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Rendements de 5,30% et 6,30% pour les deux SCPI « Cœur » de Sogenial Immobilier en 2020

Le gestionnaire de Cœur de Ville et Cœur de Régions a réussi à maintenir le même niveau de rendement qu’en 2019 sur sa SCPI commerces. Il fait mieux que l’exercice précédent pour la SCPI régionale. Une dynamique que Sogenial Immobilier espère conserver en 2021.

5,30% de taux de distribution pour Cœur de Ville en 2020. Comme en 2019. Et 6,30% pour Cœur de Régions. Mieux que sur l’exercice précédent. Un rendement auquel s’ajoute en outre une progression de la valeur de la part elle aussi supérieure à celle constatée en 2019. +1,6% contre +1,20%. Ce qui porte la performance globale de la SCPI régionale de Sogenial Immobilier à 7,90%. Contre 7,45% en 2019.

Une performance globale de 7,90% pour Cœur de Régions en 2020

Des résultats assez étonnants compte tenu du contexte sanitaire et économique. Sogenial Immobilier les explique par la conjugaison de plusieurs facteurs. Et notamment la poursuite d’un programme d’investissement qui a permis à la SCPI Cœur de Régions d’acquérir 15 nouveaux actifs en 2020. Dont quatre au cours du dernier trimestre. Diversifiés sectoriellement, ces immeubles ont été choisis afin d’optimiser le couple rendement-risque. En veillant plus particulièrement à la solidité financière de leurs locataires. Ce qui semble l’une des caractéristiques des entreprises logées dans les actifs de Cœur de Régions. « Les locataires ont honoré tout au long de 2020 leurs loyers, se traduisant par un taux d’occupation financier moyen 2020 à plus de 96%. Et un taux de recouvrement supérieur à 99% », explique la société de gestion. Qui se félicite en outre du triplement de la capitalisation de cette SCPI en 2020 (27 M€).

Cœur de Ville, un rendement inchangé par rapport à 2019

Côté Cœur de Ville, le maintien d’un même niveau de distribution qu’en 2019 est encore plus méritoire. Cette SCPI est en effet essentiellement composée d’actifs de commerce. Dont 36% de commerces non alimentaires. A la sortie du 1er confinement, Sogenial Immobilier estimait les reports de loyers à un peu plus de 13% de la masse locative. Fin 2020, le résultat est bien meilleur. En raison de sa « forte proximité » et « d’échanges fructueux » avec les locataires », la SCPI affiche un taux de recouvrement de 96,3%. Et un taux d’occupation financier de 88,71%. Ce qui explique pourquoi Cœur de Ville a pu maintenir un rythme de distribution de ses dividendes en phase avec 2019. Sa capitalisation a aussi progressé l’an dernier, mais dans des proportions moindres (+25%, à 15 M€) que sa petite sœur…


Un effet de levier maîtrisé

Contrairement à 2019, et à Cœur de Régions dont la stratégie consiste désormais à revaloriser quasi trimestriellement le prix de ses parts, Cœur de Ville n’a pas procédé à de révision à la hausse de son prix de souscription en 2020. Sogenial Immobilier n’a pas encore communiqué sur les valeurs d’expertises de fin d’année. Elles devraient toutefois demeurer dans la même épure qu’en 2019. Pour mémoire, les prix de souscription des deux SCPI affichaient fin 2019 des décotes importantes sur leur valeur de reconstitution. De 3,61% pour Cœur de Ville. Et de 7,61% pour Cœur de Régions. Ce qui laisse de la marge… Rappelons enfin que ces deux SCPI manient activement l’effet de levier. Le taux d’endettement, fin 2020, de Cœur de Ville, ressort en effet à 28,67%. Et à 33,29% pour Cœur de Régions.

Doublement de la collecte en 2021

Des niveaux élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et potentiellement facteurs de risques. Que semble néanmoins parfaitement maîtriser, pour l’instant, leur gestionnaire… Sogenial Immobilier compte d’ailleurs poursuivre en 2021 sa dynamique de développement. Elle espère notamment doubler sa collecte cette année. Et s’apprêterait à lancer une nouvelle SCPI diversifiée en zone euro, Cœur d’Europe. Ainsi qu’un nouvel OPPCI…

Frédéric Tixier


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Aestiam tire les conséquences de l’impact de la crise sanitaire sur le secteur hôtelier

Deux des 5 des SCPI gérées par Aestiam vont baisser le prix de leurs parts. Une décision qui prend acte des difficultés du secteur hôtelier depuis le début de la crise sanitaire. Et permet d’envisager une année 2021 plus performante, en misant sur le rebond attendu de l’activité.   

« C’est une décision forte, mais réfléchie et nécessaire », expliquent d’entrée de jeu les dirigeants d’Aestiam. Deux des SCPI de l’ex Foncia Pierre Gestion, Aestiam Cap’Hebergimmo, essentiellement investie en actifs hôteliers et en locaux dédiés aux séminaires, ainsi qu’Aestiam Pierre Rendement, dont environ 20% du patrimoine sont placés sur ces deux secteurs, annoncent en effet aujourd’hui la baisse de la valeur de leurs parts.

Hôtellerie et séminaires, deux secteurs fortement impactés par la crise sanitaire

L’une et l’autre tirent ainsi les conséquences de la crise sanitaire qui a particulièrement affecté les locataires de leurs créneaux de prédilection. « Le taux d’occupation moyen annuel des hôtels, au niveau national, est de l’ordre de 32%. Et le revenu par chambre a chuté de 61% en 2020. La baisse est sans doute encore plus importante pour les hôtels parisiens », rappelle Bruno Pauly, directeur du développement d’Aestiam. Quasiment sans activité depuis la fin du 1er trimestre, les exploitants hôteliers ou de centres de séminaires ont demandé des reports ou des annulations de loyers. Sur Aestiam Cap’Herbergimmo, 70% des loyers annuels ont fait l’objet de négociations conduisant à l’obtention de franchises. Des accords actés en bonne et due forme, assortis de contreparties en termes d’allongement des baux.

Hausse de la prime de risque des actifs sous gestion

Mais ces revenus différés n’ont pas impacté que le revenu annuel. Ils ont aussi influencé le niveau de valorisation retenu à fin 2020 pour les patrimoines sous gestion. Les experts indépendants ont acté une augmentation de la prime de risque sur les actifs hôteliers. Et pris en compte le manque de visibilité, à court terme, du secteur. Conséquence : la valeur de reconstitution[1] d’Aestiam Cap’Hebergimmo a été révisée à la baisse. De -9% par rapport à sa valeur 2019, passant de 278 € par part à 252,02 €. « A ce niveau, nous n’étions pas, techniquement, obligés de modifier le prix de souscription de la SCPI », précise Alexandre Claudet, président d’Aestiam.

