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Bientôt une UC immobilière européenne et diversifiée chez Advenis REIM

La société de gestion, dont les deux SCPI européennes affichent des taux de rendement de 4,5% et 4,1%, boucle une année fertile en investissements. Elle s’apprête à lancer une unité de compte investie sur différentes classes d’actifs immobiliers européens. Et place 2021 sous le signe de l’ESG et de la proximité avec ses locataires.

4,5%[1] pour Eurovalys, la SCPI spécialiste des bureaux allemand; 4,10%[2] pour Elialys, le véhicule dédié aux marchés tertiaires d’Europe du Sud. Les deux SCPI européennes d’Advenis REIM ont visiblement traversé la crise sans trop d’encombre.

Amélioration de la rentabilité des SCPI tout au long de l’année

Eurovalys distribue un rendement identique à celui de l’an dernier. « Sans utilisation du report à nouveau et sans cession d’actifs », précise la société de gestion. Elialys, qui n’avait rien distribué au titre de son premier exercice, verse un premier dividende annuel très légèrement en deçà de la moyenne du marché. Il s’agit toutefois, pour Elialys, d’un résultat établi sur un « exercice partiel [3]», comme le souligne Advenis REIM. Les deux SCPI ont d’ailleurs amélioré leur taux de distribution trimestriel au cours de l’année. Elialys affiche une progression quasi constante de son dividende trimestriel. Il est passé de 6 € au 1er trimestre à 10 € aux 2e et 3e, pour s’afficher à 15 € au dernier.

Forte rentabilité des investissements

Eurovalys a versé au titre du 4e trimestre 2020 un dividende de 15,22 € par part. Contre 10,15 € au titre des trois trimestres précédents. Ces progressions s’expliquent en partie par la rentabilité des acquisitions réalisées en 2020. Elialys, dont le développement a été retardé par la crise sanitaire, n’avait bouclé qu’une opération en février 2020. Ce qui explique la faiblesse de son dividende. Elle s’est rattrapée en fin d’année, avec 3 investissements à Barcelone. Dégageant, au total, un taux de rendement moyen à l’acquisition de 6,8%… Pour Eurovalys, qui compte désormais 25 actifs en portefeuille, ce taux de rendement moyen à l’acquisition ressort à 5,8%. De quoi, dans un cas comme dans l’autre, maintenir en 2021 des taux de distribution au moins équivalents à ceux de 2020.

Eurovalys, Elialys : des fondamentaux solides

Et sans doute supérieurs pour Elialys, qui vise un DVM compris entre 4,5% et 5% sur une année pleine. Les deux SCPI affichent par ailleurs des ratios d’exploitation plutôt rassurants. Leurs valeurs d’expertise 2020 seraient en légère progression par rapport à 2019. Les taux d’occupation financier et taux de recouvrement des loyers d’Elialys sont de respectivement 96,60% et 100%. Et de 93,43% et de 99,6% pour Eurovalys. L’une et l’autre ont allongé la durée moyenne de leurs baux en 2020. Et développent des stratégies d’investissement qui, à en croire Advenis REIM, sont parfaitement en mesure de continuer à délivrer de la performance. Avec l’aide, il est vrai, d’un effet de levier bien supérieur à la moyenne des SCPI.


Effet de levier important

Le taux d’endettement d’Eurovalys, fin 2020, est proche de 30%. Celui d’Elialys, de 40%… Mais, affirme Advenis REIM, les emprunts contractés bénéficient, dans les deux cas, « de taux particulièrement bas ». On peut d’ailleurs penser que ces taux d’endettement sont en partie la résultante d’un décalage entre investissement et collecte en 2020. Eurovalys, qui a collecté un peu moins qu’en 2019 (162 M€ vs 200 M€), a néanmoins réalisé plus de 300 M€ d’acquisitions l’an dernier. Elialys, qui disposait certes d’un important solde à investir fin 2019, a investi plus de 26 M€ en 2020. Mais n’a collecté que 5,6 M€. Sur le sujet de la collecte, qui semble être globalement repartie au 4e trimestre, Advenis REIM signale d’ailleurs que, sur Eurovalys notamment, elle s’est fortement accrue sur le segment des CGP.

Progression d’Eurovalys dans les réseaux de CGP

« Eurovalys a poursuivi son développement auprès des réseaux de distribution. Elle est désormais identifiée et reconnue par les CGP », se félicite Jean-François Chaury, le Directeur général d’Advenis REIM. Une percée auprès des cibles « retail » sur lesquelles la société de gestion compte bien capitaliser en 2021. Advenis REIM, qui réalise l’essentiel de sa collecte SCPI en direct (95%), va en effet lancer prochainement une unité de compte immobilière pour l’assurance-vie. Celle-ci sera évidemment dédiée aux marchés européens. Mais, contrairement aux deux SCPI essentiellement de bureaux, elle investira sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. La société de gestion annonce également la mise en place d’un mécanisme d’épargne programmée pour ses SCPI, « incluant le réinvestissement des coupons ».

