre 2015, et à 700 € (vs 650 €) en janvier 2015. Soit +23% sur un an.
[2] La valeur de reconstitution d’Elysée Pierre était de 759,40 € au 31/12/2016. La réglementation impose que le prix de souscription soit fixé dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution.

A propos d’Elysées Pierre

Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris – Île de France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants. Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Ile-de-France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25 % des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions, dans des immeubles simples à gérer et en conformité avec les exigences des locataires. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.

Comme l’an dernier à pareille époque, et après avoir suspendu temporairement le marché de ses parts depuis début janvier, la SCPI Elysées Pierre annonce une revalorisation du prix de souscription. Celui-ci, fixé à 750 € depuis le 1er septembre dernier, passe à 800 € à compter du 21 janvier 2016. Sur un peu plus d’un an, le prix des parts aura donc été revalorisé de plus de 23%…

La SCPI avait en effet déjà fait l’objet d’une revalorisation en début d’année 2015, le prix de souscription étant alors passé de 650 € à 700 €, puis à 750 € en septembre. La société de gestion expliquait alors « souhaiter que la valeur de la part reflète la valeur des actifs, et prend acte de la bonne tenue du marché immobilier francilien et de la qualité du patrimoine d’Elysées Pierre ». Sur un peu plus d’un an, les parts de la SCPI phare d’HSBC REIM auront donc été revalorisées de 150 €, soit une progression de plus de 23% sur la période ! A 800 €, le prix de souscription est désormais très supérieur à la valeur de réalisation au 30 juin 2015 (620 €). Il faudra attendre la publication des comptes 2015 pour connaître l’écart entre ce nouveau prix de souscription et la valeur de réalisation au 31 décembre.

A propos d’Elysées Pierre
Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris – Île de France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants.
Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Ile-de-France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25 % des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions, dans des immeubles simples à gérer et en conformité avec les exigences des locataires. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.

La suspension, annoncée au Journal Officiel, est prévue du 1er au 20 janvier 2016. La SCPI de rendement d’HSBC devrait servir un dividende de 33 € en 2015. Sur la base du prix de souscription réévalué le 1er septembre dernier à 750 €, le rendement 2015 devrait donc ressortir à 4,4 0%, contre 5,08 % en 2014.

« La Société de Gestion informe le Public que le marché des parts de la SCPI ELYSEES PIERRE sera suspendu du 1er Janvier 2016 au 20 Janvier 2016 inclus, ce qui signifie que pendant cette période, aucune demande de souscription ou retrait de parts sur le marché primaire ne sera prise en compte, et aucun achat ni aucune vente de parts sur le marché secondaire ne pourra intervenir »…

Suspension annuelle – Comme l’an dernier, à pareille période, HSBC REIM a suspendu temporairement le marché des parts de la SCPI Elysées Pierre. Une suspension qui avait précédé le relèvement du prix des parts, fin janvier 2015, celui-ci passant de 650 € à 750 €. Une seconde augmentation, le 1er septembre dernier, avait relevé le prix des parts à 750 €, portant la revalorisation annuelle des parts de la SCPI à 15,38 %. Compte tenu de cette augmentation, et du maintien d’un coupon annuel stable à 33 €, le rendement prévisionnel 2015 devrait s’établir à 4,40 %, contre 5,08 % en 2014. La société de gestion précise toutefois que « sur les dix dernières années, l’évolution de la valeur de la part associée au dividende versé chaque trimestre fait ressortir un taux de rendement annuel global de 9,70 % ».

Perspectives 2016 – Elle reste en revanche plus circonspecte sur les perspectives 2016. Dans sa dernière publication trimestrielle, la société de gestion reconnaît que « sur le plan locatif, la situation reste compliquée », car « le niveau actuel des créations d’emplois tertiaires ne génère pas assez de demandes de surfaces de la part des utilisateurs ». Une situation qui pourrait s’améliorer si le taux de croissance de l’économie française « dépassait 1,6 % à 1,8 % en 2016 ». Les dernières estimations de l’INSEE vont dans ce sens, puisque, selon l’institut de la statistique, le PIB devrait progresser de 0,4 % aux 1er et 2e trimestres (soit, par extrapolation, un rythme annuel de 1,6 %). Elysées Pierre, dont le patrimoine est concentré sur les bureaux franciliens, affiche en tout cas un taux d’occupation en augmentation constante depuis plusieurs mois, son taux d’occupation financier étant passé de 89,62 % en décembre 2014 à 90,90 % en juin 2015 et à 91,18 % à fin septembre 2015.

