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Immo Placement joue les prolongations

La SCPI gérée par Atland Voisin – le nouveau nom de la société de gestion Voisin – majore de 30% le montant de son augmentation de capital. Et annonce un taux de distribution 2019 (5,51%) en progression par rapport à 2018 (5,48%).

Succès sur toute la ligne pour Immo Placement. La SCPI à capital fixe gérée par Atland-Voisin[1], en phase d’augmentation de capital depuis juin 2019, a déjà fait carton plein. En 6 mois, elle a collecté l’intégralité des sommes envisagées : 15,4 M€.

Immo Placement majore de 30% le montant de son augmentation de capital

Raison pour laquelle elle vient de décider de relever le plafond de la levée de fonds en cours. Ses modalités juridiques l’y autorisent. Cette augmentation de capital, comme la plupart des autres opérations de ce type, prévoit en effet la possibilité, pour la société de gestion, d’utiliser une clause dite de surallocation. Qui lui permet d’augmenter jusqu’à 30% le niveau des sommes à collecter. Le plafond de l’augmentation de capital d’Immo Placement a donc été porté à 20 M€. Ces 5 M€ supplémentaires pourront être souscrits jusqu’au 30 avril prochain, date de clôture de l’opération.

Un prix de souscription en hausse de 2,35%

Pour mémoire, le prix de souscription est fixé à 870 €. Cette nouvelle valeur constate une hausse de 2,35% par rapport à l’ancien prix de souscription (850 €), établi lors de la précédente augmentation de capital (en 2018). Et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’opération menée en 2016/2017 (830 €). Cette revalorisation est justifiée par l’appréciation régulière du patrimoine d’Immo Placement. Dont la valeur de reconstitution a progressé de 1,98% en 2018. A noter que le prix de souscription reste de ce fait inférieur de 5% à cette valeur de reconstitution 2018[2].

Un taux de distribution 2019 en hausse par rapport à 2018

Le succès de cette nouvelle tranche est quasi assuré. Comme l’écrit Jean-Christophe Antoine, le président d’Atland-Voisin, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, « les excellents résultats 2019 devraient soutenir cette tendance » favorable à la collecte. Immo Placement affiche en effet un résultat avant distribution et un dividende en hausse par rapport à 2018. Le dividende 2019 devrait s’établir à 48 € par part[3], soit 4,16% au-delà de son niveau 2018 (46,08€). Le prix moyen de la part (VPM), compte tenu de l’augmentation de capital, s’est également apprécié l’an dernier. De 3,38% précise Atland-Voisin. Une hausse conséquente -et favorable aux actionnaires- qui n’empêche pas le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de s’afficher lui aussi en légère progression. Ce ratio[4] s’établirait à 5,51%, soit au delà du rendement 2018 (5,48%). Et probablement, une nouvelle fois, au-dessus de la moyenne du marché des SCPI…

Amélioration du taux d’occupation financier

Immo Placement, désormais diversifiée sur l’ensemble des métropoles régionales, possède également un autre atout. Elle dispose en effet de réserves importantes, correspondant à 115 jours de distribution. Le fruit d’une longue stratégie d’investissements rentables -Immo Placement a été lancée en… 1968-, que les augmentations de capital successives lui ont permis de continuer à déployer ces derniers mois. En 2019, la SCPI s’est notamment renforcée sur la région lyonnaise. Sur le dernier semestre, elle a procédé à trois acquisitions à Lyon. Exclusivement des actifs de bureaux, pour un total d’un peu plus de 18,7 M€. Un renouvellement du patrimoine qui lui a notamment permis d’améliorer, une nouvelle fois, son taux d’occupation financier. Celui-ci est passé de 92,27% (fin mars 2019) à 94,6% (fin 2019).

Frédéric Tixier

[1] La société de gestion Voisin a changé de nom et s’appelle dorénavant Atland-Voisin
[2] 916,12 €
[3] En 4 acomptes de 11,25 € + un solde de 3,00 € réparti prorata temporis sur l’année
[4] Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) d’une SCPI est égal au rapport entre le dividende brut distribué et le prix moyen de la part (VPM)


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400 millions pour les SCPI Voisin

L’interview de Jean-Christophe Antoine, président d’Atland-Voisin


A propos de Voisin(i)

Créateur et gérant de produits collectifs immobiliers (SCPI-OPCI) depuis 1968, Atland Voisin opère sur l’ensemble du marché français depuis Paris et Dijon. En tant que filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée en immobilier d’entreprise, Atland-Voisin fait partie du Groupe Atland, un acteur global et indépendant de l’immobilier.

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Foncière Atland boucle son augmentation de capital et annonce 800 M€ d’investissements en 2019

Foncière Atland vient de finaliser une nouvelle augmentation de capital. Les sommes collectées vont lui permettre de poursuivre ses projets de développement pour compte propre. Parallèlement, la foncière revendique déjà environ 800 M€ d’investissements pour le compte de ses véhicules sous gestion.

L’augmentation de capital, lancée le 22 novembre dernier, pouvait lui permettre de lever jusqu’à 42,4 M€. Avec un montant final de 41,6 M€, Foncière Atland boucle sa levée de fonds avec un résultat proche de l’objectif.

