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Résidentiel en Ile-de-France : une baisse des prix s’amorce pour les logements franciliens

La baisse des transactions sur l’immobilier résidentiel ancien en Ile-de-France est confirmée. Moins 12% en 2020, estiment les Notaires du Grand Paris. Et si les prix ont encore augmenté l’an dernier (de 6,1% à 7% selon le type de biens), un mouvement baissier amorcé dans Paris intra-muros au 4e trimestre pourrait se diffuser à l’ensemble de la région francilienne au 1e trimestre 2021…

2020 sera une « année résiliente pour l’immobilier résidentiel », estimaient déjà les Notaires de France dans une note de conjoncture publiée en décembre dernier. Les chiffres que viennent de dévoiler les Notaires du Grand Paris confirment cette analyse. En termes de transactions, l’immobilier résidentiel ancien francilien affiche certes un recul. Mais de seulement 12%, toutes catégories de biens confondues. C’est beaucoup moins, par exemple, que les marchés d’immobilier d’entreprise, en repli de 35% l’an dernier.

Repli des transactions en 2020, mais rebond au 4e trimestre

En outre, le marché semble s’être repris au 4e trimestre, avec un rebond de +4% par rapport au 4e trimestre 2019. « Le second confinement n’a pas empêché la transformation en vente des nombreux avant-contrats engrangés, en fin d’année », constatent les Notaires du Grand Paris. Les maisons individuelles, devenues l’actif star du « monde d’après », sont, effectivement, le segment le plus dynamique. Les ventes ont bondi de 8% au 4e trimestre. C’est en réalité la Grande Couronne (+13%) qui a tiré le marché. Et, preuve des nouvelles aspirations en termes de mode de vie des citadins, il est de plus en plus alimenté par des acquéreurs parisiens ou résidant en Petite Couronne. Sur l’année entière, le marché des appartements parisiens affiche d’ailleurs le recul le plus significatif, de -16%.

Les prix continuent de grimper… sauf à Paris

Résilient en termes de transactions, l’immobilier résidentiel en Ile-de-France termine en outre l’année sur une nouvelle progression en termes de prix. Le prix des appartements anciens, toutes zones confondues, a augmenté de 6,1% sur un an. Les maisons anciennes, de 7%. Au 4e trimestre, la hausse est toujours d’actualité. Mais tous les marchés n’évoluent pas au même rythme… « Dans Paris, les prix ont fait une pause du 3e au 4e trimestre », écrivent les Notaires du Grand Paris. Le prix moyen au mètre carré aurait atteint un point haut, selon eux, en novembre 2020 (10 850 €). En fin d’année, il s’établissait à 10 770 €. Des données confirmées par l’indice PARISSQM, avec un léger décalage en termes de valorisation.


Un ralentissement graduel qui pourrait s’étendre à l’ensemble de l’Ile-de-France

Cet indicateur en quasi temps réel confirme aussi les anticipations des notaires pour 2021. La baisse constatée par cet indicateur à fin février est en phase avec les avant-contrats, dans Paris, dont disposent les études notariales. Selon elles,  « le mouvement légèrement baissier se prolongerait début 2021 ». Pour glisser vers « un prix au mètre carré attendu à 10 600 € en avril 2021, en baisse de 0,4% en 3 mois ». Le prix moyen reviendrait ainsi à un niveau « quasiment identique (+0,8%) à la valeur d’avril 2020 (10 520 € le m²) », estiment les notaires. Ce « ralentissement graduel » serait aussi en passe de se généraliser à toute l’Ile-de-France. Avec des baisses comprises entre 0,5% (pour les appartements) et 1% (maisons) sur les trois premiers mois de l’année.

Quid de 2021 ?

Conséquence : la hausse annualisée des prix est appelée « à se modérer progressivement ». Dans le sillage du « mouvement de fond de ralentissement » de l’activité transactionnelle. Une manière polie d’annoncer de possibles baisses de prix à venir… Les Notaires du Grand Paris terminent néanmoins sur une note positive. En rappelant que sur ce marché « qui s’essouffle et se fragilise », des « facteurs de résistance demeurent pour notre région ». En citant les projets « structurants » du Grand Paris et des Jeux olympiques, qui portent en eux « un potentiel de développement régional puissant ».

