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Affinités Pierre, nouvelle acquisition en logistique

La SCPI gérée par Groupama GAN REIM se renforce une nouvelle fois sur le secteur logistique. Qui représente près de 30% de ses actifs. Affinités Pierre annonce toutefois un dividende en baisse sur 2020.

Affinités Pierre s’intéresse à la logistique depuis maintenant plus d’un an. Après une première opération réalisée en juillet 2019, la SCPI a procédé à plusieurs autres acquisitions dans ce secteur désormais reconnu comme l’un des plus résilients face à la crise.

Trois acquisitions coup sur coup au 2e semestre 2019

Au 2e semestre 2019, elle investissait dans des actifs logistiques à Troyes, Lille et Toulouse, pour des montants de respectivement 17,4 M€, 15 M€ et 8,5 M€. Fin 2019, le secteur des entrepôts représentait ainsi environ 30% de son portefeuille. Contre 0% six mois plus tôt. Le 1er semestre 2020 fut moins fertile en acquisitions. En raison, bien sûr, des contraintes opérationnelles durant la période de confinement. Sur les 6 premiers mois de l’année, Affinités Pierre s’est portée acquéreur de seulement trois nouveaux actifs, pour un total d’un peu plus de 35 M€. Soit pratiquement deux fois moins qu’au cours du 4e trimestre 2019  (9 opérations, pour un montant total de plus de 70 M€). Et sans cibler aucun actif logistique.

Une première opération en logistique en septembre

La fin d’année s’avère plus active dans ce secteur. « Après plusieurs investissements immobiliers en bureaux, la SCPI Affinités Pierre renoue avec les investissements immobiliers en logistique par l’acquisition d’une plateforme neuve située au cœur de la dorsale logistique entre Lille et Paris », reconnaît Miguel Gomes, responsable de la gestion de portefeuilles de Groupama Gan REIM. La société de gestion vient en effet d’annoncer une opération réalisée fin juillet : une plateforme logistique de plus de 12 200 m² acquise auprès de Capstone Développement. L’actif, livré fin janvier, est loué à De Rijke France, une filiale du groupe De Rijke spécialisé dans les activités de transport et de logistique. La durée du bail est de 9 ans. Le coût d’acquisition est de 8,7 M€, pour un rendement locatif de 5,1%.

Impact de la crise sanitaire sur les résultats de la SCPI

Une opération qui devrait faire remonter la part de la logistique dans le portefeuille d’Affinités Pierre, tombée à 28% fin juin 2020. Et contribuer à rehausser une nouvelle fois la durée moyenne de ses baux, qui s’établissait à 7,3 ans à la fin du semestre dernier[1]. La SCPI reste toutefois encore très exposée au secteur du bureaux en régions (52% fin juin) et, plus marginalement, à celui du commerce (20%). Elle reconnaît d’ailleurs que la crise de la Covid-19 aura un impact prévisible sur ses performances. « En raison du retard accusé sur le bon déroulement des acquisitions. Et à l’allongement des périodes de construction des actifs acquis en VEFA », explique-t-elle dans le dernier bulletin semestriel. Groupama GAN REIM anticipe donc désormais un DVM cible sur 2020 compris entre « 4% et 4,5% ».

Un DVM cible révisé dans une fourchette comprise entre 4% et 4,5%

Rappelons que la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 13,02 € par part, soit un taux de distribution de 5,24%. Sur 2020, elle a déjà versé deux acomptes sur dividendes inférieurs à ceux de l’an dernier. 2,90 € au titre du 1T 2020 (contre 3,10 € en 2019). Et 2,80 € au titre du 2T (3,10 € en 2019). Impossible de prévoir si cette baisse de la rentabilité affectera aussi l’exercice 2021. Le point positif est que, pour l’instant, le prix de souscription (250 €) reste décoté par rapport à la valeur de reconstitution (267,07 € fin 2019). De près de 7%. Rappelons d’ailleurs que la SCPI est toujours en phase d’augmentation de capital. Sur le 1er semestre 2020, elle a collecté un peu plus de 44 M€. Dont environ 17 M€ sur le second trimestre.

