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La technologie blockchain au secours de la crise sanitaire  ?

La crise coronavirus a mis à l’arrêt bon nombre de secteurs. Y compris et notamment l’immobilier. Dans les services, la continuité de l’exploitation est en partie possible grâce à la digitalisation d’une partie des processus. En partie seulement. La technologie blockchain constitue-t-elle une solution ? Oui, répondent deux experts de ConsenSys, Matthieu Bouchaud, Product Manager chez ConsenSys Codefi, et David Poupardin, responsable développement stratégique chez ConsenSys.

En quoi la crise actuelle interroge-t-elle la technologie blockchain ?

B. et D. P. La crise que nous vivons actuellement est intéressante à étudier. Elle entraîne la mise en place de mesures exceptionnelles d’urgence à travers le monde. Notamment de la part des banques centrales. Ces mesures ont pour objectif de limiter les effets négatifs de la crise sur notre économie. C’est le cas, par exemple, du gel des rachats d’actions et des dividendes à l’échelle mondiale. Ou de l’accord de prêts garantis par le gouvernement aux petites et moyennes entreprises, titrisés et refinancés par les banques centrales. Ou bien encore de la canalisation de la liquidité afin d’empêcher les chaînes d’approvisionnement mondiales de s’effondrer. Mais l’implémentation de ces mesures pose de nombreux problèmes de coordination. Nous pensons que ces actions pourraient être mises en place de manière plus simple. Si l’infrastructure commerciale et financière mondiale décidait de reposer sur une infrastructure blockchain plus efficace, décentralisée et résiliente.

De quelle manière ?

B. et D. P. Dans les bases de données électroniques d’aujourd’hui, toute information peut théoriquement être reproduite à volonté. C’est pourquoi la plupart des gouvernements autorisent exclusivement les acteurs réglementés à tenir le registre des investissements numérisés. Pour éviter certains écueils, tels que l’exécution de transactions trompeuses ou la création d’actifs artificiels. Avec la blockchain, ces pièges peuvent aussi être évités, et ce directement au niveau du code source de la technologie. Qui est disponible et vérifiable pour tous les membres du réseau. De plus, la création d’Ethereum a permis un réseau blockchain capable de produire des «contrats intelligents». Lesquels, une fois programmés, peuvent s’exécuter automatiquement sans que les résultats soient modifiés ou manipulés. En effet, contrairement à ce que certaines critiques soutiennent, le potentiel de la blockchain n’est pas la création d’un espace libre et non réglementé dans lequel chacun peut inventer de nouveaux instruments financiers.

Quel est donc le potentiel de la blockchain ?

B. et D. P. Son potentiel réside plutôt dans la création d’une infrastructure commerciale et financière beaucoup plus efficace et mondialisée. Dans laquelle de nombreuses couches de contrôle et d’intermédiation ne sont plus nécessaires. Car elles auront été remplacées par des règles informatiques transparentes et immuables qui assurent les mêmes fonctions de gestion des risques

La crise a aussi mis en exergue certains manquements dans la chaîne transactionnelle immobilière. Notamment chez les notaires…

B. et D. P. Une grande partie des services de l’administration étaient, jusqu’à présent, entièrement bloqués. Tous les systèmes qui requièrent l’utilisation du papier sont à l’arrêt, pour des raisons sanitaires évidentes. C’était le cas pour les services de publicité foncière et de dépôts des permis de construire. La fermeture d’une partie des études notariales n’est donc qu’une partie du problème. Beaucoup d’entre elles sont capables de traiter les transactions de manière digitale. Mais ces dernières nécessitaient l’établissement d’une procuration supposant un contact physique. On sent bien que les processus de digitalisation n’étaient pas allés au bout du raisonnement. Au regard des différentes solutions numériques de communication à distance disponibles, comment expliquer qu’un notaire n’était pas en mesure de signer un acte authentique en visioconférence devant les parties ? Ce point a fort heureusement été corrigé par l’ordonnance du 3 avril dernier. Nous espérons que cette mesure perdurera.


