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MyShareSCPI signe à 6,55%

La SCPI gérée par une filiale commune d’AXA et d’Atland Voisin vient de procéder à sa deuxième acquisition hors de France. Et de nouveau en Espagne. Une opération opportuniste de diversification qui conforte le véhicule dans sa capacité à maintenir son taux de distribution historique de 5%.

Depuis son lancement, en mars 2018, MyShareSCPI est un modèle de régularité. Ce véhicule, l’un des premiers à avoir intégré dans son ADN la digitalisation de ses process, a distribué un rendement de 5% au titre des deux dernières années. Après un premier exercice partiel et atypique, où la SCPI avait offert un rendement annualisé de 7%.

Adéquation entre collecte et rythme des investissements

Désormais gérée juridiquement par la filiale commune créée par Atland Voisin et AXA, MyShareCompany, MyShareSCPI a aussi pour l’instant réussi à maintenir une adéquation entre collecte et investissements satisfaisante. En 2019, la SCPI avait procédé à 25 acquisitions. Pour une enveloppe globale d’environ 91,8 M€. A comparer à une collecte annuelle de 84 M€. En 2020, le rythme de cette dernière a baissé. Pour s’établir à un peu moins de 56 M€. MyShareSCPI s’est adaptée, trimestre après trimestre. Au 4e trimestre, ses investissements (13 M€) étaient en phase avec sa collecte (11,5 M€). Surtout, les 5 opérations réalisées sur cette période ont été contractées à un taux moyen de rentabilité (6,33%) « parfaitement en ligne avec la performance servie par la SCPI », comme le souligne la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel.

Une nouvelle acquisition en Espagne

Depuis le début de l’année 2021, deux opérations ont été annoncées. L’une, bouclée en réalité en décembre dernier, a été menée conjointement avec Epargne Pierre, pour un prix total de 30 M€[1]. Elle portait sur huit points de vente de matériaux de construction et de bricolage géré par le groupe Samse. Taux de rendement immobilier à l’acquisition : 6,70%. La seconde, communiquée le 13 avril, concerne des actifs de bureaux. Situés, cette fois, à Valence, en Espagne. Entièrement réhabilités, ces anciens locaux industriels développent une surface de 4 600 m². Ils sont entièrement loués à une société de service à la personne, dans le cadre d’un bail de dix ans. Le prix d’acquisition est de 9,9 M€. Le rendement immédiat de 6,55%.

Un impact très limité de la crise sanitaire sur l’activité

C’est la deuxième fois que MyShareSCPI franchit les Pyrénées pour enrichir son patrimoine. Elle avait en effet procédé à une 1ère acquisition en février 2020 à Madrid, pour un montant de près de 13 M€. Cette nouvelle opération porte à plus de 170 M€ la valeur du patrimoine sous gestion de la SCPI. Et à un peu plus de 13% l’exposition de MyShareSCPI au marché espagnol. Cette dernière, à l’instar des SCPI d’Atland Voisin (qui assure la gestion déléguée de MyShareSCPI), a très marginalement souffert de la crise sanitaire. Fin 2020, elle affichait un taux de recouvrement de ses loyers supérieur à 95%. L’impact sur le résultat des loyers annulés, sur le 4e trimestre, s’est élevé à seulement 26 K€. Son taux d’occupation financier reste élevé, à 91,76%. Il devrait rester stable sur l’année en cours, estime la société de gestion.

Frédéric Tixier

[1] La quote-part de MyShareSCPI est de 3 M€


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Mds € pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

A propos d’AXA France et de Drouot Estate(i)

Présidée par Jacques de Peretti, AXA France, leader de l’assurance en France accompagne 6,3 millions de clients particuliers, entreprises et professionnels grâce à l’expertise et à la proximité de ses réseaux de distributions et de ses 14 000 collaborateurs. Drouot Estate est une filiale à 100% d’AXA France, spécialiste en immobilier patrimonial et défiscalisation. Au service des réseaux de distribution d’AXA France, Drouot Estate sélectionne les produits immobiliers défiscalisant et les partenaires promoteurs en tenant compte de la solidité du marché locatif.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncière Atland : dividende par action en progression de 7,1%

La SIIC vient de publier ses comptes 2020. Le bénéfice net est en retrait. Mais la proposition de distribution est en hausse, tout comme les actifs sous gestion. Le modèle « multi-métiers » dont se réclame aujourd’hui Foncière Atland est désormais tiré par l’activité de promotion. Les revenus issus de la gestion pour compte de tiers sont stables.

Le groupe reconnaît un « bénéfice net de 19,7 M€, en repli de 13% par rapport à une année 2019 exceptionnelle ». Mais il rappelle que « cette évolution s’accompagne d’une amélioration sensible de l’ensemble des indicateurs financiers et opérationnels ». Foncière Atland, SIIC cotée sur Euronext Paris, publiait ce 8 mars ses résultats annuels. Ils témoignent, de fait, d’un certain assainissement de sa structure financière.

Amélioration des indicateurs financiers

La durée résiduelle de sa dette et son niveau d’endettement net sont en effet en baisse. Ce dernier passe de 87 M€ à 83,2 M€ (-4,4%). Sa trésorerie consolidée augmente (+9,3%). Son ratio LTVA[1] s’améliore (29,8% vs 31,5%). De quoi permettre au groupe, comme le précise Foncière Atland, de « poursuivre son développement ». En 2020, la croissance n’a toutefois pas totalement été au rendez-vous. C’est surtout la nouvelle activité de promotion-construction qui paye un certain tribut à la crise sanitaire. Son chiffre d’affaires s’établit à 146,5 M€ en 2020. Contre 63,5 M€ en 2019. Cette progression apparente devient toutefois une baisse en vision pro forma.

