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SCPI Epargne Pierre : prévision de rendement 2020 « réajustée »

La SCPI gérée par Atland Voisin est un peu plus prudente qu’en septembre dernier sur le niveau prévisionnel de ses résultats 2020. En cause : le nouveau confinement. Mais sa fourchette de rendement estimé reste dans le haut du panier : entre 5,25% et 5,35%.

« Entre 5,30% et 5,50% », annonçait en septembre dernier la société de gestion Atland Voisin. La fourchette de rendement prévisionnel de la SCPI Epargne Pierre sera finalement inférieure à cette estimation. « L’instauration d’un nouveau confinement nous a amenés à réajuster nos prévisions », explique le gestionnaire dans une communication adressée à ses clients et partenaires.

Prévision réajustée du rendement 2020

Atland Voisin projette désormais un rendement prévisionnel 2020 compris « entre 5,25% et 5,35% ». Ce qui, rappelle la société de gestion, reste bien supérieur au rendement courant moyen attendu pour les SCPI cette année. Estimé « aux environs de 4% ». Lors de son précédent communiqué, daté du 28 septembre dernier, Atland Voisin dressait un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI. Le taux de recouvrement des loyers du 2e trimestre était notamment remonté à plus de 95%. Contre 84,9% fin juin. Epargne Pierre, compte tenu du faible pourcentage de faillites parmi ses locataires, estimait alors que « 98% des loyers 2020 sont pérennisés ». Raison pour laquelle la SCPI avait décidé de reprendre son rythme normal de distribution.

Acompte du 3e trimestre révisé à la hausse

L’acompte du 3e trimestre avait de fait été révisé à la hausse. Et replacé au niveau de celui du 1er trimestre (2,70 €). Celui du 2e trimestre avait été quant à lui, par prudence, réduit de 11%, à 2,40 € par part. Pour tenir son nouvel objectif de rendement, le dernier acompte du 4e trimestre 2020 devrait donc être compris entre environ 3 € (fourchette basse) et 3,16 € par part (fourchette haute). Rappelons qu’en 2019, ce 4e acompte était de 3,90 €, concrétisant un rendement annuel de 5,85%. Si cette révision à la baisse du rendement estimé pour 2020 peut apparaître comme une – relative – mauvaise nouvelle pour les associés, Atland Voisin tient néanmoins à les rassurer sur la solidité d’Epargne Pierre et ses perspectives d’évolution.

Des valeurs d’expertise stables en 2020

D’abord, comme la société de gestion le laissait déjà entendre à la fin du 3e trimestre, « les valeurs d’expertise 2020 seront stables » confirme-t-elle aujourd’hui. Ceux qui craignaient une baisse de la valeur de leurs parts sont donc tranquillisés. Cette option n’est pas envisagée par Atland Voisin. Les associés d’Epargne Pierre conservent donc intact leur matelas de protection face à une baisse future – mais aujourd’hui toujours hypothétique – des valeurs de l’immobilier. Rappelons en effet que le prix de leurs parts (205 €) est actuellement décoté de 6,85% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI fin 2019 (219,04 €). Si les valeurs d’expertise 2020 restent inchangées, ce coussin de protection le demeurera également…

Des perspectives qui restent favorables

Atland Voisin rappelle par ailleurs qu’Epargne Pierre, qui a bouclé son programme d’investissement 2020, n’est que très marginalement endettée (moins de 10% fin septembre). Surtout, les associés de la SCPI ne sont absolument pas soumis à un quelconque risque de liquidité. « La collecte est demeurée active. Et les retraits sont à leurs niveaux habituels », précise Atland Voisin. Enfin, comme elle a déjà eu l’occasion de l’expliquer à plusieurs reprises, les revenus locatifs de la SCPI « offrent une forte visibilité à long terme ». L’écrasante majorité (84%) des locataires d’Epargne Pierre sont en effet des grandes entreprises, ou des entités publiques. Et la durée moyenne des baux de l’ensemble de locataires est supérieure à 5 ans.

Entrée dans l’ère de l’ISR pour l’immobilier

Tout n’est pas rose pour autant. Atland Voisin laisse bien entendre, à demi-mot, que toutes ces perspectives restent conditionnées à l’évolution de la situation sanitaire et économique. Un nouveau choc exogène – tel qu’un nouvel épisode de confinement en 2021 – pourrait les remettre en cause. Mais la société de gestion reste confiante sur les fondamentaux de l’immobilier d’entreprise. Tout en prévenant que la recherche de la résilience des actifs demeurera de mise. Un objectif qui passera notamment « par l’entrée dans l’ère de l’ISR appliqué à l’immobilier ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise. Qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Epargne Pierre : de 5,30% à 5,50% de rendement prévisionnel pour 2020

La SCPI phare de la société de gestion Atland Voisin révise à la hausse ses perspectives de rendement pour 2020. Après avoir baissé, à titre préventif, son acompte du 2e trimestre. Epargne Pierre continue en revanche à se montrer prudente en termes d’acquisitions.

Les clignotants repassent au vert pour Epargne Pierre… Le taux de recouvrement des loyers, notamment, qui avait posé problème au 2e trimestre, est revenu à la normale. Ce qui permet à la SCPI de réviser à la hausse son objectif de distribution pour 2020. Dans une lettre adressée à ses associés, datée du 28 septembre dernier, la société de gestion Atland Voisin dresse en effet un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI.

