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Bonnes pratiques des SCPI en matière de communication de crise

Une étude publiée par Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, analyse la qualité de la communication des SCPI et des OPCI depuis le début de la crise sanitaire. Les SCPI ont fait preuve de plus de transparence que les OPCI. Mais le bilan est globalement très positif. Même si certains indicateurs, notamment extra-financiers, demandent à être améliorés.

« En 2020, 100% des véhicules étudiés ont mis une information circonstanciée sur le contexte particulier lié à la Covid 19 », reconnaissent d’entrée de jeu les auteurs de l’étude que le cabinet Mazars, en partenariat avec l’ASPIM, a consacrée à la communication financière des SCPI et des OPCI grand public[1].

Une communication qui s’est adaptée à la crise sanitaire

Après avoir analysé les documents mis à la disposition du public par les véhicules gérés par 36 gestionnaires immobiliers (soit 169 SCPI et 18 OPCI), l’étude constate en effet que l’information fournie est « globalement lisible et pertinente ». SCPI et OPCI ont correctement communiqué sur leurs indicateurs clefs en matière de risque ou de performance. Face à la crise de la Covid-19, ils ont utilisé tous les supports de communication disponibles. Leurs rapports annuels 2019, dont la plupart a été publié durant le premier confinement, y font largement référence. Mieux encore, de « nombreuses sociétés de gestion ont rapidement mis en place une communication ad hoc via leur site internet », souligne l’étude, comme le constatait déjà pierrepapier.fr en mars dernier. Les bulletins d’information ont également été mis à profit. Pour donner aux associés une estimation des conséquences de la crise sanitaire sur la rentabilité de leur placement.

Des niveaux d’information et de transparence variables selon les véhicules

Mazars souligne d’ailleurs qu’en dépit de la suppression de l’obligation de publier ces documents trimestriellement, « 70% des sociétés de gestion étudiées » étaient encore sur ce rythme trimestriel au 31 mars dernier. Parmi les informations fournies, l’étude relève que la plupart des SCPI précisent désormais le taux d’impayés (99%) ou d’encaissement des loyers (90%). Contrairement aux OPCI, mauvais élèves en la matière. Le taux d’occupation financier (TOF) est quant à lui systématiquement précisé par les SCPI. Moins unanimes (59%) sur le sujet du taux d’occupation physique. Les OCPI sont en revanche plus transparents sur la thématique de la dette. Le taux d’endettement est systématiquement précisé dans le rapport des OPCI. Il n’apparaît en revanche que dans 73% des cas pour les SCPI. Le bulletin d’information périodique des OPCI le rappelle dans 57% des cas. Contre seulement 36% pour les SCPI.

Focus sur les indicateurs extra-financiers

Mazars s’intéresse également aux indicateurs extra-financiers publiés par les FIA immobiliers. Un sujet d’autant plus d’actualité depuis la mise en place du nouvel label ISR immobilier fin 2020. Et auquel prétend un nombre croissant de véhicules. L’étude constate que la thématique RSE est désormais présente dans bon nombre de rapports annuels. C’est le cas pour 47% des SCPI. Et 33% des OPCI. Des indices de mesure globale de la performance RSE figurent dans 32% des rapports des SCPI. Dans 22% de ceux des OPCI. Les sociétés de gestion précisent souvent les labels ou niveau de certification des immeubles acquis au cours de l’exercice. Certaines ont développé des processus internes de notation. Mais, déplore Mazars, ces pratiques sont « très différentes selon les acteurs. Ce qui peut rendre difficile la comparabilité ».

De bonnes pratiques qui pourraient encore être plus généralisées

Plus globalement, l’étude conclut d’ailleurs sur une « synthèse des bonnes pratiques relevées ». Mais elle insiste sur celles « qui pourraient encore être plus généralisées ». Notamment en termes d’information sur les risques locatifs, de ratio de valorisation. Mais aussi d’explication sur l’origine des revenus. OPCI et, surtout SCPI, sont donc plutôt de bons élèves en termes de communication financière. Mais ils peuvent encore mieux faire…

Frédéric Tixier


[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public – SCPI et OPCI » – Etude 2020 – 3e édition – Mazars, ASPIM


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A propos de Mazars(i)

Mazars est un cabinet international et intégré spécialisé dans l’audit, le conseil et l’expertise comptable, ainsi que dans les services financiers, fiscaux et juridiques. Présents dans plus de 90 pays et territoires, nous nous appuyons sur l’expertise de nos 40 400 professionnels – 24 400 au sein de notre partnership intégré et 16 000 au sein de “Mazars North America Alliance”- pour accompagner les entreprises de toutes tailles à chaque étape de leur développement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Collecte et dividendes en hausse pour les SCPI Perial en 2019

La société de gestion annonce une collecte en hausse de 34%, à 535 M€. Ses trois SCPI affichent des dividendes en progression. Pour deux d’entre elles, le taux de distribution 2019 est même supérieur à celui de 2018.

