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La dernière note de conjoncture des Notaires de France dresse un bilan positif de l’évolution, tant en volume qu’en prix, de l’immobilier ancien. Côté logements neufs, la tendance est nettement plus morose…

L’ancien va bien… Comme les Notaires de France l’anticipaient depuis plusieurs mois, la tendance au tassement des volumes de ventes de logements anciens s’est une nouvelle fois confirmée au 3trimestre 2018 – dernière donnée disponible -. Côté prix, comme le prévoyait également le site édité par le Conseil supérieur du notariat, l’accélération de la hausse est aussi au rendez-vous.

Près d’un million de transactions en 2018

Après un volume record enregistré en 2017 (960 000 transactions), les notaires estimaient qu’un sommet avait été atteint. Avec 957 000 transactions fin octobre, la prédiction reste d’actualité : toutes les études notariales constatant un léger tassement en fin d’année, il est « peu probable », parient les Notaires de France, que le seuil du million soit dépassé en 2018. A l’appui de cette hypothèse, ils rappellent que ces volumes, élevés en valeur absolue, sont en revanche, une fois rapportés au stock global de logements (35,4 millions au 1er janvier 2018, selon l’Insee), proportionnellement équivalent au chiffre constaté au début des années 2000 (environ 800 000 ventes).

Des prix toujours orientés à la hausse

« L’ensemble de ces données conduit à conclure que nous avons certainement atteint un plafond en termes de volumes, conséquence tant d’un effet de seuil que de prix majoritairement orientés à la hausse, aussi modeste soit-elle », considèrent, finalement, les Notaires de France. Car la hausse est, elle, toujours au rendez-vous. Au 3trimestre 2018, le prix des appartements anciens sur l’ensemble du territoire a encore progressé de 1,4% par rapport au trimestre précédent, et de 3,4% sur un an glissant. Les projections à fin février 2019 donne une tendance encore plus positive, avec une croissance estimée de +3,7% sur un an glissant. Les maisons anciennes, elles aussi plus onéreuses, progressent toutefois plus lentement (+3,5% en projection à fin février). Et évidemment, l’Ile-de-France (+4,2% pour les appartements sur un an glissant fin septembre), et plus particulièrement Paris (+6,2%), font nettement mieux que le reste du marché.

Le neuf à la peine

Côté logement neuf, le constat est beaucoup plus morose. Non seulement les prix des logements individuels sont désormais orientés à la baisse (-3,5% sur un an glissant, fin septembre 2018), mais les volumes plongent (-21,4% au niveau national). Pour expliquer ce marasme, les Notaires de France avancent plusieurs explications : des prix plus élevés que dans l’ancien ; un marché tiré essentiellement par l’investissement locatif, où le gisement d’investisseurs potentiels résiduels s’est sans doute tari ; le recentrage du dispositif Pinel sur les zones les plus tendues (sachant que 2/3 des ventes, en province, sont assorties d’un avantage fiscal) ; et un contexte globalement défavorable – politiquement et médiatiquement – à la poursuite du soutien, par les pouvoirs publics, d’un secteur perçu comme déjà massivement subventionné. Rien de très encourageant, donc…

Frédéric Tixier

L’atterrissage, en tout cas, se confirme. La faible progression du prix des logements anciens, depuis le début de l’été, s’est transformée en recul dans plus de la moitié des grandes villes françaises – y compris Paris – selon le dernier baromètre LPI-SeLoger.

La tendance à la stabilisation des volumes et des prix, observée depuis l’été, mais identifiée dès le début de l’année par bon nombre d’observateurs, est plus que confirmée. Sur les trois derniers mois, selon la dernière édition du baromètre LPI-SeLoger, c’est même désormais une baisse qui se profile.

Recul sur les trois derniers mois dans certaines grandes agglomérations

En octobre, les prix signés au cours des trois derniers mois, ou sur un an, « ont reculé dans plus de la moitié des grandes villes », constate ainsi Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. C’est le cas notamment à Paris (-0,6%), Lyon (-1,7%) ou Bordeaux (-3,2%), villes dont l’envolée des prix a été spectaculaire ces dernières années. Sur un an glissant, la hausse reste toutefois toujours d’actualité. A Paris, elle s’établit à 6,7%, et encore à plus de 11,6% à Bordeaux. Mais il semble que les moteurs de l’emballement, qui fonctionnaient encore à plein régime en 2017, se soient désormais éteints, sauf contexte spécifique. « Le niveau atteint par les prix immobiliers n’étant plus en cohérence avec la solvabilité des acquéreurs, la demande s’en trouve impactée », explique Michel Mouillart.