Réduction de l’acompte du 2e trimestre

« À ce jour, le taux de recouvrement des loyers facturés au 2e trimestre, après application des annulations ou reports est remonté à plus de 95%. Soit un taux proche de la normale », explique-t-elle. Fin juillet, lors de la distribution du second acompte sur dividende de l’année, la situation était plus préoccupante. Les loyers n’étaient recouvrés qu’à hauteur de 84,9%. Et ce principalement en raison de la fermeture administrative de commerces représentant 24% du patrimoine de la SCPI. Laquelle ne savait pas encore quel pourcentage de ces loyers non perçus serait finalement recouvré. Et raison pour laquelle elle avait décidé, par prudence, de réduire de 11% son deuxième acompte, à 2,40 € par part (vs 2,70 € au 1er trimestre).

Retour à la normale au 3e trimestre

Fin septembre, les chiffres sont finalement moins alarmants. Tous les locataires bureaux et enseignes alimentaires de fait ont payé leurs loyers du 2e trimestre. Et, pour les commerces non alimentaires frappés par la fermeture sur une période de deux mois, « les annulations de loyers représentent 2,74% du loyer annuel. Les reports de loyer représentant quant à eux 1,67% du loyer annuel », constate Atland Voisin. Qui précise que, « dans la majorité des cas », les annulations de loyer consenties ont donné lieu à des contreparties. Telles que des prolongations de la durée du bail. Ou le versement d’indemnités, en cas de résiliation à la prochaine échéance. Mieux encore, le taux de recouvrement des loyers du 3e trimestre est lui aussi revenu au niveau de la période pré-covid.

Pas d’autres impacts majeurs de la crise sur 2020

La SCPI n’anticipe pas d’autres impacts majeurs de la crise sanitaire et économique en cours sur ses résultats 2020. Les risques de liquidation d’entreprises sont certes bien réels. Mais, à ce jour, les locataires d’Epargne Pierre ayant cessé leur activité ne représentent que 0,34% des loyers annuels. Et « plus de 75% ont été d’ores et déjà repris par de nouvelles enseignes, ou sont en cours de reprise », explique Atland Voisin. Les locataires placés en procédure de sauvegarde – qui poursuivent, donc, leur activité -, sont également très minoritaires. Les enseignes concernées, Celio et Devianne, ne représentent que 0,73% du loyer annuel de la SCPI. Au final, « 98% des loyers 2020 sont pérennisés », estime la SCPI.

Taux de distribution 2020 : entre 5,30% et 5,50%

Tous ces éléments permettent donc à Epargne Pierre de revenir à une stratégie de distribution « normale ». L’acompte du 2e trimestre aura permis de « matérialiser l’impact découlant des annulations et reports de loyer ». L’acompte du 3e trimestre, versé début octobre, est en revanche calqué sur celui du 1er trimestre, à 2,70 € par part. Atland Voisin révise donc à la hausse son estimation de distribution 2020. Le rendement servi aux associés d’Epargne Pierre devrait se situer dans une fourchette de 5,30% à 5,50%. « Sans ponction sur le report à nouveau », précise-t-elle. Ce qui pourrait une nouvelle fois la « situer significativement au-dessus de la moyenne des SCPI du marché », estime la société de gestion. Rappelons qu’en 2019 Epargne Pierre avait affiché un taux de distribution de 5,85%. 2020 sera donc en retrait. Mais dans des proportions assez raisonnables…

Pas de correction significative des valeurs d’expertise

D’autant que les associés d’Epargne Pierre disposent d’un autre gisement de performance potentielle. La valeur de reconstitution de leurs parts est en effet supérieure au prix de souscription de la SCPI. 219,04 € (à fin 2019), contre 205 €. Un écart de 6,84% qui les protège d’une éventuelle baisse des valeurs d’expertise. Il est effet à craindre que la valeur de certains actifs immobiliers, en fin d’année, s’avère, crise économique oblige, inférieure à celle de fin 2019. Epargne Pierre n’envisage pas, pour sa part, « de correction significative » sur la valeur de son patrimoine. « Les premiers échanges et retours des experts en évaluation nous laissent à penser que les valeurs d’expertise seront stables. Ou légèrement en baisse pour certains commerces », estime la SCPI.

Politique plus prudente en matière d’acquisitions

Epargne Pierre, qui a collecté près de 217 M€ au 1er semestre, et espère approcher les 500 M€ d’investissements en 2020 (pour un taux de rendement moyen de 6,20%), semble toutefois désormais plus prudente en matière d’acquisitions. Pour les prochains mois, elle a décidé de se placer « en position d’observateur ». Afin de prendre en compte les évolutions en cours sur les marchés aujourd’hui controversés du bureau et du commerce. Elle envisage également une diversification plus poussée sur le secteur des résidences gérées. Mais n’exclut pas de saisir d’éventuelles opportunités. Preuve en est, elle vient de signer, en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI[1], une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre. Ce dernier s’est engagé à demeurer locataire de cet actif de bureau situé à Toulouse pour une période de 12 ans[2]. Rendement estimé de cet investissement : 6,50%…

Frédéric Tixier

[1] Egalement gérée par le groupe Atland Voisin
[2] Dont 9 ans ferme


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Et de 6, aussi, pour la SCPI Néo

La SCPI lancée par Novaxia Investissement en juillet 2019 a elle aussi procédé à sa 6e acquisition. Ce véhicule présenté comme disruptif – notamment en raison d’une commission de souscription égale à zéro – confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.  

