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Mélanie Schees Conseils : « La crise coronavirus impacte peu les relations de confiance nouées avec mes clients… »

Sébastien Bareau interroge Mélanie Schees, fondatrice de son cabinet du même nom, à Paris. Cette néo-conseillère en gestion de patrimoine a décidé de collaborer avec un groupement. Afin d’être plus efficace et ainsi se concentrer sur son savoir-faire. Elle nous explique aussi son quotidien de CGP confinée. Et la manière dont ses clients l’interpellent sur la crise en cours. L’avis – et la vie – d’un CGP…

Quels sont la taille et l’historique du cabinet Mélanie Schees Conseils ?

Mélanie Schees – J’ai créé le cabinet Mélanie Schees Conseils il y a deux ans. A la suite d’une reconversion professionnelle. Après 10 ans de collaboration dans les services achats du secteur de la grande distribution, je souhaitais en effet exercer un métier orienté à la fois vers le chiffre, les valeurs humaines et l’écoute. Je ressentais un besoin de me sentir utile. Pour les autres et surtout afin de redonner du sens à mes propres valeurs. J’ai fait le choix de rejoindre le réseau Inovea. C’est un réseau d’indépendants qui me permet de proposer à mes clients des solutions diverses. Notamment au travers un programme innovant de pédagogie financière de la famille. Je suis donc indépendante, tout en bénéficiant de la force d’un groupe. Aujourd’hui, je m’occupe d’une soixantaine de clients, qui détiennent majoritairement de l’immobilier en direct, de l’assurance-vie et des SCPI.

Précisément, quels types de produits préconisez-vous ?

Mélanie Schees – Je privilégie les solutions qui permettent à mes clients d’atteindre leurs objectifs de vie. Je leur conseille donc à la fois des placements financiers types. Tels que l’assurance-vie, le PER individuel, les placements type Girardin, ou le viager solidaire. Et à la fois des produits immobiliers. Tels que des produits Pinel, LMNP, Malraux, Monuments Historiques, ou SCPI. Je peux également présenter, aux chefs d’entreprise et aux professions libérales, une gamme de prévoyance et d’assurance homme clé. A contrario, et par manque de recul, il ne me paraît pas opportun de présenter des investissements dans l’art ou forestiers.

Vous évoquez les SCPI. Que pensez-vous de ce type de placement ?

Mélanie Schees – J’apprécie fortement les SCPI. Pour leur simplicité de gestion, leur grande diversité, et leur aspect mutualisation du risque. Se constituer un portefeuille de SCPI est une solution que je préconise. Elle confère aux investisseurs une plus grande diversité géographique (vers l’Europe, notamment) et sectorielle (expositions aux secteurs du commerce, du bureau, résidentiel). Enfin les SCPI offrent diverses possibilités en termes d’acquisition (en pleine propriété, en démembrement…) et de moyens de financement (cash, à crédit, en versement mensuel…). Ces options sont très utiles pour se constituer un patrimoine, quelles que soient ses ressources…

Quelle serait la composition d’un portefeuille type, pour un client lambda ?

Mélanie Schees – Actuellement, je ne me considère pas comme une pure financière. J’estime en effet que mes connaissances boursières ne me permettent pas encore de gérer les portefeuilles de mes clients. J’ai donc décidé de travailler avec des mandats de gestion pour assurer à mes clients un parfait suivi de leurs allocations d’actifs. Bien évidemment, cela n’enlève rien à la valeur ajoutée du suivi régulier que j’effectue sur l’ensemble de leurs problématiques. Mais j’estime que nous avons chacun notre métier. Et qu’il est plus judicieux de travailler en interprofessionnalité. En assurance-vie, j’utilise rarement des supports immobiliers. Sauf si nous avons défini, avec le client, un objectif long terme. Car les frais d’entrée sont plus élevés, et il faut du temps pour les amortir. Concernant la défiscalisation immobilière, il n’y a pas de règle définitive. Seuls les objectifs des clients sont pris en compte.

En cette période mouvementée, quelles actions avez-vous menées auprès de vos clients ?

Mélanie Schees – Depuis le début de la crise, j’informe mes clients sur ce qui se passe. Surtout, je suis là pour les rassurer, et leur rappeler l’objectif de chaque investissement. Afin d’éviter qu’ils ne cèdent à la panique. Je suis très satisfaite des retours de mes clients. Ils me disent se sentir écoutés et rassurés par mon suivi. Je leur propose également des astuces, pour leur permettre notamment de faire le point sur leur trésorerie.

Certains de vos clients se sont-ils inquiétés plus que d’autres ? Et quelles ont-été vos réponses ?

Mélanie Schees – Etonnement, très peu de clients ont eu des réactions exagérées. Nous avions revalidé ensemble leurs objectifs en début d’année. Et, comme je l’indiquais, j’ai maintenu la communication avec eux dès le début de la pandémie. J’interfère avec mes clients par des visio-conférences, au cours desquelles nous échangeons sur leurs interrogations. Leurs retours ont évidemment fait ressortir une légère angoisse. Mais une angoisse raisonnée, que nous avons réussi à dissoudre ensemble.


Comment vous préparez-vous à la sortie du confinement ?

Mélanie Schees – Après chaque crise, il y a toujours eu un rebond. La patience est un élément important. Je rappelle aussi à mes clients l’importance de l’objectif défini et sa durée. Et la ou les raisons pour lesquelles ils avaient investi initialement. Ce qui évite de céder à la panique initiale. Je leur explique également l’intérêt de maintenir leurs versements programmés durant cette période. A contrario, je ressens davantage d’inquiétude de la part des prospects. Mon objectif premier est de lever leur angoisse, de les informer, afin d’établir une relation de confiance auprès d’eux. Enfin, je réfléchis et travaille d’ores et déjà à la mise en place d’un plan de communication dédié à la sortie du confinement…

Sébastien Bareau


 

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Xavier Lépine : « des stress tests financiers aux stress tests économiques… »

Dimanche 26 avril, Xavier Lépine, président du Groupe La Française, et Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, étaient en direct sur Sud Radio, dans l’émission « Osez investir ». Au menu : l’épargne, le chômage, la reprise, l’immobilier de bureaux. Et des pistes sur le modèle économique d’après-crise. Extraits.

Thomas Binet[1] – Guy Marty, les Français, on le sait, sont de grands épargnants. Mais la crise va ponctionner une partie de cette épargne. Vers où devrait-elle s’investir dans les mois, années à venir ?

Guy Marty – Vous savez, c’est toujours pareil. Curieusement, en 2019, il y a eu beaucoup de déclarations selon lesquelles les Français n’épargnaient pas comme il fallait. Ils étaient trop prudents ! Ils plaçaient trop sur les livrets, au lieu d‘aller vers l’aventure et vers le risque, et la rentabilité ! Maintenant que nous sommes dans la crise, on s’aperçoit que, finalement, ce qu’ils faisaient n’était pas si mal que ça. Aujourd’hui, ils épargnent. C’est normal puisqu’on dépense moins. Mais l’on est en train de nous dire : « ce n’est pas bien, cela va gêner la reprise si vous gardez trop d’argent ». Je pense qu’il faut arrêter de faire des procès d‘intention aux Français. Quand nous épargnons, c’est notre argent. En outre, historiquement, les Français n’épargnent pas si mal que ça.

Thomas Binet – Considérez-vous que l’épargne va repartir, va pouvoir financer des choses dans les mois à venir ? Ou que l’on est dans une situation où cela sera compliqué ?

Guy Marty – Pour la reprise, il y aura évidemment beaucoup d‘épargne de précaution.  Il y aura un certain temps pendant lequel on ne saura pas « ce que vont devenir les choses ». De toute façon, l’épargne est toujours utile d’une façon ou d’une autre. Quand on met de l’argent sur le livret A, cela finance le logement social. Quand on met de l’argent sur les fonds en euros des contrats d’assurance-vie, cela finance les emprunts d‘Etat. Donc, de toute façon, l’épargne, elle « se pose » quelque part. Donc, elle sert à l’économie. Il est vrai qu’il serait plus souhaitable qu’elle finance assez directement, ou l’immobilier, ou les entreprises. Mais arrêtons les mauvais procès…

Thomas Binet – Xavier Lépine, plus de 10 millions de Français sont en chômage partiel – un million de plus que la semaine dernière – soit un salarié sur deux dans le secteur privé. Le risque que ce chômage partiel se transforme en chômage pur et dur est donc grandissant. A l’issue de la précédente crise, celle de 2008, on avait enregistré 1 million de nouveaux demandeurs d‘emploi. Croyez-vous que nous revivrons une situation similaire, voir plus complexe, dans les mois et années à venir ?

Xavier Lépine[2] – Je dirais plus complexe, mais pas similaire. Quand il y avait crise financière ou crise économique, il y avait crise de l’appareil de production. Ici, c’est une crise sanitaire, on le sait. Mais, surtout, il n’y a, au stade actuel, pas de destruction d‘entreprise, pas de destruction de matériels ou d‘équipements, comme dans une guerre. C’est un arrêt pur et simple de la production. Qui pour le moment, et durablement souhaitons-le, est soutenue, en tout cas autant que nécessaire, par les Etats, directement, et les banques centrales. Donc, effectivement, cela crée, à court terme, un chômage partiel énorme. Pour savoir s’il se transformera en chômage durable, il faut attendre le détail des modalités de déconfinement et le rythme de redémarrage de l’économie.

