Articles

Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier


Lire aussi

Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts des SCPI ?

Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Jean-François Chaury : « Les crises sont des révélateurs de tendance »

Jean-François Chaury : « Les crises sont des révélateurs de tendance »
&nbsp

Jean-François Chaury, Advenis REIM : « Nous devrions lancer deux nouvelles solutions dans les mois à venir »

Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : tour d’horizon des SCPI gérées par cette société de gestion. Avec un focus, notamment, sur les véhicules résidentiels et ceux dédiés aux bureaux européens. Et l’annonce du lancement de deux nouvelles solutions d’investissement, avec l’objectif de s’ouvrir à d’autres classes d’actifs. Interview.

Jean-François Chaury, vous êtes directeur général d’Advenis REIM, une société de gestion d’actifs immobiliers donc, qui gère aujourd’hui environ 750 millions d’euros sous forme de SCPI. Que peut-on ajouter d’autre ?

Jean-François Chaury – Nous sommes la filiale d’un groupe qui s’appelle Advenis, un groupe à prépondérance immobilière. Advenis détient en effet plusieurs activités relatives à la gestion d’actifs immobiliers, en property et facilities management , et brokerage. C’est un groupe intégré, « bercé » à 80% par l’immobilier, et notamment l’immobilier de bureau.

Parlons d’abord du secteur résidentiel. Parce que l’une des particularité d’Advenis REIM, c’est la gestion des SCPI dites fiscales. Autrement dit, investies dans l’immobilier résidentiel. Une classe d’actif qui, pour l’instant en tout cas, a fait mieux que résister à la crise sanitaire. Est-ce le cas des SCPI – ouvertes ou fermées -, parce qu’il y a beaucoup de SCPI fiscales fermées, que vous gérez aujourd’hui ?

Jean-François Chaury – Oui. Ce que l’on constate effectivement, c’est une forte résilience du marché résidentiel. Les prix de ces actifs immobiliers ont eu tendance à se stabiliser. Voire même à augmenter dans certaines grandes métropoles régionales. Avec une prime pour des maisons ou des villas en périphérie de ville, parce que les gens recherchent un petit peu de verdure en ce moment… Les loyers sont eux aussi assez stables. Avec une prime aux logements « nus », ce qui n’était pas forcément le cas avant la crise. Notamment à Paris, où l’offre de logements meublés était importante. Et qui souffrent un peu actuellement. Au total, les volumes restent satisfaisants. Voire même très satisfaisants dans certaines villes. J’estime toutefois que le volume global de l’année 2020 sera un peu en retrait, en raison des périodes de confinement…

Une seule de vos SCPI fiscales est aujourd’hui ouverte aux souscriptions, Renovalys 7. Elle sera d’ailleurs clôturée prochainement. Allez-vous lancer d’autres millésimes ? Car l’impression qui domine aujourd’hui, c’est que le marché de la SCPI fiscale bat un peu de l’aile…

Jean-François Chaury – Nous nous posons effectivement la question. En toute franchise, nous aimons beaucoup le mécanisme du déficit foncier. Le groupe le pratique depuis une vingtaine d’année, avec la réhabilitation de l’immobilier ancien dans les grandes métropoles régionales. Nous croyons aussi beaucoup au marché résidentiel. Mais il est vrai que depuis 3 ans, en raison de la mise en place du prélèvement à la source, la collecte des SCPI fiscales, au sens large, souffre. Nous nous posons donc la question d’un nouveau lancement. Nous trancherons en fin d’année en fonction de la volumétrie de la collecte 2020…

L’autre facette de vos SCPI, c’est l’immobilier d’entreprise européen. Plus précisément l’immobilier de bureaux. Vous gérez depuis 2015 Eurovalys, une SCPI dédiée à l’Allemagne. Et vous avez lancé plus récemment, en 2019, une SCPI dédiée aux marchés d’Europe du Sud, Elialys. Première question, ces SCPI ont-elles continué à collecter malgré la crise sanitaire ?

Jean-François Chaury – Oui, plutôt bien. Même si nous serons sans doute en deçà du volume de la collecte enregistrée en 2019, un exercice record pour les SCPI. La collecte 2020 sur le véhicule allemand est excellente. Elle est un peu en retrait sur Elialys, lancée plus récemment. Mais nous sommes au-delà de nos prévisions établies au début du confinement. A un moment où le marché s’attendait à des replis de l’ordre de 10 à 20%.

Cela implique donc que vous avez pu dérouler votre programme d’investissement, notamment sur l’Allemagne ?

