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Sonia Fendler, Frédéric Atthar, Altixia REIM : « Le cahier des charges de nos SCPI a été construit avec les CGP »

Sonia Fendler, Frédéric Atthar, Altixia REIM : « Le cahier des charges de nos SCPI a été construit avec les CGP »

Immobilier d’entreprise : repli confirmé au 2e trimestre

La publication des indicateurs Immostat confirme le fort recul des transactions sur le marché francilien au 2trimestre. L’investissement, lui aussi, accuse un très net repli. Les brokers s’attendent à une hausse du taux de vacance dans les prochains mois. Et à une redistribution des valeurs en fonction des profils de risque. 

Après une année 2019 historique, au niveau national, le marché de l’immobilier d’entreprise a subi un recul lui aussi sans précédent au 2e trimestre 2020. Les indicateurs Immostat, publiés ce 7 juillet, viennent confirmer l’ampleur du repli attendu. La crise sanitaire et le confinement ont effectivement conduit à une chute extrêmement brutale des transactions locatives et des ventes à utilisateurs.

Chute du volume des transactions locatives en Ile-de-France

En Ile-de-France, la demande placée au 2e trimestre 2020 ( 197 500 m²) accuse une baisse de 65 % par rapport au 2e trimestre 2019. Sur l’ensemble du 1er semestre, le recul est de 40 %. Elle aurait pu être encore plus importante sans la signature d’un mega deal – 130 000 m² pour la tour The Link à La Défense -. D’après la plupart des brokers membres du GIE Immostat, le 2e semestre ne suffira pas à compenser le trou d’air du 1er. « La demande exprimée repart à la hausse depuis quelques semaines », constate Grégoire de la Ferté, chez CBRE. « Selon l’ampleur et la rapidité de la reprise, le volume des transactions pourrait atteindre entre 1,3 et 1,5 millions de mètres carrés en 2020 », estime-t-il. Soit près d’un million de mètres carrés de moins qu’en 2019…

Remontée attendue des taux de vacance

Il devrait en résulter une remontée des taux de vacance. Les chiffres du second trimestre seront publiés prochainement. Mais, d’ores et déjà, CBRE s’attend à un taux moyen de 6,5 % en Ile-de-France d’ici fin 2020. Certaines zones seraient plus affectées que d’autres. Telles que La Défense ou la 1ère couronne Nord, « compte tenu du nombre important de chantiers en construction », explique Eric Siesse, chez BNP Paribas Real Estate. Paris intra-muros serait en partie préservé. Car « il conserve un taux de disponibilité extrêmement faible », ajoute-t-il. Il était de seulement 2,9 % au 1er juillet 2020. Mais le constat est clair : « le déséquilibre entre les différents pôles tertiaires risque de se renforcer », pronostique-t-on chez CBRE. Côté loyers, les pressions à la baisse devraient « rester contenues, en moyenne », estime par ailleurs le broker.

Recul marqué de l’investissement sur la France entière

Ce qui permet toutefois d’entrevoir des révisions « plus marquées », notamment pour les actifs les moins récents. Ou situés au sein de zones où l’offre est abondante. Une tendance qui conduirait également à modifier la valeur de revente de ces actifs. BNP Paribas reconnaît toutefois qu’il est, à ce stade, difficile de faire des prévisions. « Tant les incertitudes sur la suite et le profil de la reprise économique demeurent », estime-t-il. Côté investissements, le recul est toutefois encore plus marqué. Selon Immostat, qui publie pour la 1ère fois des données nationales, l’immobilier d’entreprise a drainé 4 Md€ au 2e trimestre 2020. C’est 58 % de moins qu’en 2019. La baisse, sur le seul marché francilien, ressort à 64 %.

Les écarts entre les profils de risque devraient se creuser

Difficile, là encore, d’imaginer le potentiel de rebond du marché de l’investissement. Et l’impact que la crise sanitaire et la crise économique auront sur les prix des actifs. Le leitmotiv des observateurs se focalise sur la nouvelle « hiérarchisation des valeurs » attendue. La prise en compte de la localisation, de la qualité et du risque locatif des actifs sera plus systématique. Autrement dit, comme le souligne Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas RE, « les écarts entre les profils de risque devraient se creuser ». Ce qui signifie baisse des valeurs pour les uns, maintien (ou hausse ?) pour les autres. Le marché y verra sans doute plus clair dans les prochains mois…

