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Les investisseurs aiment toujours l’immobilier, toujours les bureaux, et de plus en plus la logistique…

Une enquête menée par Colliers International estime que 98% des investisseurs vont accroître la part de leurs investissements consacrés à l’immobilier en 2021. Leur cible privilégiée reste le secteur des bureaux. Mais la logistique figure désormais au second rang.

« Les investisseurs sont très optimistes quant à un rebond du marché immobilier en 2021 » : pour Colliers International, qui a interrogé près de 300 acteurs mondiaux de l’investissement, les flux dirigés vers la classe d’actifs immobiliers pourraient rebondir de 50% au cours du 1er semestre.

Bureaux, logistique, résidentiel parmi les cibles privilégiées des investisseurs

Ce sont toujours les bureaux, ceux situés dans les grandes métropoles mondiales, qui demeurent leur cible privilégiée. A condition d’offrir des conditions sanitaires et sécuritaires strictes, et des standards techniques et de durabilité élevés. Autrement dit, des actifs « core ». Leurs deuxième et troisième choix se portent sur le secteur logistique et le secteur résidentiel. « La crise a accéléré la stratégie de beaucoup d’investisseurs qui regardaient le résidentiel de loin. Mais qui désormais en font une de leur priorité. Soit par la création de fonds dédiés, soit par des acquisitions directes », précise Antoine Derville, président de Colliers International France. Quant au secteur logistique, son attrait est confirmé, car il a su « démontrer son caractère stratégique pendant cette crise ».

La France, cible privilégiée pour les actifs logistiques

En termes d’allocation géographique, la France et notamment Paris, sont plutôt bien placés. Selon Colliers International, 37% des investisseurs interrogés choisiront Paris comme cible d’investissement. Essentiellement pour les bureaux (33%). Pour le secteur logistique, c’est la France entière qui est visée (à 26%). Cushman & Wakefield, autre spécialiste de l’immobilier, vient d’ailleurs de publier une étude sur les nouveaux investisseurs en actifs logistiques français. Entre 2015 et 2019, les investissements consacrés à cette classe d’actifs ont été multipliés par 4. Une tendance poursuivie en 2020. Le courtier explique cette explosion par le renforcement sectoriel des acteurs généralistes. Sur la période 2017-3e trimestre 2020, ces derniers – fonds d’investissement, banques, assureurs, foncières- représentent environ 70% des montants investis (13,8 Md€ au total). Le solde, 30% donc, est en revanche le fait de « nouveaux entrants ».

De nouveaux entrants sur le marché des entrepôts

Ces derniers sont majoritairement des fonds d’investissement étrangers. Parmi les plus actifs, note Cushman & Wakefield, figurent des fonds américains, chinois, allemand et anglais. A l’inverse, les investisseurs français font « cavalier seul » dans la catégorie « net vendeurs ». Mais certaines typologies d’investisseurs nationaux figurent néanmoins dans le cercle des nouveaux entrants. C’est le cas notamment des SCPI/OPCI. Avec la catégorie des assureurs/mutualistes, ils restent néanmoins minoritaires. « Entre 2017 et 2020,  les fonds d’investissement nouvellement entrés ont totalisé 41 acquisitions. Quand les SCPI/OPCI et les assureurs/mutualistes en auront réalisé une petite dizaine », observe Cushman & Wakefield.

OPCI et SCPI encore minoritaires

Ces derniers se sont en outre concentrés sur des volumes « compris entre 40 et 90 millions d’euros, avec un cœur de cible situé entre 10 et 50 millions d’euros ». A quelques exceptions près, comme l’opération lyonnaise de la SCPI Accimmo Pierre, chez BNP Paribas REIM. Les SCPI qui s’intéressent au secteur logistique, et y ont investi ces dernières années sont néanmoins de plus en plus nombreuses. Outre certains produits gérés par Sofidy ou Groupama GAN REIM, qui se diversifient sur cette classe d’actifs, il existe désormais des véhicules dédiés. ActivImmo, lancée par Alderan en 2019, est pour l’heure la seule SCPI spécialisée sur le secteur logistique. Cette dernière vient de boucler sa 10e acquisition. Elle devrait délivrer un rendement de 6% en 2020. Compte tenu du succès rencontré (41 M€ levés au 30 septembre 2020), il semble logique que des concurrentes apparaissent prochainement…

Frédéric Tixier


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Immobilier d’entreprise : les investisseurs toujours présents

