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Bureaux : SCPI et OPCI toujours actifs sur les transactions inférieures à 20 M€

Les bureaux représentent une part croissante des investissements en immobilier d’entreprise. Sur le segment des opérations inférieures à 20 M€, un marché en repli relatif, les SCPI et OPCI restent néanmoins dominants.

Le marché français de l’immobilier d’entreprise reste dynamique. Cushman & Wakefield¹ vient de confirmer le chiffre des transactions recensées sur le premier semestre 2019 : 12,1 Md€. Comparée à une année 2018 exceptionnelle (32 Md€), « l’année 2019 réalise un bon démarrage », commente le conseil en immobilier d’entreprise.

Investissements en immobilier d’entreprise : un marché porté par les mega-deal et les bureaux

Comme le constatait déjà Cushman & Wakefield en juillet dernier (voir « Investissement en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20% »), le marché reste toutefois porté par les « mega-deals »,eux-mêmes tirés par les investisseurs internationaux. Ces derniers représentent 57% du total des montants investis, et « ont privilégié les acquisitions supérieures à 100 M€ », souligne le courtier. Autre conséquence du poids croissant des opérateurs étrangers : leur préférence pour les actifs de bureaux porte ce type de biens à 78% de l’ensemble des transactions, notamment sur l’immobilier francilien (89%).

Transactions en bureaux inférieures à 20 M€ : en retrait de 30%

Sur le segment de marché des transactions inférieures à 20 M€ en bureaux, c’est une autre affaire. Moins internationalisé, il profite moins de « la tendance porteuse » signalée par Cushman & Wakefield. Sur le 1er semestre 2019, il n’enregistre en effet qu’un volume de l’ordre de 600 M€, soit « une baisse de 30% par rapport au 1er semestre 2018 », calcule le courtier. Le repli est encore plus net pour les transactions comprises entre 10 et 20 M€, les opérations inférieures à 5 M€ affichant à l’inverse un rebond par rapport à 2018 (14% des opérations, contre 10% en 2018).

Transactions en bureaux inférieures à 20 M€ : un marché dominé par les SCPI et OPCI

Sur ce marché des transactions inférieures à 20 M€, SCPI et OPCI restent dominants. Leur part relative est toutefois en légère diminution : elle s’affiche à 26% sur le 1er semestre 2019, contre 30% en 2018. Celle des fonds d’investissement est en revanche en progression (24% vs 19%), aux dépens des promoteurs (21% vs 26%). En termes de géographique, la région francilienne continue à attirer 60% des capitaux investis, Paris restant le marché le plus actif (40% des investissements sur la région parisienne). Mais une nouvelle tendance se dessine : la montée en puissance de la première couronne parisienne, qui devient le troisième marché parisien avec 23% des transactions recensées. Un score, souligne Cushman & Wakefield, « largement supérieur à sa moyenne décennale de 9% », et qui pourrait s’expliquer, avance le courtier, « par l’anticipation de la ligne 15 du Grand Paris Express par les investisseurs ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France Bureaux <20M€ – Septembre 2019.

Investissement en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20%

Nouveau trimestre dynamique pour l’investissement en immobilier d’entreprise… Selon Cushman & Wakefield, le « T2 » affiche un volume deux fois supérieur à celui du « T1 ». La part des SCPI et OPCI, en légère progression, plafonne toutefois à 20% des volumes investis.

8 Md€… C’est le volume investi au 2trimestre 2019 sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, selon les dernières données du conseil Cushman & Wakefield¹. C’est deux fois mieux que le chiffre enregistré au 1er trimestre (4,1 Md€).

Investissements en immobilier d’entreprise : 30 Md€ en 2019 ?

Un rebond qui ne suffit toutefois pas à aligner le volume du 1er semestre 2019 (12,1 Md€) sur celui de l’an dernier, de 4% supérieur. Mais qui, selon C&W, permet néanmoins « d’espérer un atterrissage autour des 30 Md€ d’ici la fin de l’année ». Un chiffre qui resterait inférieur à celui du record établi en 2018 (31,3 Md€), mais se placerait dans la fourchette haute des volumes constatés ces trois dernières années. La progression du marché est en tout cas plus que jamais portée par les « méga deals », les transactions d’un montant unitaire compris entre 20 et 50 M€. « Elles représentent pour l’instant 19% du volume total, contre 13% en 2018 », constate Cushman & Wakefield. Qui cite notamment, parmi les plus emblématiques opérations réalisées ce semestre, la cession par Terreïs de son portefeuille « Texas » à Swiss Life AM (voir « Swiss Life AM finalise l’acquisition du portefeuille Terreis »)


