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Pierval Santé : distribution annuelle 2020 « conforme aux années précédentes »

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a versé un premier acompte sur dividende identique à celui des trimestres précédents. Le dividende 2020 devrait se situer au même niveau que l’an dernier, aux alentours de 5%. La SCPI semble de fait, pour l’instant, très peu affectée par la crise coronavirus.

« Les demandes de décalage reçues représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel du loyer 2020, à périmètre constant », expliquent les dirigeants d’Euryale Asset Management dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Pierval Santé.

Santé : un secteur résilient face à la crise

Le secteur de la santé est considéré, à l’instar de la logistique, comme l’un des plus résilients face à la crise du coronavirus. Pierval Santé est de fait essentiellement investie en murs d’EHPAD (56,1% des actifs[1]). Ou de cliniques et de maisons médicales (33,1%) et autres actifs de santé (10,8%). Raison pour laquelle son activité et sa rentabilité semblent, pour l’instant, peu affectées par les mesures de confinement. Au 1er trimestre 2020, la SCPI a collecté plus de 121 millions d’euros. Ce qui lui a permis de franchir le cap symbolique du milliard d’euros de capitalisation. Et de poursuivre, après un 4e trimestre déjà très dynamique, un programme d’investissements de près de 110 millions d’euros.

Une rentabilité élevée à l’acquisition

Dans des conditions de rentabilité parfaitement satisfaisantes. Les dernières acquisitions génèrent en effet un rendement brut moyen de 6,26%. Les baux signés avec les différents locataires sont en outre, comme traditionnellement dans le secteur médical, de très long terme. Près de 20 ans de durée résiduelle… A cette stabilité dans les recettes locatives prévisionnelles s’ajoute un taux d’occupation financier proche des sommets. Pierval Santé a même encore amélioré son score au cours du dernier trimestre. Son « TOF » est passé à 99,36% fin mars. Contre 98,60% en moyenne en 2019. Enfin, la SCPI joue peu de l’effet de levier. Sa dette à long terme s’affichait à 4% de la valeur de ses actifs fin mars. Contre un ratio d’endettement autorisé de 40%. Un chiffre auquel il convient toutefois d’ajouter un engagement financier de court terme, lié aux constructions en cours : 9,60%. Qui demeure toutefois lui aussi parfaitement raisonnable.

Un prix de souscription décoté

La SCPI bénéficie en outre des fondamentaux de son marché, « décorrélé de l’économie marchande ». Et d’une large diversification géographique. Pierval Santé est en effet désormais présente, outre en France (environ 41%), en Allemagne (31,6%), en Irlande (24,7%) et au Portugal (2,7%). Enfin, cerise sur le gâteau, si elle ne dispose pas d’un report à nouveau particulièrement élevé (27 jours de distribution à fin 2018[2]), le prix de ses parts reste très en deçà de la valeur de reconstitution. Celle-ci représente 104,71% du prix de souscription fin 2019. Cette décote du prix de souscription donne donc une marge de manœuvre, face à une éventuelle baisse de la valeur des actifs immobiliers. Elle signifie aussi que la SCPI recèle des plus-values potentielles non réalisées.

Maintien d’un objectif de distribution proche de 5%

Ces dernières, si elles étaient matérialisées, pourraient « venir compenser, si besoin, une baisse conjoncturelle du rendement annuel », souligne la société de gestion. Euryale Asset Management, malgré les précautions d’usage, semble donc assez confiante. Notamment dans sa capacité à maintenir un niveau de dividende en 2020 identique ou proche de celui de 2019. Le risque identifié sur, donc, 4% du montant annuel des loyers, devrait s’estomper sur le second semestre. Car les demandes de report formulées par les locataires ne portent que sur quelques mois… Pierval Santé maintient donc le versement d’un acompte sur dividende identique à celui versé au cours des trimestres précédents. A 12,624 € par part, « le rendement servi sera de 5% », rappelle la société de gestion. L’objectif annuel, proche de 5,05%, est maintenu. Une perspective qui pourrait toutefois évoluer. Si la crise sanitaire s’avérait plus longue que prévue…


Frédéric Tixier


[1] Données au 31/03/2020
[2] Les données 2019 ne sont pas encore disponibles


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

Coronavirus : l’impact sur les marchés immobiliers européens

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, publie tous les vendredis une actualisation de sa note de conjoncture sur l’impact de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Il analyse cette semaine les principaux marchés immobiliers de la zone. Extraits…

Les principaux marchés immobiliers de la zone euro sont touchés par la crise du coronavirus. Mais tous ne sont pas frappés de la même manière. Pour mesurer ces effets différenciés, Daniel While, directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM, a mis en perspective trois éléments.

