Articles

Loyers : de la suspension à l’annulation

A la demande du gouvernement, les principales associations et fédérations représentatives des bailleurs appellent leurs adhérents – parmi lesquels figurent les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, et les foncières cotées – à accorder une annulation automatique de 3 mois de loyers aux locataires TPE. Une mesure qui ne fait pas l’unanimité…

Les associations ont dit oui… A la demande de Bruno Le Maire, qui les avait réunies vendredi 17 avril autour d’une conférence virtuelle, les principales associations et fédérations représentatives des bailleurs ont accepté de nouvelles mesures d’allégement en faveur de leurs locataires. La plus emblématique : l’annulation pure et simple de trois mois de loyers pour les TPE contraintes de fermer « en application de l’arrêté du 15 mars 2020[1] ».

Engagements communs des principales fédérations de bailleurs

Les quatre fédérations de bailleurs (la FSIF, l’AFG, l’ASPIM et le CNCC), la FFA (la Fédération Française de l’Assurance) et la Caisse des dépôts et consignations (via CDC Habitat), qui participaient à cette réunion, ont acté leurs engagements par un communiqué commun[2], en appui de celui publié par le Ministère de l’Economie et des Finances[3]. Ce communiqué rappelle les dispositions déjà prises depuis le 20 mars dernier par ces différentes organisations. Notamment la mise en place des reports de loyers « pour la période de fermeture des commerces ». Et les discussions engagées avec l’ensemble de leurs locataires « sur les étalements de paiement des loyers reportés ». Mais, « compte tenu de la prolongation de la durée de fermeture », et d’une reprise envisagée « comme progressive », il fallait aller plus loin.

Annulation automatique des loyers des TPE pendant 3 mois

« Nous appelons maintenant nos adhérents à prendre des mesures automatiques pour soutenir la trésorerie des plus petits locataires, très fortement fragilisés par la crise économique », expose ainsi le communiqué commun. Cette mesure automatique consiste donc à annuler purement et simplement, et « sans considérer la situation particulière », les loyers dus par les TPE dont l’activité est interrompue par arrêté. L’annulation court sur une période de trois mois. Mais n’inclut pas les charges « qui resteront dues puisqu’elles correspondent à des coûts réels encourus par les propriétaires ». Concernant les autres locataires des bailleurs « institutionnels », les associations restent plus vagues. Et moins directives. Elles encouragent leurs adhérents à « engager des discussions avec leurs locataires en difficulté ». Mais d’adapter, au cas par cas, leurs réponses.

Pas d’obligation envers les autres locataires, mais une incitation à négocier

Pas « d’obligation » d’annulation de loyers, donc, pour ces autres locataires. Mais des aménagements qui devront tenir compte « de leur taille et des difficultés de trésorerie qu’ils rencontrent ». Le communiqué ne le dit pas explicitement, mais le message délivré par Bruno Le Maire lors de la réunion en ligne était paraît-il plus clair : l’effort doit être concentré sur les très petites entreprises. Les grandes enseignes nationales et internationales, aux reins a priori plus solides, n’ont pas vocation à bénéficier de mesures d’aménagement. Pas d’annulation, évidemment. Ni même de reports de loyers. Le communiqué rappelle d’ailleurs que les engagements pris par les propriétaires « complètent les dispositifs déjà mis en place par le gouvernement ». Notamment ceux du chômage partiel et des prêts garantis. C’est-à-dire ceux dont bénéficient a priori plus facilement les grands opérateurs, mieux équipés sur le plan juridique et financier que les petites structures.

La rédaction commune d’un code de bonne conduite entre propriétaires et locataires

Les engagements pris par les bailleurs s’accompagnent d’ailleurs d’une demande de conciliation. Leurs fédérations appellent en effet celles des commerçants à rédiger conjointement un « code de bonne conduite ». Ce code aura pour objet de « cadrer les discussions de gré à gré entre les parties ». En fixant notamment « des principes équilibrés de transparence de l’information » : une manière de s’assurer que les demandes émanant de locataires prétendument en difficulté seront assorties de documents permettant d’attester de leur bonne foi… Du côté des sociétés de gestion de SCPI, par exemple, on constate en effet qu’un certain nombre de locataires ne jouent pas vraiment le jeu.