Investissements en immobilier d’entreprise : bureaux en Île-de-France

Ce sont en outre, et encore plus que d’habitude, les bureaux situés en Ile-de-France qui restent l’actif privilégié des investisseurs. Les bureaux représentent 78% du volume total des acquisitions (« le niveau le plus élevé de la décennie », commente C&W), avec 92% des transactions réalisées dans la région parisienne. A l’inverse, le poids des actifs commerciaux est une nouvelle fois en retrait (12%), tout comme celui des entrepôts et des locaux d’activités (10%). « Cette surreprésentation des bureaux est aussi liée à l’absence ce trimestre de grandes transactions sur les autres catégories d’actifs », estime néanmoins le conseil en immobilier.

Investissements en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20%

Côté investisseurs, la domination des fonds d’investissement s’intensifie. Leur part de marché, sur le 1er semestre 2019, s’établit à 58%. Un ratio « inédit » (il s’établissait à seulement 38% sur l’ensemble de l’année 2018), qui « laisse peu de place aux autres acteurs traditionnellement présents dans l’Hexagone », écrit C&W. C’est ainsi que les compagnies d’assurance voient leur poids se réduire à 3% , tandis que SCPI et OPCI « conservent leur empreinte sur le marché ». Avec un volume d’investissement de 2,4 Md€ sur les six premiers mois de l’année (contre 5,3 Md€ sur l’ensemble de l’année 2018), les véhicules non cotés de la pierre-papier maintiennent leur part de marché, à environ 20% de l’ensemble des volumes investis.

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France 2T 2019 – Juillet 2019.

9 Md€ ont été investis en immobilier d’entreprise depuis le début de l’année. Les fonds d’investissement en représentent près de 50%. Mais SCPI et OPCI se positionnent toujours en seconde position, selon la dernière étude de Cushman & Wakefield consacrée à l’investissement immobilier en France.

Reprise en mai… Après un premier trimestre plutôt décevant – avec des volumes en retrait de 20% par rapport au 1er trimestre 2018 -, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a repris des couleurs. Selon le dernier « Flash Invest » publié par Cushman & Wakefield¹, 9 Md€ ont été investisdans cette classe d’actifs depuis le début de l’année. Soit 16% de mieux sur un an glissant.

Un marché tiré par les grandes transactions

Le moi de mai, explique Cushman & Wakefield, « a été marqué par la signature de 6 transactions d’un montant unitaire supérieur à 100 M€, représentant 63% des volumes investis depuis le début de l’année ». Les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI sont souvent impliquées dans ces « mega-deals ». Y figurent notamment Swiss Life Asset Managers (voir « Swiss Life Asset Managers finalise l’acquisition du portefeuille Terreïs »), mais également Paref Gestion, acquéreur d’un portefeuille de 27 commerces pour le compte de la SCPI Novapierre 1, HSBC REIM, pour l’achat en VEFA d’un immeuble de 19 000 m² à Saint-Quentin-en-Yvelines pour le compte de la SCPI Elysées Pierre, Perial AM, avec l’acquisition d’un immeuble de bureaux de plus de 16 000 m² à Suresnes pour le compte des SCPI PFO2 et PF Grand Paris, ou bien encore Primonial REIM, qui s’est portée acquéreur d’un immeuble de bureaux à Neuilly-sur-Seine valorisé 160 M€, pour le compte cette fois de plusieurs investisseurs institutionnels.

SCPI et OPCI derrière les fonds d’investissement

Les premiers investisseurs, en volume, restent néanmoins les fonds d’investissement internationaux. Selon Cushman & Wakefield, ils ont été les plus actifs depuis le début de l’année, avec 4,3 Md€ investis. « Ils se positionnent devant les OPCI/SCPI et les investisseurs privés (foncières non cotées, entre autres) », précise le courtier en immobilier. Sur le seul 1er trimestre 2019, SCPI et OPCI représentaient 22% du volume des acquisitions, quand les fonds d’investissement trustaient déjà plus de 50% des montants investis. Fin mai, ce sont toujours les investisseurs français, toutes catégories confondues, qui restent majoritaires (54%), bien que leur part relative tend à diminuer – ils représentaient 57% des volumes en 2018 et 62% en 2017 – . D’ailleurs, souligne Cushman & Wakefield, « l’afflux des capitaux étrangers devrait encore être massif en 2019, soutenant les volumes d’investissement ». Le courtier estime que le volume annuel des investissements en 2019 pourrait avoisiner ou dépasser les 30 Md€, en léger retrait donc par rapport au pic historique touché l’an dernier (32 Md€)…

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Flash Invest – Au 1er juin 2019 – Investissement en France : « Coup d’accélérateur sur les grandes transactions ».