Les jeunes SCPI, nouvelles venues sur le marché, poursuivent leurs investissements. Après Activimmo, la SCPI dédiée à la logistique du dernier kilomètre lancée en septembre 2019, c’est au tour d’un autre véhicule guère plus ancien, Néo, d’annoncer sa 6e acquisition.

Néo, une SCPI sans commission de souscription

Cette SCPI, ouverte aux souscriptions en juillet 2019, avait défrayé la chronique. En proposant le premier véhicule sans commission de souscription, et présenté comme « le plus accessible du marché ». Avec un ticket d’entrée à 180 €, et un processus de souscription 100% digitalisé, Novaxia Investissement, son gestionnaire, avait de fait l’ambition d’instaurer de nouvelles règles du jeu entre sociétés de gestion et distributeurs. En proposant à ces derniers une rémunération plus essentiellement basée sur les encours gérés. Une proposition en partie bien accueillie par le marché. Fin 2019, Néo avait collecté 16,9 M€. Bien, donc, mais sans plus.

Belle synchronisation entre collecte et investissements

La SCPI avait en revanche parfaitement géré la synchronisation entre sa collecte et ses investissements. Toujours à la fin de l’an dernier, elle avait investi dans 4 actifs immobiliers, en France et en Allemagne. Pour un montant total de 16,4 M€… Engagée sur le créneau de la « rénovation urbaine », Néo vise en priorité les actifs « situés dans des villes et territoires de plus de 200 000 habitants, d’ores et déjà établis. Ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique », comme le précisait sa notice d’information. Ces premières opérations, dans les secteurs du bureau ou de l’hôtellerie, lui avaient permis de distribuer en 2019 un rendement supérieur à son objectif initial : 6,47%, au lieu de 5,5%.

Ralentissement pendant le confinement

La crise sanitaire et le confinement ont évidemment en partie impacté cette belle mécanique. En termes de collecte, d’abord. Celle-ci a connu un « ralentissement à partir de fin avril. Et jusqu’à la fin du 2e trimestre », reconnaît d’ailleurs Mathieu Descout, directeur général de Novaxia Investissement, dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Mais celui-ci observe toutefois un retour des souscriptions proches de leur niveau pré-covid, « où la collecte atteignait 3 M€ par mois », rappelle-t-il. Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, Néo aura finalement collecté un peu plus de 16 M€. Et porté sa capitalisation à 24,5 M€. Côté investissement, le rythme s’est également ralenti. Néo n’a procédé qu’à une seule acquisition au 1er trimestre : un immeuble occupé par un exploitant de data centers, à Nanterre, pour 6,8 M€. Et générant un rendement à l’acquisition de 6,68%. Et aucune au 2e.

Reprise des acquisitions

L’activité est visiblement repartie depuis juillet. La SCPI a signé l’achat d’un nouvel actif de bureaux d’une superficie de 2 207 m², situé à côté de Toulouse. L’immeuble, « entièrement loué à une fintech française », devrait générer un rendement de 5,35%. Parallèlement, la SCPI dit avoir trouvé une solution avec l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Brême, en Allemagne. Cet établissement étant fermé en raison du confinement, la SCPI lui a accordé un report d’un trimestre de loyers. Ce différentiel sera remboursé en dix fois. Et la première échéance, celle de juillet 2020, a bien été honorée indique la SCPI. Ce trimestre ne représentant que « 2% des loyers 2020 », Néo reste donc en mesure d’atteindre et de dépasser son objectif de long terme.

6% de rendement cible en 2020

Elle annonce en effet pouvoir tenir un taux de rendement de 6% en 2020, soit un dividende de 10,80 € par part. Rappelons qu’elle avait versé 11,65 € en 2019. La SCPI dispose en outre de réserves, en cas de coup dur, avec un RAN (report à nouveau) correspondant à 105 jours de distributions. Elle estime par ailleurs que la crise pourrait être source d’opportunités, compte tenu de son positionnement. « Les actifs à restructurer devraient être délaissés par les investissements », observe Mathieu Descout. Des opportunités se matérialiseront donc « pour les acteurs de la transformation urbaine, tel Novaxia Investissement à travers Néo », poursuit-il. Dernier détail : Néo reprend le chemin du développement dans des conditions plus saines que fin 2019. A l’époque, son ratio d’endettement atteignait 21%. Il n’était plus que de 0,61% fin juin 2020…

Frédéric Tixier


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Norma Capital : des SCPI en croissance

La société de gestion des SCPI Vendôme Régions et Fair Invest annonce avoir investi plus de 100 M€ en 2019. Et Vendôme Régions s’est une nouvelle fois classée dans le top 10 des SCPI en termes de rendement, avec un taux de distribution de 6,10% l’an dernier.

Objectif tenu… Lors de la reprise de la SCPI Vendôme Régions, en 2018, Norma Capital s’était engagée à en accélérer le développement. Et annonçait le maintien d’un taux de distribution au-dessus de 6%. L’an dernier, la SCPI a effectivement connu une forte progression de sa collecte, et du rythme de ses investissements. Et affiche un rendement de 6,10% pour 2019.