L’activité promotion affectée par la crise sanitaire

La société Atland Résidentiel, qui porte l’essentiel de l’activité de promotion de logement, a en effet été acquise en novembre 2019. Elle n’avait donc contribué que « pour 1,5 mois en 2019 », rappelle Foncière Atland. Une fois retraité, le chiffre d’affaires de ce nouveau pôle enregistre un recul de 15,4% par rapport à 2019. Il a été impacté par la période de confinement, qui a conduit à l’arrêt partiel ou total des chantiers. Visiblement, le 4e trimestre a été particulièrement marqué. Fin septembre dernier, le chiffre d’affaires pro forma affichait en effet encore une progression de 2,8%. Pour 2021, Foncière Atland est en revanche très optimiste sur le potentiel du pôle promotion. Elle annonce un carnet de commandes de 258 M€, en progression de 26%, et un pipeline de 682 M€ de chiffre d’affaires.

Résilience de la gestion pour compte de tiers

Et c’est tant mieux, car l’activité promotion représente désormais plus de 78% du chiffre d’affaires de la foncière. L’activité de gestion pour compte de tiers, qui tirait auparavant la croissance, est au point mort en 2020 (+1%, à 34,6 M€). Foncière Atland préfère parler de résilience. Ce qui est effectivement le cas, l’activité de gestion de la SCPI portée par Atland Voisin ayant, mieux que d’autres sociétés de gestion, résisté à la crise. Notamment en termes de performances financières. D’ailleurs, ce sont essentiellement les commissions de souscription qui s’affichent en repli, en raison d’une baisse générale de la collecte. « Les honoraires de gestion, plus récurrents, progressent de plus de 50% sur un an grâce à la hausse des actifs sous gestion », se félicite d’ailleurs Foncière Atland. Ceux-ci atteignent 2,4 Md€, en hausse de 33% par rapport à fin 2019.


Progression de 7,1% du dividende par action

Le crowdfunding immobilier, activité que Foncière Atland a ajouté à sa gamme d’expertises en rachetant Fundimmo en juin 2019, affiche quant à lui une forte progression. Sa collecte bondit à 48,9 M€, soit une hausse de 47%, certes sur un marché globalement en croissance. Enfin, l’activité pour compte propre de la foncière est, elle aussi, en développement. Elle génère un chiffre d’affaires de 5,9 M€, en hausse de 14,5% par rapport à 2019. Si les loyers sont restés stables, la foncière affiche un taux d’occupation correct (94,9%), tout comme le taux de rendement locatif (8,4%). Tous ces éléments permettent à Foncière Atland, en dépit donc du recul du chiffre d’affaires pro forma, et de celui du résultat net récurrent (5,01 € par action, vs 5,13 € en 2019) d’envisager le versement d’un dividende par action en hausse de 7,1%, à 1,50 €.

Frédéric Tixier

[1] Loan To Value Of Activities – Rapport entre l’endettement net et la juste valeur des actifs et des activités de la société.


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A propos de Foncière Atland(i)

Partenaire immobilier des entreprises, Foncière Atland est un acteur global de l’immobilier de 230 collaborateurs, qui intervient sur les marchés de l’immobilier d’entreprise et du logement au travers de ses activités de foncière, gestionnaire de fonds et de développeur d’immobilier résidentiel. Au 31 décembre 2020, Foncière Atland et ses filiales gèrent pour compte propre et compte de tiers un patrimoine immobilier de 2,4 milliards d’euros hors droits.

A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Md€ pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bientôt une UC immobilière européenne et diversifiée chez Advenis REIM

La société de gestion, dont les deux SCPI européennes affichent des taux de rendement de 4,5% et 4,1%, boucle une année fertile en investissements. Elle s’apprête à lancer une unité de compte investie sur différentes classes d’actifs immobiliers européens. Et place 2021 sous le signe de l’ESG et de la proximité avec ses locataires.

4,5%[1] pour Eurovalys, la SCPI spécialiste des bureaux allemand; 4,10%[2] pour Elialys, le véhicule dédié aux marchés tertiaires d’Europe du Sud. Les deux SCPI européennes d’Advenis REIM ont visiblement traversé la crise sans trop d’encombre.

Amélioration de la rentabilité des SCPI tout au long de l’année

Eurovalys distribue un rendement identique à celui de l’an dernier. « Sans utilisation du report à nouveau et sans cession d’actifs », précise la société de gestion. Elialys, qui n’avait rien distribué au titre de son premier exercice, verse un premier dividende annuel très légèrement en deçà de la moyenne du marché. Il s’agit toutefois, pour Elialys, d’un résultat établi sur un « exercice partiel [3]», comme le souligne Advenis REIM. Les deux SCPI ont d’ailleurs amélioré leur taux de distribution trimestriel au cours de l’année. Elialys affiche une progression quasi constante de son dividende trimestriel. Il est passé de 6 € au 1er trimestre à 10 € aux 2e et 3e, pour s’afficher à 15 € au dernier.

Forte rentabilité des investissements

Eurovalys a versé au titre du 4e trimestre 2020 un dividende de 15,22 € par part. Contre 10,15 € au titre des trois trimestres précédents. Ces progressions s’expliquent en partie par la rentabilité des acquisitions réalisées en 2020. Elialys, dont le développement a été retardé par la crise sanitaire, n’avait bouclé qu’une opération en février 2020. Ce qui explique la faiblesse de son dividende. Elle s’est rattrapée en fin d’année, avec 3 investissements à Barcelone. Dégageant, au total, un taux de rendement moyen à l’acquisition de 6,8%… Pour Eurovalys, qui compte désormais 25 actifs en portefeuille, ce taux de rendement moyen à l’acquisition ressort à 5,8%. De quoi, dans un cas comme dans l’autre, maintenir en 2021 des taux de distribution au moins équivalents à ceux de 2020.

