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Rendements de 5,30% et 6,30% pour les deux SCPI « Cœur » de Sogenial Immobilier en 2020

Le gestionnaire de Cœur de Ville et Cœur de Régions a réussi à maintenir le même niveau de rendement qu’en 2019 sur sa SCPI commerces. Il fait mieux que l’exercice précédent pour la SCPI régionale. Une dynamique que Sogenial Immobilier espère conserver en 2021.

5,30% de taux de distribution pour Cœur de Ville en 2020. Comme en 2019. Et 6,30% pour Cœur de Régions. Mieux que sur l’exercice précédent. Un rendement auquel s’ajoute en outre une progression de la valeur de la part elle aussi supérieure à celle constatée en 2019. +1,6% contre +1,20%. Ce qui porte la performance globale de la SCPI régionale de Sogenial Immobilier à 7,90%. Contre 7,45% en 2019.

Une performance globale de 7,90% pour Cœur de Régions en 2020

Des résultats assez étonnants compte tenu du contexte sanitaire et économique. Sogenial Immobilier les explique par la conjugaison de plusieurs facteurs. Et notamment la poursuite d’un programme d’investissement qui a permis à la SCPI Cœur de Régions d’acquérir 15 nouveaux actifs en 2020. Dont quatre au cours du dernier trimestre. Diversifiés sectoriellement, ces immeubles ont été choisis afin d’optimiser le couple rendement-risque. En veillant plus particulièrement à la solidité financière de leurs locataires. Ce qui semble l’une des caractéristiques des entreprises logées dans les actifs de Cœur de Régions. « Les locataires ont honoré tout au long de 2020 leurs loyers, se traduisant par un taux d’occupation financier moyen 2020 à plus de 96%. Et un taux de recouvrement supérieur à 99% », explique la société de gestion. Qui se félicite en outre du triplement de la capitalisation de cette SCPI en 2020 (27 M€).

Cœur de Ville, un rendement inchangé par rapport à 2019

Côté Cœur de Ville, le maintien d’un même niveau de distribution qu’en 2019 est encore plus méritoire. Cette SCPI est en effet essentiellement composée d’actifs de commerce. Dont 36% de commerces non alimentaires. A la sortie du 1er confinement, Sogenial Immobilier estimait les reports de loyers à un peu plus de 13% de la masse locative. Fin 2020, le résultat est bien meilleur. En raison de sa « forte proximité » et « d’échanges fructueux » avec les locataires », la SCPI affiche un taux de recouvrement de 96,3%. Et un taux d’occupation financier de 88,71%. Ce qui explique pourquoi Cœur de Ville a pu maintenir un rythme de distribution de ses dividendes en phase avec 2019. Sa capitalisation a aussi progressé l’an dernier, mais dans des proportions moindres (+25%, à 15 M€) que sa petite sœur…


Un effet de levier maîtrisé

Contrairement à 2019, et à Cœur de Régions dont la stratégie consiste désormais à revaloriser quasi trimestriellement le prix de ses parts, Cœur de Ville n’a pas procédé à de révision à la hausse de son prix de souscription en 2020. Sogenial Immobilier n’a pas encore communiqué sur les valeurs d’expertises de fin d’année. Elles devraient toutefois demeurer dans la même épure qu’en 2019. Pour mémoire, les prix de souscription des deux SCPI affichaient fin 2019 des décotes importantes sur leur valeur de reconstitution. De 3,61% pour Cœur de Ville. Et de 7,61% pour Cœur de Régions. Ce qui laisse de la marge… Rappelons enfin que ces deux SCPI manient activement l’effet de levier. Le taux d’endettement, fin 2020, de Cœur de Ville, ressort en effet à 28,67%. Et à 33,29% pour Cœur de Régions.