Foncière Atland : priorité à la construction d’immeubles pour compte propre

Une somme que la foncière va affecter prioritairement au financement de projets de construction pour compte propre. Plusieurs opérations dans le secteur tertiaire sont déjà engagées. Un projet situé à Pierrefitte-Stains (93), entamé en février 2019, devrait être livré début 2021. Date à laquelle un autre projet, à Argenteuil (92), devrait quant à lui au plus tard débuter. L’objectif est de booster l’activité pour compte propre, qui devient un nouvel axe stratégique de développement. Cette activité ne représentait qu’environ 15% du chiffre d’affaires de Foncière Atland à fin septembre dernier.

Et de nouvelles sources de revenus : la promotion immobilière en logements

Foncière Atland entend également diversifier ses sources de revenus sur un autre métier : la promotion immobilière en logements. En septembre dernier, elle a acquis 100% d’Atland Développement, le pôle promotion du groupe. Elle met ainsi la main sur 119 M€ de chiffre d’affaires supplémentaires, dotés d’un cycle différent de celui de ses autres activités. Une opération de croissance qui a un coût : 40 M€. Et un impact sur son ratio d’endettement, jusqu’alors très inférieur (29%) à la moyenne des autres SIIC (40%). L’augmentation de capital, réalisée en partie dans ce but, devrait toutefois permettre de maintenir ce ratio en deçà des 50%.

L’activité pour compte de tiers toujours dominante

Pour l’heure, c’est néanmoins toujours l’activité de gestion pour compte de tiers qui reste dominante. Fin septembre, elle totalisait près de 83% des revenus de Foncière Atland. Surtout, elle affichait le plus fort taux de croissance de ses activités : plus de 70%. Grâce notamment à la forte collecte enregistrée sur les SCPI gérées par sa filiale Voisin. Ces véhicules avaient déjà recueilli environ 400 M€ de nouveaux capitaux fin septembre. Des sommes très largement investies puisque Foncière Atland estime que le total des investissements réalisés par l’ensemble de ses véhicules sous gestion (SCPI et OPPCI) atteindra environ 800 M€ en 2019. Soit 60% de plus qu’en 2018… Le succès de l’augmentation de capital (avec l’exercice de 85% de la clause d’extension) consacre l’approbation de la stratégie ambitieuse de Foncière Atland.

Tikehau Capital au-delà des 20% du capital

« Elle démontre le soutien et la confiance de nos actionnaires », se félicitait d’ailleurs Georges Rocchietta, le président de Foncière Atland dans un communiqué le 13 décembre. Parmi ces actionnaires figure Tikehau Capital, également actionnaire majoritaire de Sélectirente qui vient elle aussi de boucler avec succès une augmentation de capital de 217 M€. Tikehau Capital est présent dans le capital de Foncière Atland depuis 2006. Après avoir franchi le seuil des 20% des droits de vote en décembre 2018 et de 20% du capital en novembre 2019, il en détient dorénavant 21,1%. Aux côtés du holding de contrôle, Atland SAS (46%), et de divers autres actionnaires. Les titres ont été émis à 150 €. L’action cotait 159€ le 13 décembre au soir. Pour mémoire, le cours de Foncière Atland affiche une performance positive de près de 40% depuis le 1er janvier 2019…

 

Frédéric Tixier

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Sélectirente : une augmentation de capital à valeur de symbole ?


A propos de Foncière Atland(i)

Foncière Atland est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) qui conçoit et gère des produits d’investissement immobiliers pour le compte de clients particuliers et de professionnels. Foncière Atland est un acteur global de l’immobilier de 170 collaborateurs, qui intervient sur les marchés de l’immobilier d’entreprise et du logement au travers de ses activités de foncière, gestionnaire de fonds et de développeur d’immobilier résidentiel. Voisin, filiale de Foncière Atland, est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF qui gère 4 SCPI pour le compte de plus de 15 000 associés et 2 OPCI professionnels. Au 30 septembre 2019, Foncière Atland et ses filiales gèrent pour compte propre et compte de tiers un patrimoine immobilier de 1,5 milliard d’euros hors droits. Foncière Atland est cotée sur Eurolist C (FR0000064362).

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Sélectirente : une augmentation de capital à valeur de symbole ?

La foncière spécialiste des murs de commerce « high street » lance une augmentation de capital d’un montant maximum de 217 millions d’euros. Une opération symbolique dans un marché toujours drivé par le retail bashing

Passée l’an dernier sous le contrôle de Tikehau Capital, la petite foncière spécialisée dans les murs de commerce de proximité créée en 1997 par Sofidy[1] lance, comme annoncé en septembre dernier, son augmentation de capital. L’opération se fera en numéraire, avec suppression du droit préférentiel de souscription. Les actionnaires bénéficieront toutefois d’un délai de priorité irréductible, jusqu’au 12 décembre prochain[2].

Une levée de fonds d’un montant maximum de 217 millions d’euros

Sélectirente, qui visait initialement 50 millions, espère finalement collecter au moins 190 millions d’euros. Un montant susceptible d’être porté à 217 millions d’euros en cas d’exercice intégral de la clause d’extension. Les engagements de souscription lui assurent déjà 209 millions d’euros d’apports en numéraire. Soit environ 110% de l’augmentation de capital initial. Et 97% de l’opération en cas d’exercice intégral de la clause d’extension. Le prix de souscription est fixé à 86,80 € par titre. Soit, comme le rappelle Sélectirente dans son communiqué, « un prix en ligne avec l’offre publique d’achat de janvier 2019[3] ». Et faisant ressortir « une décote de 0,23% par rapport au cours moyen pondéré par les volumes » des trois dernières séances de bourse.

