Articles

Immobilier 21 innove avec la distribution trimestrielle des dividendes

Le fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro géré par Gestion 21 répond ainsi aux besoins d’une partie de ses actionnaires : des revenus réguliers, distribués tous les trimestres. Une innovation dans le monde des OPCVM immobiliers.

« L’objectif de distribution, au titre de l’exercice 2020, est de 2 €[1]. Soit un rendement indicatif de 2,5%, sur la valeur liquidative du 30 octobre 2020 », explique le gestionnaire Gestion 21 dans son communiqué annonçant la mise en place de la trimestrialisation du dividende d’Immobilier 21.

Une innovation qui remonte du terrain

C’est une première dans le monde des OPCVM immobiliers. Désormais, le dividende de ce fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro ne sera plus versé annuellement. Mais trimestriellement. « C’est une innovation qui remonte du terrain », reconnaît la société de gestion. « Nos partenaires à la recherche de revenus trimestriels souhaitaient que nous adaptions la périodicité des versements du dividende aux besoins de leurs clients », détaille Valérie Salomon Liévin, directrice commerciale de Gestion 21. C’est-à-dire disposer de revenus « complémentaires, réguliers, trimestriels ». Une promesse qu’un OPCVM immobilier est effectivement parfaitement en mesure de tenir.

Foncières, des valeurs de rendement

Les foncières cotées en Bourse, dans lesquelles il est investi, sont en effet connues pour l’importance et la récurrence de leurs dividendes. Une partie d’entre elles, dotées du statut SIIC, sont d’ailleurs tenues de distribuer 95% de leurs revenus… Et la nature de leurs activités -la perception de loyers-, les conduit à générer des rendements instantanés[2] historiquement élevés. Ces dix dernières années, ces rendements ont oscillé entre 3,20% et 6,41%. La baisse des cours des foncières, depuis le début de la crise sanitaire, a même eu pour effet mécanique de gonfler les rendements. Fin août 2020, le rendement instantané moyen des valeurs composant l’indice IEIF Eurozone s’établissait ainsi à 4,61%. Contre 3,52% sur l’ensemble de l’année 2019.

Un rendement de 3,7% en 2019

L’objectif minimal de distribution que s’est fixé Immobilier 21 devrait donc être atteint sans difficulté. D’autant que les parts « distribution » du fonds affichent un historique de distribution bien supérieur. Au titre de 2019, la part « AD » a détaché un coupon de 5 €[3]. Soit un rendement de 3,7% par part. Pour 2020, le premier versement trimestriel, de 0,50 €, interviendra le 30 novembre prochain. Les autres acomptes, d’un même montant, seront versés fin janvier et fin mars 2020. Le solde, pour l’instant estimé lui aussi à 0,50 €, sera payé fin mai 2020. Les dividendes futurs sont toutefois susceptibles d’évoluer. Théoriquement à la hausse…


Exposition au secteur des centres commerciaux

Depuis le début de la crise sanitaire, Immobilier 21 affiche une performance en fort recul. De -33% – fin septembre- pour les parts de distribution[4]. Une baisse supérieure à la moyenne de son indice de référence (-20,6%) qui s’explique par la forte exposition du fonds, en début d’année, au secteur des foncières de centres commerciaux. L’un de ceux qui ont payé le plus lourd tribut à la crise, avec un recul moyen de l’ordre de 70%… L’équipe de gestion d’Immobilier 21 a depuis lors fortement rééquilibré son portefeuille. Si les foncières de centres commerciaux y sont toujours présentes, elles n’y sont plus majoritaires (15%, fin octobre 2020, vs 45% en janvier). Surtout, comme le précisent les gestionnaires, la nouvelle allocation privilégie les dossiers à « taux d’intérêt critique[5]les plus élevés ». Cette sélection permet « de bénéficier du potentiel de rebond de cette thématique en limitant les risques d’augmentation de capital », expliquent-ils.


Et renforcement de l’exposition au résidentiel allemand

Ce qui s’est notamment produit ces derniers jours, avec la remontée des titres boursiers après l’annonce d’un futur vaccin. La poche foncières de commerce est d’ailleurs remontée à 25% mi-novembre… L’exposition d’Immobilier 21 aux divers sous-secteurs immobiliers est désormais gérée activement entre une poche « offensive » – au sein de laquelle se retrouvent les foncières de commerce- et une poche « défensive », dont la part relative a fortement remonté depuis cet été. Fin octobre, elle représentait 64% de la pondération du fonds. Contre 27% en janvier 2020. Elle comprend majoritairement des foncières résidentielles allemandes (44% du portefeuille fin octobre, vs 25% en janvier). Aux côtés du secteur logistique (1% du portefeuille depuis le début de l’année), on y trouve aussi dorénavant des titres du secteur santé (10% du portefeuille fin octobre, vs 0% en janvier).

Frédéric Tixier


[1] Sur la part AD (FR0010541839)
[2] Dividendes distribués au titre du dernier exercice, divisés par la capitalisation boursière en fin de période
[3] Détachement effectué le 28/05/2020
[4] Et -32,6% pour les parts capitalisation
[5] Le Taux d’Intérêt Critique (TIC) = EBITDA/Dette Nette est un indicateur imaginé par Gestion 21. Prenant en compte les éléments d’actifs et de passifs du bilan, il se définit comme le niveau théorique de taux d’intérêt qui conduit à un cash-flow nul.


Lire aussi

Laurent Gauville : « investir en immobilier par la Bourse »

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : obligation de distribution respectée…

Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut SIIC a joué un rôle protecteur pour les actionnaires des foncières cotées. Quelques-unes ont bien revu les montants distribués à la baisse. Mais tout en respectant leurs obligations de distribution. Etat des lieux…

Aucun secteur économique n’échappe au fléau du coronavirus. Mais comment apprécier les conséquences de cette crise sur la rentabilité des SIIC[1] ? Emportées par la panique qui a frappé les marchés financiers, les foncières cotées ont elles aussi subi un impressionnant revers boursier. Entre le 19 février, son plus haut en 2020, et le 18 mars, au plus fort de la baisse, l’indice Euronext SIIC France accusait un repli cumulé de plus de 57%…


Un rendement de près de 10% au plus fort de la baisse

Par comparaison avec leur valorisation, les dividendes des SIIC auraient toutefois pu apparaître comme une bouffée d’oxygène. Grâce à des résultats satisfaisants en 2019, les distributions annoncées pour 2020 procuraient des revenus confortables. Sur la base des cours extrêmement dépréciés, atteints lors du creux du 18 mars, les dividendes attendus pour 2020 représentaient en effet un rendement moyen incroyable de 9,5%. Une telle perspective de rentabilité soulève bien sûr de nombreuses interrogations. Certes, la baisse de mars illustrait la panique des investisseurs. Et les cours se sont en partie redressés par la suite, avec des rebonds parfois spectaculaires. Mais pourra-t-on vraiment compter sur ces dividendes ? Comment apprécier la résilience et la pérennité de ces revenus ? Quelles seront les conséquences de la crise du coronavirus pour les activités des SIIC ?

