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Amundi Immobilier retourne en Pologne

Le gestionnaire vient d’annoncer l’acquisition d’un nouvel actif de bureaux à Varsovie. L’an dernier, Amundi Immobilier a réalisé près de 1,4 Md€ d’investissements. Si les bureaux restent dominants, le secteur logistique prend une place de plus en plus significative dans ses acquisitions.

En avril 2020, Amundi Immobilier réalisait sa première opération en Pologne. Le gestionnaire d’actifs avait alors mis la main sur un immeuble de bureaux à Varsovie. Le « Nowogrodzka Square », construit en 2018, et d’une surface de 11 500 m², avait été acquis pour 63,4 M€. Pour le compte de ses trois principales SCPI, Edissimmo (50%), Rivoli Avenir Patrimoine (40%) et Génépierre (10%).

Deuxième acquisition polonaise

Presque un an plus tard, Amundi Immobilier renforce sa présence sur le marché immobilier polonais. Elle vient en effet d’annoncer l’acquisition du « Neopark », un ensemble de bureaux situés eux aussi à Varsovie. « D’une surface de 24 620 m² répartie sur deux immeubles, l’ensemble est organisé en ‘’campus’’ offrant de nombreux agréments et services », détaille Amundi dans son communiqué. Sans donner, pour l’heure, le montant de la transaction. Ni les fonds impliqués dans cette opération. Elle s’inscrit en tout cas, comme le précise Marc Bertrand, le directeur général d’Amundi Immobilier, « dans le respect d’une stratégie de sécurisation des revenus ».

Acquisition d’une plateforme logistique en Normandie

La dernière opération annoncée par le gestionnaire remonte à décembre 2020. Il s’agissait alors de l’acquisition, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), d’une plateforme logistique en Normandie. D’une surface d’environ 69 000 m², cet actif devrait être livré en juillet 2021. L’opération est toutefois déjà totalement sécurisée. Maisons du Monde, son locataire, s’est en effet engagée dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans. D’un montant de 64,4 M€, l’acquisition a été menée pour le compte des trois SCPI à capital variable du gestionnaire et de son OPCI Opcimmo. Dans des proportions de respectivement 37,69% (Edissimmo), 28,93% (Opcimmo), 25,96% (RAP) et 7,41% (Génépierre).

Secteur logistique : plus de 18% des investissements en 2020

Ce n’est pas, là non plus, la première fois que le gestionnaire s’intéresse aux actifs logistiques. Lesquels représentent une part de plus en plus significative de ses investissements. En 2019, sur 3,8 Md€ d’acquisitions, Amundi Immobilier n’avait signé qu’une seule opération logistique : 3 entrepôts, d’une surface globale de 116 747 m², acquis pour environ 160 M€. En 2020, alors même que son volume annuel d’investissement était ramené à 1,39 Md€, elle a réalisé trois acquisitions dans le domaine logistique. Pour un montant total d’environ 254 M€. Soit plus de 18% de ses investissements. Outre l’opération Maisons du Monde, le gestionnaire s’est également porté acquéreur d’un entrepôt de 130 435 m² à Lahr/Schwarzwald, dans le sud-ouest de l’Allemagne. Une acquisition à 159 M€, et sécurisée par un bail ferme de 10 ans avec l’entreprise Zalando.

Opération emblématique : « The Curve », à Saint-Denis

En septembre 2020, Amundi Immobilier achetait une plateforme logistique XXL située au sein du port du Havre. Acquise pour 32,9 M€, et pour le compte de ses principaux fonds grand public, elle était, lors de l’acquisition, louée à hauteur de 50% à un acteur de la manutention portuaire. En dehors de la logistique, le gestionnaire a réalisé quelques opérations emblématiques l’an dernier. Notamment l’acquisition de l’immeuble « The Curve », à Saint-Denis, pour plus de 173 M€. Cet actif à dominante bureaux, l’un des plus grands bâtiments en structure bois en Europe, a été acquis pour le compte de l’OPCI Opcimmo.

Frédéric Tixier


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A propos d’Amundi Immobilier(i)

Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi (n° 1 de l’asset management en Europe et dans le top 10 mondial), est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 40 Mds d’euros sous gestion, elle est n° 1 en France en collecte et en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles…).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier


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Jean-Marc Coly à la présidence de l’ASPIM

Le directeur général d’Amundi Immobilier succède à Frédéric Bôl, le patron de Swiss Life AM, arrivé au terme de son second mandat. Il compte poursuivre les chantiers entamés par l’ASPIM ces dernières années. Et répondre aux défis réglementaires, écologiques et sociétaux de l’industrie des fonds immobiliers.

« Mon mandat incarnera le changement dans la continuité », explique Jean-Marc Coly dans le communiqué annonçant sa nomination à la présidence de l’ASPIM. Le conseil d’administration de l’association des gestionnaires de fonds immobiliers -dont les SCPI et les OPCI- a en effet choisi le directeur général d’Amundi Immobilier pour remplacer Frédéric Bôl, actuel président du directoire de Swiss Life Reim.

