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Cristal Rente : pleine confiance pour 2021

La SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM a bouclé un exercice 2020 pour le moins résilient, compte tenu de sa spécialité. Sa collecte s’est maintenue. Ses investissements ont progressé. Son taux de distribution est certes passé sous la barre des 5%. Mais il pourrait la franchir de nouveau en 2021…  

Elle évolue dans l’un des secteurs les plus touchés par la crise sanitaire. Et attaqués, depuis plusieurs années, par la concurrence du e-commerce. Cristal Rente, SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM, a néanmoins réussi à boucler un exercice 2020 pour le moins résilient. Son rendement 2020 (4,84%) préserve un peu plus de 96% du rendement 2019 (5,02%).

L’une des meilleures performances des SCPI commerces

Ce qui la positionne à la 5e place de la catégorie des SCPI de commerces, dont le rendement moyen en 2020  (3,67%) s’est établi très en deçà de la moyenne du marché (4,18%). Après avoir réduit son deuxième acompte trimestriel (13,50 € vs 14 €), Cristal Rente a en effet rehaussé le niveau de ses distributions au cours du second semestre. Pour finir par le versement, au titre du 4e trimestre, d’un dividende de 15,99 € par part. « Un record pour le fonds créé en 2011 », souligne d’ailleurs Inter Gestion REIM dans un communiqué. Cristal Rente se distingue aussi par une revalorisation régulière du prix de ses parts. Elle affiche d’ailleurs de ce fait le meilleur TRI de sa catégorie sur 5 ans (7,24%, contre 2,16% en moyenne[1])

Se positionner sur les commerces qui répondent aux besoins « essentiels »

Pour expliquer ces bons résultats, la société de gestion met en avance la solidité de son positionnement. Lequel consiste notamment à privilégier les commerces qui répondent aux besoins « essentiels » des consommateurs. Une thématique d’actualité en 2020… A cela s’ajoutent des filtres d’investissement très protecteurs. Afin de sélectionner des emplacements occupés par des locataires dont le secteur et l’activité sont particulièrement résilients aux cycles économiques (l’alimentaire, notamment). Et peu sensibles à la concurrence du commerce en ligne (comme le bricolage ou la jardinerie). Cristal Rente tente également de sécuriser ses flux financiers par la signature de baux longs, avalisés par les maison-mères des enseignes locataires. Tout en veillant à la diversification géographique de ses investissements.

Collecte et investissements en hausse

Ces caractéristiques expliquent peut-être pourquoi Cristal Rente a aussi particulièrement bien résisté à la baisse des souscriptions qui a affecté le marché des SCPI l’an dernier. Son niveau de collecte (77,8 M€) s’est même apprécié de 5% par rapport à 2019. Si ce rythme se confirme cette année, Cristal Rente devrait donc logiquement franchir le seuil des 300 M€ de capitalisation en 2021. Cette collecte, la SCPI semble d’ailleurs l’avoir déjà anticipée. Elle a en effet maintenu en 2020 un rythme d’investissement très soutenu (130 M€). En augmentant la part de ses actifs dédiés aux commerces alimentaires, au bricolage ou au jardinage, qui représentaient près de 72% de son patrimoine fin 2020.


Optimisme en termes de distribution et de revalorisation en 2021

Des acquisitions qui devraient se poursuivre en 2021. Et contribuer, comme celles réalisées l’an dernier, à soutenir la montée en puissance des loyers. La société de gestion fait donc preuve d’un optimisme de bon aloi pour l’année à venir. Elle espère atteindre, voire dépasser, son rendement cible de 5%. Et de nouveau récompenser les associés fidèles par une nouvelle augmentation du prix de leurs parts…

Frédéric Tixier


[1] Source : IEIF


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A propos d’Inter Gestion(i)

Inter Gestion REIM est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers depuis 30 ans. Agréée par l’AMF, elle gère aujourd’hui 16 SCPI et un patrimoine de près de 600 M€, au service de 10 000 associés.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Primonial REIM vient de publier une étude sur les perspectives des différentes classes d’actifs immobiliers en Europe. Bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, santé : des évolutions très contrastées sont à prévoir.

Comme le constatait déjà l’IEIF il y a quelques semaines, l’immobilier physique n’échappera pas à la crise. Une étude publiée par Primonial REIM[1] vient confirmer le diagnostic. Et préciser la tactique et les recommandations de la société de gestion vis-à-vis des différentes classes d’actifs immobilières européennes au cours des prochains mois et années.

Les marchés immobiliers sont toujours actifs

Premier constat : les marchés immobiliers européens sont très loin d’être à l’arrêt. Avec 160 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2020 (-19 % sur un an), dont 99 milliards d’euros pour la zone euro (-22 %), la baisse est patente. Mais le volume, souligne Henry-Aurélien Natter, responsable Recherche chez Patrimonial REIM, « demeure supérieur à sa moyenne décennale ». « Preuve que son attractivité n’est pas remise en cause », ajoute-t-il. Le repli n’est pas géographiquement équilibré. L’Allemagne (-2% sur un an) est le marché le plus résilient. Avec des baisses comprises entre -23% et -25%, la France, les Pays-Bas et la Belgique restent au-delà de leur tendance décennale. Mais l’Italie (-34%) et, surtout, l’Espagne (-34%), dévissent.

Une nouvelle hiérarchie des taux est en train de se mettre en place

Côté rendements, la situation est elle aussi contrastée. Ceux des bureaux, du résidentiel, et du secteur de la santé sont demeurés majoritairement stables. Ceux des centres commerciaux et des retail parks « de seconde génération » ont baissé. Plus que les rendements des commerces de proximité, surtout les mieux placés d’entres eux. Les hôtels sont évidemment les plus affectés. Toutefois, « après une correction en début de pandémie et durant le second trimestre, le processus a marqué une pause lors du troisième trimestre 2020 », constate Primonial REIM. Mais le mouvement de convergence des taux d’avant-crise est bien mort. Et, comme le prédisait déjà Daniel While[2] en mai dernier, une nouvelle hiérarchie entre les différentes typologies d’actifs immobiliers est en train de se mettre en place.

Privilégier les actifs et les emplacements « core » en bureaux

« La nouvelle phase qui s’ouvre est donc cruciale pour les investisseurs. Puisqu’ils vont devoir penser à long terme et se positionner dans un monde post-pandémie », affirme Primonial REIM. Sur quels actifs faudra-t-il désormais investir ? Et avec quels critères ? Et quel type de stratégie ? Le mot d’ordre semble être « qualité ». Sur le segment des bureaux, qui souffrira d’une réduction de la demande, ce sont effectivement les actifs ou les marchés « core » – avec des locataires solides et des baux longs – qu’il faudra privilégier. Ce type de biens « devrait connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers », estime la société de gestion. Les actifs les moins sécurisés pourraient quant à eux « connaître des corrections ». Mais Primonial demeure positif sur cette classe d’actifs, sur le moyen terme.