Quelle capacité à maintenir des dividendes élevés ?

La capacité des SIIC à maintenir des dividendes élevés dépend d’abord des revenus qu’elles encaissent. C’est-à-dire, principalement, les loyers des biens immobiliers composant leur patrimoine. Avec la crise du coronavirus, les SIIC rencontrent plusieurs problèmes inédits. Comment y font-elles face ? Les conséquences du confinement sont un premier défi. La plupart des commerces non essentiels ont été fermés par décret à partir du 15 mars. Le confinement de la population mis en place à partir du surlendemain, mardi 17 mars, a réduit encore plus la consommation. Dès lors, des difficultés de paiement étaient attendues pour les loyers de nombreux commerces. Dès le 20 mars, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire s’est entretenu à ce sujet avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Ils ont étudié la mise en œuvre des suspensions de loyers pour les petites entreprises en difficulté.

Suspension des dividendes ?

Dans la foulée, les fédérations de bailleurs, dont la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) regroupant les SIIC, ont annoncé des mesures pour soulager leurs locataires en difficulté. Elles prévoient d’étaler les loyers mensuellement. Au lieu d’un paiement trimestriel à l’avance. Surtout, le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril. Et jusqu’à la fin des périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics. En plus de ces contraintes, dont l’impact varie selon le patrimoine de chaque SIIC, une autre mesure est venue menacer leur rentabilité pour les actionnaires. Dès vendredi 27 mars, le président Emmanuel Macron annonçait que les dividendes devraient être suspendus quand les sociétés bénéficient de reports d’échéances fiscales et sociales. Un vrai dilemme pour les SIIC dont la vocation est de distribuer l’essentiel de leurs revenus.

L’effet protecteur du statut SIIC

En effet, le statut des SIIC les exonère d’impôt sur les sociétés. A condition de distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirés de leur activité (essentiellement des loyers). Et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut de SIIC a finalement joué un rôle protecteur pour les actionnaires. Quelques SIIC ont bien revu leurs dividendes à la baisse, mais tout en respectant leur obligation de distribution. Les situations sont très variables. Alors qu’elle avait annoncé au début de l’année un dividende de 5,60 € au titre de l’exercice 2019, Gecina a ainsi déclaré fin mars qu’il serait réduit à 5,30 € par action. « Ce montant couvre les obligations légales du régime SIIC », précise la société.

Gecina reste confiante

Un acompte de 2,80 € ayant déjà été payé le 6 mars 2020, le solde de 2,50 € par action sera versé en numéraire le 3 juillet prochain. Face aux incertitudes de la crise, Gecina renonce à faire des prévisions pour l’exercice en cours. Comme la plupart des SIIC… La société dispose néanmoins d’un bilan solide, avec un ratio d’endettement LTV (loan to value, ou dettes rapportées au patrimoine) de 34%. Gecina bénéficie aussi de lignes de crédits non tirées de 4,5 milliards d’euros (fin 2019). Ce qui lui permet de couvrir ses échéances de crédit jusqu’à fin 2023. En outre, Gecina reste « confiante dans la résilience relative de son patrimoine résidentiel et tertiaire concentré sur les zones les plus centrales de la région parisienne, avec plus de 80% des revenus locatifs sur le bureau qui proviennent de clients grands comptes », indique la société.

Icade réduit aussi son dividende

Autre SIIC au patrimoine diversifié, Icade a aussi décidé de réduire son dividende. Icade avait initialement prévu de verser un dividende de 4,81 € par action au titre de son exercice 2019. Soit une hausse de 4,57% par rapport à l’année précédente. Il a finalement été revu en baisse de 16,64%, à 4,01 € par action. Un acompte de 2,41 € par action ayant été payé le 6 mars 2020, le paiement du solde, soit 1,60 €, interviendra le 8 juillet. « La situation financière de la société lui permet de satisfaire à l’ensemble de ses engagements », a précisé Frédéric Thomas, président d’Icade.

D’autres SIIC ont maintenu leurs dividendes

D’autres SIIC diversifiées ont maintenu leurs dividendes. C’est le cas de Covivio (ex-Foncière des régions). Le patrimoine de cette SIIC est principalement réparti entre bureaux (58%), logements (25%), et hôtels (16%). Après les premières mesures de confinement, Covivio a confirmé le 18 mars qu’elle maintenait son dividende à 4,80 €. Une hausse de 4,35% par rapport à l’année précédente. « 80 % de nos revenus proviennent de l’immobilier de bureau et résidentiel », précise Hubo Soussan, porte-parole de Covivio. De plus, les principaux actionnaires se sont engagés à percevoir leurs dividendes en action. Ce qui limite les sorties d’argent. C’est le cas pour Delfin, la holding de Leonardo del Vecchio (premier actionnaire d’Essilor-Luxottica). Ou des assureurs Predica (Crédit agricole), Covea (Maaf-MMA-GMF) et ACM (Crédit mutuel), qui représentent plus de la moitié du capital.

SIIC commerces en première ligne

Les SIIC spécialisées dans les commerces sont en première ligne face à la crise. Certaines ont maintenu leurs dividendes, comme Klépierre. Ce leader européen des centres commerciaux n’a pas modifié son dividende annoncé au début de l’année, à 2,20 € par action. Un acompte de 1,10 € a été versé le 9 mars. Et le solde est attendu en juillet. Mercialys a pour sa part annoncé une réduction de son dividende. Issue du groupe de distribution Casino, Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux et les commerces de centre-ville. Avec plus de 2 100 baux commerciaux en portefeuille. « Plusieurs typologies d’enseignes locataires de Mercialys peuvent rester ouvertes. Néanmoins la fréquentation de ses sites est fortement impactée », explique la société.

Fermeture de la plupart des boutiques des centres commerciaux

« Bien que les loyers intègrent majoritairement une composante fixe (97,6% de la masse locative), cette crise sanitaire pourrait affecter la solvabilité des commerçants. Et, par extension, la capacité de recouvrement des loyers par Mercialys », précise-t-elle toutefois. Initialement prévu à 1,15 € par action, le dividende de l’exercice 2019 sera finalement réduit à 0,95 €, soit une baisse de 17,4%. Compte tenu de l’acompte de 0,47 € par action versé le 23 octobre 2019, le solde de 0,48 € par action doit être payé fin avril. Carmila, SIIC issue du groupe de distribution Carrefour, possède pour sa part 215 centres commerciaux. Plus particulièrement en France, en Espagne et en Italie. Les mesures de confinement et de fermeture provisoire des commerces dans ces pays touchent donc tous les centres commerciaux de Carmila. Dont la plupart des boutiques sont fermées.

