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Aestiam tire les conséquences de l’impact de la crise sanitaire sur le secteur hôtelier

Deux des 5 des SCPI gérées par Aestiam vont baisser le prix de leurs parts. Une décision qui prend acte des difficultés du secteur hôtelier depuis le début de la crise sanitaire. Et permet d’envisager une année 2021 plus performante, en misant sur le rebond attendu de l’activité.   

« C’est une décision forte, mais réfléchie et nécessaire », expliquent d’entrée de jeu les dirigeants d’Aestiam. Deux des SCPI de l’ex Foncia Pierre Gestion, Aestiam Cap’Hebergimmo, essentiellement investie en actifs hôteliers et en locaux dédiés aux séminaires, ainsi qu’Aestiam Pierre Rendement, dont environ 20% du patrimoine sont placés sur ces deux secteurs, annoncent en effet aujourd’hui la baisse de la valeur de leurs parts.

Hôtellerie et séminaires, deux secteurs fortement impactés par la crise sanitaire

L’une et l’autre tirent ainsi les conséquences de la crise sanitaire qui a particulièrement affecté les locataires de leurs créneaux de prédilection. « Le taux d’occupation moyen annuel des hôtels, au niveau national, est de l’ordre de 32%. Et le revenu par chambre a chuté de 61% en 2020. La baisse est sans doute encore plus importante pour les hôtels parisiens », rappelle Bruno Pauly, directeur du développement d’Aestiam. Quasiment sans activité depuis la fin du 1er trimestre, les exploitants hôteliers ou de centres de séminaires ont demandé des reports ou des annulations de loyers. Sur Aestiam Cap’Herbergimmo, 70% des loyers annuels ont fait l’objet de négociations conduisant à l’obtention de franchises. Des accords actés en bonne et due forme, assortis de contreparties en termes d’allongement des baux.

Hausse de la prime de risque des actifs sous gestion

Mais ces revenus différés n’ont pas impacté que le revenu annuel. Ils ont aussi influencé le niveau de valorisation retenu à fin 2020 pour les patrimoines sous gestion. Les experts indépendants ont acté une augmentation de la prime de risque sur les actifs hôteliers. Et pris en compte le manque de visibilité, à court terme, du secteur. Conséquence : la valeur de reconstitution[1] d’Aestiam Cap’Hebergimmo a été révisée à la baisse. De -9% par rapport à sa valeur 2019, passant de 278 € par part à 252,02 €. « A ce niveau, nous n’étions pas, techniquement, obligés de modifier le prix de souscription de la SCPI », précise Alexandre Claudet, président d’Aestiam.

Baisse du prix de la part d’Aestiam Cap’Hebergimmo

A 265 €, le prix de souscription était encore, en effet, dans le tunnel autorisé de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Mais clairement dans la fourchette haute. Ainsi « surcotée », la SCPI aurait eu du mal à attirer de nouveaux investisseurs. « Nous avons pris la décision, que nous pensons courageuse et transparente, de baisser le prix de la part. Afin de faciliter la reprise de la collecte et de permettre aux nouveaux associés, comme aux anciens, de profiter des opportunités d’investissements qui se présenteront cette année », assume Alexandre Claudet. Depuis le 25 janvier, le prix de Cap’Hebergimmo est donc passé de 265 € à 250 €, soit une baisse d’un peu plus de 5,6%. Et se positionne de nouveau quasiment au même niveau que la valeur de reconstitution, comme l’ont toujours été, historiquement, les SCPI de l’ex-Foncia Pierre Gestion.

Rebonds attendus en 2021

Moins présente sur les secteurs les plus touchés par la crise sanitaire, et plus diversifiée, la SCPI à dominante commerce Aestiam Pierre Rendement voit quant à elle la valeur de ses parts baisser d’un peu moins de 4%. Aestiam se montre d’ailleurs encore plus optimiste sur la capacité de cette SCPI à rebondir en 2021. Positionnée sur une douzaine de secteurs économiques, dont celui du commerce de proximité et de bouche – « de petits exploitants très attachés à leur emplacement », souligne Bruno Pauly -, elle profiterait à plein d’une reprise post-Covid. Sans pâtir de la concurrence grandissante du e-commerce. Les autres SCPI d’Aestiam, peu exposées aux secteurs les plus touchés par la crise sanitaire, bouclent quant à elles une année 2020 en phase avec les exercices précédents.