Nouvelle année de croissance et de performance pour Perial Asset Management. La société de gestion annonce une collecte brute « record », à 535 M€. C’est 34% de plus qu’en 2018. Perial boucle également un exercice dynamique en termes d’investissements et de transactions.

Perial AM : 725 M€ d’investissements en 2019

La filiale du groupe présidé par Eric Cosserat a réalisé un volume global d’investissement de 725 M€ l’an dernier. Contre 660 M€ en 2018. Le programme 2019 est déjà bouclé à hauteur de 433 M€. Et « 292 M€ sont engagés pour être investis dans les premiers mois de 2020 », précise Perial AM. La société de gestion a également procédé à 200 M€ d’arbitrages, dont 94 M€ actés. Ces cessions d’immeubles « qui ne participaient plus de manière optimale à la performance des fonds » sont en léger retrait par rapport à 2018 (240 M€). Pour financer une partie des acquisitions, Perial AM a continué à utiliser l’effet de levier du crédit. Mais en maintenant un taux d’endettement moyen de ses fonds « en deçà de 20% ». Cette stratégie de croissance sera maintenue en 2020. Le groupe en effet prévoit d’investir cette année plus de 800 M€.

Une collecte en hausse de 34%

L’origine des fonds investis demeure, bien entendu, la collecte engrangée par les SCPI de Perial. En 2019, elles ont reçu 535 M€ de nouveaux capitaux. C’est 34% de plus qu’en 2018. Comme lors des exercices précédents, c’est la SCPI PFO2 qui en recueille l’essentiel. Sa collecte brute 2019 s’établit à près de 300 M€. Contre 120 M€ environ pour PFO et PF Grand Paris. En termes de capitalisation, PFO2 – que Perial espère voir bientôt labelisée ISR -, reste donc également en tête. Fin 2019, cette dernière pesait 2,28 Md€. Soit environ 3 fois plus que les deux autres SCPI du groupe. PF Grand Paris, la « SCPI de référence pour investir dans le Grand Paris », s’affiche à 791 M€. PFO, la SCPI historique, qui « diversifie son patrimoine dans les capitales européennes », à 745 M€.


Dividendes en progression pour les 3 SCPI

Les 3 SCPI voient une nouvelle fois leurs dividendes progresser. La hausse la plus significative est à porter au crédit de PF Grand Paris. Son dividende 2019 s’établit à 22 € par part. 4,8% de plus qu’en 2018. Vient ensuite PFO2, avec une progression de 2,9% (9 € par part). Et PFO, avec +2,1% (à 47 € par part). Côté taux de distribution, la mieux-disante en termes de hausse de dividende est en revanche la seule à ne pas afficher d’amélioration. En raison d’une progression importante du prix de sa part l’an dernier[1], le taux de distribution de PF Grand Paris recule à 4,38%. Il était de 4,40% en 2018. Le taux DVM de PF0, le plus élevé des trois, passe quant à lui de 4,87% à 4,92%. Celui de PFO2 s’établit à 4,61%, à 10 points de mieux qu’en 2018 (4,51%).


Valeurs patrimoniales accrues

La valeur du patrimoine des trois SCPI s’inscrit également à la hausse. Leur valeur d’expertise, à périmètre constant, augmente de respectivement 4,1% pour PF Grand Paris, 1,2% pour PFO, et 2,1% pour PFO2. Des revalorisations qui devraient se traduire, à un moment ou à un autre, par une progression de la valeur des parts. Ces dernières ont déjà été réajustées en 2019. Outre celui PF Grand Paris (+3,5%), le prix de souscription de PFO a été réhaussé de 2,1%, et celui de PFO2 de 1%. En 2020, Perial espère prolonger cette tendance. Et « proposer des dividendes annuels orientés à la hausse, si les conditions de marché le permettent ». La société de gestion s’affirme toujours aussi engagée dans sa démarche ESG. Elle prévoit d’ailleurs de lancer de nouveaux produits. Dont l’un serait basé sur des stratégies bas-carbone…

Frédéric Tixier

[1] Passé de 492 € à 510 € en mai 2019.


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A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère plus de 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019. Elle distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 45 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immo Placement : +2,35%

La SCPI à capital fixe gérée par Voisin est en phase d’augmentation de capital. Et depuis le 21 juin, son prix de souscription est passé à 870 €, soit une revalorisation de 2,35%. Le dividende 2019 devrait être « supérieur ou égal » à celui de 2018.