Changement dans la continuité

Jean-Marc Coly assure vouloir poursuivre les « chantiers essentiels » engagés par l’ASPIM ces dernières années. Y compris et notamment « la valorisation de notre activité économique » et « la pédagogie sur la réalité de notre activité ». L’association a publié pour la première fois, en octobre dernier, une étude chiffrant les retombées socio-économiques de l’industrie des fonds immobiliers. Cette initiative devrait donc être renouvelée. Jean-Marc Coly compte aussi continuer « l’amélioration de la maîtrise » des données publiées par l’association.

Réglementation européenne et transition écologique

De nouveaux défis attendent également le nouveau président. Dont celui de l’élargissement européen de l’activité des fonds, et ses conséquences réglementaires. Un sujet que maîtrise parfaitement le directeur général d’Amundi Immobilier. Dont la société de gestion a été la première à commercialiser un OPCI en dehors des frontières. Et qui reste très en pointe sur la thématique des fonds européens d’investissement à long terme (FEILT, ou ELTIF en anglais). Jean-Marc Coly devra aussi poursuivre les chantiers de l’adaptation de l’industrie immobilière aux enjeux écologiques et sociétaux. Un pas important a été franchi cet été avec l’officialisation d’un label ISR dédié au secteur des fonds immobiliers.

Petit jeu de chaises musicales

L’implication de Jean-Marc Coly, professionnel reconnu de l’industrie des fonds immobiliers, ne fait aucun doute. Son prochain départ à la retraite -et donc d’Amundi Immobilier- lui permettra de se consacrer pleinement à ses nouvelles missions. Sa nomination à la tête de l’ASPIM -dont la rumeur courait depuis plusieurs mois- a d’ailleurs donné lieu à un petit jeu de chaises musicales. Le nom de Marc Bertrand, président de La Française REM jusqu’à la fin du mois, est en effet évoqué pour le remplacer à la direction d’Amundi Immobilier. Le successeur de Marc Bertrand est quant à lui déjà connu. Il s’agit de Philippe Depoux, jusqu’à présent directeur général de la Compagnie Lebon. Rappelons que l’ancien président du directoire du Groupe La Française, Xavier Lépine, vient quant à lui d’être nommé à la présidence de l’IEIF.

Frédéric Tixier


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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours aussi actives sur le marché de l’investissement

Les SCPI continuent d’investir. Depuis la sortie du confinement, chaque semaine apporte son lot de nouvelles acquisitions. Focus sur les dernières opérations.

Advenis REIM

Advenis REIM ne renonce pas aux bureaux allemands. Eurovalys, sa SCPI spécialisée sur ce segment de marché, y a investi près de 165 M€ depuis le début de l’année 2020. Dont une opération menée à la fin du semestre, pour un total de 117 M€. Il s’agit d’un portefeuille de quatre actifs (82 M€) et un immeuble seul (33,2 M€). Implantés dans des villes comme Gelsenkirchen, Müllheim ou Cologne, ces bureaux affichent des taux d’occupation supérieurs à 91 %. Advenis REIM, dans l’une de ses dernières publications, identifie trois risques. Un risque de contraction, donc d’une baisse des transactions ; un risque sur le financement des actifs ; et un risque de réémergence du virus. Mais « reste confiant sur la résilience du modèle économique et du marché immobilier de bureaux allemand ».

Amundi Immobilier

Amundi Immobilier s’est portée acquéreur de deux immeubles de bureaux, Max et Moore, à « Amsterdam-Noord ». L’ensemble développe 9 800 m² environ. Les bâtiments, dont la construction a débuté en juillet, devraient être livrés en fin d’année 2021. Ils visent une certification BREEAM Excellent. Ils seront notamment équipés de panneaux solaires, et utiliseront la géothermie pour le chauffage et le refroidissement. Ces opérations ont été menées pour le compte de l’OPCI Opcimmo.

Atland Voisin

Sur les six premiers mois de l’année, Atland Voisin aura réalisé plus d’une douzaine d’acquisitions pour le compte de ses SCPI sous gestion. Y compris pendant la période de confinement. Au total, la filiale de Foncière Atland aura investi 318 M€ sur le 1er semestre. Ces opérations ont principalement été menées au profit d’Epargne Pierre, la SCPI phare d’Atland Voisin. Six des treize acquisitions réalisées par Epargne Pierre au 1er semestre 2020 sont d’un montant unitaire supérieur à 10 millions d’euros. La plus importante par la taille est l’opération Respiro à Nanterre. Un ensemble de bureaux de plus de 11 000 mètres carrés, valorisé 88,7 M€, acquis conjointement avec la SCPI MyShareSCPI. Plus récemment, en mai dernier, Epargne Pierre s’est portée acquéreur d’un immeuble de bureaux dans l’Est francilien (31 M€).

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a acquis, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, un immeuble de bureaux d’une surface totale de 25 404 m² au Kremlin-Bicêtre. Cet immeuble « Okabé » « bénéficie d’une localisation idéale au pied de la ligne 7 du métro (station Le Kremlin-Bicêtre) » selon la société de gestion. Et la desserte sera renforcée dans les années à venir « avec l’extension de la ligne de métro 14 prévue pour 2024 et l’arrivée de la ligne de métro 15 en 2025 ». Okabé offre également de nombreux services à ses locataires, tels qu’un restaurant, une conciergerie, un salon lounge, et un parking de 326 places. Ou encore un espace de coworking. Le bâtiment est entièrement loué à 12 locataires.