Fondamentaux, vulnérabilité sanitaire et momentum économique

D’abord, les fondamentaux du marché immobilier avant l’arrivée du Covid-19. Autrement dit, la prime de risque (sur les bureaux), la liquidité du marché de l’investissement, et la fluidité du marché locatif. La vulnérabilité sanitaire des grands pays de la zone euro, dans un deuxième temps. Et enfin, le momentum économique « d’avant la crise », approché par les prévisions de croissance du PIB pour 2020. « Celles-ci se révèleront fatalement fausses », reconnaît Daniel While, « mais donnent une idée de la dynamique économique des pays ». Ces éléments sont résumés dans le tableau ci-dessous.


Le marché immobilier italien devrait connaître le choc le plus important

L’expert en tire les enseignements suivants, marché par marché. Selon lui, c’est le marché italien qui devrait connaître le choc le plus important. Il cumule en effet « une prime de risque déjà insuffisante avant la crise » et « une vacance relativement élevée de son parc de bureaux ». Sachant que le pays s’avère aujourd’hui le plus durement touché par le virus… Le marché espagnol se trouve un peu mieux loti. Il offrait, avant la crise, « une prime de risque appréciable ». Et, du fait d’une croissance économique supérieure à celle de la zone euro, il était devenu « l’un des territoires d’élection des investisseurs immobiliers français ». Cette belle dynamique est, selon Daniel While, désormais « coupée ». C’est au final l’immobilier allemand qui est « le plus résilient du point de vue de ses fondamentaux ».

Des facteurs de résilience spécifiques pour le marché immobilier français

Marchés profonds, forte prime de risque, valeurs métriques relativement basses : des atouts qu’il conserverait si l’Allemagne sait adapter son modèle au contexte post-crise. Quant au marché immobilier français, il offre « des facteurs de résilience spécifiques ». Tels qu’une prime de risque « conséquente ». La profondeur inégalée du marché francilien. Ou une forte diversification sectorielle des locataires. Ainsi qu’une « dynamique de hausse des loyers de bureaux depuis 2 ans ». Des avantages comparatifs qui, estime Daniel While, « devraient perdurer »…


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2- La note de conjoncture au 20 mars

1- La note de conjoncture au 12 mars


Frédéric Tixier


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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé : un 4e trimestre très dynamique

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a investi plus d’une centaine de millions d’euros au cours du dernier trimestre 2019. Elle est désormais présente, outre la France, dans 3 pays européens, dont le Portugal.

Près de 200 M€ sur le 1er semestre, une grosse vingtaine sur le 3e trimestre et plus d’une centaine sur le dernier trimestre de l’année : la SCPI Pierval Santé boucle une nouvelle année particulièrement dynamique en termes d’acquisitions.

Implantation au Portugal

Après l’Allemagne (38% du portefeuille fin septembre), et l’Irlande (22%), elle a en outre pris pied au Portugal en novembre dernier. En se portant acquéreur d’une clinique ophtalmologique située à Lisbonne,  pour un peu plus de 3 M€. Et d’un portefeuille mixte de 5 Ehpad/résidences services seniors, pour un peu moins de 20 M€. « Nous avons choisi de nous implanter sur ce nouveau territoire pour une raison évidente de marché. Mais également au regard de la qualité des exploitants avec qui nous avons noué un partenariat sur le long terme », expliquait alors David Finck, directeur général d’Euryale Asset Management. Le Portugal constitue en effet une zone de choix pour un acteur opérant sur le segment de la santé. Le pays affiche un taux de croissance supérieur à la moyenne de la zone euro. Et une population de personnes âgées en forte augmentation.

