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L’an dernier, les SCPI ont investi plus de 8,4 milliards d’euros. Un peu moins qu’en 2019 (9,2 Md€). Toujours autant en bureaux (plus de 65%). Mais encore plus hors de France (40%). Leur part dans l’investissement global augmente. Explications.

A l’instar de l’ensemble des investisseurs institutionnels, les SCPI ont moins investi en 2020 qu’en 2019. L’an dernier, sous l’effet de la crise sanitaire, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a de fait reculé de 35%. Pour s’établir à 28,2 milliards d’euros. Contre 43,4 milliards en 2019, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate. Une situation que l’on retrouve, bien sûr, dans des proportions à peine moins sensibles, au niveau européen. Ce marché régresse quant à lui de 23%. Passant, toujours selon BNP Paribas RE, de 289 à 223 Md€.

SCPI : 8,4 milliards d’euros d’investissement en 2020

Dans ce contexte semi-récessif, les SCPI se sont finalement montrées moins frileuses que d’autres catégories d’investisseurs. Avec 8,4 Md€ investis en 2020, contre 9,2 Md€ en 2019, leur contribution au marché de l’investissement ne recule que de 8,70%, selon les chiffres de l’IEIF et de l’ASPIM. Propulsant leur part dans l’investissement en immobilier d’entreprise en France de 15,2% à 17,7%. Un score d’autant plus louable que, dans le même temps, leur collecte reculait, elle, d’environ 30%. Mais dans quoi ont-elles investi ? Si les montants diffèrent quelque peu, les grandes tendances, tout du moins en termes sectoriels, demeurent. Comme au cours des années précédentes, les SCPI ont majoritairement privilégié les bureaux. En 2020, toujours selon l’IEIF, elles y ont consacré 65,5% de leurs investissements. C’était 62,7% en 2019. Et 64,1% en 2018.


Le secteur du bureau toujours privilégié

Le poste « commerces », qui avait plutôt tendance à diminuer ces dernières années (passant de 20,3% en 2017 à 12,1% en 2019), paradoxalement, remonte. Les SCPI y ont investi 1,3 milliard d’euros l’an dernier, soit 15,5% de leurs investissements. Le secteur logistique, que l’on aurait aussi pu croire en phase ascendante (il représentait 14,4% des investissements des SCPI au 1er trimestre 2020), recule lui aussi. Il ne représente, en montant annuel, que 6,4% des investissements. Contre 8,9% en 2019. Les autres secteurs dits « alternatifs » – bien qu’ils le soient de moins en moins – restent en dessous de la barre des 5%. C’est le cas pour le secteur hôtelier (4% vs 4,2% en 2019). Pour la santé, qui représente un peu plus de 4%. Ou pour le secteur résidentiel (1%), pourtant de plus en plus prisé des investisseurs, y compris institutionnels.


Toujours plus d’investissements hors de France

L’année 2020 consacre en revanche le retour d’une tendance de fonds amorcée en 2017 : l’internationalisation croissante des portefeuilles. L’an dernier, les SCPI ont investi 3,4 milliards d’euros sur les marchés européens. Soit 40% de leurs investissements. C’est beaucoup plus qu’en 2019 (28,4%), une année de repli en termes d’internationalisation. Mais également davantage qu’en 2018 (30,8%) et 2017 (34,2%). L’Allemagne reste la destination préférée des SCPI hors de France (36% des investissements étrangers). Mais moins qu’en 2019 (48%). Les Pays-Bas viennent en deuxième position (16%), suivis du Royaume-Uni (14%). Les SCPI ont également cédé l’an dernier moins d’actifs détenus à l’étranger que d’actifs nationaux. Sur leurs 1,2 milliard d’euros de cessions, les actifs français – essentiellement des bureaux, à 76% – représentent 97% des désinvestissements.

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les marchés immobiliers physiques indiquent où aller chercher de la valeur dans l’univers coté

En l’absence de retour vers des taux d’intérêt réels positifs, les investisseurs continuent de privilégier les actifs immobiliers « physiques » à risque locatif faible. Ce qui devrait entraîner en miroir une reprise des cours de bourse des foncières qui sont exposées à ces segments. L’analyse de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

La remontée des taux d’intérêt aux Etats-Unis, l’accélération des tendances structurellement négatives auxquelles font face les foncières de centres commerciaux, et un momentum défavorable sur les bureaux ont dessiné un paysage peu favorable aux valeurs foncières en ce début d’année. Nous considérons qu’il convient d’y voir une opportunité pour investir sur certaines classes d’actifs immobiliers qui bénéficieront pleinement du placement des surplus d’épargne accumulés en 2020.

