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La technologie blockchain au secours de la crise sanitaire  ?

La crise coronavirus a mis à l’arrêt bon nombre de secteurs. Y compris et notamment l’immobilier. Dans les services, la continuité de l’exploitation est en partie possible grâce à la digitalisation d’une partie des processus. En partie seulement. La technologie blockchain constitue-t-elle une solution ? Oui, répondent deux experts de ConsenSys, Matthieu Bouchaud, Product Manager chez ConsenSys Codefi, et David Poupardin, responsable développement stratégique chez ConsenSys.

En quoi la crise actuelle interroge-t-elle la technologie blockchain ?

B. et D. P. La crise que nous vivons actuellement est intéressante à étudier. Elle entraîne la mise en place de mesures exceptionnelles d’urgence à travers le monde. Notamment de la part des banques centrales. Ces mesures ont pour objectif de limiter les effets négatifs de la crise sur notre économie. C’est le cas, par exemple, du gel des rachats d’actions et des dividendes à l’échelle mondiale. Ou de l’accord de prêts garantis par le gouvernement aux petites et moyennes entreprises, titrisés et refinancés par les banques centrales. Ou bien encore de la canalisation de la liquidité afin d’empêcher les chaînes d’approvisionnement mondiales de s’effondrer. Mais l’implémentation de ces mesures pose de nombreux problèmes de coordination. Nous pensons que ces actions pourraient être mises en place de manière plus simple. Si l’infrastructure commerciale et financière mondiale décidait de reposer sur une infrastructure blockchain plus efficace, décentralisée et résiliente.

De quelle manière ?

B. et D. P. Dans les bases de données électroniques d’aujourd’hui, toute information peut théoriquement être reproduite à volonté. C’est pourquoi la plupart des gouvernements autorisent exclusivement les acteurs réglementés à tenir le registre des investissements numérisés. Pour éviter certains écueils, tels que l’exécution de transactions trompeuses ou la création d’actifs artificiels. Avec la blockchain, ces pièges peuvent aussi être évités, et ce directement au niveau du code source de la technologie. Qui est disponible et vérifiable pour tous les membres du réseau. De plus, la création d’Ethereum a permis un réseau blockchain capable de produire des «contrats intelligents». Lesquels, une fois programmés, peuvent s’exécuter automatiquement sans que les résultats soient modifiés ou manipulés. En effet, contrairement à ce que certaines critiques soutiennent, le potentiel de la blockchain n’est pas la création d’un espace libre et non réglementé dans lequel chacun peut inventer de nouveaux instruments financiers.

Quel est donc le potentiel de la blockchain ?

B. et D. P. Son potentiel réside plutôt dans la création d’une infrastructure commerciale et financière beaucoup plus efficace et mondialisée. Dans laquelle de nombreuses couches de contrôle et d’intermédiation ne sont plus nécessaires. Car elles auront été remplacées par des règles informatiques transparentes et immuables qui assurent les mêmes fonctions de gestion des risques

La crise a aussi mis en exergue certains manquements dans la chaîne transactionnelle immobilière. Notamment chez les notaires…

B. et D. P. Une grande partie des services de l’administration étaient, jusqu’à présent, entièrement bloqués. Tous les systèmes qui requièrent l’utilisation du papier sont à l’arrêt, pour des raisons sanitaires évidentes. C’était le cas pour les services de publicité foncière et de dépôts des permis de construire. La fermeture d’une partie des études notariales n’est donc qu’une partie du problème. Beaucoup d’entre elles sont capables de traiter les transactions de manière digitale. Mais ces dernières nécessitaient l’établissement d’une procuration supposant un contact physique. On sent bien que les processus de digitalisation n’étaient pas allés au bout du raisonnement. Au regard des différentes solutions numériques de communication à distance disponibles, comment expliquer qu’un notaire n’était pas en mesure de signer un acte authentique en visioconférence devant les parties ? Ce point a fort heureusement été corrigé par l’ordonnance du 3 avril dernier. Nous espérons que cette mesure perdurera.


Qu’en est-il pour les sociétés de gestion d’actifs immobiliers ?

B. et D. P. Le plan de continuité d’activité des sociétés de gestion a lui aussi été mis à l’épreuve. Les solutions de dématérialisation ont souvent été créées sans prendre en compte certaines problématiques. Comme, par exemple, la nécessité pour les collaborateurs d’accéder à distance à leurs serveurs, en toute sécurité. C’est une chose de permettre la souscription/vente à distance aux investisseurs. C’en est une autre, plus complexe, que de permettre le traitement et le fonctionnement complet d’un fonds immobilier, entièrement à distance. Le secteur de la pierre-papier pourrait profiter de cette révolution pour changer de nom… Et peut-être s’engager dans une modernisation plus radicale. Les sociétés de gestion d’actifs immobiliers sont vectrices d’innovation. Elles ont déjà initié, ainsi que certains de leurs distributeurs, des modifications fondamentales dans la façon d’investir. En se concentrant, notamment, sur une expérience client enrichie.