Vendôme Régions, en 8e position en termes de rendement en 2019

Ce qui la place à la 8e place du classement des SCPI entreprise 2019 établi par l’IEIF. La SCPI améliore en outre son taux de distribution par rapport à 2018 (6,03%), un exercice de transition. Mieux encore, ses parts ont été revalorisées en juin dernier. Avec une progression de 2,34% en termes de VPM[1], la performance globale de Vendôme Régions ressort donc à 8,44% sur 2019. Clairement dans le haut du panier. Un résultat en outre obtenu dans un contexte de forte croissance. L’an dernier, la SCPI a multiplié par 8 le niveau de sa collecte (82 vs 10 M€). Et procédé à de nombreuses acquisitions. 21 au total si l’on ajoute les promesses d’achats concrétisées en 2020.

Plus de 100 M€ d’investissements en 2019

Vendôme Régions s’est concentrée sur quatre principales métropoles régionales cibles, Bordeaux, Lille, Montpellier, Toulouse. Elle vient également d’annoncer la concrétisation d’une promesse signée l’an dernier. Elle a en effet finalisé, le 20 février dernier, l’acquisition de 3 immeubles de bureaux d’une surface totale de 12 300 m². Situés à Montpellier, Poitiers et Nantes, ces actifs ont été négociés à environ 23,5 M€, et sont loués à une quinzaine de locataires. Fin 2019, Norma Capital créditait la SCPI de 50 immeubles, pour une surface totale de près de 93 000 m². Essentiellement situés dans les métropoles régionales, la région parisienne ne représentant que 10% du patrimoine de Vendôme Régions. La taille unitaire de ses actifs semble progressivement monter en gamme. Mais elle reste modeste, comparée à celle des actifs détenus par les gros acteurs du marché. Ce qui permet à la SCPI d’afficher une rentabilité supérieure à celle de ses pairs.


Des objectifs ambitieux pour 2020

Norma Capital compte poursuivre son développement en 2020. Elle ambitionne un programme d’investissement de « 150 à 200 M€ » cette année. Contre un peu plus de 100 M€ en 2019. Outre Vendôme Régions, Norma Capital gère également Fair Invest, qui a procédé à 4 acquisitions l’an dernier. Lancée en 2018, cette dernière joue le créneau de l’investissement responsable. Pourtant porteur, ce positionnement ne lui a pas permis de décoller en termes de collecte : à peine 4 M€ recueillis l’an dernier. Mais les souscriptions s’accélèrent : le cap des 10 M€ de capitalisation devrait être franchi au 1er trimestre. Pour accompagner cette croissance à venir, le plafond du capital statutaire de Fair Invest vient d’être relevé : il est passé de 6 à 20 M€.

Label ISR pour Fair Invest ?

Norma Capital espère en outre obtenir cette année le nouveau futur certificat ISR de l’ASPIM. A l’instar d’autres sociétés de gestion, elles aussi en phase de labellisation pour certains de leurs produits, elle cherche à donner plus de visibilité à ce véhicule. Qui a d’ailleurs délivré une performance très honorable l’an dernier (4,35%). Quoique légèrement inférieure à la moyenne du marché (4,40%).

Frédéric Tixier

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A propos de Norma Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] VPM : Variation du prix moyen de la valeur de la part d’une SCPI sur une année.

Pierval Santé : un 4e trimestre très dynamique

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a investi plus d’une centaine de millions d’euros au cours du dernier trimestre 2019. Elle est désormais présente, outre la France, dans 3 pays européens, dont le Portugal.

Près de 200 M€ sur le 1er semestre, une grosse vingtaine sur le 3e trimestre et plus d’une centaine sur le dernier trimestre de l’année : la SCPI Pierval Santé boucle une nouvelle année particulièrement dynamique en termes d’acquisitions.

Implantation au Portugal

Après l’Allemagne (38% du portefeuille fin septembre), et l’Irlande (22%), elle a en outre pris pied au Portugal en novembre dernier. En se portant acquéreur d’une clinique ophtalmologique située à Lisbonne,  pour un peu plus de 3 M€. Et d’un portefeuille mixte de 5 Ehpad/résidences services seniors, pour un peu moins de 20 M€. « Nous avons choisi de nous implanter sur ce nouveau territoire pour une raison évidente de marché. Mais également au regard de la qualité des exploitants avec qui nous avons noué un partenariat sur le long terme », expliquait alors David Finck, directeur général d’Euryale Asset Management. Le Portugal constitue en effet une zone de choix pour un acteur opérant sur le segment de la santé. Le pays affiche un taux de croissance supérieur à la moyenne de la zone euro. Et une population de personnes âgées en forte augmentation.

Très active sur le marché français

La SCPI Pierval Santé a également poursuivi, au 4e trimestre, ses investissements en Irlande. Avec l’acquisition, pour un peu de 5 M€, d’un Ehpad géré par Knegare Nursing Homes. Et d’un autre, pour 16,5 M€, situé dans la banlieue de Dublin. Elle a aussi été très active sur le marché français. Notamment, via l’achat d’établissements en cours de construction. Elle s’est ainsi positionnée sur une nouvelle résidence services seniors à Montbéliard (15 M€, livraison 1er trimestre 2021), une clinique chirurgicale à Aubenas (10 M€, livraison 2e trimestre 2021) et une maison médicale à Villeneuve d’Ascq (7,6 M€, 3e trimestre 2021).

