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L’immobilier physique n’échappera sans doute pas à la crise sanitaire…

L’IEIF actualise sa vision de l’impact de la crise sanitaire et économique sur le secteur immobilier. L’immobilier physique n’échappera pas au marasme. Mais le marché reste attentiste, tant que les valeurs d’expertise de fin d’année n’auront pas été estimées…   

« Le scénario rêvé que le marché immobilier pourrait enjamber la crise sans trop de dégâts pouvait jusqu’alors paraître crédible. La seconde vague -de la crise sanitaire- le met à mal », estiment Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, deux des senior advisors de l’IEIF dans leur dernier flash Analyse & Prévisions[1].

La possibilité d’une déconnexion entre marchés financiers et marchés physiques

L’Institut est clairement moins optimiste qu’en septembre dernier. Fin août, les signaux envoyés par l’immobilier coté – dont certains segments, comme celui de l’immobilier de commerce, avaient chuté de 65% – étaient certes déjà très négatifs. Ils témoignaient que la crise aurait « un impact très différencié selon les secteurs et la prime de risque associé », comme l’écrivait alors Pierre Schoeffler. Mais pas nécessairement que la décote boursière des foncières se propagerait aux actifs « physiques ». L’indice EDHEC IEIF retraçant l’évolution du prix -indice nu- des principales SCPI investies en immobilier d’entreprise était en effet alors encore « à son niveau de début d’année ».

L’immobilier coté confirme la décote des actifs

D’autres signaux sont venus depuis lors contredire l’hypothèse d’une « déconnexion » entre marchés financiers et marchés physiques. D’abord parce que l’immobilier coté confirme la décote des actifs immobiliers. Notamment des bureaux. La capitalisation boursière des foncières de bureaux était, fin 2019, « proche de l’actif net réévalué ». Les cours actuels font apparaître une décote de l’ordre de 30%. « Corrigée de l’effet de levier financier, et considérant un taux de capitalisation moyen de 4 % sur le Prime en Europe, cette décote implique soit que les loyers ont baissé de 15 %. Soit que le taux de capitalisation a augmenté de 60 points de base. Soit quelque chose entre les deux », constatent les deux analystes de l’IEIF. Ce n’est plus donc simplement la baisse attendue des loyers qui est en cause. Mais bien, aussi, celle de la valeur des actifs.

Dans l’attente des valeurs d’expertise

Les indicateurs sur le marché physique des bureaux sont d’ailleurs également mal orientés. La demande placée en Ile-de-France est en baisse de près de 50%. L’investissement est également en repli. Et le pire est sans doute à venir. L’IEIF craint notamment l’explosion des faillites des entreprises « zombies », maintenues artificiellement en vie par les mesures gouvernementales. Et l’effet, plus durable, de la montée en puissance du télétravail sur la demande placée, et le niveau des loyers à moyen terme. Les marchés et les investisseurs sont toutefois encore dans l’attentisme. « Tant que la valorisation des actifs par les experts en fin d’année restera un point d’interrogation », estime l’IEIF. Qui rappelle que cette valorisation dépend « principalement des perspectives de développement de vaccins ou de traitement contre la maladie »…

Frédéric Tixier

[1] Flash Analyse & Prévisions n°6 – « Alerte au Covid-19 : conséquences pour l’immobilier » – IEIF – 22 octobre 2020


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

L’IEIF vient de publier un nouveau flash Covid-19 consacré à l’impact de la crise sur le secteur immobilier. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler reviennent notamment sur la question de la valorisation des actifs immobiliers. Si le marché physique, faute de transactions, n’envoie plus de signaux-prix, l’immobilier coté peut en revanche partiellement faire office d’indicateur avancé.   

Progressivement, l’impact économique de la crise Covid-19 se matérialise en chiffres. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, seniors advisors à l’IEIF, commencent par rappeler, dans la troisième étude qu’ils consacrent aux conséquences pour l’immobilier de la crise sanitaire en cours, les dernières projections des instituts de statistiques.

Un mois de confinement = -3% de PIB annuel…

La note de conjoncture de l’INSEE, publiée le 26 mars, estime en effet la contraction de l’économie française à environ 35%. La perte d’activité la plus violente est celle du secteur de la construction. Elle se monterait à 89%, soit 6% du PIB. Mais c’est le recul des services marchands, qui représentent 56% du PIB, qui est la plus impactante. Moins 36%… « Cette estimation conforte l’observation de l’industrie immobilière via l’arrêt des activités des locataires dans l’hôtellerie, la restauration et les commerces », observent les deux seniors advisors. Au total, l’INSEE calcule que l’effet d’un mois de confinement sur le PIB annuel serait de l’ordre de -3%. Et de -6% sur deux mois. Et la situation est « plus ou moins la même en zone euro. Et pour l’ensemble des pays européens », considèrent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

Sur le sujet des marchés immobiliers, et de leur valorisation, les deux analystes rappellent que deux facteurs sont à considérer. D’abord, l’impact de la crise sur les revenus locatifs. Puis sur la prime de risque locative. « Cette prime de risque est comparable à une prime de volatilité sur les marchés financiers », expliquent-ils. Elle pourrait donc augmenter. En fonction de critères à « recalibrer », tels que la qualité du locataire. Ou la durée et la structure des baux, par rapport à leur localisation géographique. Et la fonctionnalité des immeubles. Mais, « à ce stade, l’absence de transactions ne permet pas de trancher ». Le marché de l’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix. Faut-il dès lors considérer l’immobilier coté en tant qu’indicateur avancé ?