Quels enseignements le secteur immobilier doit-il tirer de la crise actuelle ?

B. et D. P. Le marché de l’immobilier va chercher à identifier les causes des problèmes auxquels il a dû faire face. Et tenter de pallier ces différentes inefficacités. Comme il l’a fait pour les SCPI, en 1993, lors de la crise de liquidité. Des nouvelles façons d’interagir avec les clients seront mises en place. Et les solutions digitales reposant sur une infrastructure blockchain s’imposeront tout naturellement. En raison de qualités supérieures aux systèmes actuels. Telles que la décentralisation, la sécurité, les possibilités d’automatisation sans limites, et le faible coût d’utilisation et de maintenance de cette technologie. La crise a révélé l’importance de la dématérialisation. Et la nécessité d’utiliser des solutions intégrées permettant de faire fonctionner une entreprise, entièrement à distance, de bout en bout. C’est d’ailleurs l’ambition de certaines solutions de gestions d’instruments financiers – notamment de parts de fonds immobiliers-, aujourd’hui disponibles, comme Codefi Assets

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est une entreprise de logicielle blockchain qui construit des infrastructures, des outils et des produits pour les institutions, les entreprises et les développeurs sur le réseau Ethereum. Depuis 2014, ils ont tokenisé des milliards de dollars d’actifs numériques, dont une large gamme de produits de consommation, de stablecoins, d’immobilier et d’instruments financiers. Leurs produits –MetaMask, Codefi, PegaSys et Infura– sont utilisés par des centaines de milliers d’utilisateurs. En tant que studio de production d’Ethereum, ConsenSys a initié plus de 100 entreprises avec plus de 100 M$ d’investissement depuis 2016. Leur mission est de construire une base plus fiable pour débloquer de nouveaux modèles commerciaux, gagner en efficacité grâce à une infrastructure informatique partagée et utiliser des méthodes cryptographiques modernes pour protéger les données privées des utilisateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Quel est l’impact réel de la blockchain sur le fonctionnement des fonds immobiliers ?

La technologie blockchain leur apporte dès aujourd’hui des améliorations notables. Notamment en termes de fluidité et de gestion de la liquidité. Mais son impact est aussi, sur certains points, en partie surestimé. L’état des lieux, par David Poupardin, responsable du développement stratégique chez ConsenSys.

On entend souvent parler de l’impact que pourrait avoir la tokenisation sur le fonctionnement des fonds immobiliers. Cette technologie autoriserait notamment la vente de leurs parts, de gré à gré, et de manière globalisée. Pour un coût de transaction inférieur à un euro… Mythe ou réalité ?

Blockchain : des améliorations réelles au fonctionnement des fonds immobiliers

La technologie blockchain ne permet sans doute pas encore d’échanger des parts d’un bout à l’autre du monde pour un euro. Mais elle apporte effectivement, dès maintenant, de réelles améliorations au fonctionnement des fonds immobiliers. Elle permet une meilleure distribution de leurs parts lors de leur création. Et facilite également leur échange sur un marché secondaire de gré à gré. Parce que la blockchain a effectivement un réel impact sur les back et middle offices des fonds immobiliers.

Une meilleure distribution des parts de fonds

À l’heure actuelle, la distribution des parts d’un fonds immobilier, à sa création, est assez complexe. Des infrastructures existent. Mais elles ne permettent pas à la société de gestion de distribuer ses parts aussi facilement à l’étranger qu’en France. La multiplicité de canaux de distribution rend en effet la distribution à l’international difficile. La blockchain – de par sa construction et sa méthodologie de tenue de registre – permet aux gestionnaires d’actifs de contourner ces problématiques d’infrastructures de marché. Et d’opérer une distribution à l’international plus facilement, grâce à des plateformes. En utilisant de telles solutions, la société de gestion pourra gérer plus finement la relation avec l’investisseur. Et réduire une partie des frais liés à la gestion du passif, en l’automatisant.