Déjà une première acquisition en 2020

Elle a également réalisé, en décembre, son 77e investissement, le dernier de l’année. Il s’agit d’une opération à plus de 26 M€ : la Clinique de la Pinède, à proximité immédiate de Perpignan. L’année 2020 semble elle aussi placée sous le signe des acquisitions. Pierval Santé vient en effet d’annoncer son premier investissement de l’année. Il s’agit d’une autre clinique de soins de suite et de réadaptation (SSR), celle de l’Oiseau Blanc, à Mantes-la-Jolie. Coût de l’opération : environ 27 M€. L’actif sera livré au 2e trimestre 2021.

Maintien de la rentabilité

Cette activisme acheteur s’explique par une forte croissance de la collecte. Evaluée à 240 M€ fin septembre, elle avait déjà progressé de 40% par rapport à l’exercice 2018. La SCPI a également utilisé un peu plus largement l’effet de levier. Son taux d’endettement s’établissait à environ 13% fin septembre 2019. Contre 9,23% fin 2018. La SCPI réussit néanmoins à préserver la forte rentabilité de ses placements : 6,53% sur les investissements réalisés sur les 3 premiers trimestres 2019. Et, grâce notamment à des baux de très long terme[1], à maintenir un taux d’occupation financier supérieur à 98%. Pierval Santé, qui a servi au cours des deux derniers exercices un rendement de 5,05% à ses actionnaires, devrait donc en toute logique maintenir ce niveau de distribution en 2019.

Frédéric Tixier

[1] Plus de 14 ans, en moyenne.


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience, Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI spécialisée sur le segment de l’hôtellerie européenne vient de réaliser deux nouvelles acquisitions, portant à 6 le total de ses actifs sous gestion. Elle envisage un taux de distribution de 4,47% sur 2018.

Saint-Raphaël, sur la Côte d’Azur, et Nuremberg, au nord de la Bavière… Ses deux dernières acquisitions sont parfaitement représentatives de la stratégie d’investissement menée par Atream Hôtels, une SCPI spécialisée sur le segment de l’hôtellerie européenne lancée en 2016 : se positionner sur des mûrs d’hôtels situés dans les principales villes de la zone euro.

6investissement

Le 1er octobre dernier, Atream Hôtels signait en effet l’acte d’acquisition des murs de l’hôtel de l’Estérel, un établissement 3 étoiles situé à Saint-Raphaël, station balnéaire emblématique de la Côte d’Azur. Le 19 décembre, la SCPI se portait acquéreur des murs de l’hôtel Park Inn by Radisson, situé aux portes du centre-ville historique de Nuremberg, deuxième ville de Bavière. Ces deux opérations ont été négociées à respectivement 6,2 M€ et 23,5 M€ (prix nets vendeur), et pris à bail dans le 1er cas par Pierre & Vacances (ferme, résiduel de 12 ans) et le second par le groupe hôtelier Radisson, l’un des 10 premiers opérateurs mondiaux (ferme, résiduel de 10 ans). Avec les autres acquisitions menées en 2018, notamment celle portant sur un hôtel à Göttingen en septembre dernier, la SCPI est donc désormais propriétaire de 6 actifs en zone euro.

Dividende prévisionnel de 44,73 € par part

Atream Hôtels aura donc investi près de 50 M€ en 2018, soit l’équivalent de sa collecte sur les trois premiers trimestres de l’année (52,9 M€). Toutes ces opérations ayant été réalisées à des taux de rendement supérieurs à 5,5%, et en dépit d’un taux d’occupation en forte baisse ponctuelle au 3trimestre (60,2% vs 100 %, essentiellement dû à une franchise de loyer consentie au locataire du Hampton d’Amsterdam) la SCPI envisageait fin septembre le versement d’un 4acompte (11,70 € par part) légèrement supérieur aux trois précédents (11,01 €). Ce qui porterait son dividende annuel à 44,73 € par part, contre 48 € en 2017. Soit un taux de rendement prévisionnel d’environ 4,47% en 2018.

Frédéric Tixier


A propos d’Atream(i)

Atream est une société de gestion indépendante, spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers créée par Pascal Savary et Grégory Soppelsa en 2008. Atream, leader de l’immobilier touristique européen, gère ou conseille plus de 1,5 milliard d’euros d’encours (au 31/12/2017) au travers de club-deals institutionnels et de fonds ouverts tels que la SCPI Atream Hôtels. Atream développe des solutions sur mesure pour les investisseurs institutionnels (banques, caisses de retraite, mutuelles, compagnies d’assurance) et pour la clientèle privée. Société de gestion de portefeuille agréée AIFM, Atream dispose de l’ensemble des agréments pour la gestion de véhicules d’investissement réglementés (OPCI, SCPI) et autres FIA (fonds d’investissement alternatifs).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI « paquebot » gérée par BNP Paribas REIM vient de procéder, coup sur coup, à 3 acquisitions en région parisienne, ce qui porte à 573 M€ le total de ses investissements en 2018. Accimmo Pierre annonce un dividende annuel compris entre 7,75 € et 8,25 € par part.

