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Berger & Associés : « nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité… »

Sébastien Bareau interroge Sabine Tellier, associée du cabinet Berger & Associés, à Paris. Positionné sur le segment du family office, l’immobilier entre souvent dans les solutions préconisées. Mais les SCPI ne semblent pas le véhicule préféré des gestionnaires…

Quel est l’historique du cabinet Berger & Associés et son encours sous gestion actuel ?

Sabine Tellier – Le cabinet Berger & Associés a été créé en 2013 par Fabien Berger. Les autres associés, tous issus du monde de l’assurance – nous avons tous travaillé chez le même assureur -, l’ont rejoint au fur et à mesure. Pour y développer, ensemble, une clientèle de family office. Notre encours global est de 65 millions d’euros, dont une vingtaine sous forme d’encours conseillés.

Quelles typologies de produits préconisez-vous ?

Sabine Tellier – Nos préconisations résultent exclusivement des études patrimoniales que nous réalisons, systématiquement, pour nos clients. Lorsque nous proposons des solutions d’assurance-vie, ou de capitalisation, nous exploitons l’ensemble des possibilités offertes par ces outils patrimoniaux. Ils permettent de répondre subtilement aux besoins juridiques et fiscaux spécifiques à chaque client. Tels que par exemple démembrement, compléments de revenus, adossement, co-souscription. Ou gestion des spécificités liées aux bénéficiaires. Autre illustration de notre méthode basée sur l’étude amont des besoins : depuis la loi PACTE, et notamment la création du PER, nous développons significativement les études retraites pour notre clientèle de médecins et chirurgiens. Afin d’analyser la pertinence de transférer, ou non, l’épargne de leurs anciens contrats sur cette nouvelle enveloppe retraite.

Y a-t-il des produits « tabous » ?

Sabine Tellier – Les produits vers lesquels nous n’irons pas sont ceux que l’on peut qualifier d’exotiques. Et qui ne sont pas validés par l’AMF ou l’autorité réglementaire concernée. Nous sommes par ailleurs très prudents quand nous sommes confrontés à des offres qui promettent des rendements très élevés mais sans risque…

Préconisez-vous un peu d’immobilier ?

Sabine Tellier – Bien entendu. Nous utilisons l’immobilier de plusieurs manières. Tout d’abord, l’immobilier peut entrer au sein d’un outil tel que l’assurance-vie. Lorsqu’un client présente un profil prudent ou équilibré, nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité. Ces supports immobiliers représentent alors une grande partie de la poche unité de compte des contrats. Si nos clients sont disposés à accepter la volatilité des marchés actions, prêts à prendre plus de risques pour gagner en performance, les foncières cotées trouvent alors pleinement leur place dans nos allocations d’actifs. Et ce d’autant plus que leur régime d’exonération au titre de l’IFI est un point important de la réflexion globale. Une quote-part raisonnée de foncières cotées peut également entrer dans les portefeuilles de profils prudents ou équilibrés. A condition de bien adapter le pourcentage de risque à leur horizon de placement.

Quid de l’immobilier en direct ?

Sabine Tellier – Notre approche de l’immobilier direct, assorti ou non d’une fiscalité particulière, passe aussi généralement par un recours à l’endettement. Les attentes de nos clients, et notre goût pour les actifs de qualité, nous conduisent à privilégier certains types d’opérations. Telles que les possibilités offertes par les monuments historiques ou par les biens relevant du régime Malraux. Ainsi que les opérations utilisant le mécanisme des déficits fonciers. Nous encourageons également des solutions en meublé dans diverses occurrences. En revanche, l’immobilier collectif, tel qu’il est massivement proposé au travers des SCPI, ne correspond pas nécessairement aux besoins de notre clientèle. Nous le proposons donc marginalement.

Quelle serait la composition d’un portefeuille type pour un client lambda ?

Sabine Tellier – Il faut bien évidemment traiter à part la partie défiscalisation immobilière. Dans ce type d’opération, il n’y a évidemment pas de règle définitive. La réponse dépend toujours du besoin patrimonial du client, compte-tenu des contraintes qui lui sont propres. Dans nos allocations d’actifs en assurance, ou de manière plus globale, les proportions sont variables. Elles dépendent du profil de risque de nos clients. Et peuvent aller de 7% à 10% pour les SCI, et de 10% à 15% pour les foncières cotées. Une fois encore, tout dépend du profil de risque de chaque client associé à son horizon de placement.

Sébastien Bareau

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Comment bien utiliser la pierre papier

Après avoir assuré leur épargne de précaution, les particuliers ont surtout deux objectifs quand ils font des placements :

– percevoir maintenant des revenus complémentaires,

– ou améliorer leur future retraite.

Selon l’objectif poursuivi, voici 7 façons de bien utiliser la pierre papier.

Les SCPI, les OPCI, les Foncières cotées en Bourse ou les OPCVM immobiliers sont tous des placements immobiliers facilement abordables. Mais comment choisir ? De plus, vaut-il mieux acheter comptant ou à crédit, directement ou en passant par un contrat d’assurance-vie ? Ces questions se ramènent toutes à une seule : comment bien utiliser la pierre-papier ?

Les 7  façons de bien utiliser la pierre papier

  1. Les SCPI “immobilier d’entreprise” pour le revenu
  2. Les SIIC et les OPCVM immobiliers. pour le revenu
  3. Les SCPI à crédit pour constituer un capital
  4. Les SCPI en démembrement pour accélérer la constitution d’un capital
  5. Les OPCI, pour épargner régulièrement
  6. Les SIIC et les OPCVM immobiliers, pour une belle performance
  7. L’assurance-vie pour la simplicité

Une question d’objectif

Percevoir des revenus et se constituer un capital sont des objectifs bien différents.

L’objectif dépend de la situation personnelle. Percevoir des revenus permettant d’améliorer son train de vie ? Il faut déjà disposer d’une certaine somme. Constituer un capital pour améliorer sa future retraite ? Mieux vaut pouvoir mettre régulièrement de l’argent de côté le plus tôt possible.

Pour des revenus complémentaires, les investisseurs privilégient généralement les placements distribuant des revenus élevés. Pour se constituer un capital, les investissements générateurs de plus-values à long terme sont mieux adaptés.

La sécurité est aussi un critère important. Il est important de préserver le pouvoir d’achat de son capital en évitant les risques excessifs. L’immobilier est notamment apprécié pour sa solidité. Les placements en pierre papier ont des avantages supplémentaires. En mutualisant les investissements entre un grand nombre d’associés, ces placements permettent d’investir dans un patrimoine immobilier bien mieux diversifié et plus performant. En outre, ces placements en pierre papier soulagent les épargnants de tous les soucis et corvées de la gestion locative.

