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SCPI : comment améliorer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. En dépit de résultats plutôt probants, l’évolution du marché – notamment sa taille et celle des véhicules qui le composent – imposerait quelques changements. Lesquels ? Focus sur quelques propositions…  

La conclusion de l’étude que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a menée à la demande de l’ASPIM sur la liquidité des fonds immobiliers non cotés grand public, est globalement positive. « Le modèle des SCPI à capital variable s’est avéré résilient depuis plus de 50 ans », expliquait-il lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité »). Les SCPI ont en effet résisté à la crise immobilière des années 1990. A la crise financière globale de 2008. Et le constat vaut à la fois pour l’ensemble du marché et pour chaque véhicule pris individuellement.

Un modèle résilient sur le long terme, qui a résisté à la crise sanitaire

Sur le modèle des OPCI, qui entraient aussi dans le champs de l’étude, le constat est moins tranché. « Il est encore un peu tôt pour juger de la résilience du modèle des OPCI, qui n’a que dix ans d’existence. Bien qu’aucun problème de liquidité ne soit apparu jusqu’à présent », considère Pierre Schoeffler. Les crises sanitaire et économique amorcées en mars 2020 n’ont en outre pas mis à mal le modèle des fonds immobiliers non cotés. Alors que les fonds obligataires ont subi des retraits massifs, SCPI et OPCI sont restés droits dans leurs bottes. Ils ont même continué à collecter, certes à rythme ralenti par rapport à 2019. Mais cette résilience est-elle pérenne ? La crise économique va avoir des conséquences sur la rentabilité et les défaillances d’entreprise. Une baisse des revenus locatifs devrait s’en suivre.

Cette résilience est-elle pérenne ?

« Cela aura des répercussions sur le rendement courant de l’immobilier », alerte Pierre Schoeffler. Mais aussi, sans doute, sur les rendements en capital. Ce qui pourrait affecter le marché des parts des SCPI. Celui-ci ne serait donc pas totalement à l’abri d’une prochaine correction… Plus globalement, Pierre Schoeffler estime qu’en dépit d’un bilan largement positif, il serait sans doute nécessaire aujourd’hui de « faire évoluer certaines pratiques ». Pour renforcer les outils de gestion de la liquidité dont disposent déjà les sociétés de gestion (voir l’article « SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ? »). Parce que le marché des SCPI, sa structure, sa taille, la taille des véhicules qui le composent, a fortement changé au cours des 10 dernières années. Mais quelles « pratiques » faudrait-il donc faire évoluer ?

Création d’une plateforme centralisée pour gérer la liquidité du marché secondaire

Pierre Schoeffler recommande par exemple de faire appel à des techniques plus efficientes pour gérer la liquidité. La gestion de cette liquidité est aujourd’hui éclatée entre une trentaine de sociétés de gestion et près de 200 véhicules. Il serait pertinent d’imaginer « une plateforme centralisée permettant de rassembler l’ensemble des ordres », suggère Pierre Schoeffler. Une vieille idée qui n’a pour l’heure jamais vu le jour… Il serait aussi possible de s’inspirer de ce que d’autres pays ont mis en place. En Allemagne, par exemple, ce sont développées des plateformes de distribution. Elles assurent, de facto, une partie de la liquidité du marché secondaire des fonds immobiliers. Marc Bertrand, nouveau président d’Amundi Immobilier, qui intervenait également dans le webinaire de l’IEIF, acquiesce. Précisant qu’en France, ce sont les assureurs, de plus en plus acheteurs de solutions immobilières, qui jouent en partie ce rôle de « chambre de compensation ».

Améliorer les incitations à la conservation des parts de SCPI

Marc Bertrand estime également qu’il serait souhaitable « d’améliorer les incitations à la conservation des parts » des SCPI. Comment ? En prévoyant une rémunération plus incitative pour les réseaux de distribution et les conseillers en gestion de patrimoine. L’effort à déployer lors de la commercialisation d’une SCPI est important. Car il s’agit d’un produit sans garantie de rendement, ou même de liquidité. Cet effort est aujourd’hui correctement rémunéré. Par une importante rétrocession sur les droits d’entrée. «Il n’y a en revanche pas -ou très peu- de rétrocessions des frais de gestion », constate Marc Bertrand. Comme cela se pratique, rappelle-t-il, sur les OPCVM. Or, pour fidéliser les souscripteurs de SCPI, la force de conviction de leurs conseillers n’est pas non plus à négliger. Rémunérer cette force de conviction pourrait donc faire sens.

Redéfinir la taxinomie des SCPI

Il faudrait sans doute également « améliorer la segmentation » des SCPI, propose Pierre Schoeffler. La « vieille » taxinomie entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, n’a plus guère de sens. Elle ne renseigne pas sur le niveau de risque associé à chaque véhicule. Dont les stratégies, en termes de diversification, d’effet de levier, de gestion des réserves, de renouvellement du patrimoine, sont de plus en plus divergentes. « Un outil de classification des risques -mais qui ne soit pas un jugement de valeur- serait le bienvenu », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, autre intervenant du webinaire. Le président de l’ASPIM ajoute d’ailleurs que l’association « y réfléchit ».