Prudence ou opportunisme sur les segments du commerce et du tourisme

Sur le segment du commerce, il convient d’être plus prudent. Primonial REIM considère que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés « seront les moins touchés ». Là encore, la qualité de l’emplacement et du locataire sera essentielle. Les biens les mieux orientés ? « Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus core », répond le gestionnaire. Les centres commerciaux, quant à eux, pourraient connaitre « de nouvelles corrections ». Le secteur du tourisme, le plus touché par la crise sanitaire, pourrait néanmoins bénéficier « d’acquisitions opportunistes ». Lorsque l’efficacité d’un vaccin sera confirmée. Et les frontières seront de nouveau ouvertes…

Les prix du résidentiel potentiellement orientés à la hausse

Sur le marché du résidentiel, Primonial REIM est nettement plus rassurant. « La question d’une correction ponctuelle des valeurs peut se poser », reconnaît-il. Mais les fondamentaux militent pour leur maintien « dans une très grande majorité des métropoles européennes ». Moins sensibles aux cycles économiques que les autres actifs immobiliers, les logements devraient même continuer à se revaloriser. De 4% en 2020. Et de 2,5% en 2021. Sauf si l’environnement économique récessif perdurait. Les pertes de revenus des ménages viendraient alors impacter leur capacité d’endettement. Et les prix du résidentiel. Mais, pour l’heure, les perspectives de performances en capital et en revenus « restent bien orientées ».

Résilience du secteur santé

Pour le secteur de la santé, enfin, lui aussi présenté comme résilient, les perspectives sont également positives. Le recul des investissements s’explique par un manque d’offres. Pas par un désintérêt des investisseurs. Primonial REIM estime donc que les taux de rendement prime « devraient se comporter de façon similaire à ce qui sera constaté pour le résidentiel ».

Frédéric Tixier


[1] « Convictions immobilières » – Novembre 2020 – Patrimonial REIM.
[2] Directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM.


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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le commerce de cœur de ville est, et restera, un actif porteur…

« Méfiez-vous des Cassandre ! », prévient Jean-Marc Peter, le directeur général de Sofidy, dans un édito publié aujourd’hui. Sa thèse : les commerces de pied d’immeuble, en centre-ville, contrairement à d’autres segments d’actifs commerciaux, sont soutenus par des tendances structurelles. Que la crise actuelle ne remettra pas en cause.

La chute de la consommation physique, ajoutée à la montée en puissance du commerce électronique pendant le confinement, et à la crise économique sans précédent provoquée par la pandémie, fait craindre à certains observateurs un violent vent contraire sur l’immobilier commercial. Ne nous laissons pas tenter par les généralités sur cet immobilier tertiaire composé de nombreuses sous-classes d’actifs, évoluant chacune grâce à des facteurs bien distincts. Soutenu par des tendances structurelles que la crise actuelle ne remettra pas en cause, le commerce de cœur de ville dans les métropoles et villes dynamiques, est, et restera, porteur malgré un ralentissement temporaire.

Des cœurs de ville redessinés par des tendances de fond

L’attractivité des murs de commerce de cœur de centre-ville est soutenue depuis plusieurs années par une série de catalyseurs, certains reposant sur des tendances structurelles. Les flux démographiques vers les grandes villes, le vieillissement de la population mais également l’évolution rapide des territoires, avec, d’un côté, la dévitalisation de nombreuses villes moyennes, mais, de l’autre, le renforcement des grandes métropoles, dirigent toujours plus de personnes, et donc de consommateurs, vers les cœurs de centre-ville des grandes villes dynamiques françaises et européennes. À cette tendance lourde s’ajoute un besoin croissant de « proximité ». Le renchérissement du coût du transport et le développement d’une conscience écologique incitent de plus en plus de citadins à délaisser la voiture pour faire leurs courses.

Recherche de proximité

Cette recherche de proximité est également alimentée par de nouvelles aspirations, notamment de la part des « Millenials » et les générations suivantes, pour une consommation plus locale, plus qualitative, plus saine et moins énergivore. Ces jeunes générations n’hésitent pas non plus à reporter une partie de leurs dépenses sur les loisirs, la restauration mais aussi les services et les soins à la personne. Or, ces offres sont souvent non « délocalisables » et prospèrent dans les cœurs de centre-ville des grandes métropoles.

Un besoin de proximité renforcé par la crise actuelle

Alors que les citadins étaient déjà prêts, avant la pandémie, à payer plus chers des biens et services accessibles à quelques rues de leur domicile, la valeur « proximité » n’a été que renforcée par le confinement. Strictement limitée dans leurs déplacements, avec la seule possibilité de réaliser des achats dits « essentiels », la très grande majorité des citadins a privilégié les commerces ouverts près de chez eux. Lors des premières semaines d’un déconfinement très progressif, ce sont aussi les commerces de proximité qui ont été plébiscités pour solliciter des services auxquels la population n’avait plus accès. Depuis, ce sont également les commerces de cœur de centre-ville, facilement accessibles, qui profitent le plus du redémarrage de la consommation.

Le commerce, un secteur dynamique et créatif…

D’autres facteurs participent à l’attractivité des commerces de cœur de ville. Le rôle du tourisme, traditionnel catalyseur de la consommation en France, ne doit pas non plus être occulté. Bien sûr, la pandémie actuelle a brutalement stoppé la venue des touristes étrangers avec des conséquences non négligeables pour les commerces des grandes villes touristiques. Mais les Français sont majoritairement restés dans l’Hexagone cet été et ont donc pu partiellement combler ce manque à gagner. Après le coup d’arrêt de 2020 et un probable lent redressement l’année prochaine, les flux touristiques devraient reprendre, au moins en Europe, et l’attractivité touristique de la France ne pas se démentir.

Une capacité de renouvellement permanent

Le commerce est aussi un secteur très dynamique et créatif. Chaque année apparaissent, le plus souvent dans les cœurs de centre-ville, de nouvelles enseignes, de nouveaux concepts, de nouveaux formats qui démontrent une capacité de renouvellement permanent. La période de confinement a également témoigné de cette créativité. De nombreux commerçants indépendants ont redoublé d’idées et d’énergie pour apporter des solutions à leurs clients et continuer à les servir : livraisons, drive piéton, horaires adaptés, restauration à emporter ou livrée… autant de « nouveaux » services qui ont permis de limiter la chute des chiffres d’affaires.