Le volume investi en immobilier d’entreprise par les SCPI et les OPCI est en repli de 45% par rapport à 2017. Mais il reste, selon Cushman & Wakefield, au-delà de sa moyenne de long terme. Les véhicules de la pierre-papier ont surtout réalisé des opérations de faible volume unitaire, leur « cœur stratégique » d’investissement…

Le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise signe, en 2018, un nouveau record : 31,3 Md€ selon les chiffres compilés par la dernière étude Cushman & Wakefield¹.

Un marché tiré par les prix

Un montant en progression de 12% par rapport à 2017, où l’immobilier d’entreprise dit « banalisé » (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités) était proche du sommet atteint en 2007 (28,9 Md€) désormais dépassé. Si l’année 2018 constitue la nouvelle référence, c’est néanmoins davantage en raison d’une nouvelle augmentation du prix des actifs que du nombre de transactions. « C’est bien la hausse des prix qui alimente la progression des volumes d’investissement », précise d’ailleurs Magali Marton, directrice des Études chez Cushman & Wakefield.


Les bureaux toujours en tête

Comme lors des années précédentes, ce sont les transactions sur les bureaux qui tirent le marché de l’investissement, avec un volume de 22,9 Md€ (+15% vs 2017). Les commerces, délaissés par les investisseurs ces dernières années, se reprennent, avec un volume (4,6 Md€) en progression de 10% par rapport à 2017. Mais, note Cushman & Wakefield, cette tendance masque un écart qui se creuse entre les actifs secondaires et les produits « core » mieux armés pour résister aux nouvelles tendances du commerce en ligne. Côté logistique, la demande est toujours aussi forte. Mais, faute d’une transaction aussi emblématique que celle réalisée en 2017 (Logicor), les volumes se tassent de 18%, à 3 Md€.


SCPI et OPCI représentent 19% des volumes investis

Ce sont les fonds d’investissement (38% du total des volumes investis) et les investisseurs étrangers (47%) qui ont donné le « la » des opérations en 2018. Les foncières cotés se sont une nouvelle fois montrées plus actives à la cession (4,6 Md€) qu’à l’achat (2,3 Md€). Quant aux SCPI et aux OPCI, ils accusent « sans surprise » un repli de 45% de leur volume d’investissement (5,3 Md€), reflet du ralentissement général de la collecte nette des véhicules de la pierre-papier. Mais, observe Cushman & Wakefield, leur volume reste néanmoins « conséquent », car il est supérieur de 29% à sa moyenne de long terme. Le chiffre 2018 marque par ailleurs le retour des SCPI et OPCI sur le segment des opérations de petits et moyens volumes unitaires, qui constituent, selon Cushman & Wakefield, « leur cœur stratégique d’investissement ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield (i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de ses 48 000 collaborateurs répartis dans près de 400 bureaux et 70 pays à travers le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2017, un chiffre d’affaires de 6,9 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : property, facilities et project management, transaction, capital markets, valuation et conseil.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

¹ Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France 4T 2018 – Janvier 2019.

Fréquentation globale en baisse, recul significatif du commerce spécialisé, stagnation des investissements : le secteur des commerces est à la peine. Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield consacrée à ce marché, seuls « les actifs prime et dominants sur leur secteur font preuve d’une forte résilience ».

Comme l’écrivent les spécialistes de Cushman & Wakefield dans leur dernière étude consacrée au secteur des commerces, l’horizon de ce marché et de ses acteurs apparaît aujourd’hui « légèrement brumeux ». Même si la consommation des ménages reste globalement orientée à la hausse, certaines branches du commerce de détail accusent en effet des ralentissements très significatifs de leurs chiffres d’affaires. C’est le cas notamment du commerce spécialisé, en recul de 3,4% depuis le début de l’année (et de -11% sur le seul mois de septembre).