Faire sauter quelques corsets réglementaires

D’autres réformes juridiques seraient aussi à envisager. Pour Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française REIM, la suppression de quelques « corsets réglementaires » permettrait, par exemple, de simplifier les processus d’achat-vente. Si la souscription en ligne est désormais possible, certaines règles empêchent encore une totale digitalisation des process « KYC[1] ». La décimalisation des parts, à l’heure où de plus en plus de sociétés de gestion mettent en place des plans de versements programmés, est un autre sujet qui mérite réflexion. A suivre…

Frédéric Tixier

[1] KYC, Know Your Customer


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. Les résultats sont plutôt probants. Ils s’expliquent notamment par les outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion. Mais quels sont précisément ces outils ?

Les SCPI ont traversé sans encombre la crise sanitaire. Tout du moins en termes de liquidité. C’est ce que démontre une analyse que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a réalisée à la demande de l’ASPIM (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité ? »). Pour expliquer cette résilience, il s’est intéressé à l’efficacité relative des outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI.

Premier levier : une bonne diversification des actifs des SCPI

Ces dernières peuvent, en premier lieu, intervenir au niveau de l’actif des SCPI. « Une bonne diversification, sectorielle et géographique, réduit le risque global des portefeuilles. Et assure une protection contre un assèchement localisé de la liquidité des actifs sous-jacents », rappelle Pierre Schoeffler. La fréquence à laquelle sont évalués les actifs peut également constituer un levier de protection. C’est vrai, en tout cas, pour l’approche française. Des expertises annuelles, actualisées trimestriellement ou semestriellement, avec une méthodologie construite sur la valeur de marché – et non pas d’usage ou de remplacement -, protègent contre une trop forte distorsion entre la valeur affichée et le sentiment des investisseurs. « L’expérience prouve, affirme Pierre Schoeffler, que des valorisations trop systématiques, ou trop espacées, sont nuisibles à la liquidité ». En faisant, bien sûr, référence aux véhicules anglo-saxons, adeptes du mark-to-market

Les outils de gestion du passif des SCPI

Les SCPI, mais plus encore les OPCI, peuvent aussi compter sur une poche de liquidité – plus ou moins importante -, qui leur permet de faire face à une partie des demandes de rachat.
Côté passif, les armes ne manquent pas non plus. Il y a l’augmentation de la collecte, bien sûr. Mais qui ne se décide pas. Il y a celle de l’endettement, pour doper la trésorerie disponible nécessaire pour faire face aux rachats. Ou les cessions d’actifs, qui visent le même objectif. « Ces deux techniques posent toutefois des problèmes de dilution. En outre, les cessions d’actifs peuvent être contre-productives, par leur effet d’entraînement sur les marchés sous-jacents », avertit Pierre Schoeffler. Autre outil à disposition, le ratio d’emprise, qui va permettre de diversifier les sources de financement. Les SCPI, enfin, peuvent jouer sur les conditions de rachat. Autrement dit, faire payer aux souscripteurs le prix de la liquidité.

Jouer sur la valeur des parts des SCPI

La société de gestion est en effet en capacité, par exemple, de modifier le prix des parts des SCPI. Pour l’ajuster à une valeur « discountée » du patrimoine. Cette pratique, régulièrement mise en œuvre par les SCPI ces dernières années, s’est plutôt traduite par une augmentation des prix de souscription. Mais elle peut aussi être utilisée dans l’objectif de dissuader les souscripteurs de mener à bien leur projet de cession. Cette fois en procédant à une baisse de la valeur des parts. La société de gestion peut également modifier le niveau des droits d’entrée ou de sortie. Ce qui aura, là aussi, un effet dissuasif en termes de prix. Donc, sur les cessions.

Limiter directement la liquidité des parts

Le gestionnaire de SCPI peut enfin limiter directement la liquidité des parts. Soit en augmentant la période de préavis. Soit en plafonnant les rachats. Il dispose même d’une option ultime : la suspension des rachats. Sur les SCPI à capital variable, cette décision est possible dès lors que les parts en attente de cession, sur une période d’un an, représentent au moins 10% de la capitalisation. Cette « arme nucléaire » n’a jamais été utilisée par les SCPI. Mais les OPCVM ont déjà eu l’occasion de la mettre en œuvre », précise Pierre Schoeffler. Celui-ci rappelle aussi une pratique dont les modalités sont d’importance : la fréquence de valorisation. « Une publication journalière a pour conséquence un carnet d’ordre peu fourni. Une publication mensuelle assure une meilleure confrontation des offres. Et donc un meilleur équilibre avec la demande », assure-t-il.

Faut-il faire évoluer les outils de gestion de la liquidité ?

Là encore, la comparaison entre le modèle anglo-saxon, où les valorisations sont quotidiennes, et le modèle français, plus conservateur, plaide en faveur du second. Aucune SCPI, en 2020, n’a fermé ses portes en raison d’une crise de liquidité. A l’inverse, plusieurs fonds immobiliers anglais, pourtant réputés plus liquides, ont disparu l’an dernier…

Le bilan des fonds immobiliers non cotés français est donc, en termes de liquidité, globalement très positif. Mais ne faudrait-il pas néanmoins prendre en compte les évolutions du marché -notamment de la taille des véhicules, bien plus imposante que lors de la dernière réforme réglementaire- pour faire évoluer certaines règles ou pratiques des SCPI ? Pierre Schoeffler, et plusieurs dirigeants de société de gestion, ont plusieurs propositions en la matière. A suivre…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quid de leur liquidité ?

