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Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, rappelle dans sa dernière analyse de la conjoncture immobilière, « la nécessité pour les investisseurs de ne pas perdre de vue les segments structurellement porteurs et résilients du marché immobilier, avec pour leitmotiv la qualité de l’emplacement ».

Le léger tassement de la croissance observé au 1er semestre en France et dans la zone euro, tout comme le retour du risque politique dans le Sud de l’Europe, invite à plus de prudence et de rigueur.

Après avoir enregistré l’an dernier sa meilleure performance depuis 2011, avec une croissance annuelle de 2%, l’économie française marque le pas. La croissance est ressortie à seulement 0,2% au premier trimestre puis à 0,3% au deuxième trimestre. Ce léger ralentissement de la reprise, bien qu’attendu et général dans la zone euro, n’a cependant pas conduit le gouvernement à remettre en cause l’objectif de croissance pour 2018, toujours fixé à 2%.Une récente poussée inflationniste (portée par la hausse des carburants et du tabac) viendra sans doute rappeler aux épargnant les qualités défensives de l’immobilier face à l’érosion monétaire. Sans présager de l’évolution de la seconde partie de l’année, ce léger à-coup conjoncturel rappelle la nécessité pour les investisseurs de ne pas perdre de vue les segments structurellement porteurs et résilients du marché immobilier, avec pour leitmotiv la qualité de l’emplacement.

Dans l’immobilier de bureaux, nous estimons que les zones les plus porteuses se concentrent sur le QCA de Paris, la premièrecouronne Ouest et les grandes métropoles régionales dynamiques et attractives.Dans ces zones, les bureaux bénéficient de la forte demande des entreprises, portées par la reprise, et constituent donc des surfaces très recherchées.

Dans l’immobilier commercial, nous sommes toujours aussi convaincus de l’attractivité que présentent les murs de commerces des centres-villes des grandes métropoles hexagonales attractives et touristiques. Nous considérons qu’il s’y est développé une sur-offre de surfaces commerciales en périphérie des villes, et nous croyons davantage en de profondes tendances structurelles, comme le retour de la proximité ou le développement des commerces de « bien-être ». Par ailleurs, les murs de commercede centres-villes profitent de la dynamique de l’activité touristique dans l’Hexagone, la France tenant fièrement sa place de premièredestination touristique mondiale. A cela s’ajoute l’ouverture des commerces le dimanche, qui favorise en premier lieu le commerce lié au tourisme.

Nous considérons que la diversification des investissementspermet également d’amortir les aléas conjoncturels et/ou les chocs exogènes. La nouvelle instabilité politique en Italie et en Espagne valide notre préférence pour les marchés immobiliers des pays d’Europe du Nord, comme l’Allemagne et les Pays-Bas, qui présentent des fondamentaux solides. Enfin, la bonne santé de l’industrie du tourisme est favorable au secteur de l’hôtellerie, notamment aux activités de camping en mobil-homehaut de gamme et aux boutiques-hôtels pour les centres-villes, et l’avènement du e-commerce, à une nouvelle dynamique du secteur de la logistique.

Des dynamiques que nous regarderons de près dans les mois à venir, sans perdre de vue l’approche simple et prudente qui constitue la base de nos décisions d’investissement en matière d’immobilier : « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! »


A propos de Jean-Marc Peter
Jean-Marc Peter est le directeur général du groupe Sofidy, premier gestionnaire indépendant de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SIIC, fonds dédiés, OPCVM Immobilier). Diplômé de l’École des Ponts et Chaussées, il est également titulaire d’un MBA de l’INSEAD. Il occupait auparavant le poste de directeur général adjoint de Sofidy qu’il a rejoint en 2003, après avoir été responsable du CNIT à la Défense au sein du groupe Vivendi. Il a commencé sa carrière dans la banque d’affaires, chez BNP Paribas Australia, puis à la banque Eurofin (ex-CCF).

La hausse prévisible des taux d’intérêt, déjà engagée, fait que « les primes exigées pour la volatilité et l’illiquidité pourraient décoller » estime Béatrice Guedj, Senior Advisor à l’IEIF, dans son dernier commentaire de marché sur l’immobilier d’investissement dans le monde. « Pour rappel, ajoute-t-elle, 10 % de volatilité motivent 50 points de base de prime, mais 20 % de volatilité motivent 200 points de base»…

Retour de la prime de volatilité sur les marchés confirmée, comme annoncée en janvier dernier. Les données conjoncturelles témoignent en effet d’une reflation graduelle dans le monde, même si le spectre d’une guerre commerciale pourrait faire dérailler les anticipations vers un scénario de stagflation.

