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fondsLa société de gestion de ce paquebot des SCPI veut continuer les partenariats avec les CGP, mais ces relations passeront désormais dans le cadre de l’assurance-vie. La SCPI Elysée Pierre estime pouvoir attendre sereinement la reprise du marché locatif des bureaux.

La rumeur a couru tout l’été : les CGP ne pourront plus distribuer la SCPI Elysées Pierre. Elle a fait grand bruit dans le milieu des conseillers indépendants, tant le prestige de cette SCPI est fort. La réalité est un peu plus complexe. Comme l’explique Laurent Guize, directeur général de HSBC REIM, la banque a pris des engagements au niveau mondial pour mieux satisfaire à son devoir de conseil auprès de ses clients.

Il ne veut pas faire le lien, même indirect, de cet effort comme une suite donné à la mise en cause d’HSBC, pour la distribution de crédits immobiliers aux Etats-Unis, titrisés et revendus à des particuliers américains. Une aventure qui s’est soldée par une amende record prononcée la semaine dernière par un tribunal de l’Illinois (USA) pour un montant de 2,5 milliards de dollars dans le cadre d’une class action regroupant 11 000 plaignants. HSBC a annoncé son intention de faire appel.

On est ici bien loin des SCPI, mais HSBC ne pouvait plus se satisfaire du travail de certains conseillers indépendants trop peu regardants sur l’étude des besoins des clients ou faisant preuve d’insuffisances sur leur obligations relatives au blanchiment d’argent (règles Tracfin).

HSBC a donc revu l’ensemble de ses partenariats et s’oriente vers la distribution externe des parts de la SCPI Elysées Pierre en privilégiant les compagnies d’assurance-vie. Six acteurs ont été sélectionnés. Cardif est en effet sur le point de se joindre à Generali, Spirica, Oradea vie, Suravenir et bien sûr HSBC Vie, la compagnie du groupe HSBC. Laurent Guize explique que « les CGP pourront continuer à souscrire des parts d’Elysées Pierre dans le cadre des contrats d’assurance-vie de ces compagnies, nous allons leur allouer 100 millions d’euros de souscriptions pour l’année 2014 ». De quoi budgéter une collecte globale de près de 200 millions d’euros en 2014 !

La mise en place de ces partenariats a mobilisé les équipes d’HSBC REIM depuis plusieurs mois et ils ne produiront pleinement leurs effets que l’an prochain qui verra ainsi une reprise de la collecte. Celle de 2013 s’inscrira en retrait sur celle de 2012 qui avait bénéficié d’un courant exceptionnel émanant de souscripteurs institutionnels pour plus de 80 millions d’euros au premier semestre. C’est notamment ce qui explique le retrait du montant brut collecté constaté au premier semestre 2013 (à 63 millions d’euros contre 101 millions un an plus tôt). De sorte que Laurent Guize estime être en mesure de collecter « près de 120 millions d’euros cette année », sans exclure de faire sensiblement mieux,  hors assurance-vie et institutionnels. La collecte auprès de ces derniers a par ailleurs été volontairement limitée après que deux d’entre eux aient atteint la limite de 5 % de la capitalisation de la SCPI Elysées Pierre, au-delà de laquelle HSBC REIM estime que leur poids relatif ferait courir un risque sur la liquidité du marché secondaire de la SCPI.

Les sommes en jeux concernant les CGP étaient de l’ordre d’une vingtaine de millions d’euros car HSBC s’est tourné vers ce canal de distribution plus tardivement que certains de ses concurrents. Faibles au regard tant de la collecte globale de la SCPI Elysées Pierre que des souscriptions de SCPI réalisées par les CGP, ces derniers appréciaient ce produit au-delà de ses qualités propres car HSBC REIM leur rétrocédait une part substantielle des commissions de souscriptions plaçant cette société de gestion parmi les plus attractives sur ce terrain.