Elles ont traversé sans encontre la crise sanitaire. Si même si le marché secondaire des SCPI a été plus animé en 2020, tous ses indicateurs de liquidité sont restés au vert. C’est le constat d’une étude menée par l’IEIF. Qui a évalué, plus globalement, la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période… 

Au début de la crise sanitaire, et dans les quelques mois qui ont suivi le début du 1er confinement, certains craignaient que des retraits massifs viennent affecter la liquidité des parts de SCPI. Il n’en a heureusement rien été. La collecte s’est, certes, affaiblie. Et le marché secondaire des SCPI a connu, en 2020, la plus forte activité de son histoire.

Des indicateurs rassurants sur longue période

Mais guère beaucoup plus (1,25 Md€) qu’au cours des deux années précédentes. Qui avaient, elles-aussi, « connu des volumes de transactions supérieurs au milliard d’euros », rappelait Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe en charge de la recherche et des études à l’IEIF, lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier. Les autres indicateurs de la liquidité des SCPI sont tout aussi rassurants. Le taux de rotation des parts, qui évolue dans un tunnel compris entre 1,4% et 2% depuis 10 ans, est resté dans l’épure, à 1,8%. Surtout, le pourcentage des parts en attente rapportées à la capitalisation demeure à ses plus bas historique (0,15% vs 0,12% en 2019). Ce qui témoigne, malgré la crise, que le marché secondaire « a fonctionné sans aucune tension. Et qu’aucune demande de retrait massif n’a été observée », résume Stéphanie Galiègue.

Evaluation de la robustesse du modèle de liquidité

Ce constat positif n’empêche pas de s’interroger sur d’éventuelles améliorations à apporter au modèle de liquidité des SCPI. Ou à celui des OPCI. Lesquels n’ont d’ailleurs pas davantage montré de signes de tension que leurs ainées ces derniers mois. C’est la raison pour laquelle l’ASPIM a confié à Pierre Schoeffler, senior adviser à l’IEIF, la réalisation d’une étude. Pour évaluer, sur le long terme, la robustesse du modèle des fonds immobiliers non cotés grand public en matière de liquidité. Question implicite : quelles seraient les conséquences d’une crise de liquidité affectant les sous-jacents immobiliers -qui n’est pas à l’ordre du jour, mais sait-on jamais…- sur la fluidité du marché des parts de SCPI ? Car, par nature, les fonds immobiliers ouverts au public sont exposés à un risque de transformation. Celui de la liquidité entre leurs actifs et leurs passifs. Cette transformation est-elle créatrice de liquidité ?

Et pourtant… les SCPI détruisent de la liquidité

Ou, au contraire, destructrice ? Le constat de Pierre Schoeffler est sans appel. « Les SCPI sont en réalité moins liquides que leurs sous-jacents », explique-t-il. Chiffres à l’appui. Le volume des transactions annuelles sur l’immobilier d’entreprise représente en effet, selon les pays, de 10 à 15% du stock investi. Or, on l’a dit, le taux de rotation des SCPI est inférieur à 2%. Les SCPI détruisent donc de la liquidité… Cela ne semble toutefois ne pas avoir eu de conséquences dramatiques sur la fluidité de leur propre marché. « Sur longue période, le ratio parts en attente/capitalisation n’a jamais dépassé 3% », affirme Pierre Schoeffler. Sauf au plus fort de la crise des années 90, où ce rapport a pu atteindre 3,5%. Quelques véhicules, pris isolément, ont certes, ponctuellement, connu pire (jusqu’à 35%).

Quels outils pour gérer la liquidité des SCPI ?

Mais il s’agissait de SCPI très faiblement capitalisées. Ces écarts à la norme remontent en outre assez loin. « Avant les réformes réglementaires de 2002 et de 2013 qui ont aménagé le mécanisme de liquidité des SCPI », souligne Pierre Schoeffler. Mais quels sont, précisément, ces outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI ? A suivre

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement. 

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : où ont-elles investi en 2020 ?

L’an dernier, les SCPI ont investi plus de 8,4 milliards d’euros. Un peu moins qu’en 2019 (9,2 Md€). Toujours autant en bureaux (plus de 65%). Mais encore plus hors de France (40%). Leur part dans l’investissement global augmente. Explications.

A l’instar de l’ensemble des investisseurs institutionnels, les SCPI ont moins investi en 2020 qu’en 2019. L’an dernier, sous l’effet de la crise sanitaire, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a de fait reculé de 35%. Pour s’établir à 28,2 milliards d’euros. Contre 43,4 milliards en 2019, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate. Une situation que l’on retrouve, bien sûr, dans des proportions à peine moins sensibles, au niveau européen. Ce marché régresse quant à lui de 23%. Passant, toujours selon BNP Paribas RE, de 289 à 223 Md€.