Groupama Gan REIM

Groupama Gan REIM se renforce dans le bureau neuf. La société de gestion vient d’annoncer l’acquisition, en VEFA, et en partenariat avec l’ANRU[1], d’un ensemble immobilier de bureaux de plus de 6 500 mètres carrés. Développé par Eiffage Immobilier et situé au cœur de l’écoquartier « Smartseille » à Marseille, l’actif sera livré fin août 2022. Il est déjà loué pour partie sur la base d’un bail d’une durée ferme de 9 ans. Le bâtiment disposera de la certification HQE « Très Performant » selon la norme RT 2012-40%, avec un objectif de label « E2C1 ». Cet investissement de 20,1 M€ a été réalisé pour le compte de la SCPI Affinités Pierre.

La Française

La SCPI Europimmo, gérée par La Française REM, vient d’acquérir son deuxième actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble situé 17-18 Haywards Place EC1, à proximité de la station Farringdon Thameslink et London Underground. Le bâtiment de style « entrepôt » a fait l’objet d’une rénovation de façade et d’une extension en 2018. Il offre maintenant un peu plus de mille mètres carrés de bureaux sur six étages. L’immeuble est entièrement loué à quatre locataires. Le prix net vendeur s’élève à 15,56 M£. Et son taux de rendement initial ressort à 4,22 %.

Perial AM

Perial AM poursuit ses investissements en Espagne. Il vient d’annoncer l’acquisition, pour le compte de la SCPI PFO2 d’un immeuble de bureaux pour 14,5 M€. Situé à Barcelone, cet actif de 3 350 m², sur 3 étages et un sous-sol, sera loué à l’administration espagnole pour une durée de 8 ans. Auparavant destiné à un usage  semi-industriel, il sera entièrement rénové dans l’objectif d’obtenir le certificat Leed Gold. Cette acquisition est la première de la SCPI PFO2 en Espagne. Une autre SCPI de Perial AM, PFO, s’était déjà implantée en Espagne en 2019, avec l’acquisition d’un hôtel Travelodge à Valence.

Sogenial Immobilier

Sogenial Immobilier poursuit l’enrichissement du patrimoine de ses SCPI. Elle a annoncé l’acquisition par Cœur de Ville d’un ensemble immobilier à la Rochefoucauld (Charente). L’actif développe 1 500 m² de surface commerciale et 700 m² de réserve foncière qui sera développée prochainement. Il est loué à Action, une société néerlandaise spécialisée dans la vente de produits discount non-alimentaires implantée dans sept pays. De son côté, la SCPI Cœur de Régions s’est portée acquéreur de 1 500 m² d’activités commerciales à Charleville-Mézières, dans les Ardennes. L’actif est loué à Orexad, une enseigne du groupe Rubix[2], via un bail de 9 ans, dont 5 ans ferme.

Frédéric Tixier


[1] En qualité d’opérateur pour le compte de l’Etat du PIA Ville Durable et Solidaire.

[2] Un des leaders français de la distribution de fournitures techniques et d’équipements aux entreprises industrielles, avec 2 300 collaborateurs et plus de 200 agences en France depuis 30 ans.


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52% des SCPI ont versé un acompte sur dividende inférieur à celui du 1er trimestre de l’an dernier

C’est le chiffre estimé par l’IEIF dans l’une de ses dernières publications. A fin mars, la baisse moyenne constatée est de 15% (pondérée par la capitalisation). Un tiers des SCPI a maintenu un niveau d’acompte identique. Les SCPI de commerces et spécialisées dans l’hôtellerie sont, logiquement, les plus touchées.

C’est la prudence qui domine… Une majorité de SCPI a décidé de baisser, dans des proportions plus ou moins importantes, le niveau de leur 1er acompte sur dividende de l’année. L’IEIF, qui a compilé les données disponibles fournies par les sociétés de gestion à fin mars[1], estime qu’elles sont 52% à avoir versé un acompte 2020 inférieur à celui du 1er trimestre 2019.

Une baisse moyenne de 15%

Toujours selon l’IEIF, la baisse moyenne constatée est de 15% (moyenne pondérée par les capitalisations). On le sait, certaines sociétés de gestion ont acté des diminutions encore plus élevées. C’est le cas notamment d’Amundi Immobilier qui annonçait, dès le 15 avril dernier, des reculs compris entre 20% et 30%. La société de gestion a en effet décidé de retenir une approche « maximaliste ». Et de répercuter, dès le 1er acompte, le risque maximal de perte estimé par ses « crash test ». D’autres ont préféré ne matérialiser qu’une partie de ce risque extrême. C’est le cas notamment de sociétés comme Perial AM, Sofidy, Immovalor Gestion, ou de Fiducial Gérance. Les reculs annoncés sont alors dans cette fourchette moyenne de 6% à 18% estimée par l’IEIF.


14% des SCPI ont augmenté leur 1er acompte 2020

D’autres gestionnaires ont choisi une autre approche, qualifiée de pragmatique : distribuer les loyers effectivement perçus, sans pour autant sous-estimer les risques à venir. Sur le 1er trimestre, le taux de défaut ayant été extrêmement faible, le premier acompte est donc souvent en phase avec celui de l’année précédente. C’est le cas, par exemple, pour Primonial REIM. Il en sera sans doute autrement pour l’acompte du 2e trimestre. Période au cours de laquelle les reports -ou annulation- de loyers auront été plus conséquents. Mais toutes les SCPI n’affichent pas, pour l’heure, de recul de leurs résultats. Selon les données de l’IEIF, sur l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise ou résidentiel non fiscale, 33% ont maintenu un 1er acompte 2020 identique à celui de 2019.