Doublement de la collecte en 2021

Des niveaux élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et potentiellement facteurs de risques. Que semble néanmoins parfaitement maîtriser, pour l’instant, leur gestionnaire… Sogenial Immobilier compte d’ailleurs poursuivre en 2021 sa dynamique de développement. Elle espère notamment doubler sa collecte cette année. Et s’apprêterait à lancer une nouvelle SCPI diversifiée en zone euro, Cœur d’Europe. Ainsi qu’un nouvel OPPCI…

Frédéric Tixier


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le commerce de cœur de ville est, et restera, un actif porteur…

« Méfiez-vous des Cassandre ! », prévient Jean-Marc Peter, le directeur général de Sofidy, dans un édito publié aujourd’hui. Sa thèse : les commerces de pied d’immeuble, en centre-ville, contrairement à d’autres segments d’actifs commerciaux, sont soutenus par des tendances structurelles. Que la crise actuelle ne remettra pas en cause.

La chute de la consommation physique, ajoutée à la montée en puissance du commerce électronique pendant le confinement, et à la crise économique sans précédent provoquée par la pandémie, fait craindre à certains observateurs un violent vent contraire sur l’immobilier commercial. Ne nous laissons pas tenter par les généralités sur cet immobilier tertiaire composé de nombreuses sous-classes d’actifs, évoluant chacune grâce à des facteurs bien distincts. Soutenu par des tendances structurelles que la crise actuelle ne remettra pas en cause, le commerce de cœur de ville dans les métropoles et villes dynamiques, est, et restera, porteur malgré un ralentissement temporaire.

Des cœurs de ville redessinés par des tendances de fond

L’attractivité des murs de commerce de cœur de centre-ville est soutenue depuis plusieurs années par une série de catalyseurs, certains reposant sur des tendances structurelles. Les flux démographiques vers les grandes villes, le vieillissement de la population mais également l’évolution rapide des territoires, avec, d’un côté, la dévitalisation de nombreuses villes moyennes, mais, de l’autre, le renforcement des grandes métropoles, dirigent toujours plus de personnes, et donc de consommateurs, vers les cœurs de centre-ville des grandes villes dynamiques françaises et européennes. À cette tendance lourde s’ajoute un besoin croissant de « proximité ». Le renchérissement du coût du transport et le développement d’une conscience écologique incitent de plus en plus de citadins à délaisser la voiture pour faire leurs courses.

Recherche de proximité

Cette recherche de proximité est également alimentée par de nouvelles aspirations, notamment de la part des « Millenials » et les générations suivantes, pour une consommation plus locale, plus qualitative, plus saine et moins énergivore. Ces jeunes générations n’hésitent pas non plus à reporter une partie de leurs dépenses sur les loisirs, la restauration mais aussi les services et les soins à la personne. Or, ces offres sont souvent non « délocalisables » et prospèrent dans les cœurs de centre-ville des grandes métropoles.

Un besoin de proximité renforcé par la crise actuelle

Alors que les citadins étaient déjà prêts, avant la pandémie, à payer plus chers des biens et services accessibles à quelques rues de leur domicile, la valeur « proximité » n’a été que renforcée par le confinement. Strictement limitée dans leurs déplacements, avec la seule possibilité de réaliser des achats dits « essentiels », la très grande majorité des citadins a privilégié les commerces ouverts près de chez eux. Lors des premières semaines d’un déconfinement très progressif, ce sont aussi les commerces de proximité qui ont été plébiscités pour solliciter des services auxquels la population n’avait plus accès. Depuis, ce sont également les commerces de cœur de centre-ville, facilement accessibles, qui profitent le plus du redémarrage de la consommation.

Le commerce, un secteur dynamique et créatif…

D’autres facteurs participent à l’attractivité des commerces de cœur de ville. Le rôle du tourisme, traditionnel catalyseur de la consommation en France, ne doit pas non plus être occulté. Bien sûr, la pandémie actuelle a brutalement stoppé la venue des touristes étrangers avec des conséquences non négligeables pour les commerces des grandes villes touristiques. Mais les Français sont majoritairement restés dans l’Hexagone cet été et ont donc pu partiellement combler ce manque à gagner. Après le coup d’arrêt de 2020 et un probable lent redressement l’année prochaine, les flux touristiques devraient reprendre, au moins en Europe, et l’attractivité touristique de la France ne pas se démentir.

