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Crowdfunding immobilier : 9,3% de rendement annuel en 2020…

L’étude annuelle Fundimmo-Hellocrowdfunding confirme la montée en puissance du crowdfunding immobilier en 2020. Sa collecte dépasse les 500 M€. La forte croissance des montants remboursés ne pèse pas sur le rendement moyen, qui demeure à un niveau élevé (9,3%). L’année 2021 devrait poursuivre cette tendance.

Le dernier baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé par la plateforme Fundimmo et Hellocrowdfunding, confirme la forte progression de la collecte de cette formule de placement. Comme prévu, elle franchit la barre des 500 M€, à 505 M€. S’inscrivant ainsi dans une progression de +35% par rapport à l’année 2019.

Un poids grandissant dans l’univers des placements

Un résultat obtenu en dépit des difficultés rencontrées par le secteur immobilier depuis le début de la crise sanitaire. Et qui « démontre le poids grandissant que prend le crowdfunding immobilier dans l’univers des placements », se félicite Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo. Le crowdfunding immobilier aligne en effet, année après année, des taux de croissance assez impressionnants. En 2016, il ne pesait qu’un peu plus de 50 M€. Depuis lors, sa collecte a quasiment doublé chaque année, jusqu’en 2019. La crise sanitaire n’aura donc pas entamé sa dynamique, mais néanmoins freiné sa progression. Qui, sans doute, devrait reprendre de plus belle cette année. Si le contexte sanitaire le permet.

Crowdfunding immobilier : tous les indicateurs sont au vert

Car, hormis cette inflexion dans le rythme de croissance de sa collecte, tous les autres indicateurs du crowdfunding immobilier sont au vert. Y compris et notamment celui de sa rentabilité qui, à 9,3% en moyenne, se paye même le luxe de s’améliorer par rapport à 2019 (9,2%). Mieux encore, cette hausse de la rentabilité intervient alors même que le nombre de projets remboursés s’accroît fortement. De plus de 75%…. Ce sont en effet 180 M€ qui auront été rendus l’an dernier aux investisseurs. Contre 103 M€ en 2019. Une base plus large et donc plus représentative, « qui témoigne de la solidité du modèle du crowdfunding immobilier », affirme Jérémie Benmoussa. D’autres indicateurs, dont on aurait pu craindre qu’ils se dégradent avec la crise, font en outre mieux que résister.

Baisse des taux de retard et de défaut de remboursement

Le taux de défaut est en très net retrait. Il passe de 0,57% à 0,16%. Le taux de retard moyen, qui mesure les dépassements de l’échéance contractuelle de remboursement, est aussi en baisse. De presque 2 points pour les retards de plus 6 mois, pour s’établir à 5,7%. Une tendance à mettre toutefois en perspective avec l’allongement attendu des périodes de remboursement. Si, étonnamment, le délai demandé aux investisseurs a baissé en 2020, selon les chiffres de Fundimmo, passant de 21,3 mois en 2019 à 21 mois, il pourrait repartir à la hausse cette année. Compte tenu de la durée des chantiers et de commercialisation des projets, depuis le début de la crise sanitaire, qui poussent les promoteurs à demander plus de marge de manœuvre. Le succès du crowdfunding s’explique d’ailleurs aussi par les besoins croissants en provenance des professionnels de l’immobilier.

Une réponse de plus en plus adaptée aux besoins des promoteurs immobiliers

Cette forme de financement alternative « a séduit 321 opérateurs depuis la création du marché », détaille Fundimmo. Elle attire désormais, depuis le relèvement du seuil des opérations à 8 millions d’euros, des acteurs de plus grande taille. Qui, comme le souligne dans une tribune Quentin Romet, président de la plateforme Homunity, « optent plus facilement pour une diversification de leurs sources de financement via une levée de fonds en crowdfunding ». L’année 2021 devrait, selon lui, voir une montée en puissance de ce type de demande. D’autant, souligne Quentin Romet, que les promoteurs, y compris les plus gros d’entre eux, « pourraient avoir besoin de plus de fonds propres après la crise ». Alors qu’en parallèle, les banques pourraient leur en demander davantage. « Une difficulté à laquelle le crowdfunding est prêt à répondre en 2021 », estime-t-il…

Frédéric Tixier


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Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances, face à la caméra de pierrepapier.fr. Le crowdfunding immobilier, désormais classe d’actifs à part entière, a résisté à la crise. Il participe même désormais activement au financement de l’économie. Prise de parole.

Le crowdfunding immobilier, une nouvelle classe d’actifs ?

Le crowdfunding immobilier peut réellement être considéré comme une classe d’actifs à part entière. Les chiffres parlent d’eux mêmes. La collecte cumulée de l’ensemble des plateformes de crowdfunding immobilier, tous projets confondus, dépasse le milliard d’euros. Elle a servi à financer plus de 1 700 projets. C’est en outre une classe d’actifs que l’on peut qualifier de fiable. Plus de la moitié des plateformes de crowdfunding immobilier dépasse aujourd’hui les 4 ans d’existence. Elles affichent des tracks records rassurants, avec des taux de défaut minimes. Et une promesse de rentabilité intéressante par rapport aux produits de taux – avec, bien sûr, un risque plus élevé -, tout en délivrant des rendements sur un horizon de placement plutôt court, d’environ 2 ans en moyenne.

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi, plus précisément ?

Décrire le crowdfunding immobilier en quelques mots, c’est faire l’analogie avec les tours de table de promotion immobilière, ou les solutions de type club deal. Le principal montage en crowdfunding immobilier aujourd’hui est le financement de la promotion immobilière sur le secteur résidentiel. J’ajoute qu’au-delà d’être une nouvelle classe d’actifs innovante, le crowdfunding immobilier a répondu présent sur le financement de l’économie française. On observe en effet qu’au cours du 1er semestre 2020, le crowdfunding immobilier a attiré plus de capitaux et financé plus de projets qu’au cours du 1er semestre 2019. De nombreux acteurs sont éligibles à ce type de financement. Ce qui génère toujours plus de solutions d’investissement destinées aux investisseurs particuliers mais aussi institutionnels.