Des enseignements à tirer de l’immobilier coté

L’immobilier coté a chuté comme les marchés actions. Il est toutefois possible d’en tirer un certain nombre d’enseignements. D’abord, constatent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, « cette chute s’est faite de manière simultanée et de même ampleur au niveau mondial ». Sauf pour les pays pour lesquels le pic d’épidémie est déjà dépassé. Et qui disposent d’un compartiment immobilier coté suffisamment important pour être significativement pris en compte. Tels que Singapour et Hong-Kong, où la chute a été moins brutale. Ces marchés ne sont toutefois pas encore en phase de reprise. Plus intéressante est alors l’analyse sectorielle des replis. Les indices européens montrent que « le secteur résidentiel et celui de l’immobilier de santé sont particulièrement résilients », observent les deux économistes.

De forts écarts sectoriels

A l’inverse, le secteur de l’hôtellerie est celui qui accuse le plus fort repli. Celui du commerce, et certains secteurs logistique et industriel, ont également beaucoup souffert. Plus, en tout cas, que le secteur des bureaux, « qui est en ligne avec les marchés actions en général ». De façon plus structurelle, concluent les deux économistes, une autre question sera bientôt d’actualité. Celle d’un nécessaire rebalancement de l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels. « Dont l’exposition en actifs immobiliers a mécaniquement augmenté avec la baisse des valeurs mobilières », rappellent-ils…

Frédéric Tixier

 


Accédez à toutes les études « Alerte au Covid-19 » de l’IEIF

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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Gestion 21, gestionnaire notamment du fonds Immobilier 21, dédié aux foncières cotées, analyse les différences entre les foncières de centres commerciaux britanniques et leurs homologues européennes. Pour tenter le lever le brouillard qui pèse sur les foncières continentales…

« A l’heure où le sentiment de marché négatif sur les foncières de centres commerciaux américaines se dissipe, le brouillard anglais se dépose sur celles de la zone euro », écrivent les gérants d’Immobilier 21 dans leur dernière lettre mensuelle.

Mettre en exergue les différences entre foncières britanniques et continentales

Pour tenter de comprendre la descente aux enfers des foncières de commerces britanniques (plus de 40% de repli en 2018), Laurent Gauville et Pierre Pougnet, qui se sont à plusieurs reprises étonnés du « retail bashing » à l’encontre des foncières de centres commerciaux européennes (voir « Immobilier 21 croit toujours aux foncières de commerce », et « Gestion 21 argument en faveur des centres commerciaux des foncières cotées »), tentent cette fois-ci de mettre en exergue les différences entre les foncières britanniques spécialisées sur ce créneau et leurs homologues de la zone euro. Leur méthodologie : la comparaison des principaux indicateurs des deux principales foncières de centres commerciaux britanniques cotées en Grande-Bretagne (Intu Properties – 1,16 Md€ de capitalisation au 30 juin -, n°1 de la détention et de la gestion de centres commerciaux au Royaume-Uni, et Hammerson – 2,4 Md€ de capitalisation -, foncière pan-européenne, mais disposant d’un important portefeuille d’actifs en Grande-Bretagne), face à un échantillon de foncières cotées de la zone euro¹.

Fortes décotes pour les foncières britanniques

Rappelons, comme l’écrit Béatrice Guedj dans sa dernière lettre « Minds and Markets »², qu’Intu Properties affiche actuellement une décote de 70% sur son actif net réévalué. Une situation résultant en partie de la chute de son cours de Bourse, suite à la décision du gérant d’actif canadien Brookfield de ne pas se porter acquéreur de la foncière britannique. « Il semblerait, constate Béatrice Guedj, que Brookfield n’ait pas jugé que le portefeuille d’Intu soit assis sur une réserve foncière suffisante »… La décote d’Hammerson qui pâtit, à l’instar des autres foncières de centres commerciaux britanniques, « du ralentissement anticipé de la consommation et probablement d’un effet richesse négatif sur le marché résidentiel », rappelle Béatrice Guedj, est quant à elle supérieure à 65%…

Risques plus élevés pour les foncières d’outre-Manche

Les gérants d’Immobilier 21 (le fonds dédié aux foncières de la zone euro chez Gestion 21) s’intéressent plus particulièrement aux risques revenu et bilantiel des foncières britanniques. Sur le premier point, les deux indicateurs « les plus éclairants » ne sont pas en leur faveur. « Avec un taux d’effort³ pour les centres flagships d’Hammerson au Royaume-Uni de 22,6%, contre une moyenne de 11,4% pour les foncières de la zone euro, les loyers au Royaume-Uni sont les plus vulnérables », constatent ainsi Laurent Gauville et Pierre Pougnet. Autre point négatif : les perspectives d’évolution de la fréquentation et du chiffre d’affaires des commerçants, « négatives au Royaume-Uni, et positives en zone euro », expliquent les gérants. Quant au risque bilantiel, il est également, selon eux, plus élevé outre-Manche. « Nous considérons que les taux de capitalisation plus élevés pour les foncières de la zone euro offrent une protection relative, alors même que les risques économiques, de taux d’intérêt, et les niveaux d’endettement sont plus faibles sur le continent », estiment-ils.