Une capacité de renouvellement permanent

Le commerce est aussi un secteur très dynamique et créatif. Chaque année apparaissent, le plus souvent dans les cœurs de centre-ville, de nouvelles enseignes, de nouveaux concepts, de nouveaux formats qui démontrent une capacité de renouvellement permanent. La période de confinement a également témoigné de cette créativité. De nombreux commerçants indépendants ont redoublé d’idées et d’énergie pour apporter des solutions à leurs clients et continuer à les servir : livraisons, drive piéton, horaires adaptés, restauration à emporter ou livrée… autant de « nouveaux » services qui ont permis de limiter la chute des chiffres d’affaires.


… qui s’empare aussi des outils digitaux

Cette réactivité face à une situation inédite a bien sûr pu être déployée d’autant plus facilement que ces commerces disposaient déjà d’un site internet et d’outils digitaux. La crise sanitaire a ainsi mis en lumière la complémentarité stratégique, qui ne fait que croître depuis plusieurs années, entre les commerces physique et digital ainsi que la nécessité d’une distribution multicanale. Il est intéressant, à ce titre, de souligner que pendant le confinement, le taux de croissance des ventes en ligne a été de 100% pour les enseignes traditionnelles ayant pignon sur rue, contre 15% pour les pure-players de l’e-commerce.

Le développement des magasins connectés

Loin d’être un point de rupture, la crise actuelle devrait là encore renforcer une tendance déjà en place : le développement dans les cœurs de ville des grandes métropoles de magasins connectés comme nouvelle vitrine des enseignes, y compris des pure-players internet qui cherchent désormais des emplacements physiques comme relais de croissance. Avec la montée en puissance des réseaux sociaux, de l’utilisation des smartphones et du recours à la géolocalisation, les commerces physiques de centre-ville s’emparent aussi des outils numériques de fidélisation, et ce à la lumière des nouvelles habitudes de consommation.

Développer des cœurs de centre-ville attractifs

Si toutes ces tendances constituent de puissants facteurs de soutien pour les murs de commerce de cœur de ville, il n’en reste pas moins que l’attractivité de ces zones doit être garantie, voire renforcée, par des aménagements adaptés. Accessibilité optimisée pour toutes les formes de mobilité et un confort d’usage, réseau mobile efficace pour utiliser les outils digitaux, espaces publics de qualité aménagés autour d’un paysage urbain harmonieux, maillage de commerces offrant une densité et mixité d’offres adaptées à l’évolution des modes de vie et à l’émergence de nouveaux besoins… autant de critères à combiner pour promouvoir de véritables « parcours client », y compris expérientiels, et ainsi assurer la pérennité des murs commerciaux en cœur de centre-ville.

Sortir renforcés de la crise actuelle

Ces tendances de fonds vont donc continuer à dessiner les villes de demain. Achetés avec discipline et discernement, les murs de commerce situés dans les principales artères au cœur des métropoles dynamiques, sortiront renforcés de la crise actuelle et resteront porteurs au sein de la galaxie de l’immobilier commercial.

Jean-Marc Peter


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 6,2 Mds€ sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, lance Premium Hotels Investment. Ses cibles : des hôtels haut-de-gamme situés dans des zones délaissées par les grandes chaînes hôtelières. Ticket d’entrée minimum : 100 000 euros.