Frédéric Tixier

[1] Contre 5,7 ans fin mars 2019, avant la première acquisition en logistique.


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Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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Affinités Pierre confirme son virage vers la logistique

La SCPI gérée par Groupama Gan REIM vient de procéder à l’achat d’un nouvel entrepôt. Avec l’objectif de détenir un patrimoine justement équilibré entre bureaux, commerces et logistique.

Et de deux… Trois mois à peine après sa première incursion dans le secteur de la logistique (voir « La SCPI Affinités Pierre investit la logistique »), la SCPI gérée par Groupama Gan REIM ajoute un nouvel entrepôt à son patrimoine.

SCPI Affinités Pierre : nouvelle acquisition en logistique

Cette plateforme d’environ 20 000 m², située à proximité de Troyes, a été acquise pour 17,4 M€. Livrée très prochainement, elle sera louée dans le cadre d’un bail de long terme d’une durée ferme de 9 ans à l’opérateur Logtex, un spécialiste de la logistique omnicanale. Son rendement immédiat ressort à 5,5%, un peu inférieur donc à celui généré lors de l’opération menée en juin dernier. L’entrepôt acquis dans la région nantaise, louée au groupe LDLC, affichait en effet un rendement immédiat de 6,2%. Cette nouvelle acquisition, dans un domaine où Groupama Gan REIM, le gestionnaire de la SCPI, est de plus en plus investi[1], aura en tout cas pour effet de quasiment faire doubler la part du secteur logistique (18% au 30 juin) dans le patrimoine de la SCPI. Un objectif revendiqué par Groupama Gan REIM qui rappelle que l’opération va effectivement permettre à la SCPI Affinités Pierre « d’équilibrer un peu plus la répartition de son patrimoine entre bureaux, commerces et logistique ».

SCPI Affinités Pierre : patrimoine justement équilibré entre bureaux, commerces et logistique

Un « mix sectoriel » qui présente nombre d’avantages, au premier rang desquels l’élévation de la durée moyenne des baux contractés par la SCPI. Les plateformes logistiques sont en effet souvent louées via des baux de plus long terme que les commerces de centre-ville, cœurs de cible initiaux d’Affinités Pierre. Après l’acquisition de la plateforme nantaise, la durée moyenne des baux d’Affinités Pierre est ainsi passée de 5,7 ans (fin mars) à 6,6 ans (fin juillet). L’opération troyenne devrait porter cette durée moyenne autour de 7 années. La nouvelle répartition du patrimoine de la SCPI va donc lui permettre d’ajouter la consolidation de ses cash-flows à ses deux précédents piliers de développement (recherche de rendements élevés sur des actifs situés en province, recherche de plus-values potentielles sur les murs de commerce parisien). Affinités Pierre continue en effet à se positionner sur les bureaux provinciaux et les commerces de centre-ville. Elle vient notamment de signer, fin septembre, un immeuble en plein centre de Marseille (une nouvelle implantation pour la SCPI). Un investissement de 4 M€, qui devrait lui rapporter du 4,7%…

SCPI Affinités Pierre : en phase d’augmentation de capital

Côté rentabilité, Affinités Pierre se défend en effet plutôt bien. L’an dernier, elle avait distribué un dividende de 12,58 € par part, correspondant à un taux de distribution de 5,15%. Cette année, avec un taux d’occupation financier toujours au sommet (99% à mi-septembre), elle a déjà distribué deux premiers acomptes d’un montant nominal (6,2 €) supérieur à ceux de 2018 (5,95 €). Il n’est donc pas impossible d’imaginer que le dividende annuel 2019 s’avère plus élevé que celui de l’an dernier. Rappelons qu’Affinités Pierre, qui a bouclé sa précédente levée de fonds en juin dernier, est de nouveau en phase d’augmentation de capital (voir « La SCPI Affinités Pierre relève son prix de souscription »).

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Groupama Gan REIM a lancé en septembre un nouvel OPPCI (OPCI professionnel), Groupama Gan Logistics dédié, comme son nom l’indique, au secteur logistique.