Objectif n° 1. Augmenter ses revenus présents

Quels investissements réaliser pour se constituer les revenus complémentaires dont on a besoin ? C’est une question à laquelle sont confrontés beaucoup de gens disposant d’un capital à placer, notamment à la suite d’un événement professionnel ou familial, comme un divorce ou un licenciement, mais aussi dans une situation d’évolution de leur patrimoine, par exemple après la vente d’un bien immobilier, ou après un héritage.

Comment bien utiliser la pierre papier, 1 :

Les SCPI « immobilier d’entreprise » pour le revenu

Ces SCPI, parfois appelées « SCPI de rendement » procurent des revenus plus élevés que bien d’autres placements. Près de 5 % en 2019 !  Ce niveau est d’autant plus remarquable qu’il tient compte de tous les frais de gestion et s’entend net de charges et d’entretien, avant impôt.

En clair, pour obtenir un rendement comparable avec un bien immobilier locatif, avant impôts mais après déduction de tous les frais et charges d’entretien, il faudrait que sa rentabilité locative brute soit bien supérieure. Selon qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, la rentabilité locative brute devrait atteindre 5,6% à 6,4%. Un vrai défi dans le marché actuel…

Horizon de placement

Les SCPI dépendent aujourd’hui d’une régulation européenne commune à tous les fonds immobiliers s’adressant aux particuliers. Si cette question vous intéresse, voir Fonds d’investissement alternatif. En particulier, même si l’immobilier est un placement de long terme, et même s’il est par nature peu « liquide », des mécanismes sont prévus pour permettre la revente des parts. Les SCPI ont donc un bon niveau de disponibilité.

On gagnera  cependant à détenir les SCPI sur une bonne dizaine d’années, voire plus. En effet, comme pour tout placement immobilier, les frais au départ ne sont pas négligeables. De plus, commepour tout investissement dans l’économie réelle, il peut y avoir des événements conjoncturels provoquant une variation de la valeur du capital. L’intérêt des SCPI immobilier d’entreprise est qu’elles apportent un revenu qui, lui, est doté d’une forte stabilité.

Fiscalité

La fiscalité de l’immobilier s’applique aux SCPI. Les revenus, donc les loyers nets de tous frais et les plus-values distribuées, sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au revenu imposable pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

On peut recourir au régime du “micro-foncier” si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Cela correspond à un capital compris entre 200 000 et 300 000 euros selon la SCPI. Dans ce cas, on peut choisir pour un abattement forfaitaire de 30 %. Encore faut-il que l’investisseur n’ait pas d’autres revenus immobiliers.

Comment bien utiliser la pierre papier, 2 :

Les SIIC et les OPCVM immobiliers pour le revenu

Les Foncières cotées à la Bourse de Paris (les SIIC) distribuent habituellement des dividendes parmi les plus élevés. En effet, les SIIC ont un statut fiscal particulier. En échange, elles ont l’obligation de distribuer l’essentiel de leurs revenus locatifs et des plus-values qu’elles ont réalisé. Résultat, les 24 SIIC cotées à la Bourse de Paris distribuent des dividendes correspondant à un rendement moyen de 5,5% (niveau en décembre 2019).

Il est aussi possible d’obtenir ce rendement par le biais d’OPCVM immobiliers. Cela permet de bénéficier d’une mutualisation et d’une gestion professionnelle. De plus, cela présente une plus grande diversification. En effet ces fonds investissent non seulement dans les SIIC françaises, mais aussi dans leurs équivalentes européennes. (Un statut de type SIIC existe dans la plupart des pays pour les sociétés cotées purement immobilières).

Concrètement, ces fonds sont souvent déclinés en deux versions. La première distribue les dividendes reçus (part D), la seconde capitalise ces revenus pour augmenter la valeur (part C).

Il faut évidemment  choisir la part D quand on recherche du revenu.

Sauf si l’on veut moduler soi-même les versements reçus ! On privilégie alors la part C, pour revendre un montant déterminé aux dates que l’on choisit. On peut ainsi retirer plus de revenus qu’il n’y a de dividendes, quitte à consommer progressivement son capital. Cette solution permet d’adapter le placement à sa situation personnelle,

Horizon de placement

À la différence de l’immobilier dont la vente requiert un délai, la Bourse offre une liquidité parfaite. Les actions de SIIC sont cotées tous les jours, permettant une vente quasi-instantanée. En revanche, cette cotation en Bourse s’accompagne aussi de fluctuations parfois importantes, à la hausse comme à la baisse.

Il faut savoir que sur des périodes courtes, de quelques mois à deux ou trois ans, le SIIC sont très dépendantes des aléas de la Bourse. En revanche dès que l’on passe cinq ou sept ans, leurs performances sont comparables ou légèrement supérieures à celles d’un placement immobilier.

On gagnera donc à détenir les SIIC ou OPCVM immobiliers sur longue période.

Fiscalité

Les SIIC sont exonérées d’impôt sur les bénéfices. En contrepartie de cet avantage, elles doivent distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirées de leur activité (essentiellement des loyers) et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. C’est pourquoi elles offrent un rendement particulièrement élevé.

Depuis 2018, les épargnants ont le choix du traitement fiscal de leurs revenus financiers, soit en optant pour le nouveau prélèvement fiscal unique (PFU) de 30%, soit en demandant à conserver la taxation au régime antérieur. Les dividendes sont alors soumis à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%.

À noter, on ne peut pas acheter des SIIC ou OPCVM immobiliers dans le cadre d’un Plan d’Epargne en Actions. (Les intelligents ou chanceux qui en avaient mis dans leur PEA avant le 21 octobre 2011 doivent surtout les conserver !)

À noter également que les SIIC sont le seul investissement immobilier non soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Objectif n° 2. Compléter sa retraite future

Dans une optique de préparation de la retraite, la solution évidente consiste à mettre de l’argent de côté régulièrement. L’objectif est de convertir en revenus complémentaires le patrimoine qui aura été bâti au fil des décennies.

Il y a deux manières de procéder.

Soit on épargne régulièrement pour acquérir progressivement un patrimoine.

Soit on a recours à l’emprunt. Dans ce cas, le remboursement des mensualités constituera une épargne « forcée ». Exactement comme dans le cas de l’achat de sa résidence principale.

Comment bien utiliser la pierre papier, 3 :

Les SCPI à crédit pour constituer un capital

L’immobilier reste la voie royale pour se constituer un patrimoine à crédit. C’est vrai pour l’investissement locatif en direct, et c’est aussi possible avec les SCPI. Le principe consiste à bénéficier d’un effet de levier grâce à une rentabilité locative supérieure au coût des intérêts d’emprunt. Cette méthode est appropriée pour l’investissement immobilier via des SCPI, dont le rendement moyen est proche de 5 %. Actuellement, on peut emprunter à des taux autour de 1,8% à 2% sur des durées de quinze à vingt ans. Grâce au remboursement des mensualités, on se constitue un patrimoine qui générera des revenus complémentaires pour la retraite.