Mais Les CGP mettent aussi en avant le caractère défensif du patrimoine d’Elysées Pierre. Ses immeubles sont en effet globalement aux normes du marché locatif car ils ont été acquis récemment suivant le développement de la taille de cette SCPI qui a été multiplié par près de 7 fois depuis 2002 pour atteindre une capitalisation de 1,276 milliard d’euros à la fin juin 2012, en faisant un paquebot parmi les 155 SCPI de la Place. Quant à son taux de vacance de 8 %, il n’est pas trop inquiétant puisqu’il comprend une bonne part d’immeubles restructurés dont le remplissage, certes un peu long, ne posera pas de problèmes à terme puisque le marché locatif de l’immobilier tertiaire d’Ile-de-France manque de produits neufs. Pour autant Laurent Guize ne cède pas à un optimisme béat : « nous sommes entrés dans une phase de stabilisation des revenus distribués ». Le directeur général de HSBC REIM ne voit pas vraiment de reprise du marché locatif de bureaux avant 2015. Toutefois il estime avoir sécurisé ses cash-flows pour attendre l’amélioration conjoncturelle « en 2010 et 2011 nous avons investi pour près de 300 millions d’euros dans des actifs parisiens sur la base de rendement égaux ou supérieurs à 7 %. Ces immeubles offrent aujourd’hui des plus-values latentes. Et quand cela n’a plus été possible de trouver des investissements nous avons adapté notre stratégie en acquérant depuis des biens pour un montant de 230 millions d’euros situés dans la première couronne sur la base d’un rendement de 7,5 % avec des immeubles bénéficiant de baux sécurisés courant jusqu’en 2013 ».

De quoi effectivement faire le dos rond en attendant la reprise…

Pierrepapier.fr

à propos de la SCPI Elysée Pierre
Forte de 124 immeubles, la SCPI classique diversifiée Elysées Pierre gérée par HSBC REM possède un portefeuille de 347 locataires. Son patrimoine réparti aux deux-tiers en région parisienne, un quart à Paris et le solde en province atteint près de 1,2 milliard d’euros. La part des bureaux représente 92,42 %. Son taux d’occupation ressort à la fin 2012 à 92,35 %.
Elle compte plus de 11 000 associés. Les personnes physiques détiennent 65 % de son capital et les personnes morales 35%.
Le taux de distribution des parts rapporté à leur valeur de marché moyenne de l’année ressort à 5,2 %. Le TRI sur 5 ans ressort à 8,37 %, celui à 7 ans ressort à 9,91 % et celui à 10 ans ressort à 12,52%.

Fiscalite_exportLes statuts de SCPI Eurofoncière 2 ont été modifiés lors de l’assemblée générale extraordinaire le 10 juillet 2013 pour lui permettre de s’endetter dans des proportions qui resteront limitées à 15% de la capitalisation de la SCPI.

Ces dispositions étaient soumises aux associés en même temps que des résolutions visant l’adoption d’une clause de suspension et de rétablissement de la variabilité du capital et un autre relative à la modification de l’animation du marché des parts.

Cette capacité d’endettement approuvée par l’AMF va permettre à cette SCPI diversifiée sur l’Europe qui ne comptait que des actifs situés en France au 31 décembre dernier, d’utiliser l’effet de levier pour développer son patrimoine. Le contexte de faible taux d’intérêt se prête particulièrement à cette initiative qui tend à trouver de plus en plus d’écho dans la sphère des SCPI qui traditionnellement avaient très peu recours à l’emprunt. Toutefois le recours à l’emprunt de la SCPI Eurofoncière 2 tend à se développer depuis quelques mois parmi ses pairs.

L’aspect positif est bien en tendu le différentiel favorable du coût des prêts souscrits par la SCPI (souvent à moins de 3%) face au rendement supérieur des investissements dans les bureaux (souvent supérieur à 7%). Cependant l’endettement des SCPI peut perturber la distribution des revenus de ces dernières aux associés lorsque survient le remboursement des prêts. A ce moment les montants remboursés par la SCPI viennent obérer sa capacité distributive de ses loyers qui restent parallèlement totalement imposables pour les associés. Voici pourquoi les SCPI rechignent à s’endetter laissant plutôt les associés eux-mêmes recourir à l’effet de levier de l’emprunt pour optimiser leur investissement, soit pour acquérir d’avantage de parts, soit pour neutraliser quelques temps le poids fiscal des revenus de la SCPI ou d’autres revenus fonciers.

à propos d’Eurofoncière 2
Cette SCPI diversifiée sur l’Europe gérée par La Française AM a jusqu’ici limité ses investissements à l’Hexagone. Son patrimoine se répartit entre la province (50%), Paris et l’Ile-de-France pour les deux quarts restants. Les bureaux comptent pour 68 % du total quand les commerces pèsent 26 % et les locaux industriels 6%.
Sa capitalisation atteignait 154,5 millions d’euros au 30 juin 2013. En 2012 le taux de distribution sur valeur de marché s’est établi à 4,76 % alors que le prix moyen de la part est resté stable. Le taux de rendement interne des parts ressort à 3,79 % sur 5 ans ; à 7,89 % sur 7 ans et à 8,28 % sur 10 ans.

Pierrepapier.fr

centre-commercialLa foncière bénéficie de la résilience des loyers de ses centres commerciaux et de la baisse de ses frais financiers. 