Un accès plus fiable aux caractéristiques des fonds immobiliers

La blockchain peut donc améliorer la gestion de la relation entre la société de gestion et ses investisseurs. Elle garantit aussi un accès plus fiable aux caractéristiques du fonds. Ainsi qu’aux données qui servent de bases à l’évaluation de l’actif. Par exemple, les cash-flows provenant d’un immeuble peuvent être inscrits sur la blockchain. Laquelle devient alors une source fiable et dynamique permettant de mesurer plus régulièrement les performances d’un actif. La capacité de la blockchain de diminuer les prix des produits, et d’en faciliter les échanges en apportant de la liquidité, est souvent mise en avant. Ce type d’analyse n’est pas totalement convaincante. Il apparaît en revanche que la blockchain peut permettre aux investisseurs institutionnels de sortir plus facilement d’un fonds immobilier, lorsque leur stratégie de portage sur un bien est arrivée à son terme. Sans pour autant obliger à détruire le fonds en tant que structure.

Création d’un marché secondaire gré à gré sur la blockchain

Actuellement lorsque l’intérêt porté à un actif, dans le cadre d’une stratégie donnée, s’achève, l’actif est vendu. Le fonds n’en est plus propriétaire. Ce sont donc des commissions de gestion en moins. Avec la blockchain, la situation pourrait changer. Les investisseurs qui ne sont plus intéressés par la détention, indirecte de cet actif sont désormais en mesure de trouver d’autres investisseurs animés par une autre stratégie. Dans ce scénario, le fonds immobilier conserve donc la gestion du bien – et les commissions qui y sont associées -. Simplement en faisant évoluer la nature de ses investisseurs…

Mise à jour automatique des registres

Le fonctionnement d’un fonds est aujourd’hui encore très manuel. Un investisseur qui souhaite gérer ou revendre sa part va devoir envoyer des ordres de mouvement, sur papier, à sa société de gestion. Et certains de ces ordres sont, encore aujourd’hui, faxés ! Aucun de ces processus n’est donc automatisé. Ils sont assez coûteux, et se répercutent sur les frais. Avec la blockchain, deux investisseurs peuvent désormais se réunir via une plateforme. Puis conclure un échange et le notifier à la société de gestion. Une fois la transaction validée par cette dernière, le registre se met à jour automatiquement.

Demande de rachat fluidifié et plus liquide

Les fonds immobiliers sont, le plus souvent, des fonds ouverts avec des processus de souscriptions rachats. En revanche, certains calendriers de règlements-livraisons sur ces parts sont longs : un processus de rachat peut prendre plusieurs semaines. En cas de vente massive des parts, les fonds font face à un problème de liquidité. La blockchain fluidifie ce process. En plus de faciliter le mécanisme de rachat au primaire, en cas de retournement de marché, le marché secondaire permettrait d’échanger de gré à gré un plus grand nombre de parts, indépendamment des capacités de rachat du fonds. C’est une fonctionnalité intéressante pour les compagnies d’assurance par exemple. Leur unités de comptes étant souvent composées de parts de fonds immobilier, c’est donc un véritable atout.

Du monde papier au monde digital

En cas de tension importante sur un marché, la blockchain pourrait en outre faciliter la mise en place de « gates », ou de processus de plafonnement des rachats. Afin que ces derniers puissent s’étaler dans le temps, et éviter une crise de liquidité. En facilitant la gestion des back et middle office, et en créant un marché secondaire pour le moment inexistant, la blockchain va donc permettre l’émergence de nouveaux business models pour les fonds immobiliers. Au-delà de l’amélioration des aspects opérationnels, c’est en effet le fonctionnement même des fonds qui sera modifié. S’installera alors, dans l’univers des fonds immobiliers, plus de transparence et de fluidité. Grâce à une technologie qui devrait connaître, en 2020, un véritable essor.

David Poupardin


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A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-ups blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pourquoi la tokenisation des biens immobiliers survivra à l’hiver blockchain…

Des projets aboutis, un écosystème blockchain en pleine refonte et un nouvel univers législatif. Matthieu Bouchaud, Digital Asset Lead chez ConsenSys, explique pourquoi la tokenisation immobilière est loin d’avoir ralenti en 2019.

La blockchain a occupé le devant de la scène médiatique du secteur des nouvelles technologies entre 2017 et 2019. En 2017, elle a même suscité une vague d’enthousiasme. Avant de laisser place, un an plus tard, à une certaine désillusion, née de l’arrêt de nombreux projets, d’un manque de financements et de perspectives marché. Le MIT a même considéré qu’en 2019 la blockchain «deviendrait ennuyeuse»…

Une technologie déjà validée

Les projets n’ont pas pour autant disparu. Certains ont même amorcé de nouvelles formes d’économie. C’est notamment le cas des fonds immobiliers qui, petit à petit, adoptent la tokenisation. Actuellement en plein essor, la tokenisation est l’une des technologies basées sur la blockchain. L’une de celles qui a su résister et qui a déjà séduit de nombreux acteurs, dont certains poids lourds de l’économie. C’est le cas, par exemple, de la Société Générale. La banque a émis, le 18 avril dernier, 100 millions d’euros sur la blockchain, des « OFH Tokens » notés triple A (AAA) par les agences de notations Moody’s et Fitch. En septembre, une autre banque, Santander, émet à son tour 20 millions de dollars d’obligations sur Ethereum. La tokenisation n’en est donc plus à ses balbutiements.