Renforcement de la politique ESG

Mais pour 2021, c’est le renforcement de sa politique ESG qu’Advenis REIM met au centre de ses priorités. Le gestionnaire vise notamment la labélisation ISR pour tout ou partie de ses véhicules. Il entend également encore améliorer la proximité envers ses locataires, afin de préserver la « valeur locative de ses SCPI ». Concernant sa stratégie d’investissement, pas de changement majeur, mais encore plus de vigilance. Advenis REIM continue à croire au potentiel des bureaux bien situés dans les grandes métropoles européennes, et occupés par des locataires de premier plan. Même face à une remontée des taux de vacance, un peu partout en Europe, ce type de biens n’a, pour l’instant, aucun mal à retrouver rapidement des locataires. L’emplacement, une valeur sûre de l’immobilier, même en temps de crise…

Frédéric Tixier


[1] Advenis REIM affiche un rendement net de fiscalité allemande. Non retraité, le DVM ressort à 4,79%, selon l’IEIF

[2] Rendement net de fiscalité étrangère

[3] Elialys a procédé à son premier investissement en février 2020


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management est la société de gestion qui gère les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) du groupe Advenis. Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018 (n° GP 18000011), Advenis REIM conçoit et gère des Fonds Immobiliers Alternatifs (FIA) de type SCPI orientés autour de deux thématiques : l’investissement immobilier tertiaire européen destiné à une clientèle privée ou institutionnelle qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier avec un rendement potentiel ; l’investissement immobilier résidentiel ancien destiné à une clientèle privée qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier et à bénéficier sous conditions d’avantages fiscaux.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonne résistance des SCPI Sofidy en 2020 et perspectives positives pour 2021

Ses deux principales SCPI affichent des rendements une nouvelle fois supérieurs à la moyenne du marché. Des résultats que le gestionnaire explique par la qualité du modèle Sofidy, celui d’une gestion prudente, sélective, disciplinée, mutualisée et diversifiée. Une résilience qui devrait perdurer en 2021, année placée sous le signe d’une accélération de la diversification européenne. Une nouvelle SCPI dédiée devrait d’ailleurs prochainement voir le jour…

4,42% pour la SCPI diversifiée Immorente, 4,80% pour la SCPI de bureaux Efimmo et des rendements eux aussi présentés comme résilients pour les autres véhicules immobiliers gérés par Sofidy. La société de gestion confirme en outre que la stabilité constatée des valeurs d’expertise de ses deux principales SCPI exclut toute variation du prix des parts en 2021.

Résistance exceptionnelle des SCPI

2020, une année « inouïe », comme la qualifie Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, atteste donc de la résistance exceptionnelle des SCPI en général, celles de Sofidy en particulier. Contrairement aux prédictions les plus alarmistes, l’immobilier, y compris et notamment l’immobilier de bureau et de commerce, a démontré sa robustesse. Le télétravail n’a pas pris l’ampleur attendue. Et le commerce de proximité, en centre-ville, cher à Sofidy, reste porté par des tendances sociétales fortes. A cette résilience globale des classes d’actifs sélectionnées, s’ajoute la valeur ajoutée du gestionnaire immobilier. Sofidy estime en effet que si ses véhicules ont traversé la crise « sans encombre », c’est en raison d’un style de gestion qui a fait ses preuves.

Le style de gestion Sofidy

Sa gestion « prudente, sélective et disciplinée » a joué son rôle d’amortisseur. Pratiquée assidûment depuis 30 ans, elle a créé un « réservoir de plus-values mobilisables ». S’y ajoute une stratégie de forte diversification des actifs, qui assurent aux véhicules de Sofidy l’une des fortes mutualisations du marché. Et des équipes de gestion expérimentées, intégrées, en contact étroit avec les locataires. Résultat : les SCPI de la société de gestion affichent des taux de recouvrement très largement au-delà des 90%. 92,3% en 2020 pour Immorente. Et 96% pour Efimmo. Soit, en consolidé, environ 94%. Les mesures d’aménagement n’auront au total concerné qu’environ 1% des loyers annuels. 5% sont encore en discussion. Il s’agit essentiellement de locataires « du secteur de la restauration et situés au Benelux », précise Sofidy. Les taux d’occupation financiers (TOF) restent eux aussi au-dessus des 90%. 93,4% pour Immorente, 92,95% pour Efimmo.

D’importantes plus-values latentes

Ces taux figurent parmi les indicateurs avancés pris en compte par les évaluateurs pour fixer les valeurs d’expertise. Ce qui explique pourquoi les valorisations 2020 retenues pour Immorente (-0,16% vs 2019) et Efimmo (-0,61%) sont quasi identiques à celles de l’exercice précédent. Les SCPI Sofidy disposent en outre d’importantes plus-values latentes. Jusqu’à deux ans de distribution pour Immorente, un an pour Efimmo. Des réserves que les deux SCPI ont d’ailleurs en partie mis à profit l’an dernier. Immorente a cédé pour environ 34 M€ d’actifs en 2020, Efimmo 39 M€. « Ce qui représente à peine 1% du patrimoine de ces véhicules », relativise Jean-Marc Peter. Sofidy boucle donc l’année sur un bilan, certes moins flamboyant qu’en 2019, mais néanmoins globalement positif.