12 000 mà Val-de-Fontenay, 18 630 m2 à Châtillon-Montrouge, 11 300 mà Nanterre : en un mois, Accimmo Pierre, la SCPI paquebot de BNP Paribas REIM – 2,483 Md€ de capitalisation fin septembre 2018 – a procédé à 3 importantes acquisitions, autant que sur les 3 premiers trimestres de l’année écoulée.

Trois acquisitions en un mois

L’opération à Val-de-Fontenay, annoncée le 7 décembre dernier, porte sur le bâtiment C du complexe « Le Périgares », dont Accimmo Pierre détenait déjà les immeubles A et B. La SCPI possède donc désormais l’ensemble immobilier d’une surface totale de près 28 000 m2. L’opération à Châtillon-Montrouge, annoncée le 21 décembre, concerne l’immeuble « Le Carat 1 », composé de deux bâtiments de bureaux déjà loués à 92%. Là encore, la société de gestion joue la carte de la complémentarité. « Déjà propriétaires au travers de nos fonds du Carat 2, adjacent au Carat 1, et de l’immeuble Le Vaillant situé juste en face, nous offrons désormais un ensemble de plus de 35 000 m² avec une stratégie d’asset management permettant une offre de services mutualisés », commente Guillaume Delattre, Directeur Général Délégué de BNP Paribas REIM France dans un communiqué. La dernière opération enfin, annoncée le 7 janvier, est l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Néon » situé à Nanterre et occupé à plus de 60% par la société Spie Batignolles.

573 M€ investis en 2018

Avec ces trois acquisitions, Accimmo Pierre renforce encore le segment du bureau, qui représentait déjà 94% de ses actifs fin septembre 2018. Elle permet aussi à la SCPI, qui n’a pas précisé le montant unitaire de ces opérations, d’atteindre un niveau d’investissement de 573 M€ sur l’année 2018, tout en disposant d’un « pipe » de 220 M€ sur les mois à venir. L’an dernier, Accimmo Pierre s’est en effet aussi portée acquéreur de l’immeuble « Dock » situé à Saint-Ouen et d’un bien situé rue La Boétie à Paris aux 1er et 2trimestres (des transactions supérieures à 100 M€, comme celles réalisées sur le « Néon » à Nanterre). Au 3trimestre, elle a signé une promesse pour l’acquisition d’une plateforme logistique située à Corbas, dans le département du Rhône, dont la livraison n’est prévue que pour le 1er semestre 2020.

Dividende prévisionnel

La SCPI, qui a procédé en avril dernier à la revalorisation de son prix de souscription, passé de 197 € à 201 €, avait collecté environ 300 M€ fin septembre 2018. Son taux d’occupation financier n’a cessé de progresser, passant de 87,5% fin mars à 89,9% fin septembre. Cette amélioration lui permet d’envisager la distribution d’un dividende annuel compris entre 7,75 € et 8,25 €, soit une fourchette médiane du niveau du dividende 2017 (7,98 €). Compte tenu de la revalorisation du prix, le taux de distribution devrait donc être compris entre 3,88% et 4,13% soit, là encore, en deçà ou au-delà du taux de l’an dernier : 4,08%

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management. En 2017, cette ligne de métier a généré un développement de 3,1 milliards d’euros, dont 1,7 milliard d’euros de « new cash » et 1,4 milliard d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 27,4 milliards d’euros d’actifs en Europe. En 2017, un volume de transactions record d’environ 4,8 milliards d’euros a été sécurisé (investissements et arbitrages). BNP Paribas Real Estate Investment Management offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement sur-mesure répondant aux besoins d’investisseurs internationaux via des mandats et véhicules gérés en Europe avec une présence locale dans huit pays (Belgique, France, Italie, Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, et Royaume-Uni) investissant dans différents types d’actifs : bureaux, retail, logistique, hôtels et résidentiel. BNP Paribas Real Estate Investment Management regroupe plus de 325 collaborateurs offrant des solutions à plus de 100 000 clients en Europe et Asie.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pour toute souscription effectuée avant le 27 décembre prochain, Inter Gestion, le gestionnaire de cette SCPI spécialiste des murs de commerce, rembourse 1% du total de l’investissement réalisé, frais inclus… Un versement qui représente près de deux mois et demi du dividende prévisionnel 2018.

Discount sur la SCPI Cristal Rente… Inter Gestion, son gestionnaire, propose aux investisseurs qui auront souscrit des parts de cette SCPI dédiée aux murs de commerce entre le 5 et le 27 décembre prochains, et à condition que les fonds soient encaissés avant la fin de l’année, de leur rembourser 1% du montant de leur souscription.

Pour compenser le délai de jouissance

Le remboursement sera quant à lui effectué le 25 janvier 2019. Pour l’achat de deux parts de Cristal Rente (minimum de souscription pour les nouveaux associés), soit un investissement, frais inclus¹, de 2 376 €, le souscripteur touchera donc 23,7 €. Un montant qui correspond à un peu moins de deux mois et demi de distribution, sur la base du dernier dividende trimestriel (14,88 €), et permettra au nouvel associé de bénéficier, en pratique, d’un délai de jouissance raccourci. Ce dernier est en effet fixé au « 1er jour du sixième mois suivant le mois de souscription au cours duquel les fonds ont été encaissés » : les parts souscrites en décembre ne donneront donc droit à distribution qu’à compter de juillet 2019. Grâce à ce remboursement exceptionnel, en revanche, tout se passera comme si les premiers dividendes avaient été versés dès mai 2019…