Frédéric Tixier

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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2019). La société emploie plus de 100 000 personnes (hors filiales) et sert les investisseurs et les occupants de biens immobiliers par l’intermédiaire de plus de 530 bureaux (hors filiales) dans le monde entier. CBRE offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

Leader européen de services immobiliers, BNP Paribas Real Estate couvre l’ensemble du cycle de vie d’un bien: Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 400 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne localement propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans 32 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate, une société du Groupe BNP Paribas, a réalisé 1,010 Md€ de revenus en 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Au-delà des apparences, l’immobilier coté reste un refuge pour les épargnants

Les foncières cotées accusent un repli supérieur à celui des indices généralistes. Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, les niveaux de cours actuels constituent un « point d’entrée fort sur le marché ». Explications.

En mars, l’indice immobilier FTSE EPRA Eurozone a plongé de 23%. Affichant ainsi une baisse de 26,3% depuis le début de l’année.

Les niveaux actuels sont un point d’entrée fort sur le secteur

Nous considérons que les niveaux actuels sont un point d’entrée fort sur le secteur. Qui est revenu sur ses plus bas de 2009 ou de 1990 en termes de valorisation. C’est-à-dire à 34% de décote sur les valeurs d’actifs spots. Et à 13X les cash-flows estimés pour l’année en cours[1]. Or, sa situation financière est beaucoup plus solide qu’à l’époque. Et les sources de financements bancaires demeurent ouvertes. La volatilité des marchés constitue en outre un avantage pour les segments de résistance que nous avons retenus. L’indice large généraliste européen (STOXX 600) affiche une performance négative de 22,6% depuis le début de l’année. Et de 14,5% sur le seul mois de mars. Ce qui souligne la contre-performance massive de l’immobilier coté dont le caractère défensif peut paraître, à première vue, bien entamé.


Plus fort recul pour les segments commerces et bureaux

Vu de plus près, c’est le segment du commerce (-49,7%) et, dans une moindre mesure, celui des bureaux (-38,1%), qui expliquent le phénomène. Les foncières de logement allemandes (-15,9%) et la logistique (-19,8%) demeurent, pour leur part, des îlots de résistance relative[2]. Après les ventes paniques de la première quinzaine du mois, le marché a rebondi en conservant une volatilité élevée. Les prochaines semaines seront marquées par une incertitude persistante sur l’évolution de la pandémie de Covid-19. Et sur le calendrier et la forme de la reprise d’activité. Quoi qu’il en soit, il faut s’attendre à une forte baisse du PIB mondial cette année. Et à des perspectives de résultats dégradées pour les entreprises qui auront, de plus, à faire face à des notations moins favorables de la part des agences de rating.

Quelle peut être la stratégie gagnante pour un fonds d’immobilier coté ?

D’abord, il est important de conserver une capacité d’investissement significative pour profiter de la volatilité. A cet égard, le fonds Sofidy Sélection 1 dispose de liquidités supérieures à 12%[3]. Ensuite, il convient d’investir sans précipitation dans des valeurs solides au plan financier. Et en tenant compte de l’échéancier des dettes et de la couverture des charges financières par le résultat des activités locatives. Ces titres doivent offrir une visibilité en termes de valorisation et de perspective de recouvrement locatif dans un environnement actuel qui en est cruellement dépourvu.


Privilégier le logement, la logistique, les data centers, et les bureaux dans les grandes métropoles

A notre sens, le logement, la logistique -en raison de la rareté des emplacements disponibles, du caractère stratégique des circuits de distribution, et d’un marché de l’investissement encore actif-, les foncières de data centers -dont l’activité a cru en raison du confinement-, et, dans une moindre mesure, les bureaux dans les centres des grandes métropoles, sont à privilégier. Pour sa part, Sofidy Sélection 1[4] a reculé de 15,1% en mars et de 15,6% depuis le début de l’année, confirmant la pertinence de notre approche par rapport à son indice de référence.

Laurent Saint Aubin 


[1] Source : UBS
[2] Source : GreenStreet Advisors (chiffres entre le 19 février, point culminant du marché, et le 30 mars)
[3] Incluant la participation dans une valeur en cours d’OPA
[4] Part P


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Atland Voisin : des rendements jusqu’à 5,85%

La société de gestion vient de dévoiler le niveau de sa collecte 2019. Elle progresse de 70% par rapport à 2018. Les taux de distribution de ses 3 SCPI s’affichent une nouvelle fois dans le haut de la fourchette. Quoique globalement en léger retrait d’une année à l’autre.