Des locataires qui ne jouent pas le jeu

Plutôt que de négocier un report ou une annulation des loyers, quelques-uns se contentent de révoquer le prélèvement automatique mis en place avec leur bailleur. D’autres -souvent des grands groupes- font appel aux services de leurs cabinets de conseil, pour rédiger des lettres truffées d’arguties juridiques exigeant le report ou la réduction de leurs loyers. Un niveau de complexité auquel les plus petites sociétés de gestion ont bien du mal à répondre… Ce code de bonne conduite, s’il voit le jour, pourrait permettre de régler plus facilement et plus justement les différends entre propriétaires et locataires. Un médiateur, désigné par Bruno Le Maire, devrait d’ailleurs accompagner les fédérations dans la rédaction de ces règles communes. Et veiller à leur bonne application. Une juste contrepartie de l’effort consenti par les bailleurs…

Une décision qui ne fait pas l’unanimité

Du côté de ces derniers, l’appel de leurs fédérations n’est pas unanimement approuvé. Plusieurs foncières, ou autres investisseurs institutionnels, s’étaient engagés, il y a déjà plusieurs jours ou semaines, à annuler une partie des loyers. Y compris des groupes familiaux. C’est le cas notamment de la Compagnie de Phalsbourg. Ou du Groupe Sebban, une foncière indépendante spécialiste des locaux commerciaux de centre-ville. Mais, jusqu’à présent, aucune société de gestion de SCPI ou d’OPCI n’avait officiellement pris un tel engagement. Et il semblerait qu’une partie d’entre elles -surtout les plus petites, et les plus indépendantes…- n’approuve pas une décision qui conduirait à justifier des pertes de revenus pour les associés de leurs SCPI.

Les associations de commerçants jugent les mesures insuffisantes

Le débat est d’ailleurs loin d’être clos. Le gouvernement a beau avoir déjà fait voter un amendement élargissant la déductibilité fiscale des abandons de créances aux abandons de loyers[4], les associations de commerçants estiment que le compte n’y est pas. Seize fédérations ont, dès le samedi 18 avril, fait savoir qu’elles jugeaient ces mesures insuffisantes. D’abord parce qu’elles ne concernent que les TPE. Or, « c’est l’ensemble des commerçants, petits, moyens et grands, quelle que soit leur taille, qui sont aujourd’hui fermés et qui sont menacés dans leur survie », estiment-elles. Ensuite, parce que la période de 3 mois est trop courte. Pour elles, « la solution passe par la prise en compte également de la période de reprise. Qui sera très progressive et donc risquée économiquement et socialement ». Enfin, car la mesure ne devrait pas concerner « uniquement les grandes foncières immobilières ».

Les SCPI sont aussi des acteurs du commerce en centre-ville

Selon les fédérations de commerçants, les centres commerciaux n’intègrent qu’environ 38 000 commerces. Alors que le secteur commerçant représente « plus de 400 000 points de vente en France ». Elles s’inquiètent donc, à juste titre, de la possible disparition des commerces centraux des villes moyennes. Elles oublient en revanche que la mesure s’applique aussi à d’autres acteurs de l’investissement en immobilier. Au premier rang desquels les gestionnaires de SCPI et d’OPCI. Or, selon une étude menée l’an dernier par l’ASPIM, ces véhicules ont une vraie présence régionale. Les SCPI ont déjà investi dans plus d’une commune de plus de 10 000 habitants sur deux dans les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Et 40% en Hauts-de-France. Un ratio qui dépasse même les 55% et monte jusqu’à 83% dans les communes de plus de 20 000 habitants…

Le principe de solidarité, une application complexe

Mais il est difficile de contrer les associations de commerçants sur un point. Pourquoi ces mesures de soutien, que l’on peut parfaitement justifier sur le plan économique, ne s’appliqueraient qu’aux seuls investisseurs institutionnels ?

D’autres questions se posent d’ailleurs en miroir. Si l’on se place du point du vue des porteurs de parts de SCPI, pourquoi ceux-ci – qui ont souvent besoin de leurs revenus fonciers pour boucler leurs fins de mois- seraient-ils mis à contribution ? Parce qu’ils ont choisi la voie de l’investissement collectif et mutualisé ? Pourquoi alors ne pas aussi demander un effort aux autres investisseurs privés, qui ont préféré gérer en direct leurs biens immobiliers ?

