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Bureaux en Ile-de-France : forte chute de la demande et des investissements confirmée en 2020

La demande pour les bureaux franciliens a baissé de 45% en 2020. Les investissements sur cette classe d’actifs reculent de 33%. En cause, la « révolution des usages » et le manque de visibilité économique. L’IEIF vient d’ailleurs de publier une étude sur l’impact potentiel du télétravail sur la demande de bureaux.

Les chiffres sont sans appel : le 4e trimestre confirme la forte contraction de la demande pour les bureaux franciliens. Avec un nouveau repli de 40% sur les trois derniers mois (par rapport à la même période en 2019), l’année 2020 termine en retrait de 45%. Un millésime qui « restera dans les annales du marché tertiaire francilien », reconnaît d’ailleurs le conseil en immobilier Cushman & Wakefield, dans l’analyse qu’il consacre au marché des bureaux en Ile-de-France.

Un rebond possible en 2021

Le courtier, comme d’autres observateurs, espère toutefois un « rebond » en 2021. « Les résultats du 4e trimestre 2020 révèlent en effet un volume de demande placée de l’ordre de 408 700 m². Certes, en baisse de 40% d’une année sur l’autre. Mais toutefois bien supérieur aux 200 000-250 000 m² enregistrés respectivement cet été et à l’automne », rappelle Cushman & Wakefield. Des chiffres qui « redonnent de l’espoir quant à la résilience du marché ». Et « permettent d’envisager un rebond en 2021, plus particulièrement au 2e semestre », écrit Ludovic Delaisse, directeur général et Head of Agency Office & Industrial du courtier.

Des entreprises toujours en phase de réflexion

Tout dépendra de l’évolution de la crise sanitaire et économique. Et des réponses que lui apporteront les entreprises utilisatrices de bureaux, pour l’heure encore en phase de réflexion quant à l’adaptation de leur outil immobilier. « 2021 sera une année charnière », considère pour sa part Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France chez JLL. Une année marquée à la fois par un besoin de « réduction des coûts immobiliers » et « d’hybridation des modes de travail ». Le passage en mode « action » pourrait alors alimenter le volume des transactions. Celui-ci, estimé à 1,3 million de mètres carrés en 2020 – un point bas sur les 20 dernières années – pourrait rebondir à « 1,7 million de mètres carrés » cette année, estime Cushman & Wakefield. C’est évidemment en partie de la manière dont les entreprises vont pérenniser, ou non, le télétravail, que dépendront les évolutions à venir.

L’IEIF évalue l’impact potentiel du télétravail sur la demande des bureaux

L’IEIF vient, pour la première fois, d’en chiffrer l’impact potentiel. Dans une étude parue le 11 janvier, l’Institut rappelle d’abord qu’une réduction du nombre de postes de travail ne se répercute pas de manière symétrique sur les surfaces occupées par les entreprises. Plusieurs critères entrent en outre en ligne de compte. Selon les trois scénarii envisagés – un scénario « si la crise n’avait pas eu lieu », un scénario « accélération de la transformation des modes de travail », un scénario « le monde d’après en rupture » -, qui variabilisent notamment le nombre de jours de télétravail mis en place par les entreprises – de 1 jour à 2,2 jours par semaine -, l’IEIF estime que l’impact pourrait se chiffrer entre 873 000 m² et 6 millions de mètres carrés. Soit entre 1,7% et 11,8% du parc actuel de bureaux franciliens.


Un impact « déflationniste » étalé sur une dizaine d’années

Cet « impact déflationniste », quelle que soit son ampleur finale, prendra du temps, précise toutefois l’IEIF.  Celui, pour les entreprises, de définir puis d’implémenter leurs nouvelles stratégies d’organisation du travail. Et d’arriver au terme des baux existants. Pour « passer des stocks aux flux », il faudra environ 10 ans, a ainsi estimé l’Institut. Selon les divers scénarii retenus, l’impact pourrait alors représenter 4%, 14% ou 24% de la demande placée annuelle[1]… Des hypothèses que l’IEIF affinera dans les prochains mois. En attendant, la baisse constatée de la demande placée n’a eu qu’un impact marginal sur le niveau de loyers et des valorisations. En tout cas sur les bureaux de première main.

