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Les investisseurs aiment toujours l’immobilier, toujours les bureaux, et de plus en plus la logistique…

Une enquête menée par Colliers International estime que 98% des investisseurs vont accroître la part de leurs investissements consacrés à l’immobilier en 2021. Leur cible privilégiée reste le secteur des bureaux. Mais la logistique figure désormais au second rang.

« Les investisseurs sont très optimistes quant à un rebond du marché immobilier en 2021 » : pour Colliers International, qui a interrogé près de 300 acteurs mondiaux de l’investissement, les flux dirigés vers la classe d’actifs immobiliers pourraient rebondir de 50% au cours du 1er semestre.

Bureaux, logistique, résidentiel parmi les cibles privilégiées des investisseurs

Ce sont toujours les bureaux, ceux situés dans les grandes métropoles mondiales, qui demeurent leur cible privilégiée. A condition d’offrir des conditions sanitaires et sécuritaires strictes, et des standards techniques et de durabilité élevés. Autrement dit, des actifs « core ». Leurs deuxième et troisième choix se portent sur le secteur logistique et le secteur résidentiel. « La crise a accéléré la stratégie de beaucoup d’investisseurs qui regardaient le résidentiel de loin. Mais qui désormais en font une de leur priorité. Soit par la création de fonds dédiés, soit par des acquisitions directes », précise Antoine Derville, président de Colliers International France. Quant au secteur logistique, son attrait est confirmé, car il a su « démontrer son caractère stratégique pendant cette crise ».

La France, cible privilégiée pour les actifs logistiques

En termes d’allocation géographique, la France et notamment Paris, sont plutôt bien placés. Selon Colliers International, 37% des investisseurs interrogés choisiront Paris comme cible d’investissement. Essentiellement pour les bureaux (33%). Pour le secteur logistique, c’est la France entière qui est visée (à 26%). Cushman & Wakefield, autre spécialiste de l’immobilier, vient d’ailleurs de publier une étude sur les nouveaux investisseurs en actifs logistiques français. Entre 2015 et 2019, les investissements consacrés à cette classe d’actifs ont été multipliés par 4. Une tendance poursuivie en 2020. Le courtier explique cette explosion par le renforcement sectoriel des acteurs généralistes. Sur la période 2017-3e trimestre 2020, ces derniers – fonds d’investissement, banques, assureurs, foncières- représentent environ 70% des montants investis (13,8 Md€ au total). Le solde, 30% donc, est en revanche le fait de « nouveaux entrants ».

De nouveaux entrants sur le marché des entrepôts

Ces derniers sont majoritairement des fonds d’investissement étrangers. Parmi les plus actifs, note Cushman & Wakefield, figurent des fonds américains, chinois, allemand et anglais. A l’inverse, les investisseurs français font « cavalier seul » dans la catégorie « net vendeurs ». Mais certaines typologies d’investisseurs nationaux figurent néanmoins dans le cercle des nouveaux entrants. C’est le cas notamment des SCPI/OPCI. Avec la catégorie des assureurs/mutualistes, ils restent néanmoins minoritaires. « Entre 2017 et 2020,  les fonds d’investissement nouvellement entrés ont totalisé 41 acquisitions. Quand les SCPI/OPCI et les assureurs/mutualistes en auront réalisé une petite dizaine », observe Cushman & Wakefield.

OPCI et SCPI encore minoritaires

Ces derniers se sont en outre concentrés sur des volumes « compris entre 40 et 90 millions d’euros, avec un cœur de cible situé entre 10 et 50 millions d’euros ». A quelques exceptions près, comme l’opération lyonnaise de la SCPI Accimmo Pierre, chez BNP Paribas REIM. Les SCPI qui s’intéressent au secteur logistique, et y ont investi ces dernières années sont néanmoins de plus en plus nombreuses. Outre certains produits gérés par Sofidy ou Groupama GAN REIM, qui se diversifient sur cette classe d’actifs, il existe désormais des véhicules dédiés. ActivImmo, lancée par Alderan en 2019, est pour l’heure la seule SCPI spécialisée sur le secteur logistique. Cette dernière vient de boucler sa 10e acquisition. Elle devrait délivrer un rendement de 6% en 2020. Compte tenu du succès rencontré (41 M€ levés au 30 septembre 2020), il semble logique que des concurrentes apparaissent prochainement…

Frédéric Tixier


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Bureaux en Ile-de-France : vers une baisse des valeurs locatives ?