Les fonds immobiliers adoptent, petit à petit, la tokenisation

Elle est déjà en voie d’adoption par les acteurs de l’immobilier. Mata Capital, société de gestion de portefeuilles régulée par l’AMF, a récemment émis un fonds immobilier de 30 millions d’euros sur la blockchain. Si la tokénisation permet à Mata Capital de générer des émissions plus simplement, son usage permet aussi de transformer la façon de distribuer et d’échanger les parts d’un fonds immobilier. L’idée est de permettre aux Asset Managers de continuer à gérer leurs actifs au fur et à mesure que leur passif évolue. Tout en minimisant les efforts de maintenance d’un marché secondaire automatisé et conforme avec les régulations en place. La croissance de la tokenisation immobilière s’observe aussi au travers du nombre de start-ups qui ont décidé de s’en servir. En 2019, environ la moitié des start-ups qui levaient des fonds sur la blockchain le faisaient afin de réaliser des opérations sur des biens immobiliers.

Un cadre législatif pour encadrer la blockchain

La mise en place d’un encadrement législatif, en 2018[1], a également encouragé l’utilisation de cette technologie. Même si de nombreux acteurs se montrent encore sceptiques. Quand on explique qu’en 2020 la tokenisation sera accessible à un large éventail d’utilisateurs, il n’est en effet pas rare de se heurter à des interlocuteurs craintifs face au faible nombre de projets. C’est oublier que le décret blockchain est en vigueur depuis moins d’un an ! Aussi, le cadre réglementaire vient rarement en amont de la création d’un écosystème. Il prend au contraire acte d’un écosystème pleinement fonctionnel qui a besoin d’être régulé. La régulation apporte aussi une sécurité qui encourage d’autres acteurs. À cette fin, l’AMF a mis en place une task-force composée d’experts français. Sa mission : renseigner et apporter des éclairages.

Une technologie ni en retrait ni en retard

Si certains considèrent un décret insuffisant, c’est oublier que la blockchain ne change en rien le statut juridique de l’actif. La blockchain est simplement un nouvel outil. Qui permet plus de transparence et plus de fluidité aux fonds immobiliers. Finalement, la tokenisation pour les fonds immobiliers n’est pas en retrait ni en retard. Moins d’un an après l’adoption d’un cadre régulatoire, des projets d’envergure sont en production. Et 2020 verra certainement la création des premières plateformes de distribution pour l’industrie immobilière. Si des projets de tokenisation ont pu exister en 2019, c’est aussi que ses bénéfices sont quantifiables. La tokenisation a su faire ses preuves auprès des différents fonds immobiliers qui l’ont adoptée. En permettant notamment une réduction des coûts de création, de distribution et d’échange de produits financiers. Et tout en augmentant la transparence dans les transactions et la gestion des actifs.

Matthieu Bouchaud

[1] Sous forme de décret.

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Quelques définitions…

Une blockchain est une technologie de stockage et de transmission d’informations sécurisées fonctionnant sans organe de contrôle. Techniquement, il s’agit d’une base de données regroupant et conservant toutes les informations échangées par ses utilisateurs depuis sa création. Ceux-ci sont donc en permanence en mesure de vérifier la validité de ces informations.

La « tokenisation » est la création de la représentation numérique d’un actif sur une blockchain. Elle désigne l’inscription d’un actif et de ses droits sur un token afin d’en permettre la gestion et l’échange en pair-à-pair sur une blockchain, de façon instantanée et sécurisée


A propos de ConsenSys

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-ups blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

Mata Capital lance la première plateforme blockchain dédiée à l’investissement immobilier

La digitalisation des investissements immobiliers franchit une nouvelle étape. Cette nouvelle plateforme a vocation à acquérir, mais aussi à gérer, des biens immobiliers via la technologie blockchain. A l’instar d’autres projets récemment lancés, elle doit permettre l’organisation d’un marché secondaire plus sécurisé et plus liquide.

Son objectif : augmenter la transparence des transactions immobilières, sécuriser les informations échangées entre les différents intervenants, réduire les coûts de gestion et, cerise sur le gâteau, améliorer la liquidité des actifs détenus par les investisseurs… La plateforme blockchain lancée par le gérant d’actifs immobiliers Mata Capital – 600 M€ d’encours sous gestion fin juin 2019 -, qui sera opérationnelle le 31 juillet prochain, est une nouvelle étape dans la digitalisation des investissements immobiliers.