Le secteur hôtelier a beau payer un lourd tribut à la crise sanitaire, il continue d’intéresser les gestionnaires de fonds immobiliers. Le mois dernier, Perial lançait en effet la 1ère SCPI dédiée aux solutions d’hébergement en zone euro, PF Hospitalité Europe, en partie investie sur cette classe d’actifs. Quelques jours avant le lancement d’un FPCI dédié à l’hébergement géré par Keys AM. Et quelques mois après deux autres FPCI lancés respectivement par Eternam et Atream, le fonds de ce dernier ayant été mis sur le marché juste avant le confinement. C’est maintenant au tour de Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, de proposer Premium Hotels Investment.

Premium Hotels Investment cible l’hôtellerie de luxe

Son objectif : investir dans les murs et fonds de commerce d’hôtels 4 étoiles, ou plus, situés dans des lieux « prestigieux ». Mais dont les grandes chaînes hotellières sont absentes. Des cibles sont déjà identifiées. Comme l’hôtel Arboisie, un 4 étoiles situé à Megève. Ou l’Ecrin Blanc, à Courchevel. D’autres lieux figurent dans le viseur du fonds, tels que Chantilly ou Combloux. Premium Hotels Investment ne devrait pas se contenter d’acheter des actifs. Il est également prévu, à terme, d’investir dans une plateforme de gestion hôtelière. Plus important : le fonds n’aura pas recours à la dette. Réservé aux professionnels avertis, son ticket d’entrée est fixé à 100 000 €. Doté du statut de SLP (société de libre partenariat), Premium Hotels Investment est éligible au dispositif de réinvestissement des plus-values prévu par l’article 150 O B Ter du Code général des impôts.

Une rentrée active pour Sogenial Immobilier

La rentrée s’avère donc active pour Sogenial Immobilier. Qui aurait pour projet de lancer une SCPI dédiée à la zone euro début 2021. La société de gestion vient d’ailleurs de renforcer ses équipes. Avec l’arrivée de Laurent Gaillot, en tant que senior advisor, en charge précisément du développement de la gamme immobilière dédiée aux investisseurs professionnels. Et d’un nouveau responsable commercial, Mehdi Guettafi, chargé de promouvoir auprès des CGP les deux SCPI actuellement gérées par Sogenial Immobilier. Cœur de Régions a d’ailleurs procédé, début septembre, à deux nouvelles acquisitions. Il s’agit de deux actifs mixtes de bureaux et d’activités, construits par Colas, et loués via des baux commerciaux de 9 années, dont 5 fermes.

SCPI : des performances en phase avec les objectifs

Côté performance, les résultats sont en ligne avec les objectifs annoncés durant le confinement. Cœur de Régions a revalorisé le prix de ses parts le 30 juin dernier. Le prix de souscription est ainsi passé de 627,50 € à 632,50 €. L’acompte sur dividende versé au titre du deuxième trimestre (9,81 € par part), en légère augmentation par rapport au 1T (9,80 €), permet en outre à la SCPI de maintenir un objectif de distribution de 6,25% en 2020. Cœur de Ville, dont l’objectif de rendement avait été abaissé de 5,30% à 5,05% en mai dernier, maintient également ce nouvel objectif. Elle a distribué un acompte de 2,60 € au titre du 2T 2020, identique à celui du 1T.

Frédéric Tixier


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Sogenial Immobilier dévoile le rendement prévisionnel de ses SCPI en 2020


A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sogenial Immobilier dévoile le rendement prévisionnel de ses SCPI en 2020

Le gestionnaire des SCPI Cœur de Ville et Cœur de Régions annonce le niveau prévisionnel des dividendes servis en 2020. Cœur de Régions, la plus récente, devrait afficher un taux de distribution en phase avec celui de 2019. Le rendement espéré pour Cœur de Ville est en revanche légèrement revu à la baisse.