… qui s’empare aussi des outils digitaux

Cette réactivité face à une situation inédite a bien sûr pu être déployée d’autant plus facilement que ces commerces disposaient déjà d’un site internet et d’outils digitaux. La crise sanitaire a ainsi mis en lumière la complémentarité stratégique, qui ne fait que croître depuis plusieurs années, entre les commerces physique et digital ainsi que la nécessité d’une distribution multicanale. Il est intéressant, à ce titre, de souligner que pendant le confinement, le taux de croissance des ventes en ligne a été de 100% pour les enseignes traditionnelles ayant pignon sur rue, contre 15% pour les pure-players de l’e-commerce.

Le développement des magasins connectés

Loin d’être un point de rupture, la crise actuelle devrait là encore renforcer une tendance déjà en place : le développement dans les cœurs de ville des grandes métropoles de magasins connectés comme nouvelle vitrine des enseignes, y compris des pure-players internet qui cherchent désormais des emplacements physiques comme relais de croissance. Avec la montée en puissance des réseaux sociaux, de l’utilisation des smartphones et du recours à la géolocalisation, les commerces physiques de centre-ville s’emparent aussi des outils numériques de fidélisation, et ce à la lumière des nouvelles habitudes de consommation.

Développer des cœurs de centre-ville attractifs

Si toutes ces tendances constituent de puissants facteurs de soutien pour les murs de commerce de cœur de ville, il n’en reste pas moins que l’attractivité de ces zones doit être garantie, voire renforcée, par des aménagements adaptés. Accessibilité optimisée pour toutes les formes de mobilité et un confort d’usage, réseau mobile efficace pour utiliser les outils digitaux, espaces publics de qualité aménagés autour d’un paysage urbain harmonieux, maillage de commerces offrant une densité et mixité d’offres adaptées à l’évolution des modes de vie et à l’émergence de nouveaux besoins… autant de critères à combiner pour promouvoir de véritables « parcours client », y compris expérientiels, et ainsi assurer la pérennité des murs commerciaux en cœur de centre-ville.

Sortir renforcés de la crise actuelle

Ces tendances de fonds vont donc continuer à dessiner les villes de demain. Achetés avec discipline et discernement, les murs de commerce situés dans les principales artères au cœur des métropoles dynamiques, sortiront renforcés de la crise actuelle et resteront porteurs au sein de la galaxie de l’immobilier commercial.

Jean-Marc Peter


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 6,2 Mds€ sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Comment la crise - et la nature de la reprise espérée - peuvent-elle impacter l’activité immobilière ?

Deux experts – Pierre Schoeffler et Madhi Mokrane – , sollicités par l’IEIF, viennent de livrer leurs analyses de l’impact de la crise économique sur le secteur immobilier. Dont la teneur dépend bien entendu de la matérialisation, de l’ampleur, et de la nature d’une éventuelle reprise. 

L’incertitude économique accroît la volatilité des prévisions… L’une des dernières en date, celle de la Banque Mondiale, estime le recul de la croissance mondiale aux alentours de 5% en 2020. Un choc plus ou moins violent selon les zones géographiques. En France il serait, selon la Banque de France, de l’ordre de 10%. Son impact « final » dépendra en outre pour beaucoup de la nature et de l’ampleur des mesures de relance mises en place. Elles aussi variables selon les pays.

Des plans de relance efficaces

Pour Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF, qui intervenait à un webinaire organisé par l’Institut le 3 septembre dernier, ces différents plans de soutien ont toutefois des points communs. Que ce soit aux USA, en Europe, ou au Japon, un même principe est mis en œuvre. «Les Etats supportent les revenus des agents privés sous forme de prêts et de subventions. Et ils se financent à taux zéro de façon permanente auprès des banques centrales », rappelle Pierre Schoeffler. Des politiques monétaires accommodantes qui se révèlent très efficaces. Beaucoup plus, en tout cas, que « lorsqu’elles passaient par le système bancaire », comme ce fut le cas après la crise financière de 2008. Peut-être, d’ailleurs, trop efficaces ? « Le calibrage des mesures fiscales et monétaires de soutien, ramené en part de PIB, apparaît surdimensionné dans certains pays », souligne en effet le senior advisor.

La question de l’inflation

A court terme, cet afflux massif de liquidités ne devrait pas impacter le taux d’inflation. En France, cette dernière devrait rester très faible, « de l’ordre de 0,5% en rythme annuel », estime Pierre Schoeffler. Mais, à moyen et long termes, une reprise de la hausse des prix semble possible. En raison des mesures de soutien de la demande. Et de la relocalisation des chaînes de valeur. L’excès de création monétaire non converti en production pourrait alors exercer « une pression à la hausse sur l’inflation ». Mais encore faudrait-il que l’investissement et la consommation repartent réellement. Rien n’est encore écrit. Pierre Schoeffler pointe en effet le risque d’une « dislocation » de l’économie, conséquence d’une augmentation des disparités de situations entre ménages, entreprises, secteurs économiques, et pays.

Quelles conséquences pour les actifs immobiliers ?

Si l’activité économique reste « moribonde », l’impact sur le secteur immobilier sera bien réel. « La baisse de l’activité immobilière pèsera sur les loyers », estime le chercheur de l’IEIF. Cette baisse est déjà quasi actée pour 2020. Le faible niveau d’inflation et le recul du PIB vont impacter temporairement l’indexation des loyers. «L’ILAT[1] pourrait baisser de plus de 5% en 2020. Et l’ILC[2] de plus de 6% », estime Pierre Schoeffler. A ce stade, l’impact sur la valorisation des actifs immobiliers reste marginal. « Inférieur à 1% », calcule l’économiste. Une stabilité que l’on retrouve du côté des fonds immobiliers non cotés. « Les valeurs de leurs parts n’ont pratiquement pas évolué depuis la fin 2019 », souligne Pierre Schoeffler.

Un impact différent selon les secteurs et la prime de risque associée

En revanche, la variation de l’immobilier coté « témoigne que la crise va avoir un impact très différencié selon les secteurs et la prime de risque associé », rappelle-t-il. Le secteur résidentiel est ainsi actuellement 10% plus cher qu’en début d’année. Les indices des secteurs du bureau, de l’hôtellerie et du commerce accusent en revanche des replis de respectivement 30%, 50% et 65%… Ce n’est toutefois que dans quelques mois, en fonction de la nature et de l’ampleur de l’éventuelle reprise, que l’on pourra réellement juger de l’impact sectoriel de la crise sanitaire. Et de l’évolution durable des comportements » et des usages vis-à-vis des bureaux, des commerces, et des logements. Mahdi Mokrane, directeur de la stratégie d’investissement et de la recherche chez Patrizia, estime toutefois que le contexte Covid-19 a d’ores et déjà contribué à faire émerger plusieurs tendances.


