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Loïc Glairon Mondet : « Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits… »

Créée par quatre salariés d’Allianz France, Lixim ambitionne de devenir la plateforme de référence en matière d’investissements immobiliers. Elle donne accès à plusieurs familles de solutions immobilières, dont les SCPI.  Mais qu’apporte réellement de nouveau ce nouvel acteur sur le marché du conseil dématérialisé ? Les réponses de Loïc Glairon Mondet, l’un des co-fondateurs de Lixim by Allianz…

En quoi Lixim innove-t-elle sur le marché des solutions immobilières ? Car elle n’est pas la seule plateforme multimarques de placements immobiliers…

Loïc Glairon Mondet – Lixim est une plateforme qui présente 4 atouts majeurs. Le premier, c’est une proposition d’expérience utilisateur que nous pensons particulièrement efficace, pédagogique, et réellement construite dans l’intérêt de l’investisseur. L’investissement en immobilier demande un temps de « maturation ». L’épargnant doit pouvoir se projeter sur le long terme. Se faire sa propre opinion. Et être convaincu par la solution d’investissement qu’il aura finalement choisie. L’ensemble des outils de simulation que nous mettons à disposition est construit dans cet objectif. Une fois cette étape franchie, et sa décision prise, le visiteur peut alors passer à la phase d’investissement proprement dite. Là encore, à son propre rythme, via un processus de souscription totalement digitalisé pour les SCPI. Aucun autre site, à notre connaissance, n’offre cette totale complétude dans les parcours digitaux d’investissements immobiliers…

Expérience utilisateur de qualité, parcours digital complet… Et quels sont les deux autres critères différenciants ?

Loïc Glairon Mondet – Le troisième est complémentaire des deux premiers. Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits. A la différence des « agrégateurs », qui peuvent mettre en avant de multiples produits – souvent avec l’objectif de recueillir des informations sur les internautes qui s’y intéressent -, nous ne proposons que des offres sélectionnées selon des processus de due diligence parfaitement maîtrisées. Nous nous appuyons, dans cet exercice, sur les compétences et l’expérience du groupe Allianz. C’est notre quatrième critère différenciant. Lixim, en tant qu’entreprise intrapreneuriale incubée au sein du programme Allianz Lab, réunit le meilleur des deux mondes. L’agilité des start-up, et la sécurité, technique et financière, d’un grand groupe. Deux éléments de nature à susciter la confiance des investisseurs.

Lixim propose aujourd’hui quatre grandes typologies d’investissements immobiliers : des investissements directs, en nue-propriété, et dans le cadre de la loi Pinel ou du cadre fiscal du LMNP, et une sélection de SCPI. Cette offre sera-t-elle enrichie d’autres catégories de placements ?

Loïc Glairon Mondet – Notre objectif est de devenir, d’ici 3 ans, la plateforme de référence en investissements immobiliers. D’autres typologies de placements seront progressivement ajoutées à l’offre initiale. Parmi les futurs entrants figureront notamment les OPCI, ainsi que des solutions d’investissements dans l’immobilier résidentiel ancien, en direct ou en formule collective. Nous sommes en veille permanente et échangeons régulièrement avec les acteurs qui proposent des formules d’investissement innovantes. Le crowdfunding immobilier, en direct ou, là encore, via des fonds spécialisés, entre également dans la famille des solutions que nous comptons proposer, à terme, sur la plateforme Lixim.

Même question concernant votre offre en SCPI. Seuls 8 produits sont aujourd’hui disponibles. Cette sélection sera-t-elle enrichie ? Et selon quels critères ?

Loïc Glairon Mondet – L’élargissement est en cours. D’ici la fin du mois, une nouvelle SCPI – Primofamily, chez Primonial -, sera intégrée à notre sélection. Celle-ci comprendra donc, à côté des véhicules spécialisés sur les segments du bureau, du commerce, de la santé, ou diversifiés sur plusieurs classes d’actifs immobiliers, un produit dédié à l’immobilier résidentiel. D’autres SCPI viendront rejoindre Lixim au cours des prochains mois, avec l’objectif de disposer, d’ici 3 ans, d’une quinzaine de véhicules. Ce nombre nous semble suffisant pour couvrir toutes les classes d’actifs. Comme je le précisais précédemment, nous n’estimons pas nécessaire de proposer des offres redondantes. Nous estimons en revanche être en mesure de choisir les véhicules offrant l’un des meilleurs couple rendement/risque au sein de chacune des catégories. Encore une fois, notre ambition est d’être un facilitateur, et donc de simplifier l’accès à l’investissement immobilier pour les épargnants.