Sogenial Immobilier a évalué les « demandes de reports de loyers possibles » pour chacune de ses deux SCPI. Pour Cœur de Régions, lancée fin 2018, l’impact est faible : 4,55% des loyers annuels. La SCPI historique, Cœur de Ville, pourrait souffrir davantage. Les reports de loyers sont en effet estimés à un peu plus de 13% de la masse locative…

Rendement estimé ramené à 5,05% pour Cœur de Ville

Ce décalage de trésorerie dans la perception des loyers -on ne parle pas, pour l’instant, d’annulation- conduit Sogenial Immobilier à anticiper « une légère baisse du taux de distribution ». Au lieu des 5,30% de rendement servi l’an dernier, Cœur de Ville pourrait offrir un rendement révisé à la baisse en 2020. En conséquence, le 1er acompte trimestriel, qui sera prochainement versé, est fixé à 2,60 € par part. Soit, sur la base d’un prix de souscription de 206 €, un taux de distribution annualisé de 5,05%. En recul d’environ 4,75% par rapport à 2019. Il convient toutefois de noter que ce premier acompte trimestriel n’est que très légèrement inférieur à celui versé au 1er trimestre 2019 (2,66 €). Le recul est d’environ 2,25%. La baisse du taux de rendement n’est donc pas uniquement imputable au repli du dividende.

Rendement maintenu à 6,25% pour Cœur de Régions

Elle résulte également de la revalorisation du prix de souscription intervenue l’an dernier. En effet, en juin 2019, le prix de la part est passé de 203 € à 206 €. Ce qui a pour effet mécanique, on le sait, de réduire le rendement, à dividende inchangé. Sans forcément nuire à la performance globale des associés. Dont acte…

Le faible impact attendu sur les loyers conduit en revanche Sogenial Immobilier à maintenir ses perspectives de rendement pour Cœur de Régions. L’an dernier, cette dernière affichait un taux de distribution de 6,25%. Et une performance globale de 7,45%. C’est-à-dire incluant ce DVM, et les revalorisations des parts intervenues au cours de l’année (+1,20%[1]). Le DVM attendu est donc toujours de 6,25%. Pour maintenir ce niveau de rendement, la SCPI a augmenté la valeur du dividende versé.


Fort rendement des actifs sous gestion

L’acompte du 1er trimestre 2020 est ainsi fixé à 9,80 €. Il affiche, de ce fait, une progression de 1,14% par rapport au 1er acompte 2019 (9,69 €). Pour honorer ces objectifs, Sogenial Immobilier s’appuie sur les fondamentaux de ses SCPI. Dont la première qualité est le fort rendement généré par leurs actifs sous gestion. Cœur de Ville et Cœur de Régions sont en effet positionnées sur des cibles de petite taille, essentiellement en province. Dont la rentabilité locative est souvent bien supérieure à celle d’actifs plus « core ». Très prisés, quant à eux, par les grands investisseurs internationaux. Ce choix du rendement induit toutefois, en contrepartie, un risque locatif lui aussi a priori plus élevé…

Niveau d’endettement assez élevé

Les deux SCPI de Sogenial Immobilier utilisent en outre l’effet de levier pour améliorer la rentabilité financière de leurs acquisitions. Fin 2019, Cœur de Régions affichait un taux d’endettement de 24,78%. Celui de Cœur de Ville ressortait à 22,66%. Des taux assez élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et qui, là encore, peuvent être un facteur de risque supplémentaire, en cas de retournement du marché. Pour l’heure, les deux véhicules ne semblent pas particulièrement affectés. Leurs taux d’occupation financier respectifs à fin mars, quoiqu’en retrait par rapport à fin 2019, dépassent toujours les 94%. Et Sogenial Immobilier met en avant la « qualité de ses locataires ». Autrement dit, leur fiabilité financière.

Des prix de souscription décotés

En outre, les deux SCPI disposent de réserves relativement importantes. 82 jours de distribution, fin 2019, pour Cœur de Ville. Et 103 pour Cœur de Régions… Et elles présentent un autre atout : des prix de souscription encore inférieurs aux valeurs de reconstitution. Le prix de souscription de Cœur de Ville affiche une décote de 3,61%. Celui de Cœur de Régions, de 7,61%. De quoi compenser une éventuelle baisse de la valeur des actifs sous gestion. Reste que la rentabilité future de ces deux SCPI dépendra, évidemment, de l’évolution à venir des marchés immobiliers. Et de la solvabilité de leurs locataires.