Plus globalement, quelle doit être la part assumée par l’Etat ? Et celle demandée aux acteurs privés ? Le sujet de la solidarité demeure, crise ou pas crise, une question épineuse…

Frédéric Tixier


[1] Consulter le texte de l’arrêté
[2] Télécharger le communiqué
[3] Télécharger le communiqué
[4] Amendement Jean-Noël Barrot, député Modem, adopté le 17 avril dans le cadre du projet de loi de finances rectificatif pour 2020


Lire aussi

Quel est l’impact des fonds d’investissement en immobilier non cotés sur l’économie française ?

Foncières cotées : 3,5 milliards par an pour les territoires


A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros.

A propos de la FSIF(i)

Créée en 1935, la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) rassemble les opérateurs immobiliers qui construisent, louent et gèrent au quotidien des biens immobiliers diversifiés tels que bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques, logements, résidences étudiantes ou maisons de retraite en France et à l’étranger. Elle est composée de sociétés immobilières cotées et non cotées qui représentent en France 120 milliards d’euros d’actifs et 24,7 millions de mètres carrés, soit 40 % du patrimoine immobilier détenu par des investisseurs institutionnels français. Ses adhérents cotés totalisent 63 milliards d’euros de capitalisation boursière, soit plus de 90 % de la capitalisation boursière du compartiment immobilier d’Euronext.

A propos de l’AFG(i)

L’Association Française de la Gestion financière (AFG) représente et promeut les intérêts des professionnels de la gestion pour compte de tiers. Elle réunit tous les acteurs du métier de la gestion d’actifs, qu’elle soit individualisée (mandats) ou collective. Ces derniers gèrent plus de 4 000 milliards d’euros d’actifs, soit un quart du marché de la gestion d’Europe continentale.

A propos du CNCC(i)

Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant tous les acteurs participant à la promotion et au développement des sites commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de commerçants. Outre l’objectif d’assurer la représentation des intérêts de ses diverses composantes, le CNCC s’attache à défendre le dialogue entre ses différents membres, à organiser la réflexion prospective, le travail en commun et les bonnes pratiques de ses adhérents. Il a vocation à rassembler tous les acteurs du commerce au sein des espaces commerciaux qu’ils soient centres commerciaux, retail parks ou commerces de pied d’immeuble. Le CNCC compte plus de 400 sociétés adhérentes représentant plus de 800 sites commerciaux en France, dont 1 sur 5 est situé en centre-ville.

  (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier) fêtent leur 10e bougie. L’ASPIM et l’AFG publient pour l’occasion une nouvelle étude réalisée par l’IEIF. Le bilan est clair : le véhicule a su séduire aussi bien les investisseurs professionnels (67,7 Md€ d’encours à fin 2016) que les particuliers (10,4 Md€)…

Il est né, de l’aveu même de l’ASPIM[1] et de l’AFG[2], co-commanditaires de l’étude sur le marché des OPCI réalisée par l’IEIF[3], « dans un contexte économique, financier et immobilier très perturbé »… Et pourtant, ce nouveau véhicule immobilier lancé en 2007[4], connaît un succès immédiat. Les OPCI se sont imposés « par leur flexibilité », écrivent les auteurs de l’étude.

Premiers succès auprès des investisseurs professionnels – Ce sont d’abord les véhicules dédiés aux investisseurs qualifiés, désormais dénommés OPCI professionnels (OPPCI), qui se développent rapidement, « via la forte demande des investisseurs institutionnels en recherche d’une exposition sur le marché français ». Leurs encours passent de 6 Md€ à fin 2008 à près de 68 Md€ à fin 2016, avec une croissance de 106% sur la seule période 2013/2016. Cette progression exponentielle explique la multiplication des sociétés de gestion d’actifs immobiliers. « Sur les 35 nouveaux agréments délivrés par l’AMF en 2016, 34% ont concerné le secteur immobilier, phénomène identique sur les dernières années », relève l’étude.