L’immobilier face à la technologie blockchain

Moins impacté, jusqu’alors, que d’autres secteurs de l’économie par la « disruption digitale », l’immobilier est en train d’entrer progressivement dans l’ère du tout-numérique. Comme le rappelait Céline Mahinc en décembre dernier (voir « L’immobilier face à la technologie blockchain »), la mise en place d’opérations immobilières utilisant la technique des « Initial Coin Offerings » (ICO, ou offres initiales de jetons) n’attendait, en fait, que l’évolution des textes réglementaires pour voir le jour. C’est effectivement en s’appuyant sur un décret du 24 décembre dernier¹ que Mata Capital, en partenariat avec ConsenSys, un acteur de référence dans le développement de logiciels blockchain, et avec les conseils de Screeb Notaires, un office notarial, a pu réaliser sa plateforme.

Inscription d’un actif financier propriétaire d’un bien immobilier

Utilisant, comme le prévoit cette nouvelle réglementation, un dispositif d’enregistrement électronique partagé pour la représentation et la transmission de titres financiers, la plateforme Mata Capital sera en mesure d’enregistrer et de gérer certains des investissements immobiliers réalisés par la société de gestion. « Concrètement, Mata Capital inscrira des actifs financiers – en l’occurrence les actions d’une société de capitaux propriétaire d’un bien immobilier – et ses droits à travers un « token »² représenté sur la blockchain Ethereum³», explique-t-elle. La plateforme est censée offrir plusieurs « fonctionnalités majeures » pour les investisseurs : la tenue des compte-titre des véhicules immobiliers détenus ; la gestion des données d’identification – démarches AML (« anti-money laundering») et KYC (« know your customer» – ; et le suivi de l’état des souscriptions à un fonds immobilier ou à une opération de type « club deal ».

Une première opération à 26 M€

« A terme, elle pourrait permettre aux investisseurs de souscrire et de revendre facilement leurs titres de gré à gré, à partir d’un centime d’euro », précise le communiqué de Mata Capital. La société de gestion va tester la plateforme avec un premier projet immobilier situé dans le 15arrondissement parisien, à 26 M€, auquel plusieurs investisseurs professionnels, structurés en club deal, devraient participer. « Il s’agira de la plus importante opération tokenisée en Europe», précise Baptiste Saint-Martin, product development manager chez Mata Capital. Rappelons que la première transaction immobilière via la blockchain – en France et en Europe – a été réalisée en juin dernier par la banque d’investissement « digitale » EquiSafe. C’est le promoteur immobilier Sapeb Immobilier qui a acquis – pour 6,5 M€ – un hôtel particulier situé à Boulogne-Billancourt, et qui en détient désormais les droits uniquement accessibles à travers la blockchain.

L’ère de la « pierre-digitale »

Comme pour la plateforme Mata Capital, ces droits – les token, ou jetons – sont théoriquement fractionnables à l’infini. Lorsqu’EquiSafe ouvrira sa propre plateforme (cet automne, peut-être), pour permettre au promoteur de revendre tout ou partie de ses droits, n’importe quel investisseur, professionnel mais aussi particulier, sera alors en mesure, via une simple opération bancaire, d’en devenir propriétaire. Une transaction « immobilière » de quelques dizaines d’euros réalisée en quelques minutes, et sans autre formalité administrative : voici venue l’ère de la « pierre-digitale » …

Frédéric Tixier


A propos de Mata Capital (i)

Mata Capital est une société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et groupes familiaux privés. La société se positionne sur des stratégies d’investissement de profil de risque core+ à opportuniste sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers. Créé en 2015, Mata Capital regroupe 19 professionnels et gère un encours de 600 millions d’euros au 30 juin 2019. Mata Capital est agréée en tant que société de gestion de portefeuille par l’Autorité des marchés financiers sous le n° GP-16000024.

A propos de ConsenSys (i)

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-up blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

A propos de Screeb Notaires (i)

Acteur historique du marché parisien, Screeb a bâti sa réputation sur l’accompagnement d’excellence que l’étude offre aux clientèles institutionnelles, privées et professionnelles. L’office compte onze notaires et une quarantaine de collaborateurs qui agissent avec rigueur et efficacité en matière d’immobilier, de banque et financement et de patrimoine et famille. Mais l’excellence de Screeb puise sa source dans sa capacité à s’adapter aux évolutions qui impactent ses clients. Toujours en mouvement, l’office élabore des solutions avisées et adaptées aux nouvelles demandes et aux nouveaux défis.