Thomas Binet – Les conditions du déconfinement seront connues la semaine prochaine…

Xavier Lepine – Ce qui est absolument certain, c’est qu’il y aura moins de consommation. J’entendais la fin de la discussion avec Guy Marty : effectivement, les réserves de précaution seront plus importantes. Et il y aura moins de consommation. Et également moins d‘investissements de la part des entreprises. Parce que les entreprises investissent pour répondre à une demande. Si la demande est plus faible, l’investissement aussi. Donc effectivement, il y aura, en tout cas pendant un certain temps, un chômage beaucoup plus important, c’est certain.

Thomas Binet – Est-ce que vous reprendriez à votre compte la formule présidentielle. Selon laquelle « il faut sauver l’économie, quoi qu’il en coûte ». Ce qui signifie, a priori, plus de dettes et… plus d‘impôts.

Xavier Lépine – Je pense que c’est un problème assez philosophique. Aujourd’hui on estime à peu près à 10 % la baisse du PIB en France, sur l’année 2020. Le PIB de la France est de 2 220 milliards d‘euros. 10 %, c’est donc 220 milliards d’euros de PIB en moins. Alors, « quoi qu’il en coûte », cela signifie 220 milliards d’euros. Ce qui veut dire, si l’on considère qu’il s’agit « d’économiser » 500 000 vies, qu’une vie « vaut » 500 000 euros (je ne comprends pas).C’est un peu cynique, mais c’est mathématique… C’est donc un choix de société. Et ce choix a manifestement évolué. Lors de la dernière grande pandémie – celle de 1968, 1969 -, les gens n’avaient pas été confinés. Parce que les mentalités étaient différentes. Aujourd’hui, la réponse, c’est « quoi qu’il en coûte » …

Guy Marty – On voit bien que la crise sanitaire est gérée très différemment, en Allemagne par exemple, qu’en France. Le confinement est beaucoup moins sévère en Allemagne. Que pensez-vous des conditions de la reprise en Allemagne, par rapport à la France ?

Xavier Lépine – Il y a une double approche. Il y a une approche globale par le pacte social. Qui est très différent d’un pays à l’autre. Pour les pays « du Nord », le travail est assuré. Presque « quoi qu’il en coûte »… Dans les pays « du Sud », y compris la France, l’implication n’est pas la même. Les salariés placent souvent la prise en compte du risque potentiel avant l’obligation de production… Et c’est tout le problème de l’Europe. C’est une unité politique faible, qui assemble des pays dont les pactes sociaux sont à géométrie variable. L’autre approche, c’est la situation spécifique de l’Allemagne. Son pacte social repose sur un avantage comparatif. L’Allemagne maîtrise toute la chaine de l’industrie chimique, y compris la fabrication des tests sanguins. Il lui est donc plus facile de tenir le pacte social du « quoi qu’il en coûte »…

Thomas Binet – Cette crise est génératrice de menaces, mais peut-être aussi d’opportunités. Lesquelles, selon vous ?

Xavier Lépine – Ces opportunités sont, selon moi, très importantes. La crise a accéléré des tendances de fond. Ces vingt dernières années, la croissance mondiale a avoisiné les 5 % par an. C’est gigantesque. Le PIB a progressé de 60 %. Quand, dans le même temps, la population n’augmentait « que » de 25 %. Cela a permis de sortir de la pauvreté près d’un milliard d’individus. Génial ! Mais il y a un prix à payer. Ce prix, ce sont des problèmes sociaux dans tous les pays développés. Le mouvement des Gilets jaunes, en France, en est un exemple. Mais ce prix, c’est aussi le réchauffement climatique. La crise accélère la prise en compte de ces phénomènes sociaux et environnementaux. Et l’urgence d’imaginer un nouveau modèle économique.

Thomas Binet – C’est-à-dire ?

Xavier Lépine – Ce qui se faisait à petit pas, et parfois à contre-cœur, va s’imposer. La crise sanitaire pointe du doigt les fragilités de nos systèmes. A la différence de la crise de 2008, qui avait débouché sur la mise en place de stress tests financiers, elle va conduire à la mise en place de stress tests économiques. Les entreprises vont mesurer le risque de non-production en cas de confinement. Elles vont sans doute relocaliser une partie de leur appareil productif. Elles vont simplifier leurs processus. Ce sont des opportunités énormes pour les entreprises, mais aussi pour les Etats.


Guy Marty – Quel sera l’impact de la crise actuelle sur le secteur de l’immobilier d’entreprise ?

Xavier Lépine – On a tous réalisé que le télétravail, c’était possible. Certains salariés vont sans doute se dire qu’aller au bureau trois jours par semaine, et télétravailler les deux autres, c’est une super idée. Cette demande, surtout dans les zones très denses où le temps de transport est plus long, est en train d’émerger. Il est donc possible que les entreprises, sous cette pression, adoptent de nouvelles formes d’organisation. Qui conduirait à réduire leurs propres demandes en postes de travail. Donc en actifs de bureaux. Il y aura aussi un impact sur le concept de coworking. Qui regroupe en réalité deux aspects : proximité, et densification. Ce concept de densification va perdre en acceptabilité. Le coworking reste en revanche une sorte de laboratoire pour les grandes entreprises. Qui peuvent ainsi offrir à leurs salariés des espaces de travail plus conviviaux, sans s’engager sur le long terme…

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Ecouter le podcast de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio


[1] Thomas Binet est l’animateur de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio, diffusée tous les dimanches matin à 9 h 42.
[2] Xavier Lépine est le président du groupe La Française. Il publie régulièrement ses réflexions et prises de position à découvrir sur le site de La Française.

Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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La technologie blockchain au secours de la crise sanitaire  ?

La crise coronavirus a mis à l’arrêt bon nombre de secteurs. Y compris et notamment l’immobilier. Dans les services, la continuité de l’exploitation est en partie possible grâce à la digitalisation d’une partie des processus. En partie seulement. La technologie blockchain constitue-t-elle une solution ? Oui, répondent deux experts de ConsenSys, Matthieu Bouchaud, Product Manager chez ConsenSys Codefi, et David Poupardin, responsable développement stratégique chez ConsenSys.

En quoi la crise actuelle interroge-t-elle la technologie blockchain ?

B. et D. P. La crise que nous vivons actuellement est intéressante à étudier. Elle entraîne la mise en place de mesures exceptionnelles d’urgence à travers le monde. Notamment de la part des banques centrales. Ces mesures ont pour objectif de limiter les effets négatifs de la crise sur notre économie. C’est le cas, par exemple, du gel des rachats d’actions et des dividendes à l’échelle mondiale. Ou de l’accord de prêts garantis par le gouvernement aux petites et moyennes entreprises, titrisés et refinancés par les banques centrales. Ou bien encore de la canalisation de la liquidité afin d’empêcher les chaînes d’approvisionnement mondiales de s’effondrer. Mais l’implémentation de ces mesures pose de nombreux problèmes de coordination. Nous pensons que ces actions pourraient être mises en place de manière plus simple. Si l’infrastructure commerciale et financière mondiale décidait de reposer sur une infrastructure blockchain plus efficace, décentralisée et résiliente.

De quelle manière ?

B. et D. P. Dans les bases de données électroniques d’aujourd’hui, toute information peut théoriquement être reproduite à volonté. C’est pourquoi la plupart des gouvernements autorisent exclusivement les acteurs réglementés à tenir le registre des investissements numérisés. Pour éviter certains écueils, tels que l’exécution de transactions trompeuses ou la création d’actifs artificiels. Avec la blockchain, ces pièges peuvent aussi être évités, et ce directement au niveau du code source de la technologie. Qui est disponible et vérifiable pour tous les membres du réseau. De plus, la création d’Ethereum a permis un réseau blockchain capable de produire des «contrats intelligents». Lesquels, une fois programmés, peuvent s’exécuter automatiquement sans que les résultats soient modifiés ou manipulés. En effet, contrairement à ce que certaines critiques soutiennent, le potentiel de la blockchain n’est pas la création d’un espace libre et non réglementé dans lequel chacun peut inventer de nouveaux instruments financiers.

Quel est donc le potentiel de la blockchain ?

B. et D. P. Son potentiel réside plutôt dans la création d’une infrastructure commerciale et financière beaucoup plus efficace et mondialisée. Dans laquelle de nombreuses couches de contrôle et d’intermédiation ne sont plus nécessaires. Car elles auront été remplacées par des règles informatiques transparentes et immuables qui assurent les mêmes fonctions de gestion des risques

La crise a aussi mis en exergue certains manquements dans la chaîne transactionnelle immobilière. Notamment chez les notaires…

B. et D. P. Une grande partie des services de l’administration étaient, jusqu’à présent, entièrement bloqués. Tous les systèmes qui requièrent l’utilisation du papier sont à l’arrêt, pour des raisons sanitaires évidentes. C’était le cas pour les services de publicité foncière et de dépôts des permis de construire. La fermeture d’une partie des études notariales n’est donc qu’une partie du problème. Beaucoup d’entre elles sont capables de traiter les transactions de manière digitale. Mais ces dernières nécessitaient l’établissement d’une procuration supposant un contact physique. On sent bien que les processus de digitalisation n’étaient pas allés au bout du raisonnement. Au regard des différentes solutions numériques de communication à distance disponibles, comment expliquer qu’un notaire n’était pas en mesure de signer un acte authentique en visioconférence devant les parties ? Ce point a fort heureusement été corrigé par l’ordonnance du 3 avril dernier. Nous espérons que cette mesure perdurera.