SCPI : 8,4 milliards d’euros d’investissement en 2020

Dans ce contexte semi-récessif, les SCPI se sont finalement montrées moins frileuses que d’autres catégories d’investisseurs. Avec 8,4 Md€ investis en 2020, contre 9,2 Md€ en 2019, leur contribution au marché de l’investissement ne recule que de 8,70%, selon les chiffres de l’IEIF et de l’ASPIM. Propulsant leur part dans l’investissement en immobilier d’entreprise en France de 15,2% à 17,7%. Un score d’autant plus louable que, dans le même temps, leur collecte reculait, elle, d’environ 30%. Mais dans quoi ont-elles investi ? Si les montants diffèrent quelque peu, les grandes tendances, tout du moins en termes sectoriels, demeurent. Comme au cours des années précédentes, les SCPI ont majoritairement privilégié les bureaux. En 2020, toujours selon l’IEIF, elles y ont consacré 65,5% de leurs investissements. C’était 62,7% en 2019. Et 64,1% en 2018.


Le secteur du bureau toujours privilégié

Le poste « commerces », qui avait plutôt tendance à diminuer ces dernières années (passant de 20,3% en 2017 à 12,1% en 2019), paradoxalement, remonte. Les SCPI y ont investi 1,3 milliard d’euros l’an dernier, soit 15,5% de leurs investissements. Le secteur logistique, que l’on aurait aussi pu croire en phase ascendante (il représentait 14,4% des investissements des SCPI au 1er trimestre 2020), recule lui aussi. Il ne représente, en montant annuel, que 6,4% des investissements. Contre 8,9% en 2019. Les autres secteurs dits « alternatifs » – bien qu’ils le soient de moins en moins – restent en dessous de la barre des 5%. C’est le cas pour le secteur hôtelier (4% vs 4,2% en 2019). Pour la santé, qui représente un peu plus de 4%. Ou pour le secteur résidentiel (1%), pourtant de plus en plus prisé des investisseurs, y compris institutionnels.


Toujours plus d’investissements hors de France

L’année 2020 consacre en revanche le retour d’une tendance de fonds amorcée en 2017 : l’internationalisation croissante des portefeuilles. L’an dernier, les SCPI ont investi 3,4 milliards d’euros sur les marchés européens. Soit 40% de leurs investissements. C’est beaucoup plus qu’en 2019 (28,4%), une année de repli en termes d’internationalisation. Mais également davantage qu’en 2018 (30,8%) et 2017 (34,2%). L’Allemagne reste la destination préférée des SCPI hors de France (36% des investissements étrangers). Mais moins qu’en 2019 (48%). Les Pays-Bas viennent en deuxième position (16%), suivis du Royaume-Uni (14%). Les SCPI ont également cédé l’an dernier moins d’actifs détenus à l’étranger que d’actifs nationaux. Sur leurs 1,2 milliard d’euros de cessions, les actifs français – essentiellement des bureaux, à 76% – représentent 97% des désinvestissements.

Frédéric Tixier


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Allianz Pierre : deux acquisitions en février

Allianz Pierre amorce un début l’année sur les chapeaux de roue. La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion vient d’annoncer, coup sur coup, la finalisation de deux acquisitions. La première à Paris, rue de Javel. La seconde à Lyon, avenue des Canuts.

Un immeuble de bureau parisien

En cours de négociation depuis plusieurs mois, ces opérations étaient initialement programmées pour la fin du 4etrimestre 2020. L’acquisition parisienne porte sur un immeuble de bureaux de 6 248 mètres carrés, comprenant 100 places de stationnement. Construit en 1994, rénové en 2014, il appartenait depuis cette date à Amundi Immobilier. Le montant de la transaction n’a pas été révélé. Il s’élèverait à environ 75 M€, selon le site CFNews Immo. Le locataire unique, en place depuis la construction, et dont le bail avait été renouvelé en 2013, est toujours présent. Immovalor Gestion prévoit de faire labeliser l’immeuble Wired Score et BREEAM in Use.

Et un ensemble lyonnais au bilan énergétique positif

La deuxième acquisition concerne l’immeuble « Le Woopa » situé au 10 avenue des Canuts à Lyon. Livré en octobre 2011, il développe une surface de 10 734 mètres carrés, et offre 200 places de stationnement. Il est entièrement loué à 11 locataires, précise Immovalor Gestion dans un communiqué. Sans donner, là non plus, le montant de la transaction. « Le Woopa » fera lui aussi l’objet d’une labellisation. Sachant qu’il délivre déjà, depuis sa conception, un bilan énergétique positif, notamment en raison d’une production d’électricité locale en cogénération et photovoltaïque.

Premières acquisitions depuis fin 2019

Ces deux opérations, visiblement de qualité, mettent fin à plus d’un an de non-activité transactionnelle. En termes d’acquisitions en tout cas. Le dernier achat réalisé par Allianz Pierre remonte en effet au 4e trimestre 2019. La SCPI avait alors acquis un immeuble de bureau à Montrouge, pour un peu plus de 117 M€. En 2020, Allianz Pierre s’est montrée plus prudente et plus sélective, en raison d’un marché devenu, on le sait, plus compliqué. Et qui s’est concentré sur les actifs prime, notamment franciliens. Lesquels constituent le cœur de cible d’Allianz Pierre. Pour les gestionnaires de la SCPI, il était donc plus délicat de trouver des actifs sécurisés, à des conditions de rentabilité intéressantes. Allianz Pierre a en revanche poursuivi, l’an dernier, sa stratégie d’arbitrage.