A propos d’EquiSafe(i)

Equisafe est une néo-banque d’investissement pour l’émission et la distribution de titres numériques, la gestion du cycle de vie et du marché secondaire des titres privés.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] Décret n° 2018-1226 du 24 décembre 2018 relatif à l’utilisation d’un dispositif d’enregistrement électronique partagé pour la représentation et la transmission de titres financiers et pour l’émission et la cession de minibons.
[2] Un « token » est un actif numérique émis et échangeable sur une blockchain.
[3] Ethereum est un protocole d’échanges décentralisés permettant la création par les utilisateurs de contrats intelligents grâce à un langage Turing-complet. Ces contrats intelligents sont basés sur un protocole informatique permettant de vérifier ou de mettre en application un contrat mutuel. Ils sont déployés et consultables publiquement dans une blockchain.

L’immobilier face à la technologie blockchain

L’immobilier, pourtant composante majeure de l’économie mondiale, a pour l’instant peu été impacté par la « disruption » digitale. Mais les choses pourraient changer rapidement. Il est déjà possible d’acheter un appartement en bitcoin. Et « une autre forme d’investissement en immobilier semble vouloir voir le jour : l’asset-backed token »,

À l’ère du digital, certaines industries s’emparent des crypto-monnaies[1] et de la technologie blockchain[2] – dispositif d’enregistrement électronique partagé – pour réduire leurs coûts structurels et être plus efficaces. A l’instar des banques souhaitant partager leurs données « KYC[3] » d’identification de leurs clients, à des fins de lutte contre le blanchiment.

ICO, nouveau mode de financement ?

Mais une autre vague disruptive est en train d’arriver, susceptible de bouleverser la manière dont les start-ups de demain se financeront : les « Initial Coin Offerings » ou ICO (« offres initiales de jetons »). Le principe emprunte au fonctionnement d’une introduction en bourse (IPO). Les start-ups de l’écosystème blockchain lèvent déjà aujourd’hui davantage de fonds par des ICOs que par le truchement du capital-risque traditionnel[4]. En à peine 4 ans, ce nouveau mode de financement a déjà dépassé les 700 milliards de dollars levés ! Sur la seule année 2017, il a progressé de 150%, avec près de 600 levées de fonds constatées…

Dans certain cas, une ICO ressemble à une campagne de crowdfunding. Elle propose alors de préacheter, non pas un produit, mais des jetons digitaux (tokens) lesquels donnent des droits d’utiliser en primeur la plateforme ou l’application que l’ICO doit financer – on parle alors d’utility token -. Dans d’autres, l’ICO s’apparente davantage à une offre de titres à des fins d’investissement. Les jetons peuvent alors être vendus – contre des bitcoins ou des ethers, par exemple – via une blockchain et non via un site de crowdfunding. Ils peuvent « représenter » des parts ou des actions de sociétés, ou des droits de vote. Les jetons créés sont en général « listés » par les plateformes d’échange de cryptomonnaies (Coinbase, ZeBitcoin, par exemple), créant ainsi une sorte de marché secondaire de ces tokens. Seulement voilà : ces cryptomonnaies, dont la 1ère fut créée en 2009, ne sont régies par aucune banque centrale. Elles n’étaient jusqu’alors adossées à aucun actif, donc sans valeur intrinsèque…

Quel(s) impact(s) sur l’immobilier ?

L’immobilier, évalué à 217 trillions de dollars[5], est le composant le plus important de l’économie mondiale. Il n’a pourtant, à ce jour, que peu été impacté par la récente (r)évolution technologique. Il est donc possible d’imaginer que la blockchain, dans un avenir pas si lointain, viendra disrupter les transactions, à l’instar d’internet avec les communications, et ainsi réduire les intermédiaires et les coûts associés. Ne favorisera-t-elle pas, par exemple, l’enregistrement du transfert de propriété, comme c’est déjà le cas dans plusieurs Etats américains ? Mais cela ne semble pas être le seul impact possible. Rappelons qu’investir dans l’immobilier peut prendre différentes formes :

  • L’achat direct d’un bien, pour l’habiter ou le louer
  • L’investissement via des SCPI ou des OPCI
  • Le placement dans de l’immobilier coté (type SIIC, OPCVM immobilier)
  • L’investissement via du crowdfunding immobilier : en crowdequity (actions, obligations, minibons) ; ou en crowdlending (prêt rémunéré ou non) ; et peut être bientôt en crowdinvesting…

L’émergence des « asset-backed tokens »