Qu’en est-il pour les sociétés de gestion d’actifs immobiliers ?

B. et D. P. Le plan de continuité d’activité des sociétés de gestion a lui aussi été mis à l’épreuve. Les solutions de dématérialisation ont souvent été créées sans prendre en compte certaines problématiques. Comme, par exemple, la nécessité pour les collaborateurs d’accéder à distance à leurs serveurs, en toute sécurité. C’est une chose de permettre la souscription/vente à distance aux investisseurs. C’en est une autre, plus complexe, que de permettre le traitement et le fonctionnement complet d’un fonds immobilier, entièrement à distance. Le secteur de la pierre-papier pourrait profiter de cette révolution pour changer de nom… Et peut-être s’engager dans une modernisation plus radicale. Les sociétés de gestion d’actifs immobiliers sont vectrices d’innovation. Elles ont déjà initié, ainsi que certains de leurs distributeurs, des modifications fondamentales dans la façon d’investir. En se concentrant, notamment, sur une expérience client enrichie.

Quels enseignements le secteur immobilier doit-il tirer de la crise actuelle ?

B. et D. P. Le marché de l’immobilier va chercher à identifier les causes des problèmes auxquels il a dû faire face. Et tenter de pallier ces différentes inefficacités. Comme il l’a fait pour les SCPI, en 1993, lors de la crise de liquidité. Des nouvelles façons d’interagir avec les clients seront mises en place. Et les solutions digitales reposant sur une infrastructure blockchain s’imposeront tout naturellement. En raison de qualités supérieures aux systèmes actuels. Telles que la décentralisation, la sécurité, les possibilités d’automatisation sans limites, et le faible coût d’utilisation et de maintenance de cette technologie. La crise a révélé l’importance de la dématérialisation. Et la nécessité d’utiliser des solutions intégrées permettant de faire fonctionner une entreprise, entièrement à distance, de bout en bout. C’est d’ailleurs l’ambition de certaines solutions de gestions d’instruments financiers – notamment de parts de fonds immobiliers-, aujourd’hui disponibles, comme Codefi Assets

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est une entreprise de logicielle blockchain qui construit des infrastructures, des outils et des produits pour les institutions, les entreprises et les développeurs sur le réseau Ethereum. Depuis 2014, ils ont tokenisé des milliards de dollars d’actifs numériques, dont une large gamme de produits de consommation, de stablecoins, d’immobilier et d’instruments financiers. Leurs produits –MetaMask, Codefi, PegaSys et Infura– sont utilisés par des centaines de milliers d’utilisateurs. En tant que studio de production d’Ethereum, ConsenSys a initié plus de 100 entreprises avec plus de 100 M$ d’investissement depuis 2016. Leur mission est de construire une base plus fiable pour débloquer de nouveaux modèles commerciaux, gagner en efficacité grâce à une infrastructure informatique partagée et utiliser des méthodes cryptographiques modernes pour protéger les données privées des utilisateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, publie tous les vendredis une actualisation de sa note de conjoncture sur l’impact de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Il analyse cette semaine le secteur de l’immobilier de santé. Extraits…

« Les fondamentaux qui soutiennent l’immobilier de santé restent d’actualité »… Pour Daniel While,  directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, la crise actuelle ne devrait pas, à court terme, « mettre en risque » la viabilité de cette classe d’actifs. Qui est pourtant l’une des plus impliquées « physiquement » dans la lutte contre l’épidémie de coronavirus. En sortie de crise, ses contours pourraient en revanche être revisités…

Immobilier de santé : une classe d’actifs immobilière « alternative »

Daniel While, dans sa note de conjoncture du 3 avril dernier, commence par rappeler que l’immobilier de santé est encore une classe d’actifs dite « alternative ». Sa montée en puissance auprès des investisseurs institutionnels, depuis 2015, est toutefois importante. Notamment en raison de multiples opérations d’externalisation des murs réalisées par les principaux opérateurs de la santé. Mais son poids relatifs (7,3 Md€ investis en 2019 au niveau européen), au regard de celui des bureaux (130 Md€ en 2019), reste marginal. Cet intérêt croissant pour l’immobilier de santé a toutefois eu un impact sur ses niveaux de valorisation. Ses taux de rendements à l’acquisition se sont compressés.  « En France, les EHPAD les plus qualitatifs s’achètent à un taux égal ou inférieur à 4% et les cliniques MCO[1] prime à un taux de l’ordre de 5,15% », rappelle notamment Daniel While.


Des fondamentaux qui restent d’actualité

La prime offerte par le secteur, par rapport au bureau, n’a toutefois pas significativement évolué depuis 10 ans. Ce qui confirme « la valorisation rationnelle du secteur malgré sa croissance », observe le directeur recherche et stratégie. L’immobilier de santé conserve en outre, malgré la crise, ses fondamentaux.

  • Une pénurie d’offre de lits, dans le secteur sanitaire, médico-social, et hébergement des seniors
  • Un niveau de rendement supérieur à celui du secteur des bureaux
  • Une pratique de marché conduisant à la signature de baux longs (de 9 à 12 ans en France)

Ces caractéristiques sont, selon Daniel While, des facteurs de soutien à l’investissement et donc, indirectement, «aux valeurs ». Et ce d’autant plus que les investisseurs contractent avec des opérateurs de santé privés « d’envergure nationale et européenne ». Le secteur santé ne devrait donc pas être impacté, à court terme, par la crise sanitaire.

Un impact lors de l’après-crise

Pour l’heure, les acteurs se doivent de « gérer l’urgence ». Mais « cet effort de solidarité ne devrait pas mettre en risque leur viabilité économique ni leur capacité à honorer leurs engagements locatifs », estime Daniel While. En sortie de crise, d’autres questions risquent en revanche de se poser. L’épisode en cours est en effet l’occasion d’une prise de conscience des faiblesses des systèmes de santé, au niveau mondial. Il pourrait conduire à une remise en cause des « logiques d’efficience » auxquelles elles obéissent. Et leur remplacement par des « logiques d’efficacité ». Autrement dit, chercher à atteindre « un objectif maximal, quel qu’en soit le coût ». Plutôt que de viser un objectif, au moindre coût. Car, la pandémie montre « le coût économique extrême » pour faire face à une pénurie de lits.

Une logique d’efficacité dans le temps

Lequel dépasse « largement le coût des lits s’ils avaient été maintenus en excès », souligne Daniel While. Une logique « d’efficacité dans le temps » qui rappelle celle qui sous-tend celle de la transition écologique. Mieux vaut en effet réaliser « un investissement important » aujourd’hui afin d’éviter « un coût colossal » demain. Pour le directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, l’un des enseignements de la crise actuelle est donc la nécessité de « surinvestir » le secteur de la santé. Car, estime-t-il, « en première ligne face à la pandémie, l’infrastructure sanitaire sera au cœur du monde d’après »…

Frédéric Tixier

[1] Médecine-Chirurgie-Obstétrique


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4 – La note de conjoncture au 3 avril

3 – La note de conjoncture au 27 mars

2 – La note de conjoncture au 20 mars

1 – La note de conjoncture au 12 mars

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Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne. 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

L’IEIF vient de publier un nouveau flash Covid-19 consacré à l’impact de la crise sur le secteur immobilier. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler reviennent notamment sur la question de la valorisation des actifs immobiliers. Si le marché physique, faute de transactions, n’envoie plus de signaux-prix, l’immobilier coté peut en revanche partiellement faire office d’indicateur avancé.   

Progressivement, l’impact économique de la crise Covid-19 se matérialise en chiffres. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, seniors advisors à l’IEIF, commencent par rappeler, dans la troisième étude qu’ils consacrent aux conséquences pour l’immobilier de la crise sanitaire en cours, les dernières projections des instituts de statistiques.

Un mois de confinement = -3% de PIB annuel…

La note de conjoncture de l’INSEE, publiée le 26 mars, estime en effet la contraction de l’économie française à environ 35%. La perte d’activité la plus violente est celle du secteur de la construction. Elle se monterait à 89%, soit 6% du PIB. Mais c’est le recul des services marchands, qui représentent 56% du PIB, qui est la plus impactante. Moins 36%… « Cette estimation conforte l’observation de l’industrie immobilière via l’arrêt des activités des locataires dans l’hôtellerie, la restauration et les commerces », observent les deux seniors advisors. Au total, l’INSEE calcule que l’effet d’un mois de confinement sur le PIB annuel serait de l’ordre de -3%. Et de -6% sur deux mois. Et la situation est « plus ou moins la même en zone euro. Et pour l’ensemble des pays européens », considèrent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

Sur le sujet des marchés immobiliers, et de leur valorisation, les deux analystes rappellent que deux facteurs sont à considérer. D’abord, l’impact de la crise sur les revenus locatifs. Puis sur la prime de risque locative. « Cette prime de risque est comparable à une prime de volatilité sur les marchés financiers », expliquent-ils. Elle pourrait donc augmenter. En fonction de critères à « recalibrer », tels que la qualité du locataire. Ou la durée et la structure des baux, par rapport à leur localisation géographique. Et la fonctionnalité des immeubles. Mais, « à ce stade, l’absence de transactions ne permet pas de trancher ». Le marché de l’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix. Faut-il dès lors considérer l’immobilier coté en tant qu’indicateur avancé ?