La Place attend toujours le second volet de la sortie de BNPParibas dans la foncière Klépierre qui a conservé 21,87 % de son capital après avoir cédé 28,89 % de celui-ci au leader mondial des centres commerciaux, l’américain Simon Proprerty group. Mais sans attendre que se déroule ce scénario prévisible à terme, c’est bien le nouvel actionnaire qui s’est installé aux commandes de Klépierre.

A l’occasion de la publication de son activité trimestrielle, Klépierre annonce être en voie de finaliser son désengagement total du secteur des bureaux et travailler activement à la vente progressive de Klemurs, sa filiale à 100 % depuis qu’il a réalisé au printemps dernier une OPA sur celle-ci. A l’issue de ce processus, Klépierre deviendra donc un « pure player » des centres commerciaux, à l’image de son actionnaire américain.

Les cessions d’actifs se poursuivent d’ailleurs à un rythme satisfaisant puisque Klépierre indique dans un communiqué avoir réalisé ou être sur le point de céder pour plus de 900 millions d’euros d’actifs sur un objectif global d’un milliard d’ici la fin de l’année. Un objectif auquel pourrait s’ajouter quelques centres commerciaux dont les cessions sont à l’étude pour se recentrer sur les « destinations commerciales les plus attractives situées dans les villes d’Europe offrant le meilleur potentiel économique ».

Ces informations qui s’ajoutent à une marche des affaires satisfaisante avec des loyers bruts en hausse de 2,7 % (2,1 % à périmètre constant), tandis que les loyers bruts des centres commerciaux croissent de 3,9 % (2,5 % à périmètre constant), ont été bien accueillies en Bourse avec une hausse de l’action de 1,67 % jeudi 24 octobre. Globalement,  le chiffre d’affaires a progressé de 1,7% sur la période à 799,5 millions d’euros. De quoi étayer la prévision (relevée fin juillet) d’un cash-flow courant des dirigeants de Klépierre de 3 % en 2013. Cette performance trouve en partie son origine dans la baisse des frais financiers de la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) alors que la société indique qu’à fin septembre, son endettement net a baissé de 84 millions d’euros par rapport à fin juin. Sa dette nette consolidée s’élève désormais à 7,35 milliards d’euros.

“Nous sommes dans un environnement de consommation qui stagne mais les centres commerciaux ont fait preuve de résistance” souligne Laurent Morel, le président du directoire de Klépierre.

à propos de Klépierre
Acteur majeur de l’immobilier de commerces en Europe, Klépierre est un acteur du développement et de gestion de centre commerciaux. A la fin 2012, son patrimoine, valorisé à 16,4 milliards d’euros, se compose essentiellement de grands centres commerciaux détenus dans 13 pays d’Europe continentale. Les bureaux représentaient alors 2 % du patrimoine de Klépierre.
Klépierre est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, membre des indices SBF 80, EPRA Euro Zone, GPR 250 et des indices développement durable DJSI World, FTSE4Good, ASPI Eurozone ainsi que des registres d’investissement Ethibel Excellence et Pioneer.
Le 24 octobre 2013, au cours de 33,14 euros, sa capitalisation boursière atteint 6,6 milliards d’euros.

Pierrepapier.fr

sud-ouest-icadeLa Caisse des dépôts s’est fendue d’un communiqué pour démentir les informations publiées par le Monde (sans nommer le titre) que nous avions repris sur Pierrepapier.fr (22 octobre 2013). Selon la Caisse « contrairement à ce que certaines informations de presse laissent entendre ce jour, en aucun cas la Caisse des Dépôts n’a l’intention de « forcer » Icade à abandonner ses activités de promotion immobilière ».
Et d’ajouter « La Caisse des Dépôts tient à rappeler, de manière générale, qu’elle exprime ses orientations sur la stratégie de ses filiales dans le cadre normal et dans le strict respect des procédures de gouvernance qui leur sont applicables. Elle examinera d’éventuelles options qui seraient présentées par Icade sur l’évolution de sa stratégie dans ce seul cadre, et n’a pris aucune position sur le sujet de la promotion immobilière à ce jour. »

Pierrepapier.fr

ParvisAEXLa filiale de la Caisse des Dépôts réfléchit à se séparer de sa branche de promotion immobilière dans le cadre du nouveau plan stratégique de la CDC.

Le séminaire stratégique de la société d’investissement immobilier Icade qui se réunira à la fin du mois de novembre sera bien rempli. Cette réunion révélée par Le Monde (daté 22 octobre 2013) doit être l’occasion de repositionner le bras actif de la Caisse des Dépôts dans l’immobilier tertiaire. Le management de la foncière devra alors se prononcer sur son périmètre d’activité. Ces évolutions stratégiques devront s’insérer dans la revue d’activités et des filiales de sa maison-mère, la Caisse des Dépôts.