Un plan d’action ambitieux pour 2021

La société de gestion affiche une collecte globale, tous véhicules confondus, de 709 M€. Elle a investi l’an dernier 427 M€, et arbitré pour 81 M€ d’actifs. Forte d’un patrimoine sous gestion de 6,7 Md€, elle détient environ 4 200 actifs immobiliers, dont la moitié est d’ailleurs logée dans Immorente, qui reste l’une des plus imposantes SCPI du marché (3,48 Md€). Sofidy aborde l’année 2021 avec « ambition, agilité et prudence ». Outre le déploiement de son plan d’action ESG/ISR « SO DURABLE », elle compte encore diversifier ses classes d’actifs sous gestion, et accélérer son développement en Europe. En ajoutant de nouveaux pays à sa zone de chalandise. Déjà présentes en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique et, depuis peu, au Royaume-Uni, ses SCPI vont s’intéresser plus activement à l’Europe du Sud (Espagne, Italie) et à l’Irlande.

Prochainement une nouvelle SCPI européenne

Les acquisitions hors de France pourraient représenter jusqu’à la moitié des investissements programmés en 2021 (900 M€). Une nouvelle SCPI diversifiée, dédiée à la zone européenne, devrait d’ailleurs voir le jour au début du second semestre. D’autres innovations sont au programme. Sofidy annonce notamment la mise en place prochaine d’un service de financement pour certaines de ses SCPI, en partenariat avec des établissements bancaires. Etonnant quand l’on sait que la plupart des banques se refuse à financer à crédit les SCPI non distribuées à leurs guichets. « Certaines commencent à comprendre que le risque est faible », rétorque Sofidy. La société de gestion espère surtout, via cette nouvelle proposition, dynamiser le marché du crédit aux SCPI. Qui semble effectivement, depuis quelques semaines, attirer de nouveaux acteurs…

Frédéric Tixier


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonnes pratiques des SCPI en matière de communication de crise

Une étude publiée par Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, analyse la qualité de la communication des SCPI et des OPCI depuis le début de la crise sanitaire. Les SCPI ont fait preuve de plus de transparence que les OPCI. Mais le bilan est globalement très positif. Même si certains indicateurs, notamment extra-financiers, demandent à être améliorés.

« En 2020, 100% des véhicules étudiés ont mis une information circonstanciée sur le contexte particulier lié à la Covid 19 », reconnaissent d’entrée de jeu les auteurs de l’étude que le cabinet Mazars, en partenariat avec l’ASPIM, a consacrée à la communication financière des SCPI et des OPCI grand public[1].

Une communication qui s’est adaptée à la crise sanitaire

Après avoir analysé les documents mis à la disposition du public par les véhicules gérés par 36 gestionnaires immobiliers (soit 169 SCPI et 18 OPCI), l’étude constate en effet que l’information fournie est « globalement lisible et pertinente ». SCPI et OPCI ont correctement communiqué sur leurs indicateurs clefs en matière de risque ou de performance. Face à la crise de la Covid-19, ils ont utilisé tous les supports de communication disponibles. Leurs rapports annuels 2019, dont la plupart a été publié durant le premier confinement, y font largement référence. Mieux encore, de « nombreuses sociétés de gestion ont rapidement mis en place une communication ad hoc via leur site internet », souligne l’étude, comme le constatait déjà pierrepapier.fr en mars dernier. Les bulletins d’information ont également été mis à profit. Pour donner aux associés une estimation des conséquences de la crise sanitaire sur la rentabilité de leur placement.

Des niveaux d’information et de transparence variables selon les véhicules

Mazars souligne d’ailleurs qu’en dépit de la suppression de l’obligation de publier ces documents trimestriellement, « 70% des sociétés de gestion étudiées » étaient encore sur ce rythme trimestriel au 31 mars dernier. Parmi les informations fournies, l’étude relève que la plupart des SCPI précisent désormais le taux d’impayés (99%) ou d’encaissement des loyers (90%). Contrairement aux OPCI, mauvais élèves en la matière. Le taux d’occupation financier (TOF) est quant à lui systématiquement précisé par les SCPI. Moins unanimes (59%) sur le sujet du taux d’occupation physique. Les OCPI sont en revanche plus transparents sur la thématique de la dette. Le taux d’endettement est systématiquement précisé dans le rapport des OPCI. Il n’apparaît en revanche que dans 73% des cas pour les SCPI. Le bulletin d’information périodique des OPCI le rappelle dans 57% des cas. Contre seulement 36% pour les SCPI.

Focus sur les indicateurs extra-financiers

Mazars s’intéresse également aux indicateurs extra-financiers publiés par les FIA immobiliers. Un sujet d’autant plus d’actualité depuis la mise en place du nouvel label ISR immobilier fin 2020. Et auquel prétend un nombre croissant de véhicules. L’étude constate que la thématique RSE est désormais présente dans bon nombre de rapports annuels. C’est le cas pour 47% des SCPI. Et 33% des OPCI. Des indices de mesure globale de la performance RSE figurent dans 32% des rapports des SCPI. Dans 22% de ceux des OPCI. Les sociétés de gestion précisent souvent les labels ou niveau de certification des immeubles acquis au cours de l’exercice. Certaines ont développé des processus internes de notation. Mais, déplore Mazars, ces pratiques sont « très différentes selon les acteurs. Ce qui peut rendre difficile la comparabilité ».