Une augmentation de capital aux multiples objectifs

L’opération vise plusieurs objectifs. Le premier est évidemment lié au maintien du statut SIIC. Pour se faire, Tikehau Capital devait redescendre sous le seuil des 60% de contrôle. Raison pour laquelle le groupe de gestion d’actifs a déjà, au cours des derniers mois, reclassé une partie de ses titres. Il a ainsi cédé 12% du capital à la SCI Primonial Capimmo et 3,7% à Presbourg Capital Immobilier en septembre dernier. Mais, fin novembre, Tikehau Capital détenait encore, directement et indirectement, 65,3% du capital et des droits de vote de Sélectirente.

Maintien du statut SIIC

L’augmentation de capital va lui permettre de ramener sa participation, dans l’hypothèse de l’exercice intégral de la clause d’extension, à un peu plus de 50%. Et de 52% en prenant en compte l’ensemble des actions de concert. L’opération lui permet également d’élargir sa base actionnariale. Outre l’unité de compte immobilière SCI Primonial Capimmo[4], elle marque l’arrivée d’un autre mastodonte de la gestion immobilière : Amundi Immobilier, via sa nouvelle UC Tangram. Sogecap, la filiale assurance vie de la Société Générale, fait également une entrée en force. Elle pourrait détenir jusqu’à 13,81% de Sélectirente[5].

Un programme de développement ambitieux

Enfin, l’augmentation de capital vise classiquement un objectif de développement. La foncière, dont le patrimoine était estimé à 302 millions d’euros fin octobre, compte se renforcer sur son segment de marché. Sélectirente vient déjà de réaliser, en novembre, deux nouvelles acquisitions : un portefeuille de murs de commerces à Paris ; et un ensemble immobilier à Bordeaux. Mais disposerait toujours d’un « pipe » d’investissement important sur son créneau de prédilection : le retail high street.

Un positionnement retail high street revendiqué

Chez Sofidy, le gestionnaire en titre de Sélectirente, on croit en effet toujours fermement au potentiel du commerce de proximité. A condition qu’il soit bien situé, et au cœur des grandes métropoles européennes. C’est sur ce positionnement que compte capitaliser Sélectirente. Cet appel au marché a donc aussi valeur de symbole, dans un climat fortement marqué par le retail bashing… Faire comprendre aux investisseurs que toutes les formes de commerce ne se valent pas, qu’il ne faut pas confondre commerces de centre-ville et supermarchés de zones péri-urbaines, reste un pari risqué.

Une opération à valeur de symbole

Et un message que l’annonce, ce 4 décembre, de la suspension des transactions sur le plus grand fonds investi en immobilier commercial britannique (2,54 milliards de livres d’actifs sous gestion, à fin octobre), risque de brouiller. Ou pas… Car le fonds en question, géré par M&G, est effectivement majoritairement investi en parcs d’activités commerciales (retail park). Mais le marché saura-t-il faire la différence ? Les actionnaires de Sélectirente, présents ou futurs et déjà engagés dans l’opération, ont choisi leur camp…

Frédéric Tixier

[1] Sodify est également passée sous le contrôle majoritaire de Tikehau Capital en 2018
[2] Délai de priorité portant sur le montant initial de l’offre (190 M€) du 4 au 12 décembre 2019
[3] OPA déposée par Tikehau Capital suite à l’acquisition de Sofidy visant à racheter la totalité des actions Sélectirente
[4] Qui s’est également engagée à souscrire à l’augmentation de capital
[5] Dans l’hypothèse de l’exercice intégral de la clause d’extension

Lire aussi “Foncières de centres commerciaux : le « brouillard anglais » pèse sur la zone euro


A propos de Sélectirente(i)

Créée en 1997 à l’initiative de SOFIDY et de professionnels de l’immobilier, SELECTIRENTE a été introduite en Bourse en octobre 2006. Elle a adopté le statut SIIC au 1er janvier 2007. SELECTIRENTE se positionne comme une des rares foncières spécialisées dans l’immobilier de murs de commerces de proximité. SELECTIRENTE s’appuie sur le savoir-faire et les compétences de SOFIDY en matière d’asset management, de property management et d’exécution des programmes d’investissement, d’arbitrage et de financement. La Société a pour stratégie la valorisation et le développement de son patrimoine commercial de centre-ville dans les métropoles françaises et européennes les plus dynamiques..

 A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. SOFIDY est une filiale du groupe TIKEHAU Capital.