Proposez-vous, parallèlement à l’acquisition de SCPI, la possibilité de réaliser cette opération à crédit ?

Loïc Glairon Mondet – Nous proposons effectivement cette option, via l’offre d’un partenaire spécialisé sur cette activité. Cette fonctionnalité n’est en revanche pas encore totalement intermédiée et digitalisée. Elle implique donc un contact avec ce partenaire. Mais nous travaillons à dématérialiser la phase amont, celle du pré-scoring, afin de simplifier la procédure tant pour nos investisseurs que pour notre partenaire. J’ajoute que, sur la thématique SCPI, nous envisageons également d’introduire prochainement des offres d’achats de parts démembrées, nue-propriété ou usufruit.


Parmi les diverses typologies d’investissements immobiliers, laquelle recommanderiez-vous plus spécifiquement aujourd’hui ?

Loïc Glairon Mondet – Chaque type d’investissement, immobilier ou pas, a ses avantages et ses inconvénients. Et sa « qualité » dépend de son adéquation avec la situation et les objectifs de l’investisseur. L’immobilier en général me semble en revanche un placement à privilégier aujourd’hui en raison du contexte monétaire, toujours très favorable et d’un marché structurellement en déficit d’offres, surtout sur le segment résidentiel. Maintenant, s’il s’agit d’adresser un conseil à un primo-investisseur en immobilier, je recommanderais en priorité le placement SCPI. Pour trois raisons : le ticket d’entrée est abordable, il s’agit d’un placement diversifié, et il peut être financé à crédit. Contrairement à un placement en assurance-vie, par exemple…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Lixim(i)

Créée par quatre collaborateurs d’Allianz France, Lixim est une plateforme innovante et multimarque de placements immobiliers. En quelques clics, le client répond à six questions pour découvrir une sélection personnalisée d’offres immobilières qui répond à ses besoins. L’objectif est de démocratiser et simplifier l’investissement immobilier locatif. En proposant : une assistance digitale pour orienter les clients selon leurs besoins ; des simulateurs pour affiner le projet d’investissement ; des offres sélectionnées pour chaque dispositif immobilier ; et une souscription entièrement dématérialisée pour les SCPI et jusqu’à l’option pour les logements neufs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI « paquebot » gérée par Immovalor Gestion a procédé le 1er septembre dernier à la revalorisation de son prix de souscription, rehaussé de 3% à 340 €. Celui-ci reste toujours en deçà de la valeur de reconstitution à fin 2017 (361,46 €), donc attractif pour les nouveaux souscripteurs. Allianz Pierre a signé une importante acquisition (près de 40 M€) à la fin du second trimestre 2017.

Allianz Pierre, l’une des plus importantes capitalisations du marché des SCPI de bureaux (1,13 Md€ à fin juin 2018), et aussi l’une des plus anciennes (elle a été lancée en janvier 1984…), revalorise le prix de ses parts. Depuis le 1er septembre, son prix de souscription s’établit à 340 €, soit 3% de mieux qu’auparavant (330 €).

Décote sur la valeur de reconstitution

A ce niveau, le ticket d’entrée dans la SCPI gérée par Immovalor Gestion affiche une décote, de 6,31% par rapport à la valeur de reconstitution à fin 2017 (361,46 €).Toujours attractive pour les nouveaux souscripteurs, la décote est toutefois en sensible compression, comparée à celle constatée entre l’ancien prix de souscription (330 €) et la valeur de reconstitution à fin 2016 (360,02 €), qui s’affichait à 9,10%… Allianz Pierre, connue pour la régularité de ses performances, a distribué l’an dernier un dividende de 13,92 € (soit un rendement de 4,22%), en légère diminution par rapport à 2016 (14,10 €,soit 4,37% de rendement). A noter que sur les 13,92 € distribués en 2017, plus de 6% étaient issus de plus-values de cessions (0,75 €) ou de report à nouveau (0,12€). La SCPI a néanmoins réussi l’an dernier à accroître le niveau de ses réserves, passées de 2,64 € à 3,16 € par part, soit l’équivalent de 2,7 mois de distribution.