La cryptomonnaie a d’ailleurs déjà fait son entrée dans ces domaines traditionnels. Il est désormais possible d’acheter, en bitcoin, un appartement à Dubaï ! Un projet destiné aux investisseurs qui ont profité de l’explosion du bitcoin, et veulent transformer leur monnaie virtuelle en actif physique. Et une autre forme d’investissement en immobilier semble vouloir voir le jour : « l’asset-backed token ». Elle donnerait par là même une nouvelle dimension et légitimité aux jetons, et ainsi une nouvelle dimension à la technologie blockchain. En pratique, « l’asset-backed token » est un jeton adossé à un actif. Et, plus précisément, à un actif immobilier. Ils se nomment, par exemple, « Brickcoin », « Real Estate Asset Ledger », « LAToken », « Brickblock ».

Seront-ils les OPCI du futur ?

Chaque coin ou token, qui peut être acheté avec des devises ou cryptomonnaies, représente un investissement dans un bien immobilier – sans hypothèque -, détenu par exemple dans le cadre d’un REIT[6] – véhicule d’investissement réglementé, comme les SIIC en France -. En soutenant une crypto-monnaie avec une classe d’actifs dominante, stable comme l’immobilier commercial notamment, le but recherché est de proposer une protection aux clients contre les risques liés à la fluctuation des crypto-monnaies non garanties par des actifs traditionnels.

De plus, la blockchain permet l’inclusion de smart contrats – un contrat intelligent qui permet d’enregistrer les données clés du contrat et s’exécute de lui-même lorsque les conditions idoines sont réunies -, par programmation effectuée en amont dans le processus de transaction. Ces derniers offrent ainsi une autre dimension. En effet, peuvent être inclues des exécutions de programmes telles que la définition des droits de vote (voting token), le pourcentage de rétrocession de profits (equity token), ou le fonctionnement du prêt (debt token).

En l’attente d’une réglementation adhoc

Alors qu’aux Etats-Unis la question d’un assujettissement à la régulation est prégnante, dans l’attente d’une position officielle de la Securities and Exchange Commission (SEC), la question commence à peine à être débattue en Europe. En l’état actuel, il semble peu probable qu’une ICO, unité de valorisation, ne soit pas soumise à la réglementation de l’offre au public de titres financiers. Alors même qu’en facial les jetons vendus ne représentent pas des titres financiers (actions, titres de créance de sociétés) à proprement parler. Une réglementation ad hoc sera probablement nécessaire, dans le but de protéger les investisseurs non aguerris, et afin de rattacher cette unité de valorisation soit à la sphère financière, soit à la sphère monétaire.

La France est là encore une fois pionnière avec son ordonnance, début décembre 2017, qui adapte son cadre législatif à la blockchain : titres non cotés, titres de créances négociables (billets de trésorerie, certificats de dépôts) et parts de fonds, dont le transfert de propriété pourra donc être matérialisé via la blockchain. Et l’AMF a également lancé une consultation sur les ICOs…

Pour l’heure, la question prégnante est « bassement » matérielle : quid du traitement fiscal ?

Mais quelles écritures comptables appliquer à une opération financière qui n’a encore aucune existence légale ? Un commissaire aux comptes qui a audité une entreprise française en 2017, en attente d’une position officielle de l’administration fiscale, semble avoir pris le parti de considérer la levée de fonds comme du chiffre d’affaires. Et donc de la faire apparaître sur l’exercice comme un super bénéfice (en l’occurrence de plusieurs millions d’euros), qui serait alors taxé automatiquement à un taux normal d’impôt sur les bénéfices de 33,33%… Pour le particulier qui réalise des plus-values sur la vente de tokens, celles-ci sont imposées à l’impôt sur le revenu, soit dans la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux) lorsque les gains enregistrés sont occasionnels, soit dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) lorsque l’activité d’achat/revente est exercée de manière habituelle.

Ces nouvelles cryptomonnaies, et la technologie qui permet leur fonctionnement, sont-elles en passe de bouleverser toute notre économie et de faire surgir un monde nouveau ? A peine arrivé, le crowdfunding se fera-t-il dépasser ? La finance traditionnelle pourra-t-elle faire face à ces nouveaux défis ? A suivre donc !