Jean-François Chaury – La réponse est clairement oui. Nous allons même encore annoncer, dans les jours et les semaines qui viennent, quatre nouvelles acquisitions en Allemagne. Ce qui portera à environ une dizaine le nombre de nos investissements annuels sur cette zone. Pour un montant total d’un peu plus de 300 M€. Sur l’Europe du Sud, nous ne détenons pour l’heure qu’un seul actif. Mais trois opérations sont en cours, et devraient se concrétiser avant la fin de l’année.

Advenis dispose, et toutes les sociétés de gestion de SCPI n’ont pas cet avantage, d’une équipe locale en Allemagne. Mais pas sur l’Europe du Sud…

Jean-François Chaury – Sur l’Europe du Sud, ce n’est pas un bureau local à proprement parler. Mais le gérant d’Elialys a passé 25 ans de sa vie professionnelle en Espagne. Il était auparavant gérant d’actifs pour un family office espagnol. Il connaît donc très bien ce marché. Mais, certes, notre implantation espagnole n’est pas du même niveau que notre implantation allemande. Notre but est toutefois de faire monter en puissance nos équipes espagnoles. Sur l’Allemagne, oui, c’est l’un de nos atouts. L’équipe locale qui comprend une dizaine de personnes intervient à la fois sur l’asset et le property management. Ce qui, en cette période de crise où traverser les frontières devient compliqué, est un avantage indéniable…

Vous parlez de property management. Précisément, les loyers ont-ils été plus facilement récupérés auprès de vos locataires allemands ? Dont on a dit qu’ils payaient plus facilement que les locataires en France…

Jean-François Chaury – En Allemagne, une loi a été votée, tout début mars, concernant l’accompagnement des entreprises pendant au moins un trimestre. Deux de nos locataires ont « profité » de ce texte. Qui leur permettait de reporter de trois mois leur loyer. Et de réintégrer les sommes non versées dans les dix-huit mois suivants, à partir de juillet 2020. Ces deux entreprises sont en train d’honorer leur dette. Donc, à ce jour, nous ne déplorons aucun retard ni impayés locatifs. Nous sommes en conséquence plutôt confiants. En partie en raison de notre modèle économique, fondé sur les actifs de bureaux et la sélectivité des locataires. Plus de 70% de nos locataires, et sans doute plus compte tenu des acquisitions en cours, sont soit des grands groupes internationaux, soit filiales de grands groupes. Qui ont plus de capacité à résister à la crise que les entreprises de plus petite taille.

Cela signifie-t-il que les associés de vos SCPI peuvent s’attendre à un dividende du même montant que l’an dernier ?

Jean-François Chaury – Les nouvelles de notre parc locatif sont plutôt bonnes. Il est donc fort probable, effectivement, qu’on soit dans les mêmes standards en termes de distribution en 2020 qu’en 2019.


L’immobilier, on en est désormais certain maintenant, ne va pas échapper à la crise. L’office bashing est devenue une thématique très « relayée ». N’est-ce pas de nature à remettre en cause votre stratégie d’investissement pour les années à venir ? Autrement dit, avoir deux SCPI 100% bureaux, est-ce tenable sur le long terme ?

Jean-François Chaury – Il est clair que l’on parle beaucoup de télétravail en ce moment. Et de sa possible mise en place avec plus d’ampleur. Je pense toutefois que les états-majors ont aujourd’hui d’autres choses à faire que de « gérer leurs surfaces ». Même si cette thématique figure dans leurs préoccupations. Ce sont toutefois encore les sujets purement économiques qui dominent. Nous n’échapperons pas bien sûr à une réflexion sur un meilleur usage, ou un usage différent, des bureaux dans les années à venir. A court terme, cette classe d’actifs reste très importante. Elle concentre les investissements. Et génère des revenus réguliers. Il faut aussi rappeler qu’au niveau européen, les taux de vacance n’ont jamais été aussi bas. Une révision de cet indicateur n’est pas à exclure. Ce qui impose encore plus de sélectivité sur les locataires. Et un recentrage vers les quartiers prime des grandes métropoles européennes.

Toujours bureaux, donc. A quoi faut-il s’attendre en termes de valorisation ? Car, c’est la grande question : les valeurs d’expertise, en fin d’année, vont-elles constater une baisse de valeur des actifs tertiaires, et notamment des bureaux ?