Value beats growth

La crise a notamment mis en exergue le principe « value beats growth ». Autrement dit, que ce ne sont pas les classes d’actifs les plus rentables historiquement qui offrent le plus de potentiel pour les années à venir. Mais bien celles qui ont montré leur résilience. Ces classes d’actifs sont l’immobilier résidentiel -dont l’attractivité dépend toutefois de l’emplacement-. Et le commerce de proximité, dans ses dimensions alimentaire et services de proximité. Mahdi Mokrane s’interroge par ailleurs sur l’avenir du bureau, à la confiance « érodée ». Mais aussi sur la poursuite du phénomène de métropolisation, à l’œuvre depuis la sortie de la dernière crise financière. Si les grandes métropoles vont probablement « conserver leur attractivité structurelle », estime-t-il, d’autres agglomérations de plus petite taille pourraient en revanche émerger. Cela dépendra notamment des « propositions de ces villes en termes d’accessibilité et de transport ». A suivre.

Frédéric Tixier


[1] ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il est utilisé principalement pour réviser le montant des loyers des immeubles de bureaux et des locaux professionnels utilisés pour des activités autres que des activités commerciales et les entrepôts de logistique.

[2] ILC (Indice des Loyers Commerciaux) sert à calculer les révisions de loyers des locaux commerciaux et artisanaux.


Consulter le communiqué de l’IEIF


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.

L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de Patrizia(i)

Opérant à l’échelle internationale, Patrizia offre depuis 36 ans des possibilités d’investissement dans l’immobilier et les infrastructures aux investisseurs institutionnels, semi-professionnels et privés. Patrizia gère plus de 45 milliards d’euros d’actifs et emploie 800 professionnels sur 24 sites dans le monde entier.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Où les SCPI ont-elles investi au 1er trimestre 2020 ?

Les SCPI d’entreprise ont investi 1,45 Md€ au cours du 1er trimestre 2020, selon les dernières statistiques de l’IEIF. L’international représente désormais près de la moitié de leurs investissements. La montée en puissance du secteur logistique se confirme.

Avec 1,45 Md€ d’investissements réalisés au 1er trimestre 2020, les SCPI d’entreprises ont poursuivi l’enrichissement de leurs portefeuilles d’actifs immobiliers. Un montant qui s’affiche toutefois en léger retrait par rapport au 1er trimestre 2019 (1,6 Md€). Et s’avère bien inférieur à celui de la collecte réalisée sur les trois premiers mois de l’année : 2,55 Md€.

Les SCPI sont à l’origine de 10,8 % des investissements en France métropolitaine

La part relative des SCPI dans l’ensemble des investissements en immobilier d’entreprise en France est elle aussi en retrait. Elle passe de 14,5 % sur l’ensemble de l’année 2019. A un peu plus de 10,5 % sur le 1er trimestre 2020. Il faut toutefois rappeler qu’en 2019 les SCPI avaient procédé à un volume d’investissements (9,2 Md€) supérieur à celui de leur collecte nette (8,47 Md€). Elles disposaient donc, début 2020, d’une certaine avance. Et toutes les sociétés de gestion n’avaient pas nécessairement anticipé un tel rebond de la collecte sur le 1er trimestre. Cette dernière s’est en effet établie à un nouveau plus haut historique, progressant de 22 % par rapport au 1er trimestre 2019.


Montée en puissance de l’investissement dans le secteur logistique

La nature des investissements réalisés par les SCPI ne diffère en revanche pas fondamentalement de celle observée l’an dernier. Les mouvements déjà à l’œuvre en 2019 se confirment et s’amplifient. La part des investissements en actifs de bureaux, qui reste majoritaire (60,9 %), continue notamment de perdre de sa suprématie relative. Elle était encore de 62,7 % en 2019. Mais s’établissait à 64,1 % en 2018. Et à 68,5 % en 2017. A l’inverse, la thématique de la logistique confirme sa montée en puissance. Sur le 1er trimestre, ce secteur a drainé 14,4 % des investissements des SCPI. Il n’en représentait que 9 % sur l’ensemble de l’année 2019. Et seulement 1,7 % en 2017.


Baisse des acquisitions de locaux commerciaux

Les investissements dans le secteur du commerce poursuivent quant à eux leur retrait relatif. Ils ne pesaient plus que 9,2 % au 1er trimestre 2020. Contre 12,1 % sur l’ensemble de l’année 2019. Et un peu plus de 20 % en 2017. Comme l’écrit l’IEIF dans l’une de ses dernières publications trimestrielles[1], « les Ephad (4,1 %) et les centres médicaux (2,6 %) ont été également recherchés par les SCPI ». L’hôtellerie, qui ne pesait qu’entre 3,5 % et 4,5 % des investissements annuels des SCPI ces trois dernières années, bondit quant à elle à 8,7 %. C’était avant la crise Covid-19…


L’international draine plus de 45,5 % des acquisitions des SCPI

En termes géographiques, la tendance à l’internationalisation des portefeuilles se confirme également. Les investissements hors de France des SCPI au 1er trimestre 2020 représentent plus de 45,5 % du total de leurs acquisitions. Une part qui s’établissait à seulement 28,8 % en 2019. Et oscillait entre 30 % et 34 % au cours des deux années précédentes. C’est toujours l’Allemagne qui reste leur pays de prédilection. Elle recueille 42,6 % des investissements des SCPI. C’était un peu plus en 2019 (48 %). Parmi les pays « montants » figure la Belgique (11,6 % au 1T 2020 vs 9,5 % en 2019). L’Espagne confirme son attractivité (13 %). Mais l’Italie disparaît des radars… Dans l’hexagone, pas de bouleversements majeurs: l’Ile-de-France continue de concentrer plus de 50 % des investissements des SCPI…

Frédéric Tixier


[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et Immobilier résidentiel (non fiscales) du 1er trimestre 2020 – IEIF – Mai 2020.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Immobilier d’entreprise : les investisseurs toujours présents

Plus de 47 milliards d’euros seraient prêts à s’investir sur le marché. Bien plus que les biens disponibles à la vente. Mais la baisse des valeurs des actifs immobiliers est inéluctable. Reste à savoir dans quelles proportions… 

Les investisseurs en immobilier d’entreprise sont toujours présents. Une enquête menée par Cushman & Wakefield auprès d’un panel de 176 opérateurs, fin avril, constate que 66 % d’entre eux sont encore « actifs sur le marché ». Et prêts à s’engager. Mieux encore, ces investisseurs indiquent disposer de plus de 47 milliards d’euros à investir. Contre seulement 17 milliards d’euros d’actifs à arbitrer. Un écart important entre la demande et l’offre d’actifs immobiliers.  Qui laisse espérer que la baisse attendue de leur valeur, à laquelle le marché s’attend désormais, pourrait être d’une ampleur limitée.