Très active sur le marché français

La SCPI Pierval Santé a également poursuivi, au 4e trimestre, ses investissements en Irlande. Avec l’acquisition, pour un peu de 5 M€, d’un Ehpad géré par Knegare Nursing Homes. Et d’un autre, pour 16,5 M€, situé dans la banlieue de Dublin. Elle a aussi été très active sur le marché français. Notamment, via l’achat d’établissements en cours de construction. Elle s’est ainsi positionnée sur une nouvelle résidence services seniors à Montbéliard (15 M€, livraison 1er trimestre 2021), une clinique chirurgicale à Aubenas (10 M€, livraison 2e trimestre 2021) et une maison médicale à Villeneuve d’Ascq (7,6 M€, 3e trimestre 2021).

Déjà une première acquisition en 2020

Elle a également réalisé, en décembre, son 77e investissement, le dernier de l’année. Il s’agit d’une opération à plus de 26 M€ : la Clinique de la Pinède, à proximité immédiate de Perpignan. L’année 2020 semble elle aussi placée sous le signe des acquisitions. Pierval Santé vient en effet d’annoncer son premier investissement de l’année. Il s’agit d’une autre clinique de soins de suite et de réadaptation (SSR), celle de l’Oiseau Blanc, à Mantes-la-Jolie. Coût de l’opération : environ 27 M€. L’actif sera livré au 2e trimestre 2021.

Maintien de la rentabilité

Cette activisme acheteur s’explique par une forte croissance de la collecte. Evaluée à 240 M€ fin septembre, elle avait déjà progressé de 40% par rapport à l’exercice 2018. La SCPI a également utilisé un peu plus largement l’effet de levier. Son taux d’endettement s’établissait à environ 13% fin septembre 2019. Contre 9,23% fin 2018. La SCPI réussit néanmoins à préserver la forte rentabilité de ses placements : 6,53% sur les investissements réalisés sur les 3 premiers trimestres 2019. Et, grâce notamment à des baux de très long terme[1], à maintenir un taux d’occupation financier supérieur à 98%. Pierval Santé, qui a servi au cours des deux derniers exercices un rendement de 5,05% à ses actionnaires, devrait donc en toute logique maintenir ce niveau de distribution en 2019.

Frédéric Tixier

[1] Plus de 14 ans, en moyenne.


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience, Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI : de plus en plus européennes

Au 1er semestre 2019, les SCPI ont été encore plus actives à l’international que lors des 12 mois précédents. L’Allemagne reste leur pays de prédilection.

Sur les 3,6 Md€ investis par les SCPI au cours du 1er semestre, 33,9% l’auront été hors de France. Une proportion encore plus importante qu’en 2018, où les investissements à l’étranger de ces véhicules s’établissaient déjà à 30,8%.

Internationalisation des SCPI : une tendance qui se confirme

Un chiffre qui confirme une tendance amorcée en 2015, avec la multiplication des SCPI à vocation européenne (voir « SCPI : cap sur l’Europe ») et la montée en puissance des investissements hors de France pour de plus en plus de SCPI généralistes (voir « SCPI et OPCI : moins dynamiques au 1er trimestre 2016, mais de plus en plus européens »). Mais qui n’est devenue réellement « mainstream » à partir du 1er semestre 2017 (voir « Les investissements des SCPI en zone euro ont plus que doublé au 1er semestre 2017 ». Les raisons qui poussent les gestionnaires à investir à l’étranger demeurent : devant faire face à toujours autant de flux de souscriptions, et confrontés à un marché national très concurrentiel sur le segment des actifs de bonne qualité, c’est hors de France qu’ils recherchent à la fois de nouvelles sources de diversification et de rendements.

Internationalisation des SCPI : l’Allemagne, toujours, mais plus seulement

Le premier pays de prédilection reste l’Allemagne, avec 51,2% des investissements étrangers au 1er semestre 2019 (42,5% en 2018). Mais cette suprématie – qui n’est pas sans risque aujourd’hui, compte tenu de la situation économique en Allemagne…- masque la percée de nouvelles zones, notamment l’Europe du Sud (10,8% des investissements au 1S 2019) avec la montée en puissance de l’Italie et du Portugal. Comme l’expliquait en avril dernier Julien Guillemet, le responsable de la gestion des fonds immobiliers grand public de Swiss Life Asset Managers, les gestionnaires y trouvent  davantage de perspectives de croissance et « des couples rendement/risque » plus attractifs. Plus globalement, la répartition des investissements étrangers sur davantage de pays permet aux SCPI de jouer sur les différentiels de cycles économiques en Europe. Ce qui explique pourquoi, par exemple, comme le constate l’IEIF dans l’une de ses dernières publications[1], « les investissements des SCPI au Royaume-Uni restent stables (5%), malgré les perspectives d’un Hard Brexit ».

