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La SCPI « paquebot » gérée par BNP Paribas REIM vient de procéder, coup sur coup, à 3 acquisitions en région parisienne, ce qui porte à 573 M€ le total de ses investissements en 2018. Accimmo Pierre annonce un dividende annuel compris entre 7,75 € et 8,25 € par part.

12 000 mà Val-de-Fontenay, 18 630 m2 à Châtillon-Montrouge, 11 300 mà Nanterre : en un mois, Accimmo Pierre, la SCPI paquebot de BNP Paribas REIM – 2,483 Md€ de capitalisation fin septembre 2018 – a procédé à 3 importantes acquisitions, autant que sur les 3 premiers trimestres de l’année écoulée.

Trois acquisitions en un mois

L’opération à Val-de-Fontenay, annoncée le 7 décembre dernier, porte sur le bâtiment C du complexe « Le Périgares », dont Accimmo Pierre détenait déjà les immeubles A et B. La SCPI possède donc désormais l’ensemble immobilier d’une surface totale de près 28 000 m2. L’opération à Châtillon-Montrouge, annoncée le 21 décembre, concerne l’immeuble « Le Carat 1 », composé de deux bâtiments de bureaux déjà loués à 92%. Là encore, la société de gestion joue la carte de la complémentarité. « Déjà propriétaires au travers de nos fonds du Carat 2, adjacent au Carat 1, et de l’immeuble Le Vaillant situé juste en face, nous offrons désormais un ensemble de plus de 35 000 m² avec une stratégie d’asset management permettant une offre de services mutualisés », commente Guillaume Delattre, Directeur Général Délégué de BNP Paribas REIM France dans un communiqué. La dernière opération enfin, annoncée le 7 janvier, est l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Néon » situé à Nanterre et occupé à plus de 60% par la société Spie Batignolles.

573 M€ investis en 2018

Avec ces trois acquisitions, Accimmo Pierre renforce encore le segment du bureau, qui représentait déjà 94% de ses actifs fin septembre 2018. Elle permet aussi à la SCPI, qui n’a pas précisé le montant unitaire de ces opérations, d’atteindre un niveau d’investissement de 573 M€ sur l’année 2018, tout en disposant d’un « pipe » de 220 M€ sur les mois à venir. L’an dernier, Accimmo Pierre s’est en effet aussi portée acquéreur de l’immeuble « Dock » situé à Saint-Ouen et d’un bien situé rue La Boétie à Paris aux 1er et 2trimestres (des transactions supérieures à 100 M€, comme celles réalisées sur le « Néon » à Nanterre). Au 3trimestre, elle a signé une promesse pour l’acquisition d’une plateforme logistique située à Corbas, dans le département du Rhône, dont la livraison n’est prévue que pour le 1er semestre 2020.

Dividende prévisionnel

La SCPI, qui a procédé en avril dernier à la revalorisation de son prix de souscription, passé de 197 € à 201 €, avait collecté environ 300 M€ fin septembre 2018. Son taux d’occupation financier n’a cessé de progresser, passant de 87,5% fin mars à 89,9% fin septembre. Cette amélioration lui permet d’envisager la distribution d’un dividende annuel compris entre 7,75 € et 8,25 €, soit une fourchette médiane du niveau du dividende 2017 (7,98 €). Compte tenu de la revalorisation du prix, le taux de distribution devrait donc être compris entre 3,88% et 4,13% soit, là encore, en deçà ou au-delà du taux de l’an dernier : 4,08%