Des enseignements à tirer de l’immobilier coté

L’immobilier coté a chuté comme les marchés actions. Il est toutefois possible d’en tirer un certain nombre d’enseignements. D’abord, constatent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, « cette chute s’est faite de manière simultanée et de même ampleur au niveau mondial ». Sauf pour les pays pour lesquels le pic d’épidémie est déjà dépassé. Et qui disposent d’un compartiment immobilier coté suffisamment important pour être significativement pris en compte. Tels que Singapour et Hong-Kong, où la chute a été moins brutale. Ces marchés ne sont toutefois pas encore en phase de reprise. Plus intéressante est alors l’analyse sectorielle des replis. Les indices européens montrent que « le secteur résidentiel et celui de l’immobilier de santé sont particulièrement résilients », observent les deux économistes.

De forts écarts sectoriels

A l’inverse, le secteur de l’hôtellerie est celui qui accuse le plus fort repli. Celui du commerce, et certains secteurs logistique et industriel, ont également beaucoup souffert. Plus, en tout cas, que le secteur des bureaux, « qui est en ligne avec les marchés actions en général ». De façon plus structurelle, concluent les deux économistes, une autre question sera bientôt d’actualité. Celle d’un nécessaire rebalancement de l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels. « Dont l’exposition en actifs immobiliers a mécaniquement augmenté avec la baisse des valeurs mobilières », rappellent-ils…

Frédéric Tixier

 


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Coronavirus : l’impact sur les marchés immobiliers européens

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, publie tous les vendredis une actualisation de sa note de conjoncture sur l’impact de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Il analyse cette semaine les principaux marchés immobiliers de la zone. Extraits…

Les principaux marchés immobiliers de la zone euro sont touchés par la crise du coronavirus. Mais tous ne sont pas frappés de la même manière. Pour mesurer ces effets différenciés, Daniel While, directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM, a mis en perspective trois éléments.

Fondamentaux, vulnérabilité sanitaire et momentum économique

D’abord, les fondamentaux du marché immobilier avant l’arrivée du Covid-19. Autrement dit, la prime de risque (sur les bureaux), la liquidité du marché de l’investissement, et la fluidité du marché locatif. La vulnérabilité sanitaire des grands pays de la zone euro, dans un deuxième temps. Et enfin, le momentum économique « d’avant la crise », approché par les prévisions de croissance du PIB pour 2020. « Celles-ci se révèleront fatalement fausses », reconnaît Daniel While, « mais donnent une idée de la dynamique économique des pays ». Ces éléments sont résumés dans le tableau ci-dessous.


Le marché immobilier italien devrait connaître le choc le plus important

L’expert en tire les enseignements suivants, marché par marché. Selon lui, c’est le marché italien qui devrait connaître le choc le plus important. Il cumule en effet « une prime de risque déjà insuffisante avant la crise » et « une vacance relativement élevée de son parc de bureaux ». Sachant que le pays s’avère aujourd’hui le plus durement touché par le virus… Le marché espagnol se trouve un peu mieux loti. Il offrait, avant la crise, « une prime de risque appréciable ». Et, du fait d’une croissance économique supérieure à celle de la zone euro, il était devenu « l’un des territoires d’élection des investisseurs immobiliers français ». Cette belle dynamique est, selon Daniel While, désormais « coupée ». C’est au final l’immobilier allemand qui est « le plus résilient du point de vue de ses fondamentaux ».

Des facteurs de résilience spécifiques pour le marché immobilier français

Marchés profonds, forte prime de risque, valeurs métriques relativement basses : des atouts qu’il conserverait si l’Allemagne sait adapter son modèle au contexte post-crise. Quant au marché immobilier français, il offre « des facteurs de résilience spécifiques ». Tels qu’une prime de risque « conséquente ». La profondeur inégalée du marché francilien. Ou une forte diversification sectorielle des locataires. Ainsi qu’une « dynamique de hausse des loyers de bureaux depuis 2 ans ». Des avantages comparatifs qui, estime Daniel While, « devraient perdurer »…


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Il n’y a pas de planète B…

Dans une tribune publiée le 25 mars, Xavier Lépine, président du directoire du groupe La Française, livre son analyse sur les conséquences de la crise du coronavirus. A court terme, mais aussi à plus long terme. Il prédit notamment la fin du modèle de l’ultra-mondialisation. Et d’importants changements dans l’immobilier tertiaire…

Une crise sanitaire mondiale avec une vitesse de propagation exponentielle, dont la temporalité et la profondeur sont inconnues. Et cela dans un monde globalisé, tant sur le plan des activités économiques que des marchés financiers : une seule certitude, la situation que nous vivons n’a jamais connu d’équivalent, et tout ce qui peut être dit ou fait pourra s’avérer exact… ou faux en fonction de paramètres sanitaires, puis politiques, aujourd’hui inconnus.

Le flight-to-quality en partie désavoué

Concrètement, la notion de flight-to-quality n’a, cette fois-ci, qu’imparfaitement fonctionné, le Bund allemand ayant également dévissé devant la crainte des déficits budgétaires et le soutien “bazooka” de la BCE mis en place. Ceci laisse à penser que la politique de taux longs à zéro pourrait se terminer faute d’appétit des investisseurs. Il faut peut-être dès lors retenir l’acceptation de refuge comme le lieu où se rassemblent des gens d’une même catégorie, où ils se sentent acceptés… Le refuge devient ainsi temporaire et relatif… Il en est donc des marchés financiers comme de la santé.

Vivre en accéléré le scénario des 15 prochaines années

Cette crise majeure nous fait vivre en accéléré le scénario que nous pensions voir se réaliser sur les 15 prochaines années. Rappelons-le, lorsque les climatologues nous interpellaient dans les années 2000 sur les conséquences du réchauffement climatique en 2100, la sensibilité des décideurs politiques et économiques était proche de zéro, la préférence pour le présent étant “humainement, économiquement et politiquement” dominante ; une valeur actuelle, pour parler mathématique, proche de 0 : (1 + 3 %)ˆ-100 = 5 % (3 % étant le taux de rendement nominal de très long terme). Depuis la COP21, les climatologues ont réussi à convaincre les politiques de l’urgence climatique en évoquant 2030, soit une valeur actuelle qui passe de 5 % à 65 % soit (1 + 3 %)^-15.

Transitions énergétique et écologique deviennent incontournables

De cette accélération brutale de la valeur actuelle, soit par prise de conscience “éthique“, soit par simple anticipation de nouvelles règles du jeu en cours d’élaboration, les acteurs économiques (dans une majorité de plus en plus importante) intègrent ces paramètres dans leur stratégie : transition énergétique et transition écologique (relocalisation, circuits courts, etc.) deviennent incontournables. Rappelons-le, le coût de cette transition, au-moins dans sa dimension carbone, est estimé par le GIEC à 50 € la tonne de CO2, soit 2 000 Md€ d’investissements par an, équivalent à 2 % du PIB mondial ! Ce qui nous a fait dire que, pour permettre ce financement, les taux d’intérêt longs seraient administrés pour rester bas pendant un minimum de 5 ans. Et plus probablement pendant une durée proche de 10 ans.

Taux d’intérêt longs administrés pour rester durablement bas

Le temps que les premiers investissements commencent à être rentables et que l’inflation pointe son nez (la mondialisation ayant eu comme effet bénéfique de réduire très fortement le concept de Price maker).

Dans le même esprit, dans les pays développés, le désordre social engendré par la mondialisation questionne de plus en plus les démocraties. Et les actions “S” de l’ISR et de l’ESG paraissent bien timides pour résoudre les inégalités devenues parfois insupportables (en 40 ans les prix à la consommation ont augmenté de x 3,5, le SMIC x 4… mais l’immobilier résidentiel x 10 dans les zones tendues et le MSCI total x 33).

Organiser une nouvelle supply chain partiellement « déglobalisée »

Dans une logique d’arbitrage entre le rendement économique à court terme dans un environnement compétitif donné et la durabilité, les deux problématiques majeures pour les entreprises sont l’organisation d’une nouvelle supply chain partiellement “déglobalisée” et plus largement une complexité à définir un nouveau cadre à la notion de productivité et d’efficience du capital dès lors que la finalité de l’Entreprise n’est plus uniquement le profit.
Si ce ne sont sa soudaineté et son universalité, la crise sanitaire s’inscrit dans la même logique d’externalité qui, dans le cas présent, n’avait jamais été prise en considération dans les raisonnements économiques, dans les équilibres financiers comme dans les agendas politiques… Et sa valeur actuelle est de 100 !
Le scénario du pire doit être envisagé, ne serait-ce que parce qu’en tant qu’hypothèse, il sera pris en compte dans les décisions gouvernementales pour l’éviter.