Jean-François Chaury – C’est une bonne question. Sachant, qu’effectivement, nous ne disposons pas encore des premières évaluations. Ce qu’on constate aujourd’hui, en Allemagne et en Espagne en tout cas, c’est un léger recul des valeurs en Espagne. Pour nous, c’est donc un marché avec plus d’opportunités. Qui va nous permettre d’aller chercher plus de rendement que sur d’autres marchés européens. Avec, toujours, une sélectivité accrue en termes de locataires. En Allemagne, nous n’observons pas de tendance baissière. Nous ne nous attendons donc pas à des corrections des valeurs en fin d’année. Sur les bureaux en tout cas. Mais tout dépend de la position aussi et du positionnement des actifs. En région parisienne, on entend dire que la Défense va souffrir un petit peu plus que le QCA (Quartier central des affaires) parisien. Ce sera sans doute le cas…

Et les autres classes d’actifs ?

Jean-François Chaury – A très court terme, certaines risquent de souffrir un petit peu plus aussi. De ce point de vue, les bureaux demeurent un petit peu plus sécurisés à court terme. Mais, avec un nouveau confinement, les incidences économiques frapperont l’ensemble des classes d’actifs…

La crise touche les actifs immobiliers. Elle touche les acteurs de la pierre-papier également. Des mutations sont en cours. Certaines sociétés de gestion risquent de se retrouver fragilisées, de devenir des proies, éventuellement, pour d’autres acteurs, plus solides. Comment vous positionnez-vous, Advenis REIM, dans ce marché en consolidation ?

Jean-François Chaury – Nous allons plutôt essayer de cibler d’autres sociétés… En réalité, nous regardons effectivement le marché. Comme lors de toutes les crises, il y aura des opportunités à saisir. Mais nous croyons davantage à la croissance organique. Car ce n’est pas forcément très simple de «récupérer » des SCPI déjà commercialisées. Elles ont un historique, des habitudes en termes d’assemblée générale…

Et des conseils de surveillance déjà constitués…

Jean-François Chaury – Et des conseils de surveillance, accessoirement. Ce qui explique que nous soyons plus enclins à parier sur la croissance organique. Nous devrions d’ailleurs lancer une ou deux nouvelles solutions dans les mois qui viennent…

Plus précisément ?

Jean-François Chaury – Il s’agira de nouvelles thématiques. L’une des solutions lancées avant la fin de l’année sera plus « ouverte ». Elle ne sera pas exclusivement investie en bureaux… Celle qui devrait voir le jour l’année prochaine aussi… mais il est encore trop tôt pour en parler. Ce qui est clair, c’est qu’effectivement nous allons chercher à diversifier nos actifs…

Un sujet sur lequel nous reviendrons prochainement. Merci.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


Lire aussi

Collecte en hausse de 80% pour Advenis REIM

Elialys : une nouvelle SCPI dédiée à l’Europe du Sud

SCPI Eurovalys : +1,5%


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de dix fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces dix SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 620 millions d’euros à fin 2019.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours aussi actives sur le marché de l’investissement

Les SCPI continuent d’investir. Depuis la sortie du confinement, chaque semaine apporte son lot de nouvelles acquisitions. Focus sur les dernières opérations.

Advenis REIM

Advenis REIM ne renonce pas aux bureaux allemands. Eurovalys, sa SCPI spécialisée sur ce segment de marché, y a investi près de 165 M€ depuis le début de l’année 2020. Dont une opération menée à la fin du semestre, pour un total de 117 M€. Il s’agit d’un portefeuille de quatre actifs (82 M€) et un immeuble seul (33,2 M€). Implantés dans des villes comme Gelsenkirchen, Müllheim ou Cologne, ces bureaux affichent des taux d’occupation supérieurs à 91 %. Advenis REIM, dans l’une de ses dernières publications, identifie trois risques. Un risque de contraction, donc d’une baisse des transactions ; un risque sur le financement des actifs ; et un risque de réémergence du virus. Mais « reste confiant sur la résilience du modèle économique et du marché immobilier de bureaux allemand ».

Amundi Immobilier

Amundi Immobilier s’est portée acquéreur de deux immeubles de bureaux, Max et Moore, à « Amsterdam-Noord ». L’ensemble développe 9 800 m² environ. Les bâtiments, dont la construction a débuté en juillet, devraient être livrés en fin d’année 2021. Ils visent une certification BREEAM Excellent. Ils seront notamment équipés de panneaux solaires, et utiliseront la géothermie pour le chauffage et le refroidissement. Ces opérations ont été menées pour le compte de l’OPCI Opcimmo.