Au centre de ces réflexions, l’activité de promotion d’Icade est sur la sellette. La SIIC, qui vient de lancer le processus de fusion avec Silic acquise à l’issue d’un périple juridico-boursier de plus de 18 mois, devrait réfléchir à un avenir qui la verrait devenir une foncière totalement dévolue à la gestion de son patrimoine immobilier. Parallèlement, Icade devrait voir la participation de la CDC dans son capital se diluer au rythme de la montée en puissance de Groupama dans le sillage de l’apport de sa participation majoritaire dans Silic. Cette montée en puissance de Groupama est organisée dans le cadre d’une échéance qui interviendra au milieu de l’année 2014. Et qui doit permettre à l’assureur de retrouver une participation en actions détenue directement dans Icade. Dans le cadre de cette évolution actionnariale, l’accès direct au financement obligataire de la foncière Icade qui a réalisé avec succès, à la fin septembre, sa première émission obligataire pour un montant de 800 millions d’euros pourra nourrir sa réflexion sur la piste d’une émancipation de sa tutelle maintenant facilitée par ses propres capacités de refinancement.

Par ailleurs, les conseils d’administration d’Icade et de Silic, sa filiale à 93,26%, se sont réunis la semaine dernière et ont approuvé les modalités de la fusion-absorption de Silic par Icade. Cette opération de fusion s’inscrit dans une démarche de simplification de la structure du groupe et du mode de détention de ses actifs immobiliers et d’optimisation des coûts de fonctionnement du groupe Icade, notamment en rationalisant les coûts liés au statut de société cotée de Silic. Cette opération marque l’aboutissement du rapprochement entre les deux sociétés initié le 13 décembre 2011 et fait suite au succès de l’offre publique d’Icade sur Silic.

La parité de fusion serait identique à celle de l’offre publique, à savoir cinq actions Icade pour quatre actions Silic. Conformément à la règlementation applicable, il ne sera procédé ni à l’échange des actions Silic détenues par Icade, ni à l’échange des actions auto-détenues par Silic qui seront annulées de plein droit à la date de réalisation de la fusion. La fusion prendra effet d’un point du vue juridique, comptable et fiscal le 31 décembre 2013.

La réalisation de la fusion sera subordonnée à la décision de l’Autorité des marchés financiers constatant qu’il n’y a pas lieu à dépôt d’une offre publique de retrait sur les titres de Silic. Cette fusion sera soumise à l’approbation des assemblées générales extraordinaires des actionnaires d’Icade et de Silic qui se tiendront le 20 décembre 2013.

pierrepapier.fr

sud-ouest-icadeSi la clientèle patrimoniale manifeste peu d’appétit pour le nouveau dispositif fiscal d’incitation en faveur de l‘investissement immobilier locatif, l’UFF veut quand même y croire et déploie ses efforts pour la convaincre. La banque spécialisée dans la distribution de produits d’épargne collective sera le premier commercialisateur de SCPI Duflot en 2013 en partenariat avec La Française.

Le dispositif d’incitation à l’investissement immobilier résidentiel Duflot a bien du mal à trouver grâce auprès de la population de la clientèle patrimoniale. C’est l’un des enseignements qui ressort de la cinquième édition de l’observatoire UFF/IFOP. D’autant que la menace de blocage des loyers agitée par la Ministre du Logement ne facilite pas.

Cette enquête menée auprès de 300 français détenant des valeurs mobilières ou de l’assurance-vie ou dont la possession d’un patrimoine financier est supérieur à 30 000 euros s’accompagne d’une intention de réaliser un placement financier dans les deux ans montre parallèlement un regain d’optimisme de cette clientèle traditionnellement sensible à l’optimisation fiscale.

Le peu d’appétence des clients patrimoniaux pour le Duflot contraste avec un intérêt qui reste fort pour l’immobilier. La moitié d’entre eux se déclare prêts à investir dans l’immobilier, mais plus des deux tiers connaissent mal le Duflot. Après un rappel du dispositif auprès de panel de l’observatoire, 15 % des répondants se disent prêts à en profiter, tout en déclarant qu’un blocage des loyers pourrait remettre en cause cet intérêt.

