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Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas

La SIIC Paref a publié le 18 février dernier son résultat annuel 2020. Les chiffres confirment le rééquilibrage entre les revenus locatifs issus de l’activité foncière et les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion, qui ont moins collecté l’an dernier. Le patrimoine et le résultat net du groupe sont en progression. Novapierre Italie va être dissoute.  

La tendance s’observait déjà lors de la publication des résultats du 3e trimestre 2020. Les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers constituent toujours l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Mais leur part relative, qui ne cessait d’augmenter ces dernières années, a stoppé sa progression.

L’activité de la foncière progresse de 27%

La première raison tient à la montée en puissance de l’activité pour compte propre. Les revenus locatifs nets de la foncière Paref, le premier « pilier » du groupe, bondissent de 27% (à 8,4 M€) par rapport à 2019 (6,6 M€). Grâce, notamment, souligne Paref dans son communiqué, « aux loyers en année pleine des 6 étages de la Tour Franklin ». Et à une gestion locative « proactive ». Qui aura permis à Paref de louer davantage de surfaces dans l’immeuble Le Gaïa, portant son taux d’occupation à 64%. La valeur du patrimoine immobilier détenu en propre par la foncière[1] s’apprécie en outre de 2,8%, à périmètre constant. Le groupe, dans son ensemble, « fait preuve de résilience ». Il affiche un résultat net récurrent EPRA par action en hausse de 8%. Et un actif net réévalué en progression de 6%.

Une collecte SCPI en recul par rapport à 2019

Mais, et c’est la seconde raison du rééquilibrage du mix revenus de Paref, son activité de gestion pour compte de tiers subit néanmoins en partie les effets de la crise sanitaire. A l’instar de bon nombre de sociétés de gestion d’actifs immobiliers, Paref Gestion, le « deuxième pilier » stratégique du groupe, enregistre une collecte en retrait par rapport à 2019. Paref indique une collecte brute de 151 M€. Soit une baisse de 43% par rapport au niveau 2019 (267 M€). Elle s’explique, selon Paref, par « un effet ciseaux entre deux facteurs principaux ». Le premier, c’est évidemment le ralentissement généralisé de la collecte en 2020. Le second, par la non-reconduction d’une collecte importante (40 M€) sur la SCPI Novapierre 1, suite à l’acquisition d’un portefeuille d’actifs. Retraité de cette souscription exceptionnelle, le recul de la collecte ne ressort qu’à 28%, précise la société de gestion.


Succès pour les véhicules Allemagne et Europe Centrale

La conséquence sur les revenus de Paref Gestion est néanmoins patente. Les commissions de gestion et de souscription baissent de 7% par rapport à 2019. Fort logiquement, ce sont les commissions de souscription qui affichent le plus fort recul (-40%). Ces dernières ne représentent plus que 43% des revenus du groupe. Contre 59% fin 2019. La collecte nette, selon les chiffres de l’IEIF, s’établit quant à elle à 117,6 M€. Contre 207 M€ en 2019. C’est la SCPI Novapierre Allemagne 2, nouvel opus du blockbuster Novapierre Allemagne, lancée fin 2019, qui concentre l’essentiel des souscriptions (91,6 M€). La nouvelle SCPI Interpierre Europe Centrale, lancée en juin dernier, connaît un début de commercialisation encourageant.


Une première acquisition pour Interpierre Europe Centrale

Elle a recueilli 5 M€ de souscriptions en seulement quelques mois. Fin 2020, la SCPI n’avait encore procédé à aucune acquisition. Mais annonçait étudier trois dossiers, tous situés en Pologne. L’un d’entre eux vient d’ailleurs d’être finalisé. Paref Gestion fait en effet état, le 5 mars, de l’acquisition de son premier actif, situé près de Varsovie. Il s’agit d’un local d’activités de 2 500 mètres carrés, occupé par l’entreprise MAN dans le cadre d’un bail d’une durée résiduelle de 12 ans. Cet actif présente, selon Paref Gestion, un rendement net de 8% à l’acquisition. Novapierre Italie, mise sur le marché en début d’année 2020, paye en revanche son tribut à la crise.

Novapierre Italie victime de la crise

Positionnée sur le secteur du tourisme, dans le pays initialement le plus touché par la crise sanitaire, elle n’a pas réussi à séduire les investisseurs. « En dépit des efforts déployés pour lever du capital auprès d’institutionnels et de clients privés, la SCPI n’a pas atteint les 15 % du capital social maximum statutaire dans l’année qui suit son ouverture au public », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Pour satisfaire à cette obligation[2], la société de gestion a essayé de réduire le capital social maximum. Mais les associés, réunis pour une AGE le 19 janvier dernier, n’ont pas approuvé cette option à la majorité requise, c’est-à-dire l’unanimité. Paref Gestion s’est donc vue contrainte de dissoudre la SCPI. Les modalités de la liquidation seront prochainement présentées aux associés…

Frédéric Tixier

[1] Hors immeuble le Gaïa.
[2] Imposée par le Code monétaire et financier.