De bonnes pratiques qui pourraient encore être plus généralisées

Plus globalement, l’étude conclut d’ailleurs sur une « synthèse des bonnes pratiques relevées ». Mais elle insiste sur celles « qui pourraient encore être plus généralisées ». Notamment en termes d’information sur les risques locatifs, de ratio de valorisation. Mais aussi d’explication sur l’origine des revenus. OPCI et, surtout SCPI, sont donc plutôt de bons élèves en termes de communication financière. Mais ils peuvent encore mieux faire…

Frédéric Tixier


[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public – SCPI et OPCI » – Etude 2020 – 3e édition – Mazars, ASPIM


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A propos de Mazars(i)

Mazars est un cabinet international et intégré spécialisé dans l’audit, le conseil et l’expertise comptable, ainsi que dans les services financiers, fiscaux et juridiques. Présents dans plus de 90 pays et territoires, nous nous appuyons sur l’expertise de nos 40 400 professionnels – 24 400 au sein de notre partnership intégré et 16 000 au sein de “Mazars North America Alliance”- pour accompagner les entreprises de toutes tailles à chaque étape de leur développement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Collecte et dividendes en hausse pour les SCPI Perial en 2019

La société de gestion annonce une collecte en hausse de 34%, à 535 M€. Ses trois SCPI affichent des dividendes en progression. Pour deux d’entre elles, le taux de distribution 2019 est même supérieur à celui de 2018.

Nouvelle année de croissance et de performance pour Perial Asset Management. La société de gestion annonce une collecte brute « record », à 535 M€. C’est 34% de plus qu’en 2018. Perial boucle également un exercice dynamique en termes d’investissements et de transactions.

Perial AM : 725 M€ d’investissements en 2019

La filiale du groupe présidé par Eric Cosserat a réalisé un volume global d’investissement de 725 M€ l’an dernier. Contre 660 M€ en 2018. Le programme 2019 est déjà bouclé à hauteur de 433 M€. Et « 292 M€ sont engagés pour être investis dans les premiers mois de 2020 », précise Perial AM. La société de gestion a également procédé à 200 M€ d’arbitrages, dont 94 M€ actés. Ces cessions d’immeubles « qui ne participaient plus de manière optimale à la performance des fonds » sont en léger retrait par rapport à 2018 (240 M€). Pour financer une partie des acquisitions, Perial AM a continué à utiliser l’effet de levier du crédit. Mais en maintenant un taux d’endettement moyen de ses fonds « en deçà de 20% ». Cette stratégie de croissance sera maintenue en 2020. Le groupe en effet prévoit d’investir cette année plus de 800 M€.

Une collecte en hausse de 34%

L’origine des fonds investis demeure, bien entendu, la collecte engrangée par les SCPI de Perial. En 2019, elles ont reçu 535 M€ de nouveaux capitaux. C’est 34% de plus qu’en 2018. Comme lors des exercices précédents, c’est la SCPI PFO2 qui en recueille l’essentiel. Sa collecte brute 2019 s’établit à près de 300 M€. Contre 120 M€ environ pour PFO et PF Grand Paris. En termes de capitalisation, PFO2 – que Perial espère voir bientôt labelisée ISR -, reste donc également en tête. Fin 2019, cette dernière pesait 2,28 Md€. Soit environ 3 fois plus que les deux autres SCPI du groupe. PF Grand Paris, la « SCPI de référence pour investir dans le Grand Paris », s’affiche à 791 M€. PFO, la SCPI historique, qui « diversifie son patrimoine dans les capitales européennes », à 745 M€.


Dividendes en progression pour les 3 SCPI

Les 3 SCPI voient une nouvelle fois leurs dividendes progresser. La hausse la plus significative est à porter au crédit de PF Grand Paris. Son dividende 2019 s’établit à 22 € par part. 4,8% de plus qu’en 2018. Vient ensuite PFO2, avec une progression de 2,9% (9 € par part). Et PFO, avec +2,1% (à 47 € par part). Côté taux de distribution, la mieux-disante en termes de hausse de dividende est en revanche la seule à ne pas afficher d’amélioration. En raison d’une progression importante du prix de sa part l’an dernier[1], le taux de distribution de PF Grand Paris recule à 4,38%. Il était de 4,40% en 2018. Le taux DVM de PF0, le plus élevé des trois, passe quant à lui de 4,87% à 4,92%. Celui de PFO2 s’établit à 4,61%, à 10 points de mieux qu’en 2018 (4,51%).


Valeurs patrimoniales accrues

La valeur du patrimoine des trois SCPI s’inscrit également à la hausse. Leur valeur d’expertise, à périmètre constant, augmente de respectivement 4,1% pour PF Grand Paris, 1,2% pour PFO, et 2,1% pour PFO2. Des revalorisations qui devraient se traduire, à un moment ou à un autre, par une progression de la valeur des parts. Ces dernières ont déjà été réajustées en 2019. Outre celui PF Grand Paris (+3,5%), le prix de souscription de PFO a été réhaussé de 2,1%, et celui de PFO2 de 1%. En 2020, Perial espère prolonger cette tendance. Et « proposer des dividendes annuels orientés à la hausse, si les conditions de marché le permettent ». La société de gestion s’affirme toujours aussi engagée dans sa démarche ESG. Elle prévoit d’ailleurs de lancer de nouveaux produits. Dont l’un serait basé sur des stratégies bas-carbone…

Frédéric Tixier

[1] Passé de 492 € à 510 € en mai 2019.