 A propos de Tikehau Capital(i)

Tikehau Capital est un groupe de gestion d’actifs et d’investissement qui gère 24,3 milliards d’euros (au 30 septembre 2019). Il dispose de 3,1 milliards d’euros de fonds propres (au 30 juin 2019). Le Groupe investit dans différentes classes d’actifs (dette privée, immobilier, private equity, stratégies liquides), notamment au travers de ses filiales de gestion d’actifs qui opèrent pour le compte d’acteurs institutionnels et privés. Contrôlé par son management, aux côtés de partenaires institutionnels de premier rang, Tikehau Capital compte plus de 500 collaborateurs (au 30 septembre 2019) au sein de ses bureaux actuellement situés à Paris, Londres, Amsterdam, Bruxelles, Luxembourg, Madrid, Milan, New York, Séoul, Singapour et Tokyo.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

La SCPI Affinités Pierre relève son prix de souscription

Comme prévu, la SCPI gérée par Groupama Gan REIM est entrée en phase d’augmentation de capital. Son prix de souscription est passé à 250€, soit une augmentation 1,21%. Mais affiche toujours une décote par rapport à sa valeur de reconstitution…

Comme l’annonçait pierrepapier.fr en juillet dernier (voir « La SCPI Affinités Pierre investit la logistique »), la SCPI gérée par Groupama Gan REIM a entamé cet été sa 4augmentation de capital.

SCPI Affinités Pierre, prix de souscription en hausse de 1,21%

Ouverte depuis le 6 août dernier, elle a pour but de faire passer le capital social de la SCPI de 90 M€ à 210 M€ via l’émission de 600 000 parts nouvelles. Au total, la SCPI prévoit de collecter 150 M€, dont 120 M€ en nominal. Comme c’était prévisible, la société de gestion profite en outre de l’opération pour relever le prix de souscription, qui passe de 247€ à 250 €, soit une augmentation de 1,21%. Une hausse finalement assez peu significative, qui ne réduit que très légèrement la décote du prix de la part vis-à-vis de sa valeur de reconstitution à fin 2018 (266,27€). Cette décote, sur la base du nouveau prix de souscription, ressort à 6,11%, contre 7,24% avant l’augmentation. Le minimum de souscription (5 parts pour les nouveaux associés) reste inchangé. La fin théorique de l’augmentation de capital est fixée au 31 décembre 2021.

SCPI Affinités Pierre, des ratios de qualité

Rappelons qu’Affinités Pierre n’avait eu aucun mal à boucler sa précédente opération, achevée en juillet dernier. Il faut dire que la SCPI affiche des ratios au vert dans quasiment tous les domaines. Avec un taux d’occupation financier proche de 100% (98% à fin juin), des investissements à la rentabilité généralement supérieure à 6%, et un dividende en forte hausse (+24,8% entre 2017 et 2018, pour un taux de distribution de 5,15% l’an dernier), elle devrait séduire sans difficulté de nouveaux investisseurs. D’autant que sa dernière acquisition, dans le secteur logistique, ajoute un nouveau levier de croissance à la SCPI qui profitera également de la stabilité apportée par des baux de plus longue durée.

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre, est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immo Placement : +2,35%

La SCPI à capital fixe gérée par Voisin est en phase d’augmentation de capital. Et depuis le 21 juin, son prix de souscription est passé à 870 €, soit une revalorisation de 2,35%. Le dividende 2019 devrait être « supérieur ou égal » à celui de 2018.

Voisin ne se contente pas des succès commerciaux de sa SCPI désormais vedette, Epargne Pierre, qui a encore recueilli plus de 100 M€ de souscriptions au cours du 1er trimestre 2019 (voir «+112,9% pour les SCPI Voisin ») : elle vient de relancer le marché primaire de sa SCPI historique, Immo Placement, en phase d’augmentation de capital depuis le 21 juin dernier.

Immo Placement, une SCPI « hyper-mutualisée »

Véhicule à capital fixe, Immo Placement est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Lancée en 1968, elle s’est initialement développée autour du Grand Est et de la région dijonnaise, origine géographique historique de la société de gestion Voisin désormais intégrée au groupe Atland (voir « Foncière Atland : augmentation de capital après le rachat des SCPI Voisin »). Suite à l’évolution de sa stratégie, et à plusieurs opérations de « croissance externe » qui lui auront permis d’absorber d’autres SCPI régionales du groupe Voisin, en 2014 (voir « Le cabinet Voisin fusionne 3 de ses 5 SCPI régionales ») et, plus récemment, en 2017 (voir « Réouverture du marché secondaire de la SCPI Immo Placement »), Immo Placement bénéficie désormais d’une couverture plus équilibrée sur les grandes métropoles régionales. Son portefeuille, « hyper-mutualisé » comme le qualifie Voisin, comporte plus de 200 actifs et 400 entreprises locataires.

Immo Placement, une stratégie d’optimisation du patrimoine

Depuis sa dernière augmentation de capital, finalisée en avril 2017, Immo Placement a enrichi son patrimoine de « plusieurs actifs de qualité » situés dans des villes comme Nantes, Toulouse, Lille, Roubaix ou Metz (voir « Première acquisition de l’année pour la SCPI Immo Placement »). Après une année 2017 déjà active (5 opérations, pour un total de 22,2 M€), la SCPI s’est portée acquéreur en 2018 de 4 nouveaux actifs, pour un total de 18,8 M€, générant un rendement moyen d’environ 6,5%. Ces opérations ont été financées par le produit de l’augmentation de capital (15 M€), mais également par un important programme de cession (9,3 M€) et le recours à de nouveaux emprunts (8,8 M€). Cette stratégie d’optimisation et de valorisation de son patrimoine a permis à la SCPI d’améliorer significativement son taux d’occupation financier (plus de 94% fin 2018).