Horizon de placement

Un investissement en SCPI à crédit doit s’envisager au moins sur la durée du prêt. Pendant cette période, la priorité de l’investisseur n’est pas la liquidité, mais bien la solidité et la régularité des revenus pour alléger les remboursements du crédit.

Au moment d’emprunter, on ne doit pas oublier de conserver une marge de manoeuvre pour pouvoir payer les mensualités.

Fiscalité

Un atout de l’investissement en SCPI à crédit est de réduire l’imposition des revenus fonciers les premières années.  C’est l’avantage de la fiscalité immobilière. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers financés par votre prêt. Or, les intérêts représentent une part importante de chaque mensualité pendant les premières années de remboursement.

Comment bien utiliser la pierre papier, 4 :

Les SCPI en démembrement de propriété pour accélérer la constitution d’un capital

Acheter à crédit des parts de SCPI en démembrement de propriété permet d’accélérer la constitution de son capital..

Le principe de cette stratégie repose sur le « démembrement de propriété », bien connu des professionnels mais pas évident pour les néophytes. Selon le Code civil en vigueur depuis 1804, les biens se décomposent en deux parts. D’un côté l’usufruit, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété ». De l’autre la « nue-propriété », le droit de propriété seul, sans l’usage du bien. Le “démembrement” permet de dissocier la nue-propriété d’un bien immobilier et son usufruit.

Concrètement, le souscripteur ne perçoit pas les revenus de ses SCPI pendant la durée du démembrement (5 à 15 ans). Il bénéficie en contrepartie d’une décote sur son prix d’achat des parts.

A l’issue de la période de démembrement temporaire, le souscripteur percevra l’intégralité des revenus de ses SCPI. La décote initiale sera aussi effacée, et il pourra revendre ses parts au même prix que n’importe quel associé.

C’est clairement une façon de valoriser son investissement. Lors de l’achat des parts de la SCPI, la décote varie selon le manque à gagner en revenus pendant la durée du démembrement. Avec une décote initiale qui peut varier d’environ 20% à 40%, le souscripteur peut acheter davantage de parts de SCPI ! Et se constituer à terme des revenus plus importants.

On peut acheter de la nue-propriété parce que certains investisseurs recherchent de l’usufruit. Ils sont prêts à échanger du capital contre des revenus (l’usufruit) pendant une période déterminée. Le prix pour eux de l’usufruit est la “décote” de celui qui achète la nue-propriété. Ils obtiennent donc un revenu très élevé, mais pendant une période définie à l’avance (usufruit temporaire). Ce sont généralement des compagnies d’assurances ou des caisses de retraite. 

Horizon de placement

Attention, il faut pouvoir conserver les parts de la SCPI au moins jusqu’à la fin de la période de démembrement temporaire.

Après la période de démembrement (de 5 à 15 ans), on peut revendre les parts de SCPI…ou conserver !

Fiscalité

Avec l’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété, les souscripteurs ne perçoivent pas les revenus. Ils n’ont donc aucune imposition sur les revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement.

Cerise sur le gâteau pour les contribuables soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui paie l’IFI éventuel, tandis que le nu-propriétaires en est exonéré.

Comment bien utiliser la pierre papier, 5 :

Les OPCI pour épargner régulièrement

L’achat d’actions d’OPCI est une approche différente pour se constituer progressivement un capital.

L’OPCI en effet est constitué pour 60 % environ d’immeubles, et pour 40 % de placements financiers. Les placements financiers vont des simples liquidités aux actions de SIIC.

Ce n’est donc pas un investissement immobilier pur. Toute l’idée est celle d’un placement majoritairement immobilier avec une diversification vers la finance. Comme la Bourse et l’immobilier n’avancent pas toujours au même rythme, on s’attend à une meilleure stabilité dans la durée qu’avec seulement de l’immobilier ou seulement de la Bourse.

L’OPCI est donc adapté à un effort régulier d’épargne. Si l’on procède par exemple par virement mensuel, c’est tout aussi efficace que l’emprunt pour réussir à épargner.

Horizon de placement

Du fait de sa proportion importante de placements financiers, l’OPCI bénéficie d’une excellente liquidité. Ce n’en est pas moins un investissement de long terme, pour la constitution d’un patrimoine au long des années.

Dans la pratique la plus courante, les OPCI sont achetés au travers de contrats d’assurance-vie. L’intérêt est le même pour une épargne régulière. La liquidité est alors celle de l’assurance-vie : on dispose automatiquement de ses fonds après un délai de quelques semaines.

Fiscalité

Pour l’impôt sur le revenu, les OPCI sont traités comme des placements financiers. Ils bénéficient par conséquent du taux unique à 30 %.

C’est bien entendu la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique si l’on est passé par un contrat.

Comment bien utiliser la pierre papier, 6 :

Les SIIC et les OPCVM immobiliers pour une belle performance

Attention, âmes sensibles s’abstenir !

La méthode dont nous allons parler maintenant est terriblement efficace. Mais elle demande une certaine dose de courage.

Dans l’article L’art de la performance, Guy Marty a montré cette technique toute simple. Il l’a illustrée avec la période 2007-2017, au cours de laquelle la Bourse a globalement fait du sur-place. (L’indice CAC est enfin revenu fin 2017 à son niveau de 2007 …). On pouvait doubler sa mise avec les SIIC !

C’est facile à comprendre, compte tenu du comportement des SIIC :

  • à court terme, elles suivent les aléas de la Bourse ;
  • à long terme, elles retrouvent les performances de l’immobilier, et même un peu mieux encore.

Par conséquent, il suffit d’investir régulièrement le même montant annuel, trimestriel ou mensuel :

  • on profite des petits ou grands chocs de la Bourse. (Comme on met toujours un montant identique, on achète plus quand la Bourse baisse, et on achète moins quand elle monte);
  • et si l’on aligne les mois et les années, la tendance haussière à long terme fait le reste.

Seul bémol : tout le monde ne garde pas la tête froide quand çà baisse ! Mais si l’on se sent capable de patience et d’insensibilité aux “news”, le résultat dépasse bien des espérances.

Bien entendu, on peut utiliser cette technique avec les OPCVM immobiliers, ce qui évite le choix délicat entre plusieurs SIIC.

De plus, le réinvestissent du dividende ajoute à l’efficacité : on choisira la part C.

Horizon de placement

Là, on se situe doublement dans le long terme.

D’abord parce que cette technique gagne en efficacité si on la poursuit plusieurs années de suite.