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A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère plus de 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019. Elle distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 45 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immo Placement : +2,35%

La SCPI à capital fixe gérée par Voisin est en phase d’augmentation de capital. Et depuis le 21 juin, son prix de souscription est passé à 870 €, soit une revalorisation de 2,35%. Le dividende 2019 devrait être « supérieur ou égal » à celui de 2018.

Voisin ne se contente pas des succès commerciaux de sa SCPI désormais vedette, Epargne Pierre, qui a encore recueilli plus de 100 M€ de souscriptions au cours du 1er trimestre 2019 (voir «+112,9% pour les SCPI Voisin ») : elle vient de relancer le marché primaire de sa SCPI historique, Immo Placement, en phase d’augmentation de capital depuis le 21 juin dernier.

Immo Placement, une SCPI « hyper-mutualisée »

Véhicule à capital fixe, Immo Placement est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Lancée en 1968, elle s’est initialement développée autour du Grand Est et de la région dijonnaise, origine géographique historique de la société de gestion Voisin désormais intégrée au groupe Atland (voir « Foncière Atland : augmentation de capital après le rachat des SCPI Voisin »). Suite à l’évolution de sa stratégie, et à plusieurs opérations de « croissance externe » qui lui auront permis d’absorber d’autres SCPI régionales du groupe Voisin, en 2014 (voir « Le cabinet Voisin fusionne 3 de ses 5 SCPI régionales ») et, plus récemment, en 2017 (voir « Réouverture du marché secondaire de la SCPI Immo Placement »), Immo Placement bénéficie désormais d’une couverture plus équilibrée sur les grandes métropoles régionales. Son portefeuille, « hyper-mutualisé » comme le qualifie Voisin, comporte plus de 200 actifs et 400 entreprises locataires.

Immo Placement, une stratégie d’optimisation du patrimoine

Depuis sa dernière augmentation de capital, finalisée en avril 2017, Immo Placement a enrichi son patrimoine de « plusieurs actifs de qualité » situés dans des villes comme Nantes, Toulouse, Lille, Roubaix ou Metz (voir « Première acquisition de l’année pour la SCPI Immo Placement »). Après une année 2017 déjà active (5 opérations, pour un total de 22,2 M€), la SCPI s’est portée acquéreur en 2018 de 4 nouveaux actifs, pour un total de 18,8 M€, générant un rendement moyen d’environ 6,5%. Ces opérations ont été financées par le produit de l’augmentation de capital (15 M€), mais également par un important programme de cession (9,3 M€) et le recours à de nouveaux emprunts (8,8 M€). Cette stratégie d’optimisation et de valorisation de son patrimoine a permis à la SCPI d’améliorer significativement son taux d’occupation financier (plus de 94% fin 2018).

Immo Placement, poursuite du développement

Afin de poursuivre son développement et de financer ses nouvelles acquisitions (déjà 3,8 M€ sur le 1er trimestre 2019), Immo Placement avait donc besoin de capitaux. L’augmentation de capital en cours vise une collecte du même ordre qu’en 2017, de 15 M€. Compte tenu de l’appréciation régulière de la valeur d’expertise de ses actifs sous gestion (nouvelle hausse de 1,98% de sa valeur de reconstitution en 2018), le prix de souscription sur le marché primaire est fixé à 870 €, soit une hausse de 2,35% par rapport au prix de souscription 2018 (850 €) et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’augmentation de capital de 2016/2017 (830 €). A ce nouveau niveau, le prix de souscription s’établit à près de 95% de la valeur de reconstitution fin 2018 (916,12 €) et dans la fourchette des derniers prix acquéreur des parts constatés sur le marché secondaire ces derniers mois (865€/875€).

Immo Placement, maintien ou hausse du dividende en 2019

Rappelons qu’Immo Placement a distribué en 2018 l’un des taux de rendement les plus élevés du marché (5,48%), et qu’elle dispose d’un impressionnant report à nouveau (125 jours de distribution). Mieux encore, la société de gestion Voisin estime que le dividende 2019 sera « supérieur ou égal au dividende 2018 ». Le succès de l’augmentation de capital en cours semble donc d’ores et déjà assuré…

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentent un patrimoine de près de 800 M€ pour le compte de 15 000 associés environ (au 31/12/2018). Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent 250 M€ de patrimoine (au 31/12/2018). Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Une trentaine de SCPI, sur les quelque 90 véhicules commercialisés actuellement, ont offert à leurs souscripteurs des rendements 2018 supérieurs à ceux distribués en 2017. Et souvent également supérieurs à la moyenne du marché.