Rien n’est encore décidé chez Carmila

Face à cette situation, « des mesures ont été prises pour reporter les investissements non indispensables. Et renforcer davantage la trésorerie de la société », explique le groupe. La société déclare bénéficier d’une forte solidité financière et de lignes de crédit non tirées. Ainsi que d’une trésorerie excédentaire de plus de 350 millions d’euros. Des éléments qui devraient lui permettre de faire face à cette crise sanitaire. Concernant le dividende, fixé à 1,50 € au début de l’année, rien n’est encore décidé. Ce sujet a été reporté avec la date de l’assemblée générale. Initialement prévue le 14 mai, elle est décalée au 29 juin. Ceci « afin de pouvoir gagner en visibilité avant de se prononcer définitivement sur le montant et les modalités de paiement du dividende 2019 devant être versé en 2020 », précise Carmila.

Le cas Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Plus grosse société foncière cotée, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), est un cas particulier. Valorisé à 65,3 milliards d’euros fin 2019, son patrimoine est composé à 86% en commerces, 6% en bureaux, 5% en sites de congrès et d’expositions, et 3% en services. Alors que la société avait fixé son dividende à 10,80 € à l’annonce de ses résultats 2019, en février dernier, il subit la plus forte réduction. Fin mars, Unibail-Rodamco-Westfield a en effet annoncé une baisse de 50% de son dividende. URW précise que le paiement d’un acompte de 5,40€ par action a eu lieu comme prévu le 26 mars. Selon la société, ce montant « permet de satisfaire aux obligations de distribution résultant du régime SIIC ». Depuis le rapprochement d’Unibail-Rodamco avec l’Australien Westfield, le titre est en effet une « action jumelée ». Seule une partie de son activité est soumise aux contraintes fiscales des SIIC françaises.

Le secteur logistique épargné

Ainsi, la société a pu annuler le paiement du solde de son dividende, initialement fixé à 5,40€. Soit une réduction de moitié. Tout en respectant le statut de SIIC d’Unibail-Rodamco. Dans le secteur spécifique des entrepôts logistiques, la SIIC Argan s’en tire mieux pour le moment. Grâce à l’acquisition en octobre dernier de 22 entrepôts loués à Carrefour, et aux loyers générés par d’autres développements de l’année 2019, Argan vient d’annoncer une croissance de 60% de ses loyers encaissés au premier trimestre. A 34,8 millions d’euros. Malgré un endettement (LTV) représentant 56% de son patrimoine, sa trésorerie demeure solide. « La situation est sous contrôle car ce sont des prêts amortissables. Nous n’avons pas de mur de dette », explique son directeur financier, Francis Albertinelli.

Pas de baisse des loyers ni du dividende pour Argan

Pas de baisse non plus du dividende. Fixé au début de l’année à 1,90€, en hausse de 40%, le dividende a été validé par l’assemblée générale le 19 mars, avant l’appel du gouvernement à réduire les dividendes. Par ailleurs, le choix du principal actionnaire pour le dividende en action réduira les sorties d’argent. La famille Le Lan, qui contrôle 40% du capital, a en effet annoncé qu’elle se ferait payer 22% de ses dividendes en actions…

Gilles Pouzin


[1] Sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse.


Lire aussi

Au-delà des apparences, l’immobilier coté reste un refuge pour les épargnants

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours

La baisse des marchés n’a pas épargné les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC). Mais leurs dividendes élevés, et un rendement brut moyen de 6,4%, ont freiné leur chute. Depuis le début de l’année, leurs cours ont baissé de 3 points de moins que l’ensemble du marché…

Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France, qui reflète l’évolution de 24 sociétés d’investissement immobilier, affichait un recul de 18,6%. Contre -21,8% pour l’indice CAC général (All Tradable). Et l’écart monte à presque 4 points quand on compare l’indice SIIC France dividendes bruts réinvestis (-17,9%), avec l’indice généraliste incluant, lui aussi, les dividendes (-21,6%).

Dividendes, une source de revenus solides à long terme

Si les fluctuations boursières font peser des risques de perte aux investisseurs, les dividendes sont en revanche une source de revenus solides à long terme. Or, avec la baisse des cours, le rendement procuré par les dividendes de sociétés foncières a mécaniquement augmenté ! Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France affichait ainsi un rendement brut moyen de 6,4%. Contre 3,7% pour l’indice CAC 40. Le rendement moyen des SIIC françaises, pondéré dans l’indice IEIF par leur taille et poids respectifs, recouvre des situations très diverses. En pratique, les investisseurs ont intérêt à vérifier la fiabilité de ces dividendes au niveau de chaque société. Les dividendes ne doivent pas être le seul critère pour choisir d’investir dans des SIIC. Comme pour un bien immobilier, la rentabilité locative n’est pas tout. Il faut aussi tenir compte du type de bien, sa qualité, son emplacement et ses perspectives de plus-value (voir encadré).

Dividendes rapportés au dernier cours, ou rendement instantané

Pour les SIIC, nous avons vérifié le niveau de dividende distribué au cours de la dernière année par chacune des 24 valeurs de l’indice IEIF SIIC France. Et collecté les dividendes annoncés, pour celles ayant déjà publié leurs résultats 2019. En comparant ces dividendes aux cours actuels, on a une image précise du rendement des dividendes pour un achat à ce niveau. Parmi les plus connues, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a d’ores et déjà annoncé le maintien de son dividende. Pour la 3e année consécutive, il s’établit à 10,80 € par action. Comme certaines SIIC, URW distribue ses dividendes en deux fois. Ce qui lui permet d’étaler ses charges. Cette année, un acompte de 5,40 € sera versé le 26 mars (détaché le 24 mars). Suivi du solde le 6 juillet 2020 (détaché le 2 juillet). Sur la base du cours du 10 mars, ce dividende représente un rendement de 11,9%.

 


Les foncières de commerce affichent des rendements plus élevés

Certes, le leader des centres commerciaux pourrait être fragilisé indirectement par la baisse de fréquentation liée à l’épidémie de coronavirus. Première SIIC cotée en France, avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW ne manque cependant pas d’arguments pour attirer les investisseurs en quête de revenus. Depuis le rapprochement avec l’Australien Westfield, le patrimoine d’Unibail RW est réparti pour 35% en France et à 41% dans le reste de l’Europe. Et à 24% aux Etats-Unis. A l’instar d’Unibail, les SIIC spécialisées dans les commerces affichent des rendements de dividendes plus élevés. C’est le cas de Mercialys, la foncière issue du groupe de grande distribution Casino. Cette dernière a annoncé une nouvelle revalorisation de son dividende annuel. A 1,15€ par action, il affiche une hausse de 2,7% par rapport à l’an dernier. Et de 8,5% sur trois ans.