Baisse plus limitée qu’attendue des valeurs de l’immobilier

Nils Vinck, directeur général et directeur Capital Markets France de Cushman & Wakefield, considère en effet que ces volumes prévisionnels permettent « de minimiser les anticipations de remontée des taux de rendement prime (opérations Core et Core+) ». « Car la compétition s’annonce intense entre les acquéreurs », précise-t-il. Une grande majorité d’entre eux n’a pas, pour l’instant, fait évoluer sa stratégie d’investissement. Certains envisagent néanmoins de réduire la part de leur allocation dédiée au secteur du commerce. Au profit des secteurs logistiques et résidentiels, considérés comme plus résilients. Ces derniers seront également les moins impactés par la baisse des prix attendue. Leurs taux de rendement devraient remonter « d’environ 25 points de base », estiment les investisseurs.

Chute plus brutale pour le segment des centres commerciaux

La chute pourrait être plus brutale pour le segment des centres commerciaux. Le marché s’attend à une décompression des taux de l’ordre de 100 points de base. Le secteur du commerce dans son ensemble devrait moins souffrir. La remontée des taux oscillerait entre 25 et 50 points de base. Contre 20 points pour le secteur du bureau. En tout état de cause, les investisseurs ne s’attendent pas à un retour « à la normale » avant 2021. Entre temps, les loyers se seront aussi corrigés . De l’ordre de -5 % à -15 % pour les loyers de bureaux. Et plus de 15 % pour les loyers de commerce. Seules les valeurs locatives du secteur logistique devraient se maintenir…

Un premier trimestre encore porteur

En attendant la réalisation de ces anticipations « pas si pessimistes », les données du 1er trimestre 2020 attestent que le marché était bien, avant la crise, sur une phase ascendante. BNP Paribas Real Estate évalue le volume des investissements en immobilier d’entreprise, en France, à 7,5 Md€ sur les trois premiers mois de l’année. Soit une hausse de 46 % par rapport au 1er trimestre 2019. Mais le spécialiste de l’immobilier prévient. « Les marchés immobiliers n’échapperont pas à la crise. Et les volumes investis s’afficheront à la baisse pour l’année 2020 », estime-t-il. Côté rendement, son analyse conduit à revoir ses prévisions de début d’année.


Des différences plus marquées en fonction du profil de risque

« Le scénario d’une compression du taux « prime » n’est pas complètement écarté. Mais nous anticipons plutôt un maintien des valeurs sur les actifs core », écrit-il. Les taux moyens pourraient en revanche s’orienter à la hausse. Avec des différences plus marquées en fonction du profil de risque. « Les qualités intrinsèques des biens, leurs localisations, et leurs états locatifs seront des facteurs encore plus déterminants dans la valorisation des actifs », conclut BNP Paribas RE.

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers: facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Crise sanitaire : quelles répercussions sur les marchés immobiliers mondiaux ?

Dans une étude parue il y a quelques jours, le gestionnaire UBS AM tentait d’estimer l’impact de l’épidémie de Covid-19 sur les marchés immobiliers. Bureaux, commerces, hôtellerie, résidentiel, logistique : une analyse secteur par secteur…  

Bureaux : l’attentisme devrait prévaloir

Le secteur des bureaux sera impacté. Mais, rappelle le gestionnaire, « la faiblesse de l’offre » est un facteur de soutien du marché. L’incertitude liée à la crise va évidemment freiner la demande à court terme pour les bureaux. Mais, « à moins d’un ralentissement majeur » – impossible à évaluer aujourd’hui -, les niveaux d’occupation devraient rester stables. Le taux d’inoccupation est aujourd’hui très faible, surtout dans les zones les plus tendues. Or, le « pipeline » des nouvelles offres risque lui aussi de se tarir… Ce qui serait de nature à soutenir les loyers, même en cas de demandes plus faibles. Côté investissements, le gestionnaire s’attend à un 1er trimestre 2020 en retrait. Les niveaux d’évaluation dépendront des prévisions de croissance sur les loyers à court terme, mais surtout de la liquidité à venir du marché. C’est plus l’attentisme qui devrait prévaloir, que la baisse des prix.

Commerces : des loyers en baisse

La crise sanitaire en cours va accentuer les défis structurels auxquels le secteur du commerce était déjà confronté. Les fermetures et la chute de la consommation qui en résultent vont encore plus fragiliser les commerçants. Et conduire à des faillites. Comme les revenus locatifs des bailleurs sont souvent indexés sur le chiffre d’affaires, il est clair que les loyers seront révisés à la baisse. Le « secteur du luxe devrait être le plus touché, en raison de sa forte dépendance du tourisme mondial », estime UBS AM. Les supermarchés alimentaires résisteront mieux. Le volume des investissements sera sans doute en baisse. Ainsi que les niveaux de valorisation, « dont la crise risque d’accélérer la révision ». La situation sera d’autant plus sévère que les actifs ont été achetés à crédit…

Secteur hôtelier : en première ligne

Le secteur hôtelier est le plus dépendant de la croissance mondiale. Avec la baisse du tourisme, des déplacements professionnels, et les fermetures massives en cours, la perte de revenus est plus qu’évidente. Pour UBS AM, les indépendants et les petites chaînes hôtelières « sont les plus exposés ». Les propriétaires de mûrs hôteliers loués dans le cadre de baux traditionnels sont dans une situation plus délicates que ceux dont les revenus dépendent en partie du chiffre d’affaires de leurs locataires. Les volumes vont s’orienter à la baisse. Les prix aussi…

Résidentiel : la protection démographique

Le secteur résidentiel et les résidences gérées continueront à bénéficier de la tendance démographique. Bien sûr, « si le taux de chômage augmente considérablement », le niveau des loyers d’habitation pourraient être revus à la baisse. UBS AM s’attend à des effets limités en termes de valorisation des actifs.

Logistique : stabilisation des niveaux de valorisation

Le secteur affichait déjà des fondamentaux moins solides à court terme. Même si l’e-commerce peut bénéficier des périodes de confinement, la logistique reste « une activité à faible marge ». En outre, les chaînes d’approvisionnement vont connaître des perturbations. Pour les réorganiser – notamment en privilégiant des fournisseurs plus proches des clients finaux -, les investissements seront importants. La croissance des loyers pourrait en être affectée. UBS AM anticipe un volume de transactions plus faible, en raison de la baisse de la liquidité du marché. Mais l’attractivité du secteur devrait permettre une stabilisation des niveaux de valorisation. Voire une hausse légère.