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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : recul des commissions de souscription

Paref vient de publier son chiffre d’affaires consolidé du 3e trimestre 2020. Une fois n’est pas coutume, la part des revenus locatifs de la foncière progresse plus que les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion. L’activité globale accuse un léger retrait par rapport au 3e trimestre 2019.  

Ce sont toujours les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers qui constituent l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Leur part relative ne cessait de progresser ces dernières années. Mais les chiffres des neufs premiers mois de l’année 2020 viennent modifier cette tendance.

Recul des commissions de souscription

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, vient en effet de publier ses résultats trimestriels. Son chiffre d’affaires consolidé atteint 25,5 M€ au 30 septembre 2020. C’est 9% de moins que sur la même période en 2019. Un recul qui s’explique, pour l’essentiel, par celui des commissions de souscription générées par l’activité de Paref Gestion, la filiale de la foncière dédiée à la gestion pour compte de tiers. Ces dernières s’élevaient à 16,3 M€ sur les neuf premiers mois de 2019. Elles s’établissent cette fois à 11,2 M€. Soit un repli de près de 32%. Qui s’explique évidemment par celui de la collecte brute cumulée enregistrée par les SCPI de Paref Gestion, passée de 189 M€ en septembre 2019 à 118 M€ en septembre 2020.

Montée en puissance progressive de Novapierre Allemagne 2

Les chiffres du 3e trimestre confirment la tendance déjà observée au 2e. Selon les données publiées par l’IEIF en septembre dernier, les SCPI de Paref Gestion n’avaient collecté, en net, que 65,9 M€ au 1er semestre 2020. Contre 116,4 M€ sur la même période en 2019. Un changement de tendance qui s’explique par deux phénomènes. D’abord, depuis le second semestre 2019, la fermeture aux nouvelles souscriptions du blockbuster du groupe, Novapierre Allemagne. La montée en puissance d’un nouvel opus, Novapierre Allemagne 2, n’a pour l’heure pas encore permis de compenser cette perte de collecte potentielle. Au 1er trimestre 2020, Novapierre Allemagne 2 avait recueilli environ 40 M€ de nouvelles souscriptions. Un bon score. Mais inférieur à celui réalisé, un an plus tôt, par son prédécesseur. Qui collectait encore un peu plus de 68 M€ sur le 1er trimestre 2019.

Rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion

Paref Gestion a également subi, à l’instar de l’ensemble du marché des SCPI, une baisse sensible de sa collecte depuis le début de la crise sanitaire. Un contexte qui aura notamment nui à la commercialisation des deux nouvelles SCPI que la société a lancées fin 2019 (Novapierre Italie) et mi-2020 (Interpierre Europe Centrale). Cette baisse – conjoncturelle ? – des commissions de souscription n’est toutefois pas qu’une mauvaise nouvelle. Elle conduit à un rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion, au profit des commissions de gestion. Ces dernières avaient déjà tendance à progresser plus vite que les commissions de souscriptions (46% vs 12% sur l’exercice 2019). Le recul des souscriptions renforce donc leur part relative, consolidant ainsi la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. A 7,4 M€ fin septembre, elles en représentent près de 40%.


Hausse de 50% de l’activité pour compte propre

Et progressent de 7% par rapport aux neufs premiers mois de 2019. « Du fait de l’augmentation de l’actif sous gestion et de l’acquisition de la plateforme italienne », précise le communiqué de Paref. La foncière souligne par ailleurs la hausse « significative » des revenus locatifs issus de l’activité pour compte propre. Leur progression (+50%, à 7 M€) s’explique par « l’acquisition de la Tour Franklin, en septembre 2019 ». Et par le travail d’asset management accompli. Qui s’est traduit par « des loyers en hausse de 3,5%, à périmètre constant ». Une progression qui, là encore, joue positivement sur le mix revenu du groupe entre activités pour compte propre et pour compte de tiers.

