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Immobilier d’entreprise : repli confirmé au 2e trimestre

La publication des indicateurs Immostat confirme le fort recul des transactions sur le marché francilien au 2trimestre. L’investissement, lui aussi, accuse un très net repli. Les brokers s’attendent à une hausse du taux de vacance dans les prochains mois. Et à une redistribution des valeurs en fonction des profils de risque. 

Après une année 2019 historique, au niveau national, le marché de l’immobilier d’entreprise a subi un recul lui aussi sans précédent au 2e trimestre 2020. Les indicateurs Immostat, publiés ce 7 juillet, viennent confirmer l’ampleur du repli attendu. La crise sanitaire et le confinement ont effectivement conduit à une chute extrêmement brutale des transactions locatives et des ventes à utilisateurs.

Chute du volume des transactions locatives en Ile-de-France

En Ile-de-France, la demande placée au 2e trimestre 2020 ( 197 500 m²) accuse une baisse de 65 % par rapport au 2e trimestre 2019. Sur l’ensemble du 1er semestre, le recul est de 40 %. Elle aurait pu être encore plus importante sans la signature d’un mega deal – 130 000 m² pour la tour The Link à La Défense -. D’après la plupart des brokers membres du GIE Immostat, le 2e semestre ne suffira pas à compenser le trou d’air du 1er. « La demande exprimée repart à la hausse depuis quelques semaines », constate Grégoire de la Ferté, chez CBRE. « Selon l’ampleur et la rapidité de la reprise, le volume des transactions pourrait atteindre entre 1,3 et 1,5 millions de mètres carrés en 2020 », estime-t-il. Soit près d’un million de mètres carrés de moins qu’en 2019…

Remontée attendue des taux de vacance

Il devrait en résulter une remontée des taux de vacance. Les chiffres du second trimestre seront publiés prochainement. Mais, d’ores et déjà, CBRE s’attend à un taux moyen de 6,5 % en Ile-de-France d’ici fin 2020. Certaines zones seraient plus affectées que d’autres. Telles que La Défense ou la 1ère couronne Nord, « compte tenu du nombre important de chantiers en construction », explique Eric Siesse, chez BNP Paribas Real Estate. Paris intra-muros serait en partie préservé. Car « il conserve un taux de disponibilité extrêmement faible », ajoute-t-il. Il était de seulement 2,9 % au 1er juillet 2020. Mais le constat est clair : « le déséquilibre entre les différents pôles tertiaires risque de se renforcer », pronostique-t-on chez CBRE. Côté loyers, les pressions à la baisse devraient « rester contenues, en moyenne », estime par ailleurs le broker.

Recul marqué de l’investissement sur la France entière

Ce qui permet toutefois d’entrevoir des révisions « plus marquées », notamment pour les actifs les moins récents. Ou situés au sein de zones où l’offre est abondante. Une tendance qui conduirait également à modifier la valeur de revente de ces actifs. BNP Paribas reconnaît toutefois qu’il est, à ce stade, difficile de faire des prévisions. « Tant les incertitudes sur la suite et le profil de la reprise économique demeurent », estime-t-il. Côté investissements, le recul est toutefois encore plus marqué. Selon Immostat, qui publie pour la 1ère fois des données nationales, l’immobilier d’entreprise a drainé 4 Md€ au 2e trimestre 2020. C’est 58 % de moins qu’en 2019. La baisse, sur le seul marché francilien, ressort à 64 %.