Ensuite parce que le capital est encore plus valorisé si l’on est un à moment relativement favorable en Bourse. Ainsi, sur la période 2007 – 2017, il valait mieux attendre au moins l’année 2015.

Fiscalité

La fiscalité des valeurs mobilières s’applique. Donc l’impôt forfaitaire unique à 30 %. À noter que les SIIC sont le seul investissement immobilier non soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Comment bien utiliser la pierre papier 7 :

L’assurance-vie pour la simplicité

Appréciée des épargnants pour sa solidité et ses exonérations de droits de succession, l’assurance-vie demeure le placement favori des Français.

Jusqu’il y a peu, l’essentiel des contrats étaient ce que l’on appelle des contrats “en euros”. Ce type d’assurance-vie fonctionne très simplement. L’assureur reçoit les “primes”, s’occupe de tout, et verse un rendement sur le contrat de l’assuré. Ces dernières années le rendement a fortement diminué, dans le sillage de la baisse générale des taux d’intérêt.

Les contrats d’assurance-vie “en euros” sont donc à classer dans l’épargne de précaution. Ils apportent de la sécurité, mais c’est ailleurs qu’il faut chercher de la rentabilité.

C’est la raison pour laquelle les contrats d’assurance-vie “en unités de compte” sont de plus en plus diffusés. Dans ces contrats, le souscripteur choisit lui-même les placements qu’il veut faire. Il espère donc une rentabilité plus élevée, mais il assume ses choix.

Pourquoi ne pas acheter de la pierre papier au travers d’un contrat d’assurance-vie ? Nombre de SCPI, la plupart des OPCI, bien des OPCVM immobiliers peuvent constituer des unités de compte. (Ce n’est pas systématique. Les compagnies d’assurances décident quelles unités de compte elles mettent dans les contrats qu’elles proposent à leurs assurés).

Des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont également proposées comme unités de compte par les compagnies d’assurance. Ces SCI peuvent être composées de toutes sortes d’investissements immobiliers, tels que des biens immobiliers en direct, des parts de SCPI ou d’OPCI, ou encore d’autres fonds immobiliers. On est ici à la frontière de la pierre papier. En particulier les performances ne sont pas diffusées publiquement.

Horizon de placement

Acheter de la pierre papier au travers d’un contrat d’assurance-vie évite tout problème de liquidité. La compagnie d’assurance garantit la liquidité, et rembourse dans un délai de quelques semaines.

Mais il faut prévoir un minimum de huit ans pour bénéficier normalement de l’abri fiscal de l’assurance-vie. Mais la constitution d’un capital demande plus d’années !

L’achat de SCPI ou d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, en épargne régulière, est une bonne façon d’épargner régulièrement.

Une bonne solution aussi est l’achat d’OPCVM immobiliers, toujours dans le cas d’une épargne régulière. On revient ici à la technique intrépide (n°6). Mais le choix entre le direct et le contrat en unités de compte dépend de deux facteurs :

  • la fiscalité de l’assurance-vie, plus favorable
  • les frais normaux du contrat, plus élevés que dans le cas d’un achat direct.

Fiscalité

En achetant des SCPI, des OPCI ou des OPCVM immobiliers dans le cadre de l’assurance-vie, on échappe aussi provisoirement à la fiscalité. Ni impôt sur les revenus, ni impôt sur les plus-values, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.

Jean-Marc Coly, Amundi Immobilier : « Nous avons décidé de retenir une approche "maximaliste" »...

Jean-Marc COLY
Amundi Immobilier

Tangram, une nouvelle UC 100% immobilier

Amundi Immobilier vient de lancer une nouvelle unité de compte à dominante immobilière dédiée aux contrats d’assurance-vie. Cette alternative aux fonds en euros, qui vise un rendement annualisé de 4% en 2019, n’est pour l’instant disponible que chez Predica.

Performance « durable et raisonnable », liquidité, diversification sur tout type d’actifs immobiliers français et européens… C’est, en résumé, les trois principaux atouts qu’Amundi Immobilier estime pouvoir offrir aux souscripteurs de son nouveau véhicule immobilier dédié à l’assurance-vie : Tangram.

Tangram : un véhicule immobilier de multigestion dédié à l’assurance-vie

Tangram, constituée sous la forme d’une société civile à capital variable, ne peut en effet n’être souscrite qu’au travers d’un contrat d’assurance-vie. Cette nouvelle unité de compte à dominante immobilière comparable, dans l’esprit, à des supports existants tels que la SCI Capimmo (chez Primonial) ou LF Multimmo (à la Française REIM), est disponible depuis début septembre dans l’ensemble des contrats d’assurance-vie et de capitalisation assurés par Predica, la filiale de Crédit Agricole Assurances. Des discussions avec d’autres assureurs sont déjà en cours, notamment avec Generali. Mais le référencement de Tangram devrait, à terme, se limiter à un nombre restreint de compagnies d’assurance. « Cinq, au maximum », dévoilait d’ailleurs Vincent Roynel, responsable commercial CGP chez CPR Asset Management, lors d’une conférence dédiée au lancement de cette nouvelle offre sur le salon Patrimonia 2019.

Tangram : un véhicule de multigestion diversifié dans tout type d’actifs immobiliers

Tangram, qui dispose dès sa création de plus de 240 M€ d’encours, joue clairement la carte de la multigestion et de la diversification. Le cœur du portefeuille sera constitué d’actifs immobiliers d’entreprise « prime » non cotés, principalement des bureaux à l’échelle européenne. Fidèle à sa stratégie core/core +, visant à assurer une performance stable sur la durée, Amundi Immobilier va s’appuyer sur les véhicules du groupe (SCPI et autres FIA immobiliers) pour le composer. Mais pas seulement : Tangram a également vocation à investir dans des SCPI gérées par d’autres sociétés de gestion. Aux côtés des SCPI du groupe (Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo) figureront donc des produits pilotés par AEW Ciloger (Fructipierre, Laffitte Pierre), Immovalor Gestion (Allianz Pierre) ou BNP REIM (Accès Valeur Pierre, France Investipierre, ou Pierre Sélection). A terme, Amundi Immobilier envisage d’ajouter à ces véhicules gérés par des acteurs « installés » des produits plus récents et positionnés sur d’autres classes d’actifs que celle des bureaux.