Hausse des revenus distribués

Mercialys a déjà versé un acompte de 0,47 euro par action en octobre. Le complément devrait être payé aux actionnaires début mai 2020. Carmila, la foncière du groupe d’hypermarchés Carrefour, figure aussi parmi les champions du dividende. Troisième société foncière spécialisée dans les commerces cotée en Europe, avec une capitalisation boursière de 1,9 milliard d’euros, Carmila a annoncé le maintien de son dividende pour cette année. Ce sera 1,50 € par action, payé en une seule fois, en mai 2020. Ce dividende représente un ratio de pay-out (dividende sur résultat récurrent) de 92%. Contre 98% l’an dernier. Ce qui améliore sa visibilité. A ce niveau de cours, le dividende procure 10,5% de revenus annuels. Leader européen des centres commerciaux (6,5 milliards d’euros de capitalisation boursière), Klépierre figure aussi dans le club des foncières les plus rentables.

Meilleure valorisation boursière des foncières mixtes ou de bureaux

Klépierre affiche un rendement des dividendes à deux chiffres (10,3%), sur la base de son cours au 10 mars. Et a annoncé une hausse de son dividende de 4,8% cette année, à 2,20 €, payable en deux temps. Les actionnaires ont déjà reçu un acompte de 1,10 €, le 9 mars, le solde étant versé en juillet. Les foncières MRM ou Patrimoine et Commerce sont aussi spécialisées dans les zones commerciales. Mais sont de beaucoup plus petite taille. Leurs dividendes sont stables, ou en hausse. Et génèrent de 7 à 8% de rendement annuel. Les foncières mixtes ou de bureaux bénéficient d’une meilleure valorisation boursière que les SIIC de commerces. En raison, notamment, de leur patrimoine plus équilibré. Conséquence : leurs dividendes procurent des rendements moins impressionnants. Mais au demeurant très satisfaisants. C’est le cas par exemple pour Altarea Cogedim.

Augmentation, aussi, des dividendes distribués

Cette foncière diversifiée annonce une augmentation de son dividende, attendu début juillet, à 13 € par action (+2%). Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, maintient pour sa part son dividende à 2,30 € par action. Soit un rendement supérieur à 6%. Autres foncières diversifiées, Covivio et Icade ont annoncé des dividendes en hausse. A respectivement 4,80 € (+4,35%) et 4,81 € (+4,6%). Icade a déjà versé un acompte de 2,41 € par action début mars. Foncière Inéa est spécialisée dans l’achat d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Principalement en bureaux (87%) et en province (88%). Elle annonce pour sa part une hausse de 14% de son dividende, à 2,50 € par action. Soit un rendement de 6,3%, sur la base du cours au 10 mars.

Une source de revenus solides procurant des rendements attractifs

Bien que leurs rendements soient un peu moins élevés, compte tenu de leur niveau de valorisation, Gecina ou Paref affichent elles aussi des dividendes en hausse. De respectivement +1,8% (à 5,60 €) pour Gecina. Et de +3,9% (à 4 €) pour Paref. Deux SIIC se détachent en termes de progression des dividendes annoncés. Frey, une SIIC dédiée aux commerces, avec +25% (à 1,50 €). Et Argan, spécialiste des entrepôts logistiques, avec +41% (à 1,90 €). Exception parmi ces hausses, la Foncière Tour Eiffel a annoncé un dividende en baisse, à 2,25 euros. Ce qui procure encore néanmoins un rendement de 6,9%, sur la base du cours au 10 mars.

A court terme, le yo-yo des marchés a certes de quoi effrayer les investisseurs. Mais à long terme, les dividendes de sociétés immobilières cotées en Bourse s’avèrent une source de revenus solides procurant des rendements attractifs.

 Gilles Pouzin


ANR et LTV, deux autres indicateurs de la performance des SIIC

Les dividendes, et le rendement, ne sont pas les seuls critères d’appréciation des SIIC. L’actif net réévalué (ANR) et le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (Loan to value) sont deux indicateurs à suivre également.

ANR

L’actif net réévalué (ANR) mesure la valeur du patrimoine de chaque SIIC. Cette valeur est actualisée par expertises, en fonction des prix du marché immobilier. On tient compte aussi des taxes qu’il y aurait à payer en cas de revente des biens. Pour calculer l’actif net, il faut en déduire les dettes de la société. Les SIIC investissent en effet en partie à crédit. Plusieurs SIIC de commerces ont vu leur ANR baisser l’an dernier. Fin 2019, l’ANR de Mercialys était en baisse de 5,3%, à 20,01 € par action. Et de -2,1% pour Carmila (27,79 € par action), de -2,5% pour Klépierre (39,50 €), et de -3,8% pour URW (213,30 €). D’autres SIIC de bureaux ou mixtes ont vu leur ANR progresser. C’est le cas pour Cegereal (+6,6% à 43,7 € par action), Gecina (+9% à 175,8 €) ou la Société foncière lyonnaise (+11,1% à 95,9 €).

LTV

Le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (loan to value, ou LTV en anglais), mesure l’effet de levier. Un pourcentage élevé indique que la SIIC a des dettes importantes. L’endettement a un effet multiplicateur en période de croissance. Mais les SIIC les plus endettées sont plus vulnérables en cas de ralentissement. Le LTV moyen des principales SIIC françaises est descendu à 37,4% en 2019, contre 41% en 2018, selon Invest Securities. Les écarts vont de 22,7% d’endettement par rapport au patrimoine pour la Société foncière lyonnaise, à 56% pour Argan.

 

Lire aussi

L’immobilier devrait pleinement jouer son rôle de valeur refuge

Résultats 2019 des foncières : la hausse est au rendez-vous


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Allianz Pierre : progression du dividende ... à confirmer

A la fin du 3e trimestre 2019, Allianz Pierre gérée par Immovalor Gestion a déjà distribué à ses actionnaires plus des ¾ du dividende 2018. La SCPI mène en outre une politique active de « verdissement » de son patrimoine

13,92 € en 2017, 14,19 € en 2018, et… assurément plus en 2019. Au 31 octobre dernier, Allianz Pierre, l’une des plus grosses SCPI à dominante bureaux du marché, gérée par Immovalor Gestion, a en effet déjà versé à ses actionnaires plus des ¾ du dividende 2018…

SCPI Allianz Pierre : hausse du dividende attendue en 2019

Le total des trois premiers acomptes sur dividendes, de respectivement 3,45 €, 3,60 € et 3,60 €, totalisent en effet 10,65 €. Soit plus de 75% du dividende brut distribué en 2018 (14,19 €). A supposer que la SCPI verse, au titre du 4e trimestre, un acompte du même montant que ceux des 2e et 3e, le dividende 2019 s’établirait alors à 14,25 €. Soit quelques centimes de mieux qu’en 2018. Il y a toutefois de fortes probabilités pour que ce dernier acompte soit supérieur aux précédents. Lors des deux derniers exercices, Allianz Pierre a en effet « dopé » ce 4e acompte en utilisant une partie de son report à nouveau et de sa réserve de plus-values.