Voisin ne se contente pas des succès commerciaux de sa SCPI désormais vedette, Epargne Pierre, qui a encore recueilli plus de 100 M€ de souscriptions au cours du 1er trimestre 2019 (voir «+112,9% pour les SCPI Voisin ») : elle vient de relancer le marché primaire de sa SCPI historique, Immo Placement, en phase d’augmentation de capital depuis le 21 juin dernier.

Immo Placement, une SCPI « hyper-mutualisée »

Véhicule à capital fixe, Immo Placement est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Lancée en 1968, elle s’est initialement développée autour du Grand Est et de la région dijonnaise, origine géographique historique de la société de gestion Voisin désormais intégrée au groupe Atland (voir « Foncière Atland : augmentation de capital après le rachat des SCPI Voisin »). Suite à l’évolution de sa stratégie, et à plusieurs opérations de « croissance externe » qui lui auront permis d’absorber d’autres SCPI régionales du groupe Voisin, en 2014 (voir « Le cabinet Voisin fusionne 3 de ses 5 SCPI régionales ») et, plus récemment, en 2017 (voir « Réouverture du marché secondaire de la SCPI Immo Placement »), Immo Placement bénéficie désormais d’une couverture plus équilibrée sur les grandes métropoles régionales. Son portefeuille, « hyper-mutualisé » comme le qualifie Voisin, comporte plus de 200 actifs et 400 entreprises locataires.

Immo Placement, une stratégie d’optimisation du patrimoine

Depuis sa dernière augmentation de capital, finalisée en avril 2017, Immo Placement a enrichi son patrimoine de « plusieurs actifs de qualité » situés dans des villes comme Nantes, Toulouse, Lille, Roubaix ou Metz (voir « Première acquisition de l’année pour la SCPI Immo Placement »). Après une année 2017 déjà active (5 opérations, pour un total de 22,2 M€), la SCPI s’est portée acquéreur en 2018 de 4 nouveaux actifs, pour un total de 18,8 M€, générant un rendement moyen d’environ 6,5%. Ces opérations ont été financées par le produit de l’augmentation de capital (15 M€), mais également par un important programme de cession (9,3 M€) et le recours à de nouveaux emprunts (8,8 M€). Cette stratégie d’optimisation et de valorisation de son patrimoine a permis à la SCPI d’améliorer significativement son taux d’occupation financier (plus de 94% fin 2018).

Immo Placement, poursuite du développement

Afin de poursuivre son développement et de financer ses nouvelles acquisitions (déjà 3,8 M€ sur le 1er trimestre 2019), Immo Placement avait donc besoin de capitaux. L’augmentation de capital en cours vise une collecte du même ordre qu’en 2017, de 15 M€. Compte tenu de l’appréciation régulière de la valeur d’expertise de ses actifs sous gestion (nouvelle hausse de 1,98% de sa valeur de reconstitution en 2018), le prix de souscription sur le marché primaire est fixé à 870 €, soit une hausse de 2,35% par rapport au prix de souscription 2018 (850 €) et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’augmentation de capital de 2016/2017 (830 €). A ce nouveau niveau, le prix de souscription s’établit à près de 95% de la valeur de reconstitution fin 2018 (916,12 €) et dans la fourchette des derniers prix acquéreur des parts constatés sur le marché secondaire ces derniers mois (865€/875€).

Immo Placement, maintien ou hausse du dividende en 2019

Rappelons qu’Immo Placement a distribué en 2018 l’un des taux de rendement les plus élevés du marché (5,48%), et qu’elle dispose d’un impressionnant report à nouveau (125 jours de distribution). Mieux encore, la société de gestion Voisin estime que le dividende 2019 sera « supérieur ou égal au dividende 2018 ». Le succès de l’augmentation de capital en cours semble donc d’ores et déjà assuré…

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentent un patrimoine de près de 800 M€ pour le compte de 15 000 associés environ (au 31/12/2018). Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent 250 M€ de patrimoine (au 31/12/2018). Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Une trentaine de SCPI, sur les quelque 90 véhicules commercialisés actuellement, ont offert à leurs souscripteurs des rendements 2018 supérieurs à ceux distribués en 2017. Et souvent également supérieurs à la moyenne du marché.