Effondrement de la production mondiale de 30 à 40% sur le premier semestre

Concrètement, sur les deux premiers trimestres de 2020, la production mondiale va s’effondrer de 30 à 40 % et si les 3e et 4e  trimestres se reprennent, la production mondiale sera en baisse de 20 % sur l’ensemble de l’année.
Quelles que soient la durée et l’ampleur de cette crise sanitaire, on peut sans grand risque affirmer que “quoi qu’il en coûte” non seulement les Etats et les banques centrales joueront leur rôle pour soutenir leurs populations et leurs économies, mais également que les modèles économiques et sociaux seront revus en profondeur. De l’urgence climatique qui engendrait des arbitrages complexes entre l’urgence “relative“, son coût, la perte de compétitivité entre concurrents nationaux comme internationaux plus ou moins sensibles à cette nécessité[1], il paraît désormais certain que la prise en compte des externalités sanitaires sera d’une tout autre ampleur et remettra en cause les modèles “de l’ancien monde“.

” J’ai peur de la table rase, mais aussi de son contraire : que la peur passe en vain sans laisser de trace derrière elle. ”

Paolo Giordano (Contagions)

La question de la solvabilité se posera ensuite

S’il est très probable que les mesures pour assurer la liquidité seront efficaces, la question de la solvabilité se posera ensuite : quid des commandes et des fonds propres des entreprises alors que, paradoxalement, les efforts généralisés de soutien peuvent bénéficier à des passagers clandestins, notamment des entreprises ou secteurs qui n’auraient plus de sens dans ce nouveau monde entraînant une forte inflation et in fine une crise sociale et politique majeure ?

Les réponses sont massives tant de la part des banques centrales que des Etats. Mais la question fondamentale qui se pose est de savoir jusqu’où nos économies s’organiseront différemment à la sortie de cette crise ?
Accepterons-nous l’idée, qu’une fois la crise sanitaire passée, nous changerons d’ère et que nous entrerons dans une économie de guerre où, comme au début des années 40 aux Etats-Unis, l’appareil productif doit être structurellement réorienté ?

Le “S” de l’ESG intègre désormais le Sanitaire

L’augmentation des dépenses de santé, qui était considérée comme une mauvaise nouvelle, et celle de l’augmentation des ventes de voiture, une bonne, ne seraient plus la bonne équation ? Alors que les soldats qui sont au front sont ceux qui ont la valeur ajoutée la plus importante ?
Le “S” de l’ESG intègre désormais le Sanitaire : si nous avions souvent du mal à quantifier mathématiquement le S de l’ESG, il est clair que désormais ce critère sera prépondérant dans l’approche au même titre que l’Environnement.
Cependant si cette crise sanitaire crée une chute instantanée et mondiale tant de la demande que de l’offre, et s’il est probable que l’organisation mondiale de la surconsommation ne sera pas reproduite, la question essentielle qui se pose est de savoir par quoi elle sera remplacée.

Nomadisme virtuel vs nomadisme physique

Si, aujourd’hui, tous les gouvernements (et les banques centrales) adoptent une politique de soutien de leurs économies par le biais de politiques budgétaires et/ou monétaires hors normes, tous les pays ne sont pas durablement en situation de le faire, notamment à l’intérieur de l’Europe où de nombreux Etats, et non des moindres, étaient déjà en surendettement.
Cette nouvelle économie privilégiera le Sanitaire : la santé, les services qui vont autour, l’alimentation, l’hygiène, l’éducation, l’intelligence artificielle et d’une manière plus générale le nomadisme virtuel (plus que physique)… ce qui suppose de convertir lorsque cela est possible, comme en économie de guerre, une partie des industries… et en revalorisant le modèle social aux bénéfices de ces populations.

La question du S pour Solidaire devient la question primordiale !

Dans une vision optimiste, celle souhaitée par le secrétaire général de l’OCDE et de nombreux économistes, on peut espérer que les Etats mettent en place un Green New Deal et un Plan Marshall mondial dans une logique de solidarité pour la mise en place du nouveau monde “de relocalisation et de décarbonation“. Et même si, aujourd’hui, nous sommes incapables de chiffrer le coût de cette adaptation (y compris la socialisation des conséquences financières de la crise), il existe deux différences fondamentales par rapport aux crises précédentes. Il n’y a pas eu de destructions physiques. Et, la crise n’étant pas d’origine financière ou économique, si la crise sanitaire ne dure pas trop longtemps, la majorité des Etats aura réussi à limiter la casse en terme de faillites d’entreprises. Le coût de la relance serait important mais ponctuel. Resterait celui, colossal, de la transformation des modèles économiques et sociaux.

Des plans de relance très nationalistes

Dans une approche à ce stade malheureusement plus réaliste, on peut raisonnablement penser que, post-crise sanitaire, les plans de relance seront très nationalistes avec une très forte priorité au court terme, considérant, largement à tort, que le problème du réchauffement climatique est partiellement réglé du fait de la chute de la consommation, des modifications de comportements des acteurs et des relocalisations qui auront lieu. La démondialisation, déjà questionnée, va forcément s’accélérer, mais les réponses seront souvent nationales pour soutenir les économies locales (y compris nationalisation des compagnies aériennes et autres secteurs clés pour l’emploi, selon les pays). De nombreux Etats, déjà surendettés, vont utiliser dans les mois qui viennent leurs dernières cartouches pour soutenir leur population à court terme. Globalement le “système” en sortira encore plus épuisé.

Les différences de systèmes sociaux incitent à des traitements différenciés

En Europe, la position “nationaliste” de l’Allemagne qui annonce son plan de relance et refuse, jusqu’à présent, la mise en place d’un Plan Marshall/New Deal à l’échelle de l’Europe en est l’illustration.
Il est vrai que les différences de systèmes sociaux selon les pays ne peuvent qu’inciter, au moins dans un premier temps, à des traitements différenciés : la France a un système de protection fort (chômage y compris chômage partiel), alors qu’à l’autre extrême des pays développés, le chômage aux USA va passer de 3 à 20 % de la population active avec une faible protection… et une forte augmentation des ventes d’armes car il faut bien se nourrir…

Utopie vs dystopie

Il est bien évidemment trop tôt pour savoir, entre l’utopie et la dystopie, de quel côté va pencher la balance. Dans le meilleur des cas, le choc de la crise sanitaire crée un effet d’entraînement salutaire sur le long terme avec une forte réorientation de nos économies dans une logique où les externalités négatives (sanitaire, environnementales et sociales) sont prises en compte dans l’organisation du fonctionnement de l’économie mondiale (relocalisation, décarbonation). Dans le pire des cas, l’égoïsme national l’emporte, l’Europe et sa monnaie unique éclatent, les taux d’intérêt longs montent fortement, faute d’investisseurs de long terme, le court-termisme a épuisé les ressources financières et la planète continue de se réchauffer, certes plus lentement du fait d’une récession (plus ou moins) mondiale durable qui résulte de l’ensemble de ces paramètres, mais inexorablement.

Pas de planète B

Entre ces deux extrêmes, ce qui reste le plus probable, il faut espérer que la transition économique qui va avoir lieu ait suffisamment d’impacts pour que le retard que l’on prendra dans la transition environnementale soit supportable car en cas de crise environnementale… nous n’avons ni Etats, ni banque centrale… ni planète B.
La réponse est donc largement dans les mains des Etats, des banques centrales (mais aussi des populations) et singulièrement dans leur capacité à adopter une forme de solidarité qui est dans un premier temps apparemment moins optimum pour l’Etat qui soutient les autres. Autrement dit, dans leur capacité ensemble à investir sur le moyen terme. Les exemples ont historiquement existé sur des problématiques de long terme, mais rarement sur celles de court terme (y compris récemment sur l’achat des masques de protection…).


Pour les investisseurs, que faire dans ce contexte ?

Côté valeurs mobilières, on le sait, la rapidité des baisses de valeurs, tant des actions que des obligations, a été quasiment sans précédent, à l’exception, de mémoire d’investisseur “moderne“, de celle d’octobre 1987… dans un monde beaucoup moins financiarisé. La chute de 2008 a été encore plus importante mais un peu plus étalée dans le temps, ce qui avait permis à plus d’investisseurs de liquider leurs positions. Concrètement, cette crise s’est traduite par une disparition quasi instantanée de la liquidité, ce qui fait qu’au total, l’immense majorité des investisseurs est encore très largement investie… Alors qu’en moyenne les indices ont baissé de 30 % (mercredi 25 mars à 12h !).

Discrimination en fonction de la liquidité et de la perception de l’impact sectoriel

La discrimination s’est en premier lieu portée sur la liquidité possible des actifs et en deuxième lieu sur la perception de l’impact de cette crise par secteur : évidemment la santé, les télécoms, l’économie digitale étant moins affectés que la grande distribution physique, le tourisme ou le transport (pouvant aller jusqu’à la nationalisation des compagnies aériennes ou autres industries lourdement affectées), sans compter les banques, les foncières de commerce.