Tangram : ouverture sur les fonds immobiliers commercialisés en Europe

Outre les SCPI, Tangram s’intéressera à d’autres formes de fonds ouverts commercialisés en Europe. Amundi Immobilier s’appuiera pour ce faire sur les compétences d’une équipe basée en Italie, et spécialisée dans l’analyse et la sélection de fonds immobiliers pan-européens. Le gestionnaire va également ouvrir le portefeuille de Tangram à des véhicules cotés. Aux côtés d’une sélection de foncières européennes devraient également figurer des ETF[1], exposés à des indices immobiliers internationaux. Là encore, Tangram mettra à profit l’expertise du groupe Amundi sur ce type de véhicules[2] qui serviront, notamment, à assurer la liquidité du support. Enfin, pour doper la performance de la SCCV[3], Amundi Immobilier ajoutera des actifs immobiliers spécifiques, détenus directement ou indirectement. Tangram participera en effet à des club deals aux côtés d’autres investisseurs, ou investira en direct sur des immeubles. Elle est déjà d’ailleurs partie prenante d’un premier club deal constitué autour de la Tour Majunga, un immeuble de 67 036 m² de bureaux situé à Puteaux.

Tangram : un rendement cible de 4% en 2019

Le portefeuille de Tangram est actuellement composé à 88% de SCPI et d’immobilier en direct ou de club deals pour le solde. A l’horizon de 5 ans, elle vise une allocation en SCPI autour de 43%, en FIA immobiliers autres que SCPI autour de 22%, en immobilier direct ou sous forme de club deals à hauteur de 20%, et en ETF et liquidités pour le solde (autour de 15%). Le véhicule, qui mettra en œuvre une politique respectueuse des critères ESG[4], sera également doté d’un conseil de surveillance auquel participeront notamment les assureurs distributeurs de l’unité de compte. Parmi les principes déjà arrêtés, la limitation à 50% du portefeuille de la part des fonds ouverts gérés par Amundi Immobilier. Tangram, dont la valorisation sera hebdomadaire, pourra utiliser l’effet de levier de l’endettement jusqu’à 30 à 40% de la valeur de ses actifs. Le rendement cible est fixé à 4% en 2019, sans engagement contractuel, pour une durée de placement recommandée de 8 ans. Quant aux droits d’entrée, équivalents à 2% de la valeur liquidative, ils bénéficient d’un « discount » durant la 1ère tranche de commercialisation qui doit s’achever le 31 décembre prochain : un tarif « préférentiel » réduit à 0,5%…

Frédéric Tixier


A propos d’Amundi Immobilier(i)

Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi (N°1 de l’asset management en Europe et dans le top 10 mondial, est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 31 Mds d’euros sous gestion, elle est n°1 en France en collecte et en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles, …).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Les ETF, pour Exchange Traded Fund, sont des fonds indiciels cotés en Bourse.
[2] Amundi gérait un encours en ETF de 47,8 Md€ au 30 juin 2019, le positionnant au 4e rang européen sur ce type de support.
[3] Société civile à capital variable.
[4] ESG, pour environnement, social, gouvernance.

Placement : 25 ans de performances

Actions, immobilier, assurance-vie, or : quelles ont été les performances au cours des 25 dernières années ?
Sur vingt-cinq ans l’assurance-vie en euros a assuré, les SCPI ont affiché une performance robuste, les actions ont été performantes…et le logement est arrivé en tête.
L’or, imprévisible comme toujours, a eu des langueurs puis une remontée brillante au point de dépasser le CAC 40 sur les 25 ans. À l’inverse des actions il ne distribue pas de revenus : dividendes réinvestis, les actions font mieux que le métal jaune.
Mais le long terme est parfois long ! À chaque instant l’actualité fait passer au second plan les performances de longue période. Les performances sur cinq ou dix ans dominent la vision des placements.

Il faut savoir aller contre le vent. La première édition du salon Patrimonia s’est tenue en mai 1994, dans un contexte de crise économique, financière, immobilière. Dans un contexte également très difficile pour les métiers du Conseil en Gestion de Patrimoine : quand les SICAV court terme rapportaient 10 %, à quoi pouvait encore servir un conseiller ? Crise de marchés, crise de métier.

Les taux d’intérêt, déjà

Depuis le début des années quatre-vingt-dix, le niveau des taux d’intérêt était une bénédiction pour les placements de court terme, mais était meurtrier pour l’économie française. Les économistes se succédaient dans les tribunes et les émissions de télévision pour annoncer leur baisse inévitable et … imminente. En mars 1994, patatras, les États-Unis dont les taux étaient bien plus bas les remontèrent brutalement. Adieu l’espoir !

La prix des obligations chuta, les actions aussi, et l’immobilier comprit que sa crise serait longue, ce qui libéra les baisses de prix. C’est dans une ambiance particulièrement morose et inquiète que s’ouvrit la première édition de Patrimonia, avec :

  • une certitude partagée, l’avenir n’a jamais été aussi incertain,
  • et une question dans tous les esprits, dans un telle configuration d’incertitude, sur fond de crise économique et immobilière grave, que recommander à nos clients ?

Ce n’est qu’en 1997 que les taux commencèrent enfin à baisser, en même temps que l’économie repartait et que la grande crise immobilière s’achevait.

En 1998, à la cinquième édition de Patrimonia, l’ambiance était aux marchés financiers :

  • La Bourse avait progressé de 32 % (le CAC 40 était passé de 2 268,22 début 1994 à 2 998,91 début 1998). La performance était de 50 % avec le réinvestissement du dividende dans le cadre d’un PEA, du fait des rendements élevés des actions sur la période (Les rendements montent quand les cours baissent…)
  • Le placement en obligations (OPCVM long terme) avait progressé de 20 %,
  • L’assurance-vie en euros offrait un rendement élevé, elle avait progressé de 27 %.

L’or avait perdu 23 %. Les logements à Paris avaient baissé de 6 %, mais leur orientation était à nouveau à la hausse. La liquidité des SCPI était enfin retrouvée, mais elles avaient perdu près de 33 % de leur valeur et une odeur de crise planait encore sur elles.

Les hauts et les bas de la Bourse

La Bourse monta, monta, soulevée par la bulle internet jusqu’à son plus haut historique de 6 944,77 le 4 septembre 2000. En tout juste cinq ans le CAC 40 avait donc été multiplié par quatre, depuis son plus bas à 1721, 14 en octobre 1995.

Puis la « bulle » éclata, et la Bourse bascula dans une baisse sévère : en un an à peine elle perdit près de 37 %, puis il y eut les terribles attentats du 11 septembre 2001. En mars 2003, quelques jours avant le déclenchement de la seconde guerre du Golfe, le CAC 40 toucha un nouveau bas historique, à 2 401,15, soit une baisse de près de 65 % depuis son plus haut deux ans et demi auparavant, et surtout, le même niveau que dix ans auparavant…

La dixième édition de Patrimonia, en octobre 2003, se déroula dans une ambiance très particulière. La crise du Golfe était terminée, mais laissait un malaise profond. La Bourse remontait, mais les esprits étaient encore paralysés par la douleur des pertes. L’or était inexistant : certes il remontait depuis le tournant des années deux mille, mais il était de 6 % inférieur à son niveau de 1994, et surtout à 30 % de son plus haut du début des années quatre-vingt, triste performance sur un quart de siècle.