Investissements des SCPI : Paris monte en puissance

Les SCPI s’intéressent aussi toujours autant aux Pays-Bas (12,7% des investissements étrangers), à l’Italie donc (8,7%), à la Belgique (6,2%) et aux pays d’Europe du Nord (7,7%). Les pays d’Europe de l’Est restent marginaux (0,7%). Quant aux investissements nationaux des SCPI, même si ces véhicules participent activement au financement des économies régionales (voir « Quel est l’impact des fonds d’investissement en immobilier non cotés sur l’économie française ? »), ils restent majoritairement orientés sur la région parisienne (30,6% du total des investissements des SCPI au 1S 2019, contre 19,6% pour la province). Paris intra-muros connait pour sa part un regain d’intérêt, avec 15,9% des investissements au 1er semestre 2019, contre 11,3% sur l’ensemble de l’année 2018.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et des SCPI Résidentiel (non fiscales) du 1er semestre 2019 – IEIF – Septembre 2019

Eurovalys : +1,5%

La SCPI 100% Allemagne et 100% bureaux gérée par Advenis REIM augmente le prix de sa part, à compter du 15 juillet prochain. La décote sur le prix de souscription ressort en conséquence à 2,3%.

Eurovalys, qui a récemment ajouté un nouvel actif à son portefeuille 100% allemand (voir « Une SCPI à Ratingen »), procède à la 1ère revalorisation du prix de ses parts depuis sa création.

SCPI Eurovalys : prix de souscription en hausse de 1,5%

A compter du 15 juillet prochain, son prix de souscription passera à 1 015 €, contre 1 000 € actuellement. Soit une progression de 1,5%. Une revalorisation assez inattendue, compte tenu du recul de la valeur de la reconstitution par part de la SCPI l’an dernier. En dépit d’une augmentation de la valeur globale du patrimoine de la SCPI, cette valeur de reconstitution par part est en effet passée de 1 056,42 € fin 2017 à 1 039,10 € fin 2018. La décote sur le prix de souscription, qui atteignait 5,3% en 2017, s’était en conséquence réduite à 3,7%, ce qui n’entraînait pas l’obligation de procéder à une revalorisation du prix des parts. Mais Advenis REIM a néanmoins décidé de réduire encore la décote – qui ressort dorénavant à 2,3% – afin, sans doute, d’ajuster au plus près prix de souscription et valeur de reconstitution, comme tentent de le faire de plus en plus de sociétés de gestion de SCPI.

SCPI Eurovalys : dividende prévisionnel de 45 € par part en 2019

Rappelons qu’Eurovalys, spécialisée sur le segment des bureaux en Allemagne, réalise un parcours quasi sans faute depuis sa création. En dépit d’un fort développement (doublement de sa collecte en 2018) ayant porté sa capitalisation à 285 M€ fin mars, la SCPI affiche un taux d’occupation financier dans le haut de la fourchette du marché (97% fin mars), et distribue un dividende constant (45 € par part) année après année. Le montant du dividende 2019 attendu est inchangé, à 45 €. Mais, compte tenu de l’augmentation du prix de souscription, le taux de rendement devrait légèrement se tasser cette année, pour s’établir autour de 4,47% (contre 4,5% les trois années précédentes).

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des marchés financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 438 millions d’euros à fin mars 2019.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Une SCPI à Ratingen

Eurovalys vient de procéder à sa seconde acquisition de l’année. La SCPI 100 % Allemagne et 100 % bureaux gérée par Advenis REIM connaît toujours une collecte soutenue (près de 50 M€ sur le 1er trimestre) et maintient un taux de distribution prévisionnel de 4,5 % sur 2019.

Eurovalys ajoute un nouvel actif et un nouveau lieu d’implantation – la région de Düsseldorf, capitale de la Rhénanie du Nord-Westphalie – à son portefeuille déjà 100 % allemand. Cet investissement, un immeuble à usage principal de bureaux d’une surface locative de près de 7 000 m², est la 11acquisition réalisée depuis sa création, en juillet 2015.