Eurovalys, Elialys : des fondamentaux solides

Et sans doute supérieurs pour Elialys, qui vise un DVM compris entre 4,5% et 5% sur une année pleine. Les deux SCPI affichent par ailleurs des ratios d’exploitation plutôt rassurants. Leurs valeurs d’expertise 2020 seraient en légère progression par rapport à 2019. Les taux d’occupation financier et taux de recouvrement des loyers d’Elialys sont de respectivement 96,60% et 100%. Et de 93,43% et de 99,6% pour Eurovalys. L’une et l’autre ont allongé la durée moyenne de leurs baux en 2020. Et développent des stratégies d’investissement qui, à en croire Advenis REIM, sont parfaitement en mesure de continuer à délivrer de la performance. Avec l’aide, il est vrai, d’un effet de levier bien supérieur à la moyenne des SCPI.


Effet de levier important

Le taux d’endettement d’Eurovalys, fin 2020, est proche de 30%. Celui d’Elialys, de 40%… Mais, affirme Advenis REIM, les emprunts contractés bénéficient, dans les deux cas, « de taux particulièrement bas ». On peut d’ailleurs penser que ces taux d’endettement sont en partie la résultante d’un décalage entre investissement et collecte en 2020. Eurovalys, qui a collecté un peu moins qu’en 2019 (162 M€ vs 200 M€), a néanmoins réalisé plus de 300 M€ d’acquisitions l’an dernier. Elialys, qui disposait certes d’un important solde à investir fin 2019, a investi plus de 26 M€ en 2020. Mais n’a collecté que 5,6 M€. Sur le sujet de la collecte, qui semble être globalement repartie au 4e trimestre, Advenis REIM signale d’ailleurs que, sur Eurovalys notamment, elle s’est fortement accrue sur le segment des CGP.

Progression d’Eurovalys dans les réseaux de CGP

« Eurovalys a poursuivi son développement auprès des réseaux de distribution. Elle est désormais identifiée et reconnue par les CGP », se félicite Jean-François Chaury, le Directeur général d’Advenis REIM. Une percée auprès des cibles « retail » sur lesquelles la société de gestion compte bien capitaliser en 2021. Advenis REIM, qui réalise l’essentiel de sa collecte SCPI en direct (95%), va en effet lancer prochainement une unité de compte immobilière pour l’assurance-vie. Celle-ci sera évidemment dédiée aux marchés européens. Mais, contrairement aux deux SCPI essentiellement de bureaux, elle investira sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. La société de gestion annonce également la mise en place d’un mécanisme d’épargne programmée pour ses SCPI, « incluant le réinvestissement des coupons ».

Renforcement de la politique ESG

Mais pour 2021, c’est le renforcement de sa politique ESG qu’Advenis REIM met au centre de ses priorités. Le gestionnaire vise notamment la labélisation ISR pour tout ou partie de ses véhicules. Il entend également encore améliorer la proximité envers ses locataires, afin de préserver la « valeur locative de ses SCPI ». Concernant sa stratégie d’investissement, pas de changement majeur, mais encore plus de vigilance. Advenis REIM continue à croire au potentiel des bureaux bien situés dans les grandes métropoles européennes, et occupés par des locataires de premier plan. Même face à une remontée des taux de vacance, un peu partout en Europe, ce type de biens n’a, pour l’instant, aucun mal à retrouver rapidement des locataires. L’emplacement, une valeur sûre de l’immobilier, même en temps de crise…

Frédéric Tixier


[1] Advenis REIM affiche un rendement net de fiscalité allemande. Non retraité, le DVM ressort à 4,79%, selon l’IEIF

[2] Rendement net de fiscalité étrangère

[3] Elialys a procédé à son premier investissement en février 2020


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management est la société de gestion qui gère les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) du groupe Advenis. Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018 (n° GP 18000011), Advenis REIM conçoit et gère des Fonds Immobiliers Alternatifs (FIA) de type SCPI orientés autour de deux thématiques : l’investissement immobilier tertiaire européen destiné à une clientèle privée ou institutionnelle qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier avec un rendement potentiel ; l’investissement immobilier résidentiel ancien destiné à une clientèle privée qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier et à bénéficier sous conditions d’avantages fiscaux.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonne résistance des SCPI Sofidy en 2020 et perspectives positives pour 2021

Ses deux principales SCPI affichent des rendements une nouvelle fois supérieurs à la moyenne du marché. Des résultats que le gestionnaire explique par la qualité du modèle Sofidy, celui d’une gestion prudente, sélective, disciplinée, mutualisée et diversifiée. Une résilience qui devrait perdurer en 2021, année placée sous le signe d’une accélération de la diversification européenne. Une nouvelle SCPI dédiée devrait d’ailleurs prochainement voir le jour…

4,42% pour la SCPI diversifiée Immorente, 4,80% pour la SCPI de bureaux Efimmo et des rendements eux aussi présentés comme résilients pour les autres véhicules immobiliers gérés par Sofidy. La société de gestion confirme en outre que la stabilité constatée des valeurs d’expertise de ses deux principales SCPI exclut toute variation du prix des parts en 2021.