Les SCPI commerces et hôtellerie plus touchées

Elles sont même 14% à l’avoir augmenté, de 5% en moyenne[2]. C’est le cas, par exemple, de la SCPI Cœur de Régions, chez Sogenial Immobilier. Ou de Vendôme Régions, chez Norma Capital. Cette « résistance » des revenus diffère bien sûr selon la spécialisation de la SCPI. Ce sont logiquement, écrit l’IEIF, « les SCPI spécialisées en commerces et dans l’hôtellerie qui ont le plus, en proportion, ajusté leur acompte ». Il s’agit en effet des secteurs dont l’activité a été la plus durement touchée par le confinement. 91% des SCPI commerces ont ainsi réduit leur 1er acompte, de 17% en moyenne. Aucune ne l’a augmenté. Les SCPI diversifiées sur plusieurs classes d’actifs -dont, souvent, le commerce- sont 83% à avoir baissé leur acompte. Mais de seulement 13% en moyenne.

Les SCPI de bureaux plus résilientes ?

Les SCPI de bureaux semblent avoir été les plus résilientes. 42% d’entre elles affichent des niveaux de distribution inchangés. Et elles ne sont que 37% à accuser un recul. Mais celui-ci est, en moyenne, plus élevé que pour les autres catégories de SCPI : 18%. S’agissant d’une moyenne pondérée par les capitalisations, les décisions prises par les plus grosses SCPI de bureaux du marché -comme celles d’Amundi- expliquent sans doute en partie ce taux plus important. Mais il pourrait aussi refléter les craintes d’un impact plus sévère que prévu des conséquences de la crise économique sur les actifs de bureaux…

Frédéric Tixier


[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et Immobilier résidentiel (non fiscales) du 1er trimestre 2020 – Mai 2020 – IEIF

[2] Moyenne pondérée par les capitalisations


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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Amundi Immobilier précise le niveau de réduction des acomptes trimestriels de ses SCPI

Amundi Immobilier avait prévenu qu’elle pourrait être amenée à réduire l’acompte trimestriel distribué par ses SCPI. Le niveau de cette diminution vient d’être précisé, et communiqué à l’ensemble des porteurs de parts. Pour les SCPI d’entreprise, l’acompte prévisionnel est réduit de 30%.

 « Nous devons anticiper une diminution des encaissements des loyers et des charges pour le 2e trimestre et probablement pour le début du 2e semestre »… Dans une lettre adressée à l’ensemble des porteurs de parts de ses SCPI, Amundi Immobilier motive les raisons qui l’ont poussé à prendre « un certain nombre de mesures de précaution en matière de distribution de dividendes ».

Acomptes prévisionnels réduits de 20% à 30%

La première d’entre elles est la réduction des prochains acomptes trimestriels. Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier, expliquait dès le 3 avril dernier que cette solution était à l’étude. Ayant privilégié une approche « maximaliste » pour estimer l’impact de la crise sanitaire sur les revenus des SCPI du groupe, Amundi Immobilier s’interrogeait néanmoins encore pour savoir si « ce pire anticipé » ne devait pas, d’ores et déjà, être « matérialisé dans les acomptes prévisionnels des SCPI ». La décision est donc prise. Dans son communiqué, la société de gestion précise que « dès le 1er trimestre 2020 », les acomptes prévisionnels seront diminués « de 30% pour les SCPI d’entreprise », et de « 20% pour les SCPI résidentielles »

L’utilisation des réserves envisagée, mais pas décidée

Ce niveau de réduction, qui vaut donc pour le 1er acompte de l’année, ne sera pas nécessairement reconduit à l’identique. Amundi Immobilier rappelle que ses SCPI disposent de « réserves importantes ». Pour ses trois SCPI d’immobilier d’entreprises, le niveau des « reports à nouveau » (RAN) est effectivement impressionnant. Près de 180 jours de distribution pour la « moins disante », Rivoli Avenir Patrimoine. Et jusqu’à 537 jours pour L’Oustal des Aveyronnais… Ces réserves pourront donc être utilisées « pour conforter les distributions ». Et les rapprocher de celles initialement « envisagées ». Sur ce point, Amundi Immobilier ne s’engage pas vraiment. Il faudra attendre au moins le 3e trimestre pour savoir à quel point les RAN seront mis à contribution.

Réponse au 3e trimestre

« Avec une meilleure visibilité sur le 1er semestre écoulé, et les anticipations de revenus du 2e semestre, nous pourrons ajuster plus sereinement la distribution annuelle et l’utilisation de ces réserves », précise Amundi Immobilier dans son communiqué. A suivre, donc.

Frédéric Tixier


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Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi (N°1 de l’asset management en Europe et dans le top 10 mondial), est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 37,6 Mds d’euros sous gestion fin 2019, elle est n°1 en France en collecte et en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Jean-Marc Coly, Amundi Immobilier : « Nous avons décidé de retenir une approche "maximaliste" »...

Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier, répond aux questions de pierrepapier.fr. Comment le leader de la gestion d’actifs immobiliers vit-il la crise ? A combien estime-t-il les pertes locatives potentielles de ses véhicules sous gestion ? Et, surtout, à quoi doivent s’attendre, en termes de rendement, les associés de ses SCPI ? Interview.

Que peut-on dire, aujourd’hui, de l’état des marchés immobiliers, côté gestionnaires d’actifs ?

Jean-Marc Coly – Ils sont, globalement, à l’arrêt. Mais toute activité n’a pas cessé. Les investissements que nous avions initiés, avant la crise, sont toujours en cours de traitement. Ils sont d’ailleurs, pour la plupart, en voie de finalisation. Nous devrions avoir bouclé, d’ici la fin du confinement, au moins 3 ou 4 opérations d’envergure. En France, mais également en Europe. C’est important, car nous restons ainsi en mesure de déployer les capitaux collectés. Côté arbitrages, c’est-à-dire cessions de certains de nos actifs, là encore, et plus étonnement, nous n’enregistrons pas de rétractations. Ni, d’ailleurs, de renégociations sur les prix convenus avant la crise. L’attentisme, que nous avons pu observer au cours de la première semaine de confinement, résulte plus d’interrogations sur les modalités de financement que de remise en cause du bien fondé de l’opération, côté acheteurs. Ce qui est plutôt positif…

Quid de la gestion locative ?

Jean-Marc Coly – La partie commercialisation des actifs existants auprès de nouveaux locataires est beaucoup plus « calme ». La situation actuelle ne pousse pas les entreprises à rechercher de nouveaux locaux. Et les visites sont impossibles. En revanche, les relations avec les locataires existants sont intenses. Beaucoup nous interrogent sur de possibles aménagements. Les demandes de report -ou d’annulation – proviennent majoritairement des locataires d’actifs de commerces ou d’hôtels. Mais aussi de certains locataires de bureaux, dont l’activité est fortement impactée par la crise. Nous étudions toutes les demandes, au cas par cas, en vertu d’une approche à la fois solidaire envers les entreprises, et respectueuse de l’intérêt des actionnaires de nos fonds.

Envisagez-vous l’annulation pure et simple de certains loyers ?

Jean-Marc Coly – Nous nous sommes engagés à suspendre le recouvrement des loyers et des charges des TPE/PME les plus fragiles. Et serons sans doute amenés à consentir des reports de loyers, voire même des franchises supplémentaires, à certains autres locataires. Mais moins enclins à envisager des annulations pures et simples… C’est en fait en sortie de crise, lorsque chacun aura une vision plus précise de l’impact sur son activité, que s’engageront des discussions posées et réalistes. Il faudra faire le tri entre ceux qui ont réellement souffert. Et ceux qui ont cherché à profiter de la situation… Bien que, là encore, se posera la question des indicateurs à prendre en compte…

Etes-vous déjà capable d’estimer le niveau des pertes locatives potentielles ?

Jean-Marc Coly – La réalité, c’est que personne, aujourd’hui, n’est réellement en mesure d’établir un chiffre. Son niveau dépend de facteurs -et notamment la durée des confinements- qui vont nécessairement varier au cours des prochaines semaines. Nous avons donc décidé de retenir une approche « maximaliste ». En prenant les hypothèses les plus extrêmes. Ce scénario du risque maximal conduirait à la perte totale des revenus locatifs versés par nos locataires des secteurs commerces et hôtellerie[1]. Et à la perte d’environ 20% des loyers du secteur bureaux[2]. Pertes auxquelles il faudrait ajouter les charges des immeubles que nous serions obligés de régler en lieu et place des locataires…Dans l’hypothèse où ces pertes se matérialiseraient sur l’ensemble des 2e et 3e trimestres, seuls 40% des loyers théoriques seraient donc recouvrés durant cette période de 6 mois. Soit, sur l’ensemble de l’année 2020, un taux de recouvrement d’environ 70%.

Donc, environ 30% de pertes locatives sur l’ensemble de l’année 2020 ?

Jean-Marc Coly – Ce ne sont pas des loyers « perdus ». Ils seront, à terme, récupérés. Sans doute, il est vrai, pas entièrement. Mais, encore une fois, il s’agit d’un scénario extrême. Nous ne pensons pas qu’il se réalisera dans de telles proportions. En outre, si l’on raisonne en trésorerie sur 2020, nous estimons également que nous serons en mesure, dès le 4e trimestre, d’encaisser une partie des loyers qui n’auraient pas été perçus aux 2e et 3e trimestres précédents.

Quel impact sur la distribution de vos SCPI ?

Jean-Marc Coly – Pour être totalement transparent, la décision n’est pas encore arrêtée. Nous nous demandons si ce « pire anticipé » ne doit pas, d’ores et déjà, être matérialisé dans les acomptes prévisionnels. Et dès le prochain versement, qui doit intervenir avant la fin du mois d’avril. Si cette décision est prise, elle conduirait à réduire d’environ 30% l’acompte versé. Ce qui, en termes de rendement moyen, reviendrait à passer d’un rendement prévisionnel de l’ordre d’un peu plus de 4% à un peu plus de 3%. Nos conseils de surveillance, que nous avons interrogés, ne trouvent pas cette hypothèse aberrante. D’autant plus qu’il s’agirait d’une minoration temporaire. Si la situation s’améliore aux 2e et au 3e trimestre, les acomptes prévisionnels pourraient être revus à la hausse. Et plus encore au 4e trimestre, où la visibilité se sera, nous l’espérons, grandement améliorée.

