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Iroko Zen, une nouvelle SCPI « digitale et engagée »

Un nouvel acteur débarque dans le monde des SCPI. La fintech Iroko lance Iroko Zen, un véhicule qui joue à la fois la carte du low cost digital et celle de la réduction de l’empreinte carbone. Iroko tient en effet son nom de l’arbre africain qui a pour vertu de davantage stocker de CO2 que les autres végétaux. Présentation.

Alors que les premiers véhicules immobiliers labellisés ISR viennent de voir le jour, la nouvelle SCPI Iroko Zen joue elle aussi, dès sa création, la carte de l’investissement responsable. Mais pas que. A l’instar de Neo, lancée en 2019, Iroko Zen entend également « bouleverser l’épargne immobilière ». Notamment en supprimant la traditionnelle commission de souscription des SCPI.

SCPI sans commission de souscription… mais pas de retrait

Comme Neo, donc, Iroko Zen ne percevra pas de frais d’entrée. En revanche, elle prélèvera une commission de retrait (6% TTC) lorsque le rachat des parts interviendra dans les 3 ans. Ses frais de gestion seront en outre plus élevés que la moyenne du marché : 14,5% TTC. Mais son leitmotiv reste l’accessibilité. Les souscriptions sont possibles à partir de 5 000 € d’investissement. Elles seront totalement dématérialisées. Le délai de jouissance des parts est plus classiquement fixé au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.

Investir dans chacune des étapes de la vie urbaine

En termes de stratégie d’investissement, la SCPI met au centre de son projet « chacune des étapes de la vie urbaine ». En termes sectoriels, cela signifie à la fois les entrepôts, les commerces et les actifs de bureaux. Ainsi que, « en fonction des opportunités », le secteur des résidences services. La SCPI ciblera, au départ, des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 3 millions d’euros. Trois biens seraient d’ailleurs déjà sous promesse. Une crèche à Pantin. Les murs d’une agence Pôle Emploi à Reims. Et un entrepôt à Bordeaux. Pour être en conformité avec ses engagements ESG, Iroko Zen précise qu’elle réinvestira « une quote-part de 20% de sa performance dans l’amélioration de ses actifs ». Et en particulier dans leur amélioration énergétique. Ses objectifs ISR ont été établis avec l’appui de la société Ethiket, fondée par Arnaud Dewatcher[1].

Jusqu’à 50% de taux d’endettement possible

La SCPI affiche également un objectif ambitieux en termes de rendement : 5,5% de taux de distribution annuel. Pour un TRI sur 7 ans, lui aussi non garanti, de 7%. Pour y parvenir, elle compte notamment sur un recours massif à l’effet de levier. Iroko Zen a en effet la possibilité de « recourir à l’endettement bancaire et non bancaire en vue de financer ses investissements dans la limite de 50 % de la valeur globale des actifs ». Ainsi que de financer par endettement l’acquisition d’un actif immobilier « jusqu’à 100% » de sa valeur d’acquisition. Un positionnement assez étonnant sur un marché où les SCPI tendent plutôt, aujourd’hui, à réduire leur niveau d’endettement…

Iroko, une fintech qui aborde l’immobilier

Mais les dirigeants d’Iroko ont « confiance dans leur projet ». La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Frédéric Tixier


[1] Ancien délégué général de l’ASPIM


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A propos d’Iroko(i)

Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier van den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La société de gestion lance Moniwan, une plateforme de distribution de SCPI totalement digitalisée. Outre la possibilité de souscrire intégralement en ligne aux solutions d’investissements immobiliers de la Française REIM, Moniwan propose aux investisseurs cibles – les particuliers – une série de services innovants, tels que la jouissance immédiate des revenus, ou leur sécurisation sur une période prédéfinie.  

Ils en rêvaient, La Française l’a fait… Moniwan, la nouvelle plateforme de distribution dédiée aux SCPI du groupe que la société de gestion vient tout juste d’inaugurer, va sans conteste ravir ceux qui appellent de leurs vœux la modernisation d’un secteur jugé parfois encore trop « poussiéreux », loin en tout cas des standards web 3.0… Et majoritairement réservé à un public « averti », dans tous les sens du terme.

Démocratiser l’investissement en immobilier collectif – « Notre ambition est de démocratiser l’investissement en immobilier collectif, de conquérir de nouvelles cibles en leur donnant la capacité de comprendre ce type de placement, pour agir et prendre en main leurs décisions d’épargne », expose Xavier Lépine, le Président du Directoire de la Française. Toutes les études l’attestent, et notamment le baromètre Perial lancé l’an dernier : la pierre-papier est un placement méconnu du grand public, mais qui séduit fortement dès qu’il est explicité. Y compris les populations les plus jeunes, aujourd’hui très peu représentées parmi les porteurs de solutions immobilières collectives. « La grande majorité des 28 000 clients qui ont souscrit en direct à l’une de nos SCPI ont plus de 65 ans », constate d’ailleurs Patrick Rivière, Directeur Général de La Française.