Baisse du prix de la part d’Aestiam Cap’Hebergimmo

A 265 €, le prix de souscription était encore, en effet, dans le tunnel autorisé de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Mais clairement dans la fourchette haute. Ainsi « surcotée », la SCPI aurait eu du mal à attirer de nouveaux investisseurs. « Nous avons pris la décision, que nous pensons courageuse et transparente, de baisser le prix de la part. Afin de faciliter la reprise de la collecte et de permettre aux nouveaux associés, comme aux anciens, de profiter des opportunités d’investissements qui se présenteront cette année », assume Alexandre Claudet. Depuis le 25 janvier, le prix de Cap’Hebergimmo est donc passé de 265 € à 250 €, soit une baisse d’un peu plus de 5,6%. Et se positionne de nouveau quasiment au même niveau que la valeur de reconstitution, comme l’ont toujours été, historiquement, les SCPI de l’ex-Foncia Pierre Gestion.

Rebonds attendus en 2021

Moins présente sur les secteurs les plus touchés par la crise sanitaire, et plus diversifiée, la SCPI à dominante commerce Aestiam Pierre Rendement voit quant à elle la valeur de ses parts baisser d’un peu moins de 4%. Aestiam se montre d’ailleurs encore plus optimiste sur la capacité de cette SCPI à rebondir en 2021. Positionnée sur une douzaine de secteurs économiques, dont celui du commerce de proximité et de bouche – « de petits exploitants très attachés à leur emplacement », souligne Bruno Pauly -, elle profiterait à plein d’une reprise post-Covid. Sans pâtir de la concurrence grandissante du e-commerce. Les autres SCPI d’Aestiam, peu exposées aux secteurs les plus touchés par la crise sanitaire, bouclent quant à elles une année 2020 en phase avec les exercices précédents.

Bons résultats et importantes réserves pour les autres SCPI d’Aestiam

Aestiam Placement Pierre, une SCPI de bureaux de plus de 30 ans d’existence, affiche toutefois un rendement légèrement en baisse par rapport à 2019. Qui s’explique non pas par une baisse de son revenu courant, inchangé (16,20 €) depuis 2017. Mais par une réduction -volontaire- de la distribution exceptionnelle de plus-values. « Nous avons jugé qu’il était préférable, compte tenu du contexte, d’être prudents », reconnaît Alexandre Claudet. Aestiam Placement Pierre dispose pourtant de réserves plus que rassurantes. Près de 5 € par part de plus-values distribuables. Environ 130 jours de distribution de report à nouveau. Et un poste important de provisions pour grosses réparations. Des caractéristiques que possèdent également les autres SCPI « historiques » d’Aestiam, Pierre Revenus et Patrimoine Foncier. Cette dernière devrait même afficher une variation, à la hausse cette fois, de son prix de souscription…

Variation du prix des parts de SCPI : une question de timing

Forte d’un encours sous gestion de plus d’un milliard d’euros (1,2 Md€ fin 2020), d’un patrimoine composé de plus de 500 actifs immobiliers, et de plus de 20 000 associés, Aestiam, qui a d’ailleurs fortement investi dans sa nouvelle organisation au cours de l’année écoulée, affirme donc, en dépit de cette annonce de la baisse des prix d’une partie de ses véhicules sous gestion, envisager l’avenir avec sérénité. « Cette décision va sans doute provoquer quelques remous. Mais nous l’assumons. Il nous semblait plus honnête d’acter dès maintenant la baisse des valorisations. Et un gestionnaire doit aussi savoir gérer le momentum. En abaissant la valeur de ces deux SCPI, nous permettons aux nouveaux associés de profiter d’un timing de marché. Et assurons une meilleure liquidité pour l’ensemble des porteurs de parts », considère Alexandre Claudet.

Un phénomène de « revenge tourism »

« Et nous sommes persuadés que le secteur de l’hôtellerie, entre autres, est en situation de recovery. Et qu’il rebondira en 2021 ou 2022… », ajoute-t-il. Aestiam estime ainsi que « de nombreuses opportunités d’investissement intéressantes s’offrent aujourd’hui ». Et compte sur un phénomène de « revenge tourism ». Le « sevrage forcé » de déplacements et de séjours touristiques pourrait conduire, par « effet de compensation », à une reprise plus forte des nuitées d’hôtels. Idem côté séminaires. Qui pourraient, quant à eux, bénéficier d’une forte demande de la part des entreprises « qui devront recréer le climat nécessaire à une remotivation de leurs collaborateurs ».

Frédéric Tixier


[1] La valeur de reconstitution prend en compte l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale de son patrimoine, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.


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A propos d’Aestiam(i)

AESTIAM est une nouvelle marque sur le marché des SCPI, après le rachat de Foncia Pierre Gestion par BlackFin Capital Partners. AESTIAM gère 5 SCPI représentant une capitalisation de près de 1,2 milliard d’euros. Ces SCPI sont détenues par plus de 20 000 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux, commerces, hôtels) de plus de 430 000 m². AESTIAM intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Investissement, Asset Management et Property Management). L’équipe est composée de 30 professionnels expérimentés.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Déjà deux actifs pour la SCPI Optimale, et un premier dividende

La SCPI lancée en septembre dernier par Consultim AM a déjà procédé à deux acquisitions. Trois opérations supplémentaires sont en cours d’examen. Optimale a versé un 1er dividende mensuel en novembre.

Une par mois… Quelques semaines après son lancement officiel, en septembre dernier, la SCPI Optimale a procédé à sa 1ère acquisition. Suivie d’une deuxième le mois suivant. Le tout pour un montant global de 4,86 M€.

Optimale: focus sur les actifs de proximité

Ces deux premières opérations sont bien en phase avec la stratégie d’investissement d’Optimale, qui vise à privilégier des actifs « de proximité ». Avec des caractéristiques particulières. Ces biens doivent être « loués à des locataires fonctionnant en circuit court ». Et ces locataires devront avoir une « utilité locale », ainsi qu’une zone de chalandise « adaptée ou à taille humaine ». Des critères qui poussent nécessairement la SCPI gérée par Consultim AM à cibler des actifs d’une taille plutôt inférieure à 5 M€. Ce qui est le cas du premier bien acquis par Optimale : un commerce alimentaire exploité par une enseigne discount (Leader Price).