Envolée des OPCI grand public à compter de 2012 – La version « grand public » des OPCI, apparue en 2008, va mettre plus de temps à s’imposer. C’est seulement à partir de 2012 que ses encours commencent à croître dans des proportions importantes. Depuis 2013, « les souscriptions nettes ont été multipliées par 14, et atteignent 4,1 Md€ en 2016 », détaille l’étude, rappelant que la forte hausse des actifs sous gestion est liée « en grande partie à l’intégration de ce produit dans les contrats d’assurance-vie ». En témoigne la répartition de l’actionnariat des OPCI, dont 91% de l’actif brut sont détenus par un seul porteur (la compagnie d’assurance qui le commercialise).

Un actif bien diversifié – Mais l’étude AFG/ASPIM permet surtout d’avoir une idée plus précise du patrimoine détenu par les OPCI. L’actif brut des OPCI grand public est ainsi composé à plus de 50% d’immobilier direct et indirect. Les foncières cotées en représente 6,6%, les obligations 18%, et les véhicules immobiliers (autre OPCI et SCPI) environ 1,5%. Surtout, alors les OPCI sont contraints de détenir au moins 5% de liquidité pour faire face à d’éventuelles demandes de rachats des porteurs de parts, leur « marge de sécurité » est en réalité bien plus élevée, puisque « l’analyse des portefeuilles montre que les liquidités composent 15% de leur actif brut, soit 3 fois plus que le niveau minimal », explique l’étude. Cette dernière relève par ailleurs que les investissements des OPCI grand public se portent « essentiellement sur les actifs « core » et « core + » à dominante bureaux, et bien situés. Mais les actifs dits « alternatifs » (santé, hôtellerie, résidences gérées…) sont de plus en plus plébiscités.

Et fortement internationalisé – Tout comme les investissements à l’étranger. Selon les données collectées par l’étude, la valeur vénale des actifs détenus hors de France par les OPCI grand public est passée de 18,7% fin 2013 à 45,1% fin 2016. Mieux encore, la part des actifs détenus à l’étranger représente 50% de la surface totale des actifs en 2016, contre 12% en 2013. Ce qui témoigne, note l’étude, de l’accélération des acquisitions hors de France ces dernières années, « multipliées par 60 ». Les OPCI sont également plus endettés que les SCPI, mais moins que les foncières cotées en Bourse. Leur effet de levier s’élève, fin 2016, à 15,7% de leur actif brut total et à 25,2% de leur actif brut immobilier.

Des performances en phase avec celles de l’immobilier –  Enfin, les OPCI s’affichent comme des produits performants. Depuis leur création, en 2008, les OPCI grand public enregistrent une rentabilité globale de 5,9%, proche de celle des SCPI (6,6%), mais inférieure à celle des SIIC (9,3%). Les OPPCI, quant à eux, alignent sur longue période (plus de 7 ans) des performances (8,1%) en phase avec celle de la performance globale du marché immobilier français (8,3%).

Frédéric Tixier

A propos de l’ASPIM
L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) est la structure de représentation de la gestion des fonds immobiliers non cotés que sont les SCPI et les OPCI.
Dans ses relations avec les autorités françaises et internationales en charge des sujets intéressant ses adhérents, sociétés de gestion agréées par l’AMF, l’ASPIM défend et promeut les intérêts des investisseurs de ces fonds et s’attache à démontrer les apports à l’économie nationale de ce secteur professionnel. L’ASPIM est en particulier à l’origine de la création en 2006 de l’OPCI, nouvelle formule d’investissement destinée aux particuliers et aux investisseurs institutionnels, et de la récente réforme du cadre juridique des SCPI, à l’occasion de la transposition en droit français de la directive AIFM.

A propos de l’AFG
L’Association française de la gestion financière (AFG) représente et promeut les intérêts des professionnels de la gestion pour compte de tiers. Elle réunit tous les acteurs du métier de la gestion d’actifs, qu’elle soit individualisée (mandats) ou collective. Ces derniers gèrent près de 3 800 milliards d’euros d’actifs, dont 1 800 milliards d’euros sous forme de fonds de droit français et environ 2 000 milliards d’euros en gestion de mandats et de fonds de droit étranger.

A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision. (www.ieif.fr)


[1] Association Française des Sociétés de Placement Immobilier
[2] Association Française de la Gestion financière
[3] « Le marché des OPCI 2017 » – AFG / ASPIM
[4] Parution du Règlement général le 15 mai 2007