Atland Voisin

Sur les six premiers mois de l’année, Atland Voisin aura réalisé plus d’une douzaine d’acquisitions pour le compte de ses SCPI sous gestion. Y compris pendant la période de confinement. Au total, la filiale de Foncière Atland aura investi 318 M€ sur le 1er semestre. Ces opérations ont principalement été menées au profit d’Epargne Pierre, la SCPI phare d’Atland Voisin. Six des treize acquisitions réalisées par Epargne Pierre au 1er semestre 2020 sont d’un montant unitaire supérieur à 10 millions d’euros. La plus importante par la taille est l’opération Respiro à Nanterre. Un ensemble de bureaux de plus de 11 000 mètres carrés, valorisé 88,7 M€, acquis conjointement avec la SCPI MyShareSCPI. Plus récemment, en mai dernier, Epargne Pierre s’est portée acquéreur d’un immeuble de bureaux dans l’Est francilien (31 M€).

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a acquis, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, un immeuble de bureaux d’une surface totale de 25 404 m² au Kremlin-Bicêtre. Cet immeuble « Okabé » « bénéficie d’une localisation idéale au pied de la ligne 7 du métro (station Le Kremlin-Bicêtre) » selon la société de gestion. Et la desserte sera renforcée dans les années à venir « avec l’extension de la ligne de métro 14 prévue pour 2024 et l’arrivée de la ligne de métro 15 en 2025 ». Okabé offre également de nombreux services à ses locataires, tels qu’un restaurant, une conciergerie, un salon lounge, et un parking de 326 places. Ou encore un espace de coworking. Le bâtiment est entièrement loué à 12 locataires.

Groupama Gan REIM

Groupama Gan REIM se renforce dans le bureau neuf. La société de gestion vient d’annoncer l’acquisition, en VEFA, et en partenariat avec l’ANRU[1], d’un ensemble immobilier de bureaux de plus de 6 500 mètres carrés. Développé par Eiffage Immobilier et situé au cœur de l’écoquartier « Smartseille » à Marseille, l’actif sera livré fin août 2022. Il est déjà loué pour partie sur la base d’un bail d’une durée ferme de 9 ans. Le bâtiment disposera de la certification HQE « Très Performant » selon la norme RT 2012-40%, avec un objectif de label « E2C1 ». Cet investissement de 20,1 M€ a été réalisé pour le compte de la SCPI Affinités Pierre.

La Française

La SCPI Europimmo, gérée par La Française REM, vient d’acquérir son deuxième actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble situé 17-18 Haywards Place EC1, à proximité de la station Farringdon Thameslink et London Underground. Le bâtiment de style « entrepôt » a fait l’objet d’une rénovation de façade et d’une extension en 2018. Il offre maintenant un peu plus de mille mètres carrés de bureaux sur six étages. L’immeuble est entièrement loué à quatre locataires. Le prix net vendeur s’élève à 15,56 M£. Et son taux de rendement initial ressort à 4,22 %.

Perial AM

Perial AM poursuit ses investissements en Espagne. Il vient d’annoncer l’acquisition, pour le compte de la SCPI PFO2 d’un immeuble de bureaux pour 14,5 M€. Situé à Barcelone, cet actif de 3 350 m², sur 3 étages et un sous-sol, sera loué à l’administration espagnole pour une durée de 8 ans. Auparavant destiné à un usage  semi-industriel, il sera entièrement rénové dans l’objectif d’obtenir le certificat Leed Gold. Cette acquisition est la première de la SCPI PFO2 en Espagne. Une autre SCPI de Perial AM, PFO, s’était déjà implantée en Espagne en 2019, avec l’acquisition d’un hôtel Travelodge à Valence.

Sogenial Immobilier

Sogenial Immobilier poursuit l’enrichissement du patrimoine de ses SCPI. Elle a annoncé l’acquisition par Cœur de Ville d’un ensemble immobilier à la Rochefoucauld (Charente). L’actif développe 1 500 m² de surface commerciale et 700 m² de réserve foncière qui sera développée prochainement. Il est loué à Action, une société néerlandaise spécialisée dans la vente de produits discount non-alimentaires implantée dans sept pays. De son côté, la SCPI Cœur de Régions s’est portée acquéreur de 1 500 m² d’activités commerciales à Charleville-Mézières, dans les Ardennes. L’actif est loué à Orexad, une enseigne du groupe Rubix[2], via un bail de 9 ans, dont 5 ans ferme.

Frédéric Tixier


[1] En qualité d’opérateur pour le compte de l’Etat du PIA Ville Durable et Solidaire.

[2] Un des leaders français de la distribution de fournitures techniques et d’équipements aux entreprises industrielles, avec 2 300 collaborateurs et plus de 200 agences en France depuis 30 ans.


Lire aussi

Les SCPI toujours actives pendant la crise

Immobilier d’entreprise : les investisseurs toujours présents


 

Déficit foncier : Renovalys 7 entre en scène

Advenis REIM lance Renovalys numéro 7, sa nouvelle SCPI de déficit foncier. Elle cible un patrimoine locatif à réhabiliter dans les grandes métropoles régionales. Les souscriptions sont ouvertes à compter du 27 septembre prochain.