La SCPI Affinités Pierre relève son prix de souscription

Comme prévu, la SCPI gérée par Groupama Gan REIM est entrée en phase d’augmentation de capital. Son prix de souscription est passé à 250€, soit une augmentation 1,21%. Mais affiche toujours une décote par rapport à sa valeur de reconstitution…

Comme l’annonçait pierrepapier.fr en juillet dernier (voir « La SCPI Affinités Pierre investit la logistique »), la SCPI gérée par Groupama Gan REIM a entamé cet été sa 4augmentation de capital.

SCPI Affinités Pierre, prix de souscription en hausse de 1,21%

Ouverte depuis le 6 août dernier, elle a pour but de faire passer le capital social de la SCPI de 90 M€ à 210 M€ via l’émission de 600 000 parts nouvelles. Au total, la SCPI prévoit de collecter 150 M€, dont 120 M€ en nominal. Comme c’était prévisible, la société de gestion profite en outre de l’opération pour relever le prix de souscription, qui passe de 247€ à 250 €, soit une augmentation de 1,21%. Une hausse finalement assez peu significative, qui ne réduit que très légèrement la décote du prix de la part vis-à-vis de sa valeur de reconstitution à fin 2018 (266,27€). Cette décote, sur la base du nouveau prix de souscription, ressort à 6,11%, contre 7,24% avant l’augmentation. Le minimum de souscription (5 parts pour les nouveaux associés) reste inchangé. La fin théorique de l’augmentation de capital est fixée au 31 décembre 2021.

SCPI Affinités Pierre, des ratios de qualité

Rappelons qu’Affinités Pierre n’avait eu aucun mal à boucler sa précédente opération, achevée en juillet dernier. Il faut dire que la SCPI affiche des ratios au vert dans quasiment tous les domaines. Avec un taux d’occupation financier proche de 100% (98% à fin juin), des investissements à la rentabilité généralement supérieure à 6%, et un dividende en forte hausse (+24,8% entre 2017 et 2018, pour un taux de distribution de 5,15% l’an dernier), elle devrait séduire sans difficulté de nouveaux investisseurs. D’autant que sa dernière acquisition, dans le secteur logistique, ajoute un nouveau levier de croissance à la SCPI qui profitera également de la stabilité apportée par des baux de plus longue durée.

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre, est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Affinités Pierre investit la logistique

La SCPI gérée par Groupama Gan REIM vient d’investir plus de 12 M€ dans une plateforme logistique nantaise. Elle a bouclé avec succès sa 3augmentation de capital, et s’apprête à en lancer une nouvelle. Avec un prix de souscription revu à la hausse ?

Affinités Pierre se diversifie : aux côtés des bureaux (60% fin mars 2019) et des commerces (40%), elle ajoute dorénavant une composante logistique à son portefeuille. La SCPI à capital fixe lancée en 2016 par Groupama GAN REIM (voir « Groupama GAN REIM lance, comme prévu, la SCPI Affinités Pierre ») vient en effet d’annoncer l’acquisition d’une plateforme d’environ 20 000 m² près de Nantes.

Affinités Pierre, diversification en logistique

L’investissement est d’importance, puisqu’il s’élève à 12,1 M€, soit 15% de la capitalisation de la SCPI au 31 mars dernier, et près de sept fois le montant de la précédente opération réalisée par Affinités Pierre (les murs d’un commerce de centre-ville, situé dans le Marais parisien, pour environ 1,8 M€). Cette plateforme logistique, acquise en juin dernier dans le cadre d’une opération de sale and leaseback, est louée au groupe LDLC (leader français de l’e-commerce high-tech) dans le cadre d’un bail d’une durée ferme de 12 ans. Elle devrait en outre générer un rendement annuel de 6,19%, en phase avec les investissements provinciaux réalisés jusqu’alors par la SCPI.

Affinités Pierre, augmentation de la durée des baux

Cette entrée dans le secteur de la logistique ajoute un nouveau levier de croissance à Affinités Pierre, qui s’était plutôt renforcée en commerces de centre-ville (notamment parisiens) au cours des derniers mois. A ses deux axes de développement (recherche de rendements élevés sur des actifs situés en province, recherche de plus-values potentielles sur les murs de commerce parisien), elle adjoint celui de la consolidation de ses cash-flows par la signature de baux de long terme. Déjà élevée, la durée moyenne de ses baux (5,7 ans à fin mars) va en effet encore augmenter à la suite de l’acquisition de la plateforme nantaise.