La dernière étude de Savills sur le marché locatif francilien des bureaux chiffre le ralentissement intervenu depuis la phase de confinement. La demande placée s’est effondrée au 2e trimestre. Il pourrait en résulter, au cours des prochains mois, « une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives »…

« Il s’agit du plus mauvais résultat trimestriel enregistré depuis 15 ans »… Pour Savills, auteur d’une étude sur le marché locatif en Ile-de-France au 1er semestre 2020, le constat est sans appel : les huit semaines de confinement ont très fortement perturbé la dynamique des bureaux franciliens.

Une demande placée inférieure de 37% à sa moyenne décennale

La demande placée enregistrée entre avril et juin 2020 est passée sous la barre des 200 000 m². Sur l’ensemble du 1er semestre, elle s’établit ainsi à seulement 667 471 m². Un résultat en baisse de 40% par rapport au 1er semestre 2019. Et de 37% inférieur à sa moyenne décennale (1 060 780 m²). A cette « perte » transactionnelle s’ajoute un phénomène de consolidation des surfaces disponibles, amorcé en début d’année. Celles-ci s’établissaient à 2,9 millions de m² fin juin, contre 2,7 millions fin 2019. La hausse des surfaces vacantes est plus marquée dans Paris (+26%), y compris et notamment dans le « QCA » -quartier central des affaires- (+31%), que dans la périphérie. Il en résulte, constate Savills, une hausse de la « capacité d’absorption de l’offre par le marché ».

Hausse de la vacance en Ile-de-France

Cette notion qui, rappelle Savills, « mesure le nombre de mois qu’il faudrait pour commercialiser la totalité des surfaces disponibles au rythme de l’activité transactionnelle observée sur une année glissante », passe de 15 à 19 mois. La hausse de la vacance en Ile-de-France, qui passe à 5,5%, reste toutefois à un « niveau faible du point de vue historique ». Qui ne garantit toujours pas « une fluidité optimale du marché locatif ». Et ce d’autant plus que l’Ile-de-France est très loin de présenter une homogénéité sur ce sujet. De très fortes disparités géographiques existent en effet toujours entre notamment Paris intra-muros, en situation de sous-offre (2,9%), et le Croissant Ouest, à 10,4%. D’un point de vue qualitatif cette fois, le constat est identique.

Résistance des valeurs locatives

L’offre dite « Grade A » – les surfaces neuves ou restructurées-, ne représentent en effet que 19% de l’offre totale. Et elle est en baisse sur de nombreux secteurs, notamment à Paris intra-muros. Or il s’agit des bureaux les plus prisés par les investisseurs. Même depuis la fin du confinement. Ceci explique en partie pourquoi l’on observe encore, comme l’écrit Savills, « une résistance des valeurs locatives ». Les tensions haussières qui étaient à l’œuvre avant le déclenchement de la crise sanitaire étaient en effet concentrées sur les valeurs des immeubles de Grade A dans le QCA parisien. Le loyer prime, calculé sur les prises à bail les plus chères sur une année glissante, atteint ainsi un nouveau record, à 932 € le m². C’est 10% de plus qu’il y a un an.

Correction possible des loyers franciliens

Le loyer moyen des surfaces de seconde main progresse également, mais dans de moindres proportions :+8%. Il s’établit toutefois à des niveaux plus « modestes » : 412 €, en moyenne, au 2T 2020, pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Une situation qui pourrait changer dans les prochains mois. Savills prédit une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. Sous l’effet de deux phénomènes : la poursuite de la baisse de la demande locative ; et une remontée du taux de vacance consécutive aux livraisons attendues en cours d’année. A partir du 3e trimestre, cette accalmie dans la pression haussière pourrait même se transformer en pression baissière. Savills n’exclut pas alors « une correction proche, par son ampleur » à celle qui s’était produite à la suite de la crise financière de 2007-2008. C’est-à-dire des baisses de l’ordre de 15% des loyers prime…

Une « année noire » en termes de transactions

Car, sur le seul sujet du niveau des transactions, Savills n’est guère optimiste pour les mois à venir. Il pointe « une année noire à l’horizon ». La demande placée, en 2020, devrait connaître son pire résultat annuel. En atteignant difficilement les 1,5 millions de m². Pour 2021, le volume attendu restera modeste, proche des 2 millions de m².