Si le rendement moyen des SCPI d’entreprise s’est érodé en 2018, passant de 4,43% à 4,35%, une trentaine d’entre elles affichent toutefois des rendements en hausse par rapport à 2017. Avec des progressions de plus de 1% pour les meilleures, inférieures à 0,1% pour les plus anecdotiques…

Des sociétés de gestion plus présentes que d’autres

On retrouve dans ce palmarès, assez logiquement, les véhicules les plus performants en valeur absolue. C’est le cas des deux SCPI de Corum, encore aux premières places cette année avec des rendements supérieurs à 7%, en hausse de 133 points pour Corum XL (7,91% vs 6,58%) et de 83 pour Corum Origin (7,28% vs 6,45%). Paref Gestion réalise également un joli tir groupé puisque 4 de ses 7 SCPI affichent une hausse de leur taux de distribution (DVM), notamment Novapierre Allemagne dont le rendement passe de 4,71% à 4,99% (+ 28 points). BNP Paribas REIM France est aussi bien placée, avec 3 véhicules sur 5 en progression. Pierre Sélection et France Investipierre, deux SCPI de taille moyenne (moins de 500 M€), font 30 points de mieux qu’en 2017 (respectivement 4,25% vs 3,94% et 4,72% vs 4,42%). Accès Valeur Pierre, plus imposante (avec une capitalisation de 1,2 Md€), ajoute 0,08% à sa rémunération de 2017 (4,44% vs 4,36%) quand la SCPI « paquebot » du groupe, Accimmo Pierre (2,5 Md€), baisse de 0,06% (4,02% vs 4,08%).

Des SCPI en solo

On peut également citer Perial Asset Management, dont deux SCPI sur trois progressent en termes de DVM, et Fiducial Gérance, avec deux SCPI sur cinq en progression, ou bien encore La Française REM, AEW Ciloger et Sofidy, qui placent au moins deux de leurs véhicules dans le palmarès des variations en hausse des DVM. Plusieurs sociétés ne gérant qu’une seule SCPI y figurent également, comme Groupama Gan REIM avec Affinités Pierre, Swiss Life REIM France avec Pierre Capitale, ou Immovalor Gestion avec Allianz Pierre


Frédéric Tixier

Si leur collecte s’est légèrement tassée en 2018, toutes les catégories de SCPI d’entreprisene sont pas logées à la même enseigne. La catégorie dite des « diversifiées » est la seule à avoir bénéficié d’une progression du niveau de ses souscriptions nettes. C’est aussi la seule dont le taux de distribution se soit amélioré par rapport à 2017…

La collecte nette des SCPI s’est un peu assagie en 2018, tout en restant à un niveau très largement supérieur à celui des dix dernières années. Mais, avec un volume de 4,98 Md€ l’an dernier, les SCPI d’entreprise affichent un repli (-18,8%) moins sensible que celui des SCPI résidentielles (-33,6%, à 132 M€ vs 199 M€). Et au sein même des SCPI de rendement, toutes les catégories ne présentent pas les mêmes rythmes d’inflexion ou de progression.

Repli des « bureaux » et des « commerce »

La catégorie dominante, celle des SCPI de « bureaux » (34 SPCI fin 2018), avec une collecte nette de 2 696 M€ sur un total de 4 977 M€ pour l’ensemble des SCPI d’entreprise (90 SCPI à fin 2018), accuse un repli de 14% (vs 3 136 M€ en 2017), à l’image de l’ensemble du marché (-19%). Mais ce sont les SCPI dites de « commerce » (22 SCPI fin 2018) qui affichent le plus fort recul : -60,9%. Deux catégories qui, quoique toujours dominantes en encours, étaient déjà plutôt mal placées en 2017. Il s’agissait en effet des seules à n’avoir pas profité de l’envolée des souscriptions nettes, avec un niveau de collecte quasi identique à celui enregistré en 2016.


Montée en puissance des « diversifiées »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (27 SCPI fin 2018), dont la collecte nette avait bondi de 73,6% entre 2016 et 2017, et seul secteur à avoir continué à progresser entre 2017 et 2018. Les SCPI diversifiées affichent en effet une hausse (+14%) de leur collecte nette l’an dernier, avec un volume supérieur au milliard d’euros. La dernière catégorie, celle des SCPI « spécialisées » (7 SCPI fin 2018), ne réédite pas son exploit de l’exercice 2017, où sa collecte s’était envolée de 85%. En 2018, c’est un repli de 24,6% qui est au rendez-vous. Ces différences de flux ne modifient toutefois pas la hiérarchie catégorielle en termes de capitalisation : les bureaux restent en tête (64% de la capitalisation totale des SCPI d’entreprise), les commerces en deuxième position (14%), les diversifiés en troisième (9%) et les spécialisées en queue (6%). Mais la seconde place des commerces semble de plus en plus fragile…

Des rendements supérieurs aux autres catégories

Si les souscriptions en faveur des SCPI diversifiées sont en hausse constante, c’est sans doute en partie parce que cette catégorie offrant, par définition, un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -, elle procure en outre ces deux dernières années des rendements supérieurs à ceux des catégories alternatives. Avec un taux de distribution moyen de 5,30% en 2018 (contre 4,35% pour l’ensemble des SCPI d’entreprise), elles se positionnent une nouvelle fois au-dessus du lot. Mieux encore, les SCPI diversifiées sont les seules à afficher des revenus distribués (+4,41%) et un taux de distribution (de +25 points, à 5,30% vs 5,05%) en hausse par rapport à 2017…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

Perial Asset Management a investi plus de 660 M€ pour le compte de ses fonds immobiliers l’an dernier, dont 80% au profit de ses trois SCPI, PFO, PFO2 et PF Grand Paris. Ces dernières, qui ont collecté 265 M€ en 2018, affichent toutes des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché.