L’assurance-vie en euros restait un refuge peu enthousiasmant, mais solide. Elle avait progressé de 29 % sur les cinq ans.

L’immobilier, en revanche, tirait magnifiquement son épingle du jeu.

  • Le logement venait de connaître cinq années de hausse très rapide, les banques prêtaient en allongeant les durées de crédit, la demande était forte pour l’accession comme pour l’investissement.
  • Les SCPI affichaient une belle reprise depuis leur plus bas cinq ans auparavant (+ 75 % si l’on considère à la fois l’évolution des valeurs de parts et les revenus) et leur collecte était soutenue.

Les Foncières cotées en Bourse venaient d’être dotées du statut SIIC, autrement dit de la transparence fiscale, et leurs cours montaient fortement : dividendes réinvestis, leur performance était de 74 % (les SIIC pouvaient alors entrer dans un PEA).

25 ans du CAC 40 – début 1994 à début 2019

performance cac 40 sur 25 ans placement pierrepapier

Performance placement : 25 ans du CAC 40 – début 1994 – début 2019

La grande crise de 2008

La Bourse aime surprendre. Après une reprise en 2003, elle grimpa de plus belle en alignant les années de hausse. Le CAC 40 toucha les 6 168,14 au tout début juin 2007, soit 157 % de hausse en un peu plus de quatre ans, depuis son plus pas de 2003.

Puis, en juillet 2007, il y eut un coup de tonnerre dans un ciel bleu– une grande banque suspendit bruyamment deux OPCVM – puis la France entière entendit parler des « subprime », puis la banque Lehmann Brothers fit faillite et le monde se paralysa. Au moment où s’ouvrit la quinzième édition de Patrimonia, en 2008, la Bourse venait de perdre plus de 35 % depuis son plus haut de 2007 et semblait glisser sur un toboggan. Surtout, l’économie mondiale était ébranlée, l’ambiance était à la fin du monde.

L’or, soudain, réapparaissait sur la scène. On s’aperçut que, sans que personne n’y ait prêté attention, il venait de progresser de 50 % en cinq ans.

Les Conseillers en gestion de patrimoine se trouvaient dans une position étrange : l’emprunt d’État, soleil du placement sans risque par rapport auquel toute les planètes financières et immobilières tournaient, était soudain sous haute suspicion. L’économie, les échanges internationaux, les entreprises, l’immobilier, rien ne semblait pouvoir échapper à la tempête. Que recommander aux clients quand la crise qui se profile sera peut-être de la même ampleur que la crise de 1929, et que personne ne peut dire si le monde va ou non vers le précipice ?

La vie continue

Ce ne fut pas la fin du monde. En France, une initiative permit de limiter la casse. Concoctée dans les tout derniers jours de décembre 2008, la loi Scellier pour encourager l’investissement locatif permit d’éviter un accident sur le marché du logement, avec une conséquence importante : du fait de la loi de « l’effet richesse » – quand les prix du logement baissent, la consommation aussi – notre pays ayant sauvé les prix du logement n’a pas eu la même chute de consommation que ses voisins.

Après que le CAC 40 soit redescendu jusqu’à 2 519,29 en mars 2009 (une performance inférieure à 1 % par an depuis 1994, soit en 15 ans, sans compter une baisse de 63 % depuis son plus haut de 2000, soit huit ans et demi auparavant), la Bourse soigna lentement ses plaies, puis le CAC 40 franchit à nouveau les 4 000 points au printemps 2011 (+ 37 % en deux ans).

Le logement – pression démographique aidant, avec le secours de taux de crédit à la baisse – resta dynamique.

Les SCPI affichèrent année après année des performances attractives, les premiers OPCI grand public furent lancés.

L’assurance-vie restait un incontournable patrimonial. Les rendements des fonds euros étaient à la baisse et, pour compenser la méfiance sur les taux d’intérêt, l’assurance-vie en unités de compte devenait une pratique plus généralisée (OPCVM, SCPI).

La vingtième édition de Patrimonia, en 2013, pouvait étonner. Ce salon qui avait vécu ses premières années sous les augures de la finance était devenu majoritairement immobilier. Question de proportion bien entendu, car il faut de tout dans un patrimoine. Mais les échanges des conseillers en gestion de patrimoine, comme leur activité, avaient désormais une pondération nettement plus immobilière que par le passé.

Investissement : nos belles années

Dans une situation économique et géopolitique demeurant complexe – mais a-t-on connu dans l’Histoire une seule époque sereine, où l’on n’avait aucune incertitude sur l’avenir ? – les années qui suivirent furent bénéfiques à l’ensemble des placements.

En 2018, lors de la vingt cinquième édition de Patrimonia (Patrimonia avait donc 24 ans…cela fait partie des étrangetés mathématiques de la vie courante, voir ci-dessous «  Nous avons raté l’an 2000 ! »), toutes les performances étaient au beau fixe sur les cinq dernières années :

  • Le CAC 40 était passé de 3 641,07 début 2013 à 5 312,56 début 2018
  • Les obligations avaient progressé à la faveur de la baisse des taux, ce qui avait bénéficié aussi à l’assurance-vie en euros, même si les rendements affichés étaient de moins en moins attrayants
  • Le logement à Paris n’avait cessé de voir ses prix monter
  • Les SCPI présentaient aussi de belles performances, et de concert avec les OPCI avaient passé en 2016 le cap de 10 milliards d’euros de collecte annuelle
  • Seul l’or semblait subir un éclipse, et encore, pas vraiment dramatique.

Investissements : où est l’avenir ?

Au moment où Patrimonia va fêter son 25ème anniversaire (vingt sixième édition, mathématiques obligent), les inconnues s’accumulent à l’horizon. Dans un contexte de miracles technologiques à chaque instant renouvelés, avec une conscience nouvelle des enjeux de l’environnement et du climat, sur fond de guerre commerciale à l’échelle du monde, les taux d’intérêt sont proches de zéro ou négatifs, les Bourses connaissent des hausses ou des baisses brutales d’un jour au suivant, et l’or redevient la vedette des media.

En se réunissant pour se rencontrer, échanger, partager leurs questions et leurs approches, les conseillers en gestion de patrimoine apportent une réponse à Paul Valéry qui s’inquiétait « d’une époque du monde où le monde va pensant et méditant de moins en moins ».


Nous avons raté l’an 2000 !

La question des dates et des anniversaires est vieille comme le monde…comme le monde occidental. Notre culture a refusé le « zéro » pendant très longtemps. Nous avons donc fait démarrer le calendrier à l’année « un ».