Si le rendement moyen des SCPI d’entreprise s’est érodé en 2018, passant de 4,43% à 4,35%, une trentaine d’entre elles affichent toutefois des rendements en hausse par rapport à 2017. Avec des progressions de plus de 1% pour les meilleures, inférieures à 0,1% pour les plus anecdotiques…

Des sociétés de gestion plus présentes que d’autres

On retrouve dans ce palmarès, assez logiquement, les véhicules les plus performants en valeur absolue. C’est le cas des deux SCPI de Corum, encore aux premières places cette année avec des rendements supérieurs à 7%, en hausse de 133 points pour Corum XL (7,91% vs 6,58%) et de 83 pour Corum Origin (7,28% vs 6,45%). Paref Gestion réalise également un joli tir groupé puisque 4 de ses 7 SCPI affichent une hausse de leur taux de distribution (DVM), notamment Novapierre Allemagne dont le rendement passe de 4,71% à 4,99% (+ 28 points). BNP Paribas REIM France est aussi bien placée, avec 3 véhicules sur 5 en progression. Pierre Sélection et France Investipierre, deux SCPI de taille moyenne (moins de 500 M€), font 30 points de mieux qu’en 2017 (respectivement 4,25% vs 3,94% et 4,72% vs 4,42%). Accès Valeur Pierre, plus imposante (avec une capitalisation de 1,2 Md€), ajoute 0,08% à sa rémunération de 2017 (4,44% vs 4,36%) quand la SCPI « paquebot » du groupe, Accimmo Pierre (2,5 Md€), baisse de 0,06% (4,02% vs 4,08%).

Des SCPI en solo

On peut également citer Perial Asset Management, dont deux SCPI sur trois progressent en termes de DVM, et Fiducial Gérance, avec deux SCPI sur cinq en progression, ou bien encore La Française REM, AEW Ciloger et Sofidy, qui placent au moins deux de leurs véhicules dans le palmarès des variations en hausse des DVM. Plusieurs sociétés ne gérant qu’une seule SCPI y figurent également, comme Groupama Gan REIM avec Affinités Pierre, Swiss Life REIM France avec Pierre Capitale, ou Immovalor Gestion avec Allianz Pierre


Frédéric Tixier

Si leur collecte s’est légèrement tassée en 2018, toutes les catégories de SCPI d’entreprisene sont pas logées à la même enseigne. La catégorie dite des « diversifiées » est la seule à avoir bénéficié d’une progression du niveau de ses souscriptions nettes. C’est aussi la seule dont le taux de distribution se soit amélioré par rapport à 2017…

La collecte nette des SCPI s’est un peu assagie en 2018, tout en restant à un niveau très largement supérieur à celui des dix dernières années. Mais, avec un volume de 4,98 Md€ l’an dernier, les SCPI d’entreprise affichent un repli (-18,8%) moins sensible que celui des SCPI résidentielles (-33,6%, à 132 M€ vs 199 M€). Et au sein même des SCPI de rendement, toutes les catégories ne présentent pas les mêmes rythmes d’inflexion ou de progression.

Repli des « bureaux » et des « commerce »

La catégorie dominante, celle des SCPI de « bureaux » (34 SPCI fin 2018), avec une collecte nette de 2 696 M€ sur un total de 4 977 M€ pour l’ensemble des SCPI d’entreprise (90 SCPI à fin 2018), accuse un repli de 14% (vs 3 136 M€ en 2017), à l’image de l’ensemble du marché (-19%). Mais ce sont les SCPI dites de « commerce » (22 SCPI fin 2018) qui affichent le plus fort recul : -60,9%. Deux catégories qui, quoique toujours dominantes en encours, étaient déjà plutôt mal placées en 2017. Il s’agissait en effet des seules à n’avoir pas profité de l’envolée des souscriptions nettes, avec un niveau de collecte quasi identique à celui enregistré en 2016.


Montée en puissance des « diversifiées »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (27 SCPI fin 2018), dont la collecte nette avait bondi de 73,6% entre 2016 et 2017, et seul secteur à avoir continué à progresser entre 2017 et 2018. Les SCPI diversifiées affichent en effet une hausse (+14%) de leur collecte nette l’an dernier, avec un volume supérieur au milliard d’euros. La dernière catégorie, celle des SCPI « spécialisées » (7 SCPI fin 2018), ne réédite pas son exploit de l’exercice 2017, où sa collecte s’était envolée de 85%. En 2018, c’est un repli de 24,6% qui est au rendez-vous. Ces différences de flux ne modifient toutefois pas la hiérarchie catégorielle en termes de capitalisation : les bureaux restent en tête (64% de la capitalisation totale des SCPI d’entreprise), les commerces en deuxième position (14%), les diversifiés en troisième (9%) et les spécialisées en queue (6%). Mais la seconde place des commerces semble de plus en plus fragile…