Une opération à près de 16 M€

D’un montant unitaire de 15,6 M€ (hors droits), l’actif est loué à 80 % à 7 sociétés, avec des baux fermes d’une durée résiduelle de 5 ans. Construit en 2007, il est situé dans un emplacement « core », à l’image des autres immeubles acquis par Eurovalys qui privilégie en général des immeubles modernes, disposant d’une localisation attractive, et dont les locataires présententtoutes les garanties de solvabilité. Implanté précisément à Ratingen, à quelques kilomètres de Düsseldorf, ce nouvel actif bénéficie d’une desserte routière qui permet de rejoindre l’aéroport ou des villes comme Essen et Cologne en moins de 15 minutes. Rappelons que le marché des bureaux allemand reste l’un des plus dynamiques d’Europe. En 2018, selon les dernières statistiques de BNP Paribas Real Estate, 30 Md€ y ont été investis, et les loyers restent toujours orientés à la hausse.

Plus de 285 M€ de capitalisation

Eurovalys connaît par ailleurs une collecte toujours aussi soutenue, qui lui permet de poursuivre sereinement sa stratégie d’investissement. Après un niveau record en 2018 (125 M€, soit plus de deux fois le niveau enregistré en 2017), elle a enregistré près de 50 M€ (48,7 M€) de nouvelles souscriptions au 1er trimestre 2019, portant sa capitalisation à 285 M€. Elle dispose donc encore de réserves importantes pour continuer à faire croître son patrimoine qui frôle désormais les 100 000 m². Très correctement géré, celui-ci affiche toujours un taux d’occupation financier supérieur à 97 %, dans le haut de la fourchette du marché. En revanche, si la valeur vénale globale de ce patrimoine s’est appréciée en 2018, sa valeur « unitaire » – divisée par le nombre de parts – accuse un léger recul par rapport à 2017. La valeur de reconstitution par part est ainsi passée de 1 056,42 € en 2017 à 1 039,10 € en 2018, réduisant ainsi la décote sur le prix de souscription de 5,3 % à 3,7 %.

Dividende maintenu

Si les perspectives d’une revalorisation du prix de souscription sont donc moins évidentes, les actionnaires d’Eurovalys peuvent en revanche espérer continuer à recevoir un rendement « net » – c’est-à-dire après impôts étrangers et prélèvements à la source – constant. La SCPI envisage en effet de distribuer en 2019 un montant identique (45 €) à celui des deux années précédentes, maintenant donc un taux de rendement inchangé de 4,5 %.

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des marchés financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 438 millions d’euros à fin mars 2019.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Advenis REIM vient d’annoncer le lancement d’un nouveau véhicule dédié aux marchés immobiliers italien, espagnol, portugais et français. Elialys ciblera en priorité les actifs de bureaux situés dans les capitales et les grandes métropoles du sud de l’Europe.

« Le nom Elialys, issu du grec moderne, fait référence à l’olivier, symbole de paix, que l’on retrouve dans les principaux pays où Advenis REIM investira : l’Italie, l’Espagne, le Portugal, et la France », explique tout de go la société de gestion dans le communiqué annonçant la création d’une nouvelle SCPI dédiée aux marchés immobiliers de l’Europe du Sud.

L’Europe du Sud a la cote

Quatre ans après la création d’Eurovalys, une SCPI principalement investie en Allemagne (voir « Eurovalys, 10eacquisition allemande »), Advenis REIM est donc – la première, cette fois – à lancer un véhicule spécialisé sur une nouvelle zone géographique de la zone euro. Les pays du sud de l’Europe, affirme la société de gestion, « voient leur situation économique et démographique s’améliorer nettement », avec notamment une forte décrue de leur taux de chômage (passé, notamment en Espagne, de 26% à 14,7% entre 2013 et 2018). Advenis REIM n’est d’ailleurs pas la seule à s’intéresser à ces marchés en « recovery ». Plusieurs gestionnaires, spécialisés ou non sur la zone euro, ont déjà commencé à y diversifier leurs investissements ces derniers mois, à l’instar par exemple de Julien Guillemet, le gérant de Pierre Capitale chez Swiss Life AM.