Pourquoi ne pas utiliser les reports à nouveau qui, pour vos SCPI, sont pourtant à des niveaux extrêmement élevés ?

Jean-Marc Coly – Cette hypothèse est bien entendu envisagée. Ces réserves ont été constituées dans cet objectif : pallier des pertes de revenus temporaires. Le degré d’utilisation de ces reports à nouveau, destinés à conforter le niveau de distribution annuelle, dépendra, là encore, de la situation qui aura prévalu durant la crise. Il sera décidé en fin d’année. Encore une fois, notre logique est une logique de prudence. Nous envisageons la situation du pire. Pour mieux reconstruire la situation du meilleur.


En sortie de crise se posera toujours la question de la résilience des locataires. Mais aussi celle de la valorisation -dévalorisation- des actifs immobiliers ? Que peut-on dire aujourd’hui ?

Jean-Marc Coly – Personne n’a de boule de cristal… Ce que je constate, c’est qu’ayant déjà vécu plusieurs crises, celle-ci intervient à un moment où les marchés immobiliers étaient finalement assez « raisonnables ». Certes, les prix ont augmenté ces dernières années. Certes, les taux de rendement ont baissé. Mais nous étions, avant le début de la crise, à des niveaux de primes de risque encore historiquement très élevés. De l’ordre de 250 à 350 points de base, pour les actifs prime, au-dessus des taux de long terme. Ce qui laisse une marge de manœuvre importante. En supposant que les taux de rendement baissent de 10 à 30 points de base, l’impact sur nos portefeuilles d’actifs existants sera marginal. Par ailleurs, côté loyers, des facteurs de soutien sont toujours présents. Les actifs d’immobilier d’entreprise ne sont pas en situation de sur-vacance ou de surproduction.

Qu’en pensent les experts immobiliers ?

Jean-Marc Coly – Ils cherchent, eux aussi, des références… A court terme, comme nous, ils considèrent que ce n’est pas quelques mois de loyers reportés qui vont changer la valeur d’un actif. En revanche, à plus long terme, les valorisateurs vont intégrer l’impact de la crise économique sur le niveau des loyers, et donc sur les niveaux de valorisation. Car il est clair que la tendance haussière qui prévalait en début d’année n’est plus d’actualité. La hausse des loyers peut se poursuivre, mais beaucoup plus modérément. Ou s’arrêter purement et simplement. C’est sans doute ce facteur loyer, plus que le facteur taux, qui fera « bouger » les valeurs d’expertises au cours des prochains mois…

Nous avons évoqué le risque loyers, le risque valorisation. Quid du risque sur la liquidité des SCPI ?

Jean-Marc Coly – C’est effectivement une crainte qui est régulièrement évoquée. A tort, pour l’instant. Car les données que nous avons compilées, chez Amundi Immobilier, et croisées avec d’autres gestionnaires, montrent que pour l’heure les souscriptions sont toujours très largement supérieures aux rachats. Les demandes de rachats n’ont pas augmenté. Il y en a, comme toujours. Mais elles n’augmentent pas. Ce qui tendrait à prouver que les épargnants ont bien compris que l’immobilier pouvait jouer ce rôle d’amortisseur qu’on lui attribue.

Qu’en est-il de la collecte ?

Jean-Marc Coly – Nous avons fait le point à fin mars. Ce qui inclut les 15 premiers jours du confinement. Et bien la collecte demeure, chez Amundi Immobilier en tout cas, très significative. Le chiffre n’est pas encore définitivement arrêté, mais il est clairement supérieur à celui constaté en mars 2019. Et le niveau de collecte est relativement homogène dans tous nos réseaux. Il faut bien sûr attendre les chiffres d’avril. Mais nous n’anticipons pas de fléchissement significatif sur la collecte en SCPI. Ni d’ailleurs sur celle dirigée vers notre OPCI phare, Opcimmo, qui a connu une collecte nette positive sur la dernière quinzaine du mois de mars.

Votre scénario de sortie de crise ?

Jean-Marc Coly – Amundi a déjà livré sa vision. Nous espérons voir les premiers effets de la reprise à partir du 4e trimestre. La reprise sera progressive, et peut être ponctuée de rechutes. La reprise sera plus ou moins forte selon les secteurs. Dans l’immobilier, elle produira les mêmes effets que les crises précédentes. Ce sont les actifs de qualité, ceux qui sont d’ailleurs les moins impactés, qui se rétabliront le plus rapidement…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


[1] Deux secteurs qui représentent environ 20% du patrimoine géré par les principaux véhicules d’investissement collectif d’Amundi Immobilier

[2] Secteur qui représente environ 80% du patrimoine géré par les principaux véhicules d’investissement collectif d’Amundi Immobilier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Amundi Immobilier

Amundi Immobilier, poids lourd du marché des SCPI et des OPCI, a, comme la plupart des sociétés de gestion, commencé par rassurer ses clients sur sa capacité à maintenir son activité durant la crise. Elle s’est également employée à leur fournir une vision plus précise du degré d’exposition de son patrimoine sous gestion. Focus sur les principaux véhicules gérés par Amundi Immobilier.