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management. En 2017, cette ligne de métier a généré un développement de 3,1 milliards d’euros, dont 1,7 milliard d’euros de « new cash » et 1,4 milliard d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 27,4 milliards d’euros d’actifs en Europe. En 2017, un volume de transactions record d’environ 4,8 milliards d’euros a été sécurisé (investissements et arbitrages). BNP Paribas Real Estate Investment Management offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement sur-mesure répondant aux besoins d’investisseurs internationaux via des mandats et véhicules gérés en Europe avec une présence locale dans huit pays (Belgique, France, Italie, Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, et Royaume-Uni) investissant dans différents types d’actifs : bureaux, retail, logistique, hôtels et résidentiel. BNP Paribas Real Estate Investment Management regroupe plus de 325 collaborateurs offrant des solutions à plus de 100 000 clients en Europe et Asie.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI lancée par BNP Paribas en février dernier et dédiée au marché allemand vient de confirmer l’acquisition de son 1er actif. Il s’agit d’un immeuble de bureaux situé à Francfort, d’une valeur de 36 M€. L’opération a été finalisée fin 2017. Depuis sa création, Opus Real a recueilli 52,3 M€ de souscriptions brutes.

Opus Real, lancée en février dernier, a bouclé son premier investissement.

1er actif de bureaux à Francfort – La SCPI, qui était entrée en « négociation exclusive » pour acquérir un actif de bureaux à Francfort au 3e trimestre dernier, vient de confirmer cette opération, qui s’est débouclée fin 2017, pour un prix d’acquisition de 36 M€, acte en main. Il s’agit d’un immeuble de bureaux situé plus précisément dans la ville de Bad Hombourg. D’une superficie d’environ 7 700 m2, livré avec une certification LEED Gold, l’actif est entièrement loué dans le cadre de baux fermes (durée ferme restante de 8 ans et 3 mois à compter du 31/12/2017). Le principal locataire est la société internationale Fresenius, spécialisée dans le domaine des produits et services de santé.

200 M€ d’investissements d’ici 2019 – Rappelons qu’Opus Real, dont l’objectif est de se positionner sur des actifs d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) principalement allemands, vise un volume d’investissement d’environ 200 M€ d’ici 2019. Depuis l’AGE du 20 décembre dernier, elle est également susceptible d’investir « accessoirement » sur des classes d’actifs diversifiantes, comme le résidentiel. Opus Real annonçait au 3e trimestre d’autres projets en cours, pour un volume global de 81 M€. Il s’agit d’actifs situés notamment « dans le land de Bade-Wurtemberg (capitale Stuttgart), de la Rhénanie-Palatinat (capitale Mayence) et de la Basse-Saxe (capitale Hanovre) ».

Premier acompte sur dividende en 2018 – La SCPI confirme le versement d’un 1er acompte sur dividende au 1er semestre 2018 « une fois que les premiers revenus immobiliers auront été encaissés ». Depuis sa création, Opus Real a réalisé une collecte brute de 52,3 M€, et séduit 1 108 associés. Sa capitalisation s’établissait à 53,1 M€ à fin 2017.

Frédéric Tixier

A propos de BNP Paribas Real Estate Investment Management (i)
BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management. En 2017, cette ligne de métier a généré un développement de 3,1 milliards d’euros, dont 1,7 milliard d’euros de « new cash » et 1,4 milliard d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 27,4 milliards d’euros d’actifs en Europe. En 2017, un volume de transactions record d’environ 4,8 milliards d’euros a été sécurisé (investissements et arbitrages). BNP Paribas Real Estate Investment Management offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement sur-mesure répondant aux besoins d’investisseurs internationaux via des mandats et véhicules gérés en Europe avec une présence locale dans huit pays (Belgique, France, Italie, Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, et Royaume-Uni) investissant dans différents types d’actifs : bureaux, retail, logistique, hôtels et résidentiel. BNP Paribas Real Estate Investment Management regroupe plus de 325 collaborateurs offrant des solutions à plus de 100 000 clients en Europe et Asie.

Avec une performance globale de 6,69% en 2017, l’OPCI grand public de BNP Paribas REIM fait très largement mieux que l’ensemble du marché (3,98%). Avec un encours de plus de 1,1 Md€, il reste le 3e OPCI du marché par la taille. Il vient de finaliser une importante acquisition en Allemagne.