Une politique active de verdissement du patrimoine

Cette politique active de cessions, qui avait conduit la SCPI a céder pour plus de 43 M€ d’actifs en 2019, est conduite dans un objectif affirmé de verdissement de son patrimoine. Fin 2019, elle disposait déjà d’un patrimoine labellisé développement durable équivalent à près de 40% de la masse locative. En 2020, les ventes ont été moins nombreuses. Et concentrées sur les six derniers mois de l’année, au cours desquels Allianz Pierre a réalisé pour environ 16 M€ de cessions. Ce qui n’empêche pas la SCPI d’être aujourd’hui bien placée pour prétendre au nouveau label ISR, déjà attribué à une petite dizaine de véhicules immobiliers grand public.

Recul du taux de distribution en 2020

L’année 2020 s’est toutefois soldée par une petite perte de rentabilité pour Allianz Pierre. La SCPI, très régulière, a affiché ces dernières années des rendements compris entre 4,25% (2018) et 4,20% (2019). En 2020, son taux de distribution est tombé à 4,04%. Comparé au taux moyen de distribution des SCPI du marché, l’écart reste en revanche dans la norme, Allianz se positionnant en général à une quinzaine de points en deçà de la moyenne des SCPI. Le résultat 2020 s’explique par une réduction des acomptes sur dividendes des deux premiers trimestres (à 3,15 €). Une décision prise à titre de prudence par la société de gestion lors du 1er confinement, comme l’expliquait en avril dernier son président, Jean-Pierre Quatrhomme.

Utilisation partielle des réserves

Au 3e trimestre, Allianz Pierre rehaussait le niveau de son acompte, à 3,45€. Et signalait déjà la possibilité de puiser dans ses importantes réserves pour compenser une partie des abandons de loyers consentis depuis le début de la crise sanitaire (3% de la masse locative à la fin du 2e trimestre). Une option effectivement activée en fin d’année. Le dernier acompte sur dividende (3,99€ par part avant prélèvements sociaux) inclut en effet 0,39€ prélevé sur la réserve de plus-value. Une utilisation très partielle donc des réserves dont dispose Alllianz Pierre, estimée à 6 mois de distribution (sur les postes report à nouveau et plus-values distribuables)

Remontée des taux d’encaissement et faible risque de défaut

Allianz Pierre aborde toutefois 2021 avec sérénité. Fin septembre, le taux d’encaissement de ses loyers était de 89%. Il était déjà remonté à 92% fin décembre. Cette reprise d’une activité locative plus « normale » est confirmée par un autre indicateur mis en place par Immovalor Gestion, via un partenariat avec Data Altarès. Selon cet indicateur destiné à mesurer la santé financière des entreprises locataires, 85,6% de celles occupant des locaux détenus par Allianz Pierre présentaient un risque faible ou nul de faire défaut à l’horizon de 6 mois. La SCPI devrait donc, en toute logique, reprendre prochainement le versement d’un dividende lui aussi plus « normal ». A suivre.

Frédéric Tixier


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SCPI : 4,18% confirmé en 2020

L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.


Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.


Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Révision à la hausse des prix de souscription des SCPI Cap Foncières & Territoires et Primofamily

Deux SCPI viennent de relever le prix de leurs parts. L’une est spécialiste de l’immobilier d’entreprise en régions. L’autre majoritairement investie en actifs résidentiels. Une bonne nouvelle dans un marché immobilier qui cherche ses marques en termes de valorisation.  

+2% pour Cap Foncières & Territoires. +1,55% pour Primofamily… Depuis le 1er décembre dernier, ces deux SCPI, gérées respectivement par Foncières & Territoires et Primonial REIM, ont augmenté leurs prix de souscription. La preuve que, même dans un marché immobilier qui cherche ses marques en termes de valorisation, certains acteurs peuvent continuer à créer de la valeur.

Primofamily, la résilience de l’immobilier résidentiel

Pour la SCPI Primofamily, lancée en 2018 par Primonial REIM, la revalorisation du prix des parts -qui passe de 194 € à 197 €- « démontre encore une fois la résilience de l’immobilier résidentiel », comme l’explique Stéphanie Lacroix, directeur général de la société de gestion. Ce véhicule s’intéresse en effet à « l’immobilier du quotidien ». Destiné à répondre aux besoins des étudiants, des jeunes actifs, et des familles, ce concept recouvre principalement des logements résidentiels traditionnels. « Auxquels peuvent s’ajouter des résidences étudiantes, appart’hôtels, hôtels urbains. Et accessoirement des commerces de pieds d’immeuble », précise le descriptif de Primofamily.

Seulement les deux tiers du patrimoine investis en logements

Fin septembre, le patrimoine de Primofamily pesait plus de 100 M€. Et comprenait déjà 113 actifs. La SCPI investit non seulement en France, mais aussi en Belgique, en Espagne et en Italie. Si les actifs logements sont majoritaires (65,6%), Primofamily est toutefois également exposée au secteur du commerce (21,7%) et à celui de l’hôtellerie (12,7%). Cette exposition à des secteurs plus sensibles à la crise n’a que marginalement affecté la rentabilité de la SCPI. Au 1er trimestre 2020, elle a maintenu un niveau d’acompte sur dividende identique à celui versé au 1T 2019 (1,94 € par part). Les acomptes du 2e et 3e trimestre ont en revanche été réduits à 1,62 € par part. Des versements qui correspondent « au résultat naturel » de la SCPI, selon le principe adopté par Primonial REIM durant le premier confinement.