Affinités Pierre, clôture de la 3augmentation de capital

La SCPI, qui affiche donc des ratios au vert dans tous les domaines – taux d’occupation financier supérieur à 95%, rentabilité des investissements supérieure à 6%, qualité du patrimoine, et hausse du dividende servi aux actionnaires (+24,8% entre 2017 et 2018 !) -, n’a donc eu aucun mal à boucler son augmentation de capital lancée en août 2018. Fin mars 2019, elle avait déjà collecté 35,9 M€ sur les 67 M€ attendus. L’opération a été clôturée avec succès le 17 juin dernier. Affinités Pierre prépare d’ailleurs une 4augmentation de capital, ayant déjà prévu de porter son capital statutaire à 330 M€ lors de sa dernière assemblée générale.

Affinités Pierre : à quand une revalorisation du prix de souscription ?

Que des bonnes nouvelles pour les associés de la SCPI qui devraient en outre pouvoir compter sur la revalorisation prochaine du prix de leurs parts (sans doute lors de l’ouverture de la prochaine augmentation de capital ?). Le prix de souscription actuel (247 €), rapporté à la valeur de reconstitution de la SCPI à fin 2018 (266,27€), s’établit en effet dans la fourchette basse autorisée (à 92,76%). Il est donc fort probable que ce prix soit réévalué, ce qui ajouterait un nouveau moteur de performance à la rentabilité de la SCPI qui, avec un taux de distribution de 5,15% en 2018, se situe déjà dans le haut de la fourchette en termes de rendement…

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI diversifiée gérée par Groupama Gan REIM vient de procéder à l’acquisition d’une nouvelle boutique parisienne. La stratégie d’Affinités Pierre, concentrée sur « les belles adresses, bien occupées », s’avère payante. L’an dernier, son dividende a progressé de près de 25%, et son taux de distribution est passé à 5,15%, contre 4,18% en 2017.

Comme prévu, Affinités Pierre aura distribué l’an dernier un dividende en très nette hausse. A 12,58 € par part, il progresse de 24,80% par rapport à 2017 (10,08 €). Les souscripteurs, qui auront également bénéficié d’une hausse du prix de leur titre (+0,94% de variation du prix moyen de la part – VPM -, à la suite de la revalorisation du prix de souscription, en août 2018), ont ainsi vu leur rendement nettement s’améliorer, à 5,15%, contre 4,18% en 2017.

Une stratégie payante

Ils recueillent les fruits de la stratégie mise en place par Groupama Gan REIM depuis le lancement d’Affinités Pierre, en 2016 : un positionnement sur les actifs tertiaires de profil « core» – neufs, récents, ou ayant été rénovés ou restructurés – situés dans les grandes villes françaises ou européennes. Diversifiée sur plusieurs typologies d’actifs, quoiqu’avec une dominante bureaux (63% fin 2018), Affinités Pierre est majoritairement investie en régions (88% fin 2018), où elle trouve des rendements relativement élevés. Au 4trimestre 2018, elle a par exemple acquis 3 boutiques de pied d’immeuble situées à Metz et à Troyes, générant un rendement brut moyen de 6%.

Recentrage parisien

Mais Affinités Pierre ne joue pas que sur le simple levier du rendement immédiat, d’ailleurs en partie sécurisé par des baux de longue durée (6 ans en moyenne, dont 54% des baux d’une durée inférieure ou égale à 9 ans). Elle utilise aussi, marginalement, le levier du crédit (taux d’endettement de 11% fin 2018), tout en se positionnant sur des actifs à plus fort potentiel de revalorisation. C’est ainsi qu’elle augmente progressivement la part de son patrimoine placé en boutiques parisiennes, moins rentables à court terme, mais dont la valeur vénale est plus susceptible de s’apprécier dans les années à venir que les actifs régionaux. Affinités Pierre, qui avait déjà procédé à l’acquisition de commerces en pied d’immeuble en 2017 et 2018 (dans les 3e, 6et 16arrondissements de Paris), vient d’ailleurs de rajouter une nouvelle boutique à son patrimoine. Situé cette fois dans le 4arrondissement, le commerce, acquis pour 1,8 M€, est loué à l’enseigne de prêt-à-porter Hero Seven.