Plus de 47 milliards d’euros seraient prêts à s’investir sur le marché. Bien plus que les biens disponibles à la vente. Mais la baisse des valeurs des actifs immobiliers est inéluctable. Reste à savoir dans quelles proportions… 

Les investisseurs en immobilier d’entreprise sont toujours présents. Une enquête menée par Cushman & Wakefield auprès d’un panel de 176 opérateurs, fin avril, constate que 66 % d’entre eux sont encore « actifs sur le marché ». Et prêts à s’engager. Mieux encore, ces investisseurs indiquent disposer de plus de 47 milliards d’euros à investir. Contre seulement 17 milliards d’euros d’actifs à arbitrer. Un écart important entre la demande et l’offre d’actifs immobiliers.  Qui laisse espérer que la baisse attendue de leur valeur, à laquelle le marché s’attend désormais, pourrait être d’une ampleur limitée.

Baisse plus limitée qu’attendue des valeurs de l’immobilier

Nils Vinck, directeur général et directeur Capital Markets France de Cushman & Wakefield, considère en effet que ces volumes prévisionnels permettent « de minimiser les anticipations de remontée des taux de rendement prime (opérations Core et Core+) ». « Car la compétition s’annonce intense entre les acquéreurs », précise-t-il. Une grande majorité d’entre eux n’a pas, pour l’instant, fait évoluer sa stratégie d’investissement. Certains envisagent néanmoins de réduire la part de leur allocation dédiée au secteur du commerce. Au profit des secteurs logistiques et résidentiels, considérés comme plus résilients. Ces derniers seront également les moins impactés par la baisse des prix attendue. Leurs taux de rendement devraient remonter « d’environ 25 points de base », estiment les investisseurs.

Chute plus brutale pour le segment des centres commerciaux

La chute pourrait être plus brutale pour le segment des centres commerciaux. Le marché s’attend à une décompression des taux de l’ordre de 100 points de base. Le secteur du commerce dans son ensemble devrait moins souffrir. La remontée des taux oscillerait entre 25 et 50 points de base. Contre 20 points pour le secteur du bureau. En tout état de cause, les investisseurs ne s’attendent pas à un retour « à la normale » avant 2021. Entre temps, les loyers se seront aussi corrigés . De l’ordre de -5 % à -15 % pour les loyers de bureaux. Et plus de 15 % pour les loyers de commerce. Seules les valeurs locatives du secteur logistique devraient se maintenir…

Un premier trimestre encore porteur

En attendant la réalisation de ces anticipations « pas si pessimistes », les données du 1er trimestre 2020 attestent que le marché était bien, avant la crise, sur une phase ascendante. BNP Paribas Real Estate évalue le volume des investissements en immobilier d’entreprise, en France, à 7,5 Md€ sur les trois premiers mois de l’année. Soit une hausse de 46 % par rapport au 1er trimestre 2019. Mais le spécialiste de l’immobilier prévient. « Les marchés immobiliers n’échapperont pas à la crise. Et les volumes investis s’afficheront à la baisse pour l’année 2020 », estime-t-il. Côté rendement, son analyse conduit à revoir ses prévisions de début d’année.


Des différences plus marquées en fonction du profil de risque

« Le scénario d’une compression du taux « prime » n’est pas complètement écarté. Mais nous anticipons plutôt un maintien des valeurs sur les actifs core », écrit-il. Les taux moyens pourraient en revanche s’orienter à la hausse. Avec des différences plus marquées en fonction du profil de risque. « Les qualités intrinsèques des biens, leurs localisations, et leurs états locatifs seront des facteurs encore plus déterminants dans la valorisation des actifs », conclut BNP Paribas RE.

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers: facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : plus de 35 Md€ investis en 2019

A l’occasion de la publication des chiffres Immostat du 4e trimestre, les principaux brokers ont donné leur estimation sur le volume de l’investissement en immobilier d’entreprise en France en 2019. Un nouveau record vient d’être franchi.

« Plus de 35 milliards d’euros » pour CBRE ; « 38 milliards d’euros » pour JLL ; ou même « 41,5 milliards d’euros » pour BNP Paribas Real Estate… Si l’estimation du volume global de l’investissement en immobilier d’entreprise en 2019, en France, varie encore selon les sources, le constat est unanimement partagé : l’année écoulée constituera un nouveau record.