Collecte stable, mais performance en hausse… Lancé en avril 2014, l’OPCI grand public de BNP Paribas réalise une performance 2017 -dividendes inclus- de 6,69%, contre 4,77% en 2016. Les souscriptions nettes engrangées l’an dernier (507 M€) sont en revanche du même ordre que celles constatées en 2016 (504 M€). Ce qui permet néanmoins à l’OPCI de conserver sa place de 3e produit du marché par la taille, avec plus de 1,1 Md€ de capitalisation.

Très investi en actifs immobiliers « physiques » – A fin 2017, BNP Paribas Diversipierre était surinvesti en immobilier physique. Cette poche (nette de dette) représentait 62% de son allocation globale, contre 54% à la fin du 3e trimestre 2017. L’OPCI a réalisé en fin d’année deux acquisitions importantes hors de France, lui permettant d’accroître la part de son patrimoine exposé à l’international. Celle-ci passe de 7% à 20% de sa poche immobilière, dorénavant diversifiée sur le Luxembourg (5%), l’Italie (8%) et l’Allemagne (7%). En décembre dernier, Diversipierre a notamment finalisé une acquisition importante à Düsseldorf, aux côtés de BNP Paribas Cardif et Sogecap. L’opération, qui avait été « sécurisée » en juillet 2016, porte sur l’immeuble « Horizon » (24 000 m2). Suite à son achèvement, ces bureaux sont désormais loués à L’Oréal, qui en a fait son siège social en Allemagne. A noter que la valeur de cet immeuble s’est déjà appréciée de 24 M€ depuis la signature du contrat de vente (en juillet 2016). Diversipierre en détenant le tiers, cette revalorisation a de fait fortement contribué à la performance du portefeuille au 4e trimestre 2017.

Plus d’un milliard d’encours sous gestion – Avec ces acquisitions, Diversipierre détenait à fin décembre 18 actifs immobiliers (dont 10 détenus à 100%), essentiellement des immeubles de bureaux (74%). Son taux d’occupation financier s’établissait à 91,9% à fin décembre. Le reste du portefeuille est investi en immobilier coté (15%) et en obligations foncières (13%). La poche liquidité, du fait des acquisitions immobilières, est passée de 15% à 10%. La performance de la poche foncière s’établit à 17,49% sur l’ensemble de l’année 2017, dont 6,23% sur le seul dernier trimestre. BNP Paribas Diversipierre est surtout investi en foncières françaises (38,4% du portefeuille) et allemandes (27,7%), ces dernières constituant, avec Vonovia et Deutsche Wohnen, les deux principales lignes du portefeuille, suivies des françaises Gecina, Unibail-Rodamco et Klépierre.

Performance très au-dessus du marché – La performance 2017 de l’OPCI se décompose entre la variation de sa valeur liquidative et son rendement courant. La valeur de la part progresse de 5,69%, soit 3,29 points au-dessus de la progression globale du marché des OPCI (+2,4%). Diversipierre a en outre distribué un dividende de 1,11 € par part, ce qui porte sa performance globale à 6,69% (contre 3,98% pour la moyenne des OPCI). Selon ce même mode de calcul (1) , il se situe donc à la 1ère place de la catégorie OPCI Grand Public en 2017. Sur le mois de janvier 2018, sa valeur liquidative progresse de 0,05%, essentiellement grâce à une nouvelle revalorisation du portefeuille immobilier.