Des rendements supérieurs aux autres catégories

Si les souscriptions en faveur des SCPI diversifiées sont en hausse constante, c’est sans doute en partie parce que cette catégorie offrant, par définition, un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -, elle procure en outre ces deux dernières années des rendements supérieurs à ceux des catégories alternatives. Avec un taux de distribution moyen de 5,30% en 2018 (contre 4,35% pour l’ensemble des SCPI d’entreprise), elles se positionnent une nouvelle fois au-dessus du lot. Mieux encore, les SCPI diversifiées sont les seules à afficher des revenus distribués (+4,41%) et un taux de distribution (de +25 points, à 5,30% vs 5,05%) en hausse par rapport à 2017…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

Perial Asset Management a investi plus de 660 M€ pour le compte de ses fonds immobiliers l’an dernier, dont 80% au profit de ses trois SCPI, PFO, PFO2 et PF Grand Paris. Ces dernières, qui ont collecté 265 M€ en 2018, affichent toutes des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché.

Les SCPI de Perial avaient été parmi les premières à dévoiler leurs taux de distribution pour 2018. Avec des rendements compris entre 4,40% et 4,87%, elles se situent toutes au-delà de la moyenne du marché (4,35%). Côté collecte nette, le millésime est un peu en retrait par rapport à 2017 (265,82 M€ vs 301,66 M€, soit un recul de 11%), mais moins marqué que celui de l’ensemble du marché des SCPI (-19,4% selon ASPIM/IEIF). Perial Asset Management conserve d’ailleurs son rang de 8société de gestion la plus collectrice nette en 2018.

Une collecte brute de 354 M€

La collecte brute des trois véhicules immobiliers grand public de Perial s’affiche à 354 M€. C’est PFO2, historiquement positionnée sur le créneau du développement durable, qui se taille la part du lion, avec un volume brut de 189 M€ (136 M€ de collecte nette). La SCPI frise d’ailleurs désormais le milliard d’euros de capitalisation. En deuxième position, on retrouve PF Grand Paris – ex PF1 -, avec 106 M€ de collecte brute (83 M€ en net), suivie de PFO, la SCPI historique désormais ouverte sur l’Europe et au capital variabilisé, avec 59 M€ de souscriptions (46 M€ en net). Les trois produits ont suivi des politiques d’investissement soutenues l’an dernier (531 M€ au total, contre 660 M€ pour l’ensemble des véhicules gérés par Perial Asset Management) et procédé à d’importants arbitrages (240 M€ au total).


Rendements compris entre 4,40% et 4,87%

Les trois SCPI affichent des dividendes en hausse, et deux d’entre elles des taux de distribution en progression, pour PFO2 et PF Grand Paris. Cette dernière, dont le prix de souscription est passé de 469 € à 492 € en mai dernier, offre en outre à ses souscripteurs une revalorisation du prix moyen de leurs parts (VPM) de 3,65%, tout comme PFO, mais dans des proportions plus modestes (+0,94%). Toutes situées au-dessus du marché en termes de DVM (4,35% en moyenne), elles sont également très bien placées en termes de performance globale (addition des TVM et VMP). PF Grand Paris, avec 8,05%, est très au-delà de la moyenne des SCPI (5,17% selon ASPIM/IEIF), PFO juste au-dessus (5,81%). Seule PFO2 s’inscrit en dessous de la norme, avec 4,51%. A noter toutefois que les trois SCPI annoncent déjà des dividendes en hausse pour 2019, avec des fourchettes prévisionnelles de 21 € à 22 € pour PF Grand Paris (contre 20 € en 2018), 45,50 € à 47,50 € pour PF0 (46 € en 2018) et 8,80 € à 9,20 € pour PFO2 (8,60 € en 2018).


Un programme ambitieux pour 2019

Perial Asset Management, qui intégrera de nouveaux locaux avant la fin de l’année, compte également poursuivre son ambitieux programme d’investissement, qu’il chiffre à 760 M€ pour l’année en cours. Ses cibles, comme en 2018, seront la France, l’Allemagne, les Pays-Bas et l’Italie, tout en restant « opportuniste sur d’autres marchés de la zone euro, comme la péninsule ibérique », précise la société de gestion. Cette dernière, qui annonce le lancement de nouveaux fonds à destination des investisseurs institutionnels, continuera également sa stratégie d’arbitrage, avec un objectif de 140 M€ de cessions. Perial, l’un des pionniers de l’investissement responsable en immobilier, réaffirme aussi sa volonté de continuer à mettre en œuvre une politique résolument ESG¹…

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Le Groupe Perial présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe Perial s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management et la promotion immobilière avec Perial Développement. Le Groupe Perial emploie à ce jour près de 190 collaborateurs. Perial Asset Management, qui gère près de 3,7 milliards d’euros au 31/12/2018, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 43 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

(¹) Environnement, Sociétal, Gouvernance.