Changement de gouvernance et dissolution des Cifocoma

Le communiqué de Paref annonce également le départ de son directeur général délégué, Antoine Onfray. Cet ancien d’Eurosic avait rejoint le groupe peu après sa prise de contrôle par Fosun. Paref a déjà procédé à des recrutements pour « renforcer le périmètre » actuellement couvert par Antoine Onfray. Dont une nouvelle directrice financière (Magali Volet), et un nouveau directeur des investissements. A noter par ailleurs la fin de l’aventure « Cifocoma ». Les deux SCPI Cifocoma et Cifocoma 2, dont Paref avait repris la gestion en octobre 2017, ont en effet été dissoutes de manière anticipée. Et mises en liquidation à la suite d’une décision entérinée par les Assemblées Générales Extraordinaires du 12 octobre 2020…

Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 30 juin 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 30 juin 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4Md€ au 30 juin 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i)  Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : les promotions de l’été sont arrivées…

Certaines plateformes de distribution et/ou gestionnaires de SCPI mettent en place des offres promotionnelles. Chez Moniwan, la plateforme du groupe La Française, le « cash back » est porté à 2,75 % sur une sélection de SCPI. Chez Fiducial Gérance, le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance sur Pierre Expansion est prorogé.

L’une des critiques régulièrement adressées à l’encontre des SCPI est le niveau élevé de leurs frais de souscription. D’un véhicule à l’autre, ils se situent dans une fourchette comprise entre 0 %[1] et 12 %. Et représentent, en moyenne, environ 10 % des sommes déboursées par l’investisseur.

Les frais de souscription sont inclus dans le prix de souscription

Ces frais, dont une large partie sert à rémunérer les distributeurs de SCPI, sont inclus dans le prix de souscription. Dont le montant se doit d’être identique d’un souscripteur à l’autre. Les sociétés de gestion de véhicules immobiliers ne peuvent donc pas accorder de « discounts » aux investisseurs. Comme sont en mesure de le faire, par exemple, les sociétés de gestion d’OPCVM. Puisque les frais d’entrée sur ces produits financiers viennent s’ajouter à leur valeur liquidative, ils sont en effet parfois négociables. Pour contourner cette impossibilité, certains gestionnaires ou distributeurs de SCPI ont imaginé des systèmes de « cash back ». Le prix de souscription n’est pas modifié. Mais les souscripteurs bénéficient d’une ristourne, qui représente un certain pourcentage de leur investissement.

Moniwan rembourse systématiquement 2 % du montant investi

L’une des premières à avoir « institutionnalisé » ce dispositif est la plateforme Moniwan, lancée par le groupe La Française en 2016. Désormais présenté sous la forme d’une rétrocession globale (2 %, de manière permanente), ce cash back conduit en fait à réduire, indirectement, le prix de souscription. Ou à doper ponctuellement le rendement du souscripteur. Sur le site de Moniwan, l’engagement est clair. « Pour toute souscription de parts de SCPI, Moniwan vous rembourse 2 % du montant de votre investissement », est-il précisé. La plateforme, engagée dans une démarche éco-responsable, promet également de planter 3 arbres pour toute nouvelle souscription. Ces 2 % sont l’équivalent, précise Moniwan, « d’un remboursement de plus de 20 % de la commission de souscription[2] ». Ou « de plus de 5 mois de revenus supplémentaires[3] ».

Promotion aussi chez certaines sociétés de gestion d’actifs immobiliers

Ce cash back est donc aussi un moyen d’annuler une partie des effets du « délai de jouissance ». C’est-à-dire cette période qui sépare le moment où le souscripteur s’acquitte du montant de son investissement de celui où il est en droit de recevoir ses premiers dividendes. Un décalage qui, sur certaines SCPI, peut aller jusqu’à 6 mois. Conscients que ce délai de jouissance, au même titre que les droits de souscription, peut être un frein à l’investissement, certains gestionnaires de SCPI proposent aussi, directement, une « prime de bienvenue ». C’est le cas notamment de Fiducial Gérance qui offre ce type de promotion sur sa SCPI Pierre Expansion depuis janvier dernier. L’opération devait s’arrêter fin juin. Mais la société de gestion a décidé de la prolonger jusqu’en septembre prochain.

Promotions en cours chez Fiducial Gérance et Moniwan

Fiducial Gérance accorde en effet pour toute nouvelle souscription[4] entre le 25 juin et le 30 septembre 2020 le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance. Ce montant est calculé sur l’acompte de dividende du 3e trimestre 2019. Moniwan met quant à elle en place un bonus ponctuel supplémentaire. Le taux de remboursement est porté de 2 % à 2,75 % depuis le 18 juin. Cette offre promotionnelle prendra fin le 31 juillet prochain. Toutes les SCPI commercialisées par Moniwan (essentiellement des SCPI gérées par La Française) en bénéficient. A l’exception de Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Et de la dernière-née de la gamme de La Française, et 1ère SCPI viticole du marché : LF Les Grands Palais.

Frédéric Tixier


[1] Un seul véhicule affiche des frais de souscription à 0 %. Il s’agit de Neo, une SCPI lancée en 2019 par Novaxia Investissement.