Difficultés croissantes pour le segment commerce

Les résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield (qui détient pourtant toujours les meilleurs actifs de centres commerciaux européens) témoignent des difficultés croissantes auxquelles l’ensemble du segment du commerce est exposé en termes de :

  • hausse de la vacance (faillites et rationalisation de leurs points de vente physiques par les enseignes textiles qui développent agressivement leurs ventes digitales),
  • moteur des relocations caractérisé par des hausses de loyers à l’arrêt en Europe continentale. Et même des baisses impressionnantes aux Etats-Unis (-20,3 % en moyenne en 2020 chez URW), mis en danger de surcroît pour l’avenir par la réduction des investissements de maintenance dans les centres.

Les taux d’intérêt réels vont demeurer négatifs

Même si la hausse du coût de composants entraînera lors de la reprise économique inéluctable et qui sera momentanément massive, un rebond de l’inflation, moindre en Europe cependant, nous ne croyons toujours pas à l’enclenchement d’une mécanique de hausse des salaires. La croissance en Europe (sous l’effet du vieillissement de la population, de l’accélération des gains de productivité et d’une mondialisation ralentie mais pas arrêtée) demeurera molle. Dans ce contexte, les taux d’intérêt réels vont demeurer négatifs pour une très longue période en Europe.


Prime pour les actifs immobiliers à risque locatif faible

Cela favorisera les actifs immobiliers à risque locatif faible (bureaux prime, logistique, résidentiel) qui continuent de susciter l’appétit des investisseurs (exemple de la cession récente pour 120 M€ par Colonial-SFL de l’immeuble du 112 avenue de Wagram à Paris sous 3% de taux de capitalisation qui a généré 50 offres au premier tour et 6 offres fermes au second). Ce qui devrait entraîner en miroir une reprise des cours de bourse des foncières qui sont exposées à ces segments.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : 4,18% confirmé en 2020

L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.


Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.


Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines…

La formule est de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Pour qui le secteur des foncières cotées est désormais disloqué. Et dont chacune des composantes peut évoluer à l’inverse des autres. En fonction de la santé économique des locataires qui occupent les actifs sous gestion. Conséquence : l’année 2021, boursièrement parlant, risque d’être sportive…

« L’immobilier coté, ce n’est pas que des bureaux poussiéreux, ou des centres commerciaux à bout de souffle », s’est plu à rappeler Laurent Saint Aubin, gestionnaire du fonds Sofidy Sélection 1 lors de son dernier point de marché. Une formule qui ravira les adeptes de l’office ou du retail bashing. Mais qui correspond en tout cas à une réalité boursière.

Le secteur immobilier n’en est plus un…

Comme le précisait déjà le gérant dans l’un de ses reporting mensuels, le secteur des bureaux ne représente en effet plus que 23% de l’immobilier coté européen. Celui du commerce, 18%. C’est désormais le secteur du logement qui domine, avec 42% de la capitalisation boursière immobilière. Les secteurs dits alternatifs – mais qui le sont de moins en moins -, tels que la logistique ou la santé, forment quant à eux un ensemble de 17%. « 2020 marque la dislocation du secteur immobilier, qui n’en est d’ailleurs plus un », estime donc Laurent Saint-Aubin. Parce que ce « secteur » n’est plus cohérent en termes de performances. Sinon, comment expliquer l’écart entre les +24% affichés par Vonovia, le leader allemand du secteur résidentiel ? Et les -54% subis par Unibail Rodamco Westfield en 2020 ? L’explication est en partie conjoncturelle.

Disloqué, conjoncturellement et structurellement

« Ce qui, basiquement, attire les investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier », rappelle le gestionnaire, « c’est le fait que des loyers sont payés sur une base régulière. Et bénéficient d’une indexation ». De ce point de vue, le résidentiel et la logistique ont, l’an dernier, respecté le deal. Mais pas les bureaux et le commerce… Si l’immobilier est un secteur « disloqué », c’est aussi pour des raisons structurelles. Car ses différents sous-segments n’ont clairement pas le même niveau de sensibilité aux cycles économiques. « La cote immobilière européenne compte plus de 300 sociétés. Qui sont toutes généralement spécialisées sur un secteur géographique ou une typologie d’actifs », constate Laurent Saint Aubin. Chacune de ces valeurs est donc dépendante non pas de la bonne santé d’un « secteur immobilier ». Mais de celle de chacun des secteurs économiques dans lesquels évoluent les locataires de leurs actifs.