Résistance exceptionnelle des SCPI

2020, une année « inouïe », comme la qualifie Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, atteste donc de la résistance exceptionnelle des SCPI en général, celles de Sofidy en particulier. Contrairement aux prédictions les plus alarmistes, l’immobilier, y compris et notamment l’immobilier de bureau et de commerce, a démontré sa robustesse. Le télétravail n’a pas pris l’ampleur attendue. Et le commerce de proximité, en centre-ville, cher à Sofidy, reste porté par des tendances sociétales fortes. A cette résilience globale des classes d’actifs sélectionnées, s’ajoute la valeur ajoutée du gestionnaire immobilier. Sofidy estime en effet que si ses véhicules ont traversé la crise « sans encombre », c’est en raison d’un style de gestion qui a fait ses preuves.

Le style de gestion Sofidy

Sa gestion « prudente, sélective et disciplinée » a joué son rôle d’amortisseur. Pratiquée assidûment depuis 30 ans, elle a créé un « réservoir de plus-values mobilisables ». S’y ajoute une stratégie de forte diversification des actifs, qui assurent aux véhicules de Sofidy l’une des fortes mutualisations du marché. Et des équipes de gestion expérimentées, intégrées, en contact étroit avec les locataires. Résultat : les SCPI de la société de gestion affichent des taux de recouvrement très largement au-delà des 90%. 92,3% en 2020 pour Immorente. Et 96% pour Efimmo. Soit, en consolidé, environ 94%. Les mesures d’aménagement n’auront au total concerné qu’environ 1% des loyers annuels. 5% sont encore en discussion. Il s’agit essentiellement de locataires « du secteur de la restauration et situés au Benelux », précise Sofidy. Les taux d’occupation financiers (TOF) restent eux aussi au-dessus des 90%. 93,4% pour Immorente, 92,95% pour Efimmo.

D’importantes plus-values latentes

Ces taux figurent parmi les indicateurs avancés pris en compte par les évaluateurs pour fixer les valeurs d’expertise. Ce qui explique pourquoi les valorisations 2020 retenues pour Immorente (-0,16% vs 2019) et Efimmo (-0,61%) sont quasi identiques à celles de l’exercice précédent. Les SCPI Sofidy disposent en outre d’importantes plus-values latentes. Jusqu’à deux ans de distribution pour Immorente, un an pour Efimmo. Des réserves que les deux SCPI ont d’ailleurs en partie mis à profit l’an dernier. Immorente a cédé pour environ 34 M€ d’actifs en 2020, Efimmo 39 M€. « Ce qui représente à peine 1% du patrimoine de ces véhicules », relativise Jean-Marc Peter. Sofidy boucle donc l’année sur un bilan, certes moins flamboyant qu’en 2019, mais néanmoins globalement positif.


Un plan d’action ambitieux pour 2021

La société de gestion affiche une collecte globale, tous véhicules confondus, de 709 M€. Elle a investi l’an dernier 427 M€, et arbitré pour 81 M€ d’actifs. Forte d’un patrimoine sous gestion de 6,7 Md€, elle détient environ 4 200 actifs immobiliers, dont la moitié est d’ailleurs logée dans Immorente, qui reste l’une des plus imposantes SCPI du marché (3,48 Md€). Sofidy aborde l’année 2021 avec « ambition, agilité et prudence ». Outre le déploiement de son plan d’action ESG/ISR « SO DURABLE », elle compte encore diversifier ses classes d’actifs sous gestion, et accélérer son développement en Europe. En ajoutant de nouveaux pays à sa zone de chalandise. Déjà présentes en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique et, depuis peu, au Royaume-Uni, ses SCPI vont s’intéresser plus activement à l’Europe du Sud (Espagne, Italie) et à l’Irlande.

Prochainement une nouvelle SCPI européenne

Les acquisitions hors de France pourraient représenter jusqu’à la moitié des investissements programmés en 2021 (900 M€). Une nouvelle SCPI diversifiée, dédiée à la zone européenne, devrait d’ailleurs voir le jour au début du second semestre. D’autres innovations sont au programme. Sofidy annonce notamment la mise en place prochaine d’un service de financement pour certaines de ses SCPI, en partenariat avec des établissements bancaires. Etonnant quand l’on sait que la plupart des banques se refuse à financer à crédit les SCPI non distribuées à leurs guichets. « Certaines commencent à comprendre que le risque est faible », rétorque Sofidy. La société de gestion espère surtout, via cette nouvelle proposition, dynamiser le marché du crédit aux SCPI. Qui semble effectivement, depuis quelques semaines, attirer de nouveaux acteurs…

Frédéric Tixier


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le "Replay" : Altand Voisin, performances SCPI 2020 et perspectives

Le « Replay » : Altand Voisin, performances SCPI 2020 et perspectives
 

SCPI Atland Voisin : des rendements 2020 de 5,34% en moyenne

Les trois SCPI gérées par Atland Voisin affichent des rendements 2020 une nouvelle fois « significativement supérieurs à la moyenne du marché ». Epargne Pierre, son véhicule vedette, annonce un taux de distribution de 5,36%, légèrement plus élevé que sa dernière fourchette d’estimation.

5,36% pour la SCPI diversifiée Epargne Pierre. 5,50% pour la SCPI de bureaux Immo Placement. Et 4,40% pour la SCPI de commerces Foncière Remusat. Soit, globalement, un taux de distribution moyen de 5,34%[1]. Atland Voisin aligne pour ses trois SCPI des rendements 2020 une nouvelle fois « significativement supérieurs à la moyenne du marché ». Des résultats dont se félicite la société de gestion, qui indique toutefois aborder 2021 avec « vigilance et détermination ».