C’est la deuxième SCPI de déficit foncier à se lancer cette année. Après Urban Pierre 5, chez Urban Premium, ouverte aux souscriptions depuis le 14 mai dernier, c’est au tour d’un autre spécialiste des SCPI fiscales, Advenis REIM, de mettre sur le marché son millésime 2019.

Advenis Renovalys  numéro 7 : patrimoine locatif ancien à restaurer

Comme les opus précédents (voir notamment « Renovalys 6 et Renovalys Patrimoine procèdent à leurs premières acquisitions »), Renovalys numéro 7 va chercher à se constituer un patrimoine locatif « intégrant principalement des immeubles ou parties d’immeubles d’habitation anciens à restaurer situés dans les grandes métropoles régionales françaises (exemples : Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Marseille…) ». Il s’agira, a priori, de bâtiments dotés de véritables qualités architecturales, et situés dans des emplacements de choix. Indirectement, les souscripteurs participeront, comme le souligne Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, « à la préservation d’un patrimoine immobilier de qualité ».

Advenis Renovalys numéro 7 : le régime de droit commun du déficit foncier

Ils bénéficieront en outre – c’est le but – du régime fiscal de droit commun dit du déficit foncier. Pour mémoire, ce régime permet d’imputer les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation, sans aucune limite sur les revenus fonciers existants, et dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global. En contrepartie, les souscripteurs doivent s’engager sur une durée de détention « recommandée » de 16 ans. Advenis Renovalys numéro 7 sera ouverte aux souscriptions à compter du 27 septembre, et jusqu’au 31 décembre 2020. Le minimum de souscription est fixé à 10 000 € (deux parts à 5 000 €). Comme le précise Advenis REIM, il s’agit d’un produit qui s’adresse « particulièrement » aux investisseurs ayant « des revenus fonciers positifs », et imposés « dans une tranche marginale élevée ».

Advenis REIM : une gamme de SCPI fiscales

Rappelons qu’Advenis gère plusieurs autres SCPI fiscales, dont 4 autres SCPI de déficit foncier maintenant fermées aux souscriptions. La plus ancienne, Renovalys 2, lancée en mai 2011, a commencé à verser des dividendes à ses actionnaires depuis l’exercice 2016. Après 40 € par part (pour une valeur d’origine de la part de 5 000 €), ces derniers ont touché 45 € au titre de l’exercice 2017 et 43 € au titre de 2018. Au 30 juin dernier, elle détenait 7 immeubles (49 lots), cumulant 3 321 m², et affichant un taux d’occupation financier de 91,25%. Advenis REIM gérait, toujours au 30 juin dernier, un portefeuille d’immobilier ancien évalué à plus de 150 M€.

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 483 millions d’euros à fin juin 2019.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI européenne concentrée sur l’Allemagne, qui a récemment franchi le cap des 100 M€ de capitalisation, vient de réaliser deux investissements, pour un montant cumulé de 33,1 M€. Elle affiche un rendement de 4,5% en 2017. La maison mère de la société de gestion d’Eurovalys vient de son côté de procéder à un nouvel emprunt obligataire.

Et de huit… Comme annoncé dans son dernier bulletin trimestriel, Eurovalys vient de concrétiser deux investissements en cours de négociation depuis plusieurs mois.

8e acquisition – Après Cologne, Francfort, Wolfsburg, Brême et Mörfelden-Walldorf, la SCPI ajoute les villes de Munich et d’Essen à son portefeuille d’actifs exclusivement allemands. L’immeuble munichois, construit en 2000 mais entièrement rénové en 2017, s’étend sur 12 816 m2, essentiellement de bureaux (12 056 m2). Il se situe plus précisément à 19 km à l’est de Munich, dans la ville de Poing. « Munich est l’un des principaux pôles économiques de l’Union européenne, après Paris et Londres », rappelle le communiqué d’Advenis Investment Managers, l’actuelle société de gestion d’Eurovalys. L’actif est entièrement loué à la société EBV Elektronik, filiale du groupe Avnet, l’un des leaders européens de la distribution de semi-conducteurs. L’immeuble situé à Essen a été construit en 2004. Cet actif de bureaux est entièrement loué à la société Innogy, filiale du groupe énergétique RWE.

Près de 130 M€ investis – Ces deux opérations ont été réalisées pour un montant de respectivement 26,5 M€ et 6,6 M€, ce qui porte à un peu plus de 130 M€ le total des acquisitions d’Eurovalys depuis son lancement. Cette dernière, qui a franchi le seuil des 100 M€ de capitalisation en fin d’année dernière, a déjà procédé au versement de son 4e acompte sur dividende (15 €), portant à 45€ le total de ses distributions annuelles, faisant ainsi ressortir une taux de rendement de 4,5% au titre de 2017.