La société de gestion Sofidy annonce une collecte brute « volontairement maîtrisée » de 414 M€ sur ses SCPI en 2018, soit 327 M€ de souscriptions nettes. Une stratégie qui lui permet, associée à une politique de gestion prudente et diversifiée, de continuer à afficher des taux de rendements 2018 « parmi les meilleurs du marché ».

Avec une progression d’à peine 4% par rapport à 2017, la collecte brute enregistrée l’an dernier par l’ensemble des véhicules à sous-jacents immobiliers gérés par Sofidy (498 M€) a été « volontairement maîtrisée », explique la société de gestion. Côté SCPI, la collecte brute s’établit à 414 M€, et à 326,8 M€ pour les souscriptions nettes.

Immorente en vedette

Un niveau qui place Sofidy, comme en 2017, en 6position des sociétés de gestion les plus collectrices, entre BNP Paribas REIM (338,6 M€) et La Française REIM (316,3 M€). C’est une nouvelle fois la SCPI paquebot diversifiée du groupe, Immorente, qui se taille la part du lion, avec une collecte nette de 208 M€, suivie d’Efimmo, spécialiste des bureaux, à 105 M€. Des flux que Sodify a investis dans une logique de « diversification géographique et sectorielle », via un programme global d’investissement évalué à 307 M€ en 2018. « Près de 30% du programme d’achat ont été investis en Allemagne et aux Pays-Bas et plus de 6% ont été investis dans de nouvelles typologies d’actifs (logement, hôtellerie, camping…) et des investissements indirects (Club Deal logistique…) », précise Sofidy, qui avait récemment annoncé son implication dans une structure dédiée aux plateformes logistiques du groupe Carrefour.


Des rendements « parmi les meilleurs du marché »

Ces investissements ont été réalisés, comme en 2017, selon une approche sélective et prudente. Les rendements générés par les actifs sous gestion ont ainsi permis de préserver des taux de distribution qui s’inscrivent « parmi les meilleurs du marché », comme le souligne Sofidy. Les 3 SCPI de rendement (Efimmo, Immorente, Sofipierre) affichent effectivement des taux au-delà de la moyenne du marché (4,35% en 2018), en très léger recul par rapport à 2017 pour Immorente (-0,03%, à 4,70% vs 4,73%), mais en progression pour Sofipierre (+0,09%, à 4,71% vs 4,62%) et surtout pour Efimmo (+0,18%, à 5,06% vs 4,88%). Immorente 2, une SCPI dite de capitalisation – dont l’objectif est davantage l’appréciation à terme du capital que la distribution de dividendes -, récompense ses porteurs de parts avec une hausse significative de sa valeur (+2,77%, en VPM), et un niveau de rendement en légère baisse par rapport à 2017 (-0,08%, à 2,98% vs 2,90%). Les actionnaires de Sofipierre et d’Immorente bénéficient aussi d’une progression de la valeur de leurs parts (respectivement +0,22% et +0,61%), ce qui classe également les véhicules gérés par Sofidy parmi les mieux positionnés en performance globale.

Frédéric Tixier


A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 5,1 milliards d’euros, constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux.
Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance ont collecté plus de 25 M€ en 2018. Quatre sur cinq affichent des dividendes en hausse ou stables par rapport à 2017. Leurs taux de distribution 2018 (DVM) sont globalement au-dessus de la moyenne du marché.

« Pour la 3année consécutive, les SCPI de rendement de Fiducial Gérance affichent une progression de leur distribution », annonce la société de gestion dans un communiqué publié aujourd’hui.

Dividendes en hausse

La gamme des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance, profondément remaniée ces dernières années, compte désormais cinq véhicules, dont quatre à capital variable. Leur repositionnement, dans une logique de complémentarité et de différenciation, s’est d’ailleurs poursuivi en 2018 avec la variabilisation du capital de Logipierre 3, une SCPI dédiée à l’investissement en résidences services et murs d’hôtels. Sur ces cinq SCPI, trois affichent effectivement des dividendes en hausse. C’est le cas précisément pour Logipierre 3, dont le dividende par part passe de 60,5 € à 64,5 €. Celui de Sélectipierre 2, un véhicule spécialisé dans les bureaux « prime » parisiens qui a procédé à une importante revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, progresse de 24 € à 25 €, contre une augmentation de 10,30 € à 10,50 € pour le dividende de Ficommerce, SCPI spécialisée en commerce ayant absorbé BTP Immobilier en 2017. En revanche, le dividende de Pierre Expansion reste stable, à 11 €, et celui de Buroboutic baisse légèrement, de 12,15 € à 11,60 €.