Deux opérations déjà réalisées

Une activité qui, selon la société de gestion, se situe « au plus près des besoins des habitants du quartier. Et s’avère particulièrement résiliente, en particulier dans le contexte actuel ». Situé à Villenave d’Ornon, près de Bordeaux, son prix d’acquisition est de 4,26 M€. Et son rendement immédiat ressort à 5,73%. La seconde opération, finalisée fin novembre, porte sur un actif de plus petite taille. Il s’agit d’un espace d’accueil et de bureaux situé au sein du nouveau quartier d’affaires du Grand Dax. D’une superficie de 208 m², il est loué, dans le cadre d’un bail d’une durée de 9 ans fermes, à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat des Landes. Une opération qui elle aussi conforte le positionnement d’Optimale : acheter des actifs loués « à des locataires de premier rang pour une durée longue dans des quartiers au cœur de l’activité économique ».

Près de 5 M€ déjà investis, et 30 M€ en ligne de mire

Le prix de la transaction landaise est de 0,6 M€. Le rendement immédiat du bien est de 7,34%. Ce qui, précise Consultim AM, « porte le patrimoine immobilier à un volume acte en mains de 4,9 M€, pour un rendement de près de 6% ». Mais d’autres opérations sont déjà dans le « pipe ». Selon la société de gestion, trois autres dossiers seraient actuellement en exclusivité. Consultim AM espère les conclure avant la fin du 1er trimestre 2021. Si ces acquisitions se concrétisaient, elles porteraient le volume d’investissement de la SCPI « à environ 15 M€ ». Pour un rendement global « de 6,4% ». Le gestionnaire étudie même déjà d’autres cibles potentielles, afin de « déployer environ 30 M€ d’investissements d’ici mi-2021 ».

Des espoirs de collecte soutenue

Des projections qui dépendent toutefois des résultats qu’obtiendra la SCPI en termes de collecte. Au 20 novembre, Optimale affichait une capitalisation de 4,58 M€. Contre 0,9 M€ à sa création. Soit un rythme de collecte mensuelle d’environ 1,8 M€. Ce qui, compte tenu du contexte, est largement encourageant. Mais, si elle veut concrétiser ses projets d’acquisitions, il lui faudra faire encore mieux au cours des prochains mois. Pour réaliser, par exemple, 10 M€ d’investissements supplémentaires avant la fin du 1er trimestre 2021, elle devra recueillir au moins 2,5 M€ de nouvelles souscriptions mensuelles. Sauf à utiliser plus largement l’effet de levier du crédit. La SCPI est en effet autorisée à s’endetter jusqu’à 40% de la valeur de ses actifs…

Un premier acompte sur dividende en novembre

En attendant, Optimale tient ses engagements en termes de rentabilité. Elle promettait un rendement annuel compris entre 5% et 6%. Le premier acompte sur dividende, versé au titre de novembre[1], est dans l’objectif. Il correspond à un rendement annualisé (DVM) de 5,52%. Pour la suite, Consultim AM reste optimiste. Elle prévient toutefois que la capacité de distribution mensuelle de la SCPI est « étroitement corrélée au rendement et à la date d’acquisition de chaque actif ». Et que donc, tout décalage dans le programme d’investissement pourrait « conduire à devoir moduler, à la hausse comme à la baisse, les distributions au cours des prochains mois ». Mais, précise toutefois le gestionnaire, « sans remettre en cause l’objectif de distribution annualisée de 5% à 6% ».

Frédéric Tixier


[1] Optimale a choisi de verser les acomptes sur dividende sur un rythme mensuel


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A propos de Consultim AM(i)

Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Consultim AM est née de la rencontre entre Benjamin Nicaise, président fondateur de Consultim Groupe et Andràs Boros, président de Consultim AM. Ils ont voulu créer une société de gestion « nouvelle génération » conjuguant une vision à long terme du monde de demain, l’expertise immobilière et financière de l’équipe de gestion, et l’ADN d’un groupe disruptif et innovant.

A propos de Consultim(i)

Le Groupe Consultim s’impose depuis près de 25 ans comme la référence de l’immobilier d’investissement. Depuis sa création en 1995, le Groupe Consultim a commercialisé, par l’intermédiaire de son réseau de professionnels du patrimoine, plus de 60 000 logements pour un volume supérieur à 9 milliards d’euros. Basé à Nantes, le Groupe compte aujourd’hui plus de 200 collaborateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé : collecte en hausse, performance maintenue

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management est en pleine forme. Sa collecte 2020 est en progression. Son programme d’investissement se déroule sans accroc. Et ses recettes locatives ne sont pas affectées par la crise. Sa performance 2020 devrait donc être en phase avec les années précédentes…

Les SCPI « santé » semblent épargnées par la crise. Pierval Santé, la SCPI d’Euryale Asset Management, n’échappe pas à la règle. Déjà peu affectée lors du premier confinement, elle continue à bénéficier d’un intérêt croissant de la part des souscripteurs de SCPI.

Une collecte en progression de 29%

Depuis le début de l’année, Pierval Santé enregistre en effet une collecte brute de 311 M€ fin septembre. Soit 29% de plus que sur la même période en 2019. Un exploit sur un marché qui a connu un net coup d’arrêt depuis le début de la crise sanitaire. Fort de ces nouveaux capitaux, la SCPI a pu mener à bien un ambitieux programme d’investissement. Sur le seul troisième trimestre, Pierval Santé a réalisé près de 94 M€ d’acquisitions. Elle s’est notamment portée acquéreur d’un portefeuille de trois Ehpads neufs (qui seront livrés dans l’année) en Ecosse. Ajoutant donc le Royaume-Uni, « premier marché européen de la santé », selon Euryale Asset Management, à son portefeuille déjà diversifié sur l’Allemagne, l’Irlande et l’Italie. Fin septembre, elle disposait d’un patrimoine constitué de 117 immeubles – valorisés environ 1 Md€ -.

Un portefeuille majoritairement situé hors de France

Et désormais majoritairement situé hors de France. L’Hexagone ne pèse plus en effet que 38% du portefeuille. Les acquisitions déjà engagées – promesses de vente signées – devraient encore diminuer sa part relative. Cette montée en puissance des actifs européens a une conséquence qui pourra apparaître déroutante aux souscripteurs de Pierval Santé : une diminution de leurs dividendes… Depuis le deuxième trimestre, l’acompte sur dividende de la SCPI est en effet passé de 16,624 € par part à 12,48 € par part. Une baisse qui ne résulte pas d’un quelconque problème de recouvrement des loyers. Au contraire, la SCPI a amélioré ses ratios dans ce domaine. Au début du premier confinement, les demandes de report de règlement non régularisés estimées étaient déjà faibles : 4% des loyers 2020. Fin septembre, la réalité est plus optimiste. Ces demandes de report ne représentent plus que 0,7% des loyers annuels…

Une baisse des dividendes en trompe-l’oeil

La réduction de l’acompte sur dividende résulte effectivement de la part importante prise par les loyers d’origine étrangère dans les revenus de la SCPI. Dans son bulletin du 2e trimestre, David Finck, le directeur général d’Euryale Asset Management, donne l’explication. Cette hausse relative a notamment pour conséquence « de diminuer le résultat distribuable de Pierval Santé ». Pourquoi ? Car ce résultat distribuable est de plus en plus « minoré des impôts relatifs aux revenus locatifs étrangers que votre SCPI acquitte pour vous », précise David Finck. C’est donc en raison du « poids croissant de cette fiscalité étrangère » que la société de gestion a décidé de minorer les prochains acomptes sur dividendes. Une mauvaise nouvelle pour les souscripteurs ? Pas du tout, rassure Euryale AM.