Emission obligataire – Advenis, la maison mère de la société de gestion d’Eurovalys, qui est en train de procéder à la cession d’une partie du capital d’Advenis Investment Managers, vient par ailleurs d’annoncer le lancement d’une émission d’obligations convertibles, à hauteur de 10 M€, afin de financer « la réalisation d’une partie de son plan de retournement ». Deux des actionnaires du groupe ont déclaré qu’ils participeraient à cette émission, à hauteur de 5 M€ pour Hoche Partners Private Equity Investors, et de 4 M€ pour Inovalis (l’actionnaire majoritaire).

Frédéric Tixier

A propos d’Advenis(i)
Coté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant spécialisé dans la conception, la distribution et la gestion d’actifs immobiliers et financiers. Au service d’une clientèle institutionnelle et privée, le groupe Advenis a développé une expertise technique reconnue en gestion d’actifs financiers ainsi qu’en immobilier résidentiel ancien et tertiaire.

A propos d’Advenis Investment Managers(i)
Advenis Investment Managers (AIM) est la société de gestion du groupe Advenis. Agréée par l’AMF, AIM jouit d’un véritable savoir-faire dans le domaine de la gestion collective d’actifs immobiliers : immobilier de bureaux et immobilier ancien à réhabiliter. AIM a également développé un pôle de compétences unique en allocation d’actifs, long only et en gestion performance absolue.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI européenne spécialisée sur l’Allemagne, lancée par Advenis Investment Manager il y a 2 ans, a franchi le cap des 100 M€ d’encours. L’activité de gestion de SCPI d’Advenis IM est en cours de transfert à Advenis REIM, une autre filiale d’Advenis SA.

Comme prévu, Advenis, société cotée en Bourse sur le compartiment C d’Euronext, se sépare partiellement de son pôle gestion d’actifs financiers. Le groupe a annoncé il y a une dizaine de jour la signature d’un accord de cession de 51% du capital d’Advenis Investment Managers à la société C-Quadrat Luxembourg.

Advenis SA conserve la gestion des SCPI – Advenis, qui a publié des résultats déficitaires en septembre dernier, avait en effet alors annoncé, parmi d’autres mesures visant à remédier à cette situation, la mise en vente de l’activité « pôle financier », c’est-à-dire la gestion d’OPCVM et la gestion sous mandat. Tout en précisant que le pôle SCPI, logé chez Advenis Investment Managers, « catalyseur du rétablissement du groupe », serait « maintenu dans le giron du groupe ». Et c’est bien ce que prévoit l’opération avec C-Quadrat. L’activité de gestion de SCPI sera en effet, avant la réalisation de la vente, transférée à Advenis REIM, une autre filiale d’Advenis AM.

Une opération en cours de réalisation – L’opération semble d’ailleurs bien engagée puisque les porteurs de parts de la SCPI Renovalys 6 (l’une des SCPI de déficit foncier d’Advenis IM) ont déjà été invités, lors de la dernière assemblée générale organisée en première instance le 28 novembre dernier, à approuver le transfert de la gestion à Advenis REIM. Rappelons toutefois que l’opération est soumise à des conditions suspensives, parmi lesquelles l’agrément de l’AMF. La vente de cette participation majoritaire à C-Quadrat – une société de gestion qui gère plus de 10 Md€ pour le compte d’une clientèle privée et institutionnelle -, d’un montant de 2,4 M€, ne devrait donc effectivement se conclure qu’au cours du 1er trimestre 2018. 

Succès d’Eurovalys – Advenis conserve de fait la partie la plus dynamique de son activité de gestion d’actifs. C’est en effet la collecte d’Eurovalys, expliquait-il déjà en septembre dernier, qui constituait l’essentiel de la croissance. Cette SCPI spécialisée sur l’Europe, lancée en 2015, quand Advenis Investment Managers s’appelait encore Avenir Finance, rencontre un succès croissant auprès des canaux de distribution institutionnels et des CGPI. Sur l’année 2017, elle a collecté en moyenne près de 15 M€ par trimestre. Advenis vient d’ailleurs d’annoncer qu’elle avait, à fin novembre, franchi le cap des 100 M€ de capitalisation. Le groupe se fixe l’objectif « ambitieux » de 80 M€ de collecte supplémentaire en 2018.