Cibler les bureaux des capitales et des grandes métropoles régionales

Elialys privilégiera dans un premier temps les bureaux situés dans les capitales et les grandes métropoles régionales de France et d’Europe du Sud, celles qui bénéficient « d’une forte croissance depuis la crise économique de 2008 ». Selon Advenis REIM, citant une donnée MSCI Real Estate, la profondeur du marché immobilier tertiaire en Europe du Sud avoisine les 50 Md€, signe « d’un secteur immobilier dynamique et source d’opportunité ». « Paris, Madrid et Lisbonne concentrent à elles-seules près du tiers de la demande placée en Europe », affirme même Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. Répliquant la stratégie mise en œuvre sur Eurovalys, Elialys ciblera en priorité « des actifs avec des locataires de qualité et des baux fermes de longue durée ».

Prix de la part fixé à 1 000 €

Le prix de souscription d’Elialys – SCPI à capital variable, commercialisée officiellement depuis le 15 mai 2019 – est fixé à 1 000 € – pour un minimum de souscription d’une seule part -, et son délai de jouissance au 1er jour du 4mois suivant la réception intégrale des fonds par la société de gestion. Les dividendes potentiels seront versés à un rythme trimestriel. Il est à noter qu’à l’instar des autres SCPI bénéficiant de revenus de source étrangère, et comme le rappelle fort justement Advenis REIM, « le taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie en Europe est supérieur au taux de distribution net de fiscalité d’une SCPI investie à 100 % en France ». Un argument supplémentaire pour les éventuels souscripteurs…

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Créée en 2017, Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. Advenis REIM gère 2 milliards d’euros de fonds immobiliers et financiers en France et en Allemagne au 31/12/2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI 100% Allemagne et 100% bureaux gérée par Advenis REIM vient d’investir 18,3 M€ à Hanovre. En 2018, elle a collecté plus de 125 M€, doublant ainsi le niveau de sa capitalisation. Son taux de distribution, à 4,5%, reste constant depuis sa création.

Eurovalys ajoute un nouvel actif et un nouveau lieu d’implantation – Hanovre, capitale de la Basse-Saxe – à son portefeuille déjà 100% allemand. Cet investissement, un immeuble à usage principal de bureaux d’une surface locative de plus de 8 000 m², est la 10acquisition réalisée depuis sa création, en juillet 2015.

Une opération à plus de 18 M€

D’un montant unitaire moins élevé (un peu plus de 18 M€) que la dernière opération réalisée par la SCPI, en septembre dernier – un actif de 59 M€ à Munich -, l’actif est entièrement loué à la société TUI, le numéro un mondial du tourisme. Un locataire stable, présent dans les locaux depuis leur création (2003), et engagé par un bail ferme de 5 ans renouvelable pour deux périodes. Une acquisition fidèle à la stratégie menée par Eurovalys, qui privilégie des immeubles modernes, disposant d’une localisation attractive, et dont les locataires présentent toutes les garanties de solvabilité. Le marché allemand, particulièrement prisé par les investisseurs ces dernières années, présente en outre l’avantage d’offrir un potentiel de revalorisation des loyers plus élevé que dans la plupart des autres pays européens. L’an dernier, ils ont encore augmenté de 5% en moyenne.

Une capitalisation doublée en un an

Eurovalys a connu une collecte record en 2018, de 125 M€, soit plus de deux fois le niveau enregistré en 2017 – 59,8 M€ -. Une progression d’autant plus exceptionnelle dans un marché des SCPI en phase de ralentissement. Ces apports ont été en partie investis au cours de l’exercice précédent (via trois acquisitions d’un montant cumulé de plus 92 M€), et ont porté la capitalisation de la SCPI à près de 245 M€. Soit, là encore, le double de son niveau fin 2017 – 117,5 M€ -. Notons que, pour permettre la poursuite de son expansion, la SCPI a procédé à une augmentation de son capital social statutaire, porté à 500 M€. Cette croissance exponentielle n’a en tout cas pas eu d’impact sur la qualité de la gestion, le taux d’occupation financier se maintenant au-delà des 97% fin 2018.