Prime aux stratégies « core »

D’une manière plus globale, UBS AM s’attend dans un premier temps à la montée de l’attentisme chez les opérateurs immobiliers. « Les investisseurs vont se concentrer sur leurs portefeuilles. Et faire les analyses de stress appropriés », confirmait pour sa part Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Asset Managers, sur le site de Business Immo. UBS AM considère, ce qui est logique, que les investisseurs ayant privilégié des stratégies « core » – consistant à acheter les actifs les mieux placés et en parfait état – seront moins affectés que ceux ayant opté pour des stratégies de création de valeur…

Frédéric Tixier


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UBS propose des conseils et des solutions financières à des clients fortunés, aux clients institutionnels et aux entreprises du monde entier, ainsi qu’aux clients privés en Suisse. La stratégie d’UBS s’articule autour de ses activités de gestion de fortune à l’échelle mondiale et de banque universelle en Suisse, deux activités principales complétées par l’Asset Management et l’Investment Bank.

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Comme dans tous les autres secteurs, les acteurs de l’immobilier réagissent face à la crise sanitaire. Foncières, sociétés de gestion d’actifs immobiliers, mais aussi fédérations ou associations de consommateurs : leurs principales réactions…  

Les foncières cotées communiquent

Plusieurs foncières cotées en Bourse ont commencé à commenter les effets de la crise sanitaire sur leurs activités. Ce sont évidemment les foncières de commerce qui sont les premières à réagir. Klépierre, le spécialiste des centres commerciaux, jugeait mardi qu’il était trop tôt pour évaluer l’incidence des fermetures administratives. En rappelant qu’il présentait pour l’heure « un bilan solide », et des lignes de crédits suffisantes pour couvrir ses besoins en liquidités. Unibail-Rodamco-Westfield, le leader mondial du secteur, reconnaissait dès lundi que les mesures prises par les différents gouvernements mondiaux «auraient un impact sur son activité ». Quant à Covivio, elle est plus précise. Sur son activité hôtels (18% de ses revenus en 2019, dont la moitié de nature variable), elle constate une baisse de l’ordre de 11% depuis le 1er janvier. La foncière confirme néanmoins son OPA sur la foncière de bureaux allemande Godewind Immobilien.

Les sociétés de gestion de SCPI rassurent leurs clients

Côtés sociétés de gestion de SCPI, les équipes s’organisent. Plusieurs gestionnaires ont déjà publié des communiqués, ou adressés des messages à leurs clients. Il s’agit d’abord de les rassurer sur la continuité des services, même à distance. Certains expliquent dans le détail les mesures mises en place pour assurer le maintien de l’activité tout en préservant leurs collaborateurs. D’autres rappellent que la gestion des risques « fait partie intégrante du métier d’investisseur ». Ou que le ralentissement attendu et simultané de la collecte et des investissements « ne devrait donc pas peser significativement sur les performances ». D’autres encore proposent une analyse plus prospective des conséquences à plus long terme de la crise d’aujourd’hui. Ces informations sont disponibles sur leurs sites respectifs. C’est le cas notamment pour Amundi Immobilier,  Atland-Voisin, Fiducial Gérance, Foncia Pierre Gestion, Foncière Magellan , Immovalor Gestion, La Française, Primonial REIM, ou Sofidy.

Les fédérations du commerce demandent aux bailleurs l’annulation des loyers

Dans son allocution du lundi 16 mars, le chef de l’Etat avait demandé à ce que « les factures d’eau, de gaz, d’électricité ainsi que les loyers » soient suspendus pour les PME « qui font face à des difficultés ». Cinq fédérations représentatives de l’industrie du commerce – Alliance du commerce, FCA, Procos, FFF et FNH- vont encore plus loin. Dans un communiqué commun du 17 mars, elles demandent, pour les commerces fermés par arrêté,  « l’annulation des loyers et des charges locatives dus pendant la période de fermeture des commerces, quelles que soient leurs tailles ». Pour les commerces dont l’exploitation est possible, elles souhaitent une « adaptation du montant des loyers au niveau de l’activité réelle ». Elles appellent également à mettre en place des aides aux propriétaires bailleurs. Car « locataires et bailleurs ont des intérêts communs », et doivent faire preuve de solidarité.

Une association de défense des locataires demande un moratoire sur les loyers résidentiels

Une association de défense des locataires, la Confédération Nationale du Logement, demande quant à elle des mesures fortes en faveur des locataires. Dont un moratoire des loyers dans les parcs privé et social, autorisant « la suspension du versement des loyers tant que l’épidémie ne sera pas contenue». Ainsi que, dans un second temps, des mesures d’assouplissement. Telles que l’étalement des paiements, la possibilité de paiement partiel, ou la mise en place d’un fonds de compensation. Certains réseaux d’agences immobilières ont déjà réagi à ces propositions. En rappelant notamment que les bailleurs avaient eux aussi des échéances à respecter…

Le secteur du bâtiment demande un arrêt temporaire des chantiers

Trois fédérations du secteur de la construction demandent « instamment au gouvernement d’arrêter temporairement les chantiers, à l’exception des interventions urgentes ». Dans un communiqué commun du 17 mars, elles souhaitent disposer d’une dizaine de jours pour s’organiser. Notamment pour être en mesure d’assurer la protection de leurs salariés. Le secteur emploie plus de 2 millions de personnes sur l’ensemble du territoire. Certains grands projets ont d’ores et déjà été suspendus. La Société du Grand Paris, notamment, aurait demandé aux entreprises de construction de suspendre temporairement leurs travaux.

Frédéric Tixier


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Immobilier d’entreprise : un marché à plus de 40 milliards en 2019

41,5 milliards d’euros ont été investis en France, en 2019, en actifs d’immobilier d’entreprise. C’est près de 20% de plus qu’en 2018. SCPI et OPCI représentent environ 15% du marché, selon BNP Paribas Real Estate.

C’est une très forte accélération, sur la seconde partie de l’année, qui permet au marché de l’investissement en immobilier d’entreprise français d’établir un nouveau record. Avec 41,5 Md€ investis en 2019, il progresse de 18,9% par rapport à 2018. Un exercice déjà considéré comme historique…


Les SCPI représentent 14% du marché de l’investissement en 2019

Pour BNP Paribas Real Estate, qui établit ces statistiques, ce résultat s’explique par « un contexte économique résistant ». Et par des « taux financiers très bas ». Ces deux facteurs ont poussé les investisseurs à « augmenter leurs allocations en immobilier ». Parmi eux, ce sont une nouvelle fois les fonds d’investissements qui ont mené la danse. Avec 51% des investissements réalisés, ils augmentent encore leur part relative. Celle-ci n’était que de 34% en 2017. Les compagnies d’assurance se situent en deuxième position, avec 15%. Loin derrière, les SIIC s’affichent à 5%, et les OPCI à seulement 1%, comme en 2018.  Quant aux SCPI, elles se positionnent en 3e position, avec 14%. Loin de leur score de 2017 (31%).