Epargne Pierre : 5,36% de rendement en 2020

L’année 2020 se termine en tout cas sur des performances finalement meilleures qu’attendues. Epargne Pierre, le véhicule vedette de la société de gestion, annonçait, au dernier pointage, une fourchette de rendement comprise « entre 5,25% et 5,35% ». Avec 5,36%, la SCPI fait donc légèrement mieux. Et sans avoir eu besoin de piocher dans ses reports à nouveau, dont le niveau est même réajusté à la hausse. Un rendement bien sûr inférieur à celui de 2019, où Epargne Pierre affichait un DVM de 5,85%. Une conséquence de la crise sanitaire dont l’impact, calcule Atland Voisin, est « d’environ 40 points de base par rapport aux projections établies en début d’année 2020 ». Soit une baisse de 6,8% du résultat attendu, qui ressort à 11,02 € par part en 2020. Le dividende, quant à lui, s’établit à 10,98 €.

Des valeurs d’expertise « stables, voire en légère hausse ».

Comme le prédisait déjà la société de gestion en décembre dernier, la valeur du patrimoine de la SCPI n’est en outre pas affectée par la situation économique. Les expertises 2020 font au contraire apparaître « une stabilité, voire une légère progression de la valeur vénale » des actifs sous gestion. Les valeurs de réalisation et de reconstitution 2020 seront communiquées en avril prochain, une fois leur niveau approuvé par les associés. Mais la cause est entendue : il n’y aura pas de révision à la baisse du prix de souscription. Pour Epargne Pierre et Immo Placement, les valeurs d’expertise 2020 permettront même de maintenir « des valeurs de reconstitution à des niveaux significativement supérieurs aux prix de souscription. Ce qui est favorable à la protection du capital des souscripteurs », souligne Atland Voisin.

Des véhicules toujours plébiscités par les épargnants

Rappelons que le prix de la part d’Epargne Pierre (205 €), par exemple, était décoté de 6,85% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI fin 2019 (219,04 €). Si les valeurs d’expertise 2020 restent inchangées, ce coussin de protection le demeurera également. Si Atland Voisin a pu obtenir de tels résultats l’an dernier, c’est aussi en partie grâce à une collecte, certes en retrait par rapport à 2019, mais toujours soutenue. Epargne Pierre termine l’année sur une collecte nette annuelle de 359 M€, « ce qui la place parmi les SCPI les plus actives du marché », rappelle la société de gestion. Qui a de ce fait pu maintenir un programme d’investissement important, de près de 476 M€.


Une stratégie d’acquisition ciblant la visibilité des revenus locatifs

Des opérations réalisées à un taux de rendement moyen, actes en mains, de 6,13%. Et qui auront contribué à renforcer la mutualisation du patrimoine de la SCPI, composé fin 2020 de plus de 220 actifs. En 2021, comme l’an dernier, Atland Voisin va poursuivre une stratégie d’acquisition privilégiant les actifs offrant une forte visibilité en termes de revenus locatifs. « Solvabilité du locataire et durée des engagements seront les premiers critères », affirme la société de gestion. Une politique qui devrait permettre à ses SCPI d’afficher en 2021 des rendements « à des niveaux similaires à ceux de 2020 », espère-t-elle. Epargne Pierre et Immo Placement sont « bien armées pour traverser la période qui s’ouvre ». Foncière Remusat, spécialisée sur le commerce, et « limitée par sa faible capitalisation », est en revanche « plus sujette à des variations importantes de ses revenus ».

Poursuite du développement en 2021

Mais Atland Voisin estime que son rendement devrait rester supérieur à celui des SCPI en général et des véhicules spécialisés en commerces. Notamment en raison de réserves « qui l’aideront dans les années à venir ». L’année 2021 demeure donc placée sous le signe du développement. Plus particulièrement pour Epargne Pierre, candidate au label ISR, et dont la diversification sectorielle sera encore renforcée. La SCPI devrait en outre s’ouvrir « graduellement » à l’univers de l’assurance-vie…

Frédéric Tixier

[1] Moyenne des taux de rendement pondérés par la capitalisation des SCPI


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Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Mds € pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Epargne Pierre : prévision de rendement 2020 « réajustée »

La SCPI gérée par Atland Voisin est un peu plus prudente qu’en septembre dernier sur le niveau prévisionnel de ses résultats 2020. En cause : le nouveau confinement. Mais sa fourchette de rendement estimé reste dans le haut du panier : entre 5,25% et 5,35%.

« Entre 5,30% et 5,50% », annonçait en septembre dernier la société de gestion Atland Voisin. La fourchette de rendement prévisionnel de la SCPI Epargne Pierre sera finalement inférieure à cette estimation. « L’instauration d’un nouveau confinement nous a amenés à réajuster nos prévisions », explique le gestionnaire dans une communication adressée à ses clients et partenaires.

Prévision réajustée du rendement 2020

Atland Voisin projette désormais un rendement prévisionnel 2020 compris « entre 5,25% et 5,35% ». Ce qui, rappelle la société de gestion, reste bien supérieur au rendement courant moyen attendu pour les SCPI cette année. Estimé « aux environs de 4% ». Lors de son précédent communiqué, daté du 28 septembre dernier, Atland Voisin dressait un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI. Le taux de recouvrement des loyers du 2e trimestre était notamment remonté à plus de 95%. Contre 84,9% fin juin. Epargne Pierre, compte tenu du faible pourcentage de faillites parmi ses locataires, estimait alors que « 98% des loyers 2020 sont pérennisés ». Raison pour laquelle la SCPI avait décidé de reprendre son rythme normal de distribution.

Acompte du 3e trimestre révisé à la hausse

L’acompte du 3e trimestre avait de fait été révisé à la hausse. Et replacé au niveau de celui du 1er trimestre (2,70 €). Celui du 2e trimestre avait été quant à lui, par prudence, réduit de 11%, à 2,40 € par part. Pour tenir son nouvel objectif de rendement, le dernier acompte du 4e trimestre 2020 devrait donc être compris entre environ 3 € (fourchette basse) et 3,16 € par part (fourchette haute). Rappelons qu’en 2019, ce 4e acompte était de 3,90 €, concrétisant un rendement annuel de 5,85%. Si cette révision à la baisse du rendement estimé pour 2020 peut apparaître comme une – relative – mauvaise nouvelle pour les associés, Atland Voisin tient néanmoins à les rassurer sur la solidité d’Epargne Pierre et ses perspectives d’évolution.