Immo Placement, poursuite du développement

Afin de poursuivre son développement et de financer ses nouvelles acquisitions (déjà 3,8 M€ sur le 1er trimestre 2019), Immo Placement avait donc besoin de capitaux. L’augmentation de capital en cours vise une collecte du même ordre qu’en 2017, de 15 M€. Compte tenu de l’appréciation régulière de la valeur d’expertise de ses actifs sous gestion (nouvelle hausse de 1,98% de sa valeur de reconstitution en 2018), le prix de souscription sur le marché primaire est fixé à 870 €, soit une hausse de 2,35% par rapport au prix de souscription 2018 (850 €) et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’augmentation de capital de 2016/2017 (830 €). A ce nouveau niveau, le prix de souscription s’établit à près de 95% de la valeur de reconstitution fin 2018 (916,12 €) et dans la fourchette des derniers prix acquéreur des parts constatés sur le marché secondaire ces derniers mois (865€/875€).

Immo Placement, maintien ou hausse du dividende en 2019

Rappelons qu’Immo Placement a distribué en 2018 l’un des taux de rendement les plus élevés du marché (5,48%), et qu’elle dispose d’un impressionnant report à nouveau (125 jours de distribution). Mieux encore, la société de gestion Voisin estime que le dividende 2019 sera « supérieur ou égal au dividende 2018 ». Le succès de l’augmentation de capital en cours semble donc d’ores et déjà assuré…

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentent un patrimoine de près de 800 M€ pour le compte de 15 000 associés environ (au 31/12/2018). Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent 250 M€ de patrimoine (au 31/12/2018). Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière spécialiste des bureaux neufs en régions aura finalement collecté 96 M€ à l’issue de son augmentation de capital lancée le 19 mars. Soit près de 40% de sa capitalisation boursière… Une étape importante dans la mise en œuvre de l’objectif de Foncière Inéa de détenir un portefeuille de 1 Md€ à l’horizon 2021.

Annoncée le 19 mars dernier, l’augmentation de capital lancée par Foncière Inéa, qui pouvait atteindre jusqu’à 124,4 M€, aura finalement été souscrite à hauteur de 77,04%. Les fonds levés – 96 M€ – représentent, comme le rappelle dans son communiqué Philippe Rosio, le président directeur général de Foncière Inéa, « près de 40% de la capitalisation boursière » de la foncière.

Objectif : 1 Md€ en portefeuille

Rappelons qu’ils ont vocation à financer – en complément des autres levées de fonds réalisées en 2017 et 2018 (200 M€, via un credit corporate et une émission de green bond) – l’ambitieux programme d’investissement que s’est fixé la foncière spécialiste des bureaux neufs en régions. Elle vise en effet à détenir, d’ici fin 2021, un patrimoine de 1 Md€, contre 754 M€ à fin 2018. Grâce aux acquisitions en VEFA (vente en état futur d’achèvement) qu’elle pratique, Foncière Inéa a déjà fait progresser la taille de son portefeuille d’une quinzaine de pourcents l’an dernier. Elle mise, à la différence de la plupart de ses grands compétiteurs cotés, sur l’immobilier tertiaire en régions, pour répondre à une demande croissante des grandes métropoles régionales en actifs modernes, et aux dernières normes environnementales.

Entrée de nouveaux actionnaires

Une stratégie pour l’heure payante – hausse du résultat net de 2% en 2018, progression de près de 6% de l’actif net réévalué et de 10% du dividende – et qui a séduit de nouveaux actionnaires. L’augmentation de capital consacre en effet l’entrée au capital de nouveaux investisseurs tels que Latricogne Capital (3,03% du capital), les SCI Allianz Immobilier Durable et Allianz Value Pierre -deux SCI qui servent de support aux unités de compte de contrats d’assurance vie – (4,55% à elles deux), ou encore Cargo Investment B.V. (4,55% du capital). Pour mémoire, l’augmentation de capital a été réalisée à un prix de souscription de 39 €, en léger retrait par rapport au cours de bourse de référence (39,7 €). L’action valait 41 € au lendemain de la clôture de l’opération (9 avril).

Frédéric Tixier


A propos de Foncière Inea(i)

Créée en mars 2005, Foncière INEA est une SIIC qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans les principales métropoles régionales françaises. Foncière INEA possède un patrimoine de qualité répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics. Au 31 décembre 2018, son patrimoine est constitué de 72 sites immobiliers représentant une surface totale de plus de 342.000 m² et une valeur de 754 M€, offrant un rendement potentiel de 7,2%. Foncière INEA a pour objectif 1 Md€ de patrimoine d’ici à 2021 tout en continuant d’améliorer sa rentabilité.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière spécialiste des bureaux neufs en régions procède à une augmentation de capital de 124,7 M€. Le prix de souscription, pour les actionnaires existants, est de 39 € par action. Le dividende de Foncière INEA s’affiche en hausse de 10% par rapport à 2017.

C’est « une nouvelle étape clef pour le développement de Foncière INEA », explique Philippe Rosio, le Président-Directeur général, dans un communiqué publié hier, mardi 18 avril, après la clôture des marchés.