Renoncement aux honoraires de gestion

Chez Sogenial Immobilier, on préfère encore pour l’instant gérer au cas par cas les demandes d’annulation. La société de gestion a mis en œuvre une autre action pour alléger automatiquement la charge financière de ses locataires fragilisés : elle renonce à ses honoraires de gestion des 2e et 3e trimestres. Une mesure qui se traduira par une baisse des loyers pour les locataires, pendant six mois. Sans peser sur la rentabilité des SCPI…

Frédéric Tixier


[1] Cœur de Régions a procédé à des revalorisations du prix de souscription (+2,50 €, à chaque revalorisation) à la fin des 2e, 3e et 4e trimestres 2019. Le prix de souscription est donc passé de 620 € début 2019 à 627,50 € fin 2019.


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Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

 

 

SCPI : des prix de souscription à la hausse

Depuis le 1er juin, près d’une dizaine de SCPI ont revalorisé – à la hausse – leur prix de souscription. Les progressions s’échelonnent entre +0,4% et +4%. PFO fut la 1ère à ouvrir le bal.

Après deux autres des SCPI gérées par Perial, PFO2 en avril, et PF Grand Paris en mai, la SCPI historique de la société de gestion dirigée par Eric Cosserat procédait à l’augmentation du prix de ses parts, passé de 946 € à 966 € (voir « Perial : +2,11% pour la SCPI PFO »

Juin : revalorisation des parts de PFO, Immo Placement, Cœur de Ville, Cœur de Région

Quelques semaines plus tard, c’était au tour d’Immo Placement, la SCPI à capital fixe gérée par Voisin, d’entrer en augmentation de capital et de faire passer son prix de souscription à 870 € (voir « Immo Placement : +2,35% »). Fin juin enfin, ce sont les deux SCPI de Sogenial qui revalorisaient le prix de leurs parts. Cœur de Ville, le véhicule « historique » de la société de gestion, procédait en effet à une nouvelle revalorisation, seulement six mois après la précédente (+1,5% de revalorisation le 31 décembre 2018). Cette nouvelle augmentation, qui porte le prix de la part à 206 € (vs 203 € précédemment), est du même ordre de grandeur (+1,48%). Cœur de Régions, l’autre SCPI de Sogenial, pourtant lancée en décembre dernier (voir « Double cœur chez Sogenial »), annonçait elle aussi une revalorisation du prix de ses parts, forcément plus modeste (de 620 € à 622,50 €, soit une hausse de 0,40%).

Juillet : revalorisation des parts de Kyaneos Pierre, Pierrevenus, Vendôme Régions, Eurovalys, Elysées Pierre

En juillet, c’est Kyaneos Pierre, la SCPI sociétale dédiée au logement distinguée par les Grands Prix « Technologie & Innovation Immobilière » édition 2019, et Pierrevenus, chez Foncia Pierre Gestion, qui procédaient aux premières annonces mensuelles. Le prix de souscription de Kyaneos Pierre, revalorisé pour la 1ère fois à peine un an après la création de la SCPI, progresse néanmoins significativement, de 4% (voir « Kyaneos Pierre augmente son prix de souscription »). Celui de Pierrevenus, plus modestement, s’apprécie en moyenne de 1,9%, contre +3,2% en 2018 et +0,8% en 2017. Rappelons que Pierrevenus fait l’objet d’une « double cotation », en raison d’une stratégie de distribution différenciée : selon la cible, son prix de souscription est passé à 281,14 € ou à 263 € (voir « Pierrevenus : +1,9% »). Enfin, quelques jours avant les annonces de revalorisation de la valeurs des parts d’Eurovalys, chez Advenis REIM (voir « SCPI Eurovalys : +1,5% »), et la suspension du marché des parts d’Elysées Pierre, chez HSBC REIM (voir « Elysées Pierre s’apprête à revaloriser son prix de souscription »), c’est Vendôme Régions, chez Norma Capital, qui procédait à l’augmentation de son prix de souscription. La SCPI active en régions, qui a récemment réalisé plusieurs acquisitions (voir « Vendôme Régions investit en bureaux lillois »), a en effet porté le prix de ses parts le 11 juillet dernier de 640 € à 655 €, soit une progression de 2,34%.