Possible revalorisation

Cette nouvelle opération va une nouvelle fois remonter le pourcentage des actifs parisiens de la SCPI, déjà passé de 10% fin 2017 à 12% fin 2018. Compte tenu de l’appréciation régulière de ce type de commerces, et d’un prix de la part déjà dans le bas de la limite autorisée (le prix de souscription, à 247 €, s’établit à 94,12% de la valeur de reconstitution fin 2017), il est par ailleurs fort probable qu’Affinités Pierre procède à une nouvelle revalorisation de son prix de souscription, déjà réhaussé de 2,07% en 2018. Signalons toutefois que la SCPI, à capital fixe, est toujours en augmentation de capital – dont la fin théorique est fixée en juin 2020 – et qu’elle n’avait recueilli, fin 2018, qu’environ 19,5 M€ de nouvelles souscriptions, soit moins de 30% de l’objectif (67 M€)…

Frédéric Tixier


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Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre, est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI à capital fixe lancée en 2016 par Groupama Gan REIM a procédé à trois investissements depuis le début de l’année, dont deux boutiques parisiennes. Elle a déjà versé, en trois acomptes trimestriels, près de 91% du montant du dividende distribué en 2017 (10,08 €).

Affinités Pierre, lancée en 2016, est positionnée, comme l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 créé un an plus tôt, sur les actifs tertiaires de profil « core» – neufs, récents, ou ayant été rénovés ou restructurés – situés dans les grandes villes françaises ou européennes.

Un patrimoine très majoritairement régional

La SCPI, investie à la fois en actifs de commerces et de bureaux, attache un soin tout particulier à identifier « de belles adresses, bien occupées, et où le dynamisme commercial n’est plus à démontrer », comme le souligne Victor Pinto, le Directeur de la gestion de portefeuille de Groupama Gan REIM. C’est le cas des investissements en province (plus de 90% de l’actif fin du 3trimestre 2018), et peut-être plus encore des acquisitions parisiennes, où le critère essentiel est une « localisation commerciale de première qualité occupée par des enseignes de référence ». Affinités Pierre, déjà propriétaire de deux boutiques particulièrement bien situées, s’est encore renforcée sur ce segment de marché en procédant à deux nouvelles opérations ces six derniers mois : une boutique située rue de Bretagne (3arrondissement parisien), acquise pour 1,7 M€, et plus récemment, un commerce rue de Rennes (6arrondissement), pour 1,5 M€. Ces deux actifs sont loués respectivement à Ladurée et à Blue Garage, deux enseignes reconnues.

Augmentation de capital en cours

Depuis le début de l’année, la SCPI s’est toutefois montrée moins active en termes d’acquisitions que l’an dernier. Elle a simplement procédé, en plus des deux boutiques parisiennes, à l’achat d’un ensemble immobilier de bureaux à Valence (pour 10,5 M€). Soit, pour l’instant, 3 opérations – 3fois moins qu’en 2017 où la SCPI avait réalisé 9 investissements -, pour un total de 13,7 M€ (contre 20 M€ en 2017). Affinités Pierre dispose donc toujours d’un solde à investir (il était déjà de 4 M€ fin 2017), la SCPI, en augmentation de capital depuis août dernier, ayant collecté 31 M€ sur les 9 premiers mois de l’année. Cette nouvelle augmentation de capital (objectif : 67 M€), dont la clôture est prévue en juin 2020, s’est en outre accompagnée d’une revalorisation du prix de souscription, passé de 242 € à 247 € (+2,07%). A ce niveau, le prix de souscription affiche une décote de 5,88% par rapport à la valeur de reconstitution au 31 décembre 2017 (262,44 €).