Frédéric Tixier


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A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur-mesure à leurs clients.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le gestionnaire d’actifs immobiliers vient d’annoncer l’achat d’un portefeuille d’immeubles de bureaux lyonnais auprès de la foncière Gecina. Une nouvelle méga-transaction pour Patrimonial REIM, déjà acquéreur notamment d’un ensemble de bureaux à Issy-les-Moulineaux en mai dernier.

« Cette opération s’inscrit dans notre stratégie d’investir dans des immeubles de bureaux de qualité au sein de secteurs géographiques établis. Loués à des locataires de premier plan, les immeubles de ce portefeuille bénéficient d’une très bonne localisation dans le Grand Lyon, de prestations et de services de qualité tout comme des performances environnementales telles que BREEAM In-Use, HQE et Effinergie+ » explique Grégory Frapet, le Président du directoire de Primonial REIM.

9 immeubles totalisant près de 60 000 m2

Le gestionnaire récupère 9 immeubles totalisant près de 60 000 m2, notamment les immeubles de bureaux Terralta, Panoramic et Murano au cœur de Lyon, ainsi que certains actifs dans la métropole du Grand Lyon, à Ecully et à Caluire-et-Cuire. Le vendeur est la foncière Gecina, qui cède ainsi des actifs issus du patrimoine d’Eurosic dont elle s’est rapprochée en 2017. Selon Invest Securities, le rendement de sortie pour la foncière pourrait se situer autour de 5%. L’opération permet en tout cas à Gecina d’avancer dans sa stratégie de recentrage sur l’immobilier tertiaire parisien, et de progresser vers son objectif d’abaisser son ratio d’endettement en deçà des 40%.

Une nouvelle méga-transaction pour le gestionnaire d’actifs

Le montant de la vente, dont la promesse avait été signée au cours de l’été, est de 266 M€ acte en main, soit une valorisation d’environ 4 300 € le mètre carré. Cette méga-transaction vient s’ajouter à d’autres opérations d’importance réalisées par Primonial REIM ces derniers mois dans le secteur des bureaux. Le gestionnaire d’actifs s’était notamment porté acquéreur, en mai dernier, de trois immeubles situés à Issy-les-Moulineaux, « Galeo » – le siège de Bouygues Immobilier-, « Dueo » et « Trieo ». Selon le site CF News, le montant de cette transaction – non divulgué – avoisinerait les 200 M€. Notre confrère site également l’opération menée sur le « campus Altice » – ex Quadrans, un ensemble immobilier de 86 000 m² -, dans le 15arrondissement parisien, où Primonial REIM aurait pris une participation minoritaire de l’ordre de 500 M€.

Les SCPI et les OPCI partiesprenantes

Primonial REIM n’a pas précisé la répartition des sommes investies dans le portefeuille lyonnais entre les différents véhicules gérés par le groupe. On sait que l’acquisition des immeubles Quadrans est en partie portée par les SCPI Primopierre (34 M€) et Patrimmo Commerce (48 M€), et que celle des immeubles d’Issy-les-Moulineaux l’est également par Primopierre (19,5 M€), ainsi que par l’OPCI Preimium (une participation qui représente environ 13% de ses actifs à fin octobre). La SCPI Primopierre annonce toutefois dans son dernier bulletin trimestriel que, « dans les prochaines semaines », la SCPI poursuivra son programme d’acquisitions localisées « dans des secteurs tertiaires avérés, tels que le Grand Paris ou encore la région lyonnaise ».

Frédéric Tixier


A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des marchés financiers pour la gestion de fonds d’investissement alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques. Le directoireest composé de Grégory Frapet en qualité de président, de Stéphanie Lacroix, directrice générale et de Tristan Mahaut, secrétaire général.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société