Remontée du commerce et forte hausse de la logistique et des entrepôts

Si les bureaux restent l’actif le plus prisé des investisseurs (plus de 60% des montants investis), c’est du côté des commerces, des entrepôts et des locaux d’activités que la croissance est la plus forte. L’investissement en commerces bondit de 37%. Avec environ la moitié des flux en faveur des pieds d’immeuble de centre-ville. Les centres commerciaux, en dépit d’un sentiment de marché négatif, tirent néanmoins leur épingle du jeu. BNP Paribas RE souligne notamment les portefeuilles phares vendus par le groupe Casino, pour près d’un milliard d’euros au total. Les secteurs logistique et locaux d’activité enregistrent, quant à eux, un quasi-doublement des flux acquéreurs. Les services sont également bien orientés. L’hôtellerie, notamment, affiche une progression de 50% par rapport à 2018.


Nouvelle contraction des taux de rendement de l’immobilier d’entreprise

Cet engouement des investisseurs pour les actifs immobiliers a évidemment provoqué la hausse de leur valeur. Et la compression de leurs rendements. Le taux « prime » dans Paris QCA passe « en dessous de la barre des 3% », constate BNP Paribas RE. Les actifs de commerce subissent en revanche peu de variation. Les taux de rendement des retail parks, par exemple, restent stables depuis 3 ans, à 4,5%. Les pieds d’immeuble parisiens accusent un léger repli, passant sur la période de 2,75% à 2,50%. La compression des taux prime en logistique est elle beaucoup plus nette. Alors qu’elle se situait à 4,75% fin 2018, elle s’affiche aujourd’hui autour de 4%…

Frédéric Tixier


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 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Est-ce encore rentable d’investir dans un local commercial ?

L’époque où investir dans un local commercial était le gage de revenus passifs confortables est révolue. Pour préserver leur rentabilité, les bailleurs doivent en finir avec cette vision réductrice et linéaire entre chiffre d’affaires et loyer. En y ajoutant de nouvelles métriques, tels que le flux qu’ils permettent au commerçant de capter.

L’époque où investir dans un local commercial était le gage de revenus passifs confortables avec une période d’engagement longue est révolue. Les nouvelles dynamiques du commerce demandent aux enseignes et bailleurs de revoir les règles du jeu. Il faut désormais plus de flexibilité et une nouvelle approche de détermination de la valeur locative. Pour survivre à ce changement de paradigme et détecter de nouvelles poches de création de valeur…

L’immobilier commercial, un secteur en restructuration

Longtemps plébiscité comme l’actif le plus résilient de l’immobilier d’entreprise, l’immobilier commercial est entré dans une crise de confiance. Son nouveau surnom – « retail bashing » – fait de plus en plus écho dans la communauté des investisseurs spécialisés. La compression de sa part dans les volumes investis témoigne du phénomène de panique qui paralyse la sphère des investisseurs. De l’ordre de 22% à 25% entre 2009 et 2015, elle est passée ces 3 dernières années à… 13%. Un tremblement de terre dont l’épicentre est constamment élargi par un flot ininterrompu de nouvelles négatives.

Un flot ininterrompu de nouvelles négatives

L’écosystème du commerce, rien qu’en France, déverse en effet régulièrement des chiffres qui jouent en défaveur du commerce traditionnel. Ainsi en est-il avec:

  • Le franchissement du seuil symbolique des 100 milliards d’euros de chiffres d’affaires du e-commerce en France en 2019[1]. Soit une augmentation de 80% en une décennie[2].
  • L’augmentation du taux national de vacance des locaux commerciaux en centre-ville, de 7 à 12% en moyenne[3]. Ce phénomène de désertification est d’une telle ampleur que l’Etat a déclenché le programme « action cœur de ville»[4].
  • Le démantèlement ou la fermeture de réseaux iconiques, majoritairement dans le secteur de l’habillement[5].
  • La fragilisation de la trésorerie des commerçants suite au mouvement des Gilets Qui aurait entraîné une perte de chiffres d’affaires de 15% à 25% dans la grande distribution. Et de 20% à 40% dans le commerce de détail[6].

Une chute des investissements qui touche essentiellement les centres commerciaux

Cette chute des investissements est néanmoins à relativiser. En y regardant de plus près, ce sont en effet surtout les volumes en centres commerciaux qui ont baissé. Les autres classes d’actifs enregistrent de leur côté des volumes d’investissement records, ou qui restent corrects. Les analyses menées par certaines plateformes spécialisées en immobilier commercial, comme UnEmplacement.com, renforcent ce constat. Nous avons observé que sur plus de 120 000 recherches de locaux commerciaux provenant d’acquéreurs qualifiés, les centres-villes et la périphérie restent majoritairement recherchés. Ils représentent 66% de la demande totale. Les centres commerciaux (incluant les galeries commerciales d’hypers) sont sur la troisième marche du podium. Avec seulement 14% des enseignes qui souhaitent s’implanter dans ce type d’emplacement.

La fin d’un modèle économique

Cette désaffection pour les centres commerciaux[7] est le signe avant-coureur de la fin d’un modèle économique hérité des années 50. Où le « tout-commerce » était au cœur de la stratégie commerciale des opérateurs. Un modèle désormais obsolète, qui fait face à un changement de paradigme alimenté par les récentes évolutions socio-démographiques. Et la montée en puissance d’une nouvelle génération de consommateurs connectée et informée. Une génération qui, de plus, est écoresponsable, et qui rejette le modèle de consommation de masse de leurs aînés… Dans ce paysage en pleine transformation, les polarités commerciales doivent s’adapter. La taille n’est plus un avantage : « big is no more beautiful ». Le couple commerce de destination/voiture individuelle est fragilisé. La montée en puissance des livraisons à domicile alimente à son tour le phénomène de nidification auprès des jeunes générations.

Comment les enseignes s’adaptent et façonnent-elles le commerce de demain ?

Et les locomotives d’hier se réinventent en créant de nouveaux lieux de vies[8]. Là où le commerce est intégré à un écosystème immobilier global (coworking, bureaux, logistiques, logements). La cannibalisation du e-commerce sur le commerce physique pousse donc progressivement les enseignes à changer de comportement. Pour embrasser une stratégie « omnicanale », où le digital ne fait qu’un avec le commerce physique. Si elles souhaitent survivre, elles ne doivent plus considérer le magasin comme l’unique temple de la consommation. Mais bien comme le maillon d’un écosystème, permettant de capter l’attention de clients toujours plus difficile à fidéliser. Et dont le parcours d’achat est de plus en plus complexe à cerner. Ce changement de paradigme impose aux enseignes de repenser entièrement leur processus de vente. En adoptant les meilleures pratiques des pur players du web.