L’exemple Unibail Rodamco Westfield

Citons par exemple Unibail Rodamco Westfield dont le rendement du dividende 2020, après une annonce de baisse temporaire de 50 %, est de 8 %, une capitalisation boursière qui a chuté à 8,7 Md€ pour un patrimoine immobilier, y compris endettement, de 60 Md€. Les valeurs de dividendes/cours, même avec quelques trimestres de vaches maigres qui entraîneraient une baisse durable du dividende de… 30 %, ne justifient pas une telle décote. Citons là également les rendements sur dividendes de Total (9 %), ING (15 %), Bouygues (6 %), Metro (8 %), Allianz (6 %), Enel (5 %), Santander (8 %), Evonik AG (6 %), Prosienbensat Media (11 %) !

Obligations d’entreprises affectées

De leur côté, les obligations d’entreprises ont été particulièrement affectées et, reflet de la crise, les cotations qui s’exprimaient en spread au-dessus du taux sans risque (par exemple 250 bp), sont de plus en plus relatées en prix (par exemple 60 % du pair…). Sauf à considérer que cette crise sanitaire soit durable et à répétition, ces baisses sont pour la très grande majorité d’entre elles excessives, compte tenu notamment des mesures prises par les Etats pour soutenir l’économie et les banques centrales, notamment pour la liquidité.

Quid de l’immobilier tertiaire ?

Du côté de l’immobilier tertiaire, en ce qui concerne la France, le cycle amorcé de hausse des loyers est probablement cassé. Pour autant, l’impact du report des loyers des TPE et PME en difficulté doit être relativisé. La très grande majorité des véhicules collectifs sont très diversifiés. Et, si une année génère entre 4 et 4,5 % de rendement locatif (soit un peu plus de 1 % par trimestre), on voit que l’impact d’un trimestre avec peu d’encaissement de loyers est très, très loin, de la magnitude des impacts sur les autres classes d’actifs. Il est vrai que l’impact à moyen terme existera et ne sera pas univoque selon les secteurs. Probablement moins de plateformes logistiques portuaires et aéroportuaires de taille mondiale au profit d’une logistique plus décentralisée.

Il est donc urgent d’attendre…

Mais également une organisation du travail qui fera probablement plus appel au télétravail ou à des immeubles collectifs de bureaux de proximité (pour la région parisienne). Et une reprise rapide du commerce et de l’hôtellerie moyen-de-gamme. Ainsi qu’un questionnement sur l’immobilier résidentiel de luxe.

Il est donc urgent d’attendre… Il n’est évidemment pas satisfaisant pour un gestionnaire d’actifs de dire que la meilleure approche aujourd’hui est de ne rien faire ou, en tout cas, de ne pas vendre systématiquement. Bien sûr, les prix des actifs peuvent encore baisser en cas de mauvaises nouvelles additionnelles et cela en dépit du soutien des Etats et des banques centrales. Mais, dans la majorité des cas, les baisses ont été excessives sur les actifs cotés comme OTC et une correction violente à la hausse peut se manifester.

La fin du modèle de l’ultra-mondialisation

Et, en tout état de cause, la sortie de crise aura lieu et les cours reprendront un peu de couleurs par rapport à aujourd’hui. Il est beaucoup trop tôt pour définir une allocation d’actifs de long terme. D’autant plus que, quelle que soit la forme de la reprise, selon les pays et les secteurs elle pourra être en V, en U ou en L. Le seul élément à peu près certain, c’est la fin du modèle de l’ultra-mondialisation, et que la relocalisation aura un coût financier structurel… qu’il est aujourd’hui impossible d’évaluer. Les secteurs et pays à privilégier dépendront alors de la mise en place, ou non, d’un Green New Deal accompagnant un Plan Marshall ou à l’inverse de l’égoïsme et de la courte vue des nations.

Concrètement, trois scénarios possibles de sortie de crise

  • Crier victoire trop rapidement, c’est-à-dire, sans avoir les outils sanitaires pour éviter qu’elle ne reprenne, et replonger dans une deuxième pandémie plus longue que la première ; à ce titre, ce qui se passera en Chine sera l’indicateur avancé ;
  • Tomber sous le joug de régimes très autoritaires, utilisant toute la technologie pour tracer et contrôler les populations, la préférence de la santé à la liberté ;
  • Une société positive, empathique, restructurée, quoi qu’il en coute, pour l’intérêt des générations futures !

Au-delà des impacts qui resteraient à chiffrer quelles que soient la tendance et la magnitude de ces trois trajectoires, optimiste de nature, je reste convaincu que cette crise, telle une révolution industrielle, obligera toutes les parties prenantes à faire évoluer nos économies vers un monde plus durable tant sur le plan économique, écologique, sanitaire et social.

Xavier Lépine

[1] de par leur règlementation nationale, cf. les climato-sceptiques et autres Trump.

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A propos du groupe La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. La Française gère 69,25 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Stamford (CT, USA), Hong Kong, Séoul et Singapour. (31/12/2019). La Française est une filiale de la Caisse Fédérale du Crédit Mutuel Nord Europe (CMNE).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Coronavirus, une crise économique pas du tout comme les autres

L’épidémie du coronavirus et les mesures pour y faire face vont déboucher sur une crise économique de grande ampleur.

Cette crise est-elle plus grave ou moins grave que les crises que l’on a déjà connues ?

Nous n’avons aucune expérience d’un tel choc économique. Mais deux facteurs, eux aussi inédits, pourraient nous aider à traverser la période de paralysie économique et jouer un rôle important pour l’après-crise.

Sommaire :

Coronavirus, une crise économique inédite…elle aussi

Il est toujours tentant d’établir des comparaisons :

  • Avec la dernière grande crise, celle des subprime et de la faillite de Lehmann Brothers en 2008
  • Avec le choc pétrolier de 1974
  • Et même avec la crise de 1929

Toutes ces crises économiques étaient mondiales. Chacune, au moment où elles ont démarré, était inédite. Du jamais vu. Au-delà de ce qu’on avait imaginé. Pour chacune, le monde semblait plonger vers l’abîme. Puis la vie a repris son cours. Mais à quel prix ! La crise de 1929 nous a mené à la seconde guerre mondiale, le choc pétrolier de 1973-1974 a mis fin aux Trente Glorieuses, la crise de 2008 a démarré une vague d’endettement massif des États, une inondation de liquidités par les Banques Centrales et un appauvrissement d’une partie de la population.

L’épidémie de coronavirus n’échappe pas à la règle de l’inattendu, du choc sans précédent.

Il devient donc particulièrement important d’examiner la situation pour ce qu’elle est. Rien ne sert de savoir comment on résoudrait aujourd’hui la grande crise de 1929, ni ce qu’on aurait pu faire de mieux en 2008. Nous sommes en 2020.

Qu’est-ce qu’une crise ?

Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’une économie en bonne santé consiste en une multitude d’échanges et de communications, de tous les instants, entre de très nombreux acteurs. On peut parler de production, de consommation, de financement, tout se ramène à une infinité d’échanges.

Quand une crise économique se produit, la première conséquence est l’interruption de certains de ces échanges. Une entreprise qui fait faillite, une personne qui perd son emploi, ce sont de nombreux échanges, de nombreuses communications qui disparaissent. Si cela arrive à un grand nombre d’entreprises, à un grand nombre de personnes, le mouvement s’amplifie et la destruction des échanges accélère l’effet domino sur les entreprises et sur les individus. La production et la consommation diminuent, et l’on pénètre dans les zones d’ombre de la récession, voire de la dépression.

C’est donc un facteur économique qui déclenche la spirale catastrophique. Une crise bancaire et des déséquilibres entre production et consommation en 1929. Le renchérissement soudain du prix du pétrole en 1974. Une crise bancaire encore en 2008. À d’autres moments moins douloureux, des cycles avec destructions d’entreprises et chômage sont également provoqués par des facteurs économiques divers.

En ce sens, la crise du coronavirus est totalement originale. Pas de cause économique précédant la dégradation brutale des échanges ! Populations entières mises en quarantaine, mesures de confinement, réduction ou arrêt de transports aériens ou ferroviaires, les échanges ont été purement et simplement interrompus. Cette fois-ci, et c’est une première, ce n’est pas un facteur économique qui est la cause de cette nouvelle crise économique. Celle-ci est uniquement la conséquence de la pandémie du Covid 19 et des mesures sanitaires pour y faire face !

Coronavirus, une perturbation économique exceptionnellement grave

Nous avons donc tout de suite, dès le début, les effets d’une crise économique de grande ampleur ayant duré un certain temps. Oui, le scénario est nouveau.

Un phénomène est d’ailleurs là pour le rappeler. La plupart des Bourses ont dévissé de près de 40 % en un mois à peine. Se souvient-on qu’après le krach boursier de 1929 il a fallu attendre 1931 pour toucher le plus bas ? Lors de la crise des subprime et la faillite de Lehmann Brothers, il a fallu deux ans et demi entre le plus haut de 2007 et le plus bas de 2009. La soudaineté de la réaction boursière en Février 2020 est un indicateur qui devrait nous alerter.

Un autre phénomène est tout aussi parlant. D’ordinaire, quand le PIB se rétracte, ne serait-ce que de 1% en un trimestre, on sait que l’économie, les entreprises, les emplois, vont être mis à mal. Or l’arrêt brutal de l’activité en Mars correspond déjà à une perte de PIB de près de 4 %.