L’effet fiscal des revenus de source étrangère

Car, rappelle-t-elle, « grâce aux conventions fiscales bilatérales entre pays européens », l’impôt acquitté à l’étranger est « moins lourd que l’impôt français. Et exonéré de prélèvement sociaux ». En conséquence, les souscripteurs percevront un revenu, après paiement de leur fiscalité personnelle, « plus élevé que les années précédentes »… Pour mémoire, en 2019, Pierval Santé affichait un taux de distribution sur valeur de marché « officiel » (TDVM) de 5,05%. Un ratio qui grimperait à 5,34%, si l’on retranchait les impôts payés à l’étranger par la SCPI. Et donc plus proche du véritable rendement net de fiscalité servi aux souscripteurs. Pour 2020, la société de gestion n’a pas révisé ses objectifs de distribution. Son taux DVM devrait rester « autour de 5% ».

Division de la valeur des parts

La SCPI n’affiche en effet que des voyants au vert. Le rendement immédiat des investissements réalisés en 2020 est supérieur à 5,6%. Son taux d’occupation financier est au plus haut (99,17%). Son taux d’endettement reste raisonnable : 12,14%. Et Pierval Santé dispose d’un potentiel de revalorisation. Sa valeur de reconstitution (1 047,12 €) est en effet supérieure de 4,72% à son prix de souscription (1 000 €). Ce dernier sera d’ailleurs prochainement (janvier 2021) divisé par 5. La valeur des parts passera alors à 200 €. L’objectif de cette division : permettre la mise en place d’un plan d’investissement programmé. De quoi encore sécuriser une collecte déjà bien orientée…

Frédéric Tixier


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, lance Premium Hotels Investment. Ses cibles : des hôtels haut-de-gamme situés dans des zones délaissées par les grandes chaînes hôtelières. Ticket d’entrée minimum : 100 000 euros.

Le secteur hôtelier a beau payer un lourd tribut à la crise sanitaire, il continue d’intéresser les gestionnaires de fonds immobiliers. Le mois dernier, Perial lançait en effet la 1ère SCPI dédiée aux solutions d’hébergement en zone euro, PF Hospitalité Europe, en partie investie sur cette classe d’actifs. Quelques jours avant le lancement d’un FPCI dédié à l’hébergement géré par Keys AM. Et quelques mois après deux autres FPCI lancés respectivement par Eternam et Atream, le fonds de ce dernier ayant été mis sur le marché juste avant le confinement. C’est maintenant au tour de Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, de proposer Premium Hotels Investment.

Premium Hotels Investment cible l’hôtellerie de luxe

Son objectif : investir dans les murs et fonds de commerce d’hôtels 4 étoiles, ou plus, situés dans des lieux « prestigieux ». Mais dont les grandes chaînes hotellières sont absentes. Des cibles sont déjà identifiées. Comme l’hôtel Arboisie, un 4 étoiles situé à Megève. Ou l’Ecrin Blanc, à Courchevel. D’autres lieux figurent dans le viseur du fonds, tels que Chantilly ou Combloux. Premium Hotels Investment ne devrait pas se contenter d’acheter des actifs. Il est également prévu, à terme, d’investir dans une plateforme de gestion hôtelière. Plus important : le fonds n’aura pas recours à la dette. Réservé aux professionnels avertis, son ticket d’entrée est fixé à 100 000 €. Doté du statut de SLP (société de libre partenariat), Premium Hotels Investment est éligible au dispositif de réinvestissement des plus-values prévu par l’article 150 O B Ter du Code général des impôts.

Une rentrée active pour Sogenial Immobilier

La rentrée s’avère donc active pour Sogenial Immobilier. Qui aurait pour projet de lancer une SCPI dédiée à la zone euro début 2021. La société de gestion vient d’ailleurs de renforcer ses équipes. Avec l’arrivée de Laurent Gaillot, en tant que senior advisor, en charge précisément du développement de la gamme immobilière dédiée aux investisseurs professionnels. Et d’un nouveau responsable commercial, Mehdi Guettafi, chargé de promouvoir auprès des CGP les deux SCPI actuellement gérées par Sogenial Immobilier. Cœur de Régions a d’ailleurs procédé, début septembre, à deux nouvelles acquisitions. Il s’agit de deux actifs mixtes de bureaux et d’activités, construits par Colas, et loués via des baux commerciaux de 9 années, dont 5 fermes.

SCPI : des performances en phase avec les objectifs

Côté performance, les résultats sont en ligne avec les objectifs annoncés durant le confinement. Cœur de Régions a revalorisé le prix de ses parts le 30 juin dernier. Le prix de souscription est ainsi passé de 627,50 € à 632,50 €. L’acompte sur dividende versé au titre du deuxième trimestre (9,81 € par part), en légère augmentation par rapport au 1T (9,80 €), permet en outre à la SCPI de maintenir un objectif de distribution de 6,25% en 2020. Cœur de Ville, dont l’objectif de rendement avait été abaissé de 5,30% à 5,05% en mai dernier, maintient également ce nouvel objectif. Elle a distribué un acompte de 2,60 € au titre du 2T 2020, identique à celui du 1T.

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Corum confirme l’objectif de performance 2020 de ses SCPI  

Les trois SCPI de Corum, Corum Origin, Corum XL, et Eurion délivreront bien des performances en phase avec leurs objectifs. Mais, à l’exception de Corum XL, qui pourrait faire mieux (5,5% vs 5% d’objectif), pas de bonus à espérer en 2020.  

« Nos objectifs annuels de performance seront tenus », annonce Corum Asset Management, dans un communiqué publié le 9 septembre dernier. La société de gestion des SCPI Corum Origin, Corum XL et Eurion, explique en effet que la crise sanitaire n’a eu que peu d’impact sur la rentabilité de ses véhicules.

