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Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Primonial REIM vient de publier une étude sur les perspectives des différentes classes d’actifs immobiliers en Europe. Bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, santé : des évolutions très contrastées sont à prévoir.

Comme le constatait déjà l’IEIF il y a quelques semaines, l’immobilier physique n’échappera pas à la crise. Une étude publiée par Primonial REIM[1] vient confirmer le diagnostic. Et préciser la tactique et les recommandations de la société de gestion vis-à-vis des différentes classes d’actifs immobilières européennes au cours des prochains mois et années.

Les marchés immobiliers sont toujours actifs

Premier constat : les marchés immobiliers européens sont très loin d’être à l’arrêt. Avec 160 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2020 (-19 % sur un an), dont 99 milliards d’euros pour la zone euro (-22 %), la baisse est patente. Mais le volume, souligne Henry-Aurélien Natter, responsable Recherche chez Patrimonial REIM, « demeure supérieur à sa moyenne décennale ». « Preuve que son attractivité n’est pas remise en cause », ajoute-t-il. Le repli n’est pas géographiquement équilibré. L’Allemagne (-2% sur un an) est le marché le plus résilient. Avec des baisses comprises entre -23% et -25%, la France, les Pays-Bas et la Belgique restent au-delà de leur tendance décennale. Mais l’Italie (-34%) et, surtout, l’Espagne (-34%), dévissent.

Une nouvelle hiérarchie des taux est en train de se mettre en place

Côté rendements, la situation est elle aussi contrastée. Ceux des bureaux, du résidentiel, et du secteur de la santé sont demeurés majoritairement stables. Ceux des centres commerciaux et des retail parks « de seconde génération » ont baissé. Plus que les rendements des commerces de proximité, surtout les mieux placés d’entres eux. Les hôtels sont évidemment les plus affectés. Toutefois, « après une correction en début de pandémie et durant le second trimestre, le processus a marqué une pause lors du troisième trimestre 2020 », constate Primonial REIM. Mais le mouvement de convergence des taux d’avant-crise est bien mort. Et, comme le prédisait déjà Daniel While[2] en mai dernier, une nouvelle hiérarchie entre les différentes typologies d’actifs immobiliers est en train de se mettre en place.

Privilégier les actifs et les emplacements « core » en bureaux

« La nouvelle phase qui s’ouvre est donc cruciale pour les investisseurs. Puisqu’ils vont devoir penser à long terme et se positionner dans un monde post-pandémie », affirme Primonial REIM. Sur quels actifs faudra-t-il désormais investir ? Et avec quels critères ? Et quel type de stratégie ? Le mot d’ordre semble être « qualité ». Sur le segment des bureaux, qui souffrira d’une réduction de la demande, ce sont effectivement les actifs ou les marchés « core » – avec des locataires solides et des baux longs – qu’il faudra privilégier. Ce type de biens « devrait connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers », estime la société de gestion. Les actifs les moins sécurisés pourraient quant à eux « connaître des corrections ». Mais Primonial demeure positif sur cette classe d’actifs, sur le moyen terme.

Prudence ou opportunisme sur les segments du commerce et du tourisme

Sur le segment du commerce, il convient d’être plus prudent. Primonial REIM considère que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés « seront les moins touchés ». Là encore, la qualité de l’emplacement et du locataire sera essentielle. Les biens les mieux orientés ? « Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus core », répond le gestionnaire. Les centres commerciaux, quant à eux, pourraient connaitre « de nouvelles corrections ». Le secteur du tourisme, le plus touché par la crise sanitaire, pourrait néanmoins bénéficier « d’acquisitions opportunistes ». Lorsque l’efficacité d’un vaccin sera confirmée. Et les frontières seront de nouveau ouvertes…

Les prix du résidentiel potentiellement orientés à la hausse

Sur le marché du résidentiel, Primonial REIM est nettement plus rassurant. « La question d’une correction ponctuelle des valeurs peut se poser », reconnaît-il. Mais les fondamentaux militent pour leur maintien « dans une très grande majorité des métropoles européennes ». Moins sensibles aux cycles économiques que les autres actifs immobiliers, les logements devraient même continuer à se revaloriser. De 4% en 2020. Et de 2,5% en 2021. Sauf si l’environnement économique récessif perdurait. Les pertes de revenus des ménages viendraient alors impacter leur capacité d’endettement. Et les prix du résidentiel. Mais, pour l’heure, les perspectives de performances en capital et en revenus « restent bien orientées ».

Résilience du secteur santé

Pour le secteur de la santé, enfin, lui aussi présenté comme résilient, les perspectives sont également positives. Le recul des investissements s’explique par un manque d’offres. Pas par un désintérêt des investisseurs. Primonial REIM estime donc que les taux de rendement prime « devraient se comporter de façon similaire à ce qui sera constaté pour le résidentiel ».

Frédéric Tixier


[1] « Convictions immobilières » – Novembre 2020 – Patrimonial REIM.
[2] Directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM.


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Primonial REIM conserve la pole position en termes de collecte

La société de gestion des SCPI Primopierre et Primovie se place une nouvelle fois au premier rang en termes de collecte nette sur le 1er semestre. Et sur les 8 premiers mois de l’année, elle revendique une collecte nette de 1,3 milliard d’euros pour l’ensemble de ses fonds immobiliers grand public.