Les SCPI de Perial avaient été parmi les premières à dévoiler leurs taux de distribution pour 2018. Avec des rendements compris entre 4,40% et 4,87%, elles se situent toutes au-delà de la moyenne du marché (4,35%). Côté collecte nette, le millésime est un peu en retrait par rapport à 2017 (265,82 M€ vs 301,66 M€, soit un recul de 11%), mais moins marqué que celui de l’ensemble du marché des SCPI (-19,4% selon ASPIM/IEIF). Perial Asset Management conserve d’ailleurs son rang de 8société de gestion la plus collectrice nette en 2018.

Une collecte brute de 354 M€

La collecte brute des trois véhicules immobiliers grand public de Perial s’affiche à 354 M€. C’est PFO2, historiquement positionnée sur le créneau du développement durable, qui se taille la part du lion, avec un volume brut de 189 M€ (136 M€ de collecte nette). La SCPI frise d’ailleurs désormais le milliard d’euros de capitalisation. En deuxième position, on retrouve PF Grand Paris – ex PF1 -, avec 106 M€ de collecte brute (83 M€ en net), suivie de PFO, la SCPI historique désormais ouverte sur l’Europe et au capital variabilisé, avec 59 M€ de souscriptions (46 M€ en net). Les trois produits ont suivi des politiques d’investissement soutenues l’an dernier (531 M€ au total, contre 660 M€ pour l’ensemble des véhicules gérés par Perial Asset Management) et procédé à d’importants arbitrages (240 M€ au total).


Rendements compris entre 4,40% et 4,87%

Les trois SCPI affichent des dividendes en hausse, et deux d’entre elles des taux de distribution en progression, pour PFO2 et PF Grand Paris. Cette dernière, dont le prix de souscription est passé de 469 € à 492 € en mai dernier, offre en outre à ses souscripteurs une revalorisation du prix moyen de leurs parts (VPM) de 3,65%, tout comme PFO, mais dans des proportions plus modestes (+0,94%). Toutes situées au-dessus du marché en termes de DVM (4,35% en moyenne), elles sont également très bien placées en termes de performance globale (addition des TVM et VMP). PF Grand Paris, avec 8,05%, est très au-delà de la moyenne des SCPI (5,17% selon ASPIM/IEIF), PFO juste au-dessus (5,81%). Seule PFO2 s’inscrit en dessous de la norme, avec 4,51%. A noter toutefois que les trois SCPI annoncent déjà des dividendes en hausse pour 2019, avec des fourchettes prévisionnelles de 21 € à 22 € pour PF Grand Paris (contre 20 € en 2018), 45,50 € à 47,50 € pour PF0 (46 € en 2018) et 8,80 € à 9,20 € pour PFO2 (8,60 € en 2018).


Un programme ambitieux pour 2019

Perial Asset Management, qui intégrera de nouveaux locaux avant la fin de l’année, compte également poursuivre son ambitieux programme d’investissement, qu’il chiffre à 760 M€ pour l’année en cours. Ses cibles, comme en 2018, seront la France, l’Allemagne, les Pays-Bas et l’Italie, tout en restant « opportuniste sur d’autres marchés de la zone euro, comme la péninsule ibérique », précise la société de gestion. Cette dernière, qui annonce le lancement de nouveaux fonds à destination des investisseurs institutionnels, continuera également sa stratégie d’arbitrage, avec un objectif de 140 M€ de cessions. Perial, l’un des pionniers de l’investissement responsable en immobilier, réaffirme aussi sa volonté de continuer à mettre en œuvre une politique résolument ESG¹…

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Le Groupe Perial présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe Perial s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management et la promotion immobilière avec Perial Développement. Le Groupe Perial emploie à ce jour près de 190 collaborateurs. Perial Asset Management, qui gère près de 3,7 milliards d’euros au 31/12/2018, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 43 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

(¹) Environnement, Sociétal, Gouvernance.

La société de gestion Sofidy annonce une collecte brute « volontairement maîtrisée » de 414 M€ sur ses SCPI en 2018, soit 327 M€ de souscriptions nettes. Une stratégie qui lui permet, associée à une politique de gestion prudente et diversifiée, de continuer à afficher des taux de rendements 2018 « parmi les meilleurs du marché ».

Avec une progression d’à peine 4% par rapport à 2017, la collecte brute enregistrée l’an dernier par l’ensemble des véhicules à sous-jacents immobiliers gérés par Sofidy (498 M€) a été « volontairement maîtrisée », explique la société de gestion. Côté SCPI, la collecte brute s’établit à 414 M€, et à 326,8 M€ pour les souscriptions nettes.

Immorente en vedette

Un niveau qui place Sofidy, comme en 2017, en 6position des sociétés de gestion les plus collectrices, entre BNP Paribas REIM (338,6 M€) et La Française REIM (316,3 M€). C’est une nouvelle fois la SCPI paquebot diversifiée du groupe, Immorente, qui se taille la part du lion, avec une collecte nette de 208 M€, suivie d’Efimmo, spécialiste des bureaux, à 105 M€. Des flux que Sodify a investis dans une logique de « diversification géographique et sectorielle », via un programme global d’investissement évalué à 307 M€ en 2018. « Près de 30% du programme d’achat ont été investis en Allemagne et aux Pays-Bas et plus de 6% ont été investis dans de nouvelles typologies d’actifs (logement, hôtellerie, camping…) et des investissements indirects (Club Deal logistique…) », précise Sofidy, qui avait récemment annoncé son implication dans une structure dédiée aux plateformes logistiques du groupe Carrefour.