Valeur du patrimoine « légèrement en hausse »

Le taux de distribution du dernier acompte 2020 devrait être « proche de celui du 3T », estime Primofamily dans son dernier bulletin trimestriel. Le rendement 2020 serait donc, a priori, légèrement inférieur à celui de l’an dernier (4,03%). En revanche, il y a de fortes chances pour que la valeur du patrimoine progresse. Primonial REIM avait mandaté « une campagne exceptionnelle d’expertise » le 30 juin dernier. Laquelle concluait à une valeur du patrimoine résidentiel « légèrement à la hausse par rapport au 31 décembre 2019 ». Les expertises à fin 2020 devraient confirmer ces premières estimations. Ce qui justifierait la revalorisation du prix de souscription. Pour mémoire, à ce nouveau niveau (197 €), il reste encore décoté de 3,12% par rapport à la valeur de reconstitution de Primofamily fin 2019…

Cap Foncières & Territoires : 5,50% en 2020

Quant à la SCPI Cap Foncières & Territoires, elle a récemment annoncé un taux prévisionnel de distribution de 5,50% en 2020. Investie notamment en bureaux et en commerces (19% des locataires sur ce dernier secteur, fin septembre) en régions, elle s’emploie depuis quelques mois à accroître la part de son patrimoine dédiée aux locaux d’activités et de stockage. Des secteurs sur lesquels elle constate « une commercialisation très dynamique ». Déjà, en mai dernier, elle avait mis la main sur 3 500 m² de locaux industriels à Grenoble. Elle vient d’être livrée d’un local d’activité à Chambéry. Et est en « négociations avancées » pour des actifs du même type au nord de Grenoble et au nord de Lyon.

Un prix de souscription très décoté depuis le début de l’année

Concernant la valorisation de ses actifs sous gestion fin 2020, Cap Foncières & Territoires ne donne pas pour l’instant plus de précisions. Les expertises réalisées fin 2019 constataient en tout cas une progression de 3,75% de la valeur de reconstitution de la SCPI par rapport à 2018. Jugeant, compte tenu du nouveau contexte de crise sanitaire, que ces évaluations pouvaient être trop optimistes, le conseil de surveillance de la SCPI avait toutefois approuvé, en avril dernier, la décision de la société de gestion de ne pas prendre en compte l’intégralité des valeurs retenues. Et de décoter certains actifs, notamment commerciaux. La valeur de reconstitution finalement retenue (277,61 €) restait alors dans la fourchette autorisée de +/-10% par rapport au prix de souscription (250 €). Mais encore très proche, puisque le prix de souscription ressortait alors avec une décote de 9,94%.

Hausse de 2% au 1er décembre

L’augmentation du prix de la part, passée à 255 € le 1er décembre, est donc sans doute à la fois la conséquence de cette revalorisation 2019. Qui aurait pu conduire à une hausse du prix de la part au cours du 1er semestre 2020. Et à la confirmation que les valeurs 2020 seront bien au moins à la hauteur de celles de l’an dernier…

Frédéric Tixier


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A propos de Foncières & Territoires(i)

Créée en 1997, Foncières & Territoires a développé un concept de fonds immobiliers de proximité en regroupant des associés au sein d’un club deal sur la base d’un véritable modèle économique participatif. La société maîtrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine. En 2013 Foncières & Territoires obtient l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’Autorité des marchés financiers et développe un concept de SCPI de rendement à thématique territoriale : une solution d’épargne accessible dès 1 000 €.

A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts des SCPI ?

Le contexte sanitaire et économique a refroidi les ardeurs des épargnants pour les placements de long terme. Un attentisme qui touche aussi les SCPI. Mais dans une moindre mesure. Au centre des interrogations : la capacité de ces véhicules à traverser la crise. Et notamment à éviter une baisse de la valeur de leurs parts dans les prochains mois…

Les chiffres de la collecte en SCPI du 3e trimestre confirment que les épargnants sont devenus encore plus frileux en matière de placements de long terme. Sur le sujet des SCPI, même si le flux des souscriptions est loin de s’être tari – contrairement à d’autres supports d’investissement… -, les interrogations sont toujours là. Et la seconde période de confinement ne va pas aider à les lever. Au centre des questionnements, la capacité de ces véhicules immobiliers à traverser « sereinement » la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.

Des acomptes sur dividendes révisés à la hausse

Sur le premier point, les acomptes sur dividende du 3e trimestre sont de nature à rassurer les investisseurs. A l’exception de quelques véhicules spécialisés, très affectés par la crise, la grande majorité des SCPI les ont revus à la hausse. « Les acomptes du trimestre progressent de 12% par rapport au second trimestre », constatent l’ASPIM et l’IEIF, dans leur dernier communiqué. Idem, donc, pour les rendements. Certes, par rapport au 3e trimestre 2019, la tendance reste baissière. L’évolution moyenne des acomptes, sur les neuf premiers mois de l’année, est en recul de 8,4%. Ce qui signifie, toute chose égale par ailleurs, que le rendement moyen courant des SCPI s’établirait, en 2020, dans une zone proche de 4%. Ce que confirme pour l’heure la performance de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France.

Un rendement 2020 des SCPI dans la zone des 4% ?