C’est peu mais suffisant pour que l’UFF se soit mobilisé pour distribuer ce produit dont elle assure qu’il permettra d’obtenir des performances satisfaisantes. La banque vise une collecte de 20 millions d’euros d’ici la fin de l’année. Forte de son réseau de 90 conseillers commerciaux et de ses 115 600 clients particuliers, elle a déjà collecté 2 millions d’euros à l’issue de sa première semaine de commercialisation. Avec cet objectif, l’UFF devrait absorber l’essentiel de la collecte de la SCPI lancée par son partenaire La Française (voir pierrepapier.fr du 25 septembre 2010 : La Française REM lance sa SCPI Duflot). Ces ambitions suffisent à expliquer que La Française ait déjà mis sur les rails la création d’une deuxième SCPI Duflot…

L’objectif de collecte de l’UFF sur ce produit reste modeste au regard de celle qu’elle a obtenu avec le dispositif Scellier avant que son avantage fiscal ne soit raboté. Elle avait alors distribué pour près de 65 millions d’euros dans l’année. Comme pour le Scellier, l’essentiel des souscriptions – maintenant en moyenne de 60 000 euros – est adossé à des crédits qui permettent aux souscripteurs de maximiser l’intérêt fiscal de l’opération en se créant des déficits fiscaux.

L’engouement de l’UFF pour les SCPI Duflot n’est pas partagé par beaucoup de réseaux de distribution, ni par les CGP ? De sorte que seules deux SCPI spécialisés sur ce segment ont vu le jour : outre Multihabitation 7 gérée par La Française REM, la SCPI Ciloger Habitat 4 est gérée par Ciloger (voir pierrepapier.fr du 16 juillet 2013 : Ciloger lance les souscriptions de la première SCPI Duflot) dont l’ambition de collecte auprès de ses partenaires et dans les réseaux de la Banque Postale et des Caisses d’épargne, est de 27,8 millions d’euros.

A noter également, dans les résultats de l’observatoire que pour ce panel de clientèle patrimoniale, les SCPI seraient privilégiées par 38 % de ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier locatif en logement neuf. C’est trois points de mieux qu’en 2012.

pierrepapier.fr

pantin-smallDans le cadre de la quatrième semaine de l’ISR qui se tient du 14 au 20 octobre 2013, La Française AM a choisi de présenter l’immeuble le Pantin situé en plein cœur de cette ville de la première couronne de l’agglomération parisienne. Il répond aux exigences de la société de gestion tout en étant rentable.

Cet immeuble que vient d’acquérir un fonds ISR de la société de gestion correspond en tous points au tamis de sélection de La Française AM qui repose pour moitié sur des critères environnementaux, pour 25% sur des éléments sociétaux et pour le dernier quart sur des facteurs sociaux liés à l’utilisation du bâtiment.

Le promoteur PRD qui a construit le Pantin s’est attaché à répondre à ces exigences en allant souvent beaucoup plus loin que le cadre actuel des normes environnementales. Sa bonne desserte par les transports en commun et la connexion à un parking public lui ont permis de limiter le nombre de parking à 37 places pour 210 personnes travaillant dans les bureaux. Au-delà du recours à la géothermie et aux panneaux solaires (discrets), ce sont des réflexes de bons sens qui ont trouvé à s’appliquer. Ainsi en est-il de l’utilisation de l’électricité produite par ce BePos (bâtiment à énergie positive) qui, plutôt que de relâcher les excédents d’énergie électrique produite dans le réseau public, a utilisé son parking pour recharger les batteries de véhicules électriques mis à la disposition des occupants de cet immeuble de bureaux loué par la Région Ile-de-France pour y loger ses services à dominante développement durable (Airparif, SAERP, gestion des déchets, Bruitparif, espaces verts, Naturparif…). Ce rechargement des voitures électriques permet de créer une zone tampon au gré des besoins de l’immeuble. Le bon sens de PRD se mesure surtout dans la démarche que le promoteur entreprend avec les locataires, car il est acquis aujourd’hui que l’efficacité d’un immeuble vert n’est acquise qu’avec le concours des occupants. Aussi PRD va-t-il les accompagner pendant trois ans pour les aider à maitriser leurs charges en adaptant leurs modes d’utilisation du bâtiment. A cette échéance, le non-respect des promesses de PRD sera sanctionné financièrement. La démarche a été préférée à celle d’un contrôle externe permettant d’obtenir une labellisation HQE exploitation car comme l’indique Olivier Raoux, directeur général adjoint de PRD, il faut se méfier du montant versé aux auditeurs externes qui peuvent parfois dépasser les économies procurées par les économies de charges autorisées par le respect des objectifs environnementaux.