Qu’en est-il pour les sociétés de gestion d’actifs immobiliers ?

B. et D. P. Le plan de continuité d’activité des sociétés de gestion a lui aussi été mis à l’épreuve. Les solutions de dématérialisation ont souvent été créées sans prendre en compte certaines problématiques. Comme, par exemple, la nécessité pour les collaborateurs d’accéder à distance à leurs serveurs, en toute sécurité. C’est une chose de permettre la souscription/vente à distance aux investisseurs. C’en est une autre, plus complexe, que de permettre le traitement et le fonctionnement complet d’un fonds immobilier, entièrement à distance. Le secteur de la pierre-papier pourrait profiter de cette révolution pour changer de nom… Et peut-être s’engager dans une modernisation plus radicale. Les sociétés de gestion d’actifs immobiliers sont vectrices d’innovation. Elles ont déjà initié, ainsi que certains de leurs distributeurs, des modifications fondamentales dans la façon d’investir. En se concentrant, notamment, sur une expérience client enrichie.

Quels enseignements le secteur immobilier doit-il tirer de la crise actuelle ?

B. et D. P. Le marché de l’immobilier va chercher à identifier les causes des problèmes auxquels il a dû faire face. Et tenter de pallier ces différentes inefficacités. Comme il l’a fait pour les SCPI, en 1993, lors de la crise de liquidité. Des nouvelles façons d’interagir avec les clients seront mises en place. Et les solutions digitales reposant sur une infrastructure blockchain s’imposeront tout naturellement. En raison de qualités supérieures aux systèmes actuels. Telles que la décentralisation, la sécurité, les possibilités d’automatisation sans limites, et le faible coût d’utilisation et de maintenance de cette technologie. La crise a révélé l’importance de la dématérialisation. Et la nécessité d’utiliser des solutions intégrées permettant de faire fonctionner une entreprise, entièrement à distance, de bout en bout. C’est d’ailleurs l’ambition de certaines solutions de gestions d’instruments financiers – notamment de parts de fonds immobiliers-, aujourd’hui disponibles, comme Codefi Assets

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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Quel est l’impact réel de la blockchain sur le fonctionnement des fonds immobiliers ?


A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est une entreprise de logicielle blockchain qui construit des infrastructures, des outils et des produits pour les institutions, les entreprises et les développeurs sur le réseau Ethereum. Depuis 2014, ils ont tokenisé des milliards de dollars d’actifs numériques, dont une large gamme de produits de consommation, de stablecoins, d’immobilier et d’instruments financiers. Leurs produits –MetaMask, Codefi, PegaSys et Infura– sont utilisés par des centaines de milliers d’utilisateurs. En tant que studio de production d’Ethereum, ConsenSys a initié plus de 100 entreprises avec plus de 100 M$ d’investissement depuis 2016. Leur mission est de construire une base plus fiable pour débloquer de nouveaux modèles commerciaux, gagner en efficacité grâce à une infrastructure informatique partagée et utiliser des méthodes cryptographiques modernes pour protéger les données privées des utilisateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Quel est l’impact réel de la blockchain sur le fonctionnement des fonds immobiliers ?

La technologie blockchain leur apporte dès aujourd’hui des améliorations notables. Notamment en termes de fluidité et de gestion de la liquidité. Mais son impact est aussi, sur certains points, en partie surestimé. L’état des lieux, par David Poupardin, responsable du développement stratégique chez ConsenSys.

On entend souvent parler de l’impact que pourrait avoir la tokenisation sur le fonctionnement des fonds immobiliers. Cette technologie autoriserait notamment la vente de leurs parts, de gré à gré, et de manière globalisée. Pour un coût de transaction inférieur à un euro… Mythe ou réalité ?