Rentabilité constante

Eurovalys a délivré en 2018 un dividende « net » – c’est-à-dire après impôts étrangers et prélèvements à la source – de 45 € par part, identique à celui versé en 2017. Le prix de la part n’ayant pas varié depuis la création (1 000 €), le taux de distribution se maintient donc à 4,50%. Une rentabilité constante, donc, sans doute amenée à se maintenir en 2019, sauf accident. Les porteurs de parts sont même en mesure d’espérer une prochaine revalorisation du prix de souscription, celui-ci s’établissant, sur la base de la dernière évaluation connue (fin 2017), dans la fourchette basse (94,6%) de la valeur de reconstitution (1 056,42 €). Il faudrait toutefois que cette dernière s’apprécie de 5,10% pour que cette revalorisation devienne obligatoire…

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis REIM est la société de gestion de SCPI du Groupe Advenis – Coté sur Euronext, Advenis est un groupe indépendant créé en 1995, spécialiste de la conception, la distribution et la gestion d’actifs immobiliers et financiers. Advenis est présent sur toute la chaine de valeur immobilière et déploie son expertise sur tous types de biens : tertiaire, résidentiel et véhicules règlementés. Advenis gère 2 Mds€ de fonds immobiliers et financiers, +30 000 clients privés et 2 000 sites en France et en Allemagne.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Deux des SCPI gérées par La Française REIM, Epargne Foncière et Multimmobilier 2, viennent d’acquérir un ensemble commercial de 12 125 mdans la région d’Essen, en Allemagne. Sa particularité : il a été livré en 2018 et affiche d’entrée de jeux un taux de remplissage de 100% …

Tous les investisseurs en immobilier ne boudent pas nécessairement les centres commerciaux. Deux des SCPI gérées parLa Française REIM – dont Epargne Foncière, l’une des plus grosses capitalisations du marché des SCPI d’entreprise – viennent en tout cas, en dépit du « retail bashing » ambiant, de réaliser une importante acquisition dans ce secteur.

12 125 mde surfaces commerciales et hôtelières

Les deux véhicules se sont portés acquéreurs du parc commercial QuartierWEST, situé à Essen, à l’ouest de l’Allemagne. Ce complexe, d’une surface de 12 125 m2, se répartit sur deux niveaux comprenant des espaces de vente au rez-de-chaussée (de 460 à 4 500 m2), et des locaux et espaces hôteliers aux étages supérieurs. Achevé en 2018, il est déjà entièrement loué à six locataires via des baux à long terme. Au sein d’une zone « bien établie et en plein développement », il s’intègre « dans le quartier résidentiel d’Altenessen et du nouveau projet d’aménagement de Wohnen am Krupp-Gürtel » et devrait donc en outre « bénéficier d’une clientèle croissante à proximité immédiate », précise le communiqué de La Française. Le prix de la transaction n’a pas encore été communiqué. A titre de comparaison, Novapierre Allemagne, spécialiste à la fois du territoire allemand et des retail parks (qui constituent l’essentiel de son patrimoine), a réalisé récemment une opération d’ampleur similaire (12 900 m2) et dans une zone géographique proche (à Münster, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie), en déboursant 24 M€, selon notre confrère CFNews Immo.

4acquisition de l’année pour Epargne Foncière

L’opération d’acquisition est portée à hauteur de 60% par Epargne Foncière, la plus imposante des SCPI gérée par La Française (2,2 Md€ de capitalisation fin septembre). Celle-ci réalise ainsi son 4investissement de l’année, après un immeuble de bureau en VEFA au 3trimestre (à Lyon, pour près de 30 M€), les murs d’un Carrefour Market (à Nice, pour 29,5 M€) au 2e trimestre, et l’immeuble de bureaux de la Coupole (à Paris, dans le 15arrondissement, pour plus de 61 M€), au 1er trimestre. Soit au total près de 90 M€ d’investissements au cours des 3 premiers trimestres, un niveau exactement en phase avec sa collecte nette sur la même période (86,7 M€). La SCPI, qui a également procédé à plusieurs opérations d’arbitrage, a amélioré sa rentabilité locative, faisant passer son taux d’occupation financier au-dessus de la barre des 90% fin septembre (contre 89,4 % fin 2017).