L’absence de contrôle externe n’entrave en rien les ambitions du Pantin qui a pour promesse de ramener les charges annuelles au mètre carré à moins de 30 euros contre 80 pour les immeubles soumis aux normes en vigueur en 2009 et 50 euros pour ceux mis actuellement sur le marché.

Quant aux coûts payés par La Française pour ce joyau vert, ils s’inscrivent dans les prix du marché de bureaux neufs de Pantin et procurera à l’investisseur un rendement locatif de 6,1 %. Ce qui semble acceptable si l’on admet que cet immeuble sera toujours compétitif au terme des neuf années du bail initial, ainsi que la qualité des locataires sécurisant ce bail, met en avant Olivier Raoux qui mise donc sur une obsolescence lente du bâtiment. Pour parvenir à ce rendement, les services de la région Ile-De-France ont accepté un loyer annuel de 292 euros du mètre carré (avec une franchise de neufs mois pour un bail de neuf ans).

L’opération montre en tout cas que le verdissement des immeubles est en passe de devenir une extension des champs du possible plutôt qu’un alourdissement des contraintes obérant la rentabilité des actifs. C’est bon signe pour ceux qui investissent aujourd’hui dans la pierre-papier.

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bataillie« Nous allons proposer aux conseils de surveillance des SCPI de lisser les effets des efforts que nous engageons sur les patrimoines »

pierrepapier.fr : au premier semestre, la collecte en SCPI de NAMI – AEW Europe a surperformé votre poids dans la capitalisation des SCPI ? Cette surperformance de vos équipes commerciales est-elle appelée à durer ?

Serge Bataillie : bien évidemment, nous nous réjouissons de ce signe de bonne santé. Mais ce n’est pas notre objectif principal. La collecte du premier semestre 2013 a été alimentée par l’augmentation de capital de la SCPI Fructipierre qui a rencontré un vif succès puisque nous avons dû utiliser l’option permettant de porter cette opération à 59 millions d’euros contre 45 millions initialement visés. De même, nous avons enregistré les premiers effets de l’augmentation de capital de Laffitte Pierre qui doit s’achever en janvier prochain. Plutôt que de faire la course à la collecte, nous nous concentrons sur la qualité des investissements que va permettre cette levée de fonds. Ils doivent notamment s’inscrire sur le plan financier dans un profil de rendement et de sécurité locative pour maintenir la capacité de distribution de nos SCPI et, sur le plan technique, satisfaire au « green rating » contrôlé par Bureau Veritas. NAMI – AEW Europe veut rester en tête de ces bonnes pratiques sur lesquelles elle a pris de l’avance depuis plusieurs années.

pierrepapier.fr : la période est-elle propice aux investissements dans l’immobilier d’entreprise ?

Le marché de l’investissement est actuellement assez compliqué. Les prix sont élevés, le marché locatif est tendu et il existe une offre limitée. En outre, la concurrence est vive avec les autres acteurs, notamment les « family offices » qui recherchent comme nous des cibles d’un montant compris dans la fourchette de 5 à 20 millions d’euros. Clairement, nous ne voulons pas entrer dans la course aux prix élevés. Ce qui ne veut pas dire que nous n’acceptons pas d’acquérir des biens dont le rendement peut paraître instantanément un peu faible si nous décelons un actif à fort potentiel. Nos nouveaux investissements s’inscriront dans la politique d’arbitrage que nous menons pour rajeunir les patrimoines de nos SCPI. Cette rotation des actifs est au cœur de notre métier. Et si le marché des bureaux anciens n’est pas très fluide, nous parvenons néanmoins à obtenir de bons résultats en termes de cessions, notamment vis-à-vis d’utilisateurs-occupants.

pierrepapier.fr : cette politique d’arbitrages aura-t-elle des conséquences sur la distribution des revenus de vos SCPI ?

Les revenus versés aux porteurs de parts ne seront pas affectés par la rotation de nos actifs en 2013. L’année 2014 sera une année charnière qui pourra voir notre taux d’occupation enregistrer un infléchissement ponctuel. Quant aux revenus distribués l’an prochain, nous allons proposer aux conseils de surveillance des SCPI concernées de lisser les effets des efforts que nous engageons sur le patrimoine des SCPI en distribuant notamment un peu des réserves accumulées pour compenser les moindres loyers engendrés par un taux d’occupation inférieur à 90 % pendant quelques mois.

pierrepapier.fr : avez-vous le projet de créer une SCPI Duflot ?

Non, nos réseaux ne sont pas demandeurs. Le mécanisme fiscal nous semble trop peu attractif compte tenu des contraintes et d’un flux d’opérations insuffisant pour investir dans de bonnes conditions.

pierrepapier.fr : pour quelles raisons avez-vous procédé à un toilettage de votre OPCI Grand Public Fructifrance ?