Les écarts entre les profils de risque devraient se creuser

Difficile, là encore, d’imaginer le potentiel de rebond du marché de l’investissement. Et l’impact que la crise sanitaire et la crise économique auront sur les prix des actifs. Le leitmotiv des observateurs se focalise sur la nouvelle « hiérarchisation des valeurs » attendue. La prise en compte de la localisation, de la qualité et du risque locatif des actifs sera plus systématique. Autrement dit, comme le souligne Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas RE, « les écarts entre les profils de risque devraient se creuser ». Ce qui signifie baisse des valeurs pour les uns, maintien (ou hausse ?) pour les autres. Le marché y verra sans doute plus clair dans les prochains mois…

Frédéric Tixier

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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2019). La société emploie plus de 100 000 personnes (hors filiales) et sert les investisseurs et les occupants de biens immobiliers par l’intermédiaire de plus de 530 bureaux (hors filiales) dans le monde entier. CBRE offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

Leader européen de services immobiliers, BNP Paribas Real Estate couvre l’ensemble du cycle de vie d’un bien: Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 400 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne localement propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans 32 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate, une société du Groupe BNP Paribas, a réalisé 1,010 Md€ de revenus en 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : les investisseurs toujours présents

Plus de 47 milliards d’euros seraient prêts à s’investir sur le marché. Bien plus que les biens disponibles à la vente. Mais la baisse des valeurs des actifs immobiliers est inéluctable. Reste à savoir dans quelles proportions… 

Les investisseurs en immobilier d’entreprise sont toujours présents. Une enquête menée par Cushman & Wakefield auprès d’un panel de 176 opérateurs, fin avril, constate que 66 % d’entre eux sont encore « actifs sur le marché ». Et prêts à s’engager. Mieux encore, ces investisseurs indiquent disposer de plus de 47 milliards d’euros à investir. Contre seulement 17 milliards d’euros d’actifs à arbitrer. Un écart important entre la demande et l’offre d’actifs immobiliers.  Qui laisse espérer que la baisse attendue de leur valeur, à laquelle le marché s’attend désormais, pourrait être d’une ampleur limitée.

Baisse plus limitée qu’attendue des valeurs de l’immobilier

Nils Vinck, directeur général et directeur Capital Markets France de Cushman & Wakefield, considère en effet que ces volumes prévisionnels permettent « de minimiser les anticipations de remontée des taux de rendement prime (opérations Core et Core+) ». « Car la compétition s’annonce intense entre les acquéreurs », précise-t-il. Une grande majorité d’entre eux n’a pas, pour l’instant, fait évoluer sa stratégie d’investissement. Certains envisagent néanmoins de réduire la part de leur allocation dédiée au secteur du commerce. Au profit des secteurs logistiques et résidentiels, considérés comme plus résilients. Ces derniers seront également les moins impactés par la baisse des prix attendue. Leurs taux de rendement devraient remonter « d’environ 25 points de base », estiment les investisseurs.

Chute plus brutale pour le segment des centres commerciaux

La chute pourrait être plus brutale pour le segment des centres commerciaux. Le marché s’attend à une décompression des taux de l’ordre de 100 points de base. Le secteur du commerce dans son ensemble devrait moins souffrir. La remontée des taux oscillerait entre 25 et 50 points de base. Contre 20 points pour le secteur du bureau. En tout état de cause, les investisseurs ne s’attendent pas à un retour « à la normale » avant 2021. Entre temps, les loyers se seront aussi corrigés . De l’ordre de -5 % à -15 % pour les loyers de bureaux. Et plus de 15 % pour les loyers de commerce. Seules les valeurs locatives du secteur logistique devraient se maintenir…

Un premier trimestre encore porteur

En attendant la réalisation de ces anticipations « pas si pessimistes », les données du 1er trimestre 2020 attestent que le marché était bien, avant la crise, sur une phase ascendante. BNP Paribas Real Estate évalue le volume des investissements en immobilier d’entreprise, en France, à 7,5 Md€ sur les trois premiers mois de l’année. Soit une hausse de 46 % par rapport au 1er trimestre 2019. Mais le spécialiste de l’immobilier prévient. « Les marchés immobiliers n’échapperont pas à la crise. Et les volumes investis s’afficheront à la baisse pour l’année 2020 », estime-t-il. Côté rendement, son analyse conduit à revoir ses prévisions de début d’année.