Plus de 35 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise

En 2018, le marché avait déjà franchi un cap. Selon Cushman & Wakefield, un autre courtier en immobilier, il avait atteint 31,3 Md€. Soit 12% de mieux qu’en 2017. En 2019, la progression attendue se situerait, selon les sources, aux alentours de + 18-20 %. Pour BNP Paribas Real Estate, la puissance du traditionnel rallye de fin d’année explique en partie cette nouvelle hausse. Ce sont en effet 16 Md€ supplémentaires qui ont été investis sur le seul 4e trimestre. JLL souligne pour sa part l’importance des méga-transactions sur le marché francilien. Le volume annuel a été porté « essentiellement par le segment des transactions supérieures à 100 M€ », rappelle-t-il.

Un volume annuel en hausse, porté par les méga-transactions

En citant notamment 3 opérations majeures. Le rachat d’un portefeuille par Swiss Life AM France auprès de Terrëis (1,8 Md€) ; l’acquisition de l’ensemble « Le Lumière » menée par Primonial et Samsung SRA (1,2 Md€) ; et celle de la tour « Majunga » par Amundi Immobilier et Mirae Asset Daewoo (910 M€). Plus globalement, l’intérêt des investisseurs pour la classe d’actif immobilier s’explique par la persistance de taux bas. « Le scénario de ‘’lower for longer’’ est de plus en plus considéré comme réaliste », écrit CBRE dans son commentaire. Outre le retour des grands investisseurs nationaux – notamment des SCPI -, 2019 marque une montée en puissance des acteurs étrangers. En particulier la présence notable des investisseurs sud-coréens.

26,9 Md€ pour le marché francilien

Sur le seul marché francilien, scruté par Immostat, le volume annuel des investissements s’établit à 26,9 Md€. Soit une hausse de 14% par rapport à 2018. Le prix moyen du mètre carré est également en forte progression. Selon Immostat, il s’établissait à 7 770 €. Soit une revalorisation de 19% sur un an. Les loyers poursuivent aussi leur ascension. Selon JLL, les loyers prime dans Paris QCA ont atteint un nouveau record : 860 €/m²/an. 6% de plus qu’en 2018. Les loyers de « seconde main » sont également en hausse. «Le loyer moyen se positionne ainsi à 390 €/m²/an à l’échelle francilienne. Et à 624 €/m²/an dans le QCA », estime JLL. Et cette tendance devrait perdurer en 2020. Dans Paris intra-muros, des taux de vacance « historiquement bas » permettront de « maintenir une progression des valeurs locatives », estime pour sa part BNP PRE.


Frédéric Tixier


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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de JLL(i)

JLL est un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise. Notre ambition est de réinventer le monde de l’immobilier en offrant de nouvelles perspectives et des espaces exceptionnels, où chacun peut réaliser ses ambitions. Nous contribuons ainsi à construire un meilleur avenir pour nos clients, nos collaborateurs et nos partenaires.  Notre démarche Building a Better Tomorrow s’inscrit au cœur de notre stratégie d’entreprise. JLL figure dans le classement Fortune 500. Avec un chiffre d’affaires de 16,3 milliards $, et près de 91 000 collaborateurs, la société est implantée dans plus de 80 pays. JLL est la marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2018). La société compte plus 90 000 personnes (hors franchisés) et répond aux besoins des propriétaires et investisseurs immobiliers ainsi que des locataires dans le monde entier grâce à son réseau de plus de 480 bureaux (hors franchisés).

A propos de Cushman & Wakefield(i)

Cushman & Wakefield constitue une force d’action alimentée par les idées, l’expertise et le dévouement à la fourniture de services novateurs en matière d’immobilier commercial. Avec plus de 51 000 personnes dans le monde et 400 bureaux dans 70 pays, notre réseau d’experts immobiliers crée des solutions immobilières pour préparer nos clients à la prochaine étape dans la zone EMEA.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management. En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les rendements immobiliers pourraient de nouveau se compresser en 2020

C’est le pronostic posé par les équipes de Cushman & Wakefield dans leur dernière étude consacrée aux métropoles internationales les plus attractives. Selon elles, c’est le marché résidentiel qui offre le plus d’opportunités.

Les « vents contraires » qui soufflent sur les perspectives de croissance mondiale devraient profiter au secteur de l’immobilier. « Les rendements immobiliers pourraient de nouveau se compresser en 2020, lorsque les investisseurs seront davantage convaincus que le cycle n’est pas encore véritablement terminé », explique Carlo Barel di Sant’Albano, Head of Global Capital Markets chez Cushman & Wakefield, dans le commentaire de l’étude annuelle « Winning in Growth Cities » du courtier en immobilier.