Frédéric Tixier

(1) (Variation de la valeur liquidative entre fin et début 2017 + dividendes distribués au cours de l’exercice)/valeur liquidative d’origine

A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas Real Estate Investment Management France est une société intégrée à la ligne de métier Investment Management de BNP Paribas Real Estate, qui gère plus de 24,1 milliards d’euros d’actifs en Europe au 31 décembre 2016. BNP Paribas REIM France, société de gestion agréée par l’AMF, est l’un des leaders en France avec plus de 10,8 milliards d’euros d’actifs sous gestion. L’activité regroupe 132 collaborateurs, qui gèrent à fin 2016 une gamme de 12 SCPI investies en immobilier d’entreprise et en habitation, 14 OPPCI et 1 OPCI grand public, 3 FIA et plusieurs mandats de gestion pour le compte d’institutionnels (soit 763 immeubles et plus de 2,3 millions de mètres carrés).
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Deux des SCPI gérées par BNP Paribas REIM viennent d’investir conjointement dans un portefeuille de 10 locaux commerciaux parisiens. Elles annoncent des dividendes prévisionnels pour 2017 à un niveau proche de ceux distribués l’an dernier.

Nouvelles acquisitions pour les SCPI de BNP Paribas REIM : alors qu’Opus Real, son nouvel OPCI, finalise son 1er investissement allemand, Pierre Sélection et Soprorente, des SCPI à capital fixe respectivement spécialisées en actifs commerciaux et diversifiées sur plusieurs catégories d’actifs, viennent quant à elles d’acquérir conjointement un portefeuille de 10 boutiques en pieds d’immeubles parisiens, selon un communiqué publié le 9 novembre dernier.

Activités de restauration pour Soprorente – Selon le dernier bulletin trimestriel de Soprorente, 4 de ces actifs, loués à des enseignes de restauration, auraient été acquis pour environ 7,1 M€. Situées dans divers arrondissements parisiens, ces boutiques sont louées à des opérateurs tels que « Gran Maximo », « Merci Jérôme », « Affogato » et « Les Belles Miettes ». Soprorente aurait également récupéré un 5e actif, pour un montant de 1,5 M€. Il s’agit en l’espèce d’une crèche située dans le 11e arrondissement parisien. Ces opérations, rendues possibles notamment grâce à la vente d’un actif situé à Levallois-Perret (pour 6,2 M€), ont permis à la SCPI de rééquilibrer la part de ses actifs dédiés au secteur des bureaux (48,19% à fin septembre, contre 57,02% à fin 2016) et à celui du commerces (48,57%, contre 39,66%), tout en augmentant sa présence dans Paris intra-muros (36,12% contre 26,92% à fin 2016).

23 M€ d’investissements pour Pierre Sélection – Pierre Sélection, quant à elle, aurait récupéré dans un premier temps 3 commerces parisiens et un autre situé à Conflans-Sainte-Honorine loués notamment aux enseignes « Carrefour Bio », « Rains », et « Macif », pour un total de 8,8 M€, et, dans un second temps, deux autres boutiques parisiennes (pour environ 2,3 M€). Mais cette SCPI 100% commerce (99,71%) a également, au cours du dernier trimestre, procédé à plusieurs autres investissements à Bordeaux et à Saint-Ouen, pour un montant d’environ 8,3 M€. Ce qui porterait, indique le dernier bulletin de la SCPI, l’ensemble des investissements de l’année « à 23 M€ », pour un taux de rendement moyen, actes en mains, de « 4,6% ».

Distribution stable – Les deux SCPI, qui ont affiché des taux de distribution de respectivement 4,17% (Pierre Sélection) et 5,16% (Soprorente), annoncent des fourchettes de dividendes pour 2017 quasiment identiques aux montants délivrés en 2016. Pierre Sélection, qui a versé un dividende brut de 15,60 € par part l’an dernier, annonce une fourchette de 15,40€ / 15,70€ par part. Soprorente annonce une fourchette de 14€ / 15€, contre un dividende de 14,50 € l’an dernier. A noter que ces SCPI n’ont pas procédé à l’ouverture de leur capital depuis plusieurs années, la plus récente augmentation étant celle réalisée par Pierre Sélection, en juillet 2015.