Tendance 2019 dans la lignée de 2018

Sur l’ensemble de l’année, ce spécialiste s’attend à une progression du marché, au niveau national, de l’ordre de 3,7%. Contre, pour mémoire, 4,2% en 2017 et 2,9% en 2016, ces moyennes reflétant mal les écarts considérables ayant pu s’opérer entre les grandes villes françaises. Pour 2019, c’est sans doute cette tendance à la consolidation et au recul qui va se poursuivre. LPI-SeLoger, prenant acte notamment du coup de froid enregistré sur le marché du neuf (fort recul des ventes, notamment des maisons individuelles), qui devrait se poursuivre voire s’accentuer l’an prochain, et de ce nouveau contexte moins favorable aux acheteurs dans l’ancien, s’attend à un exercice encore plus délicat. Pour Michel Mouillart, qui anticipe en outre une remontée des taux d’intérêt, le ralentissement de la hausse des prix va se poursuivre, tous segments confondus. Dans l’ancien, il pronostique une progression de 2,5%. Et la poursuite du creusement de l’écart de l’évolution des prix entre villes « plébiscitées », et les autres.

Frédéric Tixier


A propos de l’Observatoire des Prix de l’Immobilier

L’association « Les Prix Immobiliers » (LPI) a été créée fin 2009 pour développer un observatoire partenarial des ventes de logements anciens et neufs fournissant un outil de connaissance précis et de qualité des marchés, avec quelques mois d’avance sur les autres indicateurs.

L’hypothèse d’un atterrissage en douceur de l’immobilier résidentiel se confirme. Les prix des logements anciens continuent de progresser, mais à un moindre rythme. Le volume des transactions reste soutenu, sauf sur les marchés franciliens, en légère baisse au second trimestre 2018.

« Vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ? » s’interrogeaient déjà les Notaires de France dans leur lettre de conjoncture immobilière de juillet dernier. Les dernières statistiques de l’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens, au deuxième trimestre 2018, confirment une tendance identifiée en début d’année par bon nombre d’observateurs.

La hausse des prix reste d’actualité

La hausse des prix du résidentiel ancien reste d’actualité. Sur un an glissant, fin juin 2018, ils progressent de 2,8% sur l’ensemble des marchés français. Mais à un rythme légèrement moins soutenu, les prix n’ayant progressé que de 0,5% sur le deuxième trimestre, contre 1,1% sur le premier. Le décalage Paris/province reste toujours aussi marqué. En Ile-de-France, la hausse des prix sur un an glissant s’affiche à 4,1%, contre 2,3% en province. Paris se distingue, avec une progression de 7,1% pour les appartements parisiens. En province, pour la première fois depuis début 2017, le prix des maisons (+2,5%) se revalorise davantage que celui des appartements.

Logements anciens : l’évolution annuelle des prix reste positive

Sources : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, Notaires Paris Ile-de-France – Evolution sur un an glissant, données à fin juin 2018.

Tassement des volumes en Ile-de-France

Côté transactions, la tendance est plus contrastée. Au niveau national, leur volume annuel reste à un niveau élevé : 953 000 fin juin, soit un montant similaire à celui observé fin mars dernier (956 000), toujours plus élevé que celui constaté fin juin 2017 (915 000). En Ile-de-France, en revanche, on observe un léger tassement. « Depuis le début 2018, les ventes s’inscrivent en légère érosion par rapport à l’année précédente, laissant à penser qu’un pic a été atteint en fin d’année dernière » écrivent ainsi les Notaires d’Ile-de-France dans leur dernière note de conjoncture. Au 2trimestre 2018, les volumes de ventes de logements anciens reculent de 6% par rapport à la même période en 2017, après une baisse de 7% au 1er trimestre 2018. Un repli tout relatif puisque, rappellent les notaires, ce chiffre est « encore supérieur de 23% à celui d’un 2trimestre moyen des dix dernières années ». Paris fait toutefois exception, avec des ventes en recul de 7%, en raison du particularisme d’un marché marqué par le manque de logements et de l’envolée des prix.

Atterrissage en douceur

Si les indicateurs demeurent globalement positifs, les perspectives du marché résidentiel, au sens large, semblent donc aujourd’hui moins favorables, comme en attestent les ventes de logements neufs, désormais orientées à la baisse (-13,7% en glissement annuel sur les 7 premiers mois de l’année, selon la FFB¹). Surtout, la remontée attendue des taux directeurs de la Banque centrale européenne, à compter du second semestre 2019, risque de peser sur la solvabilité des acquéreurs qui bénéficient néanmoins encore aujourd’hui de conditions d’emprunt particulièrement attractives (1,58% fin avril)…

Frédéric Tixier


[1]Fédération française du bâtiment.