Et une 3e acquisition pour Multimmobilier 2

Pour Multimmobilier 2, il s’agit de la troisième opération annuelle. Cette SCPI diversifiée, en situation de surinvestissements fin 2017, et qui affichait une collecte nette de 34,8 M€ et une capitalisation de 818 M€ fin septembre, n’a en effet ajouté à son patrimoine, au cours du 3trimestre, que les murs d’une résidence Pierre & Vacances située à Deauville (prix d’acquisition de 15 M€, quote-part de 80%), et ceux d’un ensemble de bureaux en région toulousaine (prix d’acquisition, 15,5 M€, quote-part de 50%). A l’inverse d’Epargne Foncière, son taux d’occupation financier s’est détérioré au cours des derniers mois, passant de 92,7% fin 2017 à 90,1% fin septembre.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placementimmobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Novapierre Allemagne vient de réaliser une nouvelle acquisition en Westphalie. C’est sa 14opération depuis le début de l’année. La 1ère SCPI à s’être totalement dédiée aux investissements en Allemagne dépasse désormais les 400 M€ de capitalisation.

Novapierre Allemagne met les bouchés doubles… La SCPI gérée par Paref Gestion, 100% orientée investissements allemands, ajoute un nouvel actif à son portefeuille. Il s’agit cette fois d’un ensemble commercial d’une superficie d’environ 12 900 m2, le « Darley Park », situé près de Münster, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

14e  opération depuis le début de l’année

Selon le gestionnaire, le bâtiment, achevé en 2006, est entièrement loué et occupé par deux enseignes phares outre-Rhin : Marktkauf, un acteur majeur de la grande distribution, filiale du groupe EDEKA, et Toom, l’une des principales chaînes de bricolage, filiale du groupe REWE. Novapierre Allemagne ajoute ainsi de nouvelles références à son portefeuille de locataires, déjà composé des plus grandes marques allemandes de distribution en alimentaire et en équipement de la personne ou de la maison. Cette transaction, dont le montant n’est pas encore communiqué, vient s’ajouter aux 13 investissements déjà réalisés depuis le début de l’année. La SCPI, dont le compteur des acquisitions s’affichait déjà à près de 160 M€ fin septembre (déjà trois fois plus qu’en 2017), devrait donc conclure l’année sur un niveau d’investissement record.

Dividendes de 3€ par trimestre

La SCPI, qui a dernièrement relevé son prix de souscription, connaît également une année exceptionnelle en termes de collecte. Sa capitalisation, qui frisait les 270 M€ fin 2017, a dépassé le seuil des 400 M€ fin septembre, soit une progression de déjà près de 50% sur les neuf premiers mois de l’année. Cette croissance se fait sans impact visible sur les indicateurs de gestion, Novapierre ayant encore préservé au 3trimestre un taux d’occupation financier supérieur à 97% (98% au 3T). Ce qui est toutefois assez normal pour une SCPI aussi jeune. Côté distribution, le rythme d’un acompte de dividende de 3 € par trimestre est lui aussi maintenu. Rappelons que la SCPI a distribué 12 € par part au cours des deux derniers exercices, ce qui laisse présager un niveau de distribution du même ordre en 2018. Compte tenu de la revalorisation du prix de souscription, le taux de distribution risque en revanche d’être légèrement inférieur à celui de l’an dernier (4,71%).

Frédéric Tixier


A propos de Paref Gestion(i)

Paref Gestion, filiale à 100 % de Paref, gère 8 SCPI : Pierre 48, SCPI de logements occupés en loi de 48 ou assimilés, Novapierre 1, SCPI de murs de magasins, Interpierre France, SCPI de bureaux et locaux d’activité, Capiforce Pierre, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité, Novapierre Allemagne, SCPI investie exclusivement en Allemagne dans l’immobilier commercial, Atlantique Pierre 1, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité, Cifocoma, SCPI de murs de boutiques et Cifocoma 2, SCPI de murs de boutiques. Paref Gestion a été agréée au début de 2008 par l’AMF en tant que société de gestion de portefeuille et gère 3 OPPCI investis dans l’immobilier de tourisme, loisirs et l’immobilier d’entreprise. Au 30 juin 2018, le groupe Paref détient un patrimoine immobilier de 149 M€ et gère en outre 1,6 Md€ d’actifs pour compte de tiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société