Frédéric Tixier

La nouvelle SCPI Cœur de Régions lancée en décembre dernier par Sogenial annonce un premier dividende de 7,50 €, équivalent à un rendement annualisé de 6,25%. Cœur de Régions est déjà propriétaire de 3 actifs régionaux. Elle s’apprête à augmenter son capital.

A peine lancée, déjà rentable… La SCPI Cœur de Régions, le nouveau véhicule gérée par Sogenial Immobilier dont la commercialisation a débuté le 8 décembre dernier, a versé le 3 janvier à ses actionnaires un 1er dividende de 7,50 € au titre du 4trimestre 2018.

Du 6,25% prorata temporis

Compte tenu d’un prix de souscription de 620 €, et d’une période de jouissance d’un peu plus de deux mois (la SCPI a été créée le 22 octobre 2018), ce dividende correspond, prorata temporis, à un rendement annualisé de 6,25%. Soit un taux supérieur à l’objectif affiché de 6%. Si Cœur de Régions peut se permettre de distribuer des revenus, c’est qu’elle est déjà propriétaire de 3 actifs, dont les promesses de vente ont été signées en novembre et décembre derniers : 3 plateaux de bureaux situés à Lieusaint, près de Melun, en Seine-et-Marne, acquis pour 2,9 M€, et deux locaux d’activités neufs, situés à Caudebec, près de Rouen, négociés à 714 K€. L’ensemble de ces bâtiments (dont l’un est en cours de construction) a généré 295 324 € de loyers en 2018, contribuant à hauteur de 72,8% (5,46 €) à la constitution du dividende annuel, le solde provenant de revenus financiers (2,04 €).

Augmentation de capital programmée

Pour se constituer ce patrimoine, la SCPI, dont la capitalisation s’établissait à 3,12 M€ fin 2018, a dû recourir à l’emprunt, qui représentait 37% de la valeur de ses actifs à cette même date. Le niveau des souscriptions recueillies (2,8 M€ en nominal) étant par ailleurs déjà proche de son capital maximum statutaire (3 M€), celui-ci sera prochainement augmenté à 9 M€. Sogenial Immobilier a convoqué le 8 janvier 2019, les 112 associés de Cœur de Régions pour approuver ce projet qui devrait donc se concrétiser dans les prochaines semaines. Pour mémoire, Cœur de Régions vise tous les types d’actifs, bureaux, locaux d’activités, ou locaux commerciaux situés en régions, d’un montant unitaire le plus souvent inférieur à 3 M€, – tout du moins pour les bureaux et locaux d’activités -, et peu recherchés par les grands investisseurs.

5,20% pour Cœur de Ville

Elle ambitionne une collecte sur 2019 d’une dizaine de millions d’euros (et un montant similaire d’acquisitions), puis de l’ordre de 15 à 20 M€ les années suivantes. Son prix de souscription est fixé à 620 €, avec un minimum de 4 parts (2 480 €) pour une première souscription. L’autre SCPI de Sogenial Immobilier, Cœur de Ville, devrait pour sa part afficher un taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de 5,20% pour 2018, assortie d’une revalorisation du prix de sa part de 1,5%, effective depuis le 31 décembre dernier.

Frédéric Tixier


A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981, Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 4 OPPCI et une SCPI, Cœur de Ville.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société