Niveau d’encaissement des loyers « proche de la normale »

Certaines entreprises locataires ont de fait demandé des reports ou des suspensions de loyer. « Environ 40% des locataires nous avaient contacté en mars dernier », constatait le gestionnaire dans les derniers bulletins des SCPI Corum Origin et Corum XL. Leurs gérants ont de fait accepté, « de manière marginale », quelques reports de loyers. Mais sans que cela affecte « le taux d’encaissement par rapport au mois précédent ». Le niveau d’encaissement est donc « proche de la normale ». Ce qui permettra de « préserver le niveau des dividendes mensuels servis aux épargnants », précise Corum L’Epargne, l’une des marques de Corum Asset Management. Pour la SCPI historique, Corum Origin, l’objectif de performance annuelle de 6% est donc maintenu.

Objectif de 6% pour la SCPI Corum Origin

Rappelons que cette SCPI a jusqu’à présent très largement, et systématiquement, délivré un rendement supérieur à cet objectif. L’an dernier, il était de 6,25%. Il s’était même hissé à 7,28% en 2018, année où Corum AM avait décidé d’arrêter de constituer un report à nouveau. Et avait distribué le solde existant aux associés de la SCPI. Les années précédentes, Corum Origin était également au delà de son objectif, avec 6,45%, 6,45% et 6,30% respectivement en 2017, 2016 et 2015. Cette année, la promesse sera tenue. Mais a priori, sans bonus. Sur les huit premiers mois de l’année 2020, Corum Origin – qui, à l’instar des autres SCPI de Corum, distribue sur un rythme mensuel -, a déjà versé 5,39 € par mois en moyenne. Contre 5,45€ théoriques, pour atteindre le montant annuel de 65,40€ et l’objectif des 6%.

Une performance sans doute supérieure à 5,5% pour Corum XL

Il faudra donc que les 4 derniers acomptes sur dividendes de Corum Origin soient au moins, en moyenne, de 5,56 €. Pour parvenir au moins aux 6% espérés. Du côté de Corum XL, lancée il y a 3 ans, le compte est déjà bon. Plus que bon, même. La SCPI internationale a déjà distribué, en moyenne, 0,90 € par mois. Soit 0,12 € de plus que le niveau nécessaire (0,78 €) pour atteindre l’objectif de 5% (9,45 € de dividende cible). Cette avance explique pourquoi Corum AM annonce une performance 2020 qui « devrait d’ailleurs dépasser les 5,5% ». Même dans cette hypothèse, Corum XL fera toutefois elle aussi moins bien que les années précédentes. Rappelons qu’elle s’était hissée aux premières places des palmarès les années précédentes. Avec des performances de respectivement 6,26%, 7,91% et 6,58% en 2019, 2018 et 2017.

La SCPI Eurion maintient elle aussi son objectif de 4,5%

Côté Eurion, enfin, le dernier véhicule lancé juste avant la période de confinement, l’objectif initial de 4,5% (dividende de 8,25 € sur 11 mois) est lui aussi maintenu. En dépit du contexte, la SCPI a connu selon Corum un franc succès auprès des épargnants. Elle aurait en effet collecté près de 30 M€ au cours des 5 mois suivant son lancement. Soit beaucoup plus que les autres SCPI de Corum qui, dans les mêmes délais et circonstances, n’avaient collecté qu’environ 5 M€ (Corum Origin) et 10 M€ (Corum XL). Fin juin, la SCPI avait déjà investi dans deux immeubles, tous deux situés en Irlande (dont l’un est occupé par Google…)

Au-dessus de la moyenne du marché

Si Corum AM peut s’enorgueillir d’afficher des performances prévisionnelles toujours en phase avec ses objectifs, les résultats 2020 seront néanmoins inférieurs à ceux des années précédentes. A l’image de l’ensemble du marché : on attend en effet un DVM moyen en deçà de 4% cette année. Contre 4,4% en 2019. Les SCPI Corum AM devraient donc, une nouvelle fois, se situer dans la fourchette haute…

Frédéric Tixier


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A propos de Corum(i)

CORUM L’Épargne est une marque de CORUM Asset Management, société de gestion, filiale du groupe CORUM Butler. Le groupe dont le capital est exclusivement détenu par ses dirigeants et gérants est spécialisé dans l’épargne immobilière et le crédit aux entreprises à destination des clients particuliers et institutionnels. CORUM Origin, CORUM XL et EURION sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille indépendante.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Novapierre Résidentiel : +4% déjà en 2020

La SCPI dédiée au secteur résidentiel gérée par Paref Gestion a augmenté le prix de sa part de 4% le 1er avril dernier. Elle continue d’enrichir son patrimoine, avec l’acquisition ces derniers jours de 11 nouveaux appartements à Neuilly-sur-Seine. Mais son programme de cessions reste conséquent. Son assemblée générale est prévue pour le 15 juin.

Nouvel investissement pour Novapierre Résidentiel. La SCPI, plus connue des spécialistes sous son ancienne dénomination « Pierre 48 », vient d’annoncer l’acquisition de la nue-propriété de 11 « appartements d’exception » situés à Neuilly-sur-Seine.

Plusieurs investissements depuis le début de l’année

Ce portefeuille d’actifs, d’une surface totale de 755 m², comprend notamment un duplex de 110 m². L’usufruit, quant à lui, a été acquis par Seqens, l’un des principaux bailleurs sociaux d’Ile-de-France. Ce qui permet à Paref Gestion d’expliquer que « ces actifs s’inscrivent à la fois dans une démarche d’acquisition à prix décoté et dans un projet sociétal plus large : améliorer l’accès au logement pour tous ». Au 1er trimestre 2020, avant le confinement, Novapierre Résidentiel avait procédé à deux autres investissements. Un appartement de 47 m², dans le 14e arrondissement parisien. D’ailleurs négocié à un prix très décoté (moins de 6 000 €/m²), car loué sous le régime de la loi de 1948. Et un autre bien de 167 m², à Neuilly-sur-Seine, acquis pour moins de 8 200 € le m². Bien que libre de tout occupant.

Poursuite du programme de cessions

Dans le même temps, la SCPI a poursuivi ses opérations d’arbitrage. Trois ventes ont été réalisées au 1er trimestre, pour près de 1,2 M€. En 2019, ce programme de cessions avait déjà généré plus de 18,6 M€ de trésorerie. Et d’importantes plus-values : 12 M€ environ, rien qu’en 2019. Rappelons qu’une grande partie de ces liquidités sert à alimenter le fonds de remboursement de la SCPI. Depuis plusieurs années, Novapierre Résidentiel est en effet confrontée à un déficit systématique entre les demandes de rachat et les nouvelles souscriptions. Le fonds permet donc d’assurer, dans des conditions de liquidité satisfaisantes, le remboursement des parts en attente de rachat. Ces dernières sont en diminution constante. Leur nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 851 fin 2019. Et à 5 879 fin mars 2020.