Les ajustements que nous avons réalisés sur le mode de fonctionnement de l’OPCI Fructifrance ont été agréés par l’Autorité des marchés financiers. Ils consistent à organiser une périodicité des valorisations tous les 15 jours et accroître la liquidité dans notre politique d’investissement tout en relevant un peu le levier avec de la dette pour gagner en souplesse. Nous sommes maintenant en mesure de pouvoir proposer ce produit dans le cadre de l’assurance-vie. Nous sommes d’ailleurs en discussion avec deux compagnies d’assurance-vie.

pierrepapier.fr : quels changements va engendrer la mise en œuvre de la directive européenne AIFM ?

NAMI – AEW Europe est une filiale du groupe AEW Europe dont l’activité dépasse la gestion des SCPI et OPCI Grand Public. Au-delà des potentialités qu’ouvre ce texte encadrant les fonds alternatifs pour l’ensemble de nos SCPI et OPCI, la directive conduit à engager une réflexion sur l’organisation du groupe AEW Europe puisque dorénavant d’autres véhicules gérés seront régulés. L’activité de gestion de portefeuilles immobiliers pour des institutionnels d’AEW Europe est également concernée. L’ensemble des équipes est donc mobilisé pour mettre le groupe AEW Europe en conformité avec le nouvel environnement réglementaire. Une communication sur le sujet sera faite lorsque ces modifications auront été agréées par les autorités.

Propos recueillis par Christophe Tricaud
Rédacteur en chef pierrepapier.fr

FructipierreLa sortie du dispositif Malraux des niches fiscales permet à la société de gestion de SCPI de développer fortement sa collecte sur ce segment.

La société de gestion Intergestion qui s’est développée sur le compartiment des SCPI Malraux avant de se diversifier dans les SCPI de rendement et dans le déficit foncier entend collecter plus de 50 millions en 2013, contre 38 millions l’an dernier. Si le taux de croissance de cette collecte ralentit (près de 40 % contre 145% en 2012) c’est que la base de calcul a considérablement augmenté l’an dernier. Pour comprendre le dynamisme d’Intergestion, mieux vaut retenir que cette année sa collecte va presque doubler en poids relatif de la collecte globale des SCPI qui pour sa part a tendance à s’effriter. Cependant, si la collecte globale des SCPI se ralentit c’est en partie parce que les SCPI Duflot ne remplaceront pas les flux attirés par le dispositif Scellier. Et c’est justement cette moindre concurrence des SCPI fiscales les plus banales qui font les choux gras d’Intergestion.

Le groupe entend collecter en 2013 une quinzaine de millions d’euros sur sa SCPI de déficit foncier Grand Paris Pierre. Le dispositif de déficit foncier des SCPI est assis sur la pratique de droit commun qui consiste à déduire les coûts entrepris sur les travaux engagés sur un patrimoine locatif sur ses revenus fonciers et de l’ensemble de ses revenus (voir pierrepapier.fr du 21 mars 2013). Ce mécanisme simple est apparu comme une réponse efficace aux contribuables désireux de compenser leurs revenus fonciers de plus en plus taxés.

Mais c’est sur la nouvelle SCPI Malraux, Pierre Investissement VIII, qu’Intergestion fonde l’essentiel de ses espoirs de collecte cette année. Son capital social vient d’être relevé pour collecter une trentaine de millions d’euros d’ici la fin de l’année. Le dispositif fiscal Malraux permet de déduire une grande part de son investissement correspondant aux travaux de rénovation engagé sur de immeubles situés dans des zones définies. Les élus locaux ont bien compris tout le parti qu’ils pouvaient attendre de ces financements pour rénover leurs quartiers anciens. C’est sans doute pour cela que le Parlement l’a exclu des niches fiscales, au même titre que les Sofica finançant le cinéma. Ces dernières restant soumises pour leur création à l’agrément de Bercy, le Malraux apparaît comme le seul régime sans limitation. C’est pourquoi Intergestion escompte un relèvement du montant moyen des souscriptions qui avait été orienté à la baisse (400 00 euros contre 80 000 auparavant) à l’issue de la réforme entrée en vigueur en 2010 remplaçant la déduction de revenus imposables au profit d’une réduction d’impôts. Concrètement, les particuliers peuvent maintenant déduire jusqu’à 100 000 euros de leur impôt en souscrivant jusqu’à 168 000 euros en SCPI Malraux (voir pierrepapier.fr publié le 15 avril 2012 : Les habits neufs des SCPI Malraux : de la haute couture au prêt-à-porter de luxe). Quoi que la commission de souscription s’élève à 14 % pour la SCPI Pierre Investissement VIII, Gilbert Rodriguez, le président d’Intergestion, estime que sa SCPI est très compétitive puisque son groupe maîtrise le « sourcing » des immeubles à rénover ainsi que l’assistance à maîtrise d’ouvrage qui lui permettent de sortir des opérations avec un discount de près de 25 % sur certains concurrents.