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines

« L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines », résume joliment le gérant. Une manière de rappeler que le job d’un gestionnaire de fonds d’immobilier coté n’est pas une sinécure. Qu’au-delà de l’analyse des valeurs, il faut aussi se forger des convictions sur l’évolution attendue de bon nombre d’activités économiques. Conviction – et agilité – sont d’ailleurs les maîtres-mots de la réussite boursière pour 2021. Comme le détaille Laurent Saint Aubin dans sa lettre « Perspectives Marchés » de janvier, les foncières européennes cotées devraient continuer à évoluer cette année « au gré de l’appétit ou de l’aversion pour le risque des investisseurs ». Avec, d’un côté, les foncières de croissance spécialisées sur le résidentiel ou la logistique. Et, de l’autre, les foncières cycliques positionnées sur le commerce ou le bureau.

Une gestion active de conviction

« Une situation qui devrait faire la part belle à la gestion active de conviction. Pour saisir des opportunités d’investissement, stratégiques ou tactiques », estime le gérant. Qui détient, en la matière, un certain savoir-faire. En 2020, alors que l’ensemble du marchés des foncières cotées européennes plongeait de 10,9%[1], son fonds Sofidy Sélection 1 signait une année blanche[2]. Dont acte.

Frédéric Tixier


[1] Performance annuelle de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped

[2] Avec une valorisation de la part revenue à son niveau de fin 2019 (performance de +0,0% pour la part P, par exemple)


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Foncières cotées : la gestion de conviction devrait continuer d’être gagnante en 2021

Comme en 2020, le parcours boursier des foncières cotées risque d’être très hétérogène en 2021. Le secteur logistique figure parmi les favoris, comme l’an dernier. Mais des opportunités tactiques, sur le bureau comme sur le commerce, seront sans doute à saisir. L’analyse de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

Après avoir poursuivi des parcours boursiers très hétérogènes en 2020, les foncières européennes cotées devraient continuer à évoluer au gré de l’appétit ou de l’aversion pour le risque des investisseurs. Avec, d’un côté, les foncières de croissance spécialisées sur le résidentiel ou la logistique. Et, de l’autre, les foncières cycliques positionnées sur le commerce ou le bureau. Une situation qui devrait faire la part belle à la gestion active de conviction en 2021, pour saisir des opportunités d’investissement tant stratégiques que tactiques.

Foncières cotées : une évolution en 2020 en phase avec l’ensemble des marchés européens

En 2020, les foncières cotées ont évolué de concert avec l’ensemble des marchés d’actions européens. Entre la fin février et la mi-mars, elles ont été emportées par la panique qui s’est emparée des investisseurs au fur et à mesure que les pays à travers le monde prenaient des mesures inédites de restrictions sanitaires face à la pandémie de la Covid-19. Avec des conséquences sans précédent sur la croissance de leur PIB. Entre le 19 février, point culminant du marché, et le 30 mars, l’indice FTSE EPRA Eurozone a chuté de 33,1%. Le commerce et les bureaux, segments les plus directement touchés par les mesures de distanciation sociale imposées aux populations, ont chuté sur la période respectivement de 49,7% et de 38,1%[1]. Les foncières de logement allemandes et la logistique, secteurs par nature plus résilients, ont reculé sur la période respectivement de 15,9% et de 19,8%.

Un segment boursier désormais hétérogène

Au-delà de cette baisse généralisée et brutale sur quelques semaines, la pandémie a fait voler en éclat la traditionnelle homogénéité boursière des foncières cotées européennes. Dans la phase de rebond qui s’est amorcée fin mars, dans le sillage des mesures de soutien économique sans précédent, ce segment a suivi l’évolution globale des marchés d’actions européens, avec des gagnants et des perdants. Les foncières dont l’activité a été portée par la crise sanitaire ont enregistré des rebonds spectaculaires. C’est le cas du logement, par essence un droit humain fondamental. Qui est devenu clef en période de distanciation sociale. Les foncières résidentielles ont rebondi de 70%[2]. Les foncières de logistique ont, elles, regagné 61%, portées par la rareté des emplacements disponibles et le caractère stratégique des circuits de distribution.