Sur un an glissant, fin septembre, la progression de l’indice, sur sa seule partie dividendes réinvestis, s’affiche à 4,2%[1]. Un rendement qui, bien qu’inférieur à celui de l’an dernier (4,40%), demeure donc plus que raisonnable. Et se situe toujours très nettement au-delà de ceux délivrés par la plupart des autres placements… Le taux de recouvrement des loyers affiché par la plupart des SCPI fin septembre est en outre bien supérieur à ceux estimés lors du premier confinement. Ce qui signifie que cette perspective de rendement a de grandes chances de se confirmer. La seconde période de confinement et de crise sanitaire affaiblit certes quelque peu cette hypothèse, côté loyers. Dans quelles proportions ? Réponse en fin d’année…

Dans l’attente des valorisations des parts de SCPI

Sur le second point, celui de la valeur des parts, il faudra aussi encore attendre quelques mois avant d’être fixé. Les premières expertises, destinées à estimer la valeur des patrimoines des SCPI en fin d’année, viennent de débuter. A en croire plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers, les premiers retours sont plutôt encourageants. Mais très différenciés selon les classes d’actifs sous-jacents… Certains secteurs – celui de l’hôtellerie, pour ne pas le citer -, s’attendent à des révisions à la baisse, parfois importantes. D’autres, comme celui des bureaux, sont clairement plus résilients. Or, les bureaux constituent l’essentiel -environ 60%- du patrimoine des SCPI. En 2019, dans un marché immobilier en forte hausse, les valeurs d’expertise ont en outre été fixées de manière assez prudente. Il en sera de même en 2020. Afin, dans les deux cas, de gommer les excès – à la hausse, ou à la baisse – des marchés immobiliers sous-jacents.

Un mécanisme amortisseur pour les SCPI

Les SCPI bénéficient, de plus, d’un mécanisme qui leur permet d’amortir une éventuelle baisse de la valeur de leurs actifs. Une sorte d’assurance contre la volatilité, en quelque sorte. Leur prix n’est pas, en effet, forcément égal à la valeur de leur patrimoine[2]. Il peut s’établir dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à leur valeur dite de « reconstitution »[3]. Ce qui donne aux sociétés de gestion une certaine marge de manœuvre dans la fixation du prix des parts. Le prix de souscription de la plupart des SCPI est d’ailleurs aujourd’hui souvent inférieur à la valeur d’expertise 2019. Bon nombre d’entre elles, là aussi par prudence, ont privilégié le bas de la fourchette. Les SCPI en ont, en quelque sorte, « gardé sous le pied »…

Une question qui risque de rester d’actualité

Même si les expertises de l’année 2020 s’avéraient en partie défavorables, tous les gestionnaires ne seront donc pas contraints de réviser à la baisse les valeurs des parts de leurs SCPI. Plusieurs opérateurs -comme, par exemple, Sofidy pour la SCPI Immorente – ont d’ailleurs déjà annoncé qu’ils n’envisageaient pas de modifier les prix de souscription. Pour 2020… Si les incertitudes économiques demeurent, si de plus en plus d’entreprises locataires subissent la crise,  il est toutefois à craindre que la question des valorisations reste d’actualité en 2021. Voire au-delà… L’attentisme des épargnants et des investisseurs en général vis-à-vis de ce placement immobilier risque donc de perdurer. Et pourtant…

Ne pas se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts des SCPI

« Se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts -qui, si elle intervenait, ne dépassera pas, en moyenne, quelques pourcents-, est une erreur fondamentale », s’agace le responsable d’une société de gestion. « D’abord, parce que l’investissement en SCPI se mesure sur le long terme. Dans 10 ou 15 ans, l’impact de cette baisse éventuelle sera totalement gommé », explique-t-il. Ensuite, parce que si la valeur des parts venait à baisser, « c’est parce que le marché immobilier sous-jacent serait lui aussi en baisse. Ce qui, pour les professionnels, signifie des opportunités d’investissement créatrices de performances sur le long terme », ajoute-t-il.

Attentisme ne rime pas avec opportunité

Ce qui revient à dire que les associés de SCPI, actuels ou futurs, bénéficieraient eux aussi de ces « opportunités de marché ». Alors, face aux risques d’une baisse des SCPI, attentisme, ou opportunité ? Aux épargnants de faire leur choix…

Frédéric Tixier


[1] En rendement courant.
[2] Ou, plus exactement, à la valeur de reconstitution de la SCPI.
[3] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Elle est publiée dans le rapport annuel et approuvée par l’assemblée générale annuelle des associés.


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Allianz Pierre : progression du dividende au 3e trimestre

La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion a révisé à la hausse son 3e acompte trimestriel. Le niveau final de son dividende 2020 n’est pas encore fixé. Il est pour l’heure virtuellement inférieur à celui de 2019. Mais Allianz Pierre dispose de très importantes réserves. Analyse.

« Nous restons persuadés que les fondamentaux d’Allianz Pierre sont bons », affirme Immovalor Gestion dans le dernier bulletin trimestriel de sa SCPI Allianz Pierre. Le véhicule, dont la capitalisation frôle 1,5 milliard d’euros, a effectivement plusieurs arguments à faire valoir.