Des rendements « parmi les meilleurs du marché »

Ces investissements ont été réalisés, comme en 2017, selon une approche sélective et prudente. Les rendements générés par les actifs sous gestion ont ainsi permis de préserver des taux de distribution qui s’inscrivent « parmi les meilleurs du marché », comme le souligne Sofidy. Les 3 SCPI de rendement (Efimmo, Immorente, Sofipierre) affichent effectivement des taux au-delà de la moyenne du marché (4,35% en 2018), en très léger recul par rapport à 2017 pour Immorente (-0,03%, à 4,70% vs 4,73%), mais en progression pour Sofipierre (+0,09%, à 4,71% vs 4,62%) et surtout pour Efimmo (+0,18%, à 5,06% vs 4,88%). Immorente 2, une SCPI dite de capitalisation – dont l’objectif est davantage l’appréciation à terme du capital que la distribution de dividendes -, récompense ses porteurs de parts avec une hausse significative de sa valeur (+2,77%, en VPM), et un niveau de rendement en légère baisse par rapport à 2017 (-0,08%, à 2,98% vs 2,90%). Les actionnaires de Sofipierre et d’Immorente bénéficient aussi d’une progression de la valeur de leurs parts (respectivement +0,22% et +0,61%), ce qui classe également les véhicules gérés par Sofidy parmi les mieux positionnés en performance globale.

Frédéric Tixier


A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 5,1 milliards d’euros, constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux.
Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance ont collecté plus de 25 M€ en 2018. Quatre sur cinq affichent des dividendes en hausse ou stables par rapport à 2017. Leurs taux de distribution 2018 (DVM) sont globalement au-dessus de la moyenne du marché.

« Pour la 3année consécutive, les SCPI de rendement de Fiducial Gérance affichent une progression de leur distribution », annonce la société de gestion dans un communiqué publié aujourd’hui.

Dividendes en hausse

La gamme des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance, profondément remaniée ces dernières années, compte désormais cinq véhicules, dont quatre à capital variable. Leur repositionnement, dans une logique de complémentarité et de différenciation, s’est d’ailleurs poursuivi en 2018 avec la variabilisation du capital de Logipierre 3, une SCPI dédiée à l’investissement en résidences services et murs d’hôtels. Sur ces cinq SCPI, trois affichent effectivement des dividendes en hausse. C’est le cas précisément pour Logipierre 3, dont le dividende par part passe de 60,5 € à 64,5 €. Celui de Sélectipierre 2, un véhicule spécialisé dans les bureaux « prime » parisiens qui a procédé à une importante revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, progresse de 24 € à 25 €, contre une augmentation de 10,30 € à 10,50 € pour le dividende de Ficommerce, SCPI spécialisée en commerce ayant absorbé BTP Immobilier en 2017. En revanche, le dividende de Pierre Expansion reste stable, à 11 €, et celui de Buroboutic baisse légèrement, de 12,15 € à 11,60 €.


Rendements globalement au-dessus de la moyenne du marché

Trois véhicules sur cinq connaissent également une variation du prix moyen de leurs parts (VPM). C’est le cas notamment pour Logipierre 3, qui affiche, du fait de l’opération de variabilisation du capital, une forte progression, de +16,74%. Les parts de Sélectipierre 2, qui profite de la revalorisation de son patrimoine parisien, progressent quant à elles de 4,16%. Celles de Pierre Expansion, une SCPI de bureaux dont le rapprochement avec Sélectipierre 2 avait un temps été envisagé, et la seule dont le capital soit encore fixe, subissent un léger recul, de 1,56%. Côté taux de distribution (DVM), c’est-à-dire le niveau des dividendes rapporté au prix moyen de la part sur l’année, les SCPI Fiducial Gérance se situent, tout du moins pour trois d’entre elles, au-dessus de la moyenne du marché 2018 (4,35% selon les dernières statistiques ASPIM/IEIF). En termes de performance globale (DVM et VPM), deux véhicules sortent du lot, avec des taux supérieurs à 5,17% (moyenne du marché 2018).


Collecte globale de 25 M€

La collecte nette 2018 en SCPI de Fiducial Gérance est quant à elle très inférieure (25,4 M€) à celle réalisée en 2017 (85 M€). Elle s’est surtout portée sur Ficommerce (14,5 M€) et Buroboutic (7,1 M€), cette dernière, diversifiée sur tout type d’actifs, ayant par ailleurs connu une année très active sur le plan des acquisitions (73 M€ de transactions). Une dynamique qui semble se poursuivre en 2019, la SCPI ayant déjà procédé à plusieurs opérations « signées à un rendement moyen de 6,40% acte en main », précise Fiducial Gérance. La société de gestion propose d’ailleurs, pour relancer la collecte de Buroboutic, 3 mois de revenus équivalent au délai de jouissance aux nouveaux souscripteurs. Une « promotion » valable du 1er février au 31 mai 2019…

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestionindépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société