Plus de 110 M€ déjà investis – La SCPI Eurovalys a déjà investi cette année plus de 110 M€ dans ses actifs exclusivement allemands, dont 47 M€ dans un immeuble de bureaux situé à Francfort, en juin dernier. A fin septembre, elle détenait 6 actifs, et annonçait « une septième et une huitième acquisition en cours à Essen -une opération concrétisée ces derniers jours- et Munich, pour des volumes respectifs d’environ 6,5 M€ et 26 M€ acte en main ». La SCPI a déjà procédé au versement de 3 acomptes sur dividende, pour un montant total de 30 €, et envisage un 4e acompte de 15 € pour fin janvier 2018. Ce qui conduirait à un taux de distribution de 4,5% au titre de 2017.

Frédéric Tixier

A propos d’Advenis(i)
Coté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant spécialisé dans la conception, la distribution et la gestion d’actifs immobiliers et financiers. Au service d’une clientèle institutionnelle et privée, le groupe Advenis a développé une expertise technique reconnue en gestion d’actifs financiers ainsi qu’en immobilier résidentiel ancien et tertiaire.

A propos d’Advenis Investment Managers(i)
Advenis Investment Managers (AIM) est la société de gestion du groupe Advenis. Agréée par l’AMF, AIM jouit d’un véritable savoir-faire dans le domaine de la gestion collective d’actifs immobiliers : immobilier de bureaux et immobilier ancien à réhabiliter. AIM a également développé un pôle de compétences unique en allocation d’actifs, long only et en gestion performance absolue.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Advenis, maison mère d’Advenis Investment Managers, le gestionnaire, notamment, de la SCPI Renovalys Patrimoine, vient de publier ses résultats du 1er semestre. Le groupe a considérablement réduit ses pertes, mais reste en territoire négatif. Il envisage de céder l’activité gestion financière. L’activité de gestion des SCPI n’est pas concernée.

Advenis, société cotée en Bourse sur le compartiment C d’Euronext, vient de publier ses résultats du 1er semestre. Son chiffre d’affaires accuse un recul de 9,8% par rapport aux six premiers mois de l’année 2016, et ses résultats courant et net, quoique toujours en territoire négatif (respectivement -2,7 M€ et -2,8 M€), témoignent d’une importante réduction de ses pertes (+73% pour le résultat net).

Poursuite du redressement – Des chiffres qui attestent, selon le communiqué publié le 21 septembre par le groupe, d’une « étape supplémentaire vers le retour à la rentabilité ». Ce recul du chiffre d’affaires masque d’ailleurs, selon Advenis, « une réalité contrastée selon les activités du groupe ». Le pôle gestion d’actifs, gestion privée et distribution connaît en effet une forte hausse de son activité, « principalement tirée par la collecte d’Eurovalys ». Cette SCPI spécialisée sur l’Europe, lancée en 2015, quand Advenis Investment Managers s’appelait encore Avenir Finance, connaît un intérêt croissant dans « les canaux de distribution institutionnels et CGPI ». Selon le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, Eurovalys a collecté 13,4 M€ au 1er trimestre et 13,9 M€ au second, portant sa capitalisation à 85 M€.

Cession du « pôle financier » et émission obligataire – La situation du groupe reste néanmoins délicate. Advenis annonce donc plusieurs mesures, dont la principale est la mise en vente de l’activité « pôle financier », c’est-à-dire la gestion d’OPCVM et la gestion sous mandat. Le groupe Advenis, rappelle le communiqué, est « un acteur majeur spécialiste en immobilier au service de la gestion de patrimoine de ses clients », et entend donc opérer le « recentrage sur ces métiers ». Le pôle SCPI, logé chez Advenis Investment Managers, « catalyseur du rétablissement du groupe », sera en conséquence « maintenu dans le giron du groupe ». Celui-ci a par ailleurs annoncé un projet d’émission d’Obligations Convertibles en Actions (OCA) par offre au public, d’un montant de 10 M€, dont 9 M€ seront a priori souscrits par Hoche Partners Private Equity Investors et Inovalis (l’actionnaire majoritaire d’Advenis). Le titre gagnait 5,98% au lendemain de la publication des comptes semestriels (publiés après la séance du jeudi soir), après avoir perdu 5,15% la veille.