Poursuite de la stratégie d’optimisation

Allianz Pierre, qui a collecté plus de 55 M€ l’an dernier, poursuit sa stratégie d’optimisation de son patrimoine. Outre une attention particulière apportée à la maîtrise de ses charges (coût d’entretien et récupération des coûts de remise en état lors du départ d’un locataire), la SCPI s’emploie en 2018 à faire remonter son taux d’occupation financier tombé à 87,74% en 2017 (contre 88,68% en 2016). Fin juin, celui-ci s’affichait à 88,49%, après être passé à 89,17% fin mars. Côté investissements, Allianz Pierre, qui a investi plus de 60 M€ l’an dernier (pour 2,2 M€ de cessions), poursuit l’arbitrage de son portefeuille en faveur d’actifs « présentant un bon taux de rentabilité ». Sur les 6 premiers mois de l’année, elle a procédé à 3 cessions pour un total de plus de 4 M€, et réalisé une importante acquisition, de près de 40 M€ : un immeuble de bureaux situé à Levallois-Perret, construit en 1992 et entièrement loué à 10 locataires. L’objectif de la SCPI est d’obtenir une progression de son résultat en 2018, et d’afficher un dividende par part « à un niveau aussi proche que possible de celui de 2017 ».

Frédéric Tixier


A propos d’Immovalor Gestion(i)
Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 23 000 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,2 milliards d’euros d’actifs (valeur estimée au 31/12/2016) représentant 2156 appartements résidentiels et 275 000 m² d’immobilier d’entreprise au travers de 7 SCPI fiscales, 1 SCPI de bureaux, et 4 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Plusieurs gestionnaires d’OPCVM dédiés à l’immobilier coté réaffirment leur confiance dans la croissance et le potentiel de valorisation du secteur. Qu’il s’agisse des foncières traditionnelles, qui démontrent leur capacité à s’adapter aux tendances de long terme, ou des nouveaux acteurs positionnés sur des actifs « alternatifs », la création de valeur est plus que jamais à l’ordre du jour…

Laurent Saint Aubin, le gérant du fonds Sofidy Sélection 1, en tête de sa catégorie sur 3 ans, n’est pas le seul à croire au potentiel boursier des foncières. Victor Kittayaso, gérant senior en charge de l’immobilier coté chez Allianz Global Investors, pense lui aussi que les fondamentaux du secteur restent solides, et s’avère confiant sur ses perspectives.

Pas de corrélation négative entre performance de l’immobilier coté et évolution des taux d’intérêt – Contrairement à certains investisseurs qui voient dans l’immobilier un secteur « passif et lourdement endetté », Victor Kittayaso, qui pilote notamment le fonds Allianz Foncier (en 6e position de sa catégorie Morningstar sur 3 ans), considère à l’inverse que les foncières cotées sont « proactives et adoptent des stratégies créatrices de valeur ». A l’instar d’autres gestionnaires emblématiques du secteur, comme Laurent Gauville et Daniel Tondu, les gérants d’Immobilier 21, eux aussi toujours convaincus par le potentiel des foncières, il n’observe pas de corrélation négative « vérifiable sur le long terme » entre immobilier coté et les taux d’intérêt. « L’évolution des loyers est en fait une variable plus importante », explique-t-il dans un communiqué publié le 9 novembre dernier. Si cette corrélation devait se manifester, c’est uniquement lorsque que les loyers sont orientés à la baisse.

Remontée des loyers –  Or, rappelle Victor Kittayaso, ces loyers sont en phase de hausse dans la plupart des villes européennes d’importance, « 34 sur 37 marchés européens » étant « stables ou en croissance ». Un constat là encore partagé par les gérants d’Immobilier 21 qui tablaient déjà, en mai dernier, sur la remontée des loyers des bureaux franciliens. Dans leur dernière newsletter mensuelle, ces derniers anticipent toujours la poursuite de cette hausse, en raison du coût « historiquement faible des loyers de bureaux par rapport aux salaires », et de la baisse attendue du taux de vacance des bureaux en Ile-de-France. Laurent Gauville et Daniel Tondu estiment que celui-ci, estimé à 6,2% à la fin du 3e trimestre, pourrait se replier jusqu’à 5% à l’horizon 2019, sous l’effet principalement de la reprise de la création d’emplois dans le tertiaire.