Des valeurs d’expertise stables en 2020

D’abord, comme la société de gestion le laissait déjà entendre à la fin du 3e trimestre, « les valeurs d’expertise 2020 seront stables » confirme-t-elle aujourd’hui. Ceux qui craignaient une baisse de la valeur de leurs parts sont donc tranquillisés. Cette option n’est pas envisagée par Atland Voisin. Les associés d’Epargne Pierre conservent donc intact leur matelas de protection face à une baisse future – mais aujourd’hui toujours hypothétique – des valeurs de l’immobilier. Rappelons en effet que le prix de leurs parts (205 €) est actuellement décoté de 6,85% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI fin 2019 (219,04 €). Si les valeurs d’expertise 2020 restent inchangées, ce coussin de protection le demeurera également…

Des perspectives qui restent favorables

Atland Voisin rappelle par ailleurs qu’Epargne Pierre, qui a bouclé son programme d’investissement 2020, n’est que très marginalement endettée (moins de 10% fin septembre). Surtout, les associés de la SCPI ne sont absolument pas soumis à un quelconque risque de liquidité. « La collecte est demeurée active. Et les retraits sont à leurs niveaux habituels », précise Atland Voisin. Enfin, comme elle a déjà eu l’occasion de l’expliquer à plusieurs reprises, les revenus locatifs de la SCPI « offrent une forte visibilité à long terme ». L’écrasante majorité (84%) des locataires d’Epargne Pierre sont en effet des grandes entreprises, ou des entités publiques. Et la durée moyenne des baux de l’ensemble de locataires est supérieure à 5 ans.

Entrée dans l’ère de l’ISR pour l’immobilier

Tout n’est pas rose pour autant. Atland Voisin laisse bien entendre, à demi-mot, que toutes ces perspectives restent conditionnées à l’évolution de la situation sanitaire et économique. Un nouveau choc exogène – tel qu’un nouvel épisode de confinement en 2021 – pourrait les remettre en cause. Mais la société de gestion reste confiante sur les fondamentaux de l’immobilier d’entreprise. Tout en prévenant que la recherche de la résilience des actifs demeurera de mise. Un objectif qui passera notamment « par l’entrée dans l’ère de l’ISR appliqué à l’immobilier ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise. Qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

PF Grand Paris révise à la hausse son estimation de dividende 2020

La SCPI de Perial focusée sur les actifs franciliens a augmenté de 9,5% son 3e acompte trimestriel. Elle vise désormais une fourchette de distribution 2020 comprise entre 21 € et 23 €. Les deux autres SCPI de la société de gestion, PFO et PFO2, annoncent également des acomptes révisés à la hausse.

« Nous avons gagné ce trimestre plus de nouveaux locataires que nous n’en avons vu partir », explique le gérant de la SCPI PF Grand Paris dans son dernier bulletin d’information. Le véhicule de Perial AM dédié à l’investissement dans la région francilienne enregistre un troisième trimestre encourageant sur le plan locatif.

Retour à la normale pour les taux de recouvrement des loyers

« Le taux d’encaissement à la fin de ce trimestre est équivalent à celui que nous connaissions l’année dernière à la même époque », constate la société de gestion. Le taux de recouvrement des loyers est en effet passé à 90% au 3e trimestre. Contre 85,4% à la fin du deuxième trimestre. Une amélioration qui renforce la confiance de Perial AM dans sa capacité à délivrer un dividende 2020 « en ligne avec les objectifs ». Et l’a donc conduit à augmenter très sensiblement l’acompte sur dividende du 3e trimestre. PF Grand Paris a distribué 5,75 € par part au titre du 3T. Soit 9,5% de plus qu’au 1er et 2e trimestres (5,25 €). Elle envisage désormais un dividende annuel compris dans une fourchette de 21 € à 23 €. Une estimation d’ailleurs supérieure à celle envisagée en avril dernier (20 € à 22 €), au début du premier confinement.

De nouvelles acquisitions dans Paris QCA

Compte tenu de l’augmentation du prix de la part, intervenue en mars dernier, un dividende 2020 de 21 € conduirait à un taux de rendement d’environ 3,97%. A 23 €, le taux de distribution grimperait à environ 4,35%. Soit un taux proche de celui de l’an dernier : 4,38%. Pas mal, compte tenu du contexte. PF Grand Paris continue d’ailleurs à préparer l’avenir. La SCPI vient encore de procéder à une nouvelle acquisition au plein centre du triangle d’or parisien. Elle s’est portée acquéreur du 1er étage de l’immeuble (470 m²) du 89-91 rue du Faubourg-Saint-Honoré. Une opération qui fait suite à deux autres menées en mai et juillet derniers. Au cours desquelles la SCPI avait déjà mis la main sur le 6e étage ( 1 300 m²) et le 3e étage (1 608 m²) du même immeuble.

Révision à la hausse des acomptes pour toutes les SCPI Perial

Elle détiendrait désormais environ 25% de la surface totale. Avec un objectif en tête. « Notre renforcement dans cet immeuble nous permettra de participer à son optimisation et sa valorisation», explique Stéphane Collange, directeur des investissements de Perial Asset Management. PF Grand Paris n’est pas la seule des SCPI de Perial à envisager l’exercice 2020 avec plus de sérénité. Dans un communiqué publié aujourd’hui, la société de gestion rappelle que « les acomptes sur dividendes sur 3e trimestre sont en hausse sur l’ensemble des SCPI ». Celui de PFO est repassé à 10 € par part (8 € au 2T). Celui de PFO2, à 2,20 € (2,10 € au 1 et 2T).