Rendements globalement au-dessus de la moyenne du marché

Trois véhicules sur cinq connaissent également une variation du prix moyen de leurs parts (VPM). C’est le cas notamment pour Logipierre 3, qui affiche, du fait de l’opération de variabilisation du capital, une forte progression, de +16,74%. Les parts de Sélectipierre 2, qui profite de la revalorisation de son patrimoine parisien, progressent quant à elles de 4,16%. Celles de Pierre Expansion, une SCPI de bureaux dont le rapprochement avec Sélectipierre 2 avait un temps été envisagé, et la seule dont le capital soit encore fixe, subissent un léger recul, de 1,56%. Côté taux de distribution (DVM), c’est-à-dire le niveau des dividendes rapporté au prix moyen de la part sur l’année, les SCPI Fiducial Gérance se situent, tout du moins pour trois d’entre elles, au-dessus de la moyenne du marché 2018 (4,35% selon les dernières statistiques ASPIM/IEIF). En termes de performance globale (DVM et VPM), deux véhicules sortent du lot, avec des taux supérieurs à 5,17% (moyenne du marché 2018).


Collecte globale de 25 M€

La collecte nette 2018 en SCPI de Fiducial Gérance est quant à elle très inférieure (25,4 M€) à celle réalisée en 2017 (85 M€). Elle s’est surtout portée sur Ficommerce (14,5 M€) et Buroboutic (7,1 M€), cette dernière, diversifiée sur tout type d’actifs, ayant par ailleurs connu une année très active sur le plan des acquisitions (73 M€ de transactions). Une dynamique qui semble se poursuivre en 2019, la SCPI ayant déjà procédé à plusieurs opérations « signées à un rendement moyen de 6,40% acte en main », précise Fiducial Gérance. La société de gestion propose d’ailleurs, pour relancer la collecte de Buroboutic, 3 mois de revenus équivalent au délai de jouissance aux nouveaux souscripteurs. Une « promotion » valable du 1er février au 31 mai 2019…

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestionindépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le chiffre est tombé : 4,35%. C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2018, selon les données ASPIM/IEIF, qui s’affiche donc légèrement en retrait par rapport au millésime 2017 (4,43%). Mais la « prime de risque » des véhicules de la pierre-papier demeure à un niveau historiquement élevé.

Il est un peu inférieur aux attentes : espéré à 4,40%, il s’établit finalement à 4,35%. Le taux de distribution moyen (DVM) des SCPI en 2018, calculé par l’ASPIM/IEIF et dévoilé aujourd’hui, n’en est pas déceptif pour autant. Comme le souligne l’ASPIM dans son communiqué, les SCPI ont réussi à maintenir un taux de distribution « attractif », qui leur permet « de dégager une prime de risque qui demeure confortable ».

Performance globale de 5,17% en 2018

Le rendement des SCPI subit de fait une lente érosion depuis plusieurs années. Depuis, plus précisément, une vingtaine d’années, 1999 très exactement, où le taux de distribution moyen culminait alors à 8,18%, selon les données IEIF. Une année historique pour les actionnaires de SCPI puisque ces derniers avaient alors en outre bénéficié d’une revalorisation du prix moyen pondéré (VPM) de leur part de 12,46%, portant leur performance globale à plus de 20% ! En 2018, cette revalorisation est elle aussi moins importante qu’en 2017 : +0,82%, contre +1,79%¹. La performance des SCPI, mesurée par l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur des parts détenues, s’établit donc à 5,17% en 2018, contre 6,22% en 2017.


Une prime de risque toujours élevée

Un niveau de rémunération globale qui, bien qu’en retrait depuis 2009, où il culminait à 11,50%, reste encore parmi les plus attractifs sur le marché des placements. Sur leur seule composante rendement (le DVM), les SCPI se situent toujours très au-delà du taux moyen servi par les fonds en euros de l’assurance-vie, estimé à 1,6% en moyenne pour 2018. Surtout, la « prime de risque » des SCPI, autrement dit l’écart entre leur rendement nominal et celui d’un placement théorique sans risque², reste historiquement élevée. A 3,67% en 2018, elle se situe encore au-delà des primes de risque observées entre 1990 et 2013³.