Primonial REIM confirme son statut de leader en termes de collecte en SCPI. Comme en 2019, comme en 2018, comme en 2017, la société de gestion se place en tête des sociétés de gestion les plus collectrices sur le 1er semestre 2020.

Une collecte nette globale de 1,3 Md€ fin août

Avec une collecte nette de 429 M€ sur le premier semestre pour ses seules SCPI, Primonial REIM fait mieux que ses trois principaux compétiteurs. La Française REIM se place à la deuxième place (395 M€). Amundi Immobilier et BNP Paribas REIM aux 3e et 4e rangs. Ces deux sociétés se positionnent en revanche à la 1re (744 M€) et 2e places (610 M€). Si l’on ajoute la collecte en OPCI. Devant, cette fois, Primonial REIM (472 M€). A ces chiffres validés par l’ASPIM et l’IEIF, Primonial REIM ajoute ses propres données à fin août. La société de gestion revendique sur les 8 premiers mois de l’année une collecte de 572 M€ pour ses SCPI. Et une collecte globale, tous supports confondus, de 1,3 milliard d’euros. Ses UC immobilières et OPCI afficheraient en effet une collecte de 787 M€ fin août.


Confiance dans la résilience de la stratégie d’investissement

Pour expliquer ce niveau de collecte « malgré les incertitudes liées au contexte sanitaire », Primonial REIM met en avant la « solidité de son modèle ». Et la « confiance des épargnants » dans ses solutions d’investissement. « Primonial REIM a construit ses politiques d’investissement immobilier et son allocation d’actifs pour résister à des chocs économiques majeurs », explique la société de gestion. La preuve ? « La valeur du patrimoine de Primonial REIM au 30 juin 2020 est quasiment identique à sa valeur au 31 décembre 2019 », argumente-t-elle. Le portefeuille immobilier du groupe (22 Md€ fin juin) bénéficie d’une bonne mutualisation. Le secteur commerce y est minoritaire (10%). Les bureaux dominent (55%). Ils sont en outre « occupés principalement par des groupes internationaux solides ». L’immobilier de santé, secteur reconnu comme résilient, est aussi très présent (29%).

Taux de recouvrement des loyers à 95%

Conséquence et autre point positif de cette allocation d’actifs, un taux de recouvrement des loyers qui s’affiche à 95% fin août. Ce qui a permis à la société de gestion de distribuer des acomptes sur dividende, au 2e trimestre, « très proches » de ceux du 2e trimestre 2019. C’est effectivement le cas pour les deux SCPI vedettes de la société de gestion. Primopierre (3,2 Md€ de capitalisation) a distribué au 2T 2020 un acompte de 2,34 € par part. Identique à celui du 2T 2019. Primovie (3,1 Md€ de capitalisation) a quant à elle distribué 2,23 € ce deuxième trimestre. Contre 2,30 € en 2019. Soit 97% de l’acompte 2019. L’affirmation ne fonctionne pas en revanche pour Patrimmo Commerce. L’acompte du 2T 2020 (1,20 €) s’avère en effet ne représenter qu’un peu plus de 50% de celui du 1T 2019 (2,21 €)…

Distribution du revenu « naturel »

Mais quel objectif pour l’ensemble de l’année 2020 ? Primonial REIM affirme envisager « avec confiance » la capacité de la société de gestion « à tenir ses engagements ». En rappelant que, l’année dernière, ses SCPI avaient distribué des rendements compris entre « 4,03% et 5,92% ». La stratégie de Primonial REIM reste en tout cas, comme l’expliquait Daniel While en mai dernier, celle d’une distribution du revenu « naturel ». Autrement dit, de distribuer les loyers effectivement perçus. Si le taux de recouvrement global reste effectivement à ce niveau de 95%, il y a donc de fortes chances pour que les taux de rendement des SCPI de Patrimonial en 2020 soient eux aussi « très proches » de leur niveau de 2019. Tout du moins pour les meilleures d’entre elles…

Frédéric Tixier

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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Daniel While, Primonial REIM : « Historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré… »

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, répond aux questions de pierrepapier.fr. Quel sera l’impact de la crise sur les associés des SCPI du groupe ? Faut-il s’attendre à une baisse de valeurs des actifs immobiliers ? Et que penser de ces tendances qui pourraient reconfigurer le monde immobilier de demain ? Interview.

Primonial REIM est-il resté actif, en termes d’acquisition, durant le confinement ?

Daniel While – Très actif. Le groupe a réalisé plusieurs transactions. L’acquisition de l’immeuble de bureaux « le Valmy », à Montreuil, a été réalisée juste avant le confinement. Nous finalisons en ce moment l’acquisition d’un portefeuille de maisons de retraite, en Allemagne. Nous avons un pipe line significatif en immobilier de bureaux. Mais aussi une importante acquisition prévue dans le domaine du logement intermédiaire, avec l’un des leaders du secteur. Nous sommes toujours résolument acheteurs. Surtout de ces trois classes d’actifs – bureaux, immobilier de santé, logement – que nous avions identifiées comme prioritaires, avant la crise. Et qui représentent aujourd’hui 90 % de notre allocation globale. Le contexte Covid-19 a prouvé qu’il s’agissait des classes d’actifs les plus résilientes. Nous continuons donc à les privilégier. Mais en étant encore plus attentifs qu’auparavant aux critères de sélection des actifs immobiliers.