Préférence pour les continentales

Considérant qu’il n’est pas possible d’extrapoler la situation des foncières britanniques aux foncières de la zone euro, et compte tenu de l’issue incertaine du Brexit, Laurent Gauville et Pierre Pougnet préfèrent finalement prendre l’angle de vue en « données absolues ». Ce sont alors, sur la base des cours au 30 juin de l’échantillon des foncières de la zone euro, une nouvelle fois ces dernières qui s’avèrent les plus attractives, avec « un rendement sur dividende moyen de 8,3%, un multiple de résultat récurrent de 9,8 fois, et une décote moyenne sur ANR de 33% ». Le brouillard se lèvera-t-il sur la zone euro ?

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Altaréa, Carmila, Citycon, DES, IGD, Klépierre, Lar España, Mercialys, Unibail et Wereldhave, sous condition de disponibilité des données.
[2] M² = Minds and Markets, « Signaux sur le marché immobilier coté » – Juillet 2019 – SwissLife Asset Managers.
[3] Le taux d’effort mesure le rapport entre le loyer payé par le locataire et le chiffre d’affaires qu’il réalise.

Le Portugal vient de mettre en place un régime analogue à celui des SIIC françaises. Ces nouvelles foncières ont vocation à rééquilibrer offre et demande locatives sur le marché résidentiel, en surchauffe depuis plusieurs années. Explications, avec Béatrice Guedj, directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life Asset Managers, et Senior Advisor à l’IEIF.

Le gouvernement portugais vient de mettre en place un régime analogue à celui des SIIC françaises. Dans quel objectif ?

Béatrice Guedj – 2019 marque un tournant majeur pour l’immobilier portugais. Depuis le 1er février dernier, le gouvernement a mis en place un régime dit « SIGI », effectivement analogue à celui des SIIC françaises et, plus généralement, à celui des REIT dans le monde. Le dispositif vise à faire émerger une offre privée de logements autour des bassins d’emplois, dont Lisbonne, afin de favoriser la croissance de l’économie portugaise. L’enjeu majeur, à court terme, est en réalité de maintenir une compétitivité-prix dans certaines branches du secteur extérieur, pour attirer, à moyen et long terme, plus d’investissements directs étrangers. Avec un coût unitaire du travail en moyenne de 11,5 euros, le Portugal est quasiment aussi compétitif que certaines économies de l’Est. Toutefois, la hausse des dépenses en logement que l’on a pu observer ces dernières années entame le revenu disponible, freine la consommation domestique des ménages, et donc pèse sur la croissance. En rééquilibrant, via l’émergence de nouveaux acteurs, l’offre et la demande locatives, le gouvernement espère modérer l’évolution du poste logement, et ainsi libérer du revenu et maintenir la compétitivité de l’économie portugaise.

Vous évoquez la hausse des prix du résidentiel au Portugal. Mais de quel ordre de grandeur parle-t-on ?

Béatrice Guedj – Aujourd’hui, les prix sont de quasiment 30% supérieurs à leur niveau de 2009 dans l’ancien, et de 15% dans le neuf. Cette dynamique ascendante des prix touche, depuis 2013, l’ensemble du territoire portugais. Elle est essentiellement liée à la demande des investisseurs étrangers. Un rapide calcul entre les transactions sur le marché résidentiel ancien et l’investissement direct en immobilier des non-résidents donne un taux de corrélation de 0,75 depuis 2009… En réalité, tout investisseur positionné sur le marché portugais depuis 2013, au lendemain de la crise de la dette souveraine, aura vu la valeur de son patrimoine augmenté de plus de 50% dans l’ancien et 29% dans le neuf. Sans surprise, c’est Lisbonne qui concentre l’essentiel des transactions (33%, contre 29% pour Porto). En moyenne, les prix y ont augmenté de plus de 23% sur un an, ce qui rend l’accession à la propriété quasi impossible pour un salarié moyen résident, mais également pour les jeunes talents du monde entier…


A qui va profiter la mise en place des REIT portugaises ?

Béatrice Guedj – L’objectif est évidemment de favoriser l’accès au logement des ménages portugais, en rééquilibrant offre et demande locatives. Lisbonne, par exemple, compte un parc de près de 1,5 million de logements, soit 1,3 logement par ménage. Mais ce chiffre passe en dessous de 0,9 une fois corrigé des résidences secondaires… La détention et la gestion d’un parc locatif par ces nouvelles REIT portugaises vont permettre d’atteindre cet objectif, tout en bénéficiant d’économies d’échelle. Elles devraient attirer des investisseurs, institutionnels ou petits épargnants, et conduire à la mise en place d’un nouvel équilibre immobilier socialement responsable. En favorisant, notamment, la mobilité des salariés, la hausse de la productivité du travail, et la sécurisation des rendements pour les institutionnels engagés dans une démarche ESG et en quête de stabilité de leurs revenus courants. Les SIGI portugaises sont donc potentiellement des candidates idéales pour la poche immobilier coté des OPCI grand public, mais pas seulement !

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Béatrice Guedj

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life Asset Managers en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF..