A propos de BNP Paribas REIM
BNP Paribas Real Estate Investment Management France est une société intégrée à la ligne de métier Investment Management de BNP Paribas Real Estate, qui gère plus de 24,1 milliards d’euros d’actifs en Europe au 31 décembre 2016. BNP Paribas REIM France, société de gestion agréée par l’AMF, est l’un des leaders en France avec plus de 10,8 milliards d’euros d’actifs sous gestion. L’activité regroupe 132 collaborateurs, qui gèrent à fin 2016 une gamme de 12 SCPI investies en immobilier d’entreprise et en habitation, 14 OPPCI et 1 OPCI grand public, 3 FIA et plusieurs mandats de gestion pour le compte d’institutionnels (soit 763 immeubles et plus de 2,3 millions de mètres carrés).

Les enquêtes sur le comportement et les attentes des investisseurs en SCPI se multiplient. Après l’initiative de Perial, en 2015, c’est au tour de BNP Paribas REIM de lancer son baromètre, renseigné par les détenteurs de ses propres SCPI. Principal enseignement de cette 1ère édition : 3 investisseurs sur 4 détiennent moins de 50 000 €. 

« A travers ce baromètre, l’objectif de BNP Paribas REIM France a été d’écouter ses clients pour mieux comprendre leurs motivations et mesurer leur relation avec la pierre-papier », explique en substance Sigrid Duhamel, Président de BNP Paribas REIM France, dans le communiqué de lancement de la 1ère enquête réalisée par la société de gestion auprès de détenteurs de parts de ses SCPI.

Plus de 2500 clients interrogés – A la différence de Perial qui, avec son baromètre de l’épargne immobilière lancé en 2015, interrogeait un panel d’investisseurs pour jauger leur niveau de connaissance et d’intérêt pour les véhicules de la pierre-papier, BNP Paribas REIM s’est intéressée à ses propres clients, directs et indirects, souscripteurs de parts des SCPI maison. 2 559 clients sondés par Odoxa ont répondu à leurs questions. Le premier enseignement de l’étude est que les porteurs de parts de SCPI BNP Paribas ont des profils variés en termes de patrimoine investi. Seuls 10% des clients détiennent plus de 100 000 euros de parts de SCPI, la majorité (42%) en détenant pour moins de 25 000 euros.

Fidélité au placement SCPI – Ces épargnants sont également satisfaits ou fidèles aux SCPI, puisque 77% des répondants comptent maintenir la part allouée à ce type de placement dans leur patrimoine à un niveau identique au cours des prochains mois. « Ceux qui envisagent de la faire évoluer sont nettement plus nombreux à vouloir l’augmenter (18%) plutôt que de la réduire (4%) », constate même l’étude. Concernant les attentes des investisseurs, les résultats sont plus évidents. C’est évidemment la performance du produit qui les motive en priorité. Raison pour laquelle les souscripteurs souhaitent en priorité que cette information leur soit communiquée, avant les conseils en investissement ou en fiscalité, ou les nouvelles acquisitions réalisées par leur SCPI. Parmi les freins à leurs motivations figure également en bonne place le niveau des frais d’entrée : 76% des répondants les perçoivent comme un obstacle à l’acquisition de nouvelles parts…

A propos de BNP Paribas REIM
BNP Paribas Real Estate Investment Management France est une société intégrée à la ligne de métier Investment Management de BNP Paribas Real Estate, qui gère plus de 24,1 milliards d’euros d’actifs en Europe au 31 décembre 2016. BNP Paribas REIM France, société de gestion agréée par l’AMF, est l’un des leaders en France avec plus de 10,8 milliards d’euros d’actifs sous gestion. L’activité regroupe 132 collaborateurs, qui gèrent à fin 2016 une gamme de 12 SCPI investies en immobilier d’entreprise et en habitation, 14 OPPCI et 1 OPCI grand public, 3 FIA et plusieurs mandats de gestion pour le compte d’institutionnels (soit 763 immeubles et plus de 2,3 millions de mètres carrés).