Prenons un bébé né le 1er janvier de l’an 1 après J.-C. En l’an 2 il avait 1 an, en l’an 3 il avait 2 ans, et ainsi de suite. Imaginons maintenant que cet enfant s’appelle Siècle. Siècle n’avait que 99 ans en l’an 100. Le deuxième siècle a donc commencé en 101. De même le troisième siècle en 201…cela signifie que le vingt et unième siècle – et troisième millénaire – a commencé en 2001…et non en 2000 !

Nous aurions donc dû faire des fêtes formidables le 31 décembre 2000, or nous les avions faites exactement un an auparavant !!! Stanley Kubrick, lui, en intitulant son film « 2001 Odyssée de l’espace » ne s’était pas trompé…

Toujours est-il que Patrimonia ayant été créé en 1994, aujourd’hui en 2019 il a 25 ans…pour sa 26ème édition puisque la première ne s’appelait pas la « zéro » mais bien entendu la première. Voilà, la logique est sauve.

Signalons un livre remarquable sur l’aventure mouvementée du zéro dans l’histoire : Zéro, la biographie d’une idée dangereuse Charles Seife, éditions Pluriel. Le premier chapitre de ce livre est le chapitre 0…

Faire plus simple pour attirer de nouvelles clientèles d’investisseurs… Le nouvel OPCI lancé par La Française REM se positionne comme une formule d’épargne immobilière définie comme plus lisible et plus accessible que ses concurrentes. En jouant sur trois leviers : une forte exposition aux actifs immobiliers (jusqu’à 85%) ; une fiscalité clairement identifiable (celle du Prélèvement Forfaitaire Unique, soit 30%) ; et un seuil d’entrée au plancher (100 € d’investissement minimum).

LF OPSIS Epargne Immobilière se distingue en effet de la plupart des OPCI aujourd’hui commercialisés par une plus forte exposition aux actifs immobiliers : 85% au maximum, contre 60% à 65% en moyenne pour la plupart des autres OPCI.

Jusqu’à 85 % d’actifs immobiliers en portefeuille

Il n’est toutefois pas le seul sur ce créneau, puisque l’un des autres OPCI commercialisés par La Française, LF Cerenicimo +, propose déjà lui aussi ce même niveau d’exposition (principalement sur le secteur des résidences gérées). Amundi Transition Immobilier, lancé en 2014, fait d’ailleurs encore « mieux », en offrant jusqu’à 95% d’exposition en actifs immobiliers non cotés. La poche immobilière de LF OPSIS Epargne Immobilière sera pour sa part composée d’actifs physiques (bureaux, commerces, locaux d’activités…) détenus directement ou indirectement, et de titres de foncières cotées, françaises et européennes, ces derniers ne pouvant dépasser 9% de la valeur des actifs sous gestion. La poche financière (10% au minimum) « contiendra des parts ou des actions d’OPCVM/FIA de droits français ou européens, des actions et obligations ainsi que des titres à sous-jacents immobiliers », précise La Française. Quant à la poche liquidité, elle sera au minimum de 5%

Accessible uniquement via un compte-titre

LF OPSIS Epargne Immobilière est par ailleurs, comme la grande majorité des OCPI destinés au grand public, constitué sous forme de SPPICAV. Mais, à la différence cette fois de la plupart de ses concurrents, il ne sera pas possible d’en acquérir via un contrat d’assurance-vie, mais uniquement via un compte-titre. Cette volontaire limitation présente deux avantages : elle permet à l’OPCI, non contraint aux exigences de liquidité imposées par les assureurs, de gérer plus librement sa poche immobilière (d’où la possibilité d’atteindre jusqu’à 85% de l’actif global) et elle rend plus lisible son régime fiscal. Souscrit en direct, l’OPCI entre en effet dans le champ d’application de la « flat tax ». Il bénéficie donc d’une taxation plafonnée à 30%, à la différence des SCPI dont le niveau d’imposition des revenus, taxés dans la catégorie des revenus fonciers, dépend du taux marginal d’imposition des souscripteurs. Enfin, LF OPSIS Epargne Immobilière joue également la carte de l’accessibilité : l’investissement minimum est fixé à 100 €, et les souscripteurs auront la possibilité d’opter pour des versements ponctuels ou réguliers. Ce nouvel OPCI devrait en outre bénéficier d’une large diffusion : il sera en effet a priori distribué à la fois via les réseaux de CGP, mais aussi certains réseaux bancaires, tout en étant référencé sur la plateforme digitale de La Française, Moniwan.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

patrimoniaA quelques jours du salon de la gestion de patrimoine indépendante Patrimonia qui se tient à Lyon les 26 et 27 septembre prochain, une étude (1) réalisée par les organisateurs du salon en partenariat avec Morningstar dresse un constat plus favorable pour les perspectives d’activité des conseillers en gestion de patrimoine.

Les CGP sont quatre fois plus nombreux que l’an dernier à escompter une année de croissance pour leur activité (39 % au lieu de 10 %). Ces professionnels de la gestion de patrimoine misent sur une baisse de l’aversion au risque de leurs clients pour se développer. Ils ne sont plus que 57 % contre les trois quarts à se convaincre que leurs clients seront méfiants et conservateurs dans leurs allocations d’actifs. Pour autant, dans un environnement qui demeure caractérisé par un manque de visibilité, les CGP privilégieront les solutions flexibles et adaptables. Dans ce contexte, ils misent sur un retour progressif vers les actions, soutenu par la création du PEA PME, que ce soit par la détention de titres vifs en direct, par des mandats de gestion ou par des fonds et des produits structurés. C’est l’investissement dans la pierre qui devrait faire les frais de la nouvelle donne. Mais si la part des CGP privilégiant l’immobilier en direct retombe de 17 à 14 %, il est remarquable de constater que la pierre-papier conserve dans ce nouvel environnement la même attractivité (19 % des CGP compte y avoir recours comme l’an dernier). D’autant que l’assurance-vie retrouve des couleurs. Plus encore que la hausse de la proportion des CGP qui pensent y avoir recours, c’est la part des contrats en unités de compte qui progresse. Ces dernières pouvant avoir comme supports l’ensemble des valeurs mobilières mais également les SCPI et de plus en plus les OPCI.

pierrepapier.fr

(1) Cette étude a été réalisée auprès de 400 conseillers en investissement financiers représentatifs du secteur du 2 juillet au 15 septembre 2013.

livretASelon les données publiées par l’Association française de l’assurance, l’assurance-vie a renoué avec une collecte nette positive (versements supérieurs aux retraits) en juillet, à hauteur de 1,9 milliard d’euros rompant avec la décollecte de juin.

Juillet est généralement un bon mois de collecte même si en 2012 l’assurance-vie avait connu en juillet une collecte nette de 100 millions d’euros. Depuis le début de l’année, la collecte nette s’établit à la fin juillet à 9,6 milliards d’euros.