Pas de recours aux réserves ?

Mais, contrairement à PF Grand Paris, la fourchette d’estimation de leurs dividendes annuels 2020 n’est pas révisée. La performance de PFO devrait être comprise entre 38,4 € et 44 € par part. Celle de PFO2, entre 8 € et 9 €. A noter que, contrairement à ce qu’elle envisageait lors du 1er confinement, Perial AM ne parle plus d’utiliser les réserves, pourtant abondantes, de ses SCPI…

Frédéric Tixier


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A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020. Elle distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Epargne Pierre : de 5,30% à 5,50% de rendement prévisionnel pour 2020

La SCPI phare de la société de gestion Atland Voisin révise à la hausse ses perspectives de rendement pour 2020. Après avoir baissé, à titre préventif, son acompte du 2e trimestre. Epargne Pierre continue en revanche à se montrer prudente en termes d’acquisitions.

Les clignotants repassent au vert pour Epargne Pierre… Le taux de recouvrement des loyers, notamment, qui avait posé problème au 2e trimestre, est revenu à la normale. Ce qui permet à la SCPI de réviser à la hausse son objectif de distribution pour 2020. Dans une lettre adressée à ses associés, datée du 28 septembre dernier, la société de gestion Atland Voisin dresse en effet un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI.

Réduction de l’acompte du 2e trimestre

« À ce jour, le taux de recouvrement des loyers facturés au 2e trimestre, après application des annulations ou reports est remonté à plus de 95%. Soit un taux proche de la normale », explique-t-elle. Fin juillet, lors de la distribution du second acompte sur dividende de l’année, la situation était plus préoccupante. Les loyers n’étaient recouvrés qu’à hauteur de 84,9%. Et ce principalement en raison de la fermeture administrative de commerces représentant 24% du patrimoine de la SCPI. Laquelle ne savait pas encore quel pourcentage de ces loyers non perçus serait finalement recouvré. Et raison pour laquelle elle avait décidé, par prudence, de réduire de 11% son deuxième acompte, à 2,40 € par part (vs 2,70 € au 1er trimestre).

Retour à la normale au 3e trimestre

Fin septembre, les chiffres sont finalement moins alarmants. Tous les locataires bureaux et enseignes alimentaires de fait ont payé leurs loyers du 2e trimestre. Et, pour les commerces non alimentaires frappés par la fermeture sur une période de deux mois, « les annulations de loyers représentent 2,74% du loyer annuel. Les reports de loyer représentant quant à eux 1,67% du loyer annuel », constate Atland Voisin. Qui précise que, « dans la majorité des cas », les annulations de loyer consenties ont donné lieu à des contreparties. Telles que des prolongations de la durée du bail. Ou le versement d’indemnités, en cas de résiliation à la prochaine échéance. Mieux encore, le taux de recouvrement des loyers du 3e trimestre est lui aussi revenu au niveau de la période pré-covid.

Pas d’autres impacts majeurs de la crise sur 2020

La SCPI n’anticipe pas d’autres impacts majeurs de la crise sanitaire et économique en cours sur ses résultats 2020. Les risques de liquidation d’entreprises sont certes bien réels. Mais, à ce jour, les locataires d’Epargne Pierre ayant cessé leur activité ne représentent que 0,34% des loyers annuels. Et « plus de 75% ont été d’ores et déjà repris par de nouvelles enseignes, ou sont en cours de reprise », explique Atland Voisin. Les locataires placés en procédure de sauvegarde – qui poursuivent, donc, leur activité -, sont également très minoritaires. Les enseignes concernées, Celio et Devianne, ne représentent que 0,73% du loyer annuel de la SCPI. Au final, « 98% des loyers 2020 sont pérennisés », estime la SCPI.

Taux de distribution 2020 : entre 5,30% et 5,50%

Tous ces éléments permettent donc à Epargne Pierre de revenir à une stratégie de distribution « normale ». L’acompte du 2e trimestre aura permis de « matérialiser l’impact découlant des annulations et reports de loyer ». L’acompte du 3e trimestre, versé début octobre, est en revanche calqué sur celui du 1er trimestre, à 2,70 € par part. Atland Voisin révise donc à la hausse son estimation de distribution 2020. Le rendement servi aux associés d’Epargne Pierre devrait se situer dans une fourchette de 5,30% à 5,50%. « Sans ponction sur le report à nouveau », précise-t-elle. Ce qui pourrait une nouvelle fois la « situer significativement au-dessus de la moyenne des SCPI du marché », estime la société de gestion. Rappelons qu’en 2019 Epargne Pierre avait affiché un taux de distribution de 5,85%. 2020 sera donc en retrait. Mais dans des proportions assez raisonnables…

Pas de correction significative des valeurs d’expertise

D’autant que les associés d’Epargne Pierre disposent d’un autre gisement de performance potentielle. La valeur de reconstitution de leurs parts est en effet supérieure au prix de souscription de la SCPI. 219,04 € (à fin 2019), contre 205 €. Un écart de 6,84% qui les protège d’une éventuelle baisse des valeurs d’expertise. Il est effet à craindre que la valeur de certains actifs immobiliers, en fin d’année, s’avère, crise économique oblige, inférieure à celle de fin 2019. Epargne Pierre n’envisage pas, pour sa part, « de correction significative » sur la valeur de son patrimoine. « Les premiers échanges et retours des experts en évaluation nous laissent à penser que les valeurs d’expertise seront stables. Ou légèrement en baisse pour certains commerces », estime la SCPI.