Des écarts de rendements toujours aussi importants

D’autant que ce taux de distribution moyen – pondéré par la capitalisation des SCPI – reste théorique. Ce qui compte, pour les souscripteurs, c’est la rémunération servie par le ou les véhicules dont ils détiennent des parts. Or, sur les 86 véhicules ayant distribué un dividende en 2018 recensés par l’IEIF, cette rémunération peut aller du simple au quintuple… La probabilité d’avoir fait mieux que la moyenne du marché – sans prendre en compte le critère capitalisation – reste toutefois assez acceptable, puisque près de 63% des SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 4,35%…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs(FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

[1] L’évolution des VPM est beaucoup plus erratique que celle des DVM, des années de recul pouvant alterner avec des années de revalorisation. A la différence des rendements, qui dépendent des loyers et du taux d’occupation des locaux, la valeur des parts – et leur évolution – sont fonction de la valeur patrimoniale des actifs sous-jacents détenus par les SCPI.
[2] Le rendement des emprunts d’Etat à 10 ans, mesuré par l’indice TEC 10 (taux de l’échéance constante 10 ans).
[3] A l’exception de 1998, où elle s’établissait à 3,74%.

La SCPI gérée par Swiss Life REIM France avait annoncé dès le 4e trimestre 2017 l’objectif d’un taux de distribution de 4,50% en 2018. Objectif tenu, grâce à une collecte limitée et des investissements diversifiés sectoriellement et justement répartis entre France et Allemagne.

Après un premier exercice de « montée en puissance », la toute jeune Pierre Capitale, première SCPI lancée par Swiss Life REIM sur le marché français en février 2017, signe une année 2018 de consolidation.

Peu de collecte et un seul investissement en 2018

Pierre Capitale n’aura en effet collecté qu’un peu moins de 9 M€ l’an dernier, contre près de 65 M€ en 2017. Et réalisé un seul investissement – un hôtel 4 étoiles situé à Munich, exploité dans le cadre d’un bail d’une durée ferme résiduelle de 12 ans, pour un montant de 21,8 M€ -, contre 6 en 2017 – pour près de 77 M€ – . Une stratégie pleinement assumée par Julien Guillemet, le gérant de la SCPI, qui considère que Pierre Capitale a atteint l’an dernier le double objectif qu’elle s’était fixé en termes de diversification. « Avec plus de 90 M€ investis, Pierre Capitale est aujourd’hui une SCPI équilibrée géographiquement entre la France et l’Allemagne, mais aussi sectoriellement entre l’immobilier de bureaux et l’immobilier de service à la personne », explique-t-il dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI.

Les marchés établis privilégiés

Pierre Capitale vise en effet, depuis sa création, à produire une performance pérenne autour de deux « moteurs » macro-économiques complémentaires : le marché de l’emploi – d’où l’exposition au secteur des bureaux, dont la santé dépend en grande partie de ce facteur – et celui de la consommation, capté au travers de l’immobilier de service (santé, résidences gérées, autres services à la personne) et l’hôtellerie. Pour y parvenir, le gestionnaire privilégie des actifs de qualité, cela va de soi, mais aussi et surtout implantés sur des marchés « établis », garants d’un renouvellement rapide des locataires. Pas d’investissements hasardeux au programme… D’où le choix de Paris, en France, et de Munich, en Allemagne, où la SCPI est pour l’heure exclusivement et équitablement investie. Sachant que Pierre Capitale, qui bénéficie du support des équipes de Swiss Life Asset Managers en Europe, a également vocation, à terme, à se positionner sur d’autres métropoles européennes.

La rentabilité dans la durée

Cette stratégie fondamentalement prudente et visiblement très correctement mise en œuvre – les taux d’occupation financier sont proches de 100% -, n’est en revanche pas construite pour produire des rendements hors norme. Pierre Capitale vise la rentabilité dans la durée et l’optimisation du couple rendement/risque. Et tient ses objectifs. Fin 2017, elle annonçait l’ambition d’un taux de distribution de 4,50% sur l’exercice 2018, soit 0,25% de mieux qu’en 2017. Promesse a priori tenue, la SCPI ayant confirmé début 2019 ce rendement prévisionnel qui s’établirait alors à peu près dans la moyenne du marché. Mais les porteurs de parts de Pierre Capitale auront peut-être une bonne surprise en 2019 ou en 2020. Les valeurs d’expertise de la SCPI ayant progressé de 3,6% en 2018, une revalorisation du prix de la part n’est en effet pas à exclure…

Frédéric Tixier


A propos de Swiss Life REIM France(i)

Créée en 2007, Swiss Life REIM (France) est la structure française de gestion d’actifs immobiliers de Swiss Life Asset Managers. Acteur important de l’immobilier en France avec près de 10 milliards d’euros d’actifs et 380 immeubles gérés et administrés, Swiss Life REIM (France) compte près d’une centaine de collaborateurs qui interviennent dans de nombreux domaines de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, services à la personne) et résidentiel. C’est aussi le 1er gérant d’OPCI professionnels du marché avec 42 fonds d’investissement sous gestion. À l’international, Swiss Life REIM (France) s’appuie sur une présence de Swiss Life Asset Managers et de ses filiales dans 12 pays d’Europe.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société