Les centres commerciaux prime résistent

Cette baisse de l’activité et de la fréquentation impacte de manière plus ou moins marquée les différents segments du marché. Elle affecte plus particulièrement les centres commerciaux de centre-ville. Si, à Paris, petites et grandes surfaces arrivent à maintenir leur niveau de valeur locative, ce n’est plus le cas pour les surfaces moyennes, pour lesquelles une « correction à la baisse est actuellement en cours », détaille Cushman & Wakefield. Ce décrochage des valeurs locatives touche également les villes de province de taille moyenne, tout type de surfaces confondu. Les centres commerciaux « prime », en périphérie, font en revanche de la résistance, car ils sont « toujours très recherchés par les enseignes internationales qui se développent en France », explique Christian Dubois, Head of Retail Services France chez Cushman & Wakefield. « Les valeurs locatives sur ce type d’actif sont néanmoins de plus en plus challengées par les enseignes, pour lesquelles les critères de négociation s’étendent au-delà des considérations locatives pures» ajoute-t-il.

Faible volume d’investissements

Cette pression sur les loyers accentue visiblement encore la défiance des investisseurs vis-à-vis de ce segment de marché. Déjà échaudés depuis plusieurs mois par l’impact inéluctable du e-commerce sur le commerce physique, ces derniers n’ont consacré en 2018 que 13% de leurs nouveaux investissements à l’acquisition d’actifs de commerces (contre 15% en 2017). Depuis le début de l’année, le total des opérations dédiées à ce secteur atteint toutefois près de 2,2 Md€ (à fin septembre), laissant apparaître une légère progression par rapport à l’an dernier sur la même période (2,1 Md€). Sur le 3trimestre, signale Cushman & Wakefield, aucune transaction n’a dépassé la barre des 50 M€, confirmant le recul des opérations portant sur le segment des retail parks (11% des transactions en 2018 vs 27% en 2017). Ce sont, a contrario, les commerces de centre-ville qui boostent l’activité, avec la moitié des montants investis. Autre constat, préoccupant pour le secteur, la valeur vénale des typologies d’actifs les plus exposésà l’érosion de leur fréquentation – comme les galeries d’hypermarchés – commenceà baisser. « Si cette tendance se confirme, les ajustements pourraient devenir significatifs dans les mois à venir », prévient le courtier. Heureusement, précise-t-il, les actifs « prime et dominants sur leur secteur » font quant à eux « preuve d’une forte résilience ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Cushman & Wakefield vient de publier le millésime 2018 de son étude « Winning in growth cities ». Elle établit que les investissements sur le marché de l’immobilier d’entreprise ont bondi de 18,4% sur un an glissant, à fin juin, pour atteindre le volume record de 1 800 Md$. Paris gagne deux places dans le classement mondial..

Cushman & Wakefield analyse une nouvelle fois les flux d’investissements mondiaux sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Entre juin 2017 et juin 2018, ils ont bondi de 18%, contre 4% l’an dernier[1]. « Les incertitudes géopolitiques et le ralentissement du cycle économique n’ont en rien entamé l’appétit des investisseurs pour la classe d’actifs immobilier », constate le courtier.

Un marché tiré par les investisseurs asiatiques

Cette progression en partie inattendue s’explique par la poursuite de la montée en puissance des investissements dans la zone Asie (+32%). L’Europe reste très dynamique (+16,4%), mais la zone nord-américaine marque le pas, avec une quasi-stagnation par rapport à l’an dernier (+0,6%). Les investissements domestiques restent largement majoritaires, notamment aux Etats-Unis (86% des investissements) et en Asie (87%). L’Europe fait exception, avec un ratio de seulement 49%. Les investissements transfrontaliers représentent au total 22% des investissements, et restent là encore dominés par les opérations en provenance de la zone asiatique (45%).

Les 25 premières villes concentrent 49% des investissements mondiaux

Comme l’an dernier, le top 25 des principales villes concentrent près de la moitié des investissements mondiaux (49% vs 50% en 2017). L’ordre mondial est assez peu bouleversé. New York reste la première ville destinataire, avec 49,6 Md$, mais accuse un repli de 3,4% par rapport à l’an dernier. Paris, avec 34,6 Md€, gagne à l’inverse deux places par rapport à 2017, avec une hausse de 42% des investissements réalisés. La plus forte progression est réalisée par Helsinki (+112,1%), qui se propulse ainsi à la 33e place du classement. Il n’en va pas de même en ce qui concerne la destination des investissements transfrontaliers. Si Londres occupe de nouveau la 1ère place – pour la 9e fois en 10 ans -, New York sort en revanche du top 5 trusté par quatre villes européennes. Paris et Amsterdam conservent leurs 2e et 3e places, et Madrid intègre la 5e position. Les cités allemandes, aux premiers rangs l’an dernier, sont reléguées plus loin dans le classement, où Berlin apparait néanmoins en 6e position.

Frédéric Tixier

[1] Entre juin 2016 et juin 2017


A propos de Cushman & Wakefield(i)
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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société