SCPI Allianz Pierre : utilisation de la réserve de plus-values

En 2017, ce dernier acompte (3,72€) était supérieur de 7,83% au 3e acompte (3,45 €). En 2018, le bonus était de 10,83% (3,99 € vs 3,60 €). Allianz Pierre dispose toujours d’une réserve de plus-value importante, et d’un report à nouveau conséquent (2,35 € par part). Il est donc probable qu’elle utilise de nouveau une partie de ces réserves pour augmenter son dividende annuel… Cette progression du dividende servi aux actionnaires était d’ailleurs prévisible.

SCPI Allianz Pierre : revalorisation des acomptes sur dividendes

Elle résulte d’actions menées avec constance par la SCPI, depuis plusieurs mois, pour améliorer sa rentabilité. En poursuivant activement une stratégie de recentrage sur des actifs de qualité, Allianz Pierre avait déjà réussi, l’an dernier, a augmenter son rendement. Elle figurait d’ailleurs parmi les 30 SCPI ayant accru leur taux de distribution en 2018 (voir « SCPI : celles qui ont fait mieux en 2018 »). Au 1er trimestre 2019, la SCPI décidait en outre une nouvelle augmentation de son premier dividende trimestriel, faisant passer ce dernier à 3,45 €. Soit une hausse de déjà 4,55% par rapport au 1er acompte 2018 (3,30 €) (voir notamment « Progression du dividende de la SCPI Allianz Pierre »).

SCPI Allianz Pierre : amélioration des ratios d’exploitation

La SCPI anticipait donc déjà en début d’année une nouvelle amélioration de ses ratios d’exploitation. Au premier rang desquels le taux d’occupation, l’une de ses priorités depuis plusieurs mois. Son taux d’occupation financier (TOF), en baisse constante depuis 2016 (où il était passé de 90,51% à 88,98%), avait commencé à remonter en 2018 (89,05%), sous l’effet des mesures prises par la SCPI. Une tendance qui s’est confirmée et amplifiée en 2019, le TOF passant la barre des 91% au second trimestre (91,04% au 3e trimestre). Allianz Pierre, outre une acquisition importante menée au 1er trimestre (un investissement de 66 M€ dans un immeuble de bureaux entièrement occupé) qui a mécaniquement amélioré le taux d’occupation de la SCPI, met en effet tout en œuvre pour réduire la vacances locative.

SCPI Allianz Pierre : près de 40% du patrimoine en passe d’être labellisé

A côté des efforts de commercialisation, la SCPI s’est en effet engagée dans une politique ambitieuse d’amélioration de la qualité de son patrimoine. Outre une stratégie d’arbitrage soutenue (plus de 43 M€ de cessions en 2019), Allianz Pierre a mobilisé des sommes importantes pour mettre aux normes – notamment environnementales (voir « Labels développement durable dans l’immobilier : où en est-on ? » ) – les actifs détenus. Cette politique de travaux – qui pèse d’ailleurs en partie sur son taux d’occupation – lui permet aujourd’hui de disposer d’un patrimoine labellisé, ou en passe de l’être, équivalent à près de 40% de la masse locative.

SCPI Allianz Pierre : vers le label ISR

Elle figure de ce fait parmi les SCPI qui ambitionnent, telles PFO, PFO², PF Grand Paris chez Perial AM, Epargne Foncière à La Française REM, Pierval Santé chez Euryale Asset Management, Primofamily chez Primonial REIM, Novapierre Résidentiel chez Paref Gestion, et les plus récentes Kyaneos Pierre et Fair Invest chez respectivement Kyaneos AM et Norma Capital, de se voir décerner le futur label ISR promis par l’ASPIM…

Frédéric Tixier


A propos d’Immovalor Gestion(i)

Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 27 000 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,6 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2017) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m2 d’immobilier d’entreprise. Cette gestion s’effectue au travers de : 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (société civile immobilière – unités de compte), 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Allianz Pierre et la SCI Allianz Invest Pierre, toutes deux gérées par Immovalor Gestion, ont acquis conjointement l’ensemble immobilier le « Synapse » pour 131,8 M€. Allianz Pierre, qui avait déjà augmenté son dividende en 2018, vient en outre d’encore revaloriser son premier acompte trimestriel.

Première opération d’importance de l’année pour Allianz Pierre, l’une des plus imposantes capitalisations du marché des SCPI de bureaux (1,23 Md€ fin mars 2019). Avec la SCI Allianz Pierre, unité de compte immobilière dédiée aux contrats d’assurance-vie du groupe Allianz, elle a acquis en indivision un ensemble immobilier situé à Châtillon (92) au cours du premier trimestre 2019.

Quote-part de 65,9 M€ pour Allianz Pierre

Le montant total de la transaction est de 131,8 M€, soit environ 65,9 M€ (50%) pour chacun des deux véhicules. Le « Synapse », construit en 2006, est composé de deux bâtiments de bureaux et d’un restaurant d’entreprise, développant une surface totale de plus de 20 000 m². Certifié « BREEAM IN USE » et « HQE EXPLOITATION », il est loué dans sa quasi-totalité à deux locataires de premier plan, Siemens et Mutex. Le vendeur est Axa Investment Managers-Real Assets (Axa IM-RA), qui agissait notamment pour le compte de l’OPCI grand public Axa Selectiv’ Immo, co-propriétaire de cet immeuble qu’il avait acquis en 2014. Selon le site CFNews Immo & Infra, le prix de la transaction s’élevait, à l’époque, à environ 91 M€.

Amélioration de la rentabilité de la SCPI

Allianz Pierre, qui dispose d’un flux de souscription constant et conséquent (25 M€ au 1er trimestre 2019, 105 M€ sur l’année 2018), poursuit ainsi activement sa stratégie de recentrage sur des actifs de qualité, avec un objectif clairement affiché : améliorer sa rentabilité. La mise en œuvre de cette stratégie, depuis plusieurs mois, a d’ailleurs déjà porté ses fruits. L’an dernier, la SCPI a augmenté le niveau de distribution offert à ses actionnaires, son dividende annuel brut passant de 13,92 € en 2017 à 14,19 € en 2018. Allianz Pierre figure d’ailleurs parmi les 30 véhicules ayant accru leur taux de distribution l’an dernier, avec un taux de rendement en progression de 4,22% à 4,25%. Cette amélioration semble en outre se confirmer en 2019. Au premier trimestre, la SCPI a distribué un 1er acompte de 3,45 €, en hausse de 4,55% par rapport au premier acompte 2018 (3,30 €).