Une SCPI de bureaux franciliens très diversifiée

Outre sa taille, gage de forte diversification, elle met en avant sa spécialisation sectorielle (bureaux) et géographique (Ile-de-France). « Là où le taux de vacance des bureaux est le plus bas », rappelle la SCPI. A l’inverse, sa faible exposition au secteur du commerce (8,58%) et l’absence d’actif dans celui du tourisme la mettent à l’abri des acteurs économiques les plus touchés par la crise sanitaire. Côté locataires (plus de 330 à ce jour), on retrouve ce critère de diversification. « Aucun locataire ne dépasse 5% de la masse locative », affirme Allianz Pierre. Ces derniers exercent dans divers secteurs économiques. Pas d’interdépendance à une activité spécifique, donc. Et tous sont sélectionnés selon des critères financiers bien précis.

Etalements ou abandons de loyers accordés à certains locataires

Il n’en reste pas moins que les entreprises locataires de la SCPI ont, en partie, été touchées par la crise. Allianz Pierre a d’ailleurs accordé des étalements ou des abandons de loyers aux PME les plus affectées. Ces sommes représentent « moins de 3% de la masse locative du 2e trimestre ». Le taux d’encaissement des loyers s’est en conséquence contracté. Il est passé de 92% (au 2T) à 89% (au 3T). Le taux d’occupation est lui aussi en recul, de 93,09% à 92,07%. Rappelons que ces niveaux restent toutefois historiquement très corrects pour Allianz Pierre, qui avait pris en 2018 des mesures visant à améliorer ce ratio. La société de gestion a néanmoins voulu savoir à quel risque de défaillance elle était réellement exposée.

Prudence, malgré un faible risque de défaut

Elle a donc demandé à la société Data Altares de procéder à la mise en place d’un baromètre trimestriel de la santé de ses locataires. Les résultats sont encourageants. « A fin septembre, plus de 84,4% d’entre eux ressortent avec un risque faible, voir nul, de défaut à 12 mois », rapporte la SCPI. Mais sa société de gestion reste prudente. Elle a bien conscience que la crise économique qui s’amorce pourra avoir des conséquences plus importantes sur son activité. Telles que des renégociations de baux (en raison du développement du télétravail). Des départs de locataires, fragilisés par la crise. Ou, plus globalement, une pression baissière sur le niveau des loyers.

Révision à la hausse du 3e acompte sur dividende

Cette prudence n’empêche toutefois pas la SCPI de distribuer un 3e acompte sur dividende (3,45 € par part) en progression de 9,5% par rapport aux 1er et 2e trimestres (3,15 €). Cette hausse est cependant à relativiser. Dans la mesure où les deux premiers acomptes 2020 avaient été fixés à des niveaux inférieurs à ceux de 2019. Immovalor Gestion avait en effet décidé en avril dernier, comme le précisait alors Jean-Pierre Quatrhomme, son président, de réduire d’un peu plus de 9,6% le 1er acompte 2020 (3,15 € vs 3,45 € au 1T 2019). Une opération renouvelée au 2T, dans des proportions plus importantes (3,15 € vs 3,60 € au 2T 2019). L’acompte du 3T 2020 est d’ailleurs, lui aussi, inférieur à celui du 3T 2019 (3,60 €).

Des réserves disponibles pour améliorer le dividende annuel

Au total, le montant des trois acomptes 2020 (9,75 €) est donc encore en retrait d’un peu plus de 9% par rapport à celui versé au cours des 3 premiers trimestres 2019 (10,65 €). Immovalor Gestion n’a pas encore décidé du montant du 4e acompte. Celui de 2019 (3,63 €) intégrait, pour partie (0,99€), des sommes issues de la réserve de plus-values. Rien ne dit que la société y aura encore recours cette année. Ni dans quelles proportions. Elle dispose en revanche de toute latitude dans ce domaine. Le niveau de report à nouveau (RAN) d’Allianz Pierre lui permettrait en effet de distribuer l’équivalent de 2,1 mois de revenus. En y ajoutant ses réserves sur les plus-values distribuables, sa capacité de distribution passe à 6 mois.

Des ratios protecteurs

Mieux encore, en tenant compte de ses seules plus-values potentielles, elle serait en mesure (si ces plus-values étaient matérialisées par des ventes) d’assurer l’équivalent de 5,11 années de revenus. Un ratio qui la place d’ailleurs à la 3e place des grandes SCPI de bureaux les mieux pourvues dans ce domaine… Ajoutons qu’Allianz Pierre présente également deux autres ratios protecteurs. En premier lieu, un taux d’endettement particulièrement faible… puisqu’égal à zéro. Et, en second lieu, une valeur de reconstitution (372,86 €) située dans la fourchette haute (+9,66%) de son prix de souscription (340 €). Ce qui la protège contre une éventuelle – et d’ailleurs hypothétique – révision à la baisse de la valeur de son patrimoine fin 2020. Des bonnes nouvelles, donc, pour les associés d’Allianz Pierre. Qui restent néanmoins dans l’expectative quant au niveau de leur dividende 2020…

 

Frédéric Tixier


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Les SCPI pourront-elles assurer le revenu ?


A propos d’Immovalor Gestion(i)

Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 30 624 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,994 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2019) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m² d’immobilier d’entreprise. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (sociétés civiles immobilières – unités de compte), et 5 OPPCI (organismes professionnels de placement collectif immobilier).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société