Politique plus prudente en matière d’acquisitions

Epargne Pierre, qui a collecté près de 217 M€ au 1er semestre, et espère approcher les 500 M€ d’investissements en 2020 (pour un taux de rendement moyen de 6,20%), semble toutefois désormais plus prudente en matière d’acquisitions. Pour les prochains mois, elle a décidé de se placer « en position d’observateur ». Afin de prendre en compte les évolutions en cours sur les marchés aujourd’hui controversés du bureau et du commerce. Elle envisage également une diversification plus poussée sur le secteur des résidences gérées. Mais n’exclut pas de saisir d’éventuelles opportunités. Preuve en est, elle vient de signer, en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI[1], une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre. Ce dernier s’est engagé à demeurer locataire de cet actif de bureau situé à Toulouse pour une période de 12 ans[2]. Rendement estimé de cet investissement : 6,50%…

Frédéric Tixier

[1] Egalement gérée par le groupe Atland Voisin
[2] Dont 9 ans ferme


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Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Première opération de l’année pour Urban Cœur Commerce

La SCPI de rendement lancée fin 2018 par Urban Premium vient de procéder à sa première acquisition. D’autres opérations seraient programmées. Au premier semestre, Urban Cœur Commerce a réduit ses acomptes sur dividende, à titre de « précaution ».

Son lancement date de fin 2018. Urban Cœur Commerce, la 1ère SCPI de rendement proposée par la société de gestion Urban Premium, plus connue pour ses SCPI fiscales, aura toutefois attendu la fin de l’année 2019 pour procéder à ses premiers investissements.

4,8 M€ investis en 2019

Ce n’est en effet qu’au cours du 4e trimestre 2019 que la SCPI Urban Cœur Commerce a investi un peu plus de 4,8 M€ dans une quinzaine de locaux commerciaux. Conformément à sa stratégie, il s’agit de murs de commerce situés dans les centres-villes de métropoles régionales françaises. En l’occurrence, des villes comme Aix-en-Provence, Dax, Lens, Lorient, Nantes, Orléans, Sarrebourg ou encore Saint-Paul-lès-Dax. « L’ensemble développe une surface globale de plus de 3 000 m² », rappelle la société de gestion dans le dernier rapport annuel de la SCPI. Tous ces actifs étaient intégralement loués. Et occupés, soit par des enseignes nationales, telles qu’Orange, Carrefour ou la Caisse d’Epargne. Soit par des « indépendants historiquement implantés ».

Premiers dividendes fin 2019

Les loyers versés par ces locataires auront permis à la SCPI de verser son premier dividende fin 2019 : 3,37 € par part. Ce qui correspond à un rendement annuel global de 1,12%. Mais à un rendement annualisé de 4,5%. Une performance plus proche de l’objectif de distribution d’Urban Cœur Commerce. Et qui aurait pu être le trend suivi en 2020… Toutefois, en raison de la crise sanitaire, la société de gestion a décidé, « à titre de précaution », de réduire le montant de l’acompte du 1er trimestre 2020. Celui-ci a finalement été fixé à 3 € par part. Soit un rendement annualisé de 4%. Au deuxième trimestre, c’est encore le principe de prudence qui a prévalu. Le montant du second acompte a été réduit plus drastiquement, à 1,8 €. Le rendement annualisé, sur les six premiers mois de l’année, ressort donc, pour l’instant, à 3,2%.

Perte d’environ 5% des loyers annuels

La situation locative est pourtant loin d’être dramatique. Début juin, tous les locataires avaient repris leurs activités. La société de gestion estime à 15% du montant annuel des loyers les reports accordés durant le confinement. Ces reports ont fait l’objet de protocoles assurant leur versement d’ici la fin de l’année. Urban Cœur Commerce a toutefois dû consentir à certains locataires des franchises d’un mois de loyer. Ce qui représente « environ 5% des loyers annuels de la SCPI », précise le dernier bulletin trimestriel. Une perte sèche qui explique la décision de réduire encore plus significativement l’acompte sur dividende du 2e trimestre.

Première acquisition de l’année

Les associés peuvent toutefois espérer un rebond des loyers sur la seconde partie de l’année. Forte d’une trésorerie de plus de 5 M€ fin juin, la SCPI vient en effet de réaliser sa 1ère acquisition sur 2020. Il s’agit en l’espèce de deux locaux commerciaux situés en centre-ville de Versailles, « à proximité immédiate du Château de Versailles ». Ces deux actifs, acquis pour 1,2 M€, d’une surface d’environ 180 m², sont exploités par des restaurants, « dont l’un est une enseigne nationale ». Il convient de souligner que la transaction a été signée avant l’annonce du couvre-feu… Urban Premium a par ailleurs d’autres acquisitions en ligne de mire. Notamment un local commercial situé dans le centre-ville d’Albi, actuellement loué à un opticien. Ainsi qu’un portefeuille d’une dizaine d’actifs positionnés dans le centre de villes telles que Toulouse, Colmar, Albi ou Besançon.

Augmentation de capital en cours

De la concrétisation de ces opérations – et de la santé économique des locataires déjà en portefeuille – dépendra donc le niveau des dividendes finalement versés en 2020. Pour l’heure, la SCPI, toujours en augmentation de capital, affiche une capitalisation d’un peu plus de 12 M€[1]. Il lui reste donc encore quelque 36 M€ de souscriptions à recueillir pour atteindre son capital social maximum.


Frédéric Tixier

[1] A fin juin 2020


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A propos d’Urban Premium(i)

Urban Premium, société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre Société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.

 (i) Information extraite d’un document officiel