Relance de la collecte

Cette situation oblige toutefois la SCPI à céder régulièrement une partie de son patrimoine. Et à réduire progressivement son capital, détenu par de moins en moins d’associés. Leur nombre est passé de 2 301 fin 2016 à 2 230 fin 2018. Ils n’étaient plus que de 2 078 fin 2019. Et 2 061 fin mars 2020. Pour briser cette spirale infernale, Paref Gestion a décidé de relancer les souscriptions. C’est en partie l’objectif assigné au changement de dénomination acté en novembre dernier. Et les résultats semblent être au rendez-vous. Bien que l’écart entre souscriptions et rachats soit encore négatif, il s’est très fortement réduit. Au 1er trimestre 2020, le nombre de souscriptions a en effet fortement rebondi. 4 366 souscriptions ont été enregistrées sur les trois premiers mois de l’année. Contre 71 au 4e trimestre 2019. Et 4 430 sur l’ensemble de l’année dernière…

Revalorisation de 4% du prix de la part au 1er avril 2020

Novapierre Résidentiel a de fait des arguments à faire valoir auprès des nouveaux souscripteurs. Son patrimoine, composé au fil des ans (la SCPI a été lancée en 1996), a été acquis à des conditions particulièrement attractives. Il recèle donc d’importantes plus-values. Composé d’actifs résidentiels essentiellement parisiens de premier plan, en termes de localisation, sa valeur s’apprécie en outre régulièrement. En 2019, elle a encore progressé de 7,8%. Contre 6,4% en 2018. Des revalorisations dont profitent pleinement les associés de la SCPI. En 2019, le prix de leur part a progressé de 4,1%. Ils ont également touché 1,9% supplémentaire au titre de la distribution de plus-values de cessions. Et cette année, la revalorisation de leurs parts, intervenue le 1er avril, les assure déjà d’un gain de 4% en capital. Enfin, Novapierre Résidentiel intervient sur un secteur -le logement- qui apparaît, pour l’heure, comme l’un des plus épargnés par la crise, et sanitaire, et économique.


Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sogenial Immobilier dévoile le rendement prévisionnel de ses SCPI en 2020

Le gestionnaire des SCPI Cœur de Ville et Cœur de Régions annonce le niveau prévisionnel des dividendes servis en 2020. Cœur de Régions, la plus récente, devrait afficher un taux de distribution en phase avec celui de 2019. Le rendement espéré pour Cœur de Ville est en revanche légèrement revu à la baisse.

Sogenial Immobilier a évalué les « demandes de reports de loyers possibles » pour chacune de ses deux SCPI. Pour Cœur de Régions, lancée fin 2018, l’impact est faible : 4,55% des loyers annuels. La SCPI historique, Cœur de Ville, pourrait souffrir davantage. Les reports de loyers sont en effet estimés à un peu plus de 13% de la masse locative…

Rendement estimé ramené à 5,05% pour Cœur de Ville

Ce décalage de trésorerie dans la perception des loyers -on ne parle pas, pour l’instant, d’annulation- conduit Sogenial Immobilier à anticiper « une légère baisse du taux de distribution ». Au lieu des 5,30% de rendement servi l’an dernier, Cœur de Ville pourrait offrir un rendement révisé à la baisse en 2020. En conséquence, le 1er acompte trimestriel, qui sera prochainement versé, est fixé à 2,60 € par part. Soit, sur la base d’un prix de souscription de 206 €, un taux de distribution annualisé de 5,05%. En recul d’environ 4,75% par rapport à 2019. Il convient toutefois de noter que ce premier acompte trimestriel n’est que très légèrement inférieur à celui versé au 1er trimestre 2019 (2,66 €). Le recul est d’environ 2,25%. La baisse du taux de rendement n’est donc pas uniquement imputable au repli du dividende.

Rendement maintenu à 6,25% pour Cœur de Régions

Elle résulte également de la revalorisation du prix de souscription intervenue l’an dernier. En effet, en juin 2019, le prix de la part est passé de 203 € à 206 €. Ce qui a pour effet mécanique, on le sait, de réduire le rendement, à dividende inchangé. Sans forcément nuire à la performance globale des associés. Dont acte…

Le faible impact attendu sur les loyers conduit en revanche Sogenial Immobilier à maintenir ses perspectives de rendement pour Cœur de Régions. L’an dernier, cette dernière affichait un taux de distribution de 6,25%. Et une performance globale de 7,45%. C’est-à-dire incluant ce DVM, et les revalorisations des parts intervenues au cours de l’année (+1,20%[1]). Le DVM attendu est donc toujours de 6,25%. Pour maintenir ce niveau de rendement, la SCPI a augmenté la valeur du dividende versé.


Fort rendement des actifs sous gestion

L’acompte du 1er trimestre 2020 est ainsi fixé à 9,80 €. Il affiche, de ce fait, une progression de 1,14% par rapport au 1er acompte 2019 (9,69 €). Pour honorer ces objectifs, Sogenial Immobilier s’appuie sur les fondamentaux de ses SCPI. Dont la première qualité est le fort rendement généré par leurs actifs sous gestion. Cœur de Ville et Cœur de Régions sont en effet positionnées sur des cibles de petite taille, essentiellement en province. Dont la rentabilité locative est souvent bien supérieure à celle d’actifs plus « core ». Très prisés, quant à eux, par les grands investisseurs internationaux. Ce choix du rendement induit toutefois, en contrepartie, un risque locatif lui aussi a priori plus élevé…

Niveau d’endettement assez élevé

Les deux SCPI de Sogenial Immobilier utilisent en outre l’effet de levier pour améliorer la rentabilité financière de leurs acquisitions. Fin 2019, Cœur de Régions affichait un taux d’endettement de 24,78%. Celui de Cœur de Ville ressortait à 22,66%. Des taux assez élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et qui, là encore, peuvent être un facteur de risque supplémentaire, en cas de retournement du marché. Pour l’heure, les deux véhicules ne semblent pas particulièrement affectés. Leurs taux d’occupation financier respectifs à fin mars, quoiqu’en retrait par rapport à fin 2019, dépassent toujours les 94%. Et Sogenial Immobilier met en avant la « qualité de ses locataires ». Autrement dit, leur fiabilité financière.

