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SCPI : la montée en puissance des « diversifiées » se confirme

La collecte des SCPI est repartie de l’avant en 2019. Mais toutes les catégories de SCPI d’entreprise ne progressent pas au même rythme. La plus dynamique, la catégorie des SCPI « diversifiées », confirme sa montée en puissance…

Avec près de 4,3 Md€ de capitaux engrangés sur le 1er semestre 2019, les SCPI d’entreprise viennent de pulvériser leur précédent record de 2017 (voir « Collecte des SCPI, une nouvelle année historique en perspective »). Toutes les catégories de SCPI ne profitent toutefois pas dans les mêmes proportions de cette embellie.

Collecte 2019 : le retour des SCPI de « bureaux »

Comparée au semestre précédent (2semestre 2018), la collecte constatée bondit en effet globalement de près de 62 %. Mais seules les catégories « bureaux » (+ 67,3 %) et, surtout, « diversifiées » (+ 77,8 %), font mieux que la moyenne. Pour les bureaux, c’est un retour en force. Quoi que toujours historiquement largement dominante en termes de capitalisation (38,2 Md€ au 30 juin 2019) et de véhicules (35 SCPI), la suprématie de la catégorie bureaux avait plutôt tendance à s’éroder ces deux dernières années. En 2018, année globale de repli de la collecte (- 19 % par rapport à 2017), elle avait à peine moins bien résisté (- 14 %) que l’ensemble du marché. Et en 2017, année faste, les bureaux n’avaient que très marginalement profité de l’envolée des souscriptions.


Collecte 2019 : l’envolée des SCPI « diversifiées » se confirme »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (28 SCPI fin juin 2019), dont la montée en puissance se confirme trimestre après trimestre. Ce type de véhicule, qui ne pesait que 3 Md€ fin 2016, affiche aujourd’hui une capitalisation plus de trois fois supérieure, à 9,3 Md€. En 2017, sa collecte avait bondi de 73,6%. Et en 2018, il s’agissait de la seule catégorie à avoir affiché une croissance positive de sa collecte (+14%). Une croissance exceptionnelle et régulière qui lui permet de ravir aujourd’hui la seconde place, en termes de capitalisation, aux SCPI de commerces dont le déclin, très net l’an dernier (collecte en recul de près de 61%) semble à peine compensé sur le 1er semestre de l’année (+18,1% par rapport au 2semestre 2018).

SCPI : les « diversifiées » détrônent les « commerces »

Comment expliquer un tel engouement pour les SCPI diversifiées ? Il découle sans doute déjà d’un changement d’orientation dans la stratégie produit des sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Les dernières SCPI d’entreprise lancées sur le marché sont, majoritairement, des SCPI diversifiées (67% des créations en 2018, 50% sur le 1er semestre 2019). Plutôt que de s’enfermer dans une classe d’actifs spécifique, les gestionnaires préfèrent proposer aux souscripteurs des véhicules offrant un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -. Avec succès d’ailleurs, puisque les SCPI diversifiées ont offert, ces deux dernières années, des rendements supérieurs à ceux délivrés par les autres catégories de SCPI d’entreprise (5,30% en 2018 ; 5,05% en 2017, contre respectivement 4,35% et 4,43% pour l’ensemble du marché). Une autre des raisons de leur succès… Enfin, il s’avère que les principales SCPI diversifiées sont gérées par des sociétés de gestion particulièrement dynamiques sur le plan commercial, notamment Corum et Voisin dont les produits trustent maintenant régulièrement les premières places du marché de la collecte, toutes catégories de SCPI confondues…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

Si leur collecte s’est légèrement tassée en 2018, toutes les catégories de SCPI d’entreprisene sont pas logées à la même enseigne. La catégorie dite des « diversifiées » est la seule à avoir bénéficié d’une progression du niveau de ses souscriptions nettes. C’est aussi la seule dont le taux de distribution se soit amélioré par rapport à 2017…

La collecte nette des SCPI s’est un peu assagie en 2018, tout en restant à un niveau très largement supérieur à celui des dix dernières années. Mais, avec un volume de 4,98 Md€ l’an dernier, les SCPI d’entreprise affichent un repli (-18,8%) moins sensible que celui des SCPI résidentielles (-33,6%, à 132 M€ vs 199 M€). Et au sein même des SCPI de rendement, toutes les catégories ne présentent pas les mêmes rythmes d’inflexion ou de progression.