« Les actifs immobiliers les plus exposés à la crise sanitaire sont le commerce, l’hôtellerie, et les parcs d’activités hébergeant des TPE ou PME », commence par rappeler Amundi Immobilier dans un flash info rédigé le 20 mars dernier. La société de gestion s’est donc livrée à l’analyse sectorielle des 750 actifs qu’elle gère pour le compte de ses principaux véhicules immobiliers grand public[1]. Le résultat est encourageant : ces derniers sont en effet très majoritairement (80%) investis en actifs de bureaux. L’un des secteurs qui sera, tout du moins à court terme, le moins impacté par la crise du coronavirus.

SCPI Amundi : exposée à 83% au secteur des bureaux

Dans le détail, ces fonds grand public sont exposés à hauteur de 10,52% au secteur du commerce. A 4,82% à celui de l’hôtellerie. Et à 2,60% à celui des parcs d’activités. Soit, au total, à 17,95% sur l’ensemble de ces trois secteurs « exposés ». Les 3 principales SCPI d’entreprise d’Amundi Immobilier affichent un moindre degré d’exposition. Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine sont en effet pour leur part encore plus majoritairement investies dans le secteur des bureaux : 83,4%. Contre 80,1% pour Opcimmo, l’OPCI le plus important du marché (8,4 Md€ d’encours sous gestion). Outre cette répartition sectorielle favorable[2], les véhicules immobiliers d’Amundi bénéficient également d’une forte diversification géographique. Le portefeuille de ces quatre principaux véhicules est en effet investi dans 10 pays. Ils sont également en partie protégés par leur taille.

Diminution des produits locatifs sur le deuxième trimestre

Car les SCPI d’Amundi figurent elles aussi parmi les poids lourds du marché. Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine dépassent chacune les 3 Md€ de capitalisation. Et Génépierre frôle le milliard… Amundi Immobilier ne sous-estime pas pour autant l’impact de la crise sur son activité. Le gestionnaire s’attend notamment à un recul des transactions immobilières. Tout en précisant que les projets d’investissements engagés continuent « à progresser favorablement ». Et que tous les capitaux collectés fin 2019 et début 2020 sont, « à ce jour », tous investis. Côté loyers, le premier trimestre a déjà été encaissé. Et les quittances du deuxième ont été envoyées. Mais, reconnaît la société de gestion, « nous nous attendons à ce que leurs encaissements soient plus problématiques. Notamment dans les secteurs les plus touchés ».

Effet « atténué » sur le niveau des distributions

Amundi Immobilier anticipe ainsi « une diminution des produits locatifs pour le deuxième trimestre ». Et, n’exclut pas que cette situation perdure « possiblement, le temps de la reprise, au début du second semestre ». Son impact sur le niveau de distribution des SCPI serait toutefois limité. Tout du moins sur l’ensemble de l’année. En raison de « la composition du patrimoine de nos fonds », rappelle la société de gestion, en faisant référence à leur faible degré d’exposition aux secteurs les plus touchés par la crise. Ainsi, bien sûr, qu’en raison de leur diversification géographique et sectorielle. Et de la « qualité financière des locataires ». Un autre facteur explique pourquoi Amundi Immobilier estime que les effets de la crise en cours sur le niveau des distributions seront a priori « atténués » : le niveau des réserves constituées.


Jusqu’à plus d’un an de distribution en réserve…

Les trois principales SCPI d’Amundi Immobilier affichent en effet des niveaux de report à nouveau assez exceptionnels. Fin 2018, sur la base donc des dividendes versés au titre de cet exercice, ils se situaient entre 187 jours de distribution[3] pour Rivoli Avenir Patrimoine. Et jusqu’à 373 jours – plus d’un an donc de dividendes en réserve – pour Génépierre… Les chiffres 2019, qui n’ont pas encore été communiqués, sont toutefois du même ordre. Ils confirment que ces trois SCPI disposent de réserves importantes pour maintenir le niveau de leurs dividendes en 2020. A condition que la société de gestion décide d’utiliser ces réserves… Jean-Marc Coly, son directeur général, reconnaît que la décision n’est pas encore totalement arrêtée. Mais que le recours aux réserves sera sans doute partiel (voir l’interview de Jean-Marc Coly).

Revalorisation des parts d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine

A cet aspect « revenus » s’ajoute enfin un autre élément stabilisateur : la valeur des patrimoines détenus. Ceux-ci, dans le cadre de la préparation du rapport annuel 2019, ont été expertisés au 1er trimestre 2020. Et « les experts nous ont indiqué que les valeurs ne seront pas affectées par les évènements actuels », précise Amundi dans sa note datée du 20 mars. Ces patrimoines se sont d’ailleurs revalorisés en 2019. Ce qui a conduit – bien avant le début du confinement – à une augmentation de la valeur des parts des SCPI Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine. Au 1er mars dernier, celles-ci ont été réévaluées de respectivement + 0,85%, + 0,56% et + 2,01%. Cette performance passée ne préjuge pas, bien sûr, des valorisations à venir. Amundi reconnaît d’ailleurs qu’il est « prématuré d’affirmer que les prochaines valorisations de nos immeubles ne seront pas impactées ».