Enfin, Intergestion entend collecter près de sept millions d’euros sur sa SCPI de classique diversifiée Cristal Rente qui investit dans le résidentiel dynamique, les lots de parkings et les murs de boutiques. Le rendement de ses parts DVM (1), à 5,60%, la rend assez attractive.

Christophe Tricaud
Pierrepapier.fr  

(1) DVM : taux de distribution sur valeur de marché des parts

saint_honoreLa foncière commerçante affiche des revenus locatifs de 112,7 millions d’euros pour les neufs premiers mois de 2013. A périmètre constant, la croissance de 4,1 % des revenus locatifs se décompose pour 1,9 point lié aux actions menées sur le portefeuille de baux et 2,1 % à l’effet de l’indexation des baux. Les cessions de Mercialys ont provoqué une perte de loyers de 11,2 % quand l’impact des livraisons des projets Esprit Voisin a été de 1,3 %. Enfin, l’augmentation de la vacance des surfaces affecte les loyers de 0,1%.Par ailleurs, les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation perçus sur la période s’élèvent à 2 millions d’euros, en fort repli sur les 3,7 millions d’euros enregistrés au 30 septembre 2012. Après prise en compte des étalements prévus par les normes IFRS, les droits d’entrée comptabilisés au 30 septembre 2013 s’établissent à 4,8 millions d’euros, contre 5,9 millions d’euros au 30 septembre 2012.

Mercialys a achevé en 2013 un programme de cessions de 472 millions d’euros initié en 2012, qui lui a permis de procéder au remboursement anticipé de 250 millions d’euros de dette bancaire. Celle-ci a été ramenée à 750 millions d’euros (contre 1,0 milliard d’euros à fin 2012). Mercialys estime ainsi pouvoir conserver une structure financière solide et optimise le niveau de ses frais financiers.

Dix programmes Esprit Voisin ont été lancés pour des livraisons en 2013 et 2014 représentant 94 nouveaux commerces et 7,6 millions d’euros de loyers additionnels en année pleine. Après la livraison de quatre moyennes surfaces sur le site de Ste Marie de La Réunion au cours du premier semestre 2013, les ouvertures de projets Esprit Voisin vont se poursuivre à un rythme soutenu pour des livraisons planifiées fin 2013 et en 2014.

Les travaux ont d’ores et déjà été lancés sur 6 sites : Clermont-Ferrand (2 projets : ouverture d’une extension d’H&M en octobre 2013 et extension de la galerie pour une ouverture en novembre 2014), Albertville (création d’un retail park et restructuration de la cafeteria existante pour une ouverture prévue en février 2014), Lanester (extension de la galerie marchande dont l’ouverture est prévue en avril 2014), Aix en Provence (phase 1 de l’extension de la galerie marchande pour une ouverture prévue en mai 2014), Angers (restructuration de la coque de l’ex-But en de nouvelles boutiques pour une ouverture prévue en novembre 2014), et Annemasse (extension de la moyenne surface Décathlon pour une ouverture prévue en novembre 2014).

Les travaux seront lancés début 2014 sur les sites de Besançon (extension de la galerie marchande) et d’Albertville (extension de la galerie marchande).

L’ensemble de ces développements représente 94 nouveaux commerces, une valeur locative de 7,6 millions d’euros en année pleine et une surface GLA de 23 600 m² créée ou restructurée.

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A propos de Mercialys
Mercialys est l’une des principales sociétés françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux. Au 30 juin 2013, Mercialys disposait d’un portefeuille de 2 127 baux représentant une valeur locative de 133,9 millions d’euros en base annualisée.
Elle détient des actifs pour une valeur estimée au 30 juin 2013 à 2,4 milliards d’euros droits inclus. Mercialys bénéficie du régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (« SIIC ») depuis le 1er novembre 2005 et est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris sous le symbole MERY, depuis son introduction en bourse le 12 octobre 2005. Le nombre d’actions en circulation au 30 juin 2013 est de 92 049 169 actions. Il était de 92 022 826 actions au 31 décembre 2012.
Le 15 octobre 2013, au cours de 15,10 euros, sa capitalisation boursière ressort à 1 390 millions d’euros.