Encore une année de forte croissance pour la société de gestion Atland Voisin. Depuis sa reprise par Foncière Atland, en 2015, l’ex-belle endormie dijonnaise connaît un rythme de développement exponentiel. En 2019, elle réalise une collecte de nouveau en forte hausse. Ses encours en SCPI frôlent désormais les 1,3 milliard d’euros. Et les rendements 2019 sont toujours dans le haut du panier…

Un encours sous gestion multiplié par 6 en 4 ans

« Atland Voisin poursuit sa percée remarquée sur le marché », se félicite d’ailleurs Jean-Christophe Antoine, aux commandes de la société de gestion depuis début 2016. Depuis son entrée dans le groupe Atland, l’encours sous gestion a été multiplié par 6. Passant de 250 M€ fin 2015 à 1,5 Md€ fin 2019. La collecte en SCPI, en très forte croissance, explique l’essentiel de cette progression. En 2019, elle atteint près de 500 M€. Soit 70% de mieux qu’en 2018 (380 M€). Et 56 fois plus qu’en 2015 (8,9 M€)… Comme les années précédentes, le principal de la collecte est porté par la SCPI désormais paquebot d’Atland Voisin : Epargne Pierre. Cette dernière a collecté 480 M€ d’argent frais l’an dernier. Et affiche désormais une capitalisation supérieure au milliard d’euros…


Une croissance portée par la SCPI Epargne Pierre

Les autres véhicules du groupe alignent des résultats moins flamboyants. Mais pas pour autant anecdotiques. Immo Placement, en phase d’augmentation de capital depuis juin 2019, a récolté près de 16 M€. Et espère accroître de 30% cette somme d’ici juin 2020. Foncière Remusat, une SCPI de commerce elle aussi à capital fixe, n’a pas en revanche ouvert son capital l’an dernier. Atland Voisin gère par ailleurs un OPPCI (Dumoulin), qui « a réalisé plusieurs opérations emblématiques » en 2019. Elle est également actionnaire (à 50%) de la société de gestion MyShareCompany, qui gère désormais MyShareSCPI. Cette dernière a recueilli 80 M€ de souscriptions l’an dernier. En dépit d’une accélération constante de sa collecte, Epargne Pierre affiche encore un taux de distribution très au-delà de la moyenne du marché.

Des rendements dans le haut de la fourchette du marché

Avec un DVM de 5,85% en 2019, la SCPI fait toutefois moins bien qu’en 2018 (5,97%). Mais ce recul s’explique en réalité, selon Atland Voisin, par une généreuse dotation du report à nouveau. Epargne Pierre a en effet enregistré « un résultat net lui permettant d’afficher une capacité distributive de 6,14% », explique la société de gestion. Un taux qui ne tient en outre pas compte « des distributions de plus-values à venir ». Et qui a été obtenu avec un effet de levier plutôt faible. Le taux d’endettement d’Epargne Pierre n’est en effet pour l’heure qu’à 3,57%. Elle conserve donc une marge de manœuvre importante pour doper sa rentabilité à venir. Côté Foncière Remusat, le rendement est lui aussi en légère baisse (5,21% vs 5,45%). Immo Placement affiche en revanche une hausse de son DVM, passé de 5,48% à 5,52%.


Poursuite de la croissance en 2020, mais risques à l’horizon

Les 3 SCPI d’Atland Voisin se situent donc au-dessus du DVM moyen du marché, estimé autour de 4,40%. La société de gestion anticipe la poursuite de la croissance du marché des SCPI en 2020. Ce qui risque d’encore d’accroître la concurrence entre les acteurs, notamment en termes d’acquisitions. Or, rappelle Atland Voisin, « jusqu’à présent la croissance du marché immobilier suffisait à réaliser une performance positive ». Ajoutant, comme une mise en garde : « ce temps nous semble bientôt révolu »… Pour continuer à produire de la performance au cours des prochaines années, certaines qualités seront nécessaires. Convictions, compétences, sélectivité, travail des équipes immobilières, précise Atland Voisin. Mais aussi intégration des critères ISR. Et la société de gestion entend bien « rester dans cette catégorie d’acteurs ». En complément de son activité SCPI, elle prévoit par ailleurs de mettre en place de « nouveaux relais de croissance ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,5 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Son développement se poursuit en 2019 avec une collecte de près de 500 M€. Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immo Placement joue les prolongations

La SCPI gérée par Atland Voisin – le nouveau nom de la société de gestion Voisin – majore de 30% le montant de son augmentation de capital. Et annonce un taux de distribution 2019 (5,51%) en progression par rapport à 2018 (5,48%).