Anticiper les tendances de long terme – Plus globalement, Victor Kittayaso estime lui aussi que « les performances des foncières cotées sont avant tout liées à la croissance économique ». Plusieurs tendances structurelles vont, selon lui, soutenir la croissance en général, et plus spécifiquement celle de l’immobilier. Le vieillissement de la population va notamment entraîner un besoin croissant de résidences pour les seniors, l’évolution des modes de consommation et l’essor du commerce en ligne, celui pour les entrepôts, quand l’urbanisation croissante jouera, elle, en faveur des garde-meubles… Ces actifs « alternatifs », tels que les résidences étudiantes, le secteur logistique, l’hôtellerie, le stockage pour les particuliers, ou les data centers, enregistrent déjà « des taux de croissance bien supérieurs à ceux des secteurs immobiliers traditionnels », comme le rappelle Laurent Saint Aubin dans son dernier bulletin mensuel. C’est d’ailleurs en partie parce qu’il a investi, avant d’autres, sur des opérateurs cotés représentatifs de ces nouveaux secteurs, que son fonds Sofidy Sélection 1 affiche l’une des meilleures progressions sur les trois dernières années. Ces valeurs « représentent en moyenne 15 % de son encours et ont contribué à hauteur de 21,6 % à la performance », détaille Laurent Saint Aubin. Les foncières « traditionnelles » n’en sont pas condamnées pour autant. Pour Victor Kittayaso, elles ont montré qu’elles savaient « anticiper les tendances de long terme par leur repositionnement », notamment en faisant évoluer leur business model en l’étendant « vers la promotion immobilière » et en mettant « le client final au centre de leur stratégie ».

Frédéric Tixier

A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion entrepreneuriale agréée par l’AMF en juillet 2007 au capital social de 500 000 €. Elle bénéficie à la fois du dynamisme inhérent à sa jeunesse et de l’expérience de ses deux gérants fondateurs : Daniel Tondu et Laurent Gauville, qui cumulent plus de 25 ans d’expérience professionnelle sur les marchés financiers. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la Zone Euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.

A propos d’Allianz Global Investors(i)
Allianz Global Investors est une société d’investissement multi-classe d’actifs d’envergure internationale, adossée à un solide actionnaire et dotée d’une forte culture de la gestion du risque. Avec 25 implantations, AllianzGI propose à ses clients des solutions d’investissement portées par d’importantes capacités de recherche, et s’appuie sur des équipes de distribution et de gestion locales. AllianzGI gère 498 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin 2017) pour le compte d’investisseurs institutionnels et privés et compte plus de 500 professionnels de l’investissement.

A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 4 milliards d’euros constitué de plus de 3 900 actifs commerciaux et de bureaux. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Depuis le départ de Pierre Dinon, Victor Kittayaso et Thierry Cherel ont livré des performances qui leur permettent d’aborder l’avenir avec confiance. Ils ont joué avec succès les foncières britanniques et les foncières résidentielles allemandes.

L’évolution de la rentabilité du portefeuille immobilier d’Unibail-Rodamco et du rendement du Bund allemand à 10 ans écarte le risque de bulle pour les gérants des fonds d’Allianz

unibail

En prenant la succession de Pierre Dinon à la tête de la gestion des deux OPCVM immobiliers d’Allianz, à la fin décembre 2013, Victor Kittayaso savait qu’il aurait deux challenges à gagner. Le premier tenait à sa capacité à assurer la relève d’une gestion assurée par un grand gérant qui assurait la fidélité des souscripteurs des fonds tentés de quitter le navire dans le sillage de son capitaine. Le deuxième challenge n’était pas moins ambitieux : européaniser les portefeuilles d’Allianz foncier dont l’univers d’investissement est la zone euro et le benchmark l’indice IEIF Europe Net Return et accentuer l’exposition du fonds Allianz Immo sur le Royaume-Uni pour répondre à son objectif de battre l’indice Epra Europe Net Return Index. Bien sûr, le juge de paix de ces deux compétitions se situe du côté de la performance. Près de 18 mois après en avoir pris les commandes, le nouveau gérant en titre a bien relevé le gant.