Les foncières cycliques délaissées jusqu’à fin octobre

D’autres segments immobiliers alternatifs comme les foncières « technologiques », notamment les data centers dont l’activité a crû avec la distanciation sociale, ont également été recherchés. À l’inverse, les foncières sensibles aux cycles économiques, c’est-à-dire celles de commerces et de bureaux, ont continué à être délaissées jusqu’à fin octobre. Les investisseurs se sont notamment inquiétés d’un fait nouveau : les impayés de loyers par certains locataires ayant dû fermer administrativement durant le confinement. L’annonce, début novembre, par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son vaccin contre le coronavirus, et la perspective d’une sortie de crise économique à la faveur de campagnes de vaccination à travers le monde, ont entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur.

Une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur

L’immobilier coté n’a pas fait exception : les foncières cycliques les plus impactées par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes) ont fortement rebondi tandis que les valeurs dites de « croissance », c’est-à-dire le résidentiel et la logistique, ont fait l’objet de prises de bénéfices.

Les foncières de commerces ont ainsi regagné 42% depuis leur plus bas de mars et celles de bureaux 21%. Sur l’année, l’indice FTSE EPRA Eurozone finit en baisse de 10,9% après un rebond de 43,6% depuis ses plus bas de mars. Le résidentiel progresse de 15% et la logistique de 22% tandis que le commerce recule de 34% et les bureaux de 19%. Les arbitrages intra-sectoriels très appuyés de fin d’année tout comme les performances annuelles du secteur témoignent une fois de plus que les foncières cotées sont devenues, avec la pandémie, un segment boursier hétérogène.

La surperformance d’une gestion active de conviction

Bien qu’inédit par l’ampleur de la chute puis du rebond, mais également déconcertant au regard de la déconnexion avec les fondamentaux de sociétés, le contexte boursier de 2020 a tout de même permis à une gestion active de conviction de se distinguer. En mars, Sofidy Sélection 1 a reculé de 15,1 %. Contre 23% pour le FTSE EPRA Eurozone. Sur l’année 2020, le fonds finit sur une performance stable et affiche ainsi le meilleur comportement de sa catégorie sur un an, trois ans et cinq ans. La sous-pondération du commerce et des bureaux en début d’exercice, au profit des foncières résidentielles allemandes et des foncières de logistique, puis la rotation vers des valeurs plus cycliques à partir de la fin du printemps, qui a été accentuée après les annonces positives de Pfizer BioNTech, expliquent cette surperformance.

Les plus et les moins de l’année 2020

Une poche de liquidité conséquente, supérieure à 12% de l’actif à certaines périodes de l’année, a offert des capacités d’investissement pour profiter de la volatilité des marchés. Aroundtown, une foncière allemande avec un fort beta de marché en raison de son positionnement à la fois sur du commerce, des bureaux et du logement, ou encore Mercialys, spécialisée sur du commerce de taille moyenne en centre-ville plus résilient dans la crise, figurent parmi les principaux contributeurs à la performance annuelle du fonds. En revanche, notre positionnement de 4% en début de période sur les foncières spécialisées dans les résidences étudiantes a pesé sur la performance avant d’être soldé durant l’été. Même si la thématique des résidences étudiantes reste porteuse sur le long terme, les différentes périodes de confinement et/ou de restrictions en Europe ont incité les étudiants à rentrer ou rester chez eux avec des conséquences immédiates sur les taux d’occupation de ces résidences mais aussi l’octroi de remises de loyers.

Le comportement des foncières cotées devrait rester différencié en 2021

Depuis le début de l’année, les foncières cotées sont volatiles, tiraillées, comme le reste de la cote européenne, entre deux sentiments contraires. D’une part, l’espoir suscité par la vaccination et la certitude d’une amélioration de la conjoncture dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas en Europe qui alimentent certains jours la poursuite du rebond des valeurs cycliques et « value ». Et d’autre part, l’accélération de la pandémie, particulièrement en Europe et aux États-Unis, et les questionnements sur les retards dans les vaccinations, et donc dans le calendrier d’un rebond économique, qui incitent toujours les investisseurs à privilégier les valeurs de croissance ou considérées comme « refuge ». Si globalement l’optimisme semble pour le moment vouloir l’emporter, le manque de visibilité persiste et alimente la volatilité. Comme en 2020, le comportement des foncières cotées devrait rester différencié.

Le résidentiel et la logistique toujours en cœur de portefeuille

Nous restons convaincus de la qualité d’une exposition « cœur de portefeuille » sur le résidentiel et la logistique immobilière. En effet, les foncières positionnées sur ces segments résilients et en croissance continuent de délivrer la promesse de l’immobilier. C’est-à-dire des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes. Mais aussi d’afficher des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur. Toutefois, les foncières résidentielles allemandes sont ponctuellement pénalisées depuis le début de l’année par la remontée des taux longs aux États-Unis dans le sillage de l’anticipation d’un plan de relance de grande ampleur de la nouvelle administration Biden. Ces mouvements d’humeur peuvent toutefois créer des opportunités pour renforcer les positions sur ce segment. Nous continuons de privilégier Vonovia, LEG Immobilien ou TAG Immobilien.