Succès sur toute la ligne pour Immo Placement. La SCPI à capital fixe gérée par Atland-Voisin[1], en phase d’augmentation de capital depuis juin 2019, a déjà fait carton plein. En 6 mois, elle a collecté l’intégralité des sommes envisagées : 15,4 M€.

Immo Placement majore de 30% le montant de son augmentation de capital

Raison pour laquelle elle vient de décider de relever le plafond de la levée de fonds en cours. Ses modalités juridiques l’y autorisent. Cette augmentation de capital, comme la plupart des autres opérations de ce type, prévoit en effet la possibilité, pour la société de gestion, d’utiliser une clause dite de surallocation. Qui lui permet d’augmenter jusqu’à 30% le niveau des sommes à collecter. Le plafond de l’augmentation de capital d’Immo Placement a donc été porté à 20 M€. Ces 5 M€ supplémentaires pourront être souscrits jusqu’au 30 avril prochain, date de clôture de l’opération.

Un prix de souscription en hausse de 2,35%

Pour mémoire, le prix de souscription est fixé à 870 €. Cette nouvelle valeur constate une hausse de 2,35% par rapport à l’ancien prix de souscription (850 €), établi lors de la précédente augmentation de capital (en 2018). Et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’opération menée en 2016/2017 (830 €). Cette revalorisation est justifiée par l’appréciation régulière du patrimoine d’Immo Placement. Dont la valeur de reconstitution a progressé de 1,98% en 2018. A noter que le prix de souscription reste de ce fait inférieur de 5% à cette valeur de reconstitution 2018[2].

Un taux de distribution 2019 en hausse par rapport à 2018

Le succès de cette nouvelle tranche est quasi assuré. Comme l’écrit Jean-Christophe Antoine, le président d’Atland-Voisin, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, « les excellents résultats 2019 devraient soutenir cette tendance » favorable à la collecte. Immo Placement affiche en effet un résultat avant distribution et un dividende en hausse par rapport à 2018. Le dividende 2019 devrait s’établir à 48 € par part[3], soit 4,16% au-delà de son niveau 2018 (46,08€). Le prix moyen de la part (VPM), compte tenu de l’augmentation de capital, s’est également apprécié l’an dernier. De 3,38% précise Atland-Voisin. Une hausse conséquente -et favorable aux actionnaires- qui n’empêche pas le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de s’afficher lui aussi en légère progression. Ce ratio[4] s’établirait à 5,51%, soit au delà du rendement 2018 (5,48%). Et probablement, une nouvelle fois, au-dessus de la moyenne du marché des SCPI…

Amélioration du taux d’occupation financier

Immo Placement, désormais diversifiée sur l’ensemble des métropoles régionales, possède également un autre atout. Elle dispose en effet de réserves importantes, correspondant à 115 jours de distribution. Le fruit d’une longue stratégie d’investissements rentables -Immo Placement a été lancée en… 1968-, que les augmentations de capital successives lui ont permis de continuer à déployer ces derniers mois. En 2019, la SCPI s’est notamment renforcée sur la région lyonnaise. Sur le dernier semestre, elle a procédé à trois acquisitions à Lyon. Exclusivement des actifs de bureaux, pour un total d’un peu plus de 18,7 M€. Un renouvellement du patrimoine qui lui a notamment permis d’améliorer, une nouvelle fois, son taux d’occupation financier. Celui-ci est passé de 92,27% (fin mars 2019) à 94,6% (fin 2019).

Frédéric Tixier

[1] La société de gestion Voisin a changé de nom et s’appelle dorénavant Atland-Voisin
[2] 916,12 €
[3] En 4 acomptes de 11,25 € + un solde de 3,00 € réparti prorata temporis sur l’année
[4] Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) d’une SCPI est égal au rapport entre le dividende brut distribué et le prix moyen de la part (VPM)


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A propos de Voisin(i)

Créateur et gérant de produits collectifs immobiliers (SCPI-OPCI) depuis 1968, Atland Voisin opère sur l’ensemble du marché français depuis Paris et Dijon. En tant que filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée en immobilier d’entreprise, Atland-Voisin fait partie du Groupe Atland, un acteur global et indépendant de l’immobilier.

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société