Croissance américaine tirée par la demande domestique – Aux Etats-Unis, après révision, la croissance au T4 2017 est ressortie en hausse à 2,9 %. Sur les trois premiers mois de l’année, l’activité aurait été tirée par la demande domestique, l’investissement en construction et la consommation privée, en plus des dépenses publiques : les mises en chantier de logements sont en hausse de quasi 5 % par rapport au T4 2017. Bonne nouvelle, les ventes de maisons neuves rebondissent après deux mois de baisse. Au T1 2017, les dépenses de consommation auraient été soutenues comme en témoigne la hausse des ventes au détail jusqu’en mars dernier. Le taux de chômage est à 4,1 % et l’économie numérique continue de soutenir la productivité du travail. Le salaire horaire croît de 2,7 % tandis que l’inflation se raffermit à 2,1 %. Sur le plan des échanges, les données réelles semblent faire écho à la politique commerciale de D. Trump, même si la réalité est plus complexe :l’accélération du déficit commercial se poursuitavec plus de 57,6 Mds$ en février 2018 contre 45 en février 2016. Enfin, la réforme fiscale de Trump est perçue comme un quantitative easing numéro 4 ; il pourrait entraîner un risque de surchauffe.

Le numérique monte en puissance – Le Bureau of Economic Analysis publie son premier rapport sur l’importance du numérique dans l’économie américaine et chiffre à 6,5 % la contribution du secteur au PIB et à 4 % en termes d’emplois. Dans le secteur, le salaire moyen est 1,7 fois plus élevé que le salaire moyen américain tandis que le déflateur du PIB dans le secteur digital continue d’avoir un effet déflationniste. Enfin, sur les dix dernières années, la croissance du secteur numérique aura été de 5,6 % par an contre 1,5 % pour celle du PIB, avec un effet majeur sur la productivité totale de l’économie : toujours bon à savoir à l’heure de la remise du rapport Villani sur l’économie digitale ! Si le slogan de faire de la France une « Start-up Nation » a été beaucoup discuté, l’argument d’utiliser l’innovation comme levier pour booster la productivité et la croissance est tangible et solide, également dans l’immobilier.

Baisse du chômage en France– En zone euro, la croissance reste sur sa lancée, même si les goulots d’étranglement sont des facteurs de pression du côté de l’offre de la capacité productive et la main-d’œuvre. L’inflation quant à elle reste modérée à 1,4 % et ne montre aucun signe d’emballement à l’horizon. La pente de la courbe de Phillips reliant le taux d’inflation au taux de chômage est toujours détectable, même si elle est faible. Si les indicateurs allemands suggèrent un ralentissement, l’économie française, elle, reprend son souffle : le secteur extérieur reste soutenu par la demande mondiale, la croissance de l’emploi continue d’être positive, particulièrement dans le tertiaire marchand, et le taux de chômage semble converger vers 8,8 %, un niveau non observé depuis 2010. Le chômage de longue durée, soit 4,2 % des actifs, est en retrait pour la première fois depuis 2009. Le déficit extérieur français atteint 0,9 % du PIB contre un excédent de 7,4 % pour l’Allemagne, 3,1 % pour l’Italie et 2,7 % pour l’Espagne. Bonne nouvelle, les investissements directs en France en 2017 ont atteint 44 Mds€, soit le double de leur moyenne depuis 2012.

Hausse de taux en perspective – AuxEtats-Unis, comme il a été anticipé, le taux des Fed Funds a été relevé de 1,5 % à 1,75 %, le plus haut niveau depuis 10 ans. Le bilan de la FED se réduit à un rythme de 20 Mds$ par mois à 50 Mds$ en fin d’année. La perspective de deux hausses supplémentaires en 2018 est maintenue avec un taux à 2,1 % fin 2018. Le bilan de la BCE s’allègera également d’ici la fin de l’année avec la réduction du rachat des actifs. La hausse annoncée des taux signifiant un changement de régime, les primes exigées pour la volatilité et l’illiquidité pourraient décoller ! Pour rappel, 10 % de volatilité motivent 50 points de base de prime mais 20 % motivent 200 points de base !


A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.