Allianz Immo affichait à la fin avril un gain de 17,01 % égal à son indice de référence depuis le début de l’année. Et sur un an, sa performance à la fin avril était de 34,87 % contre 34,12 % pour l’indice. Il a accru son avance par rapport à son benchmark au cours du mois de mai en raison de sa forte exposition aux valeurs britanniques (48,1 % de l’encours de 80 millions d’euros) qui se sont bien comportées après la publication de résultats meilleurs que prévus et après qu’a été levée l’hypothèque des élections à la Chambre des Communes. Le fonds, avec une surpondération de 7 %, a crû dans l’économie britannique qui a pris de l’avance sur l’ensemble de la zone euro et a bénéficié de l’évolution de la parité de la livre puisque ce fonds ne pratique pas de couverture de change.  Encore investi à hauteur de 24% en SIIC françaises, et à 16,5 % en Allemagne, il s’est diversifié en Suède, au Pays-Bas et au Luxembourg.

De son côté, le fonds Allianz Foncier affichait un gain de 16,56 % sur les quatre premiers mois de 2015, en retard sur les 17,96 % de l’indice IEIF. Sur un an glissant, sa performance est de 27,76 % contre 30,09 % pour l’indice. La France pèse encore pour près de la moitié des 380 millions d’euros d’encours du portefeuille (45,5 %) alors que ce poste occupait encore près des deux-tiers sous l’empire de Pierre Dinon. Des cessions visant Icade, Foncière des Régions ou Paref ont eu lieu au cours des derniers mois. Unibail-Rodamco et Klépierre étant ses premières positions, l’exposent particulièrement aux commerces (38 % du total) mais c’est juste derrière puisque le rééquilibrage des moteurs de la performance est passé par les foncières résidentielles allemandes qui ont séduit avec raison au cours des derniers mois le gérant. L’Allemagne a ainsi vu son poids porté à 24 ,4 %.

L’Europe du Sud est encore absente des OPCVM d’Allianz qui peinent à trouver des véhicules investissables de qualité. Ainsi, en Espagne, s’il y a eu de nombreuses introductions en Bourse dans le secteur, les sociétés répondent mal aux exigences de gouvernance que s’impose le fonds quand il investit. Le critère de rémunération des dirigeants est un problème. Cependant, explique Thierry Cherel que Victor Kittayaso a recruté pour compléter son expertise en le faisant venir de chez un broker, « cela ne nous empêche pas de surveiller les opportunités. »  Ainsi Merlin, peu séduisante à l’origine avec un portefeuille d’agences bancaires BBVA, commence à faire ses preuves lors de ses acquisitions, notamment de centres commerciaux, et des bureaux à Madrid, réalisées à des prix favorables.

Plus globalement, les deux gérants restent confiants pour les mois qui viennent en raison des effets de la politique monétaire de la BCE, même s’ils jouent moins que d’autres les effets positifs que sur les cours de financement des foncières européennes. « Il y a encore de la marge » indique Victor Kittayaso. Pour se convaincre que le risque de bulle est encore loin, il cite l’exemple du portefeuille d’actifs d’Unibail-Rodamco. En 2007, le taux de rendement du patrimoine du leader des foncières européennes atteignait 4,6 % alors que le rendement des Bunds était de 4,2 %. Aujourd’hui, le rendement du patrimoine s’est amélioré pour atteindre 4,8 %, alors que le rendement sans risque s’est effondré à 0,6 %. La prime de risque ressort à 4,3 %.

De sorte qu’après les prises de bénéfices que les OPCVM immobiliers d’Allianz enregistrent ces dernières semaines, Victor Kittayaso est confiant pour retrouver rapidement un flux de souscription positif, dans le sillage des 10 millions d’euros acquis au cours des derniers mois. Même si ses fonds pâtissent d’un faible référencement en assurance-vie. De sorte que, plus que d’autres gérants d’OPCVM immobiliers, ses souscripteurs sont institutionnels. Il souffre de la concurrence de la montée en puissance des fonds indiciels. D’autant plus que ses benchmarks ne sont pas capés et qu’il est difficile de ne pas intégrer en portefeuille les poids lourds des indices. Une réflexion commence tout juste pour savoir s’il faut évoluer vers des indices capés. « C’est un sujet, on évoluera petit à petit » se contente de dire aujourd’hui le gérant. « Face aux ETF, c’est à nous d’expliquer les atouts d’une gestion de conviction ». Le duo pense que la vision immobilière de Thierry Cherel et celle, plus financière, de Victor Kittayaso constitue leur atout maître : il leur apporte plus d’idées, davantage de techniques de valorisation. Ensemble, ils n’hésitent pas à se remettre en question ou à aller jusqu’au bout de leurs idées d’investissement.

Christophe Tricaud
pierrepapier.fr