Allier expérience en magasin et « click & collect »

Mais aussi et surtout en l’alliant à l’expérience en magasin, via des conseils d’experts, un service « click & collect ». Le meilleur exemple est celui de la Fnac. Son site internet est classé dans le top 3 des sites e-commerce les plus visités en France. Cette puissance sur internet lui permet d’ouvrir des magasins dans des zones de 30 000 à 40 000 habitants, qu’elle ne couvrait pas jusqu’alors. L’ouverture de ces magasins permet d’augmenter le trafic internet au niveau local par trois. Et ainsi de toucher de nouveaux consommateurs. De leur côté, les pur players du web investissent également dans l’immobilier commercial, en ouvrant leur propre magasin.

Les pure players du web investissent l’immobilier physique

L’intérêt pour eux est multiple. Cette stratégie leur permet :

  • De diminuer leur dépendance à l’algorithme des moteurs de recherches. Et surtout de leur modèle d’enchère basé sur des mots clés, qui est de plus en plus onéreux, mais reste indispensable.
  • De créer un nouveau canal d’acquisition et de fidélisation client auprès d’une communauté locale. Donc d’augmenter leur notoriété dans le monde physique. L’avantage est de favoriser le « top of mind » auprès des consommateurs. Pour qu’ils se rendent directement sur le site internet, ou sur l’application du retailer, sans avoir à fouiller sur les moteurs de recherche.
  • De réduire le coût du dernier kilomètre. C’est le plus difficile à rentabiliser via un maillage optimal de leurs points de vente. L’objectif est d’inciter le maximum de clients à venir chercher en magasin leurs achats effectués en ligne. Plutôt qu’à se faire livrer à domicile.

Le magasin physique n’est donc pas mort…

L’exemple le plus frappant est notamment celui du développement d’Amazon-Go. Un concept alimentaire de proximité sans caisse qui vise 3 000 unités aux Etats-Unis fin 2021. Ou bien celui des 22 boutiques du Slip Français. Ou des 16 boutiques de Saranza.com. Ou bien encore, dernièrement, la création d’une boutique de type « caviste » par Cdiscount (une filiale du groupe Casino) alliant la puissance de la data avec les conseils d’experts sur tous les types de spiritueux. Le magasin physique n’est donc pas mort et tel le Phoenix, renaît de ses cendres. Cependant, les efforts et investissements déployés par les enseignes alourdissent leur compte de résultats. Ils ne pourront donc pas survivre sans le concours des bailleurs pour ajuster les prix de l’immobilier

Un actif rentable, mais de plus en plus complexe à gérer

Après avoir longtemps résisté, les valeurs locatives ont amorcé un cycle de descente depuis les trois dernières années. Chute qui a été un temps compensée par la compression des taux de rendement. Mais dont l’effet n’est plus suffisant. Cette politique de l’autruche adoptée par les bailleurs face aux nouvelles dynamiques du commerce les a donc conduits progressivement dans une impasse. Un cul-de-sac dont ils ne pourront sortir sans changer en profondeur les règles de détermination de la valeur locative. Pour accompagner les mutations en cours, et non plus seulement les freiner. Ce qui revient à se battre contre un raz-de-marée. Pour sortir de cette crise par le haut, les bailleurs doivent changer leur mentalité en profondeur. Et ne plus raisonner de façon linéaire en déterminant leur loyer sur un pourcentage du chiffre d’affaires global du magasin, dont une partie conséquente est aujourd’hui générée sur internet


En finir avec la vision linéaire entre chiffre d’affaires et loyers.

Ils doivent en finir avec cette vision réductrice et linéaire entre chiffres d’affaires et loyer. En y ajoutant de nouvelles métriques, tels que le flux qu’ils permettent au commerçant de capter. Les outils de captation de la donnée permettent aujourd’hui de répondre à cette demande de façon précise et qualifiée via une segmentation fine de la donnée. Reste à la charge du commerçant de transformer ce flux en chiffre d’affaires. A cette nouvelle méthode de valorisation, s’ajoute le besoin de flexibilité. A l’image de l’explosion du coworking dans la sphère des bureaux. Dans le monde de l’immobilier commercial, l’émergence des pop-up stores amène de plus en plus de bailleurs à adopter une politique de revenu management tels des hôteliers ou des compagnies aériennes.

L’immobilier commercial est donc toujours un actif rentable

Les enseignes sont demandeuses de ce type de solutions afin de ne plus être tenues par une durée d’engagement trop lourde. Celle imposée par le bail commercial classique 3/6/9, dont les fondements juridiques datent de… 1953. L’intérêt principal pour les bailleurs de passer sur un bail éphémère est bien sûr d’augmenter le loyer au mètre carré. C’est le prix de la flexibilité. L’immobilier commercial est donc toujours un actif rentable. Toutefois, il est de plus en plus complexe à gérer. Et les investisseurs ont de plus en plus intérêt à se spécialiser dans une catégorie spécifique : retail parks, centre commerciaux régionaux, galerie d’hypermarché, pieds d’immeuble, outlet. Ainsi ils pourront capitaliser sur leur expérience, et optimiser leur allocation de ressources.

Aurélien Tert


[1] Source FEVAD.
[2] Le commerce en ligne représente aujourd’hui 8,5% du total des ventes du commerce de détail.
[3] Source PROCOS.
[4] Un plan national de 5 milliards d’euros pour revitaliser les centres-villes des villes moyennes.
[5] Groupe Vivarte, Mim, Promod, C&A…
[6] Selon le dernier rapport du ministère de l’Economie.
[7] Hypermarchés et ou zones commerciales.
[8] Programmes de « mixed-used ».


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A propos d’Aurélien Tert(i)

Profil atypique, Aurélien a eu un parcours professionnel en deux étapes : l’hôtellerie-restauration puis la data. C’est au cours de son expérience en tant que responsable Data Europe pour le groupe Domino’s Pizza qu’Aurélien rencontre Kevin Espiard, qui est à l’origine d’UnEmplacement.com. Grâce aux compétences techniques de Philippe Phak, le rêve devient réalité en avril 2018.

A propos de UnEmplacement.com(i)

UnEmplacement.com, c’est une aventure humaine qui a pour mission de rendre l’immobilier commercial transparent. Elle est née d’une frustration terrain ressentie quotidiennement pendant plus de 5 ans par Kevin en tant que chargé d’expansion pour les enseignes Body Minute puis Domino’s Pizza. C’est la rencontre avec Philippe et Aurélien qui a fait de ce rêve une réalité. Depuis 2015, nous avons non seulement pensé UnEmplacement.com en partant d’une feuille blanche comme alternative aux sites de dépôt d’annonces. Mais surtout optimisé pendant plus d’un an (bêta) les fonctionnalités de notre plateforme avec l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Aujourd’hui, nous sommes fiers de leur offrir un outil qu’ils ont coconstruit. Et une solution concrète pour accélérer la commercialisation de leur portefeuille de locaux commerciaux et ou de terrains. 

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société