Immobilier : un marché à 1 000 milliards de dollars

Selon les données de Cushman & Wakefield, les volumes d’investissements totaux en immobilier d’entreprise à fin juin 2019, sur un an glissant, ont atteint 1 020 milliards de dollars. Un très léger recul de 0,7% par rapport à la période précédente, qui s’explique non pas par une baisse de la demande d’investissement, mais par des « prix élevés et le manque d’opportunités », considère le courtier. Celui-ci pointe également une nouvelle tendance : le marché est davantage tiré par les investisseurs locaux et étrangers que par les grands acteurs mondiaux. « A l’avenir, les marchés ne se différencieront plus tant par la croissance économique, qui sera en berne, que par les coûts de financement, le timing et l’orientation des variations structurelles de marché, ainsi que, comme toujours, par la recherche d’opportunités », prédit David Hutchings, Head of Investment Strategy, Capital Markets EMEA chez Cushman & Wakefield. Le courtier considère que les investisseurs, en compétition pour obtenir une exposition aux métropoles internationales les plus recherchées, « devront rechercher de nouvelles opportunités pour leurs allocations et, pour cela, se concentrer sur les solutions alternatives et les opportunités qu’offre le marché résidentiel », comme l’explique Carlo Barel di Sant’Albano.

Grand Paris : un marché d’une profondeur sans égal en Europe

En termes de localisation, les marchés porteurs sont plus que jamais les grandes métropoles mondiales. « Les marchés à succès en 2020 seront les plus profonds, disposant de produits d’investissement de meilleure qualité dans les villes-phares, et celles qui aspirent à le devenir », ajoute David Hutchings. Pour C&W, Paris et l’Ile-de-France s’inscrivent dans cette droite ligne avec « un marché d’une profondeur sans égal en Europe », une « ville-monde où le renouvellement urbain crée des opportunités d’investissements », notamment sur le segment résidentiel. Dans le classement international des « Winning in Growth Cities », Paris perd néanmoins sa 4e position acquise en 2018, en raison d’un recul plus que marqué du flux des investissements qui s’y sont dirigés (-20% par rapport à la période 1S 2017/1S 2018). Un palmarès 2019 qui consacre également la suprématie des villes américaines, aux 3 premières positions, et qui trustent 13 des 25 premières places…

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8.2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le volume mondial des investissements immobiliers a atteint 1 500 Mds $ en glissement annuel, entre juin 2016 et  juin 2017, constate le broker Cushman & Wakefield. Soit une progression de 4% sur la période. Les 25 premières villes représentent quasiment la moitié du marché mondial. Paris se place en 6e position.

Une « forte croissance mondiale », considérée « comme une surprise » par Cushman & Wakefield… Le leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise vient de publier une étude sur l’évolution de l’investissement en immobilier d’entreprise entre juin 2016 et juin 2017[1]. Il en ressort deux grandes tendances : une progression de 4% du marché sur la période, avec un total d’investissements qui s’établit à 1 500 Mds de dollars américains et une concentration des investisseurs sur les plus grandes villes mondiales.

25 villes concentrent 50% du marché mondial – Si l’ordre des villes les plus recherchées par les investisseurs est quelque peu bouleversé, les 25 plus importantes du classement représentent néanmoins près de 50% du total des investissements. New York demeure en pole position – pour la 6e année consécutive – en dépit d’un repli de 37% des volumes qui s’y sont investis. Paris accuse quant à elle un recul de 21%, « en raison d’un manque d’actifs disponibles sur le marché », commente Cushman & Wakefield. Elle s’affiche pourtant encore en 6e position, toujours derrière Londres qui perd quant à elle sa 3e place (4e position cette année). Les villes « qui montent » sont San Francisco (+4,5% des volumes) et Hong Kong (+19%)

Montée en puissance des villes de second rang –  Le top 25 mondial reste encore très américain (13 villes), européen et asiatique (6 villes chacun). Mais cette suprématie pourrait s’éroder au cours des prochaines années. « Les investisseurs s’intéressent davantage à un plus large éventail de villes de second rang. 18 marchés qui n’étaient pas ciblés par les investisseurs transfrontaliers en 2015/2016 ont vu leurs volumes d’investissement progresser. C’est le signe que les investisseurs sont disposés à conquérir de nouveaux marchés », observe David Hutchings, Head of EMEA Investment Strategy. Le broker considère d’ailleurs que même si la perception de l’environnement économique mondial s’est améliorée, l’incertitude reste de mise. Il conseille notamment de s’intéresser aux principales villes secondaires dans les pays « core » – telle Francfort, qui vient de gagner 9 places dans le classement mondial, notamment en raison d’un afflux de capitaux asiatiques (+461%) -, ou aux « villes carrefours » dans les marchés émergents.

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Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise. 2017 marque le centième anniversaire du label Cushman & Wakefield. Cent années durant lesquelles nous avons mis les idées de nos clients en action.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] « Winning in growth cities » – Cushman & Wakefield – 12/10/2017

Selon l’étude semestrielle consacrée par le courtier Cushman & Wakefield aux grands mouvements d’entreprise en Ile-de-France, les grandes surfaces de bureaux enregistrent une hausse de 16% en volume, contre 4% pour l’ensemble du marché. Un résultat porté par la transaction hors norme réalisée par Natixis sur les tours « Duo », sur la ZAC Rive Gauche parisienne.

« Aucun mouvement de cette taille n’avait été observé sur le marché depuis 4 ans », constate Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield, en faisant référence à la transaction hors norme du groupe Natixis (89 650 m²) dans les tours « Duo » sur la ZAC Rive Gauche à Paris, qualifiée de plus importante transaction de la décennie. Elle représente à elle seule « plus de 20% du volume traité depuis le début de l’année », souligne le courtier dans sa dernière étude semestrielle consacrée aux grands mouvements d’entreprise en Ile-de-France.

36% de la demande placée du 1er semestre – Les commercialisations de grandes surfaces de bureaux ont de ce fait atteint 424 900 m², soit « 36% de la demande placée totale du 1er semestre 2017 », selon Cushman & Wakefield. Un niveau quasi stable d’une année sur l’autre, mais qui masque une forte reprise des grands mouvements (+16% en volume) par rapport à l’ensemble du marché, toutes surfaces confondues (+4%). Cette progression des volumes cache aussi une légère baisse du nombre de transactions (-7%), passé de 30 à mi-2016 contre 28 à mi-2017. C’est en revanche toujours le segment des surfaces comprises entre 10 000 et 25 000 m2 qui domine le marché (41% du volume traité), avec 174 000 m2 commercialisés au 1er semestre (+11% sur un an).

Premières mains et « croissant Ouest » – En termes géographiques, le croissant Ouest revient en force, constate le courtier, avec 36% de part de marché, derrière Paris intra-muros qui, « sans réitérer son exploit de 2016 », reste dominant avec 37% du marché. Les immeubles de première main continuent à représenter plus de la moitié des grandes transactions bureaux (64% au 1er semestre), mais le taux de précommercialisation est en forte hausse : 81% du volume au 1er semestre, contre environ 60% en 2016. Ce phénomène est encore plus sensible à Paris (100% des signatures) et témoigne « d’un empressement des utilisateurs à sécuriser leur future implantation alors même que la production de surfaces de première main va atteindre un niveau historiquement élevé cette année dans la capitale (plus de 505 000 m²) », estime Cushman & Wakefield.

Le courtier rappelle que la valeur locative médiane des transactions de plus de 5 000 m2 est en légère diminution sur un an (460 €/m2/an au 1er semestre 2017), et prévoit, pour l’ensemble de l’année 2017, un niveau de grandes transactions de l’ordre de 1 million d’euros…

A propos de Cushman & Wakefield(i)
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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Une étude du courtier Cushman & Wakefield, réalisée sur le marché britannique, estime que près de 3 000 nouveaux cafés et restaurants devraient ouvrir sur le sol anglais d’ici fin 2018. Une croissance qui permettrait de compenser en partie la disparition d’autres activités menacées par l’essor du commerce en ligne.

Le commerce physique pourra-t-il résister au commerce en ligne ? La question taraude depuis maintenant plusieurs années les bailleurs qui se demandent si l’investissement en commerces de centre-ville ou en centres commerciaux peut rester une bonne affaire.

Déjà 9% de croissance pour ce segment entre 2014 et 2017 – Cushman & Wakefield y apporte une possible réponse, positive de surcroît. Une étude, réalisée auprès des enseignes du secteur « Food & Beverage » – cafés et restaurants – présentes en Grande-Bretagne, révèle que 1 414 ouvertures seraient programmées en 2017, et 1 515 autres en 2018. Soit un chiffre d’affaires potentiel de 1,4 milliards de livres sterling. L’étude constate surtout qu’entre janvier 2014 et janvier 2017, 2 158 boutiques de textile, chaussures et petit électroménager ont disparu, tandis que s’ouvraient 2 998 restaurants et cafés supplémentaires. Soit une croissance de 9 % pour ce secteur « F&B » qui pèse actuellement, selon Cushman & Wakefield, pour « 1/5e de l’offre en commerce et loisirs en nombre de points de vente ».

Une réponse possible au déploiement du commerce en ligne – Pour Thomas Rose, le responsable du département Loisirs et Restauration de Cushman & Wakefield à Londres, « les commerces de Food & Beverage, offrant à la clientèle une expérience qui ne peut être vécue sur internet, donnent aux bailleurs la possibilité de maintenir la clientèle dans leurs centres et, de cette façon, d’augmenter le montant des dépenses réalisées ». « Ils peuvent ainsi augmenter leurs parts de marché au sein du secteur de la restauration en transformant le commerce physique en destination expérimentale où l’on ne se rend pas seulement pour acheter mais aussi pour se divertir et réaliser un acte sociable », poursuit ce spécialiste. La croissance du secteur restauration (+3,8% en 2017, +17% d’ici 2020) allant en outre « bien au-delà des prévisions des dépenses de consommation des ménages », il pourrait ainsi en partie compenser la perte de chiffre d’affaires subie par le commerce physique au profit du commerce en ligne. Cushman & Wakefield rappelle en effet que les dépenses en ligne, qui représentaient 11% des dépenses des consommateurs en 2012, devraient en totaliser 16% en 2017 et 18% en 2022.

En France, l’offre restauration a doublé dans les centres commerciaux – Sur le marché français, l’essor du F&B est moins marqué, mais l’offre en restauration dans les centres commerciaux a néanmoins doublé au cours des 10 dernières années. « La faible percée des food courts en France rend le modèle encore malléable et son image reste à façonner », constate Léa Castelli, consultante Food & Beverage chez Cushman & Wakefield France. Une autre étude du courtier, consacrée cette fois à la situation de secteur commerce en France, pointe un « repli momentané » du commerce, en termes d’investissement, qui porte ce dernier en deçà de la barre des 10%. Cette faiblesse déjà signalée n’inquiète pas pour autant Cushman & Wakefield qui n’y voit pas « une désaffection des investisseurs pour ce type d’actifs », mais plutôt « une nouvelle illustration de la pénurie chronique mais temporaire d’opportunités de qualité ».

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Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

520 M€ ont été investis en immobilier logistique au 1er trimestre 2017, en France, selon Cushman & Wakefield. C’est encore une fois « l’un des meilleurs démarrages de la décennie », constate le courtier qui s’attend à une année exceptionnelle, potentiellement capable de dépasser le record de 2007 (2,5 Md€ annuels)

Alors que 2016 fut une année active sur le front des cessions de grands entrepôts, 2017 devrait être celle de l’acquisition de portefeuilles déjà constitués. « Les trois portefeuilles arbitrés au 1er trimestre 2017 ont concentré à eux seuls 75% des volumes traités en immobilier logistique », constate en effet Cushman & Wakefield dans la dernière étude qu’il consacre au marché des entrepôts en France.

Montée en puissance des fonds d’investissement généralistes – Le courtier recense 520 M€ investis sur ce segment au 1T 2017. C’est à peu près autant que sur l’ensemble du 1er semestre 2016, ce qui laisse « présager une année exceptionnelle, voire un dépassement du record de 2007 – environ 2,5 Md€ » -, explique Cushman & Wakefield. Le marché des entrepôts, « animé par l’arrivée des investisseurs généralistes en 2016 », devrait en effet continuer à attirer les capitaux cette année. « Les pure players restent les principaux intervenants sur cette classe d’actif au 1er trimestre 2017, mais fonds d’investissement généralistes, compagnies d’assurance et nouveaux entrants asiatiques sont en embuscade ; et continuent de démontrer leur propension à investir sur des portefeuilles de grande taille » analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield.

Demande placée, une note encourageante – La demande placée – 664 000 m2 – est quant à elle soutenue par le « e-commerce et la poursuite du redéploiement des chaînes d’approvisionnement de la grande distribution », constate le courtier. Un volume certes inférieur à celui de l’exceptionnel 1T 2016 (890 000 m2), mais qui s’inscrit néanmoins « dans la tranche haute des meilleurs démarrages observés ces dernières années ». Pour Cushman & Wakefield, quelques tensions haussières sur les loyers peuvent être signalées sur les plateformes logistiques de dernière génération. « Sur les marchés de l’Île-de-France et de Lyon, le loyer prime s’établit respectivement à 55 €/m²/an et 47 €/m²/an, ces valeurs s’échelonnant de 41 à 44 €/m²/an sur les autres marchés de la dorsale », explique-t-il. Pour mémoire, BNP Paribas Real Estate estimait quant à lui le taux de rendement « prime » en Île-de-France à 5,50 % à la fin du 4e trimestre 2016.

A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

MadridxanaduCushman & Wakefield estime à 51,5 Md€ les montants investis en immobilier commercial au cours des neufs premiers mois de l’année. Soit une hausse de 59 % en un an. Sur le seul marché français, BNP Paribas Real Estate situe l’investissement en commerces à 3,5 Md€ sur la même période. 2015, prédisent les deux cabinets de conseil, sera donc une année exceptionnelle pour l’investissement en surfaces commerciales.

Si l’immobilier d’entreprise européen, d’une manière générale, signe une année record en matière d’investissements – 238 Md€ à la fin du 3e trimestre 2015 sur 12 mois glissants, selon Cushman & Wakefield -, c’est en grande partie à l’engouement croissant des investisseurs pour l’immobilier commercial qu’il le doit.

Doublement du marché en volume en deux ans. Selon le leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, le volume des investissements en commerces sur 12 mois glissants progresse régulièrement, trimestre après trimestre. A fin septembre 2015, il atteignait le niveau record de 67 Md€, soit un doublement en volume en seulement deux ans. Depuis le début de l’année, 51,6 M€ ont été engagés, soit une hausse de 59 % en un an.

Les centres commerciaux les plus recherchés. Depuis le début de l’année, près de 27 milliards d’euros ont été investis dans les centres commerciaux européens, soit une part de marché de 52 % du volume total des commerces. Cet appétit pour les zones commerciales a été particulièrement net en Allemagne, « principal théâtre des activités au niveau européen », selon Cushman & Wakefield. Pour Magali Marton, directrice des études, «l’Allemagne passe devant le Royaume-Uni pour la première fois en concentrant 22 % de l’activité européenne, contre 19 % pour le Royaume-Uni ». Les marchés core restent toutefois globalement en tête de liste des achats des investisseurs, l’Angleterre (14,2 Md€ sur les 9 derniers mois) devançant toujours l’Allemagne (13,6 Md€). Toutefois, l’intense concurrence oblige les investisseurs à se tourner vers des pays plus périphériques, ce qui explique que de nouveaux records absolus soient tombés en Belgique, Irlande, Scandinavie, en Europe centrale et de l’Est, en Europe du Sud (Portugal) ou en Turquie.

Année record en France également. Dans l’une de ses publications, BNP Paribas Real Estate détaille plus spécifiquement le seul marché français. Selon cet expert, le montant investi en commerces au cours des neufs premiers mois de l’année s’élève à 3,5 Md€, soit 21% du volume global investi en immobilier d’entreprise (16,8 Md€). Les centres commerciaux représentent la majorité de ces investissements (46 %), suivis par les commerces de pied d’immeuble (35 %) et les commerces de périphérie (20 %). BNP Paribas Real Estate estime que le volume total de l’investissement en commerces devrait s’établir à 26 Md€ sur l’ensemble de l’année 2015.

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Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation de leurs modes de travail, de consommation et de vie. Forte de ses 43 000 collaborateurs dans plus de 60 pays, la société apporte à ses clients utilisateurs et investisseurs mondiaux une expertise locale et internationale à forte valeur ajoutée. Cushman & Wakefield figure parmi les plus grands leaders des sociétés spécialistes des services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 5 milliards de dollars réalisé via ses lignes de métiers clés : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors) et expertise.
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novaxiaCushman & Wakefield vient de publier son étude sur les transactions en immobilier d’entreprise européen. Le volume d’activité sur 12 mois glissants grimpe à 238 Md€ au 3e trimestre, le point le plus haut jamais atteint depuis le précédent record, au 3e trimestre 2007. De son côté, le cabinet CMS estime que le marché européen devient globalement plus favorable aux vendeurs.

Le constat dressé par le dernier rapport Cushman & Wakefield est résolument positif : les volumes d’investissement ont continué de progresser sur l’ensemble des marchés en Europe, atteignant 52 Md€ au 3e trimestre 2015, soit une hausse de 16% sur un an. « Le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France restent les principales destinations des flux d’investissement mais les hausses d’activité les plus importantes ont été enregistrées en dehors de ces trois marchés. Sur 12 mois glissants, le Benelux et la Scandinavie sont les marchés les plus dynamiques. L’Italie, au même titre que l’Allemagne a également surperformé au cours de l’année écoulée, et la France a, quant à elle, vu son activité rebondir après un second trimestre en demi-teinte » explique Magali Marton, co-auteur du rapport et directrice de la recherche chez Cushman & Wakefield.

Forte croissance des investissements étrangers – L’autre point saillant du rapport est le rythme de croissance des investissements étrangers, supérieur à celui des investissements domestiques. « Près de 75 Md€, soit 31% du capital investi au cours des 12 derniers mois, sont ainsi originaires d’Asie-Pacifique ou des Etats-Unis. Sur la même période, investisseurs domestiques et pan-européens sont demeurés net vendeurs alors que les non-européens ont augmenté leur exposition au marché Européen”, constate Cushman & Wakefield. Qui souligne un mouvement de fonds : le détournement d’un volume croissant de capitaux du Royaume-Uni et du centre de Londres. « Au 3ème trimestre 2015, le Royaume-Uni n’a attiré « que » 36% des capitaux non européens. Pour rappel, ce marché attirait en moyenne la moitié de ces capitaux sur les quatre précédents trimestres », rappelle Cushman & Wakefield, constatant par ailleurs la présence toujours très active des investisseurs chinois sur les marchés européens (4 Md€ sur 12 mois glissants, soit +37% sur un an, dont 1,7 Md€ au 3e trimestre).

Domination des fonds non cotés. Cushman & Wakefield rappelle enfin que les fonds non cotés restent dominants en Europe. Ils représentent environ la moitié des volumes investis en acquisition et en cessions. Les foncières cotées, tout comme les investisseurs privés, représentent chacun environ 15% du marché des acquisitions. Les foncières sont en revanche acheteurs nets ce trimestre, les investisseurs privés vendeurs nets.

Le marché devient globalement plus favorable aux vendeurs. Ces derniers seraient d’ailleurs actuellement en position favorable. C’est ce qu’explique le cabinet CMS dans la 1ère édition de son étude sur les transactions immobilières en Europe. CMS met aussi en exergue la forte reprise du marché des transactions en Europe, « les cinq dernières années se caractérisant par une augmentation constante des opérations de portefeuille immobilier et par un net recul de l’immobilier commercial ». Les transactions de portefeuille immobilier sont passées de 25% de l’ensemble des transactions immobilières en 2010 à 30% en 2014. Une hausse qui s’explique selon CMS par « l’activité croissante des investisseurs internationaux », ceux-ci représentant en 2014 53% des transactions, contre 38% en 2013. Le cabinet d’avocat constate enfin un recours accru à des contrats de garantie précisant des délais de prescription pour toute demande d’indemnisation qui se distinguent de la réglementation en vigueur. Or, dans la plupart des cas, les durées de garantie aux termes desquelles les acquéreurs sont habilités à faire une demande d’indemnisation sont plus courtes. Les transactions dépourvues de telles clauses ont atteint leur plus haut niveau (56%) en 2011, mais étaient au plus bas (29%) en 2014. Parallèlement, la proportion de délais de prescription particulièrement courts (6 à 12 mois, ou 12 à 18 mois) a sensiblement augmenté au cours des deux dernières années, passant respectivement à 12 % et 17 % en 2014. « Cela indique une nette tendance vers un marché globalement plus favorable aux vendeurs », précise l’étude CMS.

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Fondé en 1999, CMS propose des services complets et figure parmi les 10 cabinets les plus importants au monde en nombre d’avocats (Am Law 2012 Global 100). Disposant de 59 bureaux répartis dans 33 pays et employant plus de 3 000 avocats, CMS possède un savoir-faire de longue date en matière de conseil au sein de ses juridictions locales et au-delà des frontières. CMS intervient pour de nombreuses entreprises des classements Fortune 500 et FT European 500 ainsi que pour la plupart des sociétés du DAX 30. Son chiffre d’affaires s’élevait à 934 millions d’euros en 2014.
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