Augmentation de capital de 124,7 M€

La foncière spécialiste des bureaux neufs en régions annonce le lancement d’une augmentation de capital d’un montant – maximum – d’environ 124,7 M€. Une opération à laquelle elle n’avait pas procédé depuis 2017, et qui doit lui permettre, en complément des autres levées de fonds réalisées en 2017 et 2018 (200 M€, via un credit corporate et une émission de green bond), d’atteindre l’objectif de taille qu’elle s’est fixé à l’horizon 2021 : détenir un portefeuille d’environ 1 Md€. Les fonds recueillis ont en effet vocation à financer sa « croissance embarquée » résultant des immeubles à livrer et les futures acquisitions. Foncière INEA, qui vient également de publier ses résultats 2018, possède un patrimoine estimé, fin 2018, à 754 M€, en croissance de 15% sur le dernier exercice. La société affiche également un résultat net en hausse de 2% par rapport à 2017 (à 27 M€) et une progression significative de son actif net réévalué (53,2 € par action, soit une hausse de près de 6% pour la deuxième année consécutive). Le dividende, qui devrait s’établir à 2,20 € par action (+10% par rapport à 2017), fait ressortir un rendement de 5,5% sur la base du cours au 18 mars 2019.

Droit préférentiel de souscription

L’augmentation de capital proprement dite vise l’émission d’un peu plus de 3 millions d’actions nouvelles. Elles seront réservées, par préférence, aux actionnaires existants, chacun d’entre eux se voyant attribuer un droit préférentiel de souscription (DPS) pour chaque action détenue. 15 DPS permettront de souscrire à 8 actions nouvelles, au prix de 39 € par action. Sur la base du cours de clôture du 18 mars, soit 39,70 €, précise Foncière INEA, « la valeur théorique d’un DPS est de 0,24 € et celle de l’action ex-droit de 39,46 € ». Le prix de souscription des nouvelles actions fait donc ressortir une décote de -1,16% par rapport à la valeur théorique de l’action ex-droit, et de -1,76% par rapport au cours de clôture du 18 mars. Les actionnaires existants, et de nouveaux investisseurs, se sont engagés à souscrire jusqu’à 73,96% du montant de l’augmentation de capital. Un autre actionnaire existant s’est par ailleurs engagé à souscrire jusqu’à 1,04% du montant de l’opération, si cette dernière n’atteignait pas le seuil de 75%. La période de cotation et de négociation des DPS s’étendra du 21 mars au 3 avril inclus, et la période de souscription du 25 mars au 5 avril inclus.

Frédéric Tixier


A propos de FoncièreINEA(i)

Créée en mars 2005, Foncière INEA est une SIIC qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans les principales métropoles régionales françaises. Foncière INEA possède un patrimoine de qualité répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics. Au 31 décembre 2018, son patrimoine est constitué de 72 sites immobiliers représentant une surface totale de plus de 342.000 m² et une valeur de 754 M€, offrant un rendement potentiel de 7,2%. Foncière INEA a pour objectif 1 Md€ de patrimoine d’ici à 2021 tout en continuant d’améliorer sa rentabilité.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Cette SCPI de bureaux gérée par Foncia Pierre Gestion a procédé à la variabilisation de son capital en décembre dernier. Le marché de ses parts, suspendu depuis lors, s’ouvrira de nouveau le 5 mars prochain. Avec un prix de souscription (350 €) en légère hausse (+1,45%).

Nouveau départ pour Placement Pierre… Les associés de cette SCPI majoritairement investie en bureaux franciliens ont approuvé le 19 décembre dernier, à une très large majorité (94%), son changement de statut capitalistique. Le marché des parts a été suspendu depuis lors. Il s’ouvrira de nouveau le 5 mars prochain, avec des ambitions de développement renouvelées pour la SCPI.

De nouveau à capital variable

Placement Pierre, lancée en 1986, a connu une histoire mouvementée. Initialement constituée sous la forme d’une SCPI à capital fixe – sous le nom de Placement Pierre Select 1 -, elle s’était transformée en SCPI à capital variable en 1994. À la suite de l’absorption d’une autre SCPI elle redevient, en 2003, SCPI à capital fixe. Un statut qu’elle conserve lorsqu’elle absorbe de nouveau d’autres SCPI – Finipierre et Rocher Pierre 1, en 2015 – et change de dénomination pour devenir Placement Pierre. La décision prise par les associés le 19 décembre dernier de la transformer de nouveau en SCPI à capital variable marque donc un nouveau départ pour cette SCPI dont la collecte ne sera plus dépendante d’augmentations de capital successives.

Hausse du prix de souscription

La dernière opération, qui s’était achevée en octobre dernier, avait permis de recueillir 18 M€ de nouveaux encours, sur la base d’un prix de la part fixé à 345 €, soit à 98,5% de la valeur de reconstitution au 31 décembre 2017 (350,29 €). La réouverture du marché des parts, qui interviendra donc le 5 mars, se fera sur la base d’un prix de souscription en hausse de 1,45%, à 350 €, un niveau quasiment identique à la valeur de reconstitution. Il est à noter que la SCPI, également lors de l’AGE du 19 décembre, a procédé à une réduction de son capital social maximal (fixé à 185 M€) et décidé d’une extension de son objet social l’autorisant plus précisément à procéder à des travaux sur les actifs détenus ou à détenir des « droits réels ».