La SCPI de bureaux à capital fixe de BNP PARIBAS Reim, l’une des plus grosses capitalisations de son secteur, a revu à la hausse l’estimation de son dividende 2015. Son taux de distribution pourrait se situer entre 4,88 % (fourchette basse) et 5,09 % (fourchette haute).

Accès Valeur Pierre avait distribué en 2014 un dividende annuel par part de 25,20 €, soit un taux de distribution sur valeur de marché (DVM[1]) de 5,13 %. Ses premières estimations, au 1er et 2nd trimestres 2015, prévoyaient le versement d’un dividende annuel, en fourchette basse, de 23,50 €.

Révision à la hausse des prévisions de distribution – Cette estimation vient d’être révisée à la hausse, la SCPI tablant désormais sur un dividende compris entre 24,20 € (fourchette basse) et 25,20 € (fourchette hausse). Sur la base de ces estimations, et dans l’hypothèse d’un prix moyen acquéreur annuel de 495,56 €[2], le taux de distribution pourrait donc se situer entre 4,88 % (fourchette basse) et 5,09 % (fourchette haute). Accès Valeur Pierre a déjà procédé à trois versements d’acomptes trimestriels de 6 € (18 € au total), dont 2 € au titre d’une distribution complémentaire partielle du solde net des plus-values sur cessions d’immeuble. A noter que le prix acquéreur (494,10 € au 24/09/2015) reste très en deçà des valeurs vénales (560,08 € par part) ou de réalisation (538,49 € par part) au 30 décembre 2014…

Activité locative normale ce trimestre – Le dernier bulletin trimestriel d’information publié par la SCPI fait état d’une activité locative en phase avec les trimestres précédents. Accès Valeur Pierre a enregistré 9 prises à bail représentant un loyer annuel de 1 428 K€. Parmi ces prises à bail, une signature pour une durée ferme de 6 années à effet du 1er juillet 2015 a eu lieu sur l’actif de la Tour Franklin pour un loyer de 405 K€ (en base annuelle). Côté travaux d’entretien et de rénovation, la SPCI souligne la réception des travaux de rénovation des bureaux situés au 112/114 rue Cardinet à Paris 17e, travaux qui ont permis leur relocation (701 m2), et la réception des travaux de réfection de la partie basse de la façade de l’actif situé au 79 rue de la Boétie à Paris 8e. Le taux d’occupation financier[3] du 3e trimestre s’améliore légèrement, à 82,03 %, contre 81,21 % au 2nd trimestre. La part des locaux vacants se réduit, passant de 11,02 % à 9,38 %. Les loyers facturés ressortent à 18,63 M€, contre 18,13 M€ au trimestre précédent.

Les acquisitions du trimestre – La SCPI a acquis ce trimestre en indivision un actif labellisé HQE situé à Saint-Denis et dénommé Portes de France. Cette acquisition, d’un montant de 29,3 M€, a été financée à 100 % par de la dette à court terme, et ce dans un objectif d’anticipation de réemploi des fonds issus d’actifs en cours de cessions. Accès Valeur Pierre a par ailleurs, pour 35,9 M€, renforcé sa quote-part d’indivision dans l’actif Seinergy (Tolbiac Masséna), situé à Paris 13e et dont le principal locataire est Walt Disney Company, et en détient désormais 72,5 %. Cette acquisition a été financée à 100 % par de la dette long terme. En parallèle de ces investissements, la cession pour 4,25 M€ d’un immeuble situé au 30 rue de Villiers à Levallois-Perret en région parisienne est intervenue fin septembre. Cet actif a été cédé vacant.

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[1] Le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) est le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen acquéreur de la part sur l’année.
[2] Estimation sur la base des prix moyens acquéreurs publiés en fin de trimestre (moyenne des trois premiers trimestres 2015).
[3] Accès Valeur Pierre.