A propos d’Elysées Pierre
Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris-Île-de-France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants.
Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Ile-de-France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25 % des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions, dans des immeubles simples à gérer et en conformité avec les exigences des locataires. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.

Le prix de souscription est fixé à 750 € à compter du 1er septembre. Une seconde revalorisation qui porte la hausse annuelle des parts à 15,38 % …

Le marché des bureaux en Ile-de-France profite à Elysées Pierre… Pour la seconde fois cette année, la SCPI d’HSBC REIM a décidé de relever le prix de ses parts. Celles-ci passent, à compter du 1er septembre, de 700 € à 750 €, à l’issue d’une période de suspension du marché entre le 22 et le 31 août inclus. Ce prix inclut une prime d’émission de 400 €. Le prix de retrait passe quant à lui à 705 €. Cette hausse intervient à peine neuf mois après celle opérée en janvier dernier, où le prix des parts avait été augmenté de 650 € à 750 €. Sur l’ensemble de l’année en cours, la revalorisation des parts de la SCPI s’établit donc à 15,38  %.

Une augmentation exceptionnelle qui s’explique par une nouvelle hausse de l’ANR (Actif Net Réévalué) d’Elysées Pierre, passé de 603 € à 620 € entre le 31 décembre dernier et le 30 juin 2015, et une amélioration globale de la situation commerciale et financière de la société. Dans sa lettre d’information du 2e trimestre 2015, les dirigeants soulignent en effet que « les résultats des premiers mois de 2015 confirment l’attractivité du marché immobilier de bureaux situés en Ile-de-France », et se félicitent de la revalorisation de la capitalisation de la SCPI qui, au 30 juin 2015, « a dépassé les 1,6 Md€ ». La SCPI affiche également une amélioration de son taux d’occupation retraité, passé de 89,62 % en décembre dernier à 90,90 % à fin juin, même si celui-ci reste encore inférieur aux objectifs annoncés en janvier dernier (taux d’occupation de 92 % à 94 %). Côté collecte nette, la situation est également encourageante, la collecte du 2e trimestre (52,9 millions d’euros) ayant très largement couvert l’ensemble des demandes de retraits (16,7 millions d’euros).

Au 30 juin dernier, Elysées Pierre avait distribué deux dividendes de 8,25 €, soit la moitié du dividende annuel 2014 (33 €).

A propos d’Elysées Pierre
Elysées Pierre, SCPI de rendement du Groupe HSBC créée en 1986, est une des plus grosses capitalisations du marché. Très majoritairement investie à Paris – Ile-de-France, principalement sur des immeubles de bureaux occupés par des locataires de première catégorie, Elysées Pierre assure une bonne mutualisation des risques locatifs et permet aux associés de se décharger de tout souci de gestion. Son dynamisme, la qualité de ses immeubles bien localisés et la solidité de ses locataires, lui permettent de bénéficier d’un taux d’occupation financier et d’un taux de recouvrement des loyers et des charges très satisfaisants. Parmi les plus grandes places économiques au monde, l’Ile-de-France bénéficie d’un réseau de transports en commun dense et pratique autour duquel se situent 25  % des entreprises françaises. Le positionnement de la SCPI Elysées Pierre dans ce marché immobilier d’entreprise, le plus profond et le plus liquide d’Europe, permet d’adopter une stratégie d’investissement claire et génératrice de profitabilité. La Société de gestion réalise des acquisitions dans des immeubles simples à gérer et en conformité avec les exigences des locataires. Par ailleurs, HSBC REIM assure directement une gestion immeuble par immeuble.