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

Dans la famille des classes d’actifs immobilières « alternatives », le secteur hôtelier occupe une place particulière. En raison de ses rendements, mais surtout de leur stabilité. Explications, avec Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life REIM, et Senior Advisor à l’IEIF.

Pierrepapier.fr – Quels sont les trois atouts de l’hôtellerie en tant que secteur d’investissement ?

Béatrice Guedj – Son premier atout est la rentabilité. L’immobilier hôtelier en Europe offre un rendement total supérieur aux autres classes d’actifs, et cela quel que soit l’horizon d’investissement. Sur les dix dernières années, il s’est établi à 6,8% par an, contre 5,4% pour les autres secteurs, selon l’indice paneuropéen MSCI¹. Sur les trois dernières années, son niveau annuel est même passé à 9,7% par an, en raison d’une forte hausse des rendements en capital, tirés par un marché très concurrentiel. Son deuxième atout est la stabilité des rendements locatifs, à un niveau là encore élevé : plus de 5% par an en moyenne. L’indexation des baux sur des périodes longues rend en outre cette classe d’actifs particulièrement recherchée, car synonyme de stabilité des cash flows. Enfin le secteur hôtelier, troisième atout, s’est avéré plus résistant que les autres clases d’actifs, en termes de rendement, lors de la dernière récession. Le secteur hôtelier est donc très bien positionné en termes de couple rendement/risque, en raison de la faible volatilité de ses rendements en capital et de la stabilité de ses rendements locatifs.

Pierrepapier.fr – Pourquoi spécifiquement privilégier l’hôtellerie en Europe ?

Béatrice Guedj – L’hôtellerie offre une exposition à la croissance mondiale, et à l’effet richesse qu’elle engendre, en particulier sur le continent asiatique. Or la hausse de l’activité touristique des concitoyens de cette zone, notamment chinois, s’est déployée prioritairement en Europe. Cette dernière concentre aujourd’hui près de 51% du tourisme mondial, en arrivées et en nuitées. Et elle n’est pas près de perdre sa place de leader, à l’heure de l’intensification du tourisme d’affaires ou de loisirs. Enfin, tous les modèles d’allocation d’actifs démontrent l’intérêt d’une exposition en immobilier sur le segment hôtelier en Europe. Celui-ci offre en effet un niveau de diversification géographique et sectoriel sans autre équivalent, en raison de la faible corrélation entre les grands et les petits marchés de la zone.


Pierrepapier.fr – Quels véhicules immobiliers grand public s’intéressent au secteur hôtelier en Europe ?

Béatrice Guedj – L’hôtellerie a été souvent approchée par le secteur coté. En raison de la dynamisation de la performance et de la stabilité des rendements qu’il procure, le secteur de l’hôtellerie est pleinement intégré aux portefeuilles des grands investisseurs institutionnels, et aux patrimoines des SIIC et autres foncières cotées européennes. Le constat est moins évident du côté des véhicules non cotés à destination des investisseurs particuliers. Mais la tendance est à un renforcement du secteur pour tout type de véhicules.Pour les SCPI, la collecte est clairement à la hausse², avec notamment l’apparition de « pure players» exclusivement investis dans ce secteur. Côté OPCI grand public, c’est plus de 6,7% de leur patrimoine qui est, depuis fin 2016, dédié au secteur hôtelier³. En outre, le dernier sondage réalisé à l’automne 2018 par Preqin montre l’accélération des fonds levés en faveur des véhicules non cotés spécialisés dans une approche multi-pays du secteur de l’hôtellerie. Il est donc clair que les grands assets managers spécialistes de la diversification de portefeuilles ont bien compris l’intérêt de ce positionnement.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Béatrice Guedj

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.


[1] Sur la période 2007-2017.
[2] Pour la première fois en 2017, les montants collectés par les 7 SCPI spécialisées ont dépassé ceux des 22 SCPI commerces. Se référer à l’étude « SCPI : analyse de l’année 2017 de l’IEIF », de Patrick Boério.
[3] Sur un patrimoine total de 5,8 Md€ d’euros en 2016. En 2013, ces classes d’actifs alternatifs étaient inexistantes des portefeuilles. D’après une étude réalisée par l’IEIF pour les comptes de l’ASPIM et l’AFG, « Le marché des OPCI en 2017 ».

Les gérants d’Immobilier 21, un fonds dédié à l’univers des foncières cotées, considèrent que le couple rendement/risque des foncières spécialistes des centres commerciaux est toujours aussi attractif. Et que la gestion active de leur patrimoine qu’elles déploient aujourd’hui va leur permettre de s’adapter aux nouveaux modes de consommation.

« Malgré des publications satisfaisantes, les foncières de centres commerciaux souffrent d’un sentiment de marché très négatif », constatent une nouvelle fois les gérants d’Immobilier 21. Depuis le début de l’année, ce segment de marché accuse en effet un repli boursier de 11%, quand l’ensemble du secteur – mesuré par l’indice IEIF Zone Euro dividendes nets réinvestis – progresse de +4%.

Des résultats en ligne avec ceux du secteur

En mars dernier, Laurent Gauville et Daniel Tondu, gérants et fondateurs de Gestion 21, la société de gestion d’Immobilier 21, relevaient déjà que les spécialistes des centres commerciaux « prime » offraient des valorisations nettement plus attractivesque celles de l’ensemble du secteur. Les foncières de commerce ont, qui plus est, publié des résultats satisfaisants, parfaitement en ligne avec ceux du secteur. Certains indicateurs, comme le taux d’occupation, sont même supérieurs à la moyenne: 97% à la fin du 1ersemestre pour le segment des centres commerciaux, contre 94,7% pour l’ensemble des foncières de la zone euro. Un décalage quelque peu paradoxal, quand on sait que le « questionnement lancinant » qui affecte le parcours boursier des foncières de centres commerciaux – pour reprendre l’expression de Laurent Saint Aubin, gérant du fond Sofidy Sélection 1-, est précisément la crainte que ces derniers -les centres commerciaux- soient confrontés à une baisse tendancielle de fréquentation…

Des valorisations toujours aussi attractives

D’un strict point de vue financier, les foncières de centres commerciaux présentent donc toujours, pour les gestionnaires d’Immobilier 21, des indicateurs de valorisation très attractifs. En zone euro, les projections effectuées sur la base des estimations 2018 les positionnent nettement au-dessus de la moyenne du secteur. Ainsi, calculent les gestionnaires, leur multiple de cash-flow ressort à 12 fois (contre 18 fois pour le secteur dans son ensemble), le rendement sur dividende à 6,8% (contre 4,4%), et leur décote sur ANR à -20% (contre 0% pour la moyenne des foncières). Il n’en reste pas moins que ce segment de marché n’a plus, dorénavant, la cote auprès des investisseurs. « La défiance des investisseurs a commencé aux Etats-Unis en 2016, avec l’essor des ventes sur internet, puis s’est diffusée à l’Europe », rappellent de fait les gestionnaires de Gestion 21, Laurent Gauville et Pierre Pougnet. Mais cet amalgame entre foncières américaines et européennes est-il justifié ?

Un contexte européen et français a priori moins anxiogène

« Les exemples américains et britanniques, perçus comme des marchés plus matures, sont à cet égard alarmants. Pourtant, les SIIC françaises n’ont pas la même stratégie que leurs consœurs anglo-saxonnes : les françaises sont plus diversifiées géographiquement, avec un patrimoine en général plus concentré sur des actifs régionaux, donc forcément moins vulnérables au e-commerce », considéraient pour leur part Béatrice Guedj et Hélène Gace dans leur dernier commentaire sur le marché des SIIC européennes¹. Un sentiment visiblement partagé par Laurent Gauville et Pierre Pougnet, qui soulignent en outre la capacité de rebond des spécialistes des centres commerciaux. «Notre opinion, écrivent-ils, est qu’ils mènent une gestion active de leurs actifs leur permettant de s’adapter aux nouveaux modes de consommation ». Raison pour laquelle le couple rendement/risque de ces délaissés du rebond boursier du secteur des foncières – en surperformance sur l’ensemble du marché – leur semble particulièrement attractif…

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Les indices IEIF en Bourse – La référence de l’immobilier coté – juin 2018.

« Le scénario rêvé d’une croissance mondiale auto-entretenue n’est plus », écrit Béatrice Guedj, Senior Advisor à l’IEIF, dans son dernier commentaire de marché sur l’immobilier d’investissement dans le monde. Or, sur les marchés immobiliers, notamment en Allemagne, la contraction des exportations affecterait rapidement les secteurs de la logistique et des bureaux, prévient-elle.

Le scénario rêvé d’une croissance mondiale auto-entretenue n’est plus : l’« effet papillon » de la guerre commerciale n’a pas encore créé de « chaos », mais déjà de sérieuses turbulences.

Une croissance mondiale soutenue mais avec des prévisions légèrement ajustées à la baisse et des risques en hausse.

Aux Etats-Unis, l’inflation est à 2,8 %, le rythme le plus élevé depuis février 2012. Les prix à la production marquent leur plus nette hausse sur un an depuis plus de six ans. Le taux de chômage poursuit sa baisse à 3,8 % avec une économie qui tourne à plein régime. Le FMI confirme que la croissance américaine restera supérieure à son potentiel, mais freinerait fortement à partir de 2020. En Europe, l’échiquier politique s’est redéfini en Espagne, en Italie et en Allemagne. En zone euro, la balance commerciale vis-à-vis du reste du monde est excédentaire à hauteur de 80 Mds€ jusqu’en mai. Cette bonne nouvelle est finalement déjà derrière nous. La guerre commerciale, via une hausse des droits de douane de 25 %, va peser sur le potentiel de croissance en 2018 et 2019, en sus du renchérissement des prix de « sortie » notamment dans l’industrie manufacturière (82 % des exportations hors UE). Car 33 % des exportations européennes sont en direction des Etats-Unis, notre premier partenaire commercial.

L’Allemagne, première victime.

L’Allemagne, économie la plus exportatrice de la zone euro, qui compte pour 30 % des exportations européennes hors UE, serait la première victime de la hausse des tarifs douaniers. Dans une moindre mesure, les Pays-Bas, la France et l’Italie, avec respectivement 11 %, 9 % et 8 % ne seraient pas épargnés non plus. Pour rappel, 40 % des exportations hors UE émanent de l’industrie automobile.

A cet égard, les indices boursiers ne trompent pas : le Dow Jones européen, excluant le Royaume- Uni, dans les différents secteurs des biens de consommation et des secteurs technologiques, s’est fortement retourné au cours des derniers mois. Sur les marchés immobiliers, notamment en Allemagne, la contraction des exportations affecterait deux secteurs rapidement : la logistique, dont les carnets de commande sont pour partie garnis par la demande extérieure ; et le bureau, via la demande des grands locataires manufacturiers (de l’automobile, des machines-outils ou encore de la chimie). En plus du ralentissement, déjà acté par une érosion des indicateurs de confiance, la croissance locative des métropoles allemandes, tous secteurs confondus, pourrait être revue à la baisse via ce nouveau choc exogène de la demande. Enfin, le secteur logistique, médaille d’or en termes de rendement dans de nombreux pays européens, serait à l’avenir plus vulnérable.

« Football Nation »

En France, après la « Start-up Nation », la « Football Nation » : la victoire des Bleus pourrait soutenir la confiance des ménages comme en 1998, une période au cours de laquelle l’index avait progressé pendant trois mois et coïncidé avec un léger renforcement de la croissance économique. Si le rêve pouvait, là aussi, devenir réalité ! Le ralentissement de l’emploi salarié sur un rythme de 0,8 % l’an, contre une moyenne de 1,1 % depuis 2015, témoigne d’un changement de régime en termes de croissance de l’activité dans la sphère réelle. La hausse du coût des matières premières pèserait sur les marges des entreprises. Pour l’heure, en dépit d’une révision à la baisse de la croissance française, aucun péril en la demeure : le jeu des réformes devrait finalement atteindre son but !

Relèvement de taux

La FED est conforme à son agenda : la cible des Fed Funds a été relevée de 1,75 à 2 % et l’autorité monétaire pourrait accélérer la normalisation dans les mois qui viennent. La BCE joue les prolongations du QE avec un arrêt des achats conditionné à l’évolution du cycle économique. Les taux souverains se sont détendus sur les périphériques mais l’équilibre reste fragile. Sur les émergents, la dynamique reste soumise aux tensions sur le change notamment au Brésil, au Mexique et en Argentine dans le sillage des risques politiques et protectionnistes.


A propos de Béatrice Guedj
Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

SCPI et OPCI, à l’instar d’autres investisseurs institutionnels français et européens, sont de plus en plus nombreux à diversifier leurs portefeuilles sur des actifs dits « démographiques », dans le secteur de la santé ou celui des résidences séniors. Certains véhicules sont même spécifiquement dédiés à cette stratégie. Aux Etats-Unis, ce phénomène est en marche depuis une trentaine d’années. Avec quelle réussite ? Les réponses de Béatrice Guedj, Directrice de la recherche et de l’innovation de Swiss Life REIM, et Senior Advisor à l’IEIF.

Quelles motivations poussent les investisseurs institutionnels à s’intéresser aux actifs immobiliers dits « démographiques » ?

Béatrice Guedj – Ils entrent dans les stratégies des investisseurs les plus prudents, ceux qui cherchent à éviter les placements dont la volatilité des rendements est trop élevée. De ce point de vue, le secteur de la santé et des résidences séniors est intéressant, par son pouvoir diversifiant, et parce qu’il permet d’allonger la duration moyenne des portefeuilles. Ces actifs bénéficient de ce fait d’un engouement croissant, et sont désormais sur la feuille de route de bon nombre d’investisseurs, y compris les SCPI, dont la part des portefeuilles consacrée à ce secteur a été multipliée par plus de 5 sur les 3 dernières années. Ce « féroce » appétit pour le secteur santé, au sens large, a d’ailleurs bouleversé la traditionnelle hiérarchie des rendements immobiliers mesurés par les indices MSCI. En 2017, ce secteur, avec un rendement de 7,9%, dépasse désormais le secteur du commerce (7,3%), et talonne celui des bureaux (8,4%)…

Le phénomène qui induit les nouveaux besoins du secteur santé – une démographie vieillissante – ne touche pas seulement la France, mais bon nombre de pays européens. Dispose-t-on d’un recul plus important, notamment en termes de rentabilité, dans d’autres régions du monde ?

Béatrice Guedj – Aux Etats-Unis, le marché de la résidence séniors s’est développé sur les 30 dernières années. Ce sont d’abord les grandes foncières cotées, les REITs (Real Estate Investment Trust), spécialistes de la santé, qui ont déployé une offre sur ce segment. Encore inexistants dans les années 1990, 19 REITs en santé et résidences séniorssont aujourd’hui cotés sur le marché américain. Leur capitalisation boursière avoisine les 9 % de la capitalisation totale des REITs (près de 1 000 milliards de dollars), une proportion supérieure à celle du secteur industriel (7,5 %) et proche de celle des bureaux (9,6 %). Depuis 2000, une période qui inclut les épisodes « subprime »et Lehman Brothers, les REITs santé-résidencesséniors ont offert une performance globale de 12,7 % par an. Contre 7,8 % pour les REITs bureaux, 7,6 % pour les REITs industriels, 8,5 % pour lesREITs de centres commerciaux, et 8,8 % pour les REITs diversifiés.

Ces REITs américains spécialisés ont-ils aussi tenu leur promesse en termes de couple rendement/risque ?

Béatrice Guedj – En matière de performances globales sur longue période, ce sont effectivement les REITs spécialisés sur le segment Healthcare and Senior Housing qui présentent le ratio rendement-risque le plus élevé. Ce ratio est en outre bien supérieur à celui des autres REITs spécialistes d’autres classes d’actifs plus traditionnels, car les variables santé et démographie sont moins élastiques par rapport au cycle économique américain que, par exemple, l’emploi ou les dépenses de consommation. Ces fonds sont également plus résilients par rapport aux turbulences des marchés. Car, non seulement les fondamentaux de leurs sous-jacents restent les mêmes, mais ils présentent une faible corrélation avec les autres sous-marchés sectoriels, en raison de la variable démographique américaine. Selon les statistiques nationales américaines, on estime le nombre de nouveaux « papy boomers » âgés de plus de 65 ans à… 10 000 par jour. Le rythme de croissance des plus de 85 ans est le plus élevé de n’importe quelle classe d’âge aux Etats- Unis : tout est dit pour le succès des résidences séniors de demain !

Propos recueillis par Frédéric Tixier

La guerre commerciale décrétée par les Etats-Unis a déjà impacté les flux mondiaux de capitaux, provoquant notamment « une violente contraction des investissements directs chinois, et une hausse du dollar (6% depuis avril) », rappelle Béatrice Guedj, Senior Advisor à l’IEIF, dans son dernier commentaire de marché sur l’immobilier d’investissement dans le monde.

Aux Etats-Unis, les conséquences de cette guerre déclarée par Donald Trump sont immédiates sur les flux de capitaux : 1) une violente contraction des investissements directs chinois, 10 fois inférieurs à leur niveau sur un an, soit 1,8 Md$, et 2) une hausse du dollar, soit + 6 % depuis avril.

La réforme fiscale porte ses fruits

Côté indicateurs clés, le taux de chômage poursuit sa baisse à 3,8 % tandis que les coûts salariaux sont en hausse de 2,9 %. La réforme fiscale, désormais pleinement assimilée à un QE numéro 4, est efficace : en immobilier résidentiel, le rythme des mises en chantier continue d’osciller autour de 1,3 million d’unités sur les trois derniers mois en mai. Les nouvelles constructions en immobilier commercial s’accélèrent à 13 % l’an, témoignage d’une activité économique soutenue. La croissance américaine pourrait ainsi rester supérieure à son potentiel sans générer de surcroît d’inflation encore une année pleine.

La Chine contre-attaque

La Chine contre-attaque en regard deses ambitions en tant que seconde puissance économique du monde. L’Empire du Milieu n’est désormais plus l’atelier du monde et prépare la croissance des décennies à venir, les Etats-Unis l’ont compris. Le rythme de croissance de l’investissement observé ces dernières années est révélateur du chemin parcouru : le taux d’équipement robotique de l’Empire du Milieu a été quasiment triplé en trois ans, passant de 25 à 68 robots pour 10 000 employés. Certes, ce niveau reste inférieur au niveau de 74 dans le monde, mais à ce rythme, la Chine aura dépassé les Etats-Unis et pourrait se positionner dans les 10 premières nations avec la Corée du Sud, Singapour, l’Allemagne ou le Japon. Depuis 2010, l’Asie est déjà la première puissance en termes de croissance d’équipement, avec + 9 % en moyenne par an contre des taux de croissance respectivement de 7 % et 5 % pour le continent américain et européen. La Chine s’est organisée pour optimiser son équipement avec ses voisins et partenaires, en restant maître du jeu sur la chaîne de valeurs. Aussi, la conjonction des transferts technologiques exigés par Pékin auprès des entreprises européennes, et la mise en place de nouvelles règlementations pèseront graduellement sur les entreprises installées en Chine. Désormais, dans certains secteurs, les entreprises chinoises dépassent la « frontière technologique » de leurs pairs européens, voire américains, ce qui signifie qu’elles deviennent plus innovantes : les BATX (Baidu, Alibaba, Tencent, Xiaomi) ne sont que la face émergée de l’iceberg. Le Made in China 2025 risque d’accélérer ce phénomène, avec pour conséquence immédiate, un ralentissement des revenus des investissements directs pour les entreprises européennes et à terme une éviction du marché chinois.

Rien n’est gagné en zone euro

C’est probablement pour ces raisons que l’Union européenne vient de porter plainte auprès de l’OMC contre les pratiques de dumping et de bafouement des droits des propriétés intellectuelles. En zone euro, l’accord franco-allemandsur l’avenir de la zone euro est un premier pas, mais rien n’est encore gagné. Malgré la décélération du PIB observée, les indicateurs de crédit bancaire conservent des rythmes de croissance soutenus, soit tendanciellement supérieurs à leurs rythmes moyens observés depuis 2016. Les enquêtes de distribution de crédit, notamment sur l’immobilier, restent bien orientées. En France, la croissance est révisée à la baisse, inférieure à 2% : la conjonction d’un ralentissement des demandes extérieure et domestique marque un nouveau tempo, moins euphorique qu’en 2017. Mais ce ralentissement ne présage pas d’un changement de cycle, mais d’une correction de tendance par rapport à la forte accélération passée. En Allemagne, même constat tandis que l’économie espagnole témoigne d’indicateurs soutenus.

Fragile équilibre sur les taux

La FED est conforme à son agenda : la cible des Fed Funds a été relevée à 1,75 % – 2 % et deux hausses supplémentaires de 25 pb en septembre et en décembre sont possibles. La BCE joue les prolongations du QE d’un trimestre avec un rythme d’achats de 30 Mds$ à 15 Mds$. L’arrêt des achats est conditionné à l’évolution du cycle économique. L’engagement de maintenir les taux inchangés a fait glisser l’euro à 1,16$. Les taux souverains se sont détendus, notamment en Italie mais l’équilibre reste fragile…


A propos de Béatrice Guedj
Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

La hausse prévisible des taux d’intérêt, déjà engagée, fait que « les primes exigées pour la volatilité et l’illiquidité pourraient décoller » estime Béatrice Guedj, Senior Advisor à l’IEIF, dans son dernier commentaire de marché sur l’immobilier d’investissement dans le monde. « Pour rappel, ajoute-t-elle, 10 % de volatilité motivent 50 points de base de prime, mais 20 % de volatilité motivent 200 points de base»…

Retour de la prime de volatilité sur les marchés confirmée, comme annoncée en janvier dernier. Les données conjoncturelles témoignent en effet d’une reflation graduelle dans le monde, même si le spectre d’une guerre commerciale pourrait faire dérailler les anticipations vers un scénario de stagflation.

Croissance américaine tirée par la demande domestique – Aux Etats-Unis, après révision, la croissance au T4 2017 est ressortie en hausse à 2,9 %. Sur les trois premiers mois de l’année, l’activité aurait été tirée par la demande domestique, l’investissement en construction et la consommation privée, en plus des dépenses publiques : les mises en chantier de logements sont en hausse de quasi 5 % par rapport au T4 2017. Bonne nouvelle, les ventes de maisons neuves rebondissent après deux mois de baisse. Au T1 2017, les dépenses de consommation auraient été soutenues comme en témoigne la hausse des ventes au détail jusqu’en mars dernier. Le taux de chômage est à 4,1 % et l’économie numérique continue de soutenir la productivité du travail. Le salaire horaire croît de 2,7 % tandis que l’inflation se raffermit à 2,1 %. Sur le plan des échanges, les données réelles semblent faire écho à la politique commerciale de D. Trump, même si la réalité est plus complexe :l’accélération du déficit commercial se poursuitavec plus de 57,6 Mds$ en février 2018 contre 45 en février 2016. Enfin, la réforme fiscale de Trump est perçue comme un quantitative easing numéro 4 ; il pourrait entraîner un risque de surchauffe.

Le numérique monte en puissance – Le Bureau of Economic Analysis publie son premier rapport sur l’importance du numérique dans l’économie américaine et chiffre à 6,5 % la contribution du secteur au PIB et à 4 % en termes d’emplois. Dans le secteur, le salaire moyen est 1,7 fois plus élevé que le salaire moyen américain tandis que le déflateur du PIB dans le secteur digital continue d’avoir un effet déflationniste. Enfin, sur les dix dernières années, la croissance du secteur numérique aura été de 5,6 % par an contre 1,5 % pour celle du PIB, avec un effet majeur sur la productivité totale de l’économie : toujours bon à savoir à l’heure de la remise du rapport Villani sur l’économie digitale ! Si le slogan de faire de la France une « Start-up Nation » a été beaucoup discuté, l’argument d’utiliser l’innovation comme levier pour booster la productivité et la croissance est tangible et solide, également dans l’immobilier.

Baisse du chômage en France– En zone euro, la croissance reste sur sa lancée, même si les goulots d’étranglement sont des facteurs de pression du côté de l’offre de la capacité productive et la main-d’œuvre. L’inflation quant à elle reste modérée à 1,4 % et ne montre aucun signe d’emballement à l’horizon. La pente de la courbe de Phillips reliant le taux d’inflation au taux de chômage est toujours détectable, même si elle est faible. Si les indicateurs allemands suggèrent un ralentissement, l’économie française, elle, reprend son souffle : le secteur extérieur reste soutenu par la demande mondiale, la croissance de l’emploi continue d’être positive, particulièrement dans le tertiaire marchand, et le taux de chômage semble converger vers 8,8 %, un niveau non observé depuis 2010. Le chômage de longue durée, soit 4,2 % des actifs, est en retrait pour la première fois depuis 2009. Le déficit extérieur français atteint 0,9 % du PIB contre un excédent de 7,4 % pour l’Allemagne, 3,1 % pour l’Italie et 2,7 % pour l’Espagne. Bonne nouvelle, les investissements directs en France en 2017 ont atteint 44 Mds€, soit le double de leur moyenne depuis 2012.

Hausse de taux en perspective – AuxEtats-Unis, comme il a été anticipé, le taux des Fed Funds a été relevé de 1,5 % à 1,75 %, le plus haut niveau depuis 10 ans. Le bilan de la FED se réduit à un rythme de 20 Mds$ par mois à 50 Mds$ en fin d’année. La perspective de deux hausses supplémentaires en 2018 est maintenue avec un taux à 2,1 % fin 2018. Le bilan de la BCE s’allègera également d’ici la fin de l’année avec la réduction du rachat des actifs. La hausse annoncée des taux signifiant un changement de régime, les primes exigées pour la volatilité et l’illiquidité pourraient décoller ! Pour rappel, 10 % de volatilité motivent 50 points de base de prime mais 20 % motivent 200 points de base !


A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.