Blockchain : des améliorations réelles au fonctionnement des fonds immobiliers

La technologie blockchain ne permet sans doute pas encore d’échanger des parts d’un bout à l’autre du monde pour un euro. Mais elle apporte effectivement, dès maintenant, de réelles améliorations au fonctionnement des fonds immobiliers. Elle permet une meilleure distribution de leurs parts lors de leur création. Et facilite également leur échange sur un marché secondaire de gré à gré. Parce que la blockchain a effectivement un réel impact sur les back et middle offices des fonds immobiliers.

Une meilleure distribution des parts de fonds

À l’heure actuelle, la distribution des parts d’un fonds immobilier, à sa création, est assez complexe. Des infrastructures existent. Mais elles ne permettent pas à la société de gestion de distribuer ses parts aussi facilement à l’étranger qu’en France. La multiplicité de canaux de distribution rend en effet la distribution à l’international difficile. La blockchain – de par sa construction et sa méthodologie de tenue de registre – permet aux gestionnaires d’actifs de contourner ces problématiques d’infrastructures de marché. Et d’opérer une distribution à l’international plus facilement, grâce à des plateformes. En utilisant de telles solutions, la société de gestion pourra gérer plus finement la relation avec l’investisseur. Et réduire une partie des frais liés à la gestion du passif, en l’automatisant.

Un accès plus fiable aux caractéristiques des fonds immobiliers

La blockchain peut donc améliorer la gestion de la relation entre la société de gestion et ses investisseurs. Elle garantit aussi un accès plus fiable aux caractéristiques du fonds. Ainsi qu’aux données qui servent de bases à l’évaluation de l’actif. Par exemple, les cash-flows provenant d’un immeuble peuvent être inscrits sur la blockchain. Laquelle devient alors une source fiable et dynamique permettant de mesurer plus régulièrement les performances d’un actif. La capacité de la blockchain de diminuer les prix des produits, et d’en faciliter les échanges en apportant de la liquidité, est souvent mise en avant. Ce type d’analyse n’est pas totalement convaincante. Il apparaît en revanche que la blockchain peut permettre aux investisseurs institutionnels de sortir plus facilement d’un fonds immobilier, lorsque leur stratégie de portage sur un bien est arrivée à son terme. Sans pour autant obliger à détruire le fonds en tant que structure.

Création d’un marché secondaire gré à gré sur la blockchain

Actuellement lorsque l’intérêt porté à un actif, dans le cadre d’une stratégie donnée, s’achève, l’actif est vendu. Le fonds n’en est plus propriétaire. Ce sont donc des commissions de gestion en moins. Avec la blockchain, la situation pourrait changer. Les investisseurs qui ne sont plus intéressés par la détention, indirecte de cet actif sont désormais en mesure de trouver d’autres investisseurs animés par une autre stratégie. Dans ce scénario, le fonds immobilier conserve donc la gestion du bien – et les commissions qui y sont associées -. Simplement en faisant évoluer la nature de ses investisseurs…

Mise à jour automatique des registres

Le fonctionnement d’un fonds est aujourd’hui encore très manuel. Un investisseur qui souhaite gérer ou revendre sa part va devoir envoyer des ordres de mouvement, sur papier, à sa société de gestion. Et certains de ces ordres sont, encore aujourd’hui, faxés ! Aucun de ces processus n’est donc automatisé. Ils sont assez coûteux, et se répercutent sur les frais. Avec la blockchain, deux investisseurs peuvent désormais se réunir via une plateforme. Puis conclure un échange et le notifier à la société de gestion. Une fois la transaction validée par cette dernière, le registre se met à jour automatiquement.