Acheteur, et éventuellement opportuniste ? Anticipez-vous un « repricing » du marché immobilier ?

Daniel While – Ce repricing, c’est-à-dire une baisse des prix actée dans les transactions, n’a pas encore eu lieu. Mais il est très probable. Le marché va en effet prendre davantage en compte le risque locatif. La valorisation sera donc davantage déterminée en fonction du risque spécifique attaché à chaque locataire. Pierre Schoeffler, à l’IEIF, estime que ce repricing pourrait être d’environ 60 points de base. Cette baisse des valorisations, si elle est aussi légère qu’anticipée, nous semble d’ailleurs relativement saine. Elle va permettre de rehiérarchiser les risques. Avant la crise, on observait une convergence des taux. La prime, c’est-à-dire l’écart de prix entre les différents actifs (quels que soient leur emplacement, qualité, secteur…) avait tendance à diminuer. Le repricing va mettre fin à cette convergence. Les actifs les mieux situés, avec une qualité du bâti et loués à des locataires financièrement solides, seront sans aucun doute récompensés. 

Ces baisses de valeur ne pourraient-elles pas être plus violentes ?

Daniel While – Il y a effectivement une seconde vague de repricing possible : le repricing par la prime de liquidité. Elle pourrait intervenir si le nombre de transactions chutait drastiquement. Les valorisateurs pourraient alors appliquer une décote. Certaines transactions ont certes été suspendues. Pas annulées. Et nous n’observons pas, pour l’instant, de ventes forcées. La hausse de la prime de liquidité nous semble donc peu probable.

Avez-vous scénarisé l’impact de la crise sur les SCPI Primonial REIM ?

Daniel While – Nous avons privilégié une approche de stress test. Autrement dit, la projection d’un niveau d’impayés maximal. Et l’estimation, à partir de ce niveau maximal de risque, du rendement qu’il sera possible de délivrer. Quitte à le réajuster par la suite, en fonction du niveau constaté d’impayés. Notre démarche est en outre totalement transparente. Nous n’allons pas chercher à faire varier le niveau de distribution en fonction de tel ou tel critère. Au 1er trimestre 2020, nous avons versé des acomptes sur dividendes identiques à ceux du 1er trimestre 2019. Pour les trois prochains trimestres, notre politique va consister à distribuer le revenu « naturel », c’est-à-dire les loyers effectivement perçus.


D’autres sociétés de gestion ont également publié leurs stress test. Les résultats oscillent entre 10 % et 30 % d’impayés potentiels, en risque maximal. Où vous situez-vous ?

Daniel While – Cette fourchette est parfaitement cohérente, et correspond à nos propres stress tests. Le taux d’impayés potentiels varie évidemment en fonction de la classe d’actifs sous-jacents. Notre SCPI Primovie, investie dans le secteur de l’immobilier de santé, est la moins exposée. Même si, en raison de la crise, les cliniques privées pratiquent prioritairement des actes d’urgence, moins rentables que les actes médicaux de confort. Une stratégie à laquelle, en tant que bailleurs responsables, nous adhérons totalement. D’autant que l’impact financier est marginal. Primopierre, exclusivement positionnée sur des actifs de bureaux occupés majoritairement par de grandes entreprises, est également assez peu touchée par la problématique du recouvrement des loyers. Pour ces deux SCPI, nous maintenons d’ailleurs les objectifs de distribution définis en début d’année.


Quid de l’utilisation éventuelle des reports à nouveau ?

Daniel While – Nos SCPI ont effectivement des réserves. Mais je ne crois pas qu’il faille se concentrer sur ce ratio. Le niveau des reports à nouveau, et leur éventuelle utilisation, ne sont pas le critère principal pour juger de la capacité d’une SCPI à traverser la crise. Je rappelle en effet que si le rendement des actifs sous gestion permet de dégager beaucoup de report à nouveau, c’est que ces actifs sont a priori plus exposés aux risques du marché. Inversement, moins de rendement additionnel signifie généralement moins de risques additionnels. D’une certaine façon, ce que la SCPI « gagne » en RAN, elle le perd en vulnérabilité. Les deux mois de confinement ont eu, certes, un impact sur la rentabilité de certaines SCPI du marché. Mais il ne s’agit que du « premier tour ». Le second tour, celui qui s’amorce aujourd’hui, aura des conséquences bien plus importantes.

C’est-à-dire ?

Daniel While – Fin 2020, nous aurons une vision plus précise de la façon dont les entreprises – c’est-à-dire les locataires – auront résisté à la récession. Et lesquelles auront survécu. Le sujet de ce « second tour » n’est donc pas lié aux niveaux des reports à nouveau, ou du pourcentage de loyers impayés ou reportés. Le sujet, c’est la qualité des actifs sous gestion et la solvabilité des locataires qui les occupent.