Pour compléter le tableau, la crise du coronavirus ne frappe pas une économie en bonne santé :

  • Nous n’avons pas encore pansé les plaies de la crise de 2008. Les États sont endettés massivement. Les Banques Centrales ont inondé le monde de liquidités et baissé les taux jusqu’aux extrêmes sans réussir à véritablement relancer la machine.
  • Et pour la première fois depuis le grand décollage de la mondialisation, la croissance mondiale était en train de ralentir fortement.

La situation présente est donc exceptionnellement sérieuse. Au fond, la plupart d’entre nous l’avions immédiatement pressenti. Nous avons vu, en quelques semaines, le temps s’arrêter. À l’échelle du monde. Des populations entières qui ne vont plus au travail. Des millions de gens confinés chez eux. Dans tous les pays, sur tous les continents. Rien, jamais dans l’histoire n’avait été jusque-là. S’il y avait une échelle de Richter dans la gravité des séismes économiques, celui-ci serait à 10.

Voilà sans aucun doute du grain à moudre pour les prophètes de malheur. Ils avaient dit que l’humanité courait à la catastrophe, en voici la preuve. « Ils l’avaient bien dit ».

Seulement voilà. D’un côté le choc est d’une brutalité inouïe. De l’autre, il existe deux facteurs que nous connaissons bien mais dont nous n’avons pas encore l’expérience, dont l’impact est difficile à évaluer, qui pourraient agir positivement sur la traversée de la crise et sur ses lendemains.

Il n’y a pas que des mauvaises nouvelles.

Comment le digital est devenu un élément majeur de l’économie

D’abord l’éclatement de la bulle internet en 2000-2001

L’histoire des crises est souvent complexe. L’éclatement de la bulle internet a entraîné de nombreuses conséquences économiques fâcheuses, en fait une véritable récession économique. Pour éviter cela il aurait fallu empêcher la bulle ? Elle fut utile, pourtant.

En effet parmi les financements enthousiastes et désordonnés de cette période d’exubérance irrationnelle, certains ont permis la naissance et le développement des technologies qui ont amené internet. Il y eut beaucoup d’argent gaspillé, mais après l’éclatement de la bulle, la planète était équipée. Et c’est en direct que nombre d’habitants de la Terre ont assisté aux attentats du 11 septembre 2001, véritable acte de naissance du « web » dans notre société.

Donc nous avons internet.

Ensuite l’après-crise de 2008

Complexité des crises économiques. Après la chute de Lehmann Brothers en octobre 2008, de nombreux secteurs économiques étaient durement touchés. Certains des experts les plus réputés ont évoqué la crise de 1929, et ont craint l’effondrement global de l’économie. Je ne citerai pas de noms, car ce qui s’est passé ensuite ne pouvait pas être prévu.

Pendant que gouvernements et Banques Centrales tentaient désespérément de sauver le monde, la technologie a créé des îlots puis des zones entières de croissance. Se souvient-on que c’est seulement fin 2007 que l’iPhone d’Apple est arrivé en France ? Que c’est cette même année qu’Amazon a introduit la liseuse électronique Kindle ? Que c’est en 2011 qu’Apple a lancé sa « tablette » ? Ou encore, que Facebook n’a été introduit en Bourse qu’en 2012 ? En fait, le développement inouï de l’usage de la technologie par tout un chacun a été un moteur de croissance qui a compensé la panne de plusieurs autres moteurs. Entre 2008 et aujourd’hui, le quotidien des habitants de la planète Terre, les pratiques et les usages ont été transformés radicalement.

Donc nous sommes connectés.

L’économie sans boussole

Voilà qui est paradoxal. Le digital est partout. Dans les communications à l’intérieur des entreprises ou entre entreprises. Dans les échanges avec la famille, les amis. Pour des achats. Pour les loisirs. Mais les statistiques ne savent pas mesurer son impact économique !

Autrefois, quand vous écriviez une lettre, vous participiez à la formation du PIB. Du papier, une enveloppe, un timbre. Tous les courriers additionnés, cela se mesure. Mais les e-mails ? Que vous en fassiez un, ou dix, ou cent, que des milliers, des millions de personnes fassent de même, aucune différence pour le PIB. Pas de mesure. À l’échelle de millions de personnes, de centaines de milliers d’entreprises, dans tous les pays du monde, ce sont bien des échanges. C’est bien la respiration de l’économie. Mais cela ne se mesure pas. Donc cela ne compte pas ?

Combien pèse l’immatériel dans l’économie ?

Imagine-t-on que les mesures de confinement auraient été possibles s’il n’y avait toutes ces communications sans support matériel ?

Ou bien, si confinement il avait fallu de toute façon, imagine-t-on combien d’entreprises seraient déjà mortes s’il n’y avait pas l’organisation très généralisée du télétravail ?

Certes, si je commande mes courses par internet, il faudra bien un livreur, et avant cela il faudra bien que les produits aient été récoltés ou fabriqués. Il reste des interventions physiques et des choses matérielles. La production concrète des biens et marchandises, leur transport et livraison jusqu’aux consommateurs, restent une partie indéniable de l’activité économique.

Mais l’immatériel a pris une part considérable. De plus en plus de choses se passent « online ».Les entreprises se sont digitalisées, les banques et les compagnies d’assurance, les administrations, et bien entendu le commerce, les transports, l’hôtellerie, les loisirs. C’est devenu aussi évident que l’air que l’on respire, mais ce n’en est pas moins une évolution considérable. Cela pourrait nous donner l’illusion que nous avons déjà tout vu, alors que nous ne sommes qu’au début de cette transformation profonde de l’économie.

Le fait que ce soit si difficile à mesurer est doublement intéressant.

  • D’abord, revenons à la simple anatomie d’une crise économique : la réduction des échanges et communications. Dans le cas présent c’est la partie matérielle des échanges qui a été gravement pénalisée par les mesures pour lutter contre l’épidémie. On s’aperçoit déjà que le télétravail peut remplacer beaucoup de présence physique dans les bureaux, bien au-delà de nos habitudes. Que la scolarité des enfants peut être accompagnée, plus que nous ne le faisions, par des cours en ligne. Nous n’avons ni expérience passée, ni capacité de mesure au présent, pour savoir de combien les dégâts sont diminués par la présence du digital.
  • Ensuite, envisageons la sortie de crise. Sait-on comment le digital changera les scénarios que l’on peut imaginer ?
    Il faut parfois secouer un peu et faire parler les évidences. S’il est bien une chose évidente, c’est l’internet et tout l’univers du digital. Mais justement, quelle est son poids, quelle est sa force potentielle dans l’économie ?
    C’est la première fois dans l’histoire qu’une perturbation économique grave se produit alors que la planète est connectée. Ce qui est sûr, c’est que le digital est d’ores et déjà, et sera, un facteur positif.

Pour sauver l’économie, l’erreur qui ne sera plus commise

Un autre facteur pourrait se révéler d’une importance capitale. Je suis d’ailleurs très surpris qu’il ne soit pas évoqué dans les nombreuses analyses qui foisonnent actuellement, tellement il pourrait être déterminant.

Il s’agit de la pertinence de la gestion de la crise.

Lors d’un choc économique, les gouvernements et les autorités monétaires tentent de limiter deux risques. D’abord l’ampleur de récession, ensuite l’importance des dégâts plus ou moins irrémédiables. Or nous avons connu trois récessions particulièrement importantes depuis le milieu du XXème siècle. 1974, 1993, 2008. Comment les dirigeants de l’époque ont-ils géré ces chocs ?

Trois crises économiques, trois fois la même erreur

  • En 1974, suite au premier choc pétrolier, le monde entre en crise grave. La solution française de l’époque est de protéger les salariés, par des mesures exceptionnelles d’indemnisation du chômage. Et de laisser les entreprises se débattre comme elles le pouvaient. En conséquence, nous avons perdu sur les deux tableaux : d’abord les entreprises, puis l’emploi.Protéger les personnes était une initiative qu’on ne saurait critiquer. Mais ne pas protéger en même temps les entreprises était une bien pauvre stratégie. Les difficultés des entreprises se sont transformées en destruction d’emplois. Même actuellement, une partie de notre chômage structurel provient encore de la solution, ou plutôt de la non-solution adoptée pendant la crise de 1974. Le chômage des jeunes en particulier aurait été depuis lors bien différent.

C’était une erreur.

  • En 1993, la Banque de France de l’époque, pour des raisons qui étaient les siennes à l’égard de la stabilité monétaire, décide de maintenir des taux d’intérêt très élevés. Des taux meurtriers pour les entreprises.
    Une partie du chômage plus élevé en France que dans les pays européens s’explique par la vague de destruction d’entreprises dans les années 1993-1996.

La même erreur, une seconde fois.

  • En 2008, sous le choc de la faillite de la banque Lehmann Brothers, toutes les banque centrales du monde prennent des mesures pour sauver les banques. L’économie vacille, et les banques centrales utilisent des moyens toujours plus extraordinaires pour sauver le monde…mais dans cette intention, sauvent les banques et les soutiennent par des taux bas, dans l’espoir que cela se transmettrait à l’économie.Résultat ? Des taux toujours plus bas. Les marchés d’actifs (actions, obligations, immobilier) qui s’envolent.    L’endettement massif des États qui ne se résorbe pas. Le chômage qui se maintient dans certains pays dont la France. Une partie des classes moyennes rejetée vers la paupérisation. Et l’économie mondiale qui ne retrouve toujours pas son souffle. Les moyens gigantesques mis en œuvre par les Banques Centrales n’ont que modestement atteint les entreprises.

