SCPI dans l'assurance-vie, maximisez vos gains fiscaux

L’assurance-vie est l’un des véhicules d’investissement les plus populaires auprès des Français. En raison de sa flexibilité et de ses avantages fiscaux.

Elle est considérée comme un placement de long terme pour la constitution d’un capital, d’un complément de revenu pour la retraite ou encore pour bien préparer les études de ses enfants.

Les SCPI sont aussi un placement de long terme, aujourd’hui pratiqué par de nombreux investisseurs qui souhaitent arrimer leur épargne à l’immobilier.

Pourquoi est-il important de détenir un contrat d’assurance-vie ?

Rappel du fonctionnement de l’assurance vie

L’Assurance-vie est un contrat qui permet au souscripteur de développer son épargne à moyen-long terme.

L’investisseur choisi le montant à investir et le verse sur plusieurs lignes de son contrat suivant les risques qu’il souhaite prendre. Il va pouvoir investir dans différents supports financiers dont les deux grandes classes d’actifs sont : le fonds en euros et les unités de compte.

Les fonds en euros sont investis majoritairement dans des obligations et offrent une garantie en capital. Il est sécurisé mais n’est pas générateur d’un rendement important.

Ainsi, le rendement des fonds en euros a été par exemple en moyenne selon les contrats de 1,50 % en 2019, et de 1,30 % en 2020 et 2021. En 2022 il a remonté légèrement avec le nouveau contexte de hausse générale des taux, et on estime qu’il pourrait approcher de 2,50 % en 2023

Pour avoir des perspectives de rendement plus intéressantes, il faudrait diversifier sur ce qu’on appelle les « Unités de compte ».

Ces Unités de Compte non-garanties offrent la possibilité d’investir dans une variété de supports tels que les actions, obligations, matières premières, immobilier, etc. Les perspectives de rendement peuvent être plus importantes tout comme les risques.

Pendant la durée du contrat, la liberté est totale. L’épargnant peut effectuer des versements réguliers ou ponctuels à sa convenance. Il peut retirer tout ou partie des sommes investies, ce qui en fait une épargne très flexible.

Si vous avez effectué les versements sur cette assurance-vie après le 27 septembre 2017 et que votre contrat a moins de 8 ans, vous avez droit pour votre imposition à la flat tax (12,8% au titre du prélèvement forfaitaire unique et 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

Rappel sur le fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont un placement Immobilier qui fait partie de la « pierre-papier ».

Elles permettent à des particuliers de développer leur patrimoine immobilier sans avoir à gérer tout ce qui incombe à un placement de cette nature (recherche des biens immobiliers, gestion locative, entretien du patrimoine, etc.).

Les épargnants achètent des parts de la Société. Celle-ci investit dans des immeubles qui vont être loués pour accueillir différentes activités nécessaires au bon fonctionnement de l’économie.

Les revenus générés par la location de ces biens sont redistribués aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Le « taux de distribution » des SCPI, équivalent du taux de rendement pour les autres placements, s’est élevé à +4,53% en moyenne en 2022.

Top 3 des avantages des SCPI

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages.

Diversification patrimoniale. Cela permet de diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier tertiaire (plus rentable et moins risqué que l’investissement résidentiel) sans avoir à acheter directement un bien immobilier.
Gestion déléguée. La gestion locative est entièrement prise en charge par la Société de Gestion de la SCPI, ce qui permet aux investisseurs de se décharger de cette tâche chronophage.
Bonne rentabilité. Les SCPI offrent un couple Risque/Rentabilité particulièrement intéressant, avec un taux de distribution compris entre 4% et 7% selon les types de patrimoines immobiliers, ce qui peut constituer une source de revenus réguliers pour les investisseurs.

Quels sont les principaux points de vigilance relatifs aux SCPI ?

Délai de jouissance. Au début d’un investissement en SCPI, il y a toujours un temps pendant lequel votre investissement ne travaille pas. Celui-ci est de 1 à 5 mois. Cependant, un délai de jouissance long peut être significatif d’une volonté de maîtrise de la collecte et donc des investissements.
Liquidité des parts et non garantie du capital. Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse. La liquidité est organisée par la Société de Gestion et est toujours dépendante d’un acheteur et d’un vendeur. Le délai pour récupérer son investissement se situe entre 15 jours et plusieurs mois. Il faut donc vérifier la liquidité antérieure sur une période longue pour préparer l’avenir.
La Fiscalité : Les revenus issus des SCPI détenues en direct en pleine propriété relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Autrement dit, ils dépendent de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) ainsi qu’aux Prélèvement Sociaux (PS) de 17,2% en 2023.

Optimiser la fiscalité des SCPI

Voici un exemple à titre indicatif, quand on détient les parts en pleine propriété.

Taux de distribution avant imposition : 5%

Régime Réel

Revenus SCPI : 10 000€

TMI : 30% : 10 000 x 30% = 3 000€

PS : 17,2% : 10 000 x 17,2% = 1 720€

Fiscalité Totale : 4 720€

Revenus réels : 5 280€

Rendement après Fiscalité : 2,64% net

Régime Micro Foncier

Pour prétendre à ce régime, vous devez respecter les conditions suivantes :

Avoir perçu moins de 15 000 euros de revenus bruts (hors charges) au cours de l’année
Détenir et louer un logement nu
Ne pas bénéficier d’un dispositif de défiscalisation

Revenus : 10 000€

Revenu taxable : 7000€

TMI : 30% : 7 000 x 30% = 2 100€

PS : 17,2% : 7 000 x 17,2% = 1 204€

Fiscalité Totale : 3 304€

Revenus réels : 6 696€

Rendement après Fiscalité : 3,35% net

La fiscalité des SCPI peut être atténuée de différentes façons

L’achat de parts de SCPI à crédit (les intérêts viennent en déduction des revenus de la SCPI).
L’achat de parts en démembrement de propriété (on achète par exemple seulement la nue-propriété pour une durée fixée à l’avance).
La souscription d’un contrat d’assurance-vie, que nous allons examiner dans cet article.

Tout savoir sur le fonctionnement des SCPI dans un contrat d’assurance-vie

Comme évoqué précédemment, le rendement du fonds euros en Assurance-vie reste faible. A contrario, la performance des Unités de compte de type « Actions » peut satisfaire les épargnants ayant envie de prendre des risques plus importants.

Mais existe-t-il un moyen d’avoir un bon rendement tout en conservant un risque modéré à faible ?

Les SCPI dans un contrat d’Assurance-vie semblent répondre à cette question, mais est-ce réellement le cas ?

En intégrant des SCPI dans un contrat en assurance-vie, on ne les détient plus en direct mais par le biais du contrat souscrit. De ce fait, les règles de l’assurance-vie prévaudront. Cela donne droit à des avantages et inconvénients.

Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI dans l’Assurance-vie ?

Les SCPI dans un contrat d’assurance-vie offrent plusieurs avantages en termes de fiscalité et de liquidité.

La Maîtrise de la fiscalité

Aujourd’hui plus que jamais, c’est un enjeu crucial pour tout investisseur. Car les impôts peuvent représenter une part importante des rendements obtenus.

Ainsi, pour minimiser les impacts fiscaux sur ses investissements, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales en vigueur. Et de choisir des stratégies d’investissement adaptées.

Une des stratégies qui permet à l’investisseur de maîtriser sa fiscalité consiste à ne pas effectuer de rachat de son placement. Il ne génère alors aucune plus-value taxable, cela évite d’avoir à payer des impôts sur les intérêts produits.

Cette stratégie peut être particulièrement intéressante pour les investissements à long terme. Elle permet en effet de capitaliser les intérêts générés sans subir de fiscalité. C’est ici que les intérêts composés vont opérer pour exercer leur impact décisif sur la rentabilité de l’opération.

Cette stratégie ne conviendra pas à tous les investisseurs car certaines personnes nécessitent des liquidités à court terme.

L’épargnant sera taxé lors d’un rachat total ou partiel du contrat d’Assurance-vie.

Bon à savoir. L’investisseur bénéficie d’un abattement de 4 600 euros par an sur ses gains au-delà de huit ans (9200 euros pour un couple marié/pacsé). Cela rendra d’autant plus rentable son investissement SCPI au sein d’une assurance-vie.

Au-delà de cet abattement, la partie rachetée de vos gains sera imposée à 7,5% pour les versements inférieurs à 150 000 euros. Puis 12,8% pour les versements supérieurs à 150 000 euros. Les Prélèvements sociaux sont toujours dus.

Vous pouvez sur option choisir le taux d’impôt sur le revenu. Cette option concernera alors la totalité de vos revenus de capitaux mobiliers, à savoir : Livrets bancaires, dividendes d’actions détenues en direct, compte titre, etc.

Liquidité du contrat

En général, l’immobilier n’est pas un placement très liquide. Cependant, dans le cas d’un contrat d’assurance-vie, le Code des Assurances impose à l’assureur de rembourser les fonds sous deux mois.

La liquidité des SCPI est donc assurée dans un contrat d’assurance-vie. L’assureur doit rembourser les fonds sous deux mois. C’est donc l’assureur qui se charge de la revente des parts, ce qui évite les contraintes liées à la revente des parts détenues en direct.

Ainsi, en investissant dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, l’investisseur peut bénéficier de la rentabilité du produit immobilier tout en évitant les contraintes habituelles liées à la liquidité d’un investissement dans l’immobilier.

Transmission

En cas de décès, les SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie peuvent également présenter des avantages fiscaux. En effet, contrairement à un investissement direct dans des biens immobiliers, les parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne sont pas soumises aux droits de succession si elles sont inférieures à 152 500 euros par bénéficiaire notamment.

Délai de jouissance

Les SCPI dans un contrat d’assurance-vie présentent un délai de jouissance plus court que dans un investissement direct. En effet, alors que dans un investissement en direct, les loyers commencent à courir à partir d’une durée de 1 à 5 mois après l’achat des parts, dans un contrat d’assurance-vie, le délai de jouissance est d’un mois maximum. Ainsi, l’investisseur peut bénéficier des revenus plus rapidement.

Quels sont les inconvénients de l’investissement en SCPI dans l’Assurance-vie ?

L’investissement dans des parts de SCPI via une assurance-vie présente tout de même plusieurs contraintes non-négligeables pour les investisseurs.

Frais

Les frais de gestion sont un puissant frein à l’investissement en assurance-vie. Nous ne parlons pas ici des frais d’entrée qui eux imputent directement le montant qui va travailler sur cette enveloppe, mais bien des frais de gestion que l’assureur prend chaque année pour assurer la gestion du contrat.

Il reste toujours des contrats sur le marché qui comprennent des frais supérieurs à 1% par an. De ce fait, si votre SCPI génère 4% de rendement, votre investissement fera en produira 3% au maximum.

Versements Programmés

L’investissement en SCPI via une assurance-vie impose certaines restrictions. Les unités de compte, donc ici les SCPI ne sont éligibles qu’aux versements initiaux ou complémentaires. Ils ne peuvent pas (la plupart du temps) faire l’objet de versements programmés.

Référencement des SCPI

Les contrats recensent des SCPI différentes. En souscrivant une assurance-vie qui comporte seulement quelques SCPI, vous vous limitez aux choix proposé par l’assureur.

Investissement comptant

Enfin, il est important de noter qu’investir en SCPI via une Assurance-vie requiert des liquidités disponibles. Contrairement à un placement en direct, il n’est pas possible d’acheter des parts à crédit sur des SCPI dans ce véhicule d’investissement. Le souscripteur doit donc disposer du capital minimum pour souscrire au contrat.

Comment choisir son Assurance-vie pour y inclure des SCPI ?

Les frais

Choisissez un contrat avec peu de

frais de gestion annuels, vous éviterez que ces derniers ne viennent grignoter votre rendement annuel et votre rentabilité globale.

Les SCPI composant votre futur contrat

Vérifiez que le contrat d’assurance-vie propose un choix de SCPI. Cela vous permettra de diversifier votre portefeuille et de vous tourner vers des fonds immobiliers investis dans différents secteurs (santé, bureaux, commerce, logistique, etc.) pour mutualiser les risques.

Analyse de quelques subtilités du contrat de l’assureur

Il est primordial de bien lire les conditions générales du contrat.

Exemple : Il convient de vous assurer que vous percevez 100% des loyers générés par les SCPI. En effet, certains assureurs peuvent prélever des frais sur les versements des revenus, ce qui vient amputer votre rendement annuel et votre rentabilité globale.