Prix de souscription décoté

Ajoutons qu’en dépit d’une revalorisation de son prix de souscription en septembre dernier (voir Allianz Pierre augmente son prix de souscription), celui-ci reste encore décoté de plus de 6% par rapport à sa valeur de reconstitution à fin 2017. Or, compte tenu d’un patrimoine positionné à plus de 30% à Paris, et à près de 50% en région parisienne, il serait logique que les valeurs d’expertises – et donc la valeur de reconstitution – soient revalorisées à fin 2018. Les actionnaires d’Allianz Pierre vont donc a priori bénéficier cette année d’une nouvelle hausse des dividendes distribués. Si la société de gestion prend la décision, en fonction des nouvelles valeurs d’expertise, de modifier le prix de souscription – ce qui n’est, pour l’instant, aucunement à l’ordre du jour -, ils seraient également susceptiblesde profiter d’une nouvelle progression du prix de leurs parts…

Frédéric Tixier


A propos d’Immovalor Gestion(i)

Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 27 000 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,6 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2017) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m2d’immobilier d’entreprise au travers de : 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (sociétés civiles immobilières – unités de compte), 5 OPPCI (organismes professionnels de placement collectif immobilier).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI gérée par BNP Paribas REIM vient de relever son prix de souscription, passé à 203 € depuis le 8 avril. Elle multiplie par ailleurs les acquisitions. Après une plateforme logistique, la semaine dernière, deux nouvelles opérations ont été annoncées cette semaine.

Accimmo Pierre, la SCPI paquebot de BNP Paribas REIM – 2,54 Md€ de capitalisation fin 2018 – met les bouchées doubles en matière d’acquisition. La semaine dernière, elle annonçait un investissement dans une plateforme logistique en région lyonnaise. Elle vient de procéder à deux nouvelles opérations, dans le secteur des bureaux cette fois-ci.

18 000 m² au cœur du Bas-Montreuil

BNP Paribas REIM a en effet annoncé le 8 avril avoir acquis auprès d’AG2R La Mondiale Matmut l’immeuble de bureaux « FABRIK », d’une surface totale d’environ 18 000 m², situé au cœur du Bas-Montreuil (93). « Le bâtiment est occupé depuis sa livraison en 2004 par le ministère de l’Économie et des Finances, locataire historique de premier rang », précise le communiqué, ajoutant qu’avec cet investissement, la SCPI se positionne « sur la très stratégique première couronne parisienne Est avec un bien récent et idéalement situé dans un environnement tertiaire consolidé ». Le 10 avril, Accimmo Pierre annonce encore un nouvel investissement, situé cette fois au cœur du quartier d’affaires Euralille, à Lille. L’immeuble de bureaux « Euravenir » développe quant à lui 2 600 m² de bureaux sur 8 étages et 500 m² de commerces en rez-de-chaussée. Livré en 2014, il est certifié BBC, et intégralement loué à 5 locataires. Ni le prix des transactions, ni le rendement immédiat des opérations, n’ont été communiqués.

Hausse de 1% du prix de souscription

Par ailleurs, comme nous l’annoncions la semaine dernière, Accimmo Pierre vient de procéder à la revalorisation annuelle de son prix de souscription. Celui-ci est passé, depuis le 8 avril, de 201 € à 203 €, soit une hausse d’environ 1%. Une plus faible progression que les années précédentes, le prix de la part de la SCPI ayant bénéficié d’une revalorisation de 2,03% en 2018, de 3,14% en 2017 et de 2,14% en 2016.  A noter qu’à ce nouveau niveau, le prix de souscription de la SCPI reste dans la fourchette basse (96,7%) de la valeur de reconstitution (209,95 €). Pour mémoire, Accimmo Pierre boucle un exercice 2018 plutôt satisfaisant, avec à la fois une amélioration significative de son taux d’occupation financier et des dividendes versés, même si son taux de rendement est en légère contraction par rapport à 2017 (4,02% pour 2018 vs 4,08% en 2017).

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management.
En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe. En 2018, un volume de transactions record d’environ 4,5 milliards d’euros a été sécurisé (investissements et arbitrages).
BNP Paribas Real Estate Investment Management offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement sur-mesure répondant aux besoins d’investisseurs internationaux via des mandats et véhicules gérés en Europe avec une présence locale dans huit pays (Belgique, France, Italie, Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, et Royaume-Uni) investissant dans différents types d’actifs : bureaux, retail, logistique, hôtels et résidentiel. BNP Paribas Real Estate Investment Management regroupe plus de 350 collaborateurs offrant des solutions à plus de 100 000 clients en Europe et Asie.
BNP Paribas REIM est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management, qui se compose d’entités réglementées dans les pays suivants : France : BNP Paribas Real Estate Investment Management France (SGP); Italie : BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy (SGR); Allemagne : BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany (GmbH); Royaume-Uni : BNP Paribas Real Estate Investment Management UK (Limited); Luxembourg : BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg S.A.
Chacune des entités juridiques chargées d’offrir des produits ou services à ses clients est mentionnée respectivement dans la documentation du produit, les contrats et les informations relatives.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI « paquebot » gérée par BNP Paribas REIM vient d’acquérir une plateforme logistique en cours de développement. En 2018, elle a distribué un dividende en hausse (8,04 € par part), mais assorti d’un taux de distribution en léger retrait.

Accimmo Pierre, la SCPI paquebot de BNP Paribas REIM – 2,54 Md€ de capitalisation fin 2018 – poursuit son développement. Elle vient de confirmer l’acquisition d’une plateforme logistique de 77 000 m² en cours de construction à Corbas (69), dont la promesse de vente avait été signée au 3trimestre 2018.

Renforcement en logistique

A 20 minutes du centre de Lyon, la plateforme sera « idéalement située dans la plus grande zone industrielle de la région lyonnaise », précise BNP Paribas REIM. De type « classe A¹ », la plateforme sera livrée au 1er semestre 2020 avec la certification BREEAM. Elle est déjà intégralement pré-louée à un locataire de premier plan via un bail en état futur d’achèvement d’une durée ferme de 10 ans. Accimmo Pierre, qui a procédé l’an dernier à plus de 570 M€ d’acquisitions, dont trois au dernier trimestre, se renforce donc dans le secteur de la logistique, une typologie d’actifs qui ne représentait que 1,5% de son patrimoine fin 2018, la SCPI ayant notamment cédé sa participation – avec plus-values – dans un actif à usage d’entrepôt de plus de 2 000 m² en décembre dernier.