Des prix de souscription décotés

En outre, les deux SCPI disposent de réserves relativement importantes. 82 jours de distribution, fin 2019, pour Cœur de Ville. Et 103 pour Cœur de Régions… Et elles présentent un autre atout : des prix de souscription encore inférieurs aux valeurs de reconstitution. Le prix de souscription de Cœur de Ville affiche une décote de 3,61%. Celui de Cœur de Régions, de 7,61%. De quoi compenser une éventuelle baisse de la valeur des actifs sous gestion. Reste que la rentabilité future de ces deux SCPI dépendra, évidemment, de l’évolution à venir des marchés immobiliers. Et de la solvabilité de leurs locataires.

Renoncement aux honoraires de gestion

Chez Sogenial Immobilier, on préfère encore pour l’instant gérer au cas par cas les demandes d’annulation. La société de gestion a mis en œuvre une autre action pour alléger automatiquement la charge financière de ses locataires fragilisés : elle renonce à ses honoraires de gestion des 2e et 3e trimestres. Une mesure qui se traduira par une baisse des loyers pour les locataires, pendant six mois. Sans peser sur la rentabilité des SCPI…

Frédéric Tixier


[1] Cœur de Régions a procédé à des revalorisations du prix de souscription (+2,50 €, à chaque revalorisation) à la fin des 2e, 3e et 4e trimestres 2019. Le prix de souscription est donc passé de 620 € début 2019 à 627,50 € fin 2019.


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

 

 

Pierval Santé : distribution annuelle 2020 « conforme aux années précédentes »

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a versé un premier acompte sur dividende identique à celui des trimestres précédents. Le dividende 2020 devrait se situer au même niveau que l’an dernier, aux alentours de 5%. La SCPI semble de fait, pour l’instant, très peu affectée par la crise coronavirus.

« Les demandes de décalage reçues représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel du loyer 2020, à périmètre constant », expliquent les dirigeants d’Euryale Asset Management dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Pierval Santé.

Santé : un secteur résilient face à la crise

Le secteur de la santé est considéré, à l’instar de la logistique, comme l’un des plus résilients face à la crise du coronavirus. Pierval Santé est de fait essentiellement investie en murs d’EHPAD (56,1% des actifs[1]). Ou de cliniques et de maisons médicales (33,1%) et autres actifs de santé (10,8%). Raison pour laquelle son activité et sa rentabilité semblent, pour l’instant, peu affectées par les mesures de confinement. Au 1er trimestre 2020, la SCPI a collecté plus de 121 millions d’euros. Ce qui lui a permis de franchir le cap symbolique du milliard d’euros de capitalisation. Et de poursuivre, après un 4e trimestre déjà très dynamique, un programme d’investissements de près de 110 millions d’euros.

Une rentabilité élevée à l’acquisition

Dans des conditions de rentabilité parfaitement satisfaisantes. Les dernières acquisitions génèrent en effet un rendement brut moyen de 6,26%. Les baux signés avec les différents locataires sont en outre, comme traditionnellement dans le secteur médical, de très long terme. Près de 20 ans de durée résiduelle… A cette stabilité dans les recettes locatives prévisionnelles s’ajoute un taux d’occupation financier proche des sommets. Pierval Santé a même encore amélioré son score au cours du dernier trimestre. Son « TOF » est passé à 99,36% fin mars. Contre 98,60% en moyenne en 2019. Enfin, la SCPI joue peu de l’effet de levier. Sa dette à long terme s’affichait à 4% de la valeur de ses actifs fin mars. Contre un ratio d’endettement autorisé de 40%. Un chiffre auquel il convient toutefois d’ajouter un engagement financier de court terme, lié aux constructions en cours : 9,60%. Qui demeure toutefois lui aussi parfaitement raisonnable.

Un prix de souscription décoté

La SCPI bénéficie en outre des fondamentaux de son marché, « décorrélé de l’économie marchande ». Et d’une large diversification géographique. Pierval Santé est en effet désormais présente, outre en France (environ 41%), en Allemagne (31,6%), en Irlande (24,7%) et au Portugal (2,7%). Enfin, cerise sur le gâteau, si elle ne dispose pas d’un report à nouveau particulièrement élevé (27 jours de distribution à fin 2018[2]), le prix de ses parts reste très en deçà de la valeur de reconstitution. Celle-ci représente 104,71% du prix de souscription fin 2019. Cette décote du prix de souscription donne donc une marge de manœuvre, face à une éventuelle baisse de la valeur des actifs immobiliers. Elle signifie aussi que la SCPI recèle des plus-values potentielles non réalisées.

Maintien d’un objectif de distribution proche de 5%

Ces dernières, si elles étaient matérialisées, pourraient « venir compenser, si besoin, une baisse conjoncturelle du rendement annuel », souligne la société de gestion. Euryale Asset Management, malgré les précautions d’usage, semble donc assez confiante. Notamment dans sa capacité à maintenir un niveau de dividende en 2020 identique ou proche de celui de 2019. Le risque identifié sur, donc, 4% du montant annuel des loyers, devrait s’estomper sur le second semestre. Car les demandes de report formulées par les locataires ne portent que sur quelques mois… Pierval Santé maintient donc le versement d’un acompte sur dividende identique à celui versé au cours des trimestres précédents. A 12,624 € par part, « le rendement servi sera de 5% », rappelle la société de gestion. L’objectif annuel, proche de 5,05%, est maintenu. Une perspective qui pourrait toutefois évoluer. Si la crise sanitaire s’avérait plus longue que prévue…


Frédéric Tixier


[1] Données au 31/03/2020
[2] Les données 2019 ne sont pas encore disponibles


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’AEW Ciloger.

AEW Ciloger fait partie des sociétés de gestion qui ont régulièrement communiqué depuis le début du confinement. Elle a d’abord donné sa vision de l’impact économique de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Puis, de manière générique, sur les SCPI. Elle s’emploie désormais à fournir les éléments chiffrés permettant d’en estimer les conséquences pour les produits qu’elle gère. Notamment en termes de distribution. Etat des lieux.

« Les équipes d’AEW Ciloger entendent le besoin de visibilité des porteurs de parts de SCPI sur les prochains dividendes. Et se mettent en situation d’y répondre ». AEW Ciloger, gestionnaire, entre autres, des SCPI distribuées dans les réseaux BPCE et de La Banque Postale, reconnaît qu’elle procédera « à un ajustement dès le prochain dividende ». Afin, précisait-t-elle le 3 avril dernier, « de mieux préserver et lisser les distributions à venir ».