Demande de rachat fluidifié et plus liquide

Les fonds immobiliers sont, le plus souvent, des fonds ouverts avec des processus de souscriptions rachats. En revanche, certains calendriers de règlements-livraisons sur ces parts sont longs : un processus de rachat peut prendre plusieurs semaines. En cas de vente massive des parts, les fonds font face à un problème de liquidité. La blockchain fluidifie ce process. En plus de faciliter le mécanisme de rachat au primaire, en cas de retournement de marché, le marché secondaire permettrait d’échanger de gré à gré un plus grand nombre de parts, indépendamment des capacités de rachat du fonds. C’est une fonctionnalité intéressante pour les compagnies d’assurance par exemple. Leur unités de comptes étant souvent composées de parts de fonds immobilier, c’est donc un véritable atout.

Du monde papier au monde digital

En cas de tension importante sur un marché, la blockchain pourrait en outre faciliter la mise en place de « gates », ou de processus de plafonnement des rachats. Afin que ces derniers puissent s’étaler dans le temps, et éviter une crise de liquidité. En facilitant la gestion des back et middle office, et en créant un marché secondaire pour le moment inexistant, la blockchain va donc permettre l’émergence de nouveaux business models pour les fonds immobiliers. Au-delà de l’amélioration des aspects opérationnels, c’est en effet le fonctionnement même des fonds qui sera modifié. S’installera alors, dans l’univers des fonds immobiliers, plus de transparence et de fluidité. Grâce à une technologie qui devrait connaître, en 2020, un véritable essor.

David Poupardin


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A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-ups blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Jean-Marc Coly, Amundi Immobilier : « Nous avons décidé de retenir une approche "maximaliste" »...

Jean-Marc COLY
Amundi Immobilier

Mata Capital lance la première plateforme blockchain dédiée à l’investissement immobilier

La digitalisation des investissements immobiliers franchit une nouvelle étape. Cette nouvelle plateforme a vocation à acquérir, mais aussi à gérer, des biens immobiliers via la technologie blockchain. A l’instar d’autres projets récemment lancés, elle doit permettre l’organisation d’un marché secondaire plus sécurisé et plus liquide.

Son objectif : augmenter la transparence des transactions immobilières, sécuriser les informations échangées entre les différents intervenants, réduire les coûts de gestion et, cerise sur le gâteau, améliorer la liquidité des actifs détenus par les investisseurs… La plateforme blockchain lancée par le gérant d’actifs immobiliers Mata Capital – 600 M€ d’encours sous gestion fin juin 2019 -, qui sera opérationnelle le 31 juillet prochain, est une nouvelle étape dans la digitalisation des investissements immobiliers.

L’immobilier face à la technologie blockchain

Moins impacté, jusqu’alors, que d’autres secteurs de l’économie par la « disruption digitale », l’immobilier est en train d’entrer progressivement dans l’ère du tout-numérique. Comme le rappelait Céline Mahinc en décembre dernier (voir « L’immobilier face à la technologie blockchain »), la mise en place d’opérations immobilières utilisant la technique des « Initial Coin Offerings » (ICO, ou offres initiales de jetons) n’attendait, en fait, que l’évolution des textes réglementaires pour voir le jour. C’est effectivement en s’appuyant sur un décret du 24 décembre dernier¹ que Mata Capital, en partenariat avec ConsenSys, un acteur de référence dans le développement de logiciels blockchain, et avec les conseils de Screeb Notaires, un office notarial, a pu réaliser sa plateforme.

Inscription d’un actif financier propriétaire d’un bien immobilier

Utilisant, comme le prévoit cette nouvelle réglementation, un dispositif d’enregistrement électronique partagé pour la représentation et la transmission de titres financiers, la plateforme Mata Capital sera en mesure d’enregistrer et de gérer certains des investissements immobiliers réalisés par la société de gestion. « Concrètement, Mata Capital inscrira des actifs financiers – en l’occurrence les actions d’une société de capitaux propriétaire d’un bien immobilier – et ses droits à travers un « token »² représenté sur la blockchain Ethereum³», explique-t-elle. La plateforme est censée offrir plusieurs « fonctionnalités majeures » pour les investisseurs : la tenue des compte-titre des véhicules immobiliers détenus ; la gestion des données d’identification – démarches AML (« anti-money laundering») et KYC (« know your customer» – ; et le suivi de l’état des souscriptions à un fonds immobilier ou à une opération de type « club deal ».