Des innovations à venir ?

Oui, car au-delà des multiples offres existantes, de la créativité et de l’inventivité du crowdfunding immobilier, l’interprofessionnalité s’invite maintenant « au bal ». Ce qui est source de belles perspectives de collaboration et de travail en commun. Ce qui est intéressant et fascinant dans le crowdfunding immobilier, c’est sa richesse, son agilité, son innovation, mais aussi l’humain…

Propos recueillis par pierrepapier.fr


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A mi-décembre, les plateformes dédiées au crowdfunding immobilier auraient déjà recueilli près de 450 M€ de financements. Le marché, en dépit du creux observé pendant le 1er confinement, est en passe de battre un nouveau record annuel. La rentabilité des opérations reste stable, mais pourrait augmenter l’an prochain. Ainsi que les risques de défaut…

Comme pour la plupart des placements investis en immobilier, l’année 2020 avait très bien commencé pour les plateformes spécialisées sur cette classe d’actifs. Avec 95 millions d’euros levés[1], leur collecte affichait une progression de 106% par rapport au 1er trimestre 2019.

Une collecte 2020 déjà largement supérieure à celle de 2019

Un bel élan que la période de confinement aura toutefois en partie stoppé. Le rythme mensuel des souscriptions, qui oscillait entre 30 M€ et 40 M€ avant la crise sanitaire, était retombé en deçà des 20 M€. Mais le marché est rapidement reparti. Dès le mois de mai, les souscriptions mensuelles franchissaient de nouveau le seuil des 30 M€. A partir de juin, elles dépassaient la barre des 40 M€. Et celle des 50 M€ à partir de septembre. A mi-décembre, la collecte recensée par hellocrowdfunding.com s’établissait à 449 M€. Soit déjà 21% de plus que sur l’ensemble de l’année 2019 (371 M€). Et certains observateurs s’attendent à ce que le cumul des financements 2020 dépasse les 500 M€.

Des rendements pour l’instant stabilisés, mais potentiellement orientés à la hausse

Côté rendement, c’est en revanche la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen, en décembre, reste à 9,4%. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et inférieur à la moyenne historique, calculée depuis 2012  (9,63%). Les projets en cours de collecte, recensés par l’agrégateur, proposent des rentabilités comprises entre 8,5% et 10%. Des taux qui pourraient toutefois augmenter au cours des prochains mois. Car, compte tenu de l’allongement des chantiers[2] et des durées de commercialisation, depuis le début de la crise sanitaire, les promoteurs seraient encore plus enclins à proposer des rémunérations attractives pour obtenir des financements.


Une montée du risque de défaillance ?

Une tendance qui va de pair avec l’allongement des périodes de remboursement. La durée moyenne est déjà passée de 20 mois à 21 mois entre 2019 et 2020. Là encore, à la demande des promoteurs, pour les raisons évoquées précédemment. Les hypothèses émises lors du premier confinement se confirment donc. Les opérateurs immobiliers n’échappent pas à la crise. Certains sont, ou seront, fragilisés sur le plan financier. Ce qui implique une montée du risque de défaut, historiquement et aujourd’hui encore insignifiant (moins de 1%). Une donnée que les investisseurs en crowdfunding immobilier doivent désormais avoir à l’esprit. Et qui devrait les inciter à se montrer encore plus sélectifs à l’avenir. Au même titre, d’ailleurs, que les plateformes…

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com
[2] La plateforme Fundimmo estimait déjà, fin juin, le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devaient être remboursés dans les 12 prochains mois


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Où en est le crowdfunding immobilier ?

Le marché du crowdfunding immobilier, en partie suspendu pendant la période de confinement, repart de l’avant. Mais la forte dynamique du 1er trimestre n’est plus, pour l’instant, d’actualité. Etat des lieux.

« Le bilan du premier semestre devrait confirmer que le crowdfunding immobilier poursuit sa croissance. Malgré les difficultés que le secteur immobilier a dû affronter pendant la crise » espère Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo, dans un récent communiqué.

Un record de collecte pour le crowdfunding au 1er trimestre

Le marché du crowdfunding immobilier avait de fait commencé l’année 2020 sous les meilleurs auspices. Selon les chiffres communiqués par Fundimmo – l’une des cinq premières plateformes du secteur -, la collecte – toutes plateformes confondues – enregistrée sur le 1er trimestre établissait un nouveau record. Avec 95 millions d’euros levés, elle affichait une progression de 106 % par rapport au 1er trimestre 2019. Durant la période du confinement, cette belle progression a toutefois été stoppée. En avril, la collecte cumulée depuis le début de l’année n’augmentait que de 2,3 M€[1]. En mai, d’environ 24 M€. Début juin, la collecte des 5 premiers mois de l’année 2020 ne se situait donc qu’à un niveau (121,2 M€) très légèrement supérieur à celui des 5 premiers mois de 2019 (112,7 M€).

L’intérêt des épargnants pour le crowdfunding immobilier semble intact

La question est donc de savoir si les prochains mois permettront de renouer avec la tendance du début d’année. Chez Fundimmo, les chiffres sont plutôt encourageants. La plateforme annonce 12 millions de fonds levés depuis sa réouverture, le 14 avril dernier. Soit près de 3 millions de plus que sur le 1er trimestre 2020 (9,2 M€). La collecte globale, qui se reprend (déjà près de 14 M€ collectés sur les premiers jours de juin, selon hellocrowdfunding.com), confirme que l’intérêt des épargnants pour ce type de placement reste forte. Le crowdfunding immobilier, majoritairement destiné à financer de l’immobilier résidentiel, pourrait même profiter de la résilience de cette classe d’actifs à la crise qui s’annonce. Pour l’instant en tout cas…

Des rendements toujours aussi attractifs

Côté rendement, c’est également la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen reste à 9,4 %. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et les projets en cours de collecte annoncent des taux de rendement espérés compris entre 7 % et 11 %. Là encore, pas de changements par rapport à la situation pré-Covid. Sur les opérations déjà engagées, les retards pris sur les chantiers, en raison de la crise sanitaire, ne devraient pas non plus impacter le niveau des rémunérations. « Les intérêts des particuliers[2] continuent à courir lorsque des projets prennent du retard », rappelle en effet Fundimmo. La plateforme estime le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devront être remboursés dans les 12 prochains mois.


Questions sur les flux de projets et la solvabilité des promoteurs

Restent bien sûr des incertitudes sur l’importance du flux des projets à venir. La levée progressive des blocages administratifs, le redémarrage des chantiers, et la date désormais connue pour le second tour des élections municipales permettent d’espérer une véritable reprise du marché. Côté promoteurs, certains auront sans doute été impactés par la période de confinement. Voir fragilisés sur le plan financier. Ils pourraient en outre souffrir du durcissement des conditions de crédit bancaire. Mais ce seraient des raisons supplémentaires pour se tourner vers le crowdfunding immobilier. « Les promoteurs ont plus que jamais besoin de financement pour mener à bien leurs projets » considère d’ailleurs Jérémie Benmoussa.

La crise sanitaire et économique devrait toutefois sans doute avoir comme conséquence une sélectivité accrue des projets. Côté promoteurs et plateformes de crowdfunding. Mais aussi, bien sûr, côté investisseurs finaux. A suivre.

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com

[2] Autrement dit, des investisseurs particuliers qui financent un projet (NDLR).


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A propos de Fundimmo(i)

Lancée en décembre 2015 et filiale de Foncière Atland depuis juillet 2019, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de conseiller en investissements participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248). Les promoteurs immobiliers peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo constitué de professionnels du secteur immobilier. Les particuliers investisseurs peuvent étudier les opportunités offertes, sélectionner les programmes de leur choix, puis, définir librement le montant de leur placement à partir de 1 000 euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Crowdfunding immobilier : une collecte encore multipliée par 2 en 2019

Les plateformes recensées par le baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding ont collecté 373 M€ en 2019. C’est 2 fois plus qu’en 2018. Le rendement annuel moyen des opérations de crowdfunding immobilier reste stable, aux alentours de 9,2%.

Nouvelle accélération de la croissance… L’industrie naissance du crowdfunding immobilier affiche en 2019 un nouveau record en termes de collecte : 373 M€. Soit 102% de plus qu’en 2018. Et, selon la dernière édition du baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding[1], tous ses autres clignotants sont au vert.

Clignotants au vert pour l’industrie du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier ne se contente pas en effet d’attirer plus de capitaux. Ou de financer plus de projets (544 vs 343 en 2018) : il en rembourse plus. En 2019, ce sont ainsi 103 M€ (vs 55 M€) qui ont été rendus aux financeurs des 220 projets arrivés à terme. Un montant en augmentation de +87%. Et de nature à rassurer les contributeurs sur la fiabilité de leurs investissements, dont le taux de défaut moyen reste anecdotique (0,57%). Ceux-ci restent aussi toujours aussi rentables. Le retour sur investissement moyen se situe aux alentours de 9,2%, comme en 2018, selon les chiffres communiqués par 16 des plateformes de l’échantillon[2].


Un marché de plus en plus mature, en voie de démocratisation

Si le montant moyen collecté par opération est lui aussi en hausse (689 150 €, +27,8% par rapport à 2018), le ticket moyen par investisseur est quant à lui en légère baisse : 1 581 € (-8% vs 2018). La première tendance s’explique, selon Fundimmo, par une raison technique : le relèvement récent du plafond de collecte. Les plateformes de crowdfunding peuvent en effet, depuis le 30 octobre dernier, lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet. Contre 2,5 précédemment. La seconde tendance – la baisse du ticket moyen par investisseur – résulterait de la démocratisation du crowdfunding. Une étude réalisée par OpinionWay pour Fundimmo établit en effet que plus d’un tiers des Français connaissent le crowdfunding. Et que parmi ces « connaisseurs », 32% ont déjà tenté l’expérience, ou seraient prêts à le faire.

Le crowdfunding immobilier investit aussi le coliving

Un chiffre encourageant pour l’industrie, mais que Jérémie Benmoussa, président du directoire de Fundimmo, tient à relativiser. « Avec des Français prêts à investir une part très significative de leur épargne, il reste un important travail pédagogique à mener pour encourager une approche raisonnée », met-il en garde. Car, « le crowdfunding immobilier reste un outil complémentaire de l’épargne traditionnelle », relativise-t-il. Pour l’heure, outre qu’il séduit de plus en plus de professionnels de l’immobilier, il semble en voie de polarisation. Les chiffres 2019 révèlent que l’Ile-de-France est la zone géographique qui concentre le plus de collecte (164,2 M€, soit 226% de plus qu’en 2018). Et que la grande majorité des projets financés sont toujours de nature résidentielle (79%). L’année écoulée a toutefois vu l’entrée dans le spectre d’une nouvelle typologie d’actifs : les espaces de coliving. Une preuve supplémentaire que le crowdfunding immobilier est bien dans l’air du temps….


Frédéric Tixier

[1] 28 plateformes de crowdfunding immobilier ont participé à l’étude, contre 32 en 2018 : Anaxago, Beefordeal, Clubfunding, Credit.fr, Euroraiser, Find & Fund, Finple, Fundimmo, Hexagon-e, Homunity, Immocratie, Immovesting, Koregraf, La première brique, Lendopolis, Look & fin, Lymo, Monego, My Captial Immo, October, Pretup, Proximea, Raizers, Tylia, Upstone, Wesharebonds, Weeximmo, Wiseed.

[2] Soit environ 45% de la collecte totale du marché.


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A propos de Fundimmo(i)

Lancée en décembre 2015, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Ses deux fondateurs, Stéphane Bombon, ESTP/IAE Paris, président, et Jérémie Benmoussa, ESSEC, directeur général, réunissent leurs expertises respectives de l’immobilier et de la finance. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248). Les promoteurs immobiliers peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo constitué de professionnels du monde immobilier. Les particuliers investisseurs peuvent étudier les opportunités offertes, sélectionner les programmes de leur choix, puis, définir librement le montant de leur placement à partir de 1 000 euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Plafond à 8 M€ : quel impact pour le crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding pourront désormais lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet, contre 2,5 précédemment. Cette mesure, prévue par la loi Pacte, est officielle depuis le 30 octobre. Quel impact pour le marché du crowdfunding immobilier ?

Le décret d’application instaurant le rehaussement du seuil d’éligibilité des projets de financement participatif a été publié le mercredi 30 octobre. Désormais, les plateformes de crowdfunding pourront lever jusqu’à 8 millions d’euros[1]par projet[2], contre 2,5 millions précédemment[3]. Le décret met également en œuvre une autre des dispositions prévues par la loi Pacte : les sociétés coopératives constituées sous la forme de société anonyme peuvent dorénavant faire appel au public via les plateformes de crowdfunding.

Crowdfunding : pourquoi porter le plafond à 8 millions d’euros par projet ?

Le rehaussement du plafond de collecte était vivement souhaité par les professionnels du secteur. Mais pourquoi le relever, pourrait-on s’interroger, quand on sait que le montant moyen levé par projet, en crowdequity, dépasse à peine les 360 000 €[4] ? «La mesure intéresse surtout le secteur du crowdfunding immobilier, où le niveau moyen des montants collectés est en moyenne plus élevé -536 000 € en 2018 -, et où de plus en plus d’opérations sont effectivement capées par le seuil des 2,5 M€ », répond Céline Mahinc, gérante fondatrice du cabinet Eden Finances, et auteure de plusieurs études sur le crowdfunding immobilier. Le relèvement du plafond va de fait permettre aux plateformes de crowdfunding immobilier de répondre aux attentes d’acteurs de plus grande taille, et d’ajouter à leur cible d’opérateurs les gros promoteurs dont les besoins de financement par opération peuvent atteindre, voire dépasser, les 10 M€. Un élargissement qui signifie également, pour les plateformes, une meilleure maîtrise des risques, car désormais en partie adossés à des entreprises plus solides sur le plan financier.

Crowdfunding immobilier: favoriser la montée en puissance des investisseurs institutionnels

La mesure vise également un autre objectif : satisfaire les attentes des investisseurs institutionnels, dont la part dans les apporteurs de fonds est en progression constante. « En 2018, les investisseurs institutionnels représentaient environ 30% des montants levés en crowdfunding immobilier », précise Céline Mahinc. Pour s’adapter aux besoins de cette catégorie d’investisseurs, qui déversent plus de capitaux, sur des tickets de versement plus élevés et plus récurrents, les plateformes doivent disposer d’un « pipe » d’investissements d’une taille plus conséquente, et régulièrement renouvelé. D’où l’intérêt d’entrée en relation avec les gros promoteurs, dont le flux et la nature des opérations correspondent précisément à ces critères. Car, pour l’heure, le niveau des besoins de financement des 429 promoteurs recensés par la dernière étude de Céline Mahinc, réalisée conjointement avec l’IEIF[5], est pour le moins hétérogène. Si certains promoteurs ont pu faire financer par le crowfunding, en cumulant plusieurs opérations sur les 5 dernières années, jusqu’à 16 M€, d’autres n’ont pas dépassé le seuil des 37 000 €…

Crowdfunding immobilier: vers une concentration des acteurs ?

Cette montée en puissance, à la fois dans le sourcing des opérations et dans le profil des investisseurs, risque toutefois d’avoir des conséquences sur la structure du marché du crowfunding immobilier. Une quarantaine d’acteurs y sont aujourd’hui actifs. Mais déjà, les 5 premières plateformes, dont la hiérarchie change d’ailleurs d’une année à l’autre[6], trustent plus de 50% des levées de fonds. « La course à la taille pourrait ouvrir la voie à de nouvelles restructurations », prédit Céline Mahinc, qui rappelle que deux des plus importants acteurs, Homunity et Fundimmo, sont déjà passés dans le giron de grands opérateurs du capital investissement ou de l’investissement en immobilier[7]. Homunity annonce d’ailleurs l’ouverture imminente de la première opération d’un montant unitaire supérieur à 2,5 millions d’euros. Il s’agirait du financement de l’acquisition de la galerie commerciale de Bois Sénart, située à Cesson (77), pour un montant à financer de 4,4 M€, et un objectif de rendement à 6 mois de 9% annualisé.

Loi Pacte : les autres mesures attendues

En attendant, le secteur est toujours dans l’attente de la mise en application de deux autres mesures phares prévues par la loi Pacte : l’éligibilité du financement participatif aux produits d’épargne-retraite et à l’enveloppe assurance-vie, ainsi que l’ouverture de cette forme d’investissement aux PEA-PME. A suivre.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] Limite maximale autorisée par l’Union européenne.
[2] Pour l’ensemble des titres levés par les plateformes, actions, obligations, obligations convertibles, minibons ou titres participatifs.
[3] La mesure ne s’applique qu’aux plateformes dotées du statut de CIP (conseiller en investissement participatif) ou de PSI (prestataire de services d’investissement). Le plafond par projet reste fixé à 1 million d’euros pour les plateformes dotées du statut d’IFP (intermédiaire en financement participatif).
[4] Source : Baromètre du crowdfunding en France 2018 réalisé par KPMG pour Financement Participatif France.
[5] L’étude complète sera disponible en décembre prochain.
[6] En 2018, le quinté de tête comprenait Homunity, Anaxago, Wiseed, Clubfunding, Fundimmo.
[7] Homunity a été racheté, début 2019, par credit.fr, une plateforme détenue par Tikehau Capital, également actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Voisin, a pris une participation de 60% au capital de Fundimmo en juillet dernier.

Crowdfunding immobilier, acte IV : les différents types de supports d’investissement

Les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent proposer différents types de supports d’investissement. Obligations, mais aussi actions, prêts ou autres comptes courants d’associés, le risque porté par l’investisseur est donc là aussi à géométrie variable. Episode IV – et final – de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

Au-delà de l’analyse de la destination des fonds levés (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés ? », « Crowdfunding immobilier, acte II : les différents types de projets proposés »), et de celle du statut juridique des opérateurs (voir « Crowdfunding immobilier, acte III : la nature juridique des entités recevant – ou utilisant – les fonds »), il faut également se pencher sur la nature juridique du support de l’investissement en crowdfunding immobilier. Car, d’une plateforme et/ou d’un projet à l’autre, les formules proposées peuvent varier. Obligations, mais aussi actions, prêts ou autres comptes courants d’associés, le risque porté par l’investisseur est donc là aussi à géométrie variable…

Les actions

Il s’agit d’un titre financier qui représente une fraction du capital de l’entreprise qui l’a émise. La plateforme permet ainsi aux investisseurs de souscrire au capital de petites et moyennes entreprises non cotées. Ceux-ci deviennent actionnaires, et donc propriétaires d’une partie des programmes proposés. L’actionnaire n’est pas tenu personnellement responsable si l’entreprise n’est pas capable de régler ses dettes. Dès lors, la valeur maximum que l’actionnaire peut perdre est celle du placement.

Les obligations

Une obligation est un titre financier représentant une part de dette émise par une entreprise, une collectivité territoriale ou un Etat. Elle représente un contrat entre l’émetteur et les détenteurs successifs du titre, ayant comme éléments principaux l’échéancier des flux financiers (montant facial emprunté par l’obligation, modalités de remboursement et de paiement des intérêts) et leur mode de calcul (à taux fixe, à taux variable). Certaines obligations présentent des caractéristiques particulières (convertibles en action, par exemple). Dans le cadre de l’investissement direct auprès de l’émetteur, sans que les investisseurs ne soient regroupés dans une structure spécifique interposée, ces derniers achètent directement des obligations et deviennent donc les créanciers du porteur de projet. Dans le cadre d’un investissement indirect (via une SAS holding, ou « société interposée »), l’investisseur souscrit également des obligations. Mais l’argent ainsi collecté par la structure interposée ne « s’arrête » pas là. Il est ensuite investi en tant que compte courant d’associés d’une SAS, ou d’une SCICV, dédiée au projet financé.

Le compte courant d’associé

Il s’agit d’un compte ouvert au nom d’un associé d’une société, dans les livres comptables de celle-ci, sur lequel figure les sommes laissées ou mises à la disposition de la société par cet associé en sus des parts du capital. Inscrites au passif du bilan, ces sommes peuvent produire des intérêts pour le titulaire (associé investisseur). Un risque lié au rang de séniorité existe donc.

Les prêts

L’investisseur (uniquement une personne physique) prête une somme d’argent au porteur du projet, et sous certaines conditions (taux d’intérêt, durée du prêt, échéance de remboursement du capital restant dû, éventuellement modalités de remboursement anticipé…). Cette somme ne peut excéder 2 000 € par prêteur et par projet. La durée de ces crédits ne peut excéder 7 ans.

Les royalties (ou revenue based finance)

Il s’agit d’une solution alternative à la levée de fonds traditionnelle, souvent considérée commehybride entre le financement par emprunt et le financement par capitaux propres. En effet, le capital de la société en recherche de fonds n’est pas partagé. Les versements dépendent des revenus du projet et sont calculés en pourcentage de ces revenus (chiffre d’affaires ou économies réalisées). Les conditions encadrant le paiement de la redevance sont définies dans un « contrat de cession de revenus futurs » conclu entre le chef d’entreprise et les investisseurs, et qui remplace le pacte d’actionnaire et la cession de titres. La durée de paiement dépend de la capacité du porteur de projet à rembourser les investisseurs de leur capital initialement investi et du pourcentage des revenus prédéfinis dans le « contrat de cession de revenus futurs ». L’investisseur dispose donc d’un droit à une espérance de gain proportionnel à la (non-) réussite du projet. Si le projet réussit, l’investisseur reçoit à échéance définie une part des revenus (royalties) de l’entreprise financée. Attention, le royalty-based crowdfunding n’est assimilé ni à un investissement en capital, ni à un titre financier, ni à un prêt, au sens des codes monétaires et financiers : il n’est actuellement soumis à aucune réglementation financière…

Les parts sociales

Les investisseurs – 50 au maximum – cofinancent un bien immobilier acquis par un véhicule d’investissement – une « SAS de gestion immobilière» -, via la souscription de ses parts sociales. Ils deviennent donc associés d’une société à responsabilité limitée d’acquisition-vente de biens immobiliers. La SAS dédiée met en place des dispositions statutaires conférant à la collectivité des associés le pouvoir de délibérer, avec l’application d’un pourcentage de quorum minimum (a priori de 80% à 50%, suivant les types de décisions, structurantes ou non). Ainsi, les associés investisseurs assurent de la gestion locative de biens immobiliers (voir « Le crowdinvesting, un nouveau défi pour la pierre-papier? »)

En résumé, même si les offres en crowdfunding immobilier sont aujourd’hui très majoritairement construites autour des émissions d’obligations (avec ou sans société interposée), les possibilités offertes par les différents supports pouvant être proposés à la souscription, ajoutées à celles des différentes natures juridiques autorisées pour les entités recevant les fonds, peuvent faire naître un grand nombre de montages financiers spécifiques. A cette relative complexité, le crowdfunding immobilier ajoute, à l’instar de tout autre placement financier, des risques spécifiques liés aux supports de l’investissement. Il est donc encore plus impératif de bien vérifier que le placement proposé soit bien adapté à l’investisseur, et que celui-ci en a bien saisi la nature et le risque associé.

Céline Mahinc

[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez. Pas d’autres informations ici ?

Crowdfunding immobilier, acte III : la nature juridique des entités recevant - ou utilisant - les fonds

Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent des montages financiers plus ou moins complexes.
Selon la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, le support d’investissement utilisé, le statut des créanciers, le risque porté par l’investisseur est à géométrie variable… C’est l’objet de cet épisode III de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

En matière d’investissement, le rendement associé à un placement rémunère le risque encouru par l’investisseur. Avec, dans un monde idéal, une stricte corrélation entre le rendement et le risque. Le crowdfunding immobilier demande toutefois une autre grille de lecture que le seul taux de rendement.

Une grille de lecture du risque plus complexe

En effet, si l’on peut appréhender les caractéristiques d’un projet, selon l’utilisation spécifique ou générique des fonds (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés ? ») ou leur destination (voir « Crowdfunding immobilier, acte II : les différents types de projets proposés »), la situation doit être analysée plus en détail. Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent en effet des montages financiers plus ou moins complexes, utilisant divers supports d’investissement. Ainsi, suivant la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, suivant les différents types de supports d’investissement utilisés et suivant le type de créanciers prêtant et investissant cet argent, le montage financier – et de ce fait le risque porté – diffèrent. Or, l’analyse détaillée des montages financiers révèle une forte hétérogénéité dans la nature juridique de l’entité qui lève ou reçoit les fonds collectés auprès des investisseurs, et/ou de celle qui a opérationnellement la charge de la réalisation du projet immobilier. Mais également dans la nature du montage juridique, direct ou indirect, permettant la collecte des fonds.

Montage direct ou montage indirect ?

Lorsqu’un holding est interposé entre la société opérationnelle et les investisseurs, on parle de montage indirect. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique interposée qui reçoit les fonds collectés est une SAS². Ces fonds sont ensuite orientés vers l’entité opérationnelle, positionnée en deuxième niveau. Cette dernière est le plus souvent une SAS ou une SCICV³(très peu de quoi ?sont en SA, en SCI ou en SARL). Lorsque, à l’inverse, la société opérationnellement en charge de la réalisation du projet reçoit directement les fonds, on parle alors de montage direct. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique qui reçoit les fonds est aussi une SAS. Les statuts de SCICVou de SARL sont également possibles. Jusqu’à fin juin 2016, quelques plateformes proposaient encore des parts de SCI (un peu plus de 4% des projets financés en 2016). Mais ce type de montage semble désormais réservé au « Club Deal »,puisque l’offre au public de parts de SCI est interdite. La nature de l’entité juridique peut donc varier d’un programme à l’autre et d’un montage juridique à un autre. Et, de ce fait, impacter potentiellement la protection de l’associé investisseur, puisque certaines formes sociétaires peuvent générer un engagement en responsabilité illimité, si on n’y prend garde…

Que disent les législateurs et les régulateurs ?

Au-delà de la responsabilité « commerciale » liée à la forme sociétaire, il faut également s’intéresser au risque juridique lié à la nature du montage. L’AMF et l’ACPR précisent que « les plateformes peuvent créer une société holding pour regrouper les actionnaires d’une unique société cible afin de simplifier les relations avec le porteur de projet ainsi qu’ultérieurement, avec l’éventuel repreneur»5. Une analyse au cas par cas s’impose donc, afin d’apprécier si la société holding entre ou non dans le champ de la directive AIFM, notamment au vu de sa politique d’investissement et de son objet. Par exemple, un holding dont l’objet va au-delà de la gestion administrative de la relation avec les porteurs de projet, et/ou qui pourrait prendre une décision d’investissement ou de désinvestissement sur la cible ou d’autres actifs de manière autonome, pourrait ainsi être un FIA6. Autre exemple, en fonction de l’utilisation des fonds levés : ont-ils vocation à financer leur propre structure (= non FIA), ou constituent-ils une solution d’épargne avec un sous-jacent immobilier (= FIA) ? Dans cette seconde hypothèse, la société holding doit alors être gérée par une société de gestion de portefeuille agréée ou elle-même être agréée en tant que véhicule autogéré. Elle doit, dans tous les cas, se conformer aux obligations applicables aux gestionnaires de FIA.

Evolution des pratiques de l’industrie du crowdfunding

Il existe une autre problématique potentielle, soulevée cette fois-ci par le législateur : celle d’une possible «distorsion intellectuelle». Il peut en effet paraître étonnant d’investir via une souscription obligataire pour se retrouver, in fine, investi en compte courant… Raison sans doute pour laquelle l’AMF semble mettre en œuvre une modification des usages au niveau des montages juridiques recevant et/ou utilisant les fonds. Les nouvelles plateformes, récemment agréées, semblent en effet uniquement fonctionner en montage direct. Si une évolution des pratiques de l’industrie est bien en œuvre, certaines plateformes proposent encore toutefois les deux types de montage (direct et indirect). Environ 70% des levées de fonds sont de fait réalisées par 5 plateformes, où figurent les plus anciennes, précisément celles ayant eu l’agrément AMF avant la mise en œuvre de la modification des usages au niveau des montages juridiques. Ces plateformes sont, en pratique, soit « en restructuration d’offre », soit elles interviennent alors que le porteur de projet a déjà constitué sa SCICV. Ce dernier, bien avancé dans son projet, peut alors difficilement « switcher » vers la formule SAS…

Céline Mahinc


[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez.
[2] Société par actions simplifiée.
[3] Société civile immobilière de construction-vente.
[4] Société Civile de Construction Vente
[5] Guide d’information sur le cadre applicable au financement participatif du 9 mai 2017.
[6] Fonds d’investissement alternatif.

Pour classifier les opérations de crowdfunding immobilier, deux grilles d’analyse possibles : considérer le type de projet financé, ou bien la destination du bien immobilier financé. C’est l’objet de ce second article de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

Si, historiquement, le crowdfunding immobilier s’est tout d’abord immiscé dans le financement de programmes de promotion immobilière, il convient toutefois aujourd’hui de retenir une définition au sens large de la notion de « projets immobiliers», afin de ne pas la restreindre uniquement à l’activité de construction de logements. Deux grandes classifications peuvent alors être dressées selon que l’on considère le type de projet financé, ou la destination du bien immobilier financé…

Le type des projets immobiliers financés

Avant de prendre en considération le type d’acteurs qui aura, in fine, l’usage des biens immobiliers financés (particuliers, bailleurs sociaux, entreprises…), on peut distinguer 5 grandes catégories de projets :

    • Les projets de financement direct de la « maison-mère », c’est-à-dire le promoteur lui-même (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés »).
    • Les projets visant le financement d’une promotion immobilière, et qui répondent à des standards et procédures bien spécifiques. Dans cette hypothèse, l’opération immobilière est déjà bien avancée : le permis de construire est accordé, les recours des tiers sont purgés, et le niveau de pré-commercialisation est en général d’au minimum 50%. L’investisseur agit alors souvent en tant que refinanceur des fonds propres du promoteur, en substitution ou en complément du capital apporté par ce dernier et des financements bancaires traditionnels. L’horizon de placement de l’investisseur est, dans ce cas de figure, d’environ 2 ans.
    • Les projets d’achat-revente ou de marchands de biens, avec ou sans travaux de rénovation. Ce type d’opérations suit des standards généralement moins précis que les projets de promotion immobilière, que ce soit en matière de chronologie ou de structuration des financements. Le niveau de pré-commercialisation est généralement faible. En revanche, les opérations concernées se situent dans des zones établies. L’horizon de placement constaté oscille entre 2 mois (achat-revente) et 2 à 3 ans (avec travaux).
    • Les projets visant l’investissement locatif, qui se matérialisent par l’acquisition, à plusieurs, d’un bien immobilier qui sera ensuite mis en location (voir « Le crowdinvesting, un nouveau défi pour la pierre papier ? »). L’objectif de cet investissement est de toucher une rente régulière d’un bien immobilier précisément choisi, tout en pariant sur l’appréciation du bien au fil de temps. L’horizon de placement est naturellement de plusieurs années (8, 10 , 15 ans… ?)

L’usage des projets immobiliers financés

En ce qui concerne le type d’acteurs qui aura l’usage, in fine, des biens immobiliers financés, quel que soit le type de projet (promotion, rénovation…), ils peuvent s’apprécier en fonction de la destination des bâtiments. On distingue généralement :

    • Les logements résidentiels « libres » ;
    • Les logements sociaux ;
    • Les bureaux ;
    • Les locaux commerciaux ;
    • Les locaux logistiques ou locaux d’activité ;
    • Les locaux dit « mixtes » (le plus souvent résidentiels libreset logements sociaux) ;
    • Et tout autre type de locaux (hôtellerie, résidences gérées senior ou étudiants, établissementsde santé…).

L’analyse du projet, et l’appréciation de son risque afférent, doivent donc être adaptées en fonction des marchés des biens immobiliers sous-jacents (dont les cycles peuvent différer) et de la catégorie des acteurs destinés à les occuper (dont les attentes peuvent elles aussi diverger).

Constats et tendances

Il convient de rappeler que la majorité des plateformes proposent au moins 2 types de projets différents. Mais que le modèle le plus répandu reste celui du financement de projets de promotion immobilière, qui concentrent également l’essentiel des montants collectés. Les projets de rénovation/aménagement, sur de l’immobilier résidentiel, se situent en seconde position. Mais les choses évoluent… Dans le sillage des projets de rénovation/aménagement, certaines plateformes proposent maintenant des projets d’achat-revente et/ou de marchands de biens, avec la possibilité d’inclure des opérations de rénovation et d’aménagement (mais pour des montants faibles au regard de l’ensemble du projet). Le niveau de pré-commercialisation est généralement faible. Une autre tendance semble être le développement des projets de financement des opérations d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerce, hébergement). Signalons que l’appréciation du risque commercial de ce type d’opération est plus compliquée. Enfin, certaine(s) plateforme(s), peut-être contrainte(s) par l’étroitesse de leur marché de positionnement, ou leur business model, semble(nt)se diriger vers des projets à maturité plus « faible ». Il peut s’agir, par exemple, de financer l’acquisition d’un terrain avant le lancement de la commercialisation, voire avant l’obtention du permis de construire… Attention donc, une nouvelle fois, car le risque est ici très significatif : y aura-t-il recours des tiers ? Et quid en cas de mauvais positionnement commercial du projet immobilier ?

Grille de lecture du risque

L’analyse des caractéristiques du projet immobilier et la destination des fonds levés (financement corporateou spécifique, nature du projet immobilier financé et usagers des projets financés) permettent donc d’appréhender certains des éléments de la grille de lecture du risque attaché au crowdfunding immobilier. Pourtant d’autres éléments, comme la nature juridique des entités recevant ou utilisant les fonds, et les différents types de supports d’investissement restent encore à étudier ! A suivre dans l’acte III…

Céline Mahinc

[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez

L’activité du crowdfunding – y compris immobilier – dispose désormais d’un cadre réglementaire structuré. Il n’en reste pas moins que, compte tenu des multiples formes de montage possibles, et de l’hétérogénéité des projets finançables, l’investisseur a parfois du mal à comprendre dans quoi – et comment – il investit véritablement. Première grille d’analyse possible : où sont réellement investis les fonds collectés ?

D’année en année, l’industrie du crowdfunding immobilier s’est considérablement élargie. A la fois en raison de la multiplication du nombre de plateformes et des montants levés, mais aussi de la diversité des projets et de la nature des montages juridiques proposés.