Des SCPI « fondamentalement bien armées »

La société de gestion a commencé à modéliser l’impact de la crise sur chacune de ses SCPI. En combinant les « hypothèses et informations disponibles ». Celles-ci pourront donc varier, et c’est normal, au cours des prochaines semaines. D’une manière générale, AEW Ciloger tente de délivrer un message plutôt rassurant. « Nos SCPI sont fondamentalement bien armées pour traverser la crise sanitaire actuelle », affirme-t-elle. En raison de la qualité de leurs patrimoines. Constitués dans la durée, ils sont particulièrement bien diversifiés. Tant par typologie de locataires, que par zone géographique. Ils sont en outre investis dans des « actifs classiques, localisés sur des marchés profonds ». Et loués à des « locataires sélectionnés pour la qualité de leur signature ». Depuis le début de la période de confinement, les équipes d’AEW Ciloger s’efforcent de « rester pragmatiques » face aux demandes d’aménagements des locataires.

Pas de problème de liquidité

Elles adoptent un traitement différencié selon le secteur d’appartenance. A l’instar d’autres sociétés de gestion, elles répondent plus favorablement aux dossiers émanant d’entreprises des secteurs les plus touchés. Les autres sont ou seront étudiés au cas par cas. Mais il est clair que les encaissements des loyers du 2e trimestre seront impactés. Surtout pour les SCPI spécialisées sur le commerce, comme Pierre Plus ou Actipierre Europe. En termes de liquidité, AEW Ciloger n’observe pour l’instant aucune tension. « Les dernières confrontations sur le marché secondaire se sont déroulées dans les volumes habituels », notait-elle le 3 avril. Quant à la collecte, elle  « a été soutenue, notamment sur les SCPI, jusqu’à ces derniers jours ». Un « tarissement » a toutefois été observé tout récemment. Conséquence du confinement et du ralentissement de l’activité des réseaux de distribution.

L’assurance-vie pourrait prendre le relais en termes de collecte

Ce « trou » dans la collecte pourrait toutefois être comblé par de nouvelles sources de souscription. Selon AEW Ciloger, le marché s’attend à ce que les SCPI, en tant qu’unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie, « bénéficient d’arbitrages opérés par les assurés ». Les véhicules immobiliers, perçus comme des valeurs refuges, pourraient même faire l’objet de nouvelles souscriptions… La classe d’actif immobilier ne pourra certes pas « sortir indemne de la crise », reconnaît la société de gestion. Mais la diversification qu’elle procure, le niveau de ses rendements (« même amoindris », précise-t-elle), et sa faible volatilité « lui conservent beaucoup d’attractivité ». AEW Ciloger estime que certains investisseurs, ceux qui « disposent de fonds à déployer », devraient continuer à s’y positionner. Mais en privilégiant les actifs core. Et ceux dont l’activité et la solidité financière des locataires sembleront les plus pérennes…

Ajustement du niveau des acomptes trimestriels

La société de gestion n’a pas encore décidé du niveau des ajustements des acomptes trimestriels. Ceux-ci seront distribués entre le 20 avril et le 15 mai prochains. Elle a en revanche établi, pour ses principales SCPI d’entreprise et résidentielle, une fiche actualisée de leur niveau d’exposition aux différents secteurs économiques et types de locataires. En précisant le niveau de leurs réserves (RAN) et d’endettement. Ces « focus », mis en ligne le 8 avril, font apparaître que les SCPI d’entreprise du groupe disposent globalement de plusieurs mois de distribution. Et sont peu endettées : aucune ne dépasse les 10% de taux d’endettement. Mais que certaines sont clairement plus exposées que d’autres aux secteurs aujourd’hui les plus touchés par la crise sanitaire…



Actipierre Europe

Les points clefs

  • Exposée à 71% au secteur commerce
  • Dominante du secteur alimentaire (33% des locataires) et des grandes enseignes nationales (plus de 90% des locataires, en moyenne)
  • Peu de RAN (0,5 mois de distribution)
  • Peu endettée (3,11%)

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Atout Pierre Diversification

Les points clefs

  • Majoritairement investie en bureaux (47% de la valeur des actifs, 69% des loyers)
  • Fortes réserves (5,8 mois de distribution)
  • Pas d’endettement

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Fructipierre

Les points clefs

  • Très majoritairement investie en bureaux (87% de la valeur des actifs, 85% des loyers)
  • Fortes réserves (5,9 mois de distribution)
  • Faible endettement (2%)

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Fructirégions Europe

Les points clefs

  • Très majoritairement investie en bureaux (81% de la valeur des actifs, 84% des loyers)
  • Réserves correctes (3,3 mois de distribution)
  • Endettement très modéré (5,93%)

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Immo Evolutif

Les points clefs

  • Majoritairement investie en bureaux (60% de la valeur des actifs, 53% des loyers)
  • Positionnée à 27% sur les secteurs commerce et hôtellerie
  • Réserves correctes (2,3 mois de distribution)
  • Endettement très modéré (6,15%)

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Laffitte Pierre

Les points clefs

  • Majoritairement investie en bureaux (68% de la valeur des actifs, 67% des loyers)
  • Positionnée à 29% sur les secteurs commerce et hôtellerie
  • Réserves correctes (3,6 mois de distribution)
  • Aucun endettement

Télécharger le focus Laffitte Pierre

Pierre Plus

Les points clefs

  • Très majoritairement investie en commerces (82% de la valeur des actifs)
  • Revenus provenant à 28% du secteur alimentaire
  • Bonne diversification en termes de baux (402) et de sites (166), mais un actif commercial représente 9% du patrimoine
  • Très faibles réserves (0,2 mois de distribution)
  • Endettement modéré (7,26%)

Télécharger le focus Pierre Plus

 

Frédéric Tixier


Toutes les communications de crise d’AEW Ciloger

1- AEW Ciloger : Covid-19,  le point sur l’immobilier et les SCPI (19 mars)

2- AEW Ciloger : Covid-19, quel impact pour les SCPI ? (24 mars)

3- AEW Ciloger : Covid-19, marché secondaire (24 mars)

4- AEW Ciloger : Marchés immobiliers et SCPI,  à quoi s’attendre dans les semaines à venir ? (26 mars)

5- AEW Ciloger : Focus sur le marché immobilier et nos SCPI (3 avril)

6- AEW Ciloger : Covid-19, focus sur nos SCPI fiscales d’immobilier résidentiel (8 avril)

7- AEW Ciloger : Covid-19, focus sur nos SCPI immobilier d’entreprises (8 avril)

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Forte corrélation entre marchés financiers et prix de l’immobilier d’entreprise… sur le long terme

L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Amundi Immobilier

L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Atland Voisin


A propos d’AEW Ciloger(i)

AEW Ciloger gère, au travers de fonds grand public, 23 SCPI et 2 OPCI grand public, soit plus de 7 Mds€ d’actifs au 30 septembre 2019. Elle accompagne 100 000 associés dans leurs investissements immobiliers. AEW Ciloger se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers.  Division grand public du groupe AEW, AEW Ciloger est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. AEW Ciloger est la société de gestion responsable de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW en France.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société