Révision contenue des loyers en 2021 ?

Lesquels « finissent l’année 2020 sur une croissance moyenne de 2% à l’échelle de l’Ile-de-France. Et de 8% si on ne considère que Paris QCA », comme le rappelle Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield. Ce sont d’ailleurs « les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés » qui devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021. Mais pas pour tous les types de biens. C’est d’ailleurs la seule certitude pour les mois à venir : la poursuite des écarts entre les profils de risque des différents actifs, en fonction de leur qualité intrinsèque et de celle de leurs locataires…

Frédéric Tixier


[1] Par rapport à la moyenne 2010-2019.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La demande pour le secteur logistique s’intensifie

L’e-commerce – merci au confinement – représente plus de 15% des ventes de détail. Un essor inédit, et durable, qui dope la demande en espaces logistiques, rappelle une étude de Savills. Pour ce conseil en immobilier, le secteur des entrepôts en général, et celui de la logistique du dernier kilomètre, vont profiter à plein de cette tendance.

Les chiffres du 1er semestre 2020 pourraient inquiéter. Selon Savills, la demande en entrepôts et espaces logistiques en Europe sur cette période est inférieure de 4% par rapport à sa moyenne sur 5 ans. Ce recul, essentiellement imputable à la période de confinement, et aux restrictions de déplacement qui en ont résulté, masque en réalité une tendance très largement haussière.

L’e-commerce dopé par la crise sanitaire

Le secteur logistique bénéficiait déjà, avant la crise sanitaire, de l’essor du e-commerce. La période de confinement a accéléré ce facteur de croissance. Selon les chiffres recueillis par Savills, les ventes en ligne devraient représenter 16,2% du total des ventes de détail en 2020 dans les principaux pays européens. Contre 12% en 2019. Pour le conseil en immobilier, la part du e-commerce pourrait durablement s’établir au-dessus de 15,3% en 2021. Une proportion qui, selon les projections pré-covid, n’aurait dû intervenir qu’à partir de 2022… La crise sanitaire aura surtout accéléré les ventes en ligne du secteur alimentaire. Des études estiment que ces dernières pourraient progresser de 33% en 2020 au Royaume-Uni, où Amazon a développé un service de distribution de produits alimentaires gratuit pour ses abonnés prime…


Manque de surfaces disponibles

L’explosion du l’e-commerce induit, fort logiquement, une hausse pour la demande de stockage. Depuis la fin du confinement, celle-ci est orientée à la hausse, même si les chiffres du second semestre ne reflètent pas cette reprise. Le taux de vacance moyen en Europe reste d’ailleurs proche de ses plus bas historiques (5,8% fin juin 2020). Savills estime d’ailleurs que les locataires vont rester confrontés à un manque de surfaces disponibles. Mais qu’en revanche, compte tenu des incertitudes, ils chercheront à négocier des durées de baux plus courtes. Ce besoin de surface de stockage est surtout évident pour la logistique urbaine. Savills constate une augmentation du nombre d’entrepôts à étages. Et s’attend à une hausse des revenus locatifs sur ce segment.


Une classe d’actifs qui résiste à la crise

Une tendance que l’on retrouve, avec le même décalage, sur le marché de l’investissement. Sur le 1er semestre 2020, 13,3 Md€ ont été investis en Europe sur le segment logistique. C’est 8% de moins qu’au 1er semestre 2019. Mais les acquisitions devraient repartir fortement. Notamment en raison du retour des investisseurs asiatiques, physiquement absents durant le confinement. Cette forte demande se ressent côté prix, avec certaines valorisations revues à la hausse. Les taux de rendement prime sont stables, selon Savills, de l’ordre de 4,58% en moyenne en Europe. Pour le courtier, le secteur logistique est donc l’une des classes d’actifs qui résiste le mieux à la crise…

Frédéric Tixier


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A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur-mesure à leurs clients.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bureaux en Ile-de-France : vers une baisse des valeurs locatives ?