La logistique pourrait être le secteur gagnant de 2021

La logistique pourrait être le secteur gagnant de 2021. Si le rebond économique se confirme assez rapidement, la logistique sera sollicitée pour accompagner la montée en puissance des capacités de production pour répondre à une demande également en hausse. À l’inverse, en cas de mesures de restrictions strictes plus longues que prévu, et donc de report du rebond économique attendu, les consommateurs privilégieront à nouveau le commerce en ligne, l’un des principaux vecteurs de croissance de la logistique. A ce titre, la société belge VGP, qui développe des entrepôts qui, une fois livrés, sont rachetés par Allianz pour le compte d’investisseurs internationaux, ou encore SEGRO, font partie de nos fortes convictions.


La volatilité procure des opportunités tactiques

La volatilité qui persiste sur les marchés offre également des opportunités de positionnements tactiques sur les bureaux et les commerces. Il est donc important de conserver des liquidités en portefeuille pour profiter des creux de marché, en étant toutefois très sélectifs. Et ce à la lumière notamment des transactions physiques qui peuvent être réalisées et qui permettent d’évaluer le potentiel de revalorisation des actifs cotés. Au sein des bureaux, seuls les actifs « prime » doivent être considérés. Il s’agit des bureaux les plus modernes et les mieux équipés, situés dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, et recherchés par les entreprises ayant une forte capacité à continuer de payer leurs loyers. Les transactions physiques observées fin 2020 à Paris et en Allemagne nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. Le Brexit, qui incite les investisseurs internationaux à se détourner du marché londonien, pourrait contribuer à alimenter cette tendance sur les actifs Prime en France, en Allemagne et aux Pays-Bas.

Des opportunités tactiques du côté des foncières de commerce

Des opportunités tactiques peuvent également se présenter sur les foncières de commerces. Néanmoins, au-delà de la rotation sectorielle en leur faveur ces dernières semaines, la tendance sur les foncières de centres commerciaux reste orientée à la baisse. Elles ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés. En ce début d’année, seules Mercialys, Klépierre, et dans une moindre mesure Unibail-Rodamco-Westfield, constituent notre exposition au commerce.

Agilité, le maître-mot des prochains mois

Même si les investisseurs veulent croire, en ce début d’année, à la réussite des campagnes de vaccination et donc à une reprise économique en 2021, l’horizon est loin d’être dégagé. L’agilité va rester donc le maître-mot dans les prochains mois. La publication des résultats annuels des foncières dans les prochaines semaines pourrait toutefois permettre de reconnecter progressivement les fondamentaux et l’évolution des cours boursiers. Le secteur pourrait également être animé par de nouvelles opérations de rapprochement, notamment dans les bureaux, ou de retrait de la cote. Quoi qu’il en soit, nous restons convaincus qu’une gestion active permettra encore de surperformer notre indice de référence. Mais les convictions d’aujourd’hui ne seront peut-être pas celles de demain….

Laurent Saint Aubin


[1] Source : GreenStreet Advisors.
[2] Au 31/12/2020.


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier coté : des hausses de valeur sont à venir

Les politiques monétaires expansionnistes sont au programme des prochains mois. Une visibilité qui devrait profiter aux « segments les plus résilients de l’immobilier coté ». Et se traduire par une « hausse de leur valeur », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

Les mois à venir seront marqués par une visibilité exceptionnelle quant au maintien sur longue période d’une politique monétaire expansionniste. Alors que les indicateurs économiques seront très différenciés selon les zones géographiques. Et que les marchés ont déjà, selon nous, suracheté un scénario optimiste de reprise forte et continue. Nous sommes, dans ce contexte, portés à l’optimisme quant à la surperformance des segments les plus résilients de l’immobilier coté qui devraient enregistrer des hausses de valeur.


Focus sur les bureaux de catégorie A en QCA

Notre intérêt pour le bureau se concentre sur son segment cœur : les bureaux de catégorie A (les mieux équipés) dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, déjà occupés traditionnellement par des populations de cadres mobiles. Les transactions physiques observées ces dernières semaines nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. A Paris, ce sont quatre transactions importantes qui ont été annoncées depuis le début du mois de novembre à des niveaux de valorisation par mètre carré comprises entre 23 500 euros et 50 000 euros.