Hausse attendue du dividende

Les souscripteurs, qui ont déjà bénéficié de la revalorisation du prix de la part, peuvent également s’attendre à une bonne nouvelle côté dividende. Affinités Pierre a en effet déjà versé trois acomptes trimestriels pour un montant total de 9,15 €, soit près de 91% du dividende annuel distribué en 2017 (10,08 €). Il y a donc de fortes chances pour que la distribution 2018 s’avère supérieure à celle de l’an dernier. De fortes chances aussi pour que, malgré le relèvement du prix de souscription, le rendement 2018 soit plus élevé que celui de 2017 (4,18%) …

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre, est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pas de trêve estivale pour les SCPI… Même si le rythme des acquisitions s’est quelque peu relâché au cours des deux derniers mois, la vie sociale des véhicules de la pierre-papier s’est quant à elle poursuivie sans interruption pendant l’été.

Outre Fructipierre, Cristal Rente, Foncia Cap’Hébergimmo, Atout Pierre Diversification et, plus récemment, Allianz Pierre, plusieurs SCPI « entreprise » ont procédé, elles aussi, à des augmentations de capital et/ou à la revalorisation de leur prix de souscription durant les mois de juillet et d’août.

Plusieurs augmentations de capital en cours pour les SCPI d’entreprises

C’est le cas notamment pour Unidelta, une SCPIà capital fixe créée en 1990 par 5 caisses régionales du Crédit Agricole (et gérée par Deltaloger). Celle-ci procède depuis le 9 juillet dernier à sa 17augmentation de capital (date de clôture : 14 décembre 2018). En émettant 20 000 parts nouvelles au prix de 1 330 €, la SCPI espère collecter 26,6 M€ de nouvelles souscriptions. Le prix d’émission est revalorisé de 6,40% par rapport à la dernière augmentation de capital, réalisée en juillet 2015. Augmentation de capital et hausse du prix de souscription également pour Affinités Pierre, chez Groupama Gan REIM. La SCPI « diversifiés » est en phase d’augmentation de capital depuis le 3 août dernier (date de clôture : 20 juin 2020). La société espère recueillir près de 67 M€, en émettant 270 000 parts au prix de 247 € (soit une revalorisation du prix de souscription de 2,07% par rapport à la dernière augmentation de capital, en juin 2017). Placement Pierre, chez Foncia Pierre Gestion, à peine clôturée sa deuxième augmentation de capital, en a ouvert une troisième le 13 août dernier. La SCPI de bureaux émet 21 000 parts nouvelles au prix de 345 €, constatant une revalorisation de 1,47% par rapport à la dernière opération. L’opération, qui devrait lui permettre de récolter un peu plus de 7,2 M€ de capitaux additionnels, doit s’achever en décembre 2018.

Et pour certaines SCPI fiscales

Côté SCPI « fiscales », l’été a également été actif. Plusieurs d’entre elles ont procédé à des opérations financières. C’est le cas notamment pour deux SCPI d’Urban Premium, Urban Vitalim 2 et Urban Prestigimmo 4. Urban Vitalim 2, une SCPI Pinel, est en phase d’augmentation de capital depuis le 17 juillet (jusqu’au 31 décembre 2018). Elle émet 61 057 parts nouvelles au prix de souscription (inchangé) de 500 €. Urban Prestigimmo4, nouveau millésime des SCPI Malrauxde la société de gestion, émet quant à elle 69 231 parts nouvelles au prix (inchangé) d’également 500 € depuis le 7 août (jusqu’au 31 décembre 2019). Notons par ailleurs la dissolution anticipée de la SCPI Logipierre 1, chez Fiducial Gérance, dont la disparition avait été actée par le conseil de surveillance en début d’année.

Frédéric Tixier

La SCPI de Groupama Gan REIM vient d’annoncer une nouvelle acquisition, un ensemble immobilier de bureaux à Toulouse, pour 11 M€. Un montant équivalent à la moitié de la valeur du portefeuille immobilier d’Affinités Pierre avant cette dernière opération. La SCPI va distribuer son premier dividende cette année.

Affinités Pierre, lancée en janvier 2016, franchit une étape importante dans la constitution de son portefeuille.