L’indicateur phare de la santé des SCPI est donc la pertinence de leurs investissements…

Daniel While – Exactement. En sachant que les SCPI, en tant que produits de placement de long terme, ont d’autres atouts pour surmonter ou atténuer les effets de la crise. D’abord, parce que les SCPI sont des produits « lents » en termes de revalorisation. Je rappelle en effet que le prix des parts ne réplique pas « en temps réel » les valeurs d’expertise. Ce prix peut en outre varier dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de ces valeurs d’expertise. Ou, plus exactement, de la valeur de reconstitution. C’est une marge de manœuvre dont dispose la société de gestion. Elle permet de ne pas pénaliser les porteurs de parts en cas de crise ponctuelle. Donc, même si le repricing était plus important que prévu, il n’affecterait pas mécaniquement et immédiatement la valeur des parts de SCPI.

Qu’en est-il de la liquidité des SCPI. N’est-ce pas là que se situe le principal risque ?…

Daniel While – C’est effectivement un risque. Mais il n’est heureusement pas d’actualité. L’une des raisons -et c’est un autre des atouts des SCPI aujourd’hui -, est la taille moyenne des véhicules. En dix ans, leur capitalisation a fortement augmenté. Certaines SCPI pèsent désormais plus de 2 milliards d’euros. C’est un facteur de protection pour les porteurs de parts. On est très loin de la configuration du marché des années 90, période au cours de laquelle des problèmes de liquidité sont effectivement apparus. Aujourd’hui, contrairement à cette époque, les SCPI sont plus solides, mieux capitalisées. Et leur marché secondaire est beaucoup plus fluide et mieux organisé.

Pas de vague de rachats à signaler, donc…

Daniel While – La situation, là encore, ne ressemble en rien à celle qui prévalait en 2008. A l’époque, des rachats massifs ont effectivement pesé sur la valorisation des parts. Aujourd’hui, ces demandes de rachat sont marginales. Et, surtout, les SCPI continuent à collecter. Cette collecte est notamment soutenue par l’assurance-vie. Depuis le changement de politique des assureurs, en fin d’année dernière, sur le fonds en euro, les SCPI, ainsi que d’autres unités de compte immobilières, entrent en effet plus systématiquement dans les allocations dites « sécurisées ». Il n’y a pas, a priori, de raison pour que ce flux se tarisse. D’autant que durant le confinement, plus de 55 Md€ d’épargne forcée se sont constitués. Une partie de ces sommes a vocation à être investie…

La crise, et ses conséquences, peuvent-elles transformer l’industrie de la gestion d’actifs immobiliers ?

Daniel While – Il y aura nécessairement une prime pour les grands acteurs. Ceux qui auront les moyens de maintenir leur activité, en déployant par exemple des stratégies sur d’autres univers d’investissement. Ou de diversifier leurs acquisitions à l’international. Je rappelle en effet que la crise du Covid-19, et son impact économique, peuvent différer fortement d’un pays à l’autre. Y compris en Europe. Ce sont aussi les grandes sociétés de gestion qui seront les plus à même de digitaliser leurs processus selon une logique industrielle. Je précise d’ailleurs que cette digitalisation ne doit pas rimer avec désintermédiation. La SCPI est un produit qui requiert du conseil. Les réseaux de distribution doivent être associés à ces processus de digitalisation. Car l’industrie de la gestion d’actifs, c’est aussi l’industrie de la distribution…

La crise ne risque-t-elle pas également de revisiter l’usage – et la demande – des actifs immobiliers ? Plusieurs entreprises ont annoncé leur volonté de maintenir une grande partie leurs collaborateurs en télétravail. Et donc leur intention de réduire leur « consommation » d’actifs tertiaires. Côté logement, on estime également que les résidences secondaires pourraient monter en puissance. Au détriment du logement collectif urbain…

Daniel While – Ces tendances étaient déjà à l’œuvre avant la crise sanitaire. Le sujet du ratio mètre carré par poste, de l’optimisation des surfaces, préoccupait déjà le marché des bureaux. Qui s’est toujours adapté aux tendances managériales, elles même fluctuantes pour des raisons d’efficacité. La crise va accentuer ces tendances. Elles offraient déjà une prime aux actifs neufs et flexibles. Cette prime va s’accentuer. Mais le télétravail ne va pas « remplacer le bureau ». L’immeuble de bureau restera un lieu incontournable de lien social pour les salariés et la vitrine du savoir-faire des entreprises. Le télétravail sera inclus systématiquement dans la thématique plus large de l’optimisation de la mobilité des salariés. Il ne faut donc pas voir cette inclusion comme une menace pour les actifs de bureaux. Mais plutôt comme l’accélération d’un phénomène de flight to quality.


Et l’impact sur le résidentiel ?

Daniel While – Quant au sujet de l’arbitrage entre résidence proche du lieu de travail ou résidence plus lointaine avec télétravail, il me semble un peu prématuré. D’autant plus que ce genre de décision relève autant des employeurs que des salariés… En période de crise, on a souvent entendu des discours exagérément prospectifs. Certains observateurs prennent la situation présente, extrapolent, et estiment que le futur sera la situation présente puissance deux. Mais, historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


Accédez aux études de l’impact du Covid-19 sur les secteurs de l’immobilier, par Primonial REIM

7 – La note de conjoncture au 8 mai
6 – La note de conjoncture au 24 avril
5 – La note de conjoncture au 17 avril
4 – La note de conjoncture au 3 avril
3 – La note de conjoncture au 27 mars
2 – La note de conjoncture au 20 mars
1 – La note de conjoncture au 12 mars


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société 

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, publie tous les vendredis une actualisation de sa note de conjoncture sur l’impact de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Il analyse cette semaine le secteur de l’immobilier de santé. Extraits…

« Les fondamentaux qui soutiennent l’immobilier de santé restent d’actualité »… Pour Daniel While,  directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, la crise actuelle ne devrait pas, à court terme, « mettre en risque » la viabilité de cette classe d’actifs. Qui est pourtant l’une des plus impliquées « physiquement » dans la lutte contre l’épidémie de coronavirus. En sortie de crise, ses contours pourraient en revanche être revisités…

Immobilier de santé : une classe d’actifs immobilière « alternative »

Daniel While, dans sa note de conjoncture du 3 avril dernier, commence par rappeler que l’immobilier de santé est encore une classe d’actifs dite « alternative ». Sa montée en puissance auprès des investisseurs institutionnels, depuis 2015, est toutefois importante. Notamment en raison de multiples opérations d’externalisation des murs réalisées par les principaux opérateurs de la santé. Mais son poids relatifs (7,3 Md€ investis en 2019 au niveau européen), au regard de celui des bureaux (130 Md€ en 2019), reste marginal. Cet intérêt croissant pour l’immobilier de santé a toutefois eu un impact sur ses niveaux de valorisation. Ses taux de rendements à l’acquisition se sont compressés.  « En France, les EHPAD les plus qualitatifs s’achètent à un taux égal ou inférieur à 4% et les cliniques MCO[1] prime à un taux de l’ordre de 5,15% », rappelle notamment Daniel While.


Des fondamentaux qui restent d’actualité

La prime offerte par le secteur, par rapport au bureau, n’a toutefois pas significativement évolué depuis 10 ans. Ce qui confirme « la valorisation rationnelle du secteur malgré sa croissance », observe le directeur recherche et stratégie. L’immobilier de santé conserve en outre, malgré la crise, ses fondamentaux.

  • Une pénurie d’offre de lits, dans le secteur sanitaire, médico-social, et hébergement des seniors
  • Un niveau de rendement supérieur à celui du secteur des bureaux
  • Une pratique de marché conduisant à la signature de baux longs (de 9 à 12 ans en France)

Ces caractéristiques sont, selon Daniel While, des facteurs de soutien à l’investissement et donc, indirectement, «aux valeurs ». Et ce d’autant plus que les investisseurs contractent avec des opérateurs de santé privés « d’envergure nationale et européenne ». Le secteur santé ne devrait donc pas être impacté, à court terme, par la crise sanitaire.

Un impact lors de l’après-crise

Pour l’heure, les acteurs se doivent de « gérer l’urgence ». Mais « cet effort de solidarité ne devrait pas mettre en risque leur viabilité économique ni leur capacité à honorer leurs engagements locatifs », estime Daniel While. En sortie de crise, d’autres questions risquent en revanche de se poser. L’épisode en cours est en effet l’occasion d’une prise de conscience des faiblesses des systèmes de santé, au niveau mondial. Il pourrait conduire à une remise en cause des « logiques d’efficience » auxquelles elles obéissent. Et leur remplacement par des « logiques d’efficacité ». Autrement dit, chercher à atteindre « un objectif maximal, quel qu’en soit le coût ». Plutôt que de viser un objectif, au moindre coût. Car, la pandémie montre « le coût économique extrême » pour faire face à une pénurie de lits.

Une logique d’efficacité dans le temps

Lequel dépasse « largement le coût des lits s’ils avaient été maintenus en excès », souligne Daniel While. Une logique « d’efficacité dans le temps » qui rappelle celle qui sous-tend celle de la transition écologique. Mieux vaut en effet réaliser « un investissement important » aujourd’hui afin d’éviter « un coût colossal » demain. Pour le directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, l’un des enseignements de la crise actuelle est donc la nécessité de « surinvestir » le secteur de la santé. Car, estime-t-il, « en première ligne face à la pandémie, l’infrastructure sanitaire sera au cœur du monde d’après »…

Frédéric Tixier

[1] Médecine-Chirurgie-Obstétrique


Accédez aux documents complets de Primonial REIM

4 – La note de conjoncture au 3 avril

3 – La note de conjoncture au 27 mars

2 – La note de conjoncture au 20 mars

1 – La note de conjoncture au 12 mars

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Coronavirus : l’impact sur les marchés immobiliers européens

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, publie tous les vendredis une actualisation de sa note de conjoncture sur l’impact de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Il analyse cette semaine les principaux marchés immobiliers de la zone. Extraits…

Les principaux marchés immobiliers de la zone euro sont touchés par la crise du coronavirus. Mais tous ne sont pas frappés de la même manière. Pour mesurer ces effets différenciés, Daniel While, directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM, a mis en perspective trois éléments.

Fondamentaux, vulnérabilité sanitaire et momentum économique

D’abord, les fondamentaux du marché immobilier avant l’arrivée du Covid-19. Autrement dit, la prime de risque (sur les bureaux), la liquidité du marché de l’investissement, et la fluidité du marché locatif. La vulnérabilité sanitaire des grands pays de la zone euro, dans un deuxième temps. Et enfin, le momentum économique « d’avant la crise », approché par les prévisions de croissance du PIB pour 2020. « Celles-ci se révèleront fatalement fausses », reconnaît Daniel While, « mais donnent une idée de la dynamique économique des pays ». Ces éléments sont résumés dans le tableau ci-dessous.


Le marché immobilier italien devrait connaître le choc le plus important

L’expert en tire les enseignements suivants, marché par marché. Selon lui, c’est le marché italien qui devrait connaître le choc le plus important. Il cumule en effet « une prime de risque déjà insuffisante avant la crise » et « une vacance relativement élevée de son parc de bureaux ». Sachant que le pays s’avère aujourd’hui le plus durement touché par le virus… Le marché espagnol se trouve un peu mieux loti. Il offrait, avant la crise, « une prime de risque appréciable ». Et, du fait d’une croissance économique supérieure à celle de la zone euro, il était devenu « l’un des territoires d’élection des investisseurs immobiliers français ». Cette belle dynamique est, selon Daniel While, désormais « coupée ». C’est au final l’immobilier allemand qui est « le plus résilient du point de vue de ses fondamentaux ».

Des facteurs de résilience spécifiques pour le marché immobilier français

Marchés profonds, forte prime de risque, valeurs métriques relativement basses : des atouts qu’il conserverait si l’Allemagne sait adapter son modèle au contexte post-crise. Quant au marché immobilier français, il offre « des facteurs de résilience spécifiques ». Tels qu’une prime de risque « conséquente ». La profondeur inégalée du marché francilien. Ou une forte diversification sectorielle des locataires. Ainsi qu’une « dynamique de hausse des loyers de bureaux depuis 2 ans ». Des avantages comparatifs qui, estime Daniel While, « devraient perdurer »…


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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Crise sanitaire : quelles répercussions sur les marchés immobiliers mondiaux ?

Dans une étude parue il y a quelques jours, le gestionnaire UBS AM tentait d’estimer l’impact de l’épidémie de Covid-19 sur les marchés immobiliers. Bureaux, commerces, hôtellerie, résidentiel, logistique : une analyse secteur par secteur…  

Bureaux : l’attentisme devrait prévaloir

Le secteur des bureaux sera impacté. Mais, rappelle le gestionnaire, « la faiblesse de l’offre » est un facteur de soutien du marché. L’incertitude liée à la crise va évidemment freiner la demande à court terme pour les bureaux. Mais, « à moins d’un ralentissement majeur » – impossible à évaluer aujourd’hui -, les niveaux d’occupation devraient rester stables. Le taux d’inoccupation est aujourd’hui très faible, surtout dans les zones les plus tendues. Or, le « pipeline » des nouvelles offres risque lui aussi de se tarir… Ce qui serait de nature à soutenir les loyers, même en cas de demandes plus faibles. Côté investissements, le gestionnaire s’attend à un 1er trimestre 2020 en retrait. Les niveaux d’évaluation dépendront des prévisions de croissance sur les loyers à court terme, mais surtout de la liquidité à venir du marché. C’est plus l’attentisme qui devrait prévaloir, que la baisse des prix.

Commerces : des loyers en baisse

La crise sanitaire en cours va accentuer les défis structurels auxquels le secteur du commerce était déjà confronté. Les fermetures et la chute de la consommation qui en résultent vont encore plus fragiliser les commerçants. Et conduire à des faillites. Comme les revenus locatifs des bailleurs sont souvent indexés sur le chiffre d’affaires, il est clair que les loyers seront révisés à la baisse. Le « secteur du luxe devrait être le plus touché, en raison de sa forte dépendance du tourisme mondial », estime UBS AM. Les supermarchés alimentaires résisteront mieux. Le volume des investissements sera sans doute en baisse. Ainsi que les niveaux de valorisation, « dont la crise risque d’accélérer la révision ». La situation sera d’autant plus sévère que les actifs ont été achetés à crédit…

Secteur hôtelier : en première ligne

Le secteur hôtelier est le plus dépendant de la croissance mondiale. Avec la baisse du tourisme, des déplacements professionnels, et les fermetures massives en cours, la perte de revenus est plus qu’évidente. Pour UBS AM, les indépendants et les petites chaînes hôtelières « sont les plus exposés ». Les propriétaires de mûrs hôteliers loués dans le cadre de baux traditionnels sont dans une situation plus délicates que ceux dont les revenus dépendent en partie du chiffre d’affaires de leurs locataires. Les volumes vont s’orienter à la baisse. Les prix aussi…

Résidentiel : la protection démographique

Le secteur résidentiel et les résidences gérées continueront à bénéficier de la tendance démographique. Bien sûr, « si le taux de chômage augmente considérablement », le niveau des loyers d’habitation pourraient être revus à la baisse. UBS AM s’attend à des effets limités en termes de valorisation des actifs.

Logistique : stabilisation des niveaux de valorisation

Le secteur affichait déjà des fondamentaux moins solides à court terme. Même si l’e-commerce peut bénéficier des périodes de confinement, la logistique reste « une activité à faible marge ». En outre, les chaînes d’approvisionnement vont connaître des perturbations. Pour les réorganiser – notamment en privilégiant des fournisseurs plus proches des clients finaux -, les investissements seront importants. La croissance des loyers pourrait en être affectée. UBS AM anticipe un volume de transactions plus faible, en raison de la baisse de la liquidité du marché. Mais l’attractivité du secteur devrait permettre une stabilisation des niveaux de valorisation. Voire une hausse légère.

Prime aux stratégies « core »

D’une manière plus globale, UBS AM s’attend dans un premier temps à la montée de l’attentisme chez les opérateurs immobiliers. « Les investisseurs vont se concentrer sur leurs portefeuilles. Et faire les analyses de stress appropriés », confirmait pour sa part Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Asset Managers, sur le site de Business Immo. UBS AM considère, ce qui est logique, que les investisseurs ayant privilégié des stratégies « core » – consistant à acheter les actifs les mieux placés et en parfait état – seront moins affectés que ceux ayant opté pour des stratégies de création de valeur…

Frédéric Tixier


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A propos d’UBS(i)

UBS propose des conseils et des solutions financières à des clients fortunés, aux clients institutionnels et aux entreprises du monde entier, ainsi qu’aux clients privés en Suisse. La stratégie d’UBS s’articule autour de ses activités de gestion de fortune à l’échelle mondiale et de banque universelle en Suisse, deux activités principales complétées par l’Asset Management et l’Investment Bank.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

« Suspension des loyers » : quel impact pour les SCPI ?

L’une des annonces du chef de l’Etat, la « suspension des loyers » versés par les PME « en difficulté », peut inquiéter les propriétaires d’actifs immobiliers. Et par voie de conséquence, les porteurs de parts de SCPI. Que faut-il en penser ?

Les faits : un dispositif exceptionnel de soutien à l’économie

L’allocation du chef de l’Etat, lundi 16 mars au soir, avait notamment pour objectif d’annoncer les mesures destinées à limiter, autant que faire se peut, les conséquences économiques et financières de la crise sanitaire sans précédent qui frappe aujourd’hui. Pour soutenir les entreprises, les mesures proposées sont, on le sait, totalement inédites. «Aucune entreprise ne sera livrée au risque de faillite. Nous mettons en place un dispositif exceptionnel», a martelé Emmanuel Macron. Outre l’extension du chômage partiel, le report des échéances sociales et fiscales, ou celui des remboursements des emprunts bancaires, ce dispositif prévoit également la mise en place d’une enveloppe sans précédent de 300 milliards d’euros, destinée à garantir tous les nouveaux prêts que les entreprises solliciteraient auprès de leurs banques. Du jamais vu.

La mesure qui impacterait les SCPI et les autres véhicules investis en immobilier d’entreprise

Une mesure, en revanche, pourrait inquiéter les propriétaires de fonds de commerce, ou d’actifs d’immobilier d’entreprise. Et, par voie d’extension, tous les porteurs de parts de SCPI. Ou autres véhicules investis dans ce type d’actifs. Celle qui prévoit la « suspension » des loyers versés par les PME « en difficulté » aux bailleurs de leurs locaux d’exploitation. « Les factures d’eau, de gaz, d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus » pour les PME « qui font face à des difficultés », a en effet demandé le chef de l’Etat. Faut-il y voir, comme certains commentateurs, une rupture temporaire du contrat qui pourrait permettre aux entreprises, à toutes celles qui se considéreraient en difficulté, de cesser de payer leur loyer ? Avec, comme conséquence attendue, des pertes importantes à prévoir du côté des bailleurs?

SCPI : quels seraient les effets d’une suspension temporaire des loyers ?

Si tel était le cas, les SCPI, au même titre que n’importe quel propriétaire, pourraient en être affectées. Moins de loyers, c’est moins de recettes. Et donc des rendements révisés à la baisse. Qu’en disent les sociétés de gestion d’actifs immobiliers ? Celles que nous avons interrogées avouent ne pas être en mesure, pour l’instant, d’en évaluer l’impact. Il faut déjà attendre, selon elles, quelle sera la définition retenue d’une « entreprise en difficulté ». Et rappellent que, pour l’heure, ce sont essentiellement les PME agissant dans le secteur du commerce non alimentaire qui sont en première ligne. Certains acteurs ont d’ailleurs pris les devants. Compagnie de Phalsbourg, une foncière active dans tous les compartiments de l’immobilier (promotion, construction, investissement, gestion d’actifs), a fait mardi matin une annonce choc.

Une initiative choc de plusieurs foncières

« Nous avons décidé d’annuler purement et simplement tous les loyers dus par nos clients enseignes non alimentaires pendant les fermetures administratives, soit à ce jour entre le 15 mars et le 15 avril 2020 », a en effet déclaré Philippe Journo, son président-fondateur. Une mesure généreuse que la foncière Ceetrus, propriété du groupe français Auchan Holding, a également adoptée au profit des locataires de ses centres commerciaux. Et qui tendrait à prouver que les gestionnaires d’actifs immobilier, tout du moins certains d’entre eux, peuvent se permettre de renoncer temporairement à une partie de leurs recettes. D’ailleurs, fait-on remarquer du côté des sociétés de gestion de SCPI, il existe une pratique dans le secteur des bureaux. Consistant à concéder, lors de la signature d’un nouveau bail, une franchise de loyer de plusieurs mois. Mais  qui n’a pas empêché les véhicules spécialisés dans ce domaine d’afficher des rendements conséquents.

Une question de solidarité

Sa déclinaison -temporaire- au secteur du commerce n’aurait donc rien de dramatique. « Il ne faut pas oublier », souligne le porte-parole d’une société de gestion, « que les SCPI, comme n’importe quel propriétaire, ont intérêt à garder leurs locataires en place ». Des annulations, ou des reports de loyers, pourraient donc être accordés. C’est aussi une question de solidarité. Mais avec des effets somme toute assez marginaux sur la rentabilité des SCPI. Ils seront d’ailleurs d’autant moins sensibles que le patrimoine détenu par le véhicule est plus largement diversifié. Et réparti sur une multitude d’actifs occupés par des locataires agissant dans différents secteurs économiques… Si risque il y a, c’est plutôt un risque de sortie de crise qu’il faudrait prendre en compte. Quid, en effet, de la situation des bailleurs si la conjoncture post-pandémie conduisaient nombre de leurs locataires à déposer le bilan ? A qui relouer, et à quel niveau de loyers ?

Des effets de plus long terme sur la valeur des actifs immobiliers ?

Si le taux de vacance -ou de défaut de paiement- augmente durablement, il conduira nécessairement à une baisse des rendements. Et donc à celle de la valeur des actifs qui les génèrent. Sans compter que l’effondrement des bourses mondiales, et la perte de richesse qui en résulte, auront nécessairement des répercutions sur la valeur des actifs réels. Les grands investisseurs institutionnels mondiaux, qui se sont rués sur les actifs immobiliers ces dernières années, seront peut-être amenés à réduire le niveau de leurs investissements dédiés à cette classe d’actifs. D’autant que les gouvernements et les organisations supranationales vont sans doute les inciter, via des évolutions réglementaires, à soutenir en priorité les places financières… Une hypothèse qui, si elle se confirmait, aurait pour effet de « sortir du marché » des acteurs qui contribuaient jusqu’alors à entretenir l’inflation des actifs immobiliers.

Des opportunités pour les acteurs historiques

Mais une hypothèse qui ne jouerait pas nécessairement en défaveur des « acteurs historiques » de l’investissement dans l’immobilier. Plusieurs sociétés de gestion reconnaissent que ces grands fonds d’investissement sont assez peu regardants sur les prix d’acquisitions. Au point que beaucoup de gestionnaires de SCPI préfèrent se retirer d’appels d’offre où les valorisations proposées par ces concurrents atteignent des niveaux qu’ils jugent « déraisonnables ». Si ces acteurs devaient être moins présents, ce serait donc plus d’opportunités pour les gestionnaires de SCPI. Il est donc largement trop tôt pour tirer des conclusions sur la rentabilité future des placements en SCPI. Leurs rendements de demain dépendront certes de l’état global de l’économie post-crise. Tout comme la valeur des actifs qu’elles détiennent. Et le risque de dépréciation est réel. Quoique d’une ampleur, à priori, limitée.

Un placement de long terme

Les épargnants qui détiennent des SCPI depuis plusieurs années, et ont déjà perçu plusieurs générations de dividendes, sont toutefois déjà assurés de rester en territoire positif. Ce qui devrait aussi se produire pour les nouveaux entrants. Des revenus, même en baisse, restent des revenus. Bien supérieurs à ceux aujourd’hui, et sans doute demain, délivrés par d’autres classes d’actifs. Dans tous les cas, les variations de valeurs des parts seront aussi bien moins brutales que celles des véhicules investis sur les marchés financiers. Surtout sur le long terme. Et sous réserve du risque de liquidité, qui n’est pas encore d’actualité. Ce qui est sûr, c’est que la notion de couple rendement/risque, appliquée au secteur immobilier, demandera à être revisitée. Car, quelles que soient l’ampleur de la crise, et sa durée, toutes les SCPI ne seront pas touchées, à supposer qu’elles le soient, dans les mêmes proportions.

Des risques différents d’une SCPI à l’autre

Les mieux armées, à court terme, sont à priori celles qui cumulent au moins deux caractéristiques. En premier lieu, des patrimoines de qualité, bien sûr. Mais, surtout, très largement diversifiés. Par secteur (bureaux, commerce, logistique…), par typologie de locataire, et par zone géographique. Et, deuxièmement, le fait qu’une large partie de ce patrimoine ait été constituée depuis un certain nombre d’années. Ce qui signifie à la fois des actifs acquis à des prix moins élevés que ceux pratiqués ces derniers mois. Et la possibilité de s’être doté des réserves qui permettront de compenser d’éventuelles pertes de recettes…


Frédéric Tixier

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