Des différences plus marquées en fonction du profil de risque

« Le scénario d’une compression du taux « prime » n’est pas complètement écarté. Mais nous anticipons plutôt un maintien des valeurs sur les actifs core », écrit-il. Les taux moyens pourraient en revanche s’orienter à la hausse. Avec des différences plus marquées en fonction du profil de risque. « Les qualités intrinsèques des biens, leurs localisations, et leurs états locatifs seront des facteurs encore plus déterminants dans la valorisation des actifs », conclut BNP Paribas RE.

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers: facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : un marché à plus de 40 milliards en 2019

41,5 milliards d’euros ont été investis en France, en 2019, en actifs d’immobilier d’entreprise. C’est près de 20% de plus qu’en 2018. SCPI et OPCI représentent environ 15% du marché, selon BNP Paribas Real Estate.

C’est une très forte accélération, sur la seconde partie de l’année, qui permet au marché de l’investissement en immobilier d’entreprise français d’établir un nouveau record. Avec 41,5 Md€ investis en 2019, il progresse de 18,9% par rapport à 2018. Un exercice déjà considéré comme historique…


Les SCPI représentent 14% du marché de l’investissement en 2019

Pour BNP Paribas Real Estate, qui établit ces statistiques, ce résultat s’explique par « un contexte économique résistant ». Et par des « taux financiers très bas ». Ces deux facteurs ont poussé les investisseurs à « augmenter leurs allocations en immobilier ». Parmi eux, ce sont une nouvelle fois les fonds d’investissements qui ont mené la danse. Avec 51% des investissements réalisés, ils augmentent encore leur part relative. Celle-ci n’était que de 34% en 2017. Les compagnies d’assurance se situent en deuxième position, avec 15%. Loin derrière, les SIIC s’affichent à 5%, et les OPCI à seulement 1%, comme en 2018.  Quant aux SCPI, elles se positionnent en 3e position, avec 14%. Loin de leur score de 2017 (31%).


Remontée du commerce et forte hausse de la logistique et des entrepôts

Si les bureaux restent l’actif le plus prisé des investisseurs (plus de 60% des montants investis), c’est du côté des commerces, des entrepôts et des locaux d’activités que la croissance est la plus forte. L’investissement en commerces bondit de 37%. Avec environ la moitié des flux en faveur des pieds d’immeuble de centre-ville. Les centres commerciaux, en dépit d’un sentiment de marché négatif, tirent néanmoins leur épingle du jeu. BNP Paribas RE souligne notamment les portefeuilles phares vendus par le groupe Casino, pour près d’un milliard d’euros au total. Les secteurs logistique et locaux d’activité enregistrent, quant à eux, un quasi-doublement des flux acquéreurs. Les services sont également bien orientés. L’hôtellerie, notamment, affiche une progression de 50% par rapport à 2018.


Nouvelle contraction des taux de rendement de l’immobilier d’entreprise

Cet engouement des investisseurs pour les actifs immobiliers a évidemment provoqué la hausse de leur valeur. Et la compression de leurs rendements. Le taux « prime » dans Paris QCA passe « en dessous de la barre des 3% », constate BNP Paribas RE. Les actifs de commerce subissent en revanche peu de variation. Les taux de rendement des retail parks, par exemple, restent stables depuis 3 ans, à 4,5%. Les pieds d’immeuble parisiens accusent un léger repli, passant sur la période de 2,75% à 2,50%. La compression des taux prime en logistique est elle beaucoup plus nette. Alors qu’elle se situait à 4,75% fin 2018, elle s’affiche aujourd’hui autour de 4%…

Frédéric Tixier


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A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : plus de 35 Md€ investis en 2019

A l’occasion de la publication des chiffres Immostat du 4e trimestre, les principaux brokers ont donné leur estimation sur le volume de l’investissement en immobilier d’entreprise en France en 2019. Un nouveau record vient d’être franchi.

« Plus de 35 milliards d’euros » pour CBRE ; « 38 milliards d’euros » pour JLL ; ou même « 41,5 milliards d’euros » pour BNP Paribas Real Estate… Si l’estimation du volume global de l’investissement en immobilier d’entreprise en 2019, en France, varie encore selon les sources, le constat est unanimement partagé : l’année écoulée constituera un nouveau record.

Plus de 35 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise

En 2018, le marché avait déjà franchi un cap. Selon Cushman & Wakefield, un autre courtier en immobilier, il avait atteint 31,3 Md€. Soit 12% de mieux qu’en 2017. En 2019, la progression attendue se situerait, selon les sources, aux alentours de + 18-20 %. Pour BNP Paribas Real Estate, la puissance du traditionnel rallye de fin d’année explique en partie cette nouvelle hausse. Ce sont en effet 16 Md€ supplémentaires qui ont été investis sur le seul 4e trimestre. JLL souligne pour sa part l’importance des méga-transactions sur le marché francilien. Le volume annuel a été porté « essentiellement par le segment des transactions supérieures à 100 M€ », rappelle-t-il.

Un volume annuel en hausse, porté par les méga-transactions

En citant notamment 3 opérations majeures. Le rachat d’un portefeuille par Swiss Life AM France auprès de Terrëis (1,8 Md€) ; l’acquisition de l’ensemble « Le Lumière » menée par Primonial et Samsung SRA (1,2 Md€) ; et celle de la tour « Majunga » par Amundi Immobilier et Mirae Asset Daewoo (910 M€). Plus globalement, l’intérêt des investisseurs pour la classe d’actif immobilier s’explique par la persistance de taux bas. « Le scénario de ‘’lower for longer’’ est de plus en plus considéré comme réaliste », écrit CBRE dans son commentaire. Outre le retour des grands investisseurs nationaux – notamment des SCPI -, 2019 marque une montée en puissance des acteurs étrangers. En particulier la présence notable des investisseurs sud-coréens.

26,9 Md€ pour le marché francilien

Sur le seul marché francilien, scruté par Immostat, le volume annuel des investissements s’établit à 26,9 Md€. Soit une hausse de 14% par rapport à 2018. Le prix moyen du mètre carré est également en forte progression. Selon Immostat, il s’établissait à 7 770 €. Soit une revalorisation de 19% sur un an. Les loyers poursuivent aussi leur ascension. Selon JLL, les loyers prime dans Paris QCA ont atteint un nouveau record : 860 €/m²/an. 6% de plus qu’en 2018. Les loyers de « seconde main » sont également en hausse. «Le loyer moyen se positionne ainsi à 390 €/m²/an à l’échelle francilienne. Et à 624 €/m²/an dans le QCA », estime JLL. Et cette tendance devrait perdurer en 2020. Dans Paris intra-muros, des taux de vacance « historiquement bas » permettront de « maintenir une progression des valeurs locatives », estime pour sa part BNP PRE.


Frédéric Tixier


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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de JLL(i)

JLL est un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise. Notre ambition est de réinventer le monde de l’immobilier en offrant de nouvelles perspectives et des espaces exceptionnels, où chacun peut réaliser ses ambitions. Nous contribuons ainsi à construire un meilleur avenir pour nos clients, nos collaborateurs et nos partenaires.  Notre démarche Building a Better Tomorrow s’inscrit au cœur de notre stratégie d’entreprise. JLL figure dans le classement Fortune 500. Avec un chiffre d’affaires de 16,3 milliards $, et près de 91 000 collaborateurs, la société est implantée dans plus de 80 pays. JLL est la marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2018). La société compte plus 90 000 personnes (hors franchisés) et répond aux besoins des propriétaires et investisseurs immobiliers ainsi que des locataires dans le monde entier grâce à son réseau de plus de 480 bureaux (hors franchisés).

A propos de Cushman & Wakefield(i)

Cushman & Wakefield constitue une force d’action alimentée par les idées, l’expertise et le dévouement à la fourniture de services novateurs en matière d’immobilier commercial. Avec plus de 51 000 personnes dans le monde et 400 bureaux dans 70 pays, notre réseau d’experts immobiliers crée des solutions immobilières pour préparer nos clients à la prochaine étape dans la zone EMEA.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management. En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le coworking s’impose en Europe

Le coworking gagne l’Europe. Selon la dernière étude consacrée à ce secteur en forte croissance par BNP Paribas Real Estate¹, le nombre d’espaces dédiés à ce type d’activités – et leur surface moyenne – augmentent dans la plupart des grandes villes européennes.

« Portées par les grands acteurs internationaux, Londres, Paris et Varsovie dominent le marché européen du coworking », constate BNP Paribas Real Estate. WeWork, Spaces, Wojo et autre Secondesk, opérateurs majeurs du secteur, continuent en outre à privilégier comme lieu d’implantation le quartier central des affaires des grandes métropoles.

Londres, toujours en tête

A Londres, où près de 183 000 m² ont été pris à bail via 70 opérations par des acteurs du coworking en 2018 (+13% par rapport à 2017), le quartier de la City a représenté 40% des surfaces totales louées. A Varsovie, ce sont 109 000 m² supplémentaires (32 nouveaux espaces) qui se sont ajoutés l’an dernier à l’offre locale en coworking, dont 32% dans le « QCA » de la capitale polonaise. A Paris, qui connaîtune croissance importante en 2018 (28 transactions, soit près de 118 000 m², et 19% de mieux qu’en 2017), l’attrait des opérateurs de coworking pour les marchés « core » est encore plus net, puisque 53% des transactions ont été réalisées dans le QCA parisien.

Surfaces plus importantes

Les autres villes européennes ne sont pas en reste. BNP Paribas Real Estate signale notamment des augmentations records du nombre de surfaces louées en coworking à Vienne (+449%), à Milan (+294%), à Cologne (+161%) ou encore Dublin (+122%). La tendance est également à la hausse sur la taille des surfaces louées. A Vienne, ce sont ainsi près de 5 000 m² qui ont été loués d’un seul tenant. Une augmentation qui résulte de « l’appropriation du marché par les grands acteurs internationaux, adeptes des grands espaces », explique BNP Paribas Real Estate.

Marché en voie de stabilisation

« Après l’explosion du nombre d’espaces de coworking ces dernières années, qui a bondi d’environ 1 000 en 2012 à plus de 18 000 aujourd’hui dans le monde, le marché devrait être en voie de stabilisation, voire à certains endroits de consolidation », prévient toutefois Richard Malle, Global Head of Research BNP Paribas Real Estate. Qui rappelle que le quart des espaces de coworking dans le monde n’est pas encore profitable… Si les grands opérateurs internationaux peuvent tenir dans la durée, les acteurs locaux indépendants vont « sans doute devoir se positionner sur des créneaux spécifiques », prédit le patron de la recherche. Si le coworking s’inscrit « durablement dans le paysage tertiaire », il doit donc néanmoins « se repenser et évoluer » au cours des prochaines années. Dont acte.

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management.

En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe. En 2018, un volume de transactions record d’environ 4,5 milliards d’euros a été sécurisé (investissements et arbitrages).

BNP Paribas Real Estate Investment Management offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement sur-mesure répondant aux besoins d’investisseurs internationaux via des mandats et véhicules gérés en Europe avec une présence locale dans huit pays (Belgique, France, Italie, Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, et Royaume-Uni) investissant dans différents types d’actifs : bureaux, retail, logistique, hôtels et résidentiel. BNP Paribas Real Estate Investment Management regroupe plus de 350 collaborateurs offrant des solutions à plus de 100 000 clients en Europe et Asie.

BNP Paribas REIM est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management, qui se compose d’entités réglementées dans les pays suivants : France : BNP Paribas Real Estate Investment Management France (SGP); Italie : BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy (SGR); Allemagne : BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany (GmbH); Royaume-Uni : BNP Paribas Real Estate Investment Management UK (Limited); Luxembourg : BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg S.A.

Chacune des entités juridiques chargées d’offrir des produits ou services à ses clients est mentionnée respectivement dans la documentation du produit, les contrats et les informations relatives. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] « Le coworking en Europe en 2018 : le marché se structure avec une croissance généralisée », BNP Paribas Real Estate, 12 juin 2019.

C’est l’hypothèse formulée par Arthur Loyd Logistique, dans sa dernière étude consacrée à ce segment du marché de l’immobilier d’entreprise. 1,8 Md€ sont déjà comptabilisés fin septembre. Les taux de rendement de ces actifs sont toujours en phase de compression.

L’appétit des investisseurs pour les actifs du secteur logistique ne se tarit pas. Selon les derniers chiffres publiés par Arthur Loyd Logistique, les volumes des investissements enregistrés au cours des neufs premiers mois de l’année atteignent 1,8 Md€, « presque le record de l’année 2017 – 2 Md€ – ».

Un marché porté par les transactions de portefeuilles

Ce sont une nouvelle fois les transactions de portefeuilles qui dominent le marché. Arthur Loyd Logistique estime qu’elles représentent 70% des volumes, contre 58% sur les 9 premiers mois de 2017. BNP Paribas Real Estate, qui publie lui aussi une étude consacrée au marché des entrepôts de plus de 5 000 m2 en France, recense pour sa part environ 1,5 Md€ d’investissements sur les trois premiers trimestres 2018, avec une part des transactions de portefeuille estimée à 63%. Les deux spécialistes immobiliers citent de conserve les plus grosses opérations de l’année, tel le portefeuille Azurité vendu par Goodman à Blackstone pour 215 M€.

Compression des taux de rendement

BNP Paribas Real Estate constate par ailleurs que les investisseurs étrangers sont toujours aussi majoritaires : ils concentrent plus de 80% des montants engagés depuis le début de l’année. Il s’agit « essentiellement de fonds américains, mais aussi allemands et anglais », précise le courtier. Cet engouement des opérateurs induit toujours autant de pression sur les taux de rendement. BNP Paribas Real Estate situe toujours le taux « prime » autour de 4,75%, mais estime qu’il devrait s’établir autour de 4,5% d’ici la fin de l’année. Arthur Loyd Logistique constate la même fourchette (4,5% – 4,75%), mais pense que le mouvement de compression des taux pourrait s’achever, « notamment sur la Dorsale ». Les taux de rendement sur les messageries « qui connaissent un réel regain d’intérêt auprès des investisseurs, avec l’explosion du e-commerce et la nécessité pour ses acteurs de se rapprocher des grands centres urbains », explique Nicolas Chaumette, chez Arthur Loyd Logistique, pourraient en revanche continuer à baisser.

Fort succès auprès des utilisateurs

Si les investisseurs sont friands d’actifs logistiques, c’est que la demande pour ce type de biens, côté utilisateurs, est elle aussi en forte progression. 1,85 million de mètres carrés ont été commercialisés en France sur les 9 premiers mois de l’année selon Arthur Loyd Logistique. Un volume inférieur à celui constaté sur la même période en 2017, mais qui reste très supérieur à la moyenne constatée ces cinq dernières années. Le marché des entrepôts est en effet en pleine effervescence. « Les entreprises de la logistique française continuent d’évoluer dans un environnement en pleine restructuration », explique BNP Paribas Real Estate, et doivent également faire face à une nouvelle concurrence avec « l’arrivée et l’extension dans l’Hexagone de géants tels qu’Amazon », qui redéfinissent les règles du jeu. « Au total, nous prévoyons un atterrissage proche des 2,9 millions de mètres carrés en 2018 grâce aux prises à bail de plateformes comprises entre 40 000 m² et 90 000 m² qui seront finalisées au quatrième trimestre 2018. Après un démarrage assez timide, l’année 2018 devrait constituer un très bon cru », conclut de son côté Didier Terrier chez Arthur Loyd Logistique.

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)
Leader européen de services immobiliers, BNP Paribas Real Estate couvre l’ensemble du cycle de vie d’un bien : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. Avec plus de 5 100 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne localement propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans 36 pays (15 via ses implantations et 21 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie. En 2017, BNP Paribas Real Estate a réalisé 811 M€ de revenus. Poursuivant sa croissance, en 2017, BNP Paribas Real Estate a acquis Strutt & Parker, l’un des principaux acteurs indépendants du marché immobilier au Royaume- Uni.

A propos d’Arthur Loyd Logistique(i)
Arthur Loyd Logistique regroupe une équipe de spécialistes de l’immobilier logistique, constamment en contact avec les grands utilisateurs qui utilisent des outils performants et leur grande connaissance des acteurs du marché pour proposer les meilleures solutions à leurs clients.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Selon la dernière étude de BNP Paribas Real Estate consacrée au marché de l’investissement en France, ce dernier enregistre un repli au 3ème trimestre 2018 (5 Md€ vs 6,3 Md€ au 3T 2017). Depuis le début de l’année, sa performance reste positive. SCPI et OPCI totalisent 16% des investissements du trimestre.

« Seulement » 5 Md€ investis en immobilier d’entreprise au cours du 3ème trimestre 2018 : selon la dernière édition de « At a glance, investissement en France », l’étude trimestrielle de BNP Paribas consacrée à ce marché, ce dernier accuse un repli par rapport aux résultats enregistrés lors du 3ème trimestre 2017  (6,3 Md€). Mais, compte tenu d’un excellent premier semestre, le marché français de l’investissement affiche toujours une hausse de plus de 25% sur les neuf premiers mois de l’année.

Toujours les bureaux…

Pas de surprise en termes d’allocations sectorielles : ce sont toujours les bureaux qui concentrent l’essentiel des investissements (70%), et affichent la plus forte progression par rapport à 2017 (+26%). Le secteur du commerce, en dépit d’une certaine réticence des investisseurs, et grâce à « plusieurs transactions d’envergure et la vente de portefeuilles nationaux », détaille BNP Paribas, progresse également, mais dans des proportions moindres : +14%. La plus forte croissance revient toutefois au secteur logistique (+37%). L’ensemble du marché, depuis le début de l’année, est porté par les transactions de plus de 100 M€ (50% des montants engagés depuis le début de l’année), et la part des fonds d’investissement (50% sur les 9 mois premiers mois de l’année) est en progression constante.

Domination des fonds d’investissement

Cette domination des fonds d’investissement, qui ne représentaient que 34% des montants investis en 2017, se fait au détriment des autres catégories d’acteurs, et notamment des SCPI, dont la part relative chute de 31% en 2017 à 13% sur les trois premiers trimestres de 2018. Les OPCI se maintiennent, à 3%. Les investisseurs nationaux restent majoritaires (65% des montants investis), mais les opérateurs américains (19%) et allemands (9%) restent très présents. En termes d’allocation géographique, l’Ile-de-France « reste le terrain de jeu préféré des investisseurs », avec 77% des investissements.

Nouvelle compression des taux de rendement

La compression des taux de rendement des actifs immobiliers se poursuit. Déjà très bas, le taux de rendement « prime » des bureaux dans Paris se stabilise à 3%. Mais celui des bureaux en régions a connu des baisses significatives depuis le début de l’année. Sur les secteurs commerce, logistique et activités, la compression continue également. BNP Paribas anticipe une stabilisation des taux en bureaux et en commerces, et la poursuite de la baisse de ceux des autres secteurs d’ici la fin de l’année.

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)
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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société