[2] Sur la base de la moyenne des commissions de souscription des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[3] Sur la base du taux moyen de distribution sur valeur de marché 2018 de la gamme des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[4] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros.


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A propos de Moniwan(i)

Moniwan est un site d’épargne en ligne né de l’initiative d’hommes et de femmes du Groupe La Française ayant identifié un besoin pour une nouvelle approche d’accompagnement patrimonial.

A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : des commissions en progression de 7%

La foncière Paref vient de publier ses résultats annuels. Ce sont toujours les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion qui tirent l’activité. Le résultat net consolidé est en croissance (+14%) et le dividende progresse à 4 euros par action.  

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, poursuit sa marche en avant. Ses indicateurs financiers 2019 restent « solides », comme le précise le communiqué de la société. Et toujours « en forte croissance », même si leur progression est moindre qu’en 2018.

Paref : internationalisation et innovation en 2019

L’exercice 2019 marque de fait une nouvelle étape dans la restructuration du groupe. Il se place sous le signe de « l’internationalisation et de l’innovation », selon Antoine Onfray, son directeur général délégué. Paref s’est en effet implantée notamment en Italie, en reprenant une structure locale auparavant logée au sein du groupe Fosun. Une opération qui lui a permis de lancer une nouvelle SCPI, Novapierre Italie, dédiée au secteur du tourisme transalpin. Paref Gestion, la filiale de Paref dédiée à la gestion pour compte de tiers, a également mis sur le marché un nouvel opus de sa SCPI à succès, Novapierre Allemagne. Ce sont d’ailleurs toujours les commissions générées par Paref Gestion qui tirent le chiffre d’affaires du groupe. Elles progressent, en net, de 7%. Quand les revenus locatifs de la foncière Paref reculent, eux, de 2%.

Paref Gestion : une collecte brute en SCPI de 267 M€ en 2019

Ces commissions représentent, en 2019, près de 83% des revenus bruts. Et environ 68% de ses revenus nets. Les 10 SCPI gérées par Paref Gestion affichent en effet une collecte brute 2019 de 267 M€. C’est 13% de mieux qu’en 2018. Leur collecte nette, selon l’IEIF, ressort à 207 M€. Contre 204 M€ en 2018. Cette progression, moindre qu’en 2018, est portée par les deux SCPI Novapierre Allemagne. Elles recueillent à elles seules plus de 70% de la collecte nette. Mais également par Novapierre 1 (16%) et Interpierre France (20%). Cette dernière vient d’ailleurs d’annoncer une importante acquisition : un portefeuille d’actifs mixte, pour un total de 41,7 M€. Le tassement de la progression globale de la collecte confirme la tendance observée début 2019 : le rééquilibrage entre commissions de souscriptions et commissions de gestion.


Amélioration de l’activité pour compte propre

Ces dernières progressent plus vite (+46% vs 12% pour les commissions de souscriptions). Elles constituent donc une part croissante du mix revenus de Paref Gestion. Elles n’en représentaient qu’un peu plus de 30% en 2018. Mais finalement 50% en 2019. Ce qui consolide la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. Plutôt une bonne nouvelle pour les actionnaires de sa maison-mère… L’activité pour compte propre de la foncière s’améliore par ailleurs sensiblement. Le recul des loyers (-2%) doit en effet être relativisé. Il est la conséquence des cessions d’actifs que Paref a effectuées en 2018 et 2019. Un effet qui s’estompe d’ailleurs peu à peu. Puisque ces revenus locatifs nets reculaient de 19% sur les 9 premiers mois de l’année. A périmètre constant, ils progressent en revanche de 4,8% sur l’ensemble de l’année. Contre seulement +2,6% sur les 9 premiers mois.


Paref annonce un dividende de 4 € sur 2019

Les autres indicateurs financiers sont aussi au vert. Une activité locative soutenue permet à la foncière d’améliorer son taux d’occupation financier. Il passe de 82,8% à 86,2% entre fin 2018 et fin 2019. La vacance résiduelle se limite désormais principalement à l’immeuble le Gaïa – un problème quasi historique chez Paref – et à un demi-étage de la Tour Franklin. Le résultat net consolidé est en progression, à 13,5 M€ (+14% vs 2018). L’AN EPRA poursuit également sa hausse (108 €, +9%). Quant au dividende, il devrait se situer à 4 € par action, contre 3,85 € en 2018. Le bureau d’analyse Invest Securities renouvelle son conseil à l’achat. Quant au cours de Bourse, il réagissait négativement au lendemain de la publication des résultats. A mi-séance, le 20 février, il perdait près de 1,8%, à 82,50 €.

Frédéric Tixier

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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société