Taux d’occupation financier et dividende en hausse

Accimmo Pierre boucle un exercice 2018 plutôt satisfaisant, avec à la fois une amélioration significative de son taux d’occupation financier et des dividendes versés. Son taux d’occupation financier n’a cessé de progresser l’an dernier, passant de 87,5% fin mars, à 89,9% fin septembre et à 92,5% fin décembre. Une hausse qui s’explique à la fois « par les loyers générés par les nouvelles acquisitions majoritairement louées », la signature de nouveaux baux importants, et une baisse très significative des franchises de loyer (-31% entre fin septembre et fin décembre 2018). La SCPI, qui anticipait la distribution d’un dividende annuel compris entre 7,75 € et 8,25 € dès le 3trimestre, aura finalement tapé dans le milieu de la fourchette, à 8,04 € par titre. Un montant en légère progression (+0,75%) par rapport à 2017 (7,98 €) mais qui, compte tenu de la revalorisation du prix de souscription en avril dernier, et de la variation positive du prix moyen de la part (VPM) qui en résulte (+2,69% en 2018), conduit néanmoins à une légère contraction du taux de distribution, à 4,02% pour 2018 (vs 4,08% en 2017).

Hausse prochaine du prix de souscription ?

Contrairement aux deux années précédentes, Accimmo Pierre n’a d’ailleurs pas encore procédé à la revalorisation annuelle de la valeur de ses parts, qu’elle avait opérée début avril en 2018 et 2017. Si la valeur de reconstitution fin 2018 n’est pas encore connue, celle à fin 2017 (209,95 €) positionnait déjà le prix de souscription (201 €) dans le bas de la fourchette autorisée (à 95,74% de la valeur de reconstitution). Une prochaine annonce de revalorisation n’aurait donc rien d’incongru…

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management.

En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe. En 2018, un volume de transactions record d’environ 4,5 milliards d’euros a été sécurisé (investissements et arbitrages).

BNP Paribas Real Estate Investment Management offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement sur-mesure répondant aux besoins d’investisseurs internationaux via des mandats et véhicules gérés en Europe avec une présence locale dans huit pays (Belgique, France, Italie, Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, et Royaume-Uni) investissant dans différents types d’actifs : bureaux, retail, logistique, hôtels et résidentiel. BNP Paribas Real Estate Investment Management regroupe plus de 350 collaborateurs offrant des solutions à plus de 100 000 clients en Europe et Asie.

BNP Paribas REIM,qui se compose d’entités réglementées dans les pays suivants : France : BNP Paribas Real Estate Investment Management France (SGP); Italie : BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy (SGR); Allemagne : BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany (GmbH); Royaume-Uni : BNP Paribas Real Estate Investment Management UK (Limited); Luxembourg : BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg S.A.

Chacune des entités juridiques chargées d’offrir des produits ou services à ses clients est mentionnée respectivement dans la documentation du produit, les contrats et les informations relatives.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Un entrepôt de classe A correspond à un entrepôt de haute fonctionnalité, tandis que l’entrepôt de classe B répond aux normes standard. Les critères à remplir obligatoirement pour que l’entrepôt soit considéré de catégorie A sont au nombre de 13 contre 10 pour un entrepôt de catégorie B.

Une trentaine de SCPI, sur les quelque 90 véhicules commercialisés actuellement, ont offert à leurs souscripteurs des rendements 2018 supérieurs à ceux distribués en 2017. Et souvent également supérieurs à la moyenne du marché.

Si le rendement moyen des SCPI d’entreprise s’est érodé en 2018, passant de 4,43% à 4,35%, une trentaine d’entre elles affichent toutefois des rendements en hausse par rapport à 2017. Avec des progressions de plus de 1% pour les meilleures, inférieures à 0,1% pour les plus anecdotiques…

Des sociétés de gestion plus présentes que d’autres

On retrouve dans ce palmarès, assez logiquement, les véhicules les plus performants en valeur absolue. C’est le cas des deux SCPI de Corum, encore aux premières places cette année avec des rendements supérieurs à 7%, en hausse de 133 points pour Corum XL (7,91% vs 6,58%) et de 83 pour Corum Origin (7,28% vs 6,45%). Paref Gestion réalise également un joli tir groupé puisque 4 de ses 7 SCPI affichent une hausse de leur taux de distribution (DVM), notamment Novapierre Allemagne dont le rendement passe de 4,71% à 4,99% (+ 28 points). BNP Paribas REIM France est aussi bien placée, avec 3 véhicules sur 5 en progression. Pierre Sélection et France Investipierre, deux SCPI de taille moyenne (moins de 500 M€), font 30 points de mieux qu’en 2017 (respectivement 4,25% vs 3,94% et 4,72% vs 4,42%). Accès Valeur Pierre, plus imposante (avec une capitalisation de 1,2 Md€), ajoute 0,08% à sa rémunération de 2017 (4,44% vs 4,36%) quand la SCPI « paquebot » du groupe, Accimmo Pierre (2,5 Md€), baisse de 0,06% (4,02% vs 4,08%).

Des SCPI en solo

On peut également citer Perial Asset Management, dont deux SCPI sur trois progressent en termes de DVM, et Fiducial Gérance, avec deux SCPI sur cinq en progression, ou bien encore La Française REM, AEW Ciloger et Sofidy, qui placent au moins deux de leurs véhicules dans le palmarès des variations en hausse des DVM. Plusieurs sociétés ne gérant qu’une seule SCPI y figurent également, comme Groupama Gan REIM avec Affinités Pierre, Swiss Life REIM France avec Pierre Capitale, ou Immovalor Gestion avec Allianz Pierre


Frédéric Tixier

Perial Asset Management a investi plus de 660 M€ pour le compte de ses fonds immobiliers l’an dernier, dont 80% au profit de ses trois SCPI, PFO, PFO2 et PF Grand Paris. Ces dernières, qui ont collecté 265 M€ en 2018, affichent toutes des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché.

Les SCPI de Perial avaient été parmi les premières à dévoiler leurs taux de distribution pour 2018. Avec des rendements compris entre 4,40% et 4,87%, elles se situent toutes au-delà de la moyenne du marché (4,35%). Côté collecte nette, le millésime est un peu en retrait par rapport à 2017 (265,82 M€ vs 301,66 M€, soit un recul de 11%), mais moins marqué que celui de l’ensemble du marché des SCPI (-19,4% selon ASPIM/IEIF). Perial Asset Management conserve d’ailleurs son rang de 8société de gestion la plus collectrice nette en 2018.