Do It Yourself – Pour séduire une cible plus large, Moniwan joue clairement la carte du « Do It Yourself » et surfe sur la vague de l’empowerment[1] initiée notamment par les Fintech dédiées à l’investissement financier. Via un site web dédié, et une interface simple et conviviale, la plateforme propose une approche d’abord pédagogique, mais également pensée pour l’ensemble des profils d’investisseurs. Pour l’épargnant novice, une approche sous forme de projets (préparer sa retraite, financer les études de ses enfants,), construits à partir de cas réels de clients existants. Pour les investisseurs plus avertis, des outils de simulation plus pointus, notamment d’allocations, mais aussi la possibilité d’analyser en détail le patrimoine constitué par les SCPI disponibles à la souscription. « Moniwan est spécifiquement pensé pour orienter tous les types de profils, de l’expert au néophyte en proposant des outils novateurs et en donnant les clés pour gérer au mieux son épargne, en toute autonomie », revendique Christophe Descohand, Directeur du développement de Moniwan.

Des services associés innovants – Au-delà de l’outil et du discours marketing, décliné notamment au travers de packages de bienvenue et de programmes de fidélité et de parrainage -qui séduiront les chasseurs de primes à l’épargne-, et d’un dispositif « réseaux sociaux » assez classique, cette plateforme digitale dédiée à l’investissement en SCPI offre également des services réellement innovants, y compris pour les habitués de ce type de placement. Moniwan propose en effet gratuitement deux options pour le moins originales. L’option « Monigo » permet de s’affranchir du traditionnel délai de jouissance des SCPI. Ce décalage entre la date de souscription et la date à partir de laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur souscripteurs, qui peut atteindre jusqu’à 6 mois, est quasiment annulé, puisque les parts souscrites donnent droit à revenus dès le 1er mois suivant leur souscription. L’option « Monizen » se propose quant à elle de sécuriser en partie les revenus futurs. Concrètement, si le taux de distribution prévisionnel trimestriel de la SCPI souscrite, pendant les 5 premières années, passe en dessous d’un certain plancher – fixé à 80% du taux de rendement DVM de l’année précédant la souscription-, l’investisseur bénéficie d’un « coup de pouce ». Autrement dit, touche des revenus complémentaires lui permettant de compenser ce différentiel de rendement attendu[2]. Au-delà de ces deux services -que La Française peut se permettre de financer, n’ayant pas de rétrocessions à verser dans le cadre de souscriptions en direct-, et d’un certain nombre d’autres options -notamment la possibilité de mettre en place un plan d’investissement programmé-, Moniwan propose surtout une véritable révolution dans l’univers des SCPI : un processus de souscription 100% digital.

Des développements attendus – La Française ne compte pourtant pas en rester là. Aux 7 SCPI aujourd’hui proposées sur la plateforme devrait venir s’ajouter prochainement un OPCI Grand Public et un contrat d’assurance vie, voire d’autres produits d’épargne. En rythme de croisière, la société de gestion espère dans un premier temps doubler le nombre de ses clients SCPI en souscription directe (28 000 aujourd’hui), soit environ 35 M€ de souscriptions annuelles supplémentaires. Un montant qui pourrait devenir encore plus conséquent si les partenaires de La Française, auxquels elle va proposer la plateforme en marque blanche, décidaient d’y adhérer. Une hausse potentielle de la collecte, difficile à anticiper, qui pourrait toutefois poser problème dans un contexte où l’investissement immobilier est de plus en plus tendu, et les biens de qualité rares et chers. Raison pour laquelle La Française affirme avoir mis en place un dispositif de suivi très pointu de l’évolution de ces futures souscriptions digitales…

Frédéric TIXIER

A propos de La Française(i)
Depuis plus de 40 ans, le Groupe La Française développe des expertises spécifiques d’Asset Management pour compte de tiers. Ancrée sur quatre pôles d’activité – Valeurs Mobilières, Immobilier, Solutions d’Investissements et Financement Direct de l’Économie – La Française déploie son modèle multi-affiliés auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale, tant en France qu’à l’international. Forte de ses 530 collaborateurs, la Française gère près de 53 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hong Kong, Londres, Luxembourg, Madrid et Milan. En tant qu’acteur responsable et par une approche de long terme, le Groupe intègre les défis de demain pour forger ses convictions d’aujourd’hui. La française bénéficie de la solidité du Crédit Mutuel Nord Europe, son actionnaire à 94 %, tout en gardant indépendance et souplesse dans l’exercice de ses métiers. Cet actionnariat bancaire de référence est complété par celui des dirigeants et salariés qui matérialisent ainsi leur implication.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société.

[1] Processus par lequel un individu ou une communauté prend le contrôle des événements qui le ou la concerne.
[2] Dans la limite d’un certain plafond spécifié à la souscription