Une première opération à 26 M€

« A terme, elle pourrait permettre aux investisseurs de souscrire et de revendre facilement leurs titres de gré à gré, à partir d’un centime d’euro », précise le communiqué de Mata Capital. La société de gestion va tester la plateforme avec un premier projet immobilier situé dans le 15arrondissement parisien, à 26 M€, auquel plusieurs investisseurs professionnels, structurés en club deal, devraient participer. « Il s’agira de la plus importante opération tokenisée en Europe», précise Baptiste Saint-Martin, product development manager chez Mata Capital. Rappelons que la première transaction immobilière via la blockchain – en France et en Europe – a été réalisée en juin dernier par la banque d’investissement « digitale » EquiSafe. C’est le promoteur immobilier Sapeb Immobilier qui a acquis – pour 6,5 M€ – un hôtel particulier situé à Boulogne-Billancourt, et qui en détient désormais les droits uniquement accessibles à travers la blockchain.

L’ère de la « pierre-digitale »

Comme pour la plateforme Mata Capital, ces droits – les token, ou jetons – sont théoriquement fractionnables à l’infini. Lorsqu’EquiSafe ouvrira sa propre plateforme (cet automne, peut-être), pour permettre au promoteur de revendre tout ou partie de ses droits, n’importe quel investisseur, professionnel mais aussi particulier, sera alors en mesure, via une simple opération bancaire, d’en devenir propriétaire. Une transaction « immobilière » de quelques dizaines d’euros réalisée en quelques minutes, et sans autre formalité administrative : voici venue l’ère de la « pierre-digitale » …

Frédéric Tixier


A propos de Mata Capital (i)

Mata Capital est une société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et groupes familiaux privés. La société se positionne sur des stratégies d’investissement de profil de risque core+ à opportuniste sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers. Créé en 2015, Mata Capital regroupe 19 professionnels et gère un encours de 600 millions d’euros au 30 juin 2019. Mata Capital est agréée en tant que société de gestion de portefeuille par l’Autorité des marchés financiers sous le n° GP-16000024.

A propos de ConsenSys (i)

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-up blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

A propos de Screeb Notaires (i)

Acteur historique du marché parisien, Screeb a bâti sa réputation sur l’accompagnement d’excellence que l’étude offre aux clientèles institutionnelles, privées et professionnelles. L’office compte onze notaires et une quarantaine de collaborateurs qui agissent avec rigueur et efficacité en matière d’immobilier, de banque et financement et de patrimoine et famille. Mais l’excellence de Screeb puise sa source dans sa capacité à s’adapter aux évolutions qui impactent ses clients. Toujours en mouvement, l’office élabore des solutions avisées et adaptées aux nouvelles demandes et aux nouveaux défis.

A propos d’EquiSafe(i)

Equisafe est une néo-banque d’investissement pour l’émission et la distribution de titres numériques, la gestion du cycle de vie et du marché secondaire des titres privés.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] Décret n° 2018-1226 du 24 décembre 2018 relatif à l’utilisation d’un dispositif d’enregistrement électronique partagé pour la représentation et la transmission de titres financiers et pour l’émission et la cession de minibons.
[2] Un « token » est un actif numérique émis et échangeable sur une blockchain.
[3] Ethereum est un protocole d’échanges décentralisés permettant la création par les utilisateurs de contrats intelligents grâce à un langage Turing-complet. Ces contrats intelligents sont basés sur un protocole informatique permettant de vérifier ou de mettre en application un contrat mutuel. Ils sont déployés et consultables publiquement dans une blockchain.

Le gestionnaire de SCPI, filiale du groupe Atland, vient d’annoncer la mise en place d’un outil de souscription dématérialisé destiné aux professionnels du patrimoine, en partenariat avec la société ManyMore. Voisin, cofondateur de MyShareSCPI avec AXA, s’était déjà équipé en avril dernier d’un outil d’aide à la décision dans le sourcing des actifs immobiliers. Il a également introduit le vote électronique aux assemblées générales.

Les sociétés de gestion de SCPI sont en marche vers la digitalisation. En retard dans ce domaine par rapport à d’autres gestionnaires d’actifs, en partie pour des raisons réglementaires, elles sont désormais de plus en plus nombreuses à intégrer des outils d’optimisation de leurs processus de gestion.

Souscription dématérialisée

Alors que des enveloppes telles que les contrats d’assurance-vie, pourtant elles aussi complexes à manier sur le plan réglementaire, peuvent depuis longtemps être souscrites directement en ligne, les SCPI accessibles via un outil de souscription dématérialisé étaient jusqu’à peu l’exception. Depuis l’apparition de ce type de fonctionnalités sur certaines plateformes de distribution dédiées aux véhicules de la pierre-papier (telles FranceSCPI ou Moniwan), ou chez certains gestionnaires « disruptifs » – tel Corum -, un grand nombre de sociétés de gestion de SCPI semblent toutefois s’être lancées dans l’aventure digitalisation. Voisin, plutôt pionnier en la matière, vient à son tour de rejoindre le camp de l’e-souscription.

Une offre dédiée aux professionnels

L’outil mis en place par la filiale d’Atland est toutefois réservé aux seuls professionnels du patrimoine partenaires. L’offre Connective Software, développée par la société ManyMore – un éditeur de solutions logiciels pour les professionnels du patrimoine -, vient en effet se substituer, depuis un espace en ligne dédié, « au remplissage fastidieux des bulletins classiques en papier », précise Voisin. L’outil guide le conseiller, et son client, de la saisie des informations jusqu’à la signature électronique du dossier, ce dernier, accompagné des éléments justificatifs, étant directement transmis à la société de gestion.

Digitalisation des process de gestion

L’e-souscription n’est pas le seul outil dont s’équipent désormais les gestionnaires de SCPI. Elles sont de plus en plus nombreuses à avoir mis en place des systèmes d’e-convocation et d’e-vote aux assemblées générales, comme Voisin il y a quelques semaines. Certaines, comme La Française, Swiss Life, ou, une nouvelle fois, Voisin, disposent également de solutions basées sur le big data et le machine learning, développées par des start-up du secteur immobilier, comme PriceHubble – la solution choisie par Voisin en avril dernier – ou Telescop – le lauréat du Grand Prix de la Start-up 2018. Ces outils en partie prédictifs leur permettent notamment d’optimiser la sélection des actifs immobiliers qui entreront dans les portefeuilles de leurs SCPI. D’autres, enfin, ajoutent des outils d’optimisation de la relation avec les locataires ou de la gestion immobilière, comme Immovalor Gestion ou My Share Company. Cette dernière, avec le lancement récent de MyShareSCPI, tente d’ailleurs de digitaliser l’ensemble de ses processus de gestion, dans l’objectif affiché de « créer de la valeur » pour les porteurs de parts.

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)
Active depuis près de 50 ans sur le marché des SCPI, la société Voisin est, depuis septembre 2015, filiale à 100% de Foncière Atland, SIIC spécialisée en immobilier d’entreprise, au sein du Groupe Atland. Pionnière en matière de placement immobilier collectif, Voisin est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, spécialisée dans la gestion et la création de placements et de fonds immobiliers (SCPI, OPCI…) pour le compte de tiers, particuliers ou institutionnels. Au 31 décembre 2017, Voisin gère un patrimoine de 615 millions d’euros, au travers notamment de 3 SCPI de rendement (Epargne Pierre, Immo Placement, Foncière Rémusat) et de deux OPPCI professionnels (Transimmo et Dumoulin).
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société