Pas de tension sur le marché des parts

Ajoutant qu’il est « probable » que « les immeubles de commerces et hôtellerie puissent accuser une variation ». Pour l’heure, enfin, le gestionnaire qui, on le sait, attache une grande importance à la liquidité, n’observe pas de tension sur le marché des parts. Le marché des souscriptions/rachats a « fonctionné normalement jusqu’à présent, sans mouvement particulier à signaler », écrit-il. Non seulement les demandes de rachats n’ont pas augmenté, mais les souscriptions demeurent à un niveau élevé. Y compris sur le mois de mars. Le montant collecté durant les premières semaines de confinement est en effet « identique, voir supérieur » à celui observé en mars 2019, reconnaît Jean-Marc Coly. La preuve que, pour l’instant, les actionnaires de SCPI ont su garder la tête froide. Et compris que, sur le moyen terme, leur placement ne serait pas nécessairement le plus impacté par la crise en cours…

Frédéric Tixier

[1] L’OPCI Opcimmo et les SCPI Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre.
[2] On estime que l’ensemble des SCPI sont exposées, en moyenne, à hauteur d’environ 67% à la classe d’actifs bureaux, et à hauteur d’environ 20% à la classe d’actifs commerces.
[3] Le nombre de jours de distribution est calculé en divisant le dividende brut 2018 par part par le RAN par part fin 2018, après affectation du résultat, et en multipliant le montant obtenu par 365.


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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

La SCPI historique gérée par Amundi Immobilier – elle a été lancée en 1978 – procède elle aussi à la revalorisation de son prix de souscription. Le taux de distribution est en légère baisse, mais Génépierre dispose toujours d’un impressionnant report à nouveau…

A l’instar de Rivoli Avenir Patrimoine, qui revalorisera elle aussi le prix de ses parts le 1er avril prochain, Génépierre, autre SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, affichera prochainement un prix de souscription en hausse de 0,75%, à 268,5 € contre 266,5 € actuellement.

Première revalorisation depuis 2014

A la différence de Rivoli Avenir Patrimoine, qui procède dorénavant à cette revalorisation sur un rythme annuel, Génépierre n’avait pas réalisé une telle opération depuis son passage en capital variable et sa fusion avec Géne-Entreprises, en 2014. Avec un patrimoine historiquement plus investi en régions que Rivoli Avenir Patrimoine, Génépierre a moins profité de la montée des valorisations à Paris et en région parisienne. Mais le recentrage de sa stratégie, dans une logique proche de celle de RAP – privilégier les immeubles générant moins de loyers mais plus de garanties de revalorisation sur le long terme – commence à porter ses fruits. Entre 2016 et 2017, la valeur de réalisation de la SCPI, qui continue à céder son patrimoine historique (24 M€ de cessions en 2018) tout en réinvestissant dans des actifs de meilleure qualité (74 M€ d’investissements l’an dernier, dont 14 M€ en VEFA), a bondi de 33,5%… La revalorisation de son prix de souscription, effective au 1er avril prochain, prend en compte une partie de cette progression, en se positionnant dans le début de la fourchette positive de la valeur de reconstitution (101,74%).

Légère progression du taux d’occupation financier

Génépierre, plus petite en taille que RAP, avec 834 M€ de capitalisation fin 2018, affiche elle-aussi un taux de distribution 2018 (4,32%) en baisse par rapport à 2017 (4,47%). Ce recul s’explique également par une stratégie d’acquisition privilégiant les actifs de qualité bien situés (et donc moins rémunérateurs en termes de rendement) et par des mesures d’accompagnement (franchise de loyers et gestes commerciaux) qui diffèrent la perception effective des loyers, Génépierre ayant néanmoins réussi à afficher un taux d’occupation financier (88,53% en moyenne annuelle) légèrement supérieur à celui de 2017 (88,06%). La SCPI aura au final versé un dividende de 11,52 € par part, contre une prévision de 11,60 € établie en début d’année 2018. Pour 2019, Génépierre part sur une estimation de 11,30 € de dividende annuel, soit une nouvelle baisse du dividende net.

Une année de distribution en réserve

Mais cette contraction apparente – et bien réelle – de la rentabilité de la SCPI ne doit pas faire oublier que Génépierre dispose de réserves de distribution particulièrement élevées. Son report à nouveau, fin 2017, s’établissait à 12,66 € par part, soit plus d’une année de distribution… Si la SCPI ne puise pas dans cette cagnotte – qu’elle a d’ailleurs encore fait grossir en 2017 -, c’est qu’elle a pour l’instant décidé de « faire converger la distribution et le résultat de l’année », afin de «protéger sa valeur », explique ainsi son dernier bulletin trimestriel. Il n’en reste pas moins que cette impressionnante réserve constitue un rempart contre une érosion trop sensible du taux de distribution…

Frédéric Tixier


A propos d’Amundi Immobilier(i)

Amundi Immobilier est la société de gestion du groupe Amundi spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers, aux banques privées et leurs distributeurs, aux institutionnels, aux grandes entreprises et professionnels de l’immobilier. Numéro 1 en France en collecte et en capitalisation sur les SCPI et OPCI grand public (IEIF – décembre 2018), elle gère un encours de 31 milliards d’euros au 31 décembre 2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société