Investissement de 11 M€ – En réalisant son 6e investissement, elle augmente en effet d’un tiers la valeur de son portefeuille immobilier potentiel, estimé à environ 20 M€ au 30 septembre dernier, et renforce la part de ses actifs investis (qui n’était que de 72% au 30 septembre dernier). Cette dernière opération augmente également la présence de la SCPI en régions, où est déjà concentré l’essentiel de son patrimoine. L’ensemble immobilier de bureaux -11 M€ – qu’elle vient d’acquérir en VEFA -Vente en Etat Futur d’Achèvement- se déploie sur près de 3 500 m2. Situé au cœur du quartier d’affaires de Toulouse, Borderouge, il est principalement loué au Conseil départemental de la Haute-Garonne sur la base d’un bail d’une durée ferme de 9 années. Livrable en février 2018, il disposera de la certification HQE « Très Bon ».

En phase d’augmentation de capital – La SCPI à capital fixe gérée par Groupama Gan REIM, très active actuellement en matière d’acquisition, est en augmentation de capital depuis juin 2017. Au 30 septembre dernier, elle avait recueilli plus de 9 M€ de nouvelles souscriptions, portant sa capitalisation à 15,9 M€. Forte d’un taux d’occupation de 100%, Affinités Pierre a procédé cette année aux premiers versements d’acomptes sur dividendes, pour un montant total de 6,49 € par part à fin septembre 2017. La société de gestion devrait verser un 4e acompte en janvier, dont le montant n’a pas encore été communiqué.

Frédéric Tixier

A propos de Groupama Gan REIM
Groupama Gan REIM, filiale de Groupama Immobilier (60%) et de Groupama Gan Vie (40%), est une société de gestion de portefeuille de fonds d’investissement alternatif agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 15 décembre 2014. Groupama Gan REIM structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée.

La SCPI de Groupama Gan REIM annonce l’acquisition, au centre de Paris, d’un actif commercial loué à IKKS Junior. La transaction avoisine 2,5 M€. C’est le deuxième investissement de la jeune SCPI en boutiques parisiennes caractérisées par « des localisations commerciales de première qualité et occupées par des enseignes de référence », comme l’indique le gérant Victor Pinto.

Affinités Pierre, lancée en janvier 2016, poursuit son expansion. Elle vient de procéder à sa 5e opération depuis sa création. Après l’acquisition d’un ensemble de bureaux angevins et de plusieurs commerces de pied d’immeubles situés au cœur des artères commerçantes des centres-villes de plusieurs villes de province, la jeune SCPI ajoute une nouvelle boutique parisienne à ses actifs.

Investissement d’environ 2,5 M€ – « Après l’acquisition, fin janvier, de la boutique Fusalp, rue Gustave Courbet dans le 16e arrondissement, la SCPI Affinités Pierre renforce son portefeuille de boutiques parisiennes caractérisées par des localisations commerciales de première qualité et occupées par des enseignes de référence », précise Victor Pinto, gérant de portefeuilles chez Groupama Gan REIM. L’investissement, d’environ 2,5 M€, est un actif situé rue du Four, à Paris 6e. Ce commerce est loué à l’enseigne de prêt-à-porter IKKS Junior.

Investie aux 2/3 à fin juin – Il permet à Affinité Pierre d’augmenter la part de ses actifs investie en immobilier, qui se situait à 67% à fin juin dernier. La SCPI, qui a clôturé sa 1re augmentation de capital le 15 mai, mais ouvert une nouvelle cession de souscriptions dès le 9 juin, a collecté plus de 3,4 M€ sur le 1er semestre. A fin juin, elle affichait une capitalisation de près de 13 M€. L’objectif d’Affinités Pierre étant de composer un portefeuille dans « une logique de diversification géographique et sectorielle », comme le rappelait Jean-François Houdeau dans le dernier rapport annuel de la SCPI, elle pourrait prochainement « tenter de réaliser sa première acquisition en logistique ». Disposant d’un taux d’occupation de 100%, Affinités Pierre a procédé cette année aux premiers versements d’acomptes sur dividendes, pour un montant total de 3,67 € par part à fin juin 2017.

A propos de Groupama Gan REIM
Groupama Gan REIM, filiale de Groupama Immobilier (60%) et de Groupama Gan Vie (40%), est une Société de Gestion de Portefeuille de Fonds d’Investissement Alternatif agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 15 décembre 2014. Groupama Gan REIM structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée.