L’annonce était attendue… Elle est officielle depuis le 4 octobre. La SCPI Primopierre a subi une nouvelle dévalorisation de son prix de souscription. De -25%. Portant son recul, depuis septembre 2023, à près de -40%… Baisse des prix de parts de SCPI : nouvel état des lieux.
La baisse du prix de souscription de la SCPI Primopierre était attendue. Ne demeuraient incertaines que la date officielle de dévalorisation… et l’ampleur du recul. Les rumeurs tablaient sur plus de 20%… Et c’est effectivement une dépréciation de -25% qui a été décidée par Praemia (ex-Primonial) REIM, le gestionnaire ayant informé ses partenaires commerciaux le 4 octobre dernier. Le prix de Primopierre est donc dorénavant fixé à 126 €. Contre 168 € précédemment. Il s’agit de la 3e dévalorisation depuis le 15 septembre 2023. Portant la baisse cumulée, depuis cette date, à -39,42%…
La valeur du patrimoine de Primopierre accuse un nouveau repli de 12,4% sur le 1er semestre
Les causes de ce nouveau « record », qui surpasse donc celui de Laffitte Pierre, sont aussi bien connues : des valeurs d’expertises au 30 juin 2024 de nouveau en repli. Selon les données fournies par Praemia REIM, le patrimoine de Primopierre aurait encore perdu 12,4% au cours du 1er semestre écoulé. La SCPI étant fortement endettée (à hauteur de 38,34%), l’effet de cette perte de valeur est encore plus sensible sur sa valeur de reconstitution. Cette dernière passe de 154,44€ (valeur au 31/12/2023) à 125,99 €. Soit une baisse de 18,2%. Le prix de souscription de Primopierre, qui était déjà en situation de forte surcote fin 2023 (+8,78%), sortait donc, compte tenu des nouvelles expertises, très largement du « tunnel réglementaire[1]».
Un prix de souscription équivalent à sa valeur de reconstitution
Le prix de souscription retenu par Praemia REIM (126 € donc) le place juste au milieu de la fourchette réglementaire. Pour pouvoir fixer ce nouveau prix, inférieur à la précédente valeur nominale de la SCPI (150 €), le gestionnaire a dû obtenir l’accord des associés de Primopierre. Afin qu’ils acceptent l’abaissement de la valeur nominale à 100 €. Ce n’est qu’à l’issue de la deuxième convocation, le 3 octobre, que cette décision a été entérinée. Cette baisse massive du prix de souscription vise également à résoudre l’autre problème auquel est confronté Primopierre : sa liquidité. A la fin du 1er semestre, 8,3% de son capital étaient encore en attente de cession… Il lui faudra également trouver des solutions pour rentabiliser son parc locatif, dont la rentabilité est grevée par un taux de vacance physique très élevé : plus de 25% fin juin 2024.
Primopierre, un fort taux de vacance
Une partie des locaux vacants sont sous promesse de vente[2]. Ou en restructuration. Mais, comme le reconnaît Praemia REIM, « suite à l’arrêt de la collecte, les travaux sont désormais financés par des arbitrages et de l’endettement qui accentuent la baisse de performance de la SCPI ». Même si cette dernière peut se prévaloir d’un très bon taux de recouvrement (98%), il y a donc peu à attendre, en termes de distribution, sur 2024. Le coupon prévisionnel est pour l’heure fixé à 7,20 € par part[3]. Pour les associés existants[4], cela correspond à un rendement légèrement inférieur (4%) à celui de 2023 (4,12%). Pour ceux qui entreraient sur la base du nouveau prix de souscription, le rendement « théorique » grimperait alors à 5,71%…
En attendant Amundi Immobilier…
Rappelons que tous les gestionnaires n’ont pas encore communiqué sur les valeurs d’expertises de leurs SCPI au 30 juin. Parmi les prochaines annonces attendues : Amundi Immobilier. Qui, comme nous l’indiquions précédemment, devrait elle a aussi afficher des valeurs en baisse…
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A propos de Praemia REIM(i)
Praemia REIM réunit 550 collaborateurs en France, Allemagne, au Luxembourg, en Italie, en Espagne, à Singapour et au Royaume-Uni. La société met ses valeurs de conviction et d’engagement ainsi que ses expertises à l’échelle européenne pour concevoir et gérer des fonds immobiliers au service de ses clients nationaux et internationaux, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Au 31 décembre 2023, Praemia REIM détient 38 milliards d’euros d’encours sous gestion. Son allocation de conviction se décompose en : 48% d’immobilier de santé/éducation, 33% bureaux, 8% résidentiel, 5 % commerce, 5% hôtellerie et 1% de logistique. Sa plateforme paneuropéenne gère 61 fonds et réunit plus de 96 000 clients investisseurs, particuliers et institutionnels. Son patrimoine immobilier est composé de plus de 1 600 immeubles répartis entre les principales catégories d’actifs et localisés dans 10 pays européens.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Qui impose que le prix de souscription d’une SCPI soit fixé dans une fourchette comprise entre +/- 10% de sa valeur de reconstitution.
[2] Primopierre aurait déjà réalisé, selon Praemia REIM, 60% de son programme de cession 2024.
[3] Hors fiscalité étrangère et reset fiscal.
[4] Tout du moins ceux qui sont entrés sur la base du prix de souscription au 01/01/2024, soit 180 €.