Bons résultats et importantes réserves pour les autres SCPI d’Aestiam

Aestiam Placement Pierre, une SCPI de bureaux de plus de 30 ans d’existence, affiche toutefois un rendement légèrement en baisse par rapport à 2019. Qui s’explique non pas par une baisse de son revenu courant, inchangé (16,20 €) depuis 2017. Mais par une réduction -volontaire- de la distribution exceptionnelle de plus-values. « Nous avons jugé qu’il était préférable, compte tenu du contexte, d’être prudents », reconnaît Alexandre Claudet. Aestiam Placement Pierre dispose pourtant de réserves plus que rassurantes. Près de 5 € par part de plus-values distribuables. Environ 130 jours de distribution de report à nouveau. Et un poste important de provisions pour grosses réparations. Des caractéristiques que possèdent également les autres SCPI « historiques » d’Aestiam, Pierre Revenus et Patrimoine Foncier. Cette dernière devrait même afficher une variation, à la hausse cette fois, de son prix de souscription…

Variation du prix des parts de SCPI : une question de timing

Forte d’un encours sous gestion de plus d’un milliard d’euros (1,2 Md€ fin 2020), d’un patrimoine composé de plus de 500 actifs immobiliers, et de plus de 20 000 associés, Aestiam, qui a d’ailleurs fortement investi dans sa nouvelle organisation au cours de l’année écoulée, affirme donc, en dépit de cette annonce de la baisse des prix d’une partie de ses véhicules sous gestion, envisager l’avenir avec sérénité. « Cette décision va sans doute provoquer quelques remous. Mais nous l’assumons. Il nous semblait plus honnête d’acter dès maintenant la baisse des valorisations. Et un gestionnaire doit aussi savoir gérer le momentum. En abaissant la valeur de ces deux SCPI, nous permettons aux nouveaux associés de profiter d’un timing de marché. Et assurons une meilleure liquidité pour l’ensemble des porteurs de parts », considère Alexandre Claudet.

Un phénomène de « revenge tourism »

« Et nous sommes persuadés que le secteur de l’hôtellerie, entre autres, est en situation de recovery. Et qu’il rebondira en 2021 ou 2022… », ajoute-t-il. Aestiam estime ainsi que « de nombreuses opportunités d’investissement intéressantes s’offrent aujourd’hui ». Et compte sur un phénomène de « revenge tourism ». Le « sevrage forcé » de déplacements et de séjours touristiques pourrait conduire, par « effet de compensation », à une reprise plus forte des nuitées d’hôtels. Idem côté séminaires. Qui pourraient, quant à eux, bénéficier d’une forte demande de la part des entreprises « qui devront recréer le climat nécessaire à une remotivation de leurs collaborateurs ».

Frédéric Tixier


[1] La valeur de reconstitution prend en compte l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale de son patrimoine, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.


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A propos d’Aestiam(i)

AESTIAM est une nouvelle marque sur le marché des SCPI, après le rachat de Foncia Pierre Gestion par BlackFin Capital Partners. AESTIAM gère 5 SCPI représentant une capitalisation de près de 1,2 milliard d’euros. Ces SCPI sont détenues par plus de 20 000 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux, commerces, hôtels) de plus de 430 000 m². AESTIAM intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Investissement, Asset Management et Property Management). L’équipe est composée de 30 professionnels expérimentés.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts des SCPI ?

Le contexte sanitaire et économique a refroidi les ardeurs des épargnants pour les placements de long terme. Un attentisme qui touche aussi les SCPI. Mais dans une moindre mesure. Au centre des interrogations : la capacité de ces véhicules à traverser la crise. Et notamment à éviter une baisse de la valeur de leurs parts dans les prochains mois…

Les chiffres de la collecte en SCPI du 3e trimestre confirment que les épargnants sont devenus encore plus frileux en matière de placements de long terme. Sur le sujet des SCPI, même si le flux des souscriptions est loin de s’être tari – contrairement à d’autres supports d’investissement… -, les interrogations sont toujours là. Et la seconde période de confinement ne va pas aider à les lever. Au centre des questionnements, la capacité de ces véhicules immobiliers à traverser « sereinement » la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.

Des acomptes sur dividendes révisés à la hausse

Sur le premier point, les acomptes sur dividende du 3e trimestre sont de nature à rassurer les investisseurs. A l’exception de quelques véhicules spécialisés, très affectés par la crise, la grande majorité des SCPI les ont revus à la hausse. « Les acomptes du trimestre progressent de 12% par rapport au second trimestre », constatent l’ASPIM et l’IEIF, dans leur dernier communiqué. Idem, donc, pour les rendements. Certes, par rapport au 3e trimestre 2019, la tendance reste baissière. L’évolution moyenne des acomptes, sur les neuf premiers mois de l’année, est en recul de 8,4%. Ce qui signifie, toute chose égale par ailleurs, que le rendement moyen courant des SCPI s’établirait, en 2020, dans une zone proche de 4%. Ce que confirme pour l’heure la performance de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France.