Rentabilité maintenue

Placement Pierre affiche des résultats financiers de meilleure tenue qu’en 2017. Son résultat net 2018 par part progresse de 1,87% (à 16,34€, vs 16,04€ en 2017), lui permettant de distribuer le même niveau de dividende (16,20€ par part) qu’au cours de l’exercice précédent, tout en dotant le report à nouveau. Une hausse qui s’explique notamment par une nette amélioration du taux d’occupation financier en 2018 qui s’est établi en moyenne à 88,64% l’an dernier, contre 87,05% en 2017. Fin 2018, il dépassait sa moyenne annuelle, à 89,96%, avec un taux de vacance toutefois encore élevé (9,83%), en dépit d’une forte activité de relocation et d’une stratégie d’arbitrage qui a conduit la SCPI à céder pour 4 M€ d’actifs l’an dernier, sans procéder à aucun nouvel investissement.

“Pipe” d’investissements sur 2019

Normal, quand on sait que Placement Pierre a anticipé, comme à son habitude, sa collecte à venir, et se trouvait, fin 2017, en situation de sur-investissement net, avec un volume d’acquisitions de 95 M€ sur l’année (financées pour partie par la collecte -37 M€- et le recours à l’emprunt -25 M€ sur un encours autorisé de 40 M€-). La SCPI débute d’ailleurs l’année 2019 avec un “pipe” prévisionnel d’opérations d’environ 40 M€, dont une acquisitions en VEFA qui devrait se finaliser fin 2019. Placement Pierre, avec un taux de distribution (DVM) de 4,73% (vs 4,76% en 2017), reste parmi les meilleures de sa catégorie (catégorie « bureaux », dont le DVM moyen s’affiche à 4,18%), et présente l’un des meilleurs taux de rendement interne (TRI) à 5 ans du marché (avec 6,96%, 7position sur 67 SCPI de plus de 5 ans).

Frédéric Tixier


A propos de Foncia Pierre Gestion(i)

Depuis près de 30 ans, Foncia groupe a déployé par le biais de sa filiale Foncia Pierre Gestion, une expertise reconnue dans le domaine de la gestion des SCPI et en particulier des SCPI de rendement. En tant que société de gestion de portefeuille, elle est placée sous le contrôle de l’AMF (autorité des marchés financiers). Foncia Pierre Gestion gère 5 SCPI représentant une capitalisation de plus de 1,07 milliards d’euros. Ces SCPI sont détenues par plus de 17 500 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux et commerces) de plus de 430 000 m². Conformément aux exigences légales, des experts indépendants évaluent chaque année le patrimoine de nos SCPI. Au 31 décembre 2017, la valeur d’expertise de l’ensemble du patrimoine géré par Foncia Pierre Gestion s’élève à plus de 980 millions d’euros hors droits. Foncia Pierre Gestion intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Asset et Property Management). Par sa diversité, le patrimoine géré est représentatif de l’ensemble des secteurs de l’investissement immobilier. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI à capital fixe dédiée à l’investissement régional d’AEW-Ciloger procède à une augmentation de capital. Le prix de souscription est fixé à 232 €. Elle annonce un taux de distribution prévisionnel de 4,68% pour 2018.

Nouvelle augmentation de capital pour Fructirégions Europe. Après l’opération menée en 2017, qui lui avait permis de lever 32,5 M€, la SCPI s’ouvre de nouveau aux souscriptions, à compter du 26 décembre prochain.

Objectif : plus de 30 M€

L’augmentation de capital vise une collecte légèrement supérieure à 30 M€, par l’émission de 130 435 parts au prix de 232 € par part. Un prix parfaitement en phase avec le prix acquéreur moyen constaté sur les 9 premiers mois de l’année (231,98 €). Le minimum de souscription est de 25 parts, et la date de jouissance des parts nouvelles est fixée au 1er jour du 4mois suivant celui de la souscription. Pour mémoire, cette SCPI à capital fixe lancée en 1995, initialement dédiée à l’investissement régional en bureaux, a décidé en 2016 d’élargir son champ d’intervention aux marchés de la zone euro, ajoutant pour l’occasion le qualificatif « Europe » à sa dénomination initiale (Fructirégions).

Premier investissement européen

Il lui aura toutefois fallu un peu de temps pour mettre en œuvre cette stratégie, puisque Fructirégions Europe n’a réalisé sa première acquisition hors de France qu’en août dernier. La SCPI s’est en effet portée acquéreur de 3 commerces du parc Galaria en Espagne, considéré, précise la société de gestion de Fructirégions Europe, « comme le plus important de Navarre ». Il s’agit d’un investissement important (11,5 M€), qui a permis à la SCPI d’être exposée, après cette opération, à hauteur de 6% sur la zone euro. Et, d’ailleurs, de la seule acquisition réalisée sur les trois premiers trimestres de 2018, au cours desquels Fructirégions Europe a néanmoins poursuivi sa politique de recentrage stratégique, procédant notamment à la vente d’un lot de bureaux strasbourgeois détenus depuis plus de 20 ans. Fin septembre, la SCPI disposait donc encore d’un solde à investir de 1,1 M€.