Cap des 100 M€ de capitalisation franchi

Rappelons que Cristal Rente, qui ambitionnait en début d’année de franchir le cap des 100 M€ de capitalisation, a atteint son objectif. Fin septembre, elle affichait un encours sous gestion de plus de 107 M€, ayant encore gagné 177 associés depuis juillet dernier, date à laquelle elle avait procédé à la revalorisation du prix de sa part (+2,7%, à 1 080 €). Sur l’ensemble de l’année en cours, la SCPI a collecté plus de 35 M€, ce qui lui a permis de poursuivre des investissements déjà conséquents au premier semestre. Au 3trimestre, Cristal Rente a notamment accentué sa politique de diversification sectorielle, en ajoutant 8 sites de l’enseigne Jardiland à son portefeuille, un type d’actifs sur lequel elle avait déjà investi en février dernier. A côté de cet investissement de 14,3 M€, Cristal Rente s’est également portée acquéreur des murs d’une enseigne Point P, à Vesoul, pour 2 M€, et d’un portefeuille de murs de pied d’immeuble en VEFA à Nogent-sur-Marne (pour 7,4 M€), prochainement occupés par « un commerce alimentaire Bio C’ Bon, une grande brasserie, une crèche de 35 berceaux du groupe Crèches de France et une activité médicale ».

Indicateurs au vert

Cette forte croissance – Cristal Rente ne « pesait » que 23 M€ de capitalisation fin 2015 – se fait toujours sans impact notable sur les indicateurs de gestion. Fin septembre, le taux d’occupation financier s’affichait toujours à plus de 98%, et la SCPI va sans doute distribuer un dividende net en progression, une nouvelle fois, par rapport à l’exercice précédent. Les trois acomptes versés en 2018 représentaient 45,35 € par part fin septembre, soit un taux de distribution trimestriel moyen d’un peu plus de 15 €. Pour faire moins bien que l’an dernier (57,92 €), exercice au cours duquel la SCPI avait offert un rendement de 5,07%, il faudrait que Cristal Rente verse un dernier acompte inférieur à 12,57 €. C’est peu probable…

Frédéric Tixier


A propos d’Inter Gestion(i)

Inter Gestion est une société de gestion de SCPI (société civile de placement immobilier) créée en 1990. La société gère actuellement des SCPI de type fiscal (Malraux, Robien, Scellier, déficit foncier) et de rendement. Acteur reconnu, la société s’est toujours démarquée par sa gestion prudente et son sens de l’innovation afin de capter la performance des marchés de niche. Inter Gestion a obtenu le statut de société de gestion de portefeuille en février 2012.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Les frais de souscription de Cristal Rente sont dégressifs en fonction du montant souscrit. Pour une souscription de moins de 50 parts, le prix de souscription est en réalité de 1 188 € (le prix de la part, 1 080 €, plus 10% de frais).

La SCPI à capital fixe lancée en 2016 par Groupama Gan REIM a procédé à trois investissements depuis le début de l’année, dont deux boutiques parisiennes. Elle a déjà versé, en trois acomptes trimestriels, près de 91% du montant du dividende distribué en 2017 (10,08 €).

Affinités Pierre, lancée en 2016, est positionnée, comme l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 créé un an plus tôt, sur les actifs tertiaires de profil « core» – neufs, récents, ou ayant été rénovés ou restructurés – situés dans les grandes villes françaises ou européennes.

Un patrimoine très majoritairement régional

La SCPI, investie à la fois en actifs de commerces et de bureaux, attache un soin tout particulier à identifier « de belles adresses, bien occupées, et où le dynamisme commercial n’est plus à démontrer », comme le souligne Victor Pinto, le Directeur de la gestion de portefeuille de Groupama Gan REIM. C’est le cas des investissements en province (plus de 90% de l’actif fin du 3trimestre 2018), et peut-être plus encore des acquisitions parisiennes, où le critère essentiel est une « localisation commerciale de première qualité occupée par des enseignes de référence ». Affinités Pierre, déjà propriétaire de deux boutiques particulièrement bien situées, s’est encore renforcée sur ce segment de marché en procédant à deux nouvelles opérations ces six derniers mois : une boutique située rue de Bretagne (3arrondissement parisien), acquise pour 1,7 M€, et plus récemment, un commerce rue de Rennes (6arrondissement), pour 1,5 M€. Ces deux actifs sont loués respectivement à Ladurée et à Blue Garage, deux enseignes reconnues.

Augmentation de capital en cours

Depuis le début de l’année, la SCPI s’est toutefois montrée moins active en termes d’acquisitions que l’an dernier. Elle a simplement procédé, en plus des deux boutiques parisiennes, à l’achat d’un ensemble immobilier de bureaux à Valence (pour 10,5 M€). Soit, pour l’instant, 3 opérations – 3fois moins qu’en 2017 où la SCPI avait réalisé 9 investissements -, pour un total de 13,7 M€ (contre 20 M€ en 2017). Affinités Pierre dispose donc toujours d’un solde à investir (il était déjà de 4 M€ fin 2017), la SCPI, en augmentation de capital depuis août dernier, ayant collecté 31 M€ sur les 9 premiers mois de l’année. Cette nouvelle augmentation de capital (objectif : 67 M€), dont la clôture est prévue en juin 2020, s’est en outre accompagnée d’une revalorisation du prix de souscription, passé de 242 € à 247 € (+2,07%). A ce niveau, le prix de souscription affiche une décote de 5,88% par rapport à la valeur de reconstitution au 31 décembre 2017 (262,44 €).