La même erreur, une troisième fois.

Coronavirus 2020, leçon retenue

La différence entre les crises précédentes et celle-ci est majeure. Les dirigeants et autorités monétaires ont eu le temps d’apprendre. Ils ont compris qu’il fallait aller très vite et protéger à tout prix les entreprises.

À ceux qui diront qu’une telle réaction tombe sous le sens, je rappellerai que les dirigeants français, aussi intelligents puissent-ils être, ne l’ont fait ni en 1974, ni en 1993. Et que nous en payons encore aujourd’hui les conséquences dans notre pays. Par un chômage structurellement élevé, et par une diminution du niveau de vie plus importante qu’elle n’aurait dû être pour une partie de la population.

La leçon de la crise de 2008 et de la période qui a suivi jusque très récemment, a aussi été retenue : si l’on veut avoir un impact sur l’économie, il faut atteindre les entreprises de façon immédiate et directe. Sans compter sur des mécanismes intermédiaires.

Cette fois-ci, ceux qui nous dirigent ne passent pas à côté de l’essentiel comme leurs prédécesseurs. C’est un facteur nouveau.

On peut ajouter que pour notre pays il y a une nouveauté au cœur de la nouveauté. Nos dirigeants en effet, ont pensé de temps à autre  à aider les entreprises. Mais quand ils le faisaient, les mesures qu’ils adoptaient étaient relativement intéressantes pour les grandes entreprises, beaucoup moins pour les moyennes, et très peu ou pas du tout pour les petites. Et rien pour les indépendants, de plus en plus nombreux dans l’économie telle qu’elle se transforme. Ce qui était d’ailleurs maladroit puisque l’on sait que ce sont les moyennes ou petites entreprises qui sont le creuset de la création d’emplois, et que l’activité dépend aussi de plus en plus des indépendants. Or cette fois-ci, les mesures d’urgence s’adressent aussi, directement et sans trop de complexités administratives, aux toutes petites entreprises et aux travailleurs indépendants. Leçon retenue, donc.

Il est vrai qu’il y a toute une distance à franchir entre l’intention et les résultats concrets ! Il est vrai aussi que l’ampleur de cette crise est inédite.

Mais le pragmatisme des dirigeants du monde est un phénomène nouveau, inédit lui aussi. Positif.

Coronavirus et prévisions économiques

L’épidémie du coronavirus et les mesures adoptées pour y faire face ont pour conséquence inévitable un choc économique de grande ampleur. Cela, on en est sûr.

Mais les deux facteurs radicalement nouveaux que sont le poids du digital et le pragmatisme des gouvernements et autorités monétaires, introduisent un triple mystère :

  • Pendant la lutte sanitaire contre l’épidémie, à quel point le tissu économique des entreprises sera-t-il préservé ? On imagine aisément que c’est ce paramètre que déterminera la gravité ou non des problèmes économiques qui suivront.
  • À l’issue des mesures sanitaires, quand la vie reprendra son cours, quelle sera la rapidité de la reprise ? Car si les installations, les entreprises, les activités, les compétences n’ont pas été détruites, on imagine bien que l’économie pourrait reprendre assez rapidement son souffle.Quelle sera la conséquence des décisions de soutien prises par les gouvernements et autorités monétaires ?
  • Aujourd’hui les financements mobilisés donnent le vertige. Saura-t-on ensuite gérer aussi bien l’après-incendie que l’incendie lui-même ?

On peut, par inclination ou par choix, être plus ou moins pessimiste, plus ou moins optimiste. Mais en toute objectivité, il faut bien reconnaitre que le choc présent est extrêmement brutal, et en ce sens est inquiétant. Mais il pourrait aussi, un jour, n’être qu’un mauvais souvenir et, pourquoi pas, une expérience. Pour nombre d’entre nous, et pour nos sociétés.

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Surprenant ! Seulement un tiers des plateformes en crowdfunding immobilier communique massivement avec leurs crowdfunders. Et les informe, via une analyse du marché et des investissements, des risques liés à la crise sanitaire que nous traversons actuellement. Pour ces plateformes, la démarche est à souligner positivement. Car elle nous paraît, à plusieurs égards, essentielle…

Identifier les risques

Sans pouvoir prédire ce que seront les impacts de cette épidémie sur notre économie, nous visualisons déjà de façon assez claire certains risques. Sans surprise, les risques de retard de chantier se matérialisent. Chômage partiel, carence de matières premières, voire faillite de certains sous-traitants : tout semble annoncer, de façon inéluctable, des retards de livraison pour les projets proches du terme de sortie. C’est-à-dire à l’horizon mars-septembre 2020. Les projets à échéance plus lointaine auront en revanche plus de temps pour se « retourner ». Car l’horizon moyen de 20 mois de placement laisse une marge de manœuvre pour rattraper un retard de 2 à 3 mois. Mais ces facteurs induiront néanmoins des retards de remboursement. Il ne s’agit pas du seul risque.

Le risque de faillite n’est pas à écarter

Pendant ces périodes de latence, le porteur de projet devra aussi faire face seul, sans rentrée de chiffre d’affaires, à des coûts fixes plus ou moins importants. Qui vont fortement solliciter sa trésorerie. La bonne volonté des partenaires notaires et banquiers, dans la mise en œuvre de solutions de télétravail, ne sera pas un viatique. Elle ne pourra pas empêcher une certaine sclérose du marché des transactions. Qui impactera également les sorties immeubles des porteurs de projet. De plus, la possible restriction ponctuelle des financements des investisseurs finaux – les acquéreurs immobilier – peut également agir. Et limiter le marché des transactions. Donnant ainsi peut-être raison aux Cassandre de ces 10 dernières années, quant au niveau des prix. Ce qui limiterait encore plus les ressources des porteurs de projets. Le risque de faillite n’est donc pas à écarter.

Stigmatiser certaines pratiques, et mettre en exergue les bons usages

Pourtant, ces risques – réels – n’auront pas les mêmes impacts en fonction du porteur de projet. Et du montage de financement. Ainsi, le porteur de projet non dépendant d’autorisations administratives – telles que le recours des tiers purgé, les permis de construire délivrés -, et doté d’un niveau de pré-commercialisation significatif – au moins 50% -, sera de fait beaucoup moins impacté par l’inertie administrative et transactionnelle du marché immobilier. Et il sollicitera d’autant moins sa trésorerie. Limitant ainsi son affaiblissement potentiel. A contrario, les projets moins aboutis au moment de la levée de fonds sont intrinsèquement porteurs de plus de risques. Le financement d’un projet isolé et identifié – par opposition à un financement « corporate » qui impacte tout le holding promoteur -, serait également porteur de moins de risque. En raison d’une flexibilité accrue pour réduire les coûts fixes d’un projet donné. Et de l’effet taille.

L’impact des retards de remboursement

Ainsi que, a priori avec circonspection locale, une moindre sensibilité aux risques d’approvisionnement. Les retards de remboursement dus aux retards de livraison – exacerbés par l’épisode covid-19 mais intrinsèques à l’immobilier -, seront plus ou moins impactants pour les investisseurs. Les contrats de financement/investissement sont établis initialement sur une période assez longue. De 2 à 3 ans en général. Ou sont prorogeables. Ils devraient garantir le paiement normal des intérêts initialement prévus au contrat, même sur une période plus longue. Sauf exception. Celle qui consisterait, par exemple, à suspendre définitivement le paiement des intérêts pendant la période de prorogation. Une hypothèse qui s’est déjà produite…

Quid du risque pour les plateformes elles-mêmes ?

Outre les risques de défaut identifiés supra, il est évident que l’offre va se restreindre. Le climat actuel fait que les préoccupations des Français sont davantage d’ordre sanitaire. Plutôt que portées sur l’investissement à long terme. Les porteurs vont décaler leur projet de quelques mois. Les financements bancaires risquent de marquer temporairement le pas. Or, le business model des plateformes est bien basé sur le nombre de projets financés… Il leur faudra donc, elles aussi, éprouver leur résistance et leur besoin de trésorerie. D’ailleurs, comme nous le préconisons dans notre dernière étude fintech.immo, il serait peut-être temps que, à l’instar des plateformes IFP, toutes les plateformes CIP – et non pas seulement celles qui intermédient des minibons – aient l’obligation de mettre en place une gestion extinctive. Enfin, et vous l’aurez compris, lors de la « reprise » il faudra à nouveau être vigilant quant aux sollicitations de financement. Et aux porteurs concernés.


Pas de mauvais projets, mais des mauvais choix

Il n’y a pas de mauvais projets. En revanche, il peut y avoir de mauvais choix. Si un projet est porteur de plus de risques « que la moyenne », il doit pouvoir être identifié comme tel. Le montage d’investissement doit être analysé et compris. Les parties prenantes doivent être clairement identifiées. Et la promesse de rendement doit être – plus qu’elle ne l’est aujourd’hui – corrélée au risque pris…

Céline Mahinc


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