En situation de surinvestissement depuis novembre

Début novembre, elle était en revanche de nouveau en situation de surinvestissement, suite à l’acquisition de la tour Prisma par AEW-Ciloger pour le compte de plusieurs de ses véhicules sous gestion – dont Immo Diversification-. La quote-part de Fructirégions Europe étant, sur cette opération à 218 M€, de 9% (soit 19,6 M€), la SCPI se retrouve donc mécaniquement débitrice depuis lors de quelque 18,5 M€… Une somme que la collecte à venir, via l’augmentation de capital, permettra de couvrir plus que largement. Fructirégions Europe, qui capitalisait 265 M€ fin septembre, a par ailleurs très significativement fait progresser son taux d’occupation financier (TOF) sur le dernier trimestre, celui-ci passant de 89,89% fin juin à 93,38% fin septembre. La SCPI, qui affichait un taux de rendement de 4,80% en 2017, annonce un objectif de 4,66% sur 2018.

Frédéric Tixier


A propos d’AEW Ciloger(i)

AEW Ciloger est une filiale d’AEW SA. Les actionnaires d’AEW SA sont Natixis Global Asset Management et La Banque Postale. AEW Ciloger est la société de gestion responsable de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW en France. Elle dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds et de mandats pour le compte de clients institutionnels et de fonds destinés à la clientèle de particuliers. Au travers des fonds grand public, AEW Ciloger gère 22 SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et 2 OPCI grand public (organisme de placement collectif immobilier) représentant plus de 5,5 Md€d’actifs et accompagne 80 000 associés dans leurs investissements immobiliers. La société de gestion se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

A compter du 26 décembre prochain, la SCPI spécialiste de l’acquisition et de la revalorisation des commerces de centre-ville gérée par Sofidy entame une nouvelle augmentation de capital. Le prix de souscription, à 305 €, progresse de 5,17%.

Son credo : une augmentation régulière du prix de ses parts, plutôt qu’un gros dividende. Immorente 2, une SCPI à capital fixe spécialiste de l’acquisition et de la revalorisation des commerces de centre-ville gérée par Sofidy, vise en priorité la revalorisation, sur le long terme, de ses actifs sous gestion.

Privilégier les locaux déjà loués, à des niveaux inférieurs à ceux du marché

Une stratégie qui la conduit notamment à privilégier l’acquisition de locaux déjà loués, et à des loyers « égaux ou de préférence inférieurs aux valeurs locatives du marché », comme le précise la plaquette commerciale. En contrepartie de ce faible rendement initial, la SCPI enregistre une revalorisation de ses actifs, une fois ceux-ci reloués – avec ou sans transformation – à des niveaux de loyers plus élevés. Immorente 2 privilégie de ce fait la qualité des emplacements en centre-ville, et dope l’ensemble de sa performance grâce à l’utilisation systématique de l’effet de levier de l’emprunt depuis sa création. La politique de rémunération des actionnaires est à l’image de celle de la SCPI : peu de rendement (2,98% l’an dernier), mais une revalorisation systématique du prix de souscription (+5,45% en 2017), lors d’augmentations de capital menées sur la base d’une fréquence annuelle.

Prix de souscription réhaussé de 5,17%

La dernière opération remonte à avril dernier, date à laquelle la SCPI avait prorogé l’augmentation de capital entamée en septembre 2017. Le millésime 2018 aura un peu tardé à venir, puisqu’Immorente 2 vient juste d’annoncer l’ouverture d’une nouvelle augmentation de capital, à compter du 26 décembre prochain. Un retard dont ne devraient pas se plaindre les actionnaires, puisque la SCPI, qui vise une collecte de 17,5 M€ (contre 15 M€ en 2017), envisage une nouvelle fois une revalorisation importante : +5,17%. Le prix de souscription, fixé à 290 € depuis septembre 2017, passe ainsi à 305 € (dont 200 € de prime d’émission). Le minimum de souscription est de 100 parts pour tout nouvel associé, et le délai de jouissance des nouvelles parts est fixé au 1er jour du 3mois suivant celui de la souscription. L’opération, sauf cas de clôture anticipée, devrait s’achever le 13 décembre 2019.

Rentabilité toujours au rendez-vous

La SCPI prévoit en outre le versement d’un dividende 2018 d’un même montant nominal que l’an dernier (8,40 € par part), soit un taux de distribution en légère baisse (environ 2,90%). La performance « globale » – rendement plus revalorisation des parts – des actionnaires d’Immorente 2 entre deux augmentations de capital annuelles s’établit donc elle aussi en léger retrait par rapport à 2017 (8,07% vs 8,43%¹), tout en restant très confortable. La SCPI affiche de fait des ratios d’exploitation d’excellente tenue : les acquisitions réalisées en 2018 (9,4 M€ fin septembre) ressortent à un taux de rentabilité moyen de 4,22% (en progression sur l’année); le taux d’occupation financier s’est amélioré sur l’exercice en cours (98,03% fin septembre 2018, contre 96,67% fin 2017) ; et Immorente 2 a une nouvelle fois réduit son taux d’endettement (37,89% fin septembre, vs 34,66% fin 2017) et le taux moyen de ses emprunts (2,28% vs 2,43%)…

Frédéric Tixier


A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 4,5 milliards d’eurosconstitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Calcul associant le taux de distribution annuel et la revalorisation de la part entre deux augmentations de capital. En réalité, la performance globale au titre d’un exercice calendaire est inférieure (5,93% en 2017, en ajoutant 2,98% de rendement [DVM] et 2,95% de variation du prix moyen de la part [VPM]).