Cette tendance et évidemment à relier avec l’annonce de la baisse du taux versé aux titulaires de livrets A qui est passé le 1er août de 1,75 à 1,25 %, tandis que les tensions sur les emprunts d’Etat favoriseront à terme la rémunération des contrats d’assurance-vie libellés en euros. En effet, la collecte du Livret A et du LDD ont été de 1,23 milliard d’euros au mois de juillet 2013, contre 2,56 milliards d’euros à la même période l’année passée. La baisse a été particulièrement forte pour le Livret A dont la collecte s’est élevée à 380 millions d’euros contre 2,12 milliards d’euros en juillet 2012.

Pierrepapier.fr

assurance-vieExclusivité

Un contrat d’assurance-vie qui a rapporté plus de 4 % en 2012, c’est possible grâce à la pierre-papier. Encore faut-il le trouver…

Le site pierrepapier.fr met en ligne le tableau le plus exhaustif jamais publié sur le référencement des SCPI dans les contrats d’assurances-vie. Il se distingue des sélections des « meilleurs contrats » disponibles chez les sites commerçants… qui les distribuent.

Quelles SCPI ? De quelle société de gestion ? Dans quel contrat d’assurance-vie ? créée par quelle compagnie d’assurance ? La réponse en un clic est disponible grâce à ce tableau interactif qui permet également de classer tous les contrats adossés à la pierre-papier par leur performance de l’année 2012.

Au total pierrepapier.fr permet de retrouver 34 SCPI sur les 85 SCPI investies et 1 SCPI de plus-value investie en habitation sur les deux de cette catégorie en immobilier d’entreprise existantes. On les retrouve dans les contrats de 17 compagnies d’assurances commercialisés  par 20 distributeurs, sans compter les conseillers en gestion de patrimoine.

C’est bien beau de vouloir loger une SCPI que l’on a sélectionné auparavant dans un contrat d’assurance-vie. Encore faut-il trouver la compagnie d’assurance, le contrat et son distributeur. Votre tâche sera grandement facilitée par les ressources de ce tableau des SCPI dans l’assurance-vie. Cet instrument vous permettra de juger par vous-même le coût de frottement de ce type de gestion. L’exonération fiscale a un coût. La comparaison des rendements des contrats et du taux de rémunération des parts des associés déjà disponible pour l’ensemble des SCPI permet de constater facilement que l’assureur n’est pas trop gourmand dans ses frais de gestion.

Toutes les données ont été puisées et vérifiées directement auprès des sociétés de gestion de SCPI et des compagnies d’assurance-vie.

Christophe Tricaud
Rédacteur en chef pierrepapier.fr
Avec Marie-Eloïse Gravier pour la collecte des données
et Didier Escudier pour le traitement graphique et les classements.

diagramme-hausseLe rendement des SCPI d’immobilier entreprise (5,25 % en moyenne en 2012) apparaît comme une alternative aux contrats en euros dont les rendements ont flanché ces dernières années avec la baisse des taux des emprunts d’Etat.

Face à l’inexorable baisse des rendements offerts par les fonds en euros des contrats d’assurance-vie – selon la FFSA le rendement moyen est tombé l’an dernier à 2,80 % contre 3 % en 2001 – la tentation est forte de se tourner vers les contrats en unité de compte. Mais rares sont les souscripteurs prêts à se lancer sur des supports évoluant au gré de l’humeur des marchés financiers. Fort heureusement, entre les deux, la pierre-papier avec des contrats ayant comme sous-jacents des SCPI viennent répondre à ces attentes de rendements décents sans avoir à affronter l’anxiété qui naît de la volatilité de la Bourse.

Les assureurs ont beaucoup enrichi leur offre de contrats en unités de compte, voir en euros, qui permettent d’investir dans le cadre fiscal attrayant de l’assurance-vie. C’est un moyen pour eux de lutter contre la décollecte qui est apparue dans le courant de l’année dernière. Ce canal de distribution s’est parallèlement imposé auprès des sociétés de gestion : il représente près de 10 à près de 30 % de la collecte pour certaines d’entre-elles. Le rendement des SCPI (5,25 % en moyenne 2012 pour les SCPI d’entreprise) supérieur de près de 300 points de base (3 %) à celui des obligations d’Etat françaises (OAT) à 10 ans (2,31 % le 8 juillet 2013), assis sur une classe d’actif bénéficiant d’un solide profil de risque apparaît comme la planche de salut pour les épargnants averses au risque. Et si dans les mois qui viennent les préconisations du rapport sur l’épargne Berger-Lefebvre conditionnant, au-delà d’une certaine taille des contrats, les avantages fiscaux de l’assurance-vie aux seuls contrats en unité de compte entraient en vigueur, ceux qui reposent sur la pierre-papier sont promis à un bel avenir.

Outre les avantages fiscaux, l’assurance-vie offre aux souscripteurs un avantage en matière de liquidité. Si aujourd’hui celle-ci ne pose pas de problème, nul ne peut la garantir dans le cas d’une crise aigüe. Les assureurs se souviennent d’ailleurs des pertes qu’ils ont subies dans ce cadre dans les années 90, avant que des mesures soient prises pour améliorer le marché secondaire des SCPI. C’est pourquoi plusieurs compagnies mettent des freins à l’investissement sur les SCPI détenues dans le cadre de l’assurance-vie. Cela va de l’obligation pour le souscripteur à limiter la part de sa souscription investie dans les SCPI, à des pénalités en cas de rachats ou d’arbitrages précoces. Des assureurs exigent parfois que le souscripteur répartisse son investissement sur plusieurs SCPI.

Par ailleurs, la détention de parts de SCPI dans le cadre de l’assurance-vie donne lieu à des adaptations selon les contrats. C’est ainsi que certaines souscriptions en unités de compte ne se font pas au prix de souscription payé par les investisseurs en direct de la SCPI, mais en référence à la valeur de réalisation. Des traitements distincts sont réservés sur les revenus des SCPI. L’assureur rétrocède rarement la totalité des revenus, qui sont parfois capitalisés ou réinvestis dans l’achat de nouvelles parts de la SCPI. Une lecture attentive des contrats s’impose, bien au-delà des frais de souscription !

L’acquisition de SCPI par le biais de l’assurance-vie conviendra donc aux épargnants soucieux de limiter leur impôt sur le revenu. Cette solution entre en concurrence avec d’autres possibilités d’optimisation, à commencer par le démembrement d’usufruit ou l’achat à crédit en vue de se constituer un capital. Il n’est bien sûr pas possible de les cumuler.

Christophe Tricaud
Rédacteur en chef – Pierrepapier.fr