A propos d’Advenis Investment Managers(i)
Créée en 1997 et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers AMF, Advenis Investment Managers est une société de gestion de portefeuille filiale du groupe Advenis. Advenis IM conçoit et gère une gamme innovante de fonds d’investissement (OPC) et d’immobilier (SCPI) à destination de sa clientèle institutionnelle et CGPI, et propose une gestion individuelle de portefeuille à sa clientèle privée. Avec plus de 30 collaborateurs dont 16 gérants de portefeuille ayant en moyenne 12 années d’expérience, Advenis IM se démarque des gestions traditionnelles en apportant des solutions d’investissement innovantes et à haute valeur ajoutée au travers de 12 OPC UCITS et de 6 SCPI. Advenis IM met en œuvre plusieurs expertises fortes, tout particulièrement en allocation d’actifs, en performance absolue et en actions.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

scpi-urban-pierre-2Lancée en juillet 2014, la troisième SCPI de déficit foncier du groupe Advenis a collecté 32,7 M€ depuis sa création, dont 23,7 en 2015. Un montant un peu en deçà des ambitions initialement affichées, mais qui n’empêche pas la société de gestion d’envisager prochainement un nouveau lancement sur ce créneau. La SCPI Renovalys 5 a déjà réalisé huit acquisitions.

« Renovalys 5, la troisième SCPI de déficit foncier du groupe Advenis, rencontre le même succès commercial que les deux SCPI de déficit foncier précédentes », indique Advenis dans un communiqué publié le 18 janvier. La société de gestion a décidé d’en finaliser la collecte, à 32,7 M€, mais précise qu’une nouvelle SCPI devrait rapidement venir enrichir l’offre en SCPI du groupe.

Clôture à 8 acquisitions – Après une première acquisition début 2015 sur une partie de l’immeuble de la Banque de France situé au cœur de la presqu’île de Lyon, la SCPI Renovalys 5 est à ce jour totalement investie. La SCPI s’est portée acquéreur de huit biens au total, tous dotés d’emplacement de prestige dans de grandes métropoles. Outre l’immeuble lyonnais, Renovalys 5 a acquis des biens dans le 16e arrondissement de Paris (avenue Malakoff), à Lille (rue de Solférino et rue Jean-Jacques Rousseau), sur le vieux port de Marseille (quai Rive Neuve), à Valenciennes (Hôtel du Hainaut), dans le quartier des antiquaires de Grenoble (rue Auguste Gâché) et à Nîmes (rue Dorée). La SCPI Renovalys 4, qui capitalise environ 40 M€, détient quant à elle 13 immeubles.

Gamme à venir ? – Advenis, qui fait partie des rares gestionnaires avec Urban Premium à gérer plusieurs SCPI de déficit foncier, confirme donc son intention de sortir prochainement un nouvel opus de la série Renovalys. Il devrait être dédié à ce régime fiscal spécifique, comme les versions 2, 4 et 5, Advenis n’ayant pas l’intention de revenir sur le régime Malraux (opus 1 et 3), désormais d’ailleurs totalement « exécuté » par la loi de finances pour 2016. Advenis s’est par ailleurs lancée en juillet dernier sur le marché des SCPI européennes avec la création d’Eurovalys, spécialisée sur le marché immobilier allemand où elle a effectué sa première acquisition en novembre dernier.

Le régime du déficit foncier – Précisons que le régime fiscal du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs d’imputer les déficits fonciers générés par des travaux de rénovation sur leurs revenus fonciers existants, sans aucune limite, et sur leur revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Pour les contribuables ne disposant pas de revenus fonciers, le déficit s’impute donc directement sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Un régime qui s’adresse en premier lieu aux foyers fiscaux disposant de revenus fonciers soumis à une tranche d’imposition élevée.

Et placement de long terme Rappelons aussi qu’il s’agit d’un investissement de long terme, comme le souligne la notice de la plupart des SCPI de déficit foncier telle Renovalys 5 qui précise que « la durée recommandée de détention des parts de la SCPI est de 16 ans, ce qui correspond à la durée de vie de la SCPI ; sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société. La durée d’immobilisation totale de l’investissement est d’environ 18 ans pour permettre la liquidation totale des actifs ». Enfin, rappelons aussi que l’AMF a récemment mis en garde les souscripteurs sur « la fiscalité en fin de vie des SCPI ‘’Malraux’’ et ‘’Déficit foncier’’ ». Une mise en garde qui ne se justifie toutefois qu’en raison des changements incessants de la fiscalité sur les plus-values immobilières, dont la durée d’exonération est passée en moins de 3 ans de réformes fiscales de 15 ans à 30 ans, puis de 30 à 22 (hors CSG/CRDS)…

scpi-deficit-foncier

A propos d’Advenis Investment Managers
Advenis Investment Managers (AIM) est la société de gestion du groupe Advenis. Agréée par l’AMF, AIM a développé un pôle de compétences unique en allocation d’actifs, long only et en gestion performance absolue. AIM jouit aussi d’un savoir-faire reconnu dans le domaine de la gestion collective d’actifs immobiliers notamment dans l’immobilier ancien à réhabiliter.