La réglementation du crowdfunding

On pourrait croire l’activité du crowdfunding clairement définie et encadrée. Effectivement, deux évolutions réglementaires apportées fin 2014 et en 2016 ont très largement posé les cadres d’exercice et d’exemptions de la finance participative. Pourtant il existe, du fait des différents statuts – CIP/IFP/PSI¹, mais pas seulement -, plusieurs possibilités de « montage ». Et, donc, autant de solutions d’investissement. Plusieurs grilles d’analyse permettent d’en comprendre les tenants et aboutissants pour les investisseurs. La nature des projets financés, le mode de financement – direct ou indirect -, le statut juridique du support – qui seront traités dans de prochains articles – en font partie. Mais une première approche consiste déjà à examiner la destination des fonds levés auprès des investisseurs.

Le financement d’un promoteur immobilier…

Certaines plateformes, sans toujours le préciser de façon claire, proposent ce qu’on appelle du « financement corporate ». En effet, les plus grosses structures peuvent avoir des besoins différents, axés sur un développement global du promoteur plutôt que sur une opération en particulier. L’étude d’éligibilité mise en ligne sur la plateforme se réalise alors sur le groupe dans sa globalité, et pas seulement sur la structure –SCICV² et/ou la SAS – créée de façon spécifique. Fort de l’enseignement de « l’affaire Terlat » – seul défaut à ce jour dans l’histoire française du crowdfunding immobilier -, on pourrait penser cette situation bien plus rassurante que le simple investissement dans une opération spécifique et isolée, puisque l’investisseur souscrit un titre sur la « maison-mère », sur laquelle porte l’éligibilité du financement participatif. Pourtant, le risque n’est alors plus seulement cantonné à une seule opération immobilière. Il faut en effet tenir compte de l’intégralité des projets du promoteur, en cours et futurs ! Le risque est également de perdre la lisibilité nécessaire sur l’usage et la remontée des fonds investis, sauf à mettre en place la gouvernance et le dispositif juridique permettant, en théorie, de rendre étanche l’adossement des fonds investis à des opérations identifiées. On comprend ainsi les difficultés qui peuvent naître d’une analyse prospective du développement d’un opérateur, car le cycle d’affaires est long…

… ou le financement d’un projet immobilier ?

En revanche, lorsque l’épargnant investit dans une opération spécifique, il investit un périmètre de risque qui est d’abord celui de ce projet immobilier. Il n’en reste pas moins que les rendements et les risques qui en découlent vont par définition être impactés par les risques spécifiques à l’immobilier en général. Ces risques diffèrent : ils peuvent être d’ordre microéconomique selon le type de projet financé (résidentiel, rénovation, bureau, commerces…), ou d’ordre macroéconomique, et liés à l’environnement, économique, social, réglementaire et juridique dans lequel le projet est mis en place (permis invalidé, retard des artisans, logements qui trouvent difficilement preneurs…). La matérialisation d’un de ces risques va inévitablement conduire à un retard. Et donc, côté promoteur, à une réduction de la rentabilité du projet et à l’augmentation du risque porté, susceptible, dans les cas extrêmes, de le conduire à la faillite. Mais paradoxalement, le seul retard peut être bénéfique à l’investisseur puisque le rendement (sur emprunt obligataire ou dette), déjà attractif, est servi pendant plus longtemps…

Crowdfunding : une question de transparence

L’une des 10 réflexions majeures qui ressortait de notre étude approfondie sur le crowdfunding immobilier, dès 2015, était liée à la – non – transparence des opérations vis-à-vis du porteur de projet réel. En effet, le régulateur imposait alors le détail des offres au double niveau de la société interposée et du porteur de l’offre. L’interposition d’une société holding ne devait en effet pas faire obstacle à la délivrance des informations³. Or, dans la plupart des montages d’investissement en crowdfunding immobilier, nous constations non pas 2, mais 3 niveaux d’interposition : la société interposée, la société de construction-vente dédiée au programme immobilier et le promoteur lui-même. Ainsi, la réglementation n’obligeait pas la plateforme à donner des informations sur le porteur réel qu’est le promoteur immobilier – la « maison-mère » -, qui est pourtant à la source de l’opération de construction, et sur lequel repose effectivement l’opération de promotion.

Evolution de principe de l’AMF et de l’ACPR

A la lecture du guide d’information sur le cadre applicable au financement participatif réalisé par l’AMF et l’ACPR du 9 mai 2017, leurs recommandations semblent aller dans notre sens : « lorsque l’investissement est réalisé à travers une société holding, la plateforme s’assure que le souscripteur reçoit les informations relatives au projet qu’il soutient. Pour ce faire, la plateforme doit transmettre au client, par l’intermédiaire de son site, préalablement à toute souscription, les informations mentionnées à l’article 217-1 du règlement général de l’AMF. Ces informations sont relatives à la société qui réalise le projet et, le cas échéant, aux sociétés s’interposant entre la société qui réalise le projet et celle qui réalise l’offre. Une information doit être donnée sur les accords contractuels entre les sociétés susvisées lorsque de tels accords existent ». Ainsi, dorénavant, financement « corporate » ou financement « spécifique » doit assurer la même profondeur d’analyse. Et ce d’autant plus que l’AMF semble également dorénavant mettre en œuvre une modification des usages au niveau des montages juridiques recevant et/ou utilisant les fonds. En attendant de revenir sur ce sujet4, le prochain article sera consacré à l’étude des différents types de projets immobiliers proposés.

Céline Mahinc


[1] Conseiller en investissement participatif (CIP),intermédiaire en financement participatif (IFP),prestataire en services d’investissement(PSI).
[2] SCI de construction-vente.
[3] Cf Document d’informations réglementaires synthétiques.
[4] Cet aspect sera traité dans un article à paraître : « Crowdfunding immobilier, comprendre comment – et dans quoi – vous investissez. Acte III : financement direct ou indirect ? »