Lire aussi : Crowdfunding immobilier, entre attractivité et risques


[1] Wikipédia : Une crypto-monnaie, dite aussi crypto-devise ou monnaie cryptographique, est une monnaie virtuelle utilisable sur un réseau informatique décentralisé, de pair à pair. Elle est fondée sur les principes de la cryptographie et intègre l’utilisateur dans les processus d’émission et de règlement des transactions
[2] Registre partagé, permettant de garantir une « version unique et inviolable de la réalité », grâce à un dispositif d’enregistrement électronique décentralisé et mutualisé
[3] KYC (Know Your Customer) : processus permettant de vérifier l’identité et les informations des clients
[4] Source Goldman Sachs via CNBC
[5] Barnes Y. et al., (2016) Around the World in Dollars and Cents http://pdf.euro.savills.co.uk/globalresearch/around-the-world-in-dollars-and-cents-2016.pdf
[6] Real Estate Investment Trusts

L’immobilier a déjà initié son virage numérique, ouvrant la perspective d’une restructuration des métiers de l’immobilier. La technologie blockchain n’est toutefois pour l’heure que très peu développée et commence seulement à être déclinée au niveau de la dématérialisation de l’acte d’achat. Mais les choses pourraient changer rapidement…

L’immobilier a déjà initié son virage numérique. Ces dernières années se sont en effet succédé nombre d’innovations digitales: l’arrivée des plateformes de location touristique ; l’émergence des visites virtuelles ; la mise en place de contrats 100% digitaux ; l’irruption du big data dans les process de commercialisation; la révolution de la gestion de locative via l’intelligence artificielle; la conception, la construction, l’exploitation, ou la maintenance des immeubles grâce au BIM (Building Information Model) ; ou l’accès facilité à l’e-réputation sur les réseaux sociaux… Toutes ces avancées digitales ouvrent la perspective d’une restructuration complète des métiers de l’immobilier, vers plus de simplicité et de transparence. La technologie blockchain, au centre précisément de cette ambition, n’est toutefois pour l’heure que très peu développée et commence seulement à être déclinée au niveau de la dématérialisation de l’acte d’achat. Mais les choses pourraient changer rapidement…

La blockchain au service de l’un des secteurs les plus protégés par l’ancien monde

Ne nous y trompons pas : l’utilisation de la blockchain ne se restreint pas à l’émission de « jetons » – token -. Dans le domaine de l’immobilier, il ne s’agit même que d’une déclinaison (très) partielle de ce registre dématérialisé qui, certes, préfigure l’émergence des asset back tokens (jetons basés sur des actifs immobiliers), lesquels fourniront l’accès à des droits immobiliers (les OPCI du futur ?) ou qui constitueront une future cryptomonnaie basée sur de l’immobilier (en espérant ainsi en réduire la volatilité).

Car la blockchain est avant tout la clé d’un marché immobilier en quête de transparence. Cette technologie permet en effet de faire les vérifications d’usage lors d’une transaction immobilière, de la sécuriser – car les données, pour autant que la programmation initiale soit fiable, ne peuvent pas être modifiées ultérieurement -, de réduire les risques de fraude (en matière d’expertise ou de paiement), et d’en limiter la durée d’exécution – les transactions deviennent quasi instantanées grâce au « smart contract » où tous les éléments (paiement, attestation de vente…) sont pré-inscrits, sans intervention d’un tiers -. La technologie blockchain permet également une mise à disposition publique de toutes les données liées à une transaction, et de disposer d’un historique pour chacune des propriétés échangées via cette procédure.

Tirer profit de la technologie de la blockchain et soutenir de nouveaux cas d’utilisation dans le domaine des financements alternatifs ?

L’application de la blockchain aux transactions n’est que la première étape d’une dématérialisation encore plus poussée des données immobilières. Car toutes les informations attachées à un bien immobilier (liées à sa conception, sa construction, son exploitation, sa maintenance, la gestion des litiges…) peuvent en effet s’inscrire dans la blockchain. Ce sont autant de services qui sont amenés à naître prochainement. Mais, comme pour chaque avancée technologique majeure, un temps d’exploration et d’appropriation est nécessaire. Pour ce faire, le réseau européen de financement participatif (l’ECN – European Crowdfunding Network) vient de mettre en place un groupe de travail, l’« Exploring Blockchain for Alternative Finance[1] » (Explorer la blockchain pour la finance alternative). Ce groupe multipartite, dont je fais partie, a été créé dans le but de refléter les tendances émergentes et établies autour de la blockchain pour le secteur du financement participatif, pour identifier les opportunités et les défis de la mise en œuvre de technologies blockchain. Son objectif est donc d’exploiter le potentiel des technologies de la blockchain dans le secteur de la finance alternative en analysant l’état de la technique. Il s’agit également d’en comprendre les défis et les opportunités, et de fournir des recommandations pour permettre et soutenir des cas d’utilisation par blockchain pour différents secteurs. La blockchain est une révolution technologique, et non celle d’un nouvel usage…

Céline Mahinc


[1]http://eurocrowd.org/work-groups/exploring-blockchain-alternative-finance/