La dernière étude de Savills sur le marché locatif francilien des bureaux chiffre le ralentissement intervenu depuis la phase de confinement. La demande placée s’est effondrée au 2e trimestre. Il pourrait en résulter, au cours des prochains mois, « une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives »…

« Il s’agit du plus mauvais résultat trimestriel enregistré depuis 15 ans »… Pour Savills, auteur d’une étude sur le marché locatif en Ile-de-France au 1er semestre 2020, le constat est sans appel : les huit semaines de confinement ont très fortement perturbé la dynamique des bureaux franciliens.

Une demande placée inférieure de 37% à sa moyenne décennale

La demande placée enregistrée entre avril et juin 2020 est passée sous la barre des 200 000 m². Sur l’ensemble du 1er semestre, elle s’établit ainsi à seulement 667 471 m². Un résultat en baisse de 40% par rapport au 1er semestre 2019. Et de 37% inférieur à sa moyenne décennale (1 060 780 m²). A cette « perte » transactionnelle s’ajoute un phénomène de consolidation des surfaces disponibles, amorcé en début d’année. Celles-ci s’établissaient à 2,9 millions de m² fin juin, contre 2,7 millions fin 2019. La hausse des surfaces vacantes est plus marquée dans Paris (+26%), y compris et notamment dans le « QCA » -quartier central des affaires- (+31%), que dans la périphérie. Il en résulte, constate Savills, une hausse de la « capacité d’absorption de l’offre par le marché ».

Hausse de la vacance en Ile-de-France

Cette notion qui, rappelle Savills, « mesure le nombre de mois qu’il faudrait pour commercialiser la totalité des surfaces disponibles au rythme de l’activité transactionnelle observée sur une année glissante », passe de 15 à 19 mois. La hausse de la vacance en Ile-de-France, qui passe à 5,5%, reste toutefois à un « niveau faible du point de vue historique ». Qui ne garantit toujours pas « une fluidité optimale du marché locatif ». Et ce d’autant plus que l’Ile-de-France est très loin de présenter une homogénéité sur ce sujet. De très fortes disparités géographiques existent en effet toujours entre notamment Paris intra-muros, en situation de sous-offre (2,9%), et le Croissant Ouest, à 10,4%. D’un point de vue qualitatif cette fois, le constat est identique.

Résistance des valeurs locatives

L’offre dite « Grade A » – les surfaces neuves ou restructurées-, ne représentent en effet que 19% de l’offre totale. Et elle est en baisse sur de nombreux secteurs, notamment à Paris intra-muros. Or il s’agit des bureaux les plus prisés par les investisseurs. Même depuis la fin du confinement. Ceci explique en partie pourquoi l’on observe encore, comme l’écrit Savills, « une résistance des valeurs locatives ». Les tensions haussières qui étaient à l’œuvre avant le déclenchement de la crise sanitaire étaient en effet concentrées sur les valeurs des immeubles de Grade A dans le QCA parisien. Le loyer prime, calculé sur les prises à bail les plus chères sur une année glissante, atteint ainsi un nouveau record, à 932 € le m². C’est 10% de plus qu’il y a un an.

Correction possible des loyers franciliens

Le loyer moyen des surfaces de seconde main progresse également, mais dans de moindres proportions :+8%. Il s’établit toutefois à des niveaux plus « modestes » : 412 €, en moyenne, au 2T 2020, pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Une situation qui pourrait changer dans les prochains mois. Savills prédit une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. Sous l’effet de deux phénomènes : la poursuite de la baisse de la demande locative ; et une remontée du taux de vacance consécutive aux livraisons attendues en cours d’année. A partir du 3e trimestre, cette accalmie dans la pression haussière pourrait même se transformer en pression baissière. Savills n’exclut pas alors « une correction proche, par son ampleur » à celle qui s’était produite à la suite de la crise financière de 2007-2008. C’est-à-dire des baisses de l’ordre de 15% des loyers prime…

Une « année noire » en termes de transactions

Car, sur le seul sujet du niveau des transactions, Savills n’est guère optimiste pour les mois à venir. Il pointe « une année noire à l’horizon ». La demande placée, en 2020, devrait connaître son pire résultat annuel. En atteignant difficilement les 1,5 millions de m². Pour 2021, le volume attendu restera modeste, proche des 2 millions de m².

Frédéric Tixier


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A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur-mesure à leurs clients.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société