Frédéric Tixier


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A propos des Notaires du Grand Paris(i)

Les Notaires du Grand Paris est la dénomination commune aux 5 Chambres départementales franciliennes de notaires. Au total, ce sont 3 000 notaires, 10 000 collaborateurs qui exercent au sein de 850 études sur les 8 départements d’Ile-de-France.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les marchés résidentiels ont plutôt bien résisté en 2020

Les projections établies par les Notaires de France anticipent un léger recul des transactions sur le marché des logements anciens. Mais confirment que les prix ont poursuivi leur progression en 2020. Notamment en régions…

« 2020, une année résiliente pour l’immobilier résidentiel », estiment les Notaires de France dans leur dernier bilan. Sur le front des transactions, le millésime sera certes en baisse par rapport à l’an dernier. La faute, évidemment, à la crise sanitaire.

Une baisse annuelle des volumes transactionnels comprise en 8% et 20%

Son impact se mesure toutefois davantage sur les volumes qu’en termes de tendance. « Le rebond de l’été n’a pas permis de combler le retard pris durant le 1er confinement », constatent les notaires. Mais il n’y a pas eu d’effondrement lors du second. « Le marché semble avoir assez bien résisté, en retrouvant une dynamique stable, à un haut niveau », estiment-ils. Fin septembre, le nombre de transactions sur un an glissant s’établissaient à 990 000. Soit une baisse de 5% sur un an. Les projections à fin décembre conduisent à deux hypothèses. Soit un maintien des volumes sur le rythme de fin 2019 : la baisse annuelle 2020 serait alors de l’ordre de 8%. Soit la poursuite des baisses constatées ces dernières semaines : le recul serait alors de 20%.

Des prix immobiliers toujours en hausse, notamment en régions

Les notaires restent néanmoins optimistes. Le marché est toujours drivé par les utilisateurs. Et reste « sain et solide ». Les prix, qui auraient pu suivre la courbe descendante des transactions, en témoignent. Au 3e trimestre, ils ont continué à progresser. De +0,7% pour les appartements anciens. Et de +0,3% pour les maisons. Les projections établies pour le 4e trimestre laissent présager la poursuite de la hausse. Elle serait plus prononcée en régions que sur l’Ile-de-France. De l’ordre de +7,1% en province pour les appartements. Et de 6,1% pour les maisons. Contre respectivement +6,1% et 5,8% en Ile-de-France. Un effet du besoin de « verdissement » exprimé par les Français depuis le 1er confinement ? Les chiffres ne permettent pas de confirmer cette volonté d’exode urbain.

Une hausse des prix plus sensible des maisons anciennes

Le seul élément tangible d’une évolution du marché se situe dans le regain d’intérêt pour les maisons anciennes. « Après 3 années où la hausse se situait autour de 2,5% par an, l’évolution des prix sur un an atteint +4,2% au 3e trimestre 2020 », observent les Notaires de France. A défaut d’espaces verts, les ménages semblent privilégier l’espace tout court. Ou moins de promiscuité avec leurs voisins immédiats. Car cette hausse des prix, pour le coup, serait encore plus sensible en Ile-de-France qu’en régions. Les projections du notariat estiment à +7,2% la hausse sur un an, à fin janvier 2021, du prix des maisons en Ile-de-France. Contre +6,7% en province.

Baisse du pouvoir d’achat immobilier

Corollaire de la hausse des prix, et de la crise économique, le pouvoir d’achat immobilier des Français est en baisse. Selon les Notaires de France, la surface finançable d’un appartement ancien, au niveau national, s’établit à 55 m² en 2020. Contre 56 m² fin 2019. Le recul est encore plus sensible pour les maisons anciennes. Le nombre de mètres carrés finançables baisse de 6%, à 148 m².

Frédéric Tixier


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A propos du Conseil supérieur du notariat(i)

Seul organe de la profession habilité à s’exprimer au nom de tous les notaires de France, le Conseil supérieur du notariat (CSN) est un établissement d’utilité publique. Clef de voûte de l’institution notariale, il représente la profession auprès des pouvoirs publics, détermine sa politique générale, contribue à son évolution et fournit des services collectifs aux notaires. Dans ses relations avec les pouvoirs publics, le CSN participe à la réflexion sur les évolutions du droit et donne son avis sur les projets de loi ou les textes réglementaires en préparation. Le Conseil supérieur du notariat comprend plus de 100 collaborateurs au service de la profession notariale.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société