Un retard des marchés boursiers par rapport aux marchés physiques

Rappelons que Gecina (37% du patrimoine de bureaux localisé dans le « central business districts [CBD]» ou quartiers d’affaires parisien) a une valorisation moyenne de son parc de bureaux de 11 056 €/m2. Et la Société foncière lyonnaise (95% dans le CBD), de 18 420 €/m2. En Allemagne, deux transactions récentes, l’une à Berlin (15 000 €/m2 vs une valorisation du patrimoine d’Alstria dans cette ville de 3 800 €/m2), l’autre à Düsseldorf (4 500 €/m2 vs 2 643 €/m2 en moyenne pour les immeubles détenus par Alstria dans la métropole rhénane) nous paraissent, de même, indiquer un retard des marchés boursiers par rapport au marché physique.

Des transactions sous la barre des 4% de taux de capitalisation pour la logistique

Il en va de même sur le segment de la logistique qui, pour les meilleurs actifs, voit désormais trois marchés (France, Allemagne, Pays-Bas) où des transactions se réalisent sous la barre des 4% de taux de capitalisation.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

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Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts des SCPI ?

Le contexte sanitaire et économique a refroidi les ardeurs des épargnants pour les placements de long terme. Un attentisme qui touche aussi les SCPI. Mais dans une moindre mesure. Au centre des interrogations : la capacité de ces véhicules à traverser la crise. Et notamment à éviter une baisse de la valeur de leurs parts dans les prochains mois…

Les chiffres de la collecte en SCPI du 3e trimestre confirment que les épargnants sont devenus encore plus frileux en matière de placements de long terme. Sur le sujet des SCPI, même si le flux des souscriptions est loin de s’être tari – contrairement à d’autres supports d’investissement… -, les interrogations sont toujours là. Et la seconde période de confinement ne va pas aider à les lever. Au centre des questionnements, la capacité de ces véhicules immobiliers à traverser « sereinement » la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.

Des acomptes sur dividendes révisés à la hausse

Sur le premier point, les acomptes sur dividende du 3e trimestre sont de nature à rassurer les investisseurs. A l’exception de quelques véhicules spécialisés, très affectés par la crise, la grande majorité des SCPI les ont revus à la hausse. « Les acomptes du trimestre progressent de 12% par rapport au second trimestre », constatent l’ASPIM et l’IEIF, dans leur dernier communiqué. Idem, donc, pour les rendements. Certes, par rapport au 3e trimestre 2019, la tendance reste baissière. L’évolution moyenne des acomptes, sur les neuf premiers mois de l’année, est en recul de 8,4%. Ce qui signifie, toute chose égale par ailleurs, que le rendement moyen courant des SCPI s’établirait, en 2020, dans une zone proche de 4%. Ce que confirme pour l’heure la performance de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France.

Un rendement 2020 des SCPI dans la zone des 4% ?

Sur un an glissant, fin septembre, la progression de l’indice, sur sa seule partie dividendes réinvestis, s’affiche à 4,2%[1]. Un rendement qui, bien qu’inférieur à celui de l’an dernier (4,40%), demeure donc plus que raisonnable. Et se situe toujours très nettement au-delà de ceux délivrés par la plupart des autres placements… Le taux de recouvrement des loyers affiché par la plupart des SCPI fin septembre est en outre bien supérieur à ceux estimés lors du premier confinement. Ce qui signifie que cette perspective de rendement a de grandes chances de se confirmer. La seconde période de confinement et de crise sanitaire affaiblit certes quelque peu cette hypothèse, côté loyers. Dans quelles proportions ? Réponse en fin d’année…

Dans l’attente des valorisations des parts de SCPI

Sur le second point, celui de la valeur des parts, il faudra aussi encore attendre quelques mois avant d’être fixé. Les premières expertises, destinées à estimer la valeur des patrimoines des SCPI en fin d’année, viennent de débuter. A en croire plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers, les premiers retours sont plutôt encourageants. Mais très différenciés selon les classes d’actifs sous-jacents… Certains secteurs – celui de l’hôtellerie, pour ne pas le citer -, s’attendent à des révisions à la baisse, parfois importantes. D’autres, comme celui des bureaux, sont clairement plus résilients. Or, les bureaux constituent l’essentiel -environ 60%- du patrimoine des SCPI. En 2019, dans un marché immobilier en forte hausse, les valeurs d’expertise ont en outre été fixées de manière assez prudente. Il en sera de même en 2020. Afin, dans les deux cas, de gommer les excès – à la hausse, ou à la baisse – des marchés immobiliers sous-jacents.