Une collecte brute de 354 M€

La collecte brute des trois véhicules immobiliers grand public de Perial s’affiche à 354 M€. C’est PFO2, historiquement positionnée sur le créneau du développement durable, qui se taille la part du lion, avec un volume brut de 189 M€ (136 M€ de collecte nette). La SCPI frise d’ailleurs désormais le milliard d’euros de capitalisation. En deuxième position, on retrouve PF Grand Paris – ex PF1 -, avec 106 M€ de collecte brute (83 M€ en net), suivie de PFO, la SCPI historique désormais ouverte sur l’Europe et au capital variabilisé, avec 59 M€ de souscriptions (46 M€ en net). Les trois produits ont suivi des politiques d’investissement soutenues l’an dernier (531 M€ au total, contre 660 M€ pour l’ensemble des véhicules gérés par Perial Asset Management) et procédé à d’importants arbitrages (240 M€ au total).


Rendements compris entre 4,40% et 4,87%

Les trois SCPI affichent des dividendes en hausse, et deux d’entre elles des taux de distribution en progression, pour PFO2 et PF Grand Paris. Cette dernière, dont le prix de souscription est passé de 469 € à 492 € en mai dernier, offre en outre à ses souscripteurs une revalorisation du prix moyen de leurs parts (VPM) de 3,65%, tout comme PFO, mais dans des proportions plus modestes (+0,94%). Toutes situées au-dessus du marché en termes de DVM (4,35% en moyenne), elles sont également très bien placées en termes de performance globale (addition des TVM et VMP). PF Grand Paris, avec 8,05%, est très au-delà de la moyenne des SCPI (5,17% selon ASPIM/IEIF), PFO juste au-dessus (5,81%). Seule PFO2 s’inscrit en dessous de la norme, avec 4,51%. A noter toutefois que les trois SCPI annoncent déjà des dividendes en hausse pour 2019, avec des fourchettes prévisionnelles de 21 € à 22 € pour PF Grand Paris (contre 20 € en 2018), 45,50 € à 47,50 € pour PF0 (46 € en 2018) et 8,80 € à 9,20 € pour PFO2 (8,60 € en 2018).


Un programme ambitieux pour 2019

Perial Asset Management, qui intégrera de nouveaux locaux avant la fin de l’année, compte également poursuivre son ambitieux programme d’investissement, qu’il chiffre à 760 M€ pour l’année en cours. Ses cibles, comme en 2018, seront la France, l’Allemagne, les Pays-Bas et l’Italie, tout en restant « opportuniste sur d’autres marchés de la zone euro, comme la péninsule ibérique », précise la société de gestion. Cette dernière, qui annonce le lancement de nouveaux fonds à destination des investisseurs institutionnels, continuera également sa stratégie d’arbitrage, avec un objectif de 140 M€ de cessions. Perial, l’un des pionniers de l’investissement responsable en immobilier, réaffirme aussi sa volonté de continuer à mettre en œuvre une politique résolument ESG¹…

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Le Groupe Perial présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe Perial s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management et la promotion immobilière avec Perial Développement. Le Groupe Perial emploie à ce jour près de 190 collaborateurs. Perial Asset Management, qui gère près de 3,7 milliards d’euros au 31/12/2018, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 43 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

(¹) Environnement, Sociétal, Gouvernance.

Perial vient d’annoncer les taux de rendement 2018 de ses trois SCPI, PFO, PFO2 et PF Grand Paris. Toutes affichent des dividendes en hausse. Deux d’entre elles augmentent même leur taux de rendement, compris entre 4,40% et 4,87%.

Bonne nouvelle pour les porteurs de parts des SCPI Perial. La société de gestion indépendante vient d’annoncer les rendements 2018 de ses trois SCPI. Toutes font mieux que l’an dernier en termes de dividendes. Deux d’entre elles, PFO2 et PF Grand Paris – ex PF1 -, affichent même des taux de distribution en progression.

Rendements compris entre 4,40% et 4,87%

La plus rentable du lot reste néanmoins PFO, la SCPI historique désormais ouverte sur l’Europe et au capital variabilisé. Cette dernière annonce un dividende en progression de 0,22% (46,10 € vs 46 €), mais un taux de rendement (DVM) en légère baisse, à 4,87% contre 4,91% en 2017. Vient ensuite PFO2, historiquement positionnée sur le créneau du développement durable, avec un dividende (8,75 € vs 8,60 €) et un rendement (4,51% vs 4,43%) en hausse. PF Grand Paris ferme la marche avec toutefois la plus forte variation à la hausse de son dividende (21 € vs 20 €, soit 5% de progression) et de son taux de rendement (4,40% vs 4,35%). Et une valeur de la part également en hause de 5%, son prix de souscription étant passé de 469 € à 492 € en mai dernier.

Amélioration de la gestion locative

Si ces trois produits accroissent aussi significativement leur rentabilité, dans un contexte où l’on s’attend plutôt à une nouvelle réduction du taux de rendement moyen des SCPI (4,44% en moyenne sur 2017), c’est en raison d’une gestion locative plus efficace. « Ces hausses résultent de l’amélioration de la situation locative et de la gestion active des patrimoines, grâce à l’engagement des équipes de Perial Asset Management » explique ainsi Eric Cosserat, président du groupe Perial. Sur le seul indicateur du « TOF » – taux d’occupation financier -, l’amélioration n’est toutefois sensible que pour PFO, son taux d’occupation financier progressant de 92,19% à 94,29% entre fin 2017 et fin 2018. Les TOF de PF Grand Paris et de PFO2 sont en revanche orientés à la baisse, tout du moins sur un an glissant : celui de PF Grand Paris passe de 89,32% à 88,36%, et de 92,75% à 90,74% pour celui de PFO2.

Des dividendes en hausse aussi en 2019

Les 3 SCPI, outre l’amélioration de leur gestion locative, ont également connu une année active sur le plan des acquisitions et des souscriptions, leurs capitalisations étant passées respectivement, entre le 1er janvier et le 30 septembre 2018, de 560,4 M€ à 674,4 M€ pour PF Grand Paris (+114 M€), de 528,3 M€ à 628,4 M€ pour PFO (+100 M€) et de 1 863 M€ à 1 999 M€ pour PFO2 (+166 M€). Ces bons résultats poussent Perial à l’optimisme. « En 2019, nous poursuivrons notre politique active de gestion, avec des objectifs de distribution en hausse. Nos stratégies sont clairement établies : le Grand Paris comme l’Europe en sont des axes forts, avec des dynamiques porteuses », affirme ainsi Eric Cosserat. En précisant les fourchettes potentielles cibles de ses trois SCPI, de 21 € à 22 € pour PF Grand Paris, 45,50 € à 47,50 € pour PF0 et 8,80 € à 9,20 € pour PFO2.

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Spécialiste de l’épargne immobilière, le Groupe Perial, présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management, la promotion immobilière avec Perial Développement.Perial Asset Management assure également la distribution de ses produits auprès des CGPI, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société