Hausse attendue du dividende

Les souscripteurs, qui ont déjà bénéficié de la revalorisation du prix de la part, peuvent également s’attendre à une bonne nouvelle côté dividende. Affinités Pierre a en effet déjà versé trois acomptes trimestriels pour un montant total de 9,15 €, soit près de 91% du dividende annuel distribué en 2017 (10,08 €). Il y a donc de fortes chances pour que la distribution 2018 s’avère supérieure à celle de l’an dernier. De fortes chances aussi pour que, malgré le relèvement du prix de souscription, le rendement 2018 soit plus élevé que celui de 2017 (4,18%) …

Frédéric Tixier


A propos de Groupama Gan REIM(i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre, est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI diversifiée gérée par Voisin vient de franchir le cap des 400 M€ de capitalisation, cette dernière ayant plus que doublé depuis le début de l’année. Epargne Pierre a néanmoins réussi à investir la quasi-totalité de sa trésorerie disponible, en réalisant près de 290 M€ d’acquisitions en 2018, dont 166 M€ au 3trimestre.

Son rythme de croissance est toujours plus impressionnant : la « petite » Epargne Pierre, créée en juillet 2013, et qui ne pesait que 8 M€ il y a 3 ans, s’est hissée en quelques mois dans le top 35 des SCPI les plus capitalisées du marché.

Doublement de la capitalisation en 9 mois

Après avoir multiplié par 5 ses encours l’an dernier, elle a encore réussi à les doubler sur les neufs premiers mois de l’année, passant de 203 M€ fin 2017 à 413 M€ de capitalisation fin septembre 2018. Une collecte exponentielle donc – de l’ordre d’une soixantaine de millions d’euros par trimestre actuellement -, mais que la société de gestion Voisin réussit visiblement à couvrir par une politique d’acquisitions tout aussi dynamique. Epargne Pierre, qui vient d’annoncer une nouvelle opération sur le 4trimestre – un portefeuille de 15 magasins majoritairement occupés par Devianne, une enseigne nationale de prêt-à-porter -, avait en effet réussi à investir fin septembre, comme l’indique son dernier bulletin trimestriel, « la totalité de sa trésorerie disponible ».

Près de 290 M€ d’acquisitions depuis le début de l’année

Après avoir procédé à 26 M€ d’acquisitions au 1er trimestre (sur 5 opérations), 85,5 M€ au second (11 opérations), la SCPI s’est encore portée acquéreur, au 3trimestre, de 44 immeubles de bureaux, pour un montant global de 166 M€. Comme nous l’indiquions en juillet dernier, cette accélération du rythme des investissements n’est toutefois pas sans conséquences sur la nature des actifs acquis et leur rentabilité immédiate. Alors qu’en 2017 Epargne Pierre, encore positionnée sur des actifs de petite taille (de 0,5 M€ à 10 M€), majoritairement situés dans des métropoles régionales, avait réussi à dégager un taux de rendement moyen de ses acquisitions supérieur à 7,50%, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Au 2trimestre, ce rendement moyen « acte en main » n’était déjà plus que de 6,87%. Il devrait encore baisser à l’avenir, la SCPI s’intéressant désormais à des actifs d’une valeur unitaire bien plus élevée sur lesquels, la concurrence entre investisseurs étant plus vive, les taux de rendement sont moins élevés. Au 3trimestre, elle a notamment acheté un portefeuille de 38 commerces dans la périphérie rémoise pour un total de 93,7 M€, assorti d’un taux de rendement de 6,03%.

Dividende 2018 compris entre « 12 € et 12,24€ »

Cette stratégie d’hyper croissance a aussi conduit Epargne Pierre à allonger dernièrement le délai de jouissance des nouvelles parts (passé du 1er jour du 4mois suivant la souscription au 1er jour du 6mois suivant la souscription), et à envisager d’élargir le champ de ses investissements à la zone euro. La SCPI affichant toujours par ailleurs d’excellents ratios de gestion locative (98,53% à fin septembre), elle maintient son objectif de distribution sur 2018 d’un dividende annualisé compris entre 12€ et 12,24€ (contre 12,24 € en 2017), soit un taux de rendement prévisionnel compris entre 5,85% et 5,97%. Pour mémoire, Epargne Pierre figurait l’an dernier en 3position dans le palmarès annuel des SCPI les plus performantes

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)
Active depuis près de 50 ans sur le marché des SCPI, la société Voisin est, depuis septembre 2015, filiale à 100% de Foncière Atland, SIIC spécialisée en immobilier d’entreprise, au sein du Groupe Atland. Pionnière en matière de placement immobilier collectif, Voisin est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, spécialisée dans la gestion et la création de placements et de fonds immobiliers (SCPI, OPCI…) pour le compte de tiers, particuliers ou institutionnels. Au 31 décembre 2017, Voisin gère un patrimoine de 615 millions d’euros, au travers notamment de 3 SCPI de rendement (Epargne Pierre, Immo Placement, Foncière Rémusat) et de deux OPPCI professionnels (Transimmo et Dumoulin).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société