Repli des « bureaux » et des « commerce »

La catégorie dominante, celle des SCPI de « bureaux » (34 SPCI fin 2018), avec une collecte nette de 2 696 M€ sur un total de 4 977 M€ pour l’ensemble des SCPI d’entreprise (90 SCPI à fin 2018), accuse un repli de 14% (vs 3 136 M€ en 2017), à l’image de l’ensemble du marché (-19%). Mais ce sont les SCPI dites de « commerce » (22 SCPI fin 2018) qui affichent le plus fort recul : -60,9%. Deux catégories qui, quoique toujours dominantes en encours, étaient déjà plutôt mal placées en 2017. Il s’agissait en effet des seules à n’avoir pas profité de l’envolée des souscriptions nettes, avec un niveau de collecte quasi identique à celui enregistré en 2016.


Montée en puissance des « diversifiées »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (27 SCPI fin 2018), dont la collecte nette avait bondi de 73,6% entre 2016 et 2017, et seul secteur à avoir continué à progresser entre 2017 et 2018. Les SCPI diversifiées affichent en effet une hausse (+14%) de leur collecte nette l’an dernier, avec un volume supérieur au milliard d’euros. La dernière catégorie, celle des SCPI « spécialisées » (7 SCPI fin 2018), ne réédite pas son exploit de l’exercice 2017, où sa collecte s’était envolée de 85%. En 2018, c’est un repli de 24,6% qui est au rendez-vous. Ces différences de flux ne modifient toutefois pas la hiérarchie catégorielle en termes de capitalisation : les bureaux restent en tête (64% de la capitalisation totale des SCPI d’entreprise), les commerces en deuxième position (14%), les diversifiés en troisième (9%) et les spécialisées en queue (6%). Mais la seconde place des commerces semble de plus en plus fragile…

Des rendements supérieurs aux autres catégories

Si les souscriptions en faveur des SCPI diversifiées sont en hausse constante, c’est sans doute en partie parce que cette catégorie offrant, par définition, un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -, elle procure en outre ces deux dernières années des rendements supérieurs à ceux des catégories alternatives. Avec un taux de distribution moyen de 5,30% en 2018 (contre 4,35% pour l’ensemble des SCPI d’entreprise), elles se positionnent une nouvelle fois au-dessus du lot. Mieux encore, les SCPI diversifiées sont les seules à afficher des revenus distribués (+4,41%) et un taux de distribution (de +25 points, à 5,30% vs 5,05%) en hausse par rapport à 2017…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

Troisième catégorie en volume derrière les SCPI de bureaux et les SCPI de commerces, les SCPI diversifiées ont, en relatif, moins collecté que les autres catégories de SCPI d’entreprise. C’est en revanche dans cette division de SCPI que l’on retrouve les meilleures performances.

Ce ne sont pas les plus nombreuses (20 sur 84 SCPI d’entreprise), ni les plus imposantes en termes de capitalisation (3,1 Md€ à fin 2016), ni même les plus fortement collectrices (620,5 M€ en 2016, soit 10,3% de mieux seulement qu’en 2015) : mais les SCPI dites diversifiées -celles dont aucune catégorie d’actifs ne représente plus de 70% du patrimoine – sont, une nouvelle fois, majoritairement les plus rentables.

Les meilleurs rendements – Elles ne sont toutefois pas la catégorie globalement la mieux disante : avec un taux de rendement moyen de 4,98%, les SCPI diversifiées font en effet moins bien que les SCPI spécialisées (5,07%). Mais mieux que l’ensemble des SCPI d’entreprise (4,63%). Elles sont en revanche les plus nombreuses à figurer dans le top 10 des meilleurs rendements, toutes catégories confondues, puisque 6 SCPI se placent dans ce peloton de tête.  

Petites sociétés de gestion, majoritairement – Mieux encore, les SCPI diversifiées occupent les 5 premières positions, à l’exception de la toute première, détenue par BTP Immobilier, en raison de la distribution d’un rendement exceptionnel. 1ère du palmarès 2015 toutes catégories confondues, avec 6,30% de rendement, Corum y figure cette fois en seconde place, avec un taux pourtant supérieur (6,45%). On retrouve aussi en 2016, comme en 2015, Epargne Pierre, l’une des SCPI du groupe Voisin qui positionne également un autre de ses produits, Immauvergne. Ce sont d’ailleurs, globalement, des SCPI gérées par des sociétés de gestion de petite taille ou indépendantes qui figurent majoritairement aux meilleures places du palmarès des SCPI diversifiées, La Française, avec LF Opportunité Immo faisant en quelque sorte figure d’exception. Attention toutefois à relativiser la performance de la catégorie, la seule à afficher cette année un recul du prix moyen de la part…

A propos de l’IEIF
L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est depuis plus de 20 ans un organisme d’études et de recherche indépendant. Il fournit des informations, des analyses et des prévisions sur les marchés et les investissements immobiliers en France et en Europe. Il est constitué de quatre pôles complémentaires : SCPI, OPCI, Immobilier coté, Immobilier physique et d’un club « Analyse et Prévision ». L’IEIF est aussi le cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.