Un rendement 2020 des SCPI dans la zone des 4% ?

Sur un an glissant, fin septembre, la progression de l’indice, sur sa seule partie dividendes réinvestis, s’affiche à 4,2%[1]. Un rendement qui, bien qu’inférieur à celui de l’an dernier (4,40%), demeure donc plus que raisonnable. Et se situe toujours très nettement au-delà de ceux délivrés par la plupart des autres placements… Le taux de recouvrement des loyers affiché par la plupart des SCPI fin septembre est en outre bien supérieur à ceux estimés lors du premier confinement. Ce qui signifie que cette perspective de rendement a de grandes chances de se confirmer. La seconde période de confinement et de crise sanitaire affaiblit certes quelque peu cette hypothèse, côté loyers. Dans quelles proportions ? Réponse en fin d’année…

Dans l’attente des valorisations des parts de SCPI

Sur le second point, celui de la valeur des parts, il faudra aussi encore attendre quelques mois avant d’être fixé. Les premières expertises, destinées à estimer la valeur des patrimoines des SCPI en fin d’année, viennent de débuter. A en croire plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers, les premiers retours sont plutôt encourageants. Mais très différenciés selon les classes d’actifs sous-jacents… Certains secteurs – celui de l’hôtellerie, pour ne pas le citer -, s’attendent à des révisions à la baisse, parfois importantes. D’autres, comme celui des bureaux, sont clairement plus résilients. Or, les bureaux constituent l’essentiel -environ 60%- du patrimoine des SCPI. En 2019, dans un marché immobilier en forte hausse, les valeurs d’expertise ont en outre été fixées de manière assez prudente. Il en sera de même en 2020. Afin, dans les deux cas, de gommer les excès – à la hausse, ou à la baisse – des marchés immobiliers sous-jacents.

Un mécanisme amortisseur pour les SCPI

Les SCPI bénéficient, de plus, d’un mécanisme qui leur permet d’amortir une éventuelle baisse de la valeur de leurs actifs. Une sorte d’assurance contre la volatilité, en quelque sorte. Leur prix n’est pas, en effet, forcément égal à la valeur de leur patrimoine[2]. Il peut s’établir dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à leur valeur dite de « reconstitution »[3]. Ce qui donne aux sociétés de gestion une certaine marge de manœuvre dans la fixation du prix des parts. Le prix de souscription de la plupart des SCPI est d’ailleurs aujourd’hui souvent inférieur à la valeur d’expertise 2019. Bon nombre d’entre elles, là aussi par prudence, ont privilégié le bas de la fourchette. Les SCPI en ont, en quelque sorte, « gardé sous le pied »…

Une question qui risque de rester d’actualité

Même si les expertises de l’année 2020 s’avéraient en partie défavorables, tous les gestionnaires ne seront donc pas contraints de réviser à la baisse les valeurs des parts de leurs SCPI. Plusieurs opérateurs -comme, par exemple, Sofidy pour la SCPI Immorente – ont d’ailleurs déjà annoncé qu’ils n’envisageaient pas de modifier les prix de souscription. Pour 2020… Si les incertitudes économiques demeurent, si de plus en plus d’entreprises locataires subissent la crise,  il est toutefois à craindre que la question des valorisations reste d’actualité en 2021. Voire au-delà… L’attentisme des épargnants et des investisseurs en général vis-à-vis de ce placement immobilier risque donc de perdurer. Et pourtant…

Ne pas se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts des SCPI

« Se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts -qui, si elle intervenait, ne dépassera pas, en moyenne, quelques pourcents-, est une erreur fondamentale », s’agace le responsable d’une société de gestion. « D’abord, parce que l’investissement en SCPI se mesure sur le long terme. Dans 10 ou 15 ans, l’impact de cette baisse éventuelle sera totalement gommé », explique-t-il. Ensuite, parce que si la valeur des parts venait à baisser, « c’est parce que le marché immobilier sous-jacent serait lui aussi en baisse. Ce qui, pour les professionnels, signifie des opportunités d’investissement créatrices de performances sur le long terme », ajoute-t-il.

Attentisme ne rime pas avec opportunité

Ce qui revient à dire que les associés de SCPI, actuels ou futurs, bénéficieraient eux aussi de ces « opportunités de marché ». Alors, face aux risques d’une baisse des SCPI, attentisme, ou opportunité ? Aux épargnants de faire leur choix…

Frédéric Tixier


[1] En rendement courant.
[2] Ou, plus exactement, à la valeur de reconstitution de la SCPI.
[3] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Elle est publiée dans le rapport annuel et approuvée par l’assemblée générale annuelle des associés.


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société