Un mécanisme amortisseur pour les SCPI

Les SCPI bénéficient, de plus, d’un mécanisme qui leur permet d’amortir une éventuelle baisse de la valeur de leurs actifs. Une sorte d’assurance contre la volatilité, en quelque sorte. Leur prix n’est pas, en effet, forcément égal à la valeur de leur patrimoine[2]. Il peut s’établir dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à leur valeur dite de « reconstitution »[3]. Ce qui donne aux sociétés de gestion une certaine marge de manœuvre dans la fixation du prix des parts. Le prix de souscription de la plupart des SCPI est d’ailleurs aujourd’hui souvent inférieur à la valeur d’expertise 2019. Bon nombre d’entre elles, là aussi par prudence, ont privilégié le bas de la fourchette. Les SCPI en ont, en quelque sorte, « gardé sous le pied »…

Une question qui risque de rester d’actualité

Même si les expertises de l’année 2020 s’avéraient en partie défavorables, tous les gestionnaires ne seront donc pas contraints de réviser à la baisse les valeurs des parts de leurs SCPI. Plusieurs opérateurs -comme, par exemple, Sofidy pour la SCPI Immorente – ont d’ailleurs déjà annoncé qu’ils n’envisageaient pas de modifier les prix de souscription. Pour 2020… Si les incertitudes économiques demeurent, si de plus en plus d’entreprises locataires subissent la crise,  il est toutefois à craindre que la question des valorisations reste d’actualité en 2021. Voire au-delà… L’attentisme des épargnants et des investisseurs en général vis-à-vis de ce placement immobilier risque donc de perdurer. Et pourtant…

Ne pas se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts des SCPI

« Se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts -qui, si elle intervenait, ne dépassera pas, en moyenne, quelques pourcents-, est une erreur fondamentale », s’agace le responsable d’une société de gestion. « D’abord, parce que l’investissement en SCPI se mesure sur le long terme. Dans 10 ou 15 ans, l’impact de cette baisse éventuelle sera totalement gommé », explique-t-il. Ensuite, parce que si la valeur des parts venait à baisser, « c’est parce que le marché immobilier sous-jacent serait lui aussi en baisse. Ce qui, pour les professionnels, signifie des opportunités d’investissement créatrices de performances sur le long terme », ajoute-t-il.

Attentisme ne rime pas avec opportunité

Ce qui revient à dire que les associés de SCPI, actuels ou futurs, bénéficieraient eux aussi de ces « opportunités de marché ». Alors, face aux risques d’une baisse des SCPI, attentisme, ou opportunité ? Aux épargnants de faire leur choix…

Frédéric Tixier


[1] En rendement courant.
[2] Ou, plus exactement, à la valeur de reconstitution de la SCPI.
[3] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Elle est publiée dans le rapport annuel et approuvée par l’assemblée générale annuelle des associés.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier coté : la grande rotation sectorielle est prématurée…

Le rebond boursier des secteurs immobiliers les plus impactés par le confinement – dans le sillage de l’annonce du vaccin anti-Covid – s’est accompagné de prise de bénéfices sur les foncières logistiques et résidentielles. Une rotation sectorielle « prématurée », selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

L’annonce par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son traitement du coronavirus a entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur. Ainsi qu’une nette remontée des taux longs.

Hausse des secteurs immobiliers les plus impactés par les confinements

Pour l’immobilier coté, cela s’est traduit par une hausse des secteurs les plus impactés par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes). Et des prises de bénéfices appuyées sur le résidentiel et la logistique. Dans ce contexte, il nous paraît opportun de renforcer très progressivement l’exposition de notre portefeuille aux valeurs plus cycliques. Sans céder cependant au vertige de la hausse. L’annonce de Pfizer est une bonne nouvelle. Qui devrait être suivie d’autres bonnes nouvelles. Puisque les résultats des vaccins développés par Moderna, AstraZeneca et Johnson & Johnson devraient être connus d’ici à début janvier.

Les Bourses ont-elles raison de se réjouir ?

Mais les Bourses ont-elles raison de se réjouir ? Les résultats de Pfizer ne concernent pour l’instant que 94 malades sur un échantillon total de 43 538 patients. La durée d’immunité, et une analyse de la protection par catégorie de patients, ne sont pas connues pour l’heure. Les conditions de stockage et de transport (moins 70°C pour le vaccin de Pfizer), ainsi que les conditions d’administration (répartition des stocks par pays, taux d’acceptation de la vaccination, faible aujourd’hui aux Etats-Unis et en France), restent à traiter. Sous réserve que ces points d’interrogation soient résolus, le vaccin pourrait être largement opérationnel dans le courant du second trimestre 2021. Nous sommes d’avis que la rotation sectorielle observée ces derniers jours n’intègre aucune réserve quant à la réalisation d’un scénario rose.

Rester attentifs à des signes concrets d’amélioration

C’est pourquoi, notre stratégie d’investissement dans les actions du secteur de l’immobilier coté demeure attentive à des signes concrets d’amélioration. Pour le moment, ceux-ci ne sont pas avérés. Si l’on regarde l’état de la demande locative en bureaux et des transactions sur de grands actifs en commerce. Nous demeurons par ailleurs convaincus de la qualité d’une exposition élevée au résidentiel et à la logistique immobilière. En raison des avantages spécifiques non remis en cause de ces secteurs en termes de visibilité et de capacité de progression des loyers et des valeurs.

Laurent Saint Aubin


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L’immobilier coté mérite une réappréciation !


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

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Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

OPCI : collecte et performance en retrait

Les OPCI grand public subissent un recul de leur collecte encore plus marqué au 3e qu’au 2e trimestre.  Par rapport à l’an dernier, le repli est de 60%. Côté performances, le bilan n’est guère plus positif. Mais la baisse reste limitée.

Les OPCI ne font pas mieux que les SCPI. En termes de collecte, la moisson du 3e trimestre (248 M€) s’affiche en recul de 25% par rapport au trimestre précédent. Quand les SCPI redressent la tête, avec un petit +15% sur la même période. En termes de performance, les OPCI sont toujours en repli sur un an glissant : -1,4%. Contre un rendement global d’encore 4,8% pour les véhicules SCPI.

Une collecte annuelle encore en progression

Après un 1er trimestre 2020 historique, avec une collecte en progression de 130%, les OPCI sont donc encore loin d’avoir retrouvé leur rythme de croissance d’avant-crise. Les 3 premiers mois de l’année permettent néanmoins encore à ces supports d’afficher, sur 9 mois glissants, une collecte nette en progression (+1,4%) par rapport à l’an dernier (1 847 M€). Mais le chiffre du seul 3e trimestre 2020 peut inquiéter. Il est en retrait de près de 60% par rapport au 3e trimestre 2019 (616 M€). Et s’avère être le plus mauvais trimestre enregistré par les OPCI depuis 2015…


Des résultats contrastés selon les sociétés de gestion

Si le recul est global, il n’est toutefois pas uniformément réparti entre tous les véhicules. Opcimmo, le leader du marché – avec plus de 8,6 Md€ d’encours – affiche par exemple une collecte en hausse par rapport au 2e trimestre (72,9 M€ vs 30,3 M€). On reste loin néanmoins du record du 1e trimestre (346,5 M€). D’autres OPCI sont aussi en rebond, par rapport au 2e trimestre. C’est le cas notamment d’AXA Selectiv’Immoservice, dont la collecte est multipliée par 3. Mais l’autre produit géré par AXA Reim, AXA Selectiv’Immo, subit une tendance inverse. Sa collecte trimestrielle fond de près de 90 M€ (19,3 M€ vs 110,2 M€). D’autres connaissent également des reculs. Comme Swisslife Dynapierre ou BNP Paribas Diversipierre, mais moins importants. Globalement, les leaders du marché, en collecte, restent en place. Avec, toujours, Amundi Immobilier en pole position.

Nouveau recul de la performance annualisée

Côté performance ou, plutôt, contre-performance, le bilan s’alourdit. Fin juin 2020, les OPCI étaient déjà  passés dans le rouge : ils affichaient une perte de -0,2% sur un an glissant. Fin septembre, le recul s’accentue. Il passe à -1,4%. On est loin des scores de l’an dernier. Fin septembre 2019, la performance des OPCI ressortait alors à +3,4%. C’est bien évidemment la poche immobilier coté détenue par les OPCI – dans des proportions plus ou moins importantes selon les véhicules – qui est en cause. L’indice Euronext IEIF SIIC France, qui mesure la performance des foncières cotées à Paris, avait déjà reculé de 32,4% sur le 1er semestre. Il a encore perdu 15% au cours du 3e… La bonne nouvelle, c’est que la reprise des marchés qui s’opère depuis quelques semaines va donc profiter aux OPCI. L’indice SIIC a déjà rebondi de 